旅游地產(chǎn)可行性研究報告范文

專業(yè)提供可研報告編寫服務(wù)研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地編號為B303-0041，地塊位于XX湖地區(qū)，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標報價范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米.1.3地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標如表1－1所示。綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財務(wù)效果指標項目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（％）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價=房地產(chǎn)建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價社區(qū)管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一層考慮，占地計350m2。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成廣州的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720×35＝25200m2。園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544×0.65×m2＝60803m2道路規(guī)劃占地面積為93544×0.15＝14031m2表3－1用地平衡表項目用地面積（m2）所占比重(%)人均面積（m2/人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表3－2項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65％容積率1.43.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項目投資與融資計劃如下表3－3所示.表3－3項目投資與融資計劃表序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程費755.00393.001.1.3建安成本費34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套費1185.16474.06355.55355.551.1.7不可預見費3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9銷售費用5384.36807.651076.871615.311346.09538.441.1.10利息費用1.2流動資金0.000.000.000.000.000.000.000.002資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0宗地地價測算4.1地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。4.2銷售收入測算參考目前XX湖地區(qū)地段的住宅市場行情，高層為11000元/m2，低層為22000元/m2,停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3地價成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮廣州房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。則該宗地的地價范圍為74291～87416萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報價范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項目財務(wù)評價由于XX湖地區(qū)B303－0041宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1項目盈利能力分析5.1.1稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。5.1.2損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的內(nèi)部收益率為16.24％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表5－4所示。表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計序號項目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護建設(shè)稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護費75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益表（單位：萬元）序號項目合計1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.580.000.000.0018037.58表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號項目建設(shè)經(jīng)營期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評價指標FNPV(I=8%)15221.12財務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動態(tài)）3.20表5－4財務(wù)效果指標比較項目地價為74931萬時地價為87416萬時內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.45.2項目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設(shè)，則由計……..上海乾忱商務(wù)咨詢，擁有8年項目可行性研究報告撰寫經(jīng)驗，擁有高素質(zhì)可行性研究報告編寫團隊，專業(yè)提供可行性研究報告編寫服務(wù)。編制可行性研究報告價格【文案類型】標準型項目可研報告【編制時間】即時更新（交付時間約6-10個工作日）【編制定價】word中文版￥2888.00元起，PPT設(shè)計制作費1688元起【編制機構(gòu)】上海乾忱商務(wù)咨詢有限公司【報告格式】PDF版＋WORD版、PPT版（編制費用另計）【售后服務(wù)】六個月，免費提供內(nèi)容補充，數(shù)據(jù)更新等服務(wù)。【資料來源】【數(shù)據(jù)來源】

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