2020年中級經(jīng)濟(jì)師《中級房地產(chǎn)》高頻考點

2020年中級經(jīng)濟(jì)師《中級房地產(chǎn)》高頻考點

第一章

考點一：區(qū)位★★

1.區(qū)位的含義

區(qū)位指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系(空間幾何位置)。

除了解釋為空間幾何位置，還強調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會活動之間的相

互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

房地產(chǎn)最大的特點是位置不可移動，評判一宗房地產(chǎn)的好壞，考慮的重要因素

之一是其區(qū)位。

考慮的區(qū)位要素主要有：周邊的空間環(huán)境特性、通達(dá)性、互賴性、排斥性和成

本費用。

2.區(qū)位的特征和種類

區(qū)位的特征和種類

(1)天文區(qū)位：指某一事物的經(jīng)緯度位置

自然區(qū)(2)自然地理區(qū)位：指某一事物與山、江、河、

湖、海等

位

綜合性自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位

社會區(qū)經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位、文化地理區(qū)位、政治地理區(qū)位

位

是指方向和位置。例如，某座寫字樓位于火車站東

方位南側(cè)

是指與某一事物與場所的遠(yuǎn)近。例如，某居住區(qū)距市

確定性中心3

距離

公里

從比較遠(yuǎn)的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)系。

例如，

從幾千公里甚至全球角度研究區(qū)位。古人云：“仰觀

大位置天象，

層次性

俯察經(jīng)緯”

從相對較近的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)

小位置系。大

1

多數(shù)城市在出現(xiàn)時，小位置的作用比較重要；發(fā)展到一定

規(guī)模后，大位置的作用比較突出

地址它只涉及單一城區(qū)內(nèi)，例如，某商店位于兩條大街交叉路

口的東南角

微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局

歷史但區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因

3.房地產(chǎn)區(qū)位的概念

房地產(chǎn)區(qū)位指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)區(qū)位要素：位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀。

考點二：韋伯工業(yè)區(qū)位論★★★

1.工業(yè)區(qū)位理論的具體內(nèi)容

核心找到工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位

（1）均質(zhì)國家或地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素；（2）工業(yè)原料、燃料地

點固定且已知；（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變；

假設(shè)前提

（4）勞動力供給為已知，不能流動，供給充裕；（5）運輸成本是

重量和距離的函數(shù)；（6）討論同一產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售問題

配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位，就是工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點

主要內(nèi)容運輸成本的大小主要取決于運輸距離和貨物重量

主要考慮原材料的運費和制成品的運費

結(jié)論工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和制成品二者的總運費最小的地方

工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要

運輸）

原料指數(shù)

原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

2

遍布性原料0；純原料1；失重性原料大于1

原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近。原料指數(shù)越小，生

產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近

2.集聚與分散

也楸屯隼累，是

一般集聚因素，0■企北規(guī)模擴(kuò)大

■企業(yè)間分工合作

是內(nèi)在因素

也稱儡然集聚，，■交通資源吸引

是特殊集漿因素，?！銎蟊毕噜徔p律額

是外在因素外利閏

分散■指不利于工也集中到一定區(qū)位的因素

因素■取決于集中與分散的比較利益大小

第二章

考點一：建設(shè)用地的分類**

建設(shè)用地的分類：

（1）按建設(shè)用地所有權(quán)性質(zhì)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。國有建設(shè)用

地是指國有土地中的建設(shè)用地。集體建設(shè)用地是指集體土地中的建設(shè)用地,包括

農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等。

（2）按建設(shè)用地的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。

（3）按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時建設(shè)用地。臨時建設(shè)用

地是指在實施建設(shè)過程中需要臨時使用的土地,如進(jìn)場道路、材料堆場、工棚等

用地。

（4）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)建

設(shè)用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的土地,

如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用地。非農(nóng)建設(shè)用地是指

地上建筑物、構(gòu)筑物為非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途

3

的土地，如城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。

（5）按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。

（6）按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設(shè)用地、中型項

目建設(shè)用地和小型項目建設(shè)用地。

考點二：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓★★★★

1.出讓的概念與方式

出讓的概念：國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者。

出讓的方式：（1）競爭性：招標(biāo)、拍賣、掛牌；（2）非競爭性：協(xié)議出讓。

2.出讓方式的規(guī)定

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意

向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

3.招標(biāo)的要點

投標(biāo)人不得少于3人，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動。

評標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)（2類人）。

中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者

能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人。

4.掛牌出讓的要點

4

掛牌競價規(guī)則：（1）只有一個競買人，且報價不低于底價，掛牌成交；（2）

有兩個及以上的競買人，出價高者成交；（3）報價相同，先提交者為競得人，

但報價低于底價者除外；（4）掛牌期內(nèi)無應(yīng)價者或所有報價均低于底價，掛牌

不成交。

掛牌截止時的現(xiàn)場競價：（1）掛牌期限屆滿，主持人詢問競買人是否愿意繼續(xù)

競價；（2）如有則進(jìn)入現(xiàn)場競價，規(guī)則同拍賣。

5.協(xié)議出讓的最低價：有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊

所在級別基準(zhǔn)地價的70%o

6.市、縣國土資源主管部門與意向用地者簽訂出讓合同，并在簽訂后的7日內(nèi)

將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社

會公布。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。

7.隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多地

采取主動供地的方式，從長遠(yuǎn)來看，協(xié)議方式會逐漸減少。實際上，掛牌出讓方

式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點，同時也最大限度地避免了協(xié)議出讓方式的

不足。

8.根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十八條的規(guī)定，出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)

事人的名稱和住所。②土地界址、面積等。③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占

用的空間。④土地用途。⑤使用期限。⑥出讓金等費用及其支付方式。⑦解決

爭議的方法。

第三章

考點一：房地產(chǎn)市場調(diào)研****

1.特點（五個特點）：系統(tǒng)性、連續(xù)性、跟蹤性、目的性、客觀性。目的性是

房地產(chǎn)市場調(diào)研活動的出發(fā)點和落腳點。

2.功能

5

（1）市場描述功能：是指通過收集、整理和分析有關(guān)信息，圍繞達(dá)到調(diào)研目的

而需要解決的問題，為決策者描述市場供求、價格、競爭等有關(guān)情況，了解和

掌握市場動態(tài)，并對所面臨的問題和機(jī)遇等進(jìn)行描述。

（2）市場診斷功能：是指通過對獲取的信息進(jìn)行研判、解讀和分析比較，對房

地產(chǎn)市場運行的現(xiàn)狀、存在問題等做出判斷和解析。

（3）市場預(yù)測功能：是指在對市場調(diào)研所獲取的信息進(jìn)行診斷分析后，通過對

市場現(xiàn)狀的分析研判，對市場未來的發(fā)展趨勢做出預(yù)測。

3.原則：真實性原則；全面性原則；時效性原則。

4.房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（四階段）

（1）準(zhǔn)備階段（是市場調(diào)研工作能否取得成功的關(guān)鍵階段），包括設(shè)計市場調(diào)

研方案、組建市場調(diào)研人員隊伍。

（2）信息收集階段（市場調(diào)研中最為關(guān)鍵的階段）。

（3）研究階段。

（4）總結(jié)階段。

5.市場調(diào)研內(nèi)容框架

（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會文化環(huán)境

調(diào)研、科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研、資源環(huán)境調(diào)研。

（2）房地產(chǎn)市場供求調(diào)研：1）房地產(chǎn)市場供給調(diào)研。在市場調(diào)研中涉及的.房

地產(chǎn)市場供給指標(biāo)主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售

量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。2）房

地產(chǎn)市場需求調(diào)研。對居民的房地產(chǎn)購買力調(diào)研主要包括三個方面，居民收入、

居民購買力投向、居民收入結(jié)構(gòu)和房價結(jié)構(gòu)。3）房地產(chǎn)交易調(diào)研。

（3）房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研：競爭對手狀況調(diào)研、房地產(chǎn)價格調(diào)研和房地產(chǎn)

營銷調(diào)研。

6

考點二：房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計★★★

1.原則：針對性原則；簡明性原則；邏輯性原則。

2.基本結(jié)構(gòu)（七部分）：眉頭；說明；正文（核心）；編碼；受訪者項目；調(diào)

查者項目；結(jié)束語。

3.問卷中的問題類型

（1）按問題是否提供備選答案，分為封閉式問題和開放式問題。

（2）按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題和實質(zhì)性

問題。

（3）按問題之間是否存在邏輯聯(lián)系，分為系列性問題和非系列性問題。

4.備選答案的設(shè)計類型

（1）封閉式問題備選答案的主要形式有二項選擇法、多項選擇法、順序排列法、

一對一比較法、矩陣法等。

（2）開放式問題備選答案的設(shè)計方法主要有自由回答法、詞語聯(lián)想法、回憶法、

文句完成法、故事構(gòu)筑法。

第四章

考點一：房地產(chǎn)投資項目財務(wù)報表體系★★★

1.主要報表

（1）基本報表：現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)

負(fù)債表。

（2）輔助報表：項目總投資估算表、項目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計劃

表、經(jīng)營稅金及附加估算表。

2.關(guān)于計算期

7

（1）出售型項目：只有建設(shè)期，從項目建設(shè)開始到全部售完為止。

（2）經(jīng)營型項目：建設(shè)期+經(jīng)營期，從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)

束。

（3）置業(yè)型項目：經(jīng)營期和持有期，從購買時點開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)

束。

3.在經(jīng)濟(jì)評價中，一般建設(shè)項目的計算器包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期。但房地產(chǎn)

投資項目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，對投資者來說屬于短期投資，

因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期。

考點二：房地產(chǎn)投資的特點（八性）

（1）投資選擇的多樣性。主要表現(xiàn)：①投資物業(yè)類型的多樣性；②投資形式的

多樣性；③經(jīng)營方式的多樣性。

（2）投資變現(xiàn)的復(fù)雜性。主要表現(xiàn)：①房地產(chǎn)市場不完全及信息不對稱、不充

分，需要較長時間去了解、收集信息，延長交易和購買過程；②房地產(chǎn)價值大，

要經(jīng)過多次討價還價；③在權(quán)益讓渡過程中，需要辦理相關(guān)法律手續(xù)，經(jīng)過一定

的法律程序。

（3）投資價值的附加性（外部性）。房地產(chǎn)的投資價值不僅取決于自身，還深

受其他因素影響。

（4）投資區(qū)域的差異性。

（5）投資收益的個別性。同一項目，會因投資者的不同而實際投資收益不同。

（6）投資過程的綜合性。多部分多環(huán)節(jié)的配合協(xié)調(diào)。

（7）投資預(yù)期的不確定性。影響因素復(fù)雜多變。

（8）投資決策的專業(yè)性。需要專業(yè)知識。

第五章

考點一：不確定性分析的種類（三類）

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（1）盈虧平衡分析：只用于財務(wù)效益分析。

（2）敏感性分析：可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟(jì)效益分析。

（3）風(fēng)險分析：可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟(jì)效益分析。

考點二：（2）敏感性分析的作用：①可以使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟(jì)效益

指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。②可以啟發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)評價工作

人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。③可以研究

各種不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟(jì)效益的影響范圍和程度，了解投資項目的風(fēng)險根

源和風(fēng)險大小。④可以篩選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進(jìn)行研究，盡

量降低因素的不確定性，進(jìn)而減少投資項目風(fēng)險。⑤判定不確定因素在什么范圍內(nèi)

變化能使投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好；在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟(jì)效益

情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或臨界數(shù)值。

第六章

考點一：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃概述★★★

1.特點

（1）整體性：①要與企業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)相結(jié)合；②要與同一個市場區(qū)域內(nèi)的項

目組合相結(jié)合；③要與項目運行的全過程相結(jié)合。

（2）差異性：①區(qū)域市場的差異性；②城市發(fā)展的差異性；③地段價值的差異

性。

（3）針對性：①項目的策劃針對一個具體的投資主體；②不同的投資主體就一

個項目會有不同的策劃。

（4）實操性：①市場運作的實操性；②企業(yè)運作的實操性；③方案執(zhí)行的實操

性。

2.主要任務(wù)

9

（1）為誰建：①客戶定位；②客觀準(zhǔn)確的客戶定位是項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。

（2）建什么：①項目定位；②產(chǎn)品定位；③是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)。

（3）能否建：①技術(shù)可行性；②經(jīng)濟(jì)合理性；③市場風(fēng)險性。

（4）怎么建：項目總體運行進(jìn)行方案設(shè)計。

3.主要內(nèi)容

（1）市場研判：是前期策劃的基本依據(jù)。（過去+現(xiàn)在+未來）

（2）市場定位：是前期策劃的核心內(nèi)容。（客戶定位+項目定位+產(chǎn)品定位）

（3）運行建議：是前期策劃的操作設(shè)計。

（4）經(jīng)濟(jì)評價：是前期策劃的項目財務(wù)分析。

4.原則

（1）約束性原則：前期策劃過程中應(yīng)遵循的基本原則。

（2）差異性原則：①區(qū)位價值的差異性；②項目組合的差異性；③產(chǎn)品功能的

差異性；④經(jīng)營方式的差異性；⑤物業(yè)服務(wù)的差異性。

（3）系統(tǒng)性原則：不孤立地就項目論項目；考慮企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和區(qū)域市場系統(tǒng)。

（4）預(yù)測性原則：周期長，必須作預(yù)測。

考點二：SWOT分析★★★★

1.概念：是項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇的重要方法，對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行

綜合和概括。

10

（優(yōu)勢）（劣勢）

（威脅）

2.SWOT分析的步驟（三步）

項目分析（分析優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）。

構(gòu)造SWOT分析矩陣。

進(jìn)行SWOT分析評價選擇發(fā)展戰(zhàn)略。

3.確定企業(yè)具體戰(zhàn)略

優(yōu)勢s劣勢w

SOW0

機(jī)會0

發(fā)展型戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

STWT

威脅T

多元化戰(zhàn)略防御型戰(zhàn)略

11

第七章

考點一：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述★★★

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三個基本目標(biāo)

成本（投資）；質(zhì)量（功能）；進(jìn)度（工期）。

質(zhì)量目標(biāo)指的是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，不僅包括施工質(zhì)量，還包括規(guī)劃

和勘察設(shè)計質(zhì)量、材料和設(shè)備質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等要求。

2.不同階段目標(biāo)重點不同

（1）建設(shè)全過程：質(zhì)量目標(biāo)。

（2）開發(fā)建設(shè)的前期，如項目決策、規(guī)劃設(shè)計階段，以成本目標(biāo)的控制為重點。

（3）開發(fā)建設(shè)的后期，以進(jìn)度目標(biāo)的控制為重點。

考點二：房地產(chǎn)開發(fā)項目★★★

1.特點

成本目標(biāo)較強；質(zhì)量要求較高；進(jìn)度目標(biāo)的限定性較強；系統(tǒng)性較強；涉及面

較廣；涉及諸多法規(guī)政策。

2.種類

（1）按照開發(fā)項目所在的位置分類：城市新區(qū)房地產(chǎn)項目；舊城區(qū)房地產(chǎn)項目。

（2）按照開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模分類：成片開發(fā)項目；零星地段的單項開發(fā)項目。

（3）按照開發(fā)項目的用途分類：居住房地產(chǎn)項目；商業(yè)房地產(chǎn)項目；辦公房地

產(chǎn)項目；住宿房地產(chǎn)項目；餐飲房地產(chǎn)項目；娛樂房地產(chǎn)項目；工業(yè)房地產(chǎn)項目;

特殊房地產(chǎn)項目。

（4）按照開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)深度分類：土地開發(fā)項目；房屋開發(fā)項目；土地

與房屋的綜合開發(fā)項目。

（5）按照開發(fā)項目的開發(fā)方式分類：單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目；合作開發(fā)的房地

產(chǎn)項目；聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目；定向開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

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第八章

考點一：房地產(chǎn)估價的原則（五項）★★★★★

房地產(chǎn)股價的原則：

（1）獨立、客觀、公正原則：估價機(jī)構(gòu)和估價師站在中立的立場上，實事求是、

公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

（2）合法原則：估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

（3）價值時點原則：估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的在確定的某一特定時間的價值

或價格。

（4）替代原則：估價結(jié)果與估價對象類似的房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格

偏差在合理范圍內(nèi)。

（5）最高最佳利用原則：估價結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價值或價

格。最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的

合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

考點二：比較法★★★★

1.比較法的內(nèi)涵（也叫市場法、市場比較法）

選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與被估價房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對這些可比實例

的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。（比準(zhǔn)價格）

2.理論依據(jù)：價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的

市場價格

3.比較法的適用對象：適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開

發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項目。

不適合特殊廠房、機(jī)場、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項目，

以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項目

4.比較法的步驟

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搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?；建立?/p>

較基準(zhǔn)；交易情況修正；市場狀況調(diào)整（進(jìn)行交易日期修正）；房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

求取估價對象價值。

5.統(tǒng)一付款方式

將分期付款折算為在成交日期時一次性付清

A?P或是F?P的換算關(guān)系

(1+T-l

P=A

l(l+l)n|

6.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價

但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了交易日期的修正的話，則采用估價時點的市

場匯價

7.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

建筑面積下的單價X建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價X套內(nèi)建筑面積=使用

面積下的單價X使用面積

8.稅費的非正常負(fù)擔(dān)一已知買方實付

買方實際付出的價格=正常價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費

應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格X應(yīng)由買方繳納的稅費比率

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買方支付金蔽

正常成交價格=

1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率

稅費的非正常負(fù)擔(dān)-已知賣方實行

賣方實際得到的價格=正常價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費,

應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格X應(yīng)由賣方繳納的稅費比率.

賣方實得金額

正常成交價格=

1一應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

第九章

考點一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念★★★★★

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念：（1）生產(chǎn)觀念，這種觀念的存在是以房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)

求為條件的。

（2）產(chǎn)品觀念，在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易產(chǎn)生這種觀念。

（3）推銷觀念：當(dāng)銷售而不是開發(fā)成為主要矛盾時，推銷觀念便應(yīng)運而生。推

銷觀念強調(diào)，如果不經(jīng)過銷售努力，人們就不會大量購買；企業(yè)努力推銷什么

房地產(chǎn)產(chǎn)品，人們就會購買什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（4）市場營銷觀念，根據(jù)消費者的需求來開發(fā)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（5）社會營銷觀念，這種觀念的理論基礎(chǔ)將消費者擴(kuò)大到社會公眾，是市場營

銷觀念的補充和完善，其基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足消費者

需求，還要符合社會公眾的長遠(yuǎn)利益。

考點二：商品房銷售代理的基本方式（四種關(guān)系）★★★★

1.獨家代理：委托一家代理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對簡單，如開發(fā)企業(yè)自行

售出商品房，無需向代理商支付傭金。

2.獨家銷售權(quán)代理：（1）委托一家代理機(jī)構(gòu)，在合同有效期內(nèi)，無論是開發(fā)商

還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金；（2）經(jīng)開發(fā)企業(yè)

同意，代理商還可以委托分代理。

3.公開銷售代理：（1）開發(fā)企業(yè)將商品房銷售權(quán)同時委托給數(shù)家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰

先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式；（2）各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是平行的關(guān)

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系，協(xié)調(diào)工作量大，傭金結(jié)算復(fù)雜；（3）如開發(fā)商自己售出的商品房，無需向

代理商支付傭金。

4.聯(lián)合銷售代理：（1）一個開發(fā)項目由多家代理商同時提供服務(wù)；（2）從開發(fā)

企業(yè)的角度，聯(lián)合代理的多家代理商是一個整體，傭金的分配由聯(lián)合協(xié)議確定；

（3）常見于規(guī)模較大的項目，一家代理機(jī)構(gòu)難以完成任務(wù)，須由多家聯(lián)合代理。

第十章

考點一：業(yè)主大會***"*

1.含義

業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，是決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)少且全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同

履行職責(zé)。

2.成立業(yè)主大會的條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建設(shè)總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)及

時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

3.成立籌備組

籌備組成立規(guī)定：在有關(guān)部門收到建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)或業(yè)主提出的申請后

60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組成員：業(yè)主代表；建設(shè)單位代表；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表（組

長）；居委會代表。

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籌備組的要求：

人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

籌備組組長由街道辦理處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

4.首次業(yè)主大會的召開

籌備組應(yīng)在組成之日起90日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉

產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

5.由業(yè)主共同決定的事項

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

改變共有部分的用途；

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利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

6.業(yè)主大會的兩種會議

定期會議

召開規(guī)則在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定

臨時會議

經(jīng)專有部分占建筑總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議（面積十人數(shù)）

發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理

7.如何認(rèn)定人數(shù)

一個專有部分按一人計算。

建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以

上專有部分的，按一人計算。

總?cè)藬?shù)按前項的統(tǒng)計總和計算。

8.業(yè)主大會決定事項的表決原則（人數(shù)十建筑面積雙標(biāo)準(zhǔn)）

（1）三分之二制：業(yè)主大會作出的籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑

物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占

總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（兩項）。

（2）半數(shù)制：其他事項，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)?/p>

數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

考點二：物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。

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第十一章

考點一：房地產(chǎn)保險費和保險費率

保險費：是投保人向保險人交付的費用，使得在保險事故發(fā)生后，保險人有義

務(wù)賠償損失，是保險合同生效的重要因素。

總保險費=保險金額X保險費率X繳費系數(shù)

保險價格的組成：保險成本（保險賠償數(shù)額和經(jīng)營費用）；利潤；稅金（主要

指營業(yè)稅）。

考點二：個人住房貸款★★★★★

1.個人貸款的分類

（1）根據(jù)貸款資金來源

①住房公積金貸款：用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性

貸款低。

②商業(yè)性貸款：貸款人以營利為目的的貸款。

③組合貸款：借款人所需資金先申請公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款。

（2）根據(jù)差別化住房信貸政策分類

①首套住房貸款（首次購房貸款）：居民家庭