房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)8/7/20241目錄第一章綜述第一節(jié)根本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)概況二、經(jīng)營(yíng)分類三、經(jīng)營(yíng)流程四、會(huì)計(jì)核算五、應(yīng)稅特征第二章評(píng)估方法第一節(jié)假設(shè)法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第二節(jié)SPSS應(yīng)用法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第三章評(píng)估指標(biāo)第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)一、指標(biāo)根底二、指標(biāo)確定三、指標(biāo)附件41第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)一、指標(biāo)根底二、指標(biāo)確定三、指標(biāo)附件8/7/20242第一章

綜述8/7/20243第一節(jié)根本概念8/7/20244第一節(jié)根本概念8/7/20245第一節(jié)根本概念8/7/20246第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)分類1、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)和一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將“生地〞〔不具備使用條件〕開(kāi)發(fā)建設(shè)成“熟地〞后進(jìn)行拍賣或出租〔產(chǎn)品為土地〕，由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)〔產(chǎn)品為房屋〕；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)〔產(chǎn)品為房屋〕。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)。

指實(shí)現(xiàn)“三通一平〞〔水通、電通、路通、場(chǎng)地平整〕或“七通一平〞〔給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整〕的土地。2、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造〔舊區(qū)再開(kāi)發(fā)〕兩種形式，簡(jiǎn)稱為新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。新開(kāi)發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開(kāi)發(fā)形式，再開(kāi)發(fā)那么是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)

房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 第一層次土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次房屋（含土地使用權(quán)）新區(qū)開(kāi)發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開(kāi)發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開(kāi)發(fā)通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等8/7/20247第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)8/7/20248第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)三、會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度?和?施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度?，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?。具體差異如下表所示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補(bǔ)貼款采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存材料原材料庫(kù)存設(shè)備自制半成品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品庫(kù)存商品分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價(jià)準(zhǔn)備長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備8/7/20249第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度委托貸款固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備工程物資固定資產(chǎn)購(gòu)建支出在建工程在建工程減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備遞延資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付股利預(yù)計(jì)負(fù)債專項(xiàng)應(yīng)付款開(kāi)發(fā)成本生產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入以前年度損益調(diào)整8/7/202410第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)8/7/202411第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)〔二〕經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系開(kāi)發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見(jiàn)下表：階段經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)影響稅種備注開(kāi)發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅由財(cái)政部門征收委托施工印花稅自營(yíng)工程個(gè)人所得稅銷售期房營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見(jiàn)稅收政策部分）出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅8/7/202412第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)〔三〕營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目稅率涉稅事項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn)5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng);售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段）

轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段）;轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程服務(wù)業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)5%兼營(yíng)物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)

餐飲業(yè)5%兼營(yíng)飲食業(yè)收入娛樂(lè)業(yè)5%—20%兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收入

8/7/202413第二章

評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。

8/7/202414第一節(jié)假設(shè)法

“假設(shè)法〞即通過(guò)納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)〞的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比方目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大?！捕诚到y(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合效勞管理系統(tǒng)剛剛開(kāi)通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。二、具體應(yīng)用〔一〕納稅情況比照1、通過(guò)該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。2、確定主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源以及其他情況。3、縱向比照納稅情況。〔二〕經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)1、銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。提供勞務(wù)收入。2、房產(chǎn)原值。3、個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項(xiàng)變更。8/7/202415第一節(jié)假設(shè)法〔三〕涉稅信息提取1、該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。⑵報(bào)表附注。2、內(nèi)部控制制度：⑴財(cái)務(wù)制度。⑵工資制度。⑶銷售制度。3、公眾媒介。〔四〕納稅情況證明1、營(yíng)業(yè)稅按年度匯總證明。2、個(gè)人所得稅稅率、收入證明。3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明?！参濉臣僭O(shè)疑點(diǎn)提出1、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：⑴董事會(huì)成員高薪。⑵員工其他福利。⑶在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷建筑物開(kāi)始使用。⑸不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。2、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：3、用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。⑵假設(shè)科目疑點(diǎn)?！擦惩瓿?納稅評(píng)估意見(jiàn)書?。1、涉稅疑點(diǎn)。2、重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。3、檢查交易事項(xiàng)。8/7/202416第一節(jié)假設(shè)法〔七〕評(píng)估流程圖〔如以以下圖〕：8/7/202417第二節(jié)SPSS應(yīng)用法

SPSS應(yīng)用法即是通過(guò)SPSS軟件從稅務(wù)綜合效勞管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比方評(píng)估人員可以通過(guò)已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的工程立項(xiàng)、工程進(jìn)展、工程銷售等必須的情況。2、較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)?！捕诚到y(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合效勞管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。二、具體應(yīng)用〔一〕評(píng)估工作1、專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。2、專職評(píng)估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站〞提供的詳細(xì)銷售情況比照分析。3、專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。4、制作評(píng)估意見(jiàn)書：⑴企業(yè)根本情況：①企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：工程名稱、工程地址、工程取得方式、工程用途、開(kāi)工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。⑵假設(shè)涉稅科目⑶假設(shè)涉稅事項(xiàng)5、審批評(píng)估工作：⑴由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)比照。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。8/7/202418第二節(jié)SPSS應(yīng)用法〔二〕約談工作1、根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書進(jìn)行預(yù)案：⑴制作約談通知書。⑵準(zhǔn)備提供資料清單。⑶準(zhǔn)備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑵核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑶宣傳稅法。⑷核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理：⑴排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：①案件報(bào)告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設(shè)案件：①制作案源評(píng)估意見(jiàn)書。②交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。8/7/202419第二節(jié)SPSS應(yīng)用法〔三〕評(píng)估流程圖〔如以以下圖〕8/7/202420第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法

系統(tǒng)預(yù)警法即通過(guò)稅務(wù)綜合效勞管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序〔評(píng)估指標(biāo)〕進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比方評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的工程立項(xiàng)、工程進(jìn)展、工程銷售等必須的情況。2、納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)?！捕诚到y(tǒng)功能較完善稅務(wù)綜合效勞管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過(guò)評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。二、具體應(yīng)用〔一〕評(píng)估工作1、評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。2、專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。3、制作評(píng)估意見(jiàn)書：⑴企業(yè)根本情況①企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：工程名稱、工程地址、工程取得方式、工程用途、開(kāi)工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。⑵假設(shè)涉稅科目⑶假設(shè)涉稅事項(xiàng)4、審批評(píng)估工作：⑴由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)比照。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。8/7/202421第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法〔二〕約談工作1、根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書進(jìn)行預(yù)案：⑴制作約談通知書。⑵準(zhǔn)備提供資料清單。⑶準(zhǔn)備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑵核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑶宣傳稅法。⑷核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理：⑴排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：①案件報(bào)告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設(shè)案件：①制作案源評(píng)估意見(jiàn)書。②交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。8/7/202422第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法〔三〕評(píng)估流程圖〔如以以下圖〕8/7/202423第三章

評(píng)估指標(biāo)8/7/202424第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)

8/7/202425第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)8/7/202426第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：①營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；③個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。2、在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問(wèn)題：①營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間；③個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用3、?征管法?第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。4、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。5、大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。6、納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表，審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。8/7/202427第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)7、納稅人作帳趨于完整、標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來(lái)源。二、指標(biāo)確定資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量;利潤(rùn)表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)〔虧損〕的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。依據(jù)?2001企業(yè)會(huì)計(jì)制度?、?2001會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?和?2001年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注??！惨弧呈杖胫笜?biāo)收入確實(shí)認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題。1、目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。2、完整模型：8/7/202428第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)3、建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3-1、指標(biāo)3-2，如下：①指標(biāo)3-1，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款〞，在前期已確認(rèn)收入。②指標(biāo)3-2，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款〞，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。4、比照結(jié)果，反映：⑴可能存在的問(wèn)題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。5、該指標(biāo)不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應(yīng)用：如果“定金〞直接記入預(yù)收帳款，那么沒(méi)有“其他應(yīng)付款-定金〞；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行比照。7、使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對(duì)于“應(yīng)收帳款〞確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對(duì)于“定金〞、“認(rèn)購(gòu)金〞的記帳科目。8/7/202429第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)〔二〕營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)：1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅比照，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型：〔1〕指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+〔預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額〕+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%〔2〕指標(biāo)5-1、5-2：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款〞—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)】收帳款〞】*5%3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅工程時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〞營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行比照。8/7/202430第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)8/7/202431第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)〔四〕教育費(fèi)附加指標(biāo)：1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加比照，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。2、建立模型：〔1〕指標(biāo)14-1：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+〔預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額〕+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%*3%〔2〕指標(biāo)14-2、14-3：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款〞—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款〞】*5%*3%3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅工程時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〞營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行比照。8/7/202432第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)〔五〕企業(yè)所得稅指標(biāo)1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅比照，初步核實(shí)按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。2、建立模型：〔1〕指標(biāo)15-1：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+〔預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額〕+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%*適用稅率〔2〕指標(biāo)15-2、15-3：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款〞—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款〞】*5%*適用稅率3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅工程時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〞營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行比照。8/7/202433第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)8/7/202434第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)8/7/202435第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)3、指標(biāo)7：主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢與當(dāng)期發(fā)出存貨的比照。〔1〕介紹“存貨〞、“固定資產(chǎn)〞在報(bào)表及報(bào)表附注中的反映?！?〕模型：利潤(rùn)表“主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢〞————————————————————————————資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨〞—上期“存貨〞+報(bào)表附注“本期存貨增加〞〔3〕注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)〞，那么將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合那么參加固定資產(chǎn)。〔4〕目的：判定視同銷售的情況?！?〕比照結(jié)果，反映：①可能存在的問(wèn)題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況?！?〕局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。4、指標(biāo)8：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)報(bào)表與當(dāng)期發(fā)出存貨的比照結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的比照，一種動(dòng)態(tài)分析。〔1〕介紹現(xiàn)金流量表中“購(gòu)置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金〞。〔2〕模型：①指標(biāo)8-1資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨〞—本期“存貨〞+現(xiàn)金流量表“購(gòu)置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金〞+本期“應(yīng)付帳款〞—上期“應(yīng)付帳款〞+支付本期發(fā)生的“應(yīng)付帳款〞+上期“預(yù)付帳款〞—本期“預(yù)付帳款〞——————————————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨〞②指標(biāo)8-2：適用于上期沒(méi)有“應(yīng)付帳款〞余額〔資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨〞—本期“存貨〞〕+現(xiàn)金流量表“購(gòu)置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金〞+上期“預(yù)付帳款〞—本期“預(yù)付帳款〞——————————————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨〞8/7/202436第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)③指標(biāo)8-3：適用于本期沒(méi)有“應(yīng)付帳款〞余額〔資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨〞—本期“存貨〞〕+現(xiàn)金流量表“購(gòu)置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金〞—上期“應(yīng)付帳款〞+上期“預(yù)付帳款〞—本期“預(yù)付帳款〞————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨〞〔3〕注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)〞，那么將“應(yīng)付票據(jù)〞數(shù)帶入比較，如果混合那么參加“應(yīng)付票據(jù)〞。〔4〕目的：判定視同銷售的情況?！?〕比照結(jié)果，反映：①可能存在的問(wèn)題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況?！?〕局限性：需要配合“應(yīng)付帳款〞明細(xì)帳，麻煩。〔八〕收入費(fèi)用指標(biāo)1、模型：比率1=〔管理費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〕*100%比率2=〔營(yíng)業(yè)費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〕*100%差額1=絕對(duì)值〔上期比率1—本期比率1〕差額2=絕對(duì)值〔上期比率2—本期比率2〕8/7/202437第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費(fèi)用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么要求深刻理解資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報(bào)表中的每一個(gè)數(shù)據(jù)的來(lái)源，以及2001年會(huì)計(jì)制度要求在報(bào)表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過(guò)分析、論證共列示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)有關(guān)的10項(xiàng)指標(biāo)，其中6項(xiàng)收入指標(biāo)、3項(xiàng)本錢指標(biāo)、1項(xiàng)收入費(fèi)用指標(biāo)。每一項(xiàng)指標(biāo)包含：“適用范圍〞、“目的〞、“可能涉及稅種〞、“會(huì)計(jì)科目〞以及“指標(biāo)應(yīng)用〞等?！簿拧吃u(píng)估指標(biāo)特點(diǎn)1、有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；2、可操作性，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表；3、簡(jiǎn)單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計(jì)算公式〞、“結(jié)果分析〞、“涉及重點(diǎn)檢查科目〞。〔十〕評(píng)估指標(biāo)作用1、可為重點(diǎn)涉稅疑點(diǎn)評(píng)估提供突破口；2、可為有針對(duì)性重點(diǎn)科目評(píng)估提供依據(jù)；3、可為檢查重點(diǎn)涉稅事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目提供參考；4、可為標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、檢查發(fā)揮一定的作用。本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標(biāo)內(nèi)容與具體運(yùn)用見(jiàn)附件一。8/7/202438第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)三、指標(biāo)附件〔共有2個(gè)附件，其中附件二見(jiàn)文件夾中WORD文檔〕附件一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)指標(biāo)評(píng)估操作流程一、當(dāng)收入指標(biāo)3>11、營(yíng)業(yè)稅：采用指標(biāo)4；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)13-1；3、教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)14-1；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo)15-1；5、土地增值稅：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標(biāo)16-1。二、當(dāng)收入指標(biāo)3<11、營(yíng)業(yè)稅：按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)5-1；按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)5-1；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)13-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)13-3；3、教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)14-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)14-3；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)15-2；純益率征收，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)15-3；5、土地增值稅：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)16-2；單一開(kāi)發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款〞，采用指標(biāo)16-3。三、本錢指標(biāo)：1、視同銷售和混亂本錢期間，宏觀分析，采用指標(biāo)6；2、視同銷售，采用指標(biāo)7；3、視同銷售，微觀分析，采用指標(biāo)8-1、指標(biāo)8-2、指標(biāo)8-3。四、收入費(fèi)用指標(biāo)混淆費(fèi)用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo)11-1、指標(biāo)11-2。8/7/202439第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)

一、指標(biāo)根底〔一〕稅務(wù)檢查情況通過(guò)對(duì)2003年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅務(wù)檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查有問(wèn)題率較高，為96%，高出平均有問(wèn)題率17個(gè)百分點(diǎn)；戶均查補(bǔ)金額較大，為288萬(wàn)元，是平均每戶查補(bǔ)金額的29倍；主要問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、土地使用稅〔費(fèi)〕和土地增值稅，以上問(wèn)題查補(bǔ)金額占全部查補(bǔ)金額的97%。具體情況如下：1、有問(wèn)題率從2003年北京市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)中隨機(jī)抽取60件檢查案件，有問(wèn)題的為58件，檢查有問(wèn)題率為96%。見(jiàn)圖2－1。8/7/202440第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)2、各稅種有問(wèn)題比例各稅種有問(wèn)題比例指在所抽查的案件中，某稅種有問(wèn)題的案件占全部案件的比重，分別為：營(yíng)業(yè)稅〔36%〕、土地增值稅〔20%〕、房產(chǎn)稅和土地使用稅〔16%〕、個(gè)人所得稅〔14%〕、企業(yè)所得稅〔6%〕以及印花稅〔6%〕。見(jiàn)圖2－2。8/7/202441第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)8/7/202442第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)8/7/202443第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)（一定期間銷售面積（套）×均價(jià)）×5%/同期已納營(yíng)業(yè)稅異常分析＞1.2，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題評(píng)估資料北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）大系統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅8/7/202444第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)指標(biāo)2營(yíng)印稅關(guān)系指標(biāo)〔根本指標(biāo)〕指標(biāo)說(shuō)明：售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬(wàn)分之五，企業(yè)售房已納營(yíng)業(yè)稅不應(yīng)小于依印花稅金額反推出的售房所得按5%繳納的金額〔代扣印花稅×100=代扣印花稅/萬(wàn)分之五×5%〕，否那么，視為異常。同期已納營(yíng)業(yè)稅僅指“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞稅目已納營(yíng)業(yè)稅。評(píng)估指標(biāo)（代扣印花稅×100）/同期已納營(yíng)業(yè)稅異常分析＞1，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題評(píng)估資料房管部門代扣印花稅明細(xì)表大系統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅8/7/202445第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)指標(biāo)3參考計(jì)稅依據(jù)指標(biāo)〔根本指標(biāo)〕指標(biāo)說(shuō)明：公式中“經(jīng)營(yíng)收入〞僅指“收入明細(xì)表〞〔見(jiàn)附件二〕中商品房銷售、配套設(shè)施銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入三局部。

指標(biāo)4計(jì)算錯(cuò)誤指標(biāo)〔參考指標(biāo)〕指標(biāo)說(shuō)明：略評(píng)估指標(biāo)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”營(yíng)業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收帳款期末余額-期初余額+經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)批準(zhǔn)的免稅收入異常分析若“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目的計(jì)稅依據(jù)小于售房營(yíng)業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)，視為異常，可能存在預(yù)收帳款未及時(shí)納稅問(wèn)題評(píng)估資料大系統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)數(shù)據(jù)、減免稅批復(fù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”與依收入明細(xì)表中各項(xiàng)收入計(jì)算的稅金相比較異常分析如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計(jì)算錯(cuò)誤等問(wèn)題評(píng)估資料損益表，收入明細(xì)表影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加備注約談時(shí)可要求其提供免稅批復(fù)8/7/202446第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)2、常見(jiàn)問(wèn)題2的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)1人均應(yīng)納稅所得額指標(biāo)〔根本指標(biāo)〕指標(biāo)說(shuō)明：經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)說(shuō)明，按平均職工工資計(jì)算出的個(gè)人所得稅總額一般不會(huì)大于實(shí)際應(yīng)代扣代繳的個(gè)人所得稅。如果大于，那么視為異常。評(píng)估指標(biāo)（（職工工資總額/全年平均職工人數(shù)-1000）/12×相應(yīng)個(gè)稅稅率-速算扣除數(shù)）×12×全年平均職工人數(shù)異常分析＞當(dāng)年已代繳工資薪金個(gè)稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個(gè)人所得稅問(wèn)題評(píng)估資料大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、個(gè)人所得稅入庫(kù)數(shù)據(jù)影響稅種個(gè)人所得稅8/7/202447第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)3、常見(jiàn)問(wèn)題3的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)1經(jīng)營(yíng)收入本錢率指標(biāo)〔根本指標(biāo)〕評(píng)估指標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入成本率=經(jīng)營(yíng)成本/經(jīng)營(yíng)收入異