房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查要點(diǎn)與方法(上)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要點(diǎn)與方法

〔上〕為什么要學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研？充分可靠的市場(chǎng)信息，不但帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，并將幫助我們防止失誤。面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，要善于捕捉信息，發(fā)現(xiàn)問題，并尋找對(duì)策。市場(chǎng)調(diào)研不是簡(jiǎn)單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是要帶著問題去尋找答案。掌握正確的調(diào)研要領(lǐng)與方法，將能幫助我們事半功倍的解決問題。第一講

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研根本要點(diǎn)與方法1.明確調(diào)研目的與內(nèi)容2.確定調(diào)研范圍與對(duì)象3.調(diào)查方案與準(zhǔn)備工作4.信息收集與調(diào)查方法5.信息匯總與研究方法6.調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文1、明確調(diào)研目的與內(nèi)容

首先明確調(diào)研目的，界定需要解決的主要問題，然后將問題細(xì)分，再根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研，需要調(diào)研的內(nèi)容也必須圍繞調(diào)研目的而展開。甭想把整個(gè)海洋煮沸——麥肯錫主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題一問題二問題三問題四問題A問題B問題a問題b問題a問題b問題cMECE〔問題樹〕不遺漏，不重疊問題思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：我們需要解決的問題有哪些，可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？●我們有些什么信息？●我們需要什么信息？●我們?nèi)狈κ裁葱畔?？●我們?nèi)绾问占畔ⅲ?、確定調(diào)研范圍與對(duì)象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研的細(xì)分市場(chǎng)調(diào)研地域：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，劃定需要涉及的地域；

調(diào)研市場(chǎng)：根據(jù)不同功能的物業(yè)，劃定需要涉及的細(xì)分市場(chǎng)；

調(diào)研對(duì)象：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，明確調(diào)研對(duì)象，但是一定要圍繞問題的核心而展開。

3、調(diào)查方案與準(zhǔn)備工作調(diào)研方案：時(shí)間、目的、范圍、對(duì)象、內(nèi)容、人員組織、分工、行程、要求等周密完整的方案，將使我們的調(diào)研工作不遺漏，不重疊，有的放矢，事半功倍。調(diào)研方案1.doc在調(diào)查過程中，調(diào)查人員每天匯總一次是很必要的，每次匯總都會(huì)出現(xiàn)新的問題、新的發(fā)現(xiàn)和需要調(diào)整的地方。這樣有利于調(diào)查工作的推動(dòng)。調(diào)查方案與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表格、問卷、相機(jī)、小禮品等。當(dāng)你將出門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查之前，要事先做好準(zhǔn)備。要清楚你將要解決的問題，并牢記在心里。城市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查表.doc工程調(diào)研表.doc工程環(huán)境調(diào)查表.doc調(diào)查表格與問卷設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，一份好的表格或問卷，首先要解決的關(guān)鍵性問題，然后才是其他相關(guān)問題。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，可根據(jù)需要，對(duì)調(diào)查表格和問卷樣本進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。4、信息收集與調(diào)查方法政府信息收集：網(wǎng)上信息〔上政府網(wǎng)站查詢〕政府部門〔統(tǒng)計(jì)局綜合科；國(guó)土資源局綜合科、土地開發(fā)辦、地政科或地籍科；規(guī)劃局規(guī)劃科；建設(shè)局或建委工程造價(jià)信息科；房管局交易中心〕對(duì)于宏觀數(shù)據(jù)的歷史記錄〔最好5年以上的資料〕調(diào)查盡可能詳細(xì)和全面。信息收集市場(chǎng)信息收集：網(wǎng)上信息〔上互聯(lián)網(wǎng)查詢〕專業(yè)資料〔在內(nèi)部或向同行收集〕相關(guān)工程〔現(xiàn)場(chǎng)收集和其他渠道〕需求單位〔上門拜訪〕個(gè)人消費(fèi)者〔隨機(jī)抽樣攔截訪問〕其他人員〔通過有意無(wú)意的閑聊進(jìn)行了解〕對(duì)于銷售規(guī)模和價(jià)格走勢(shì)的歷史記錄〔最好5年以上〕調(diào)查盡可能了解。信息收集媒體信息收集：網(wǎng)上信息〔上互聯(lián)網(wǎng)查詢〕報(bào)刊資料〔查閱以往報(bào)刊〕訪問上門拜訪特約訪問向媒體收集信息，主要是要了解他們對(duì)市場(chǎng)的總體看法，對(duì)未來(lái)形勢(shì)的判斷，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局的評(píng)價(jià)，對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，新工程的動(dòng)態(tài)等等。調(diào)查方法根本的方法——無(wú)孔不入，觸覺敏銳無(wú)孔不入是市場(chǎng)調(diào)查最根本的方法。在市場(chǎng)調(diào)查的過程中，但凡能夠幫助你獲取信息的一切方式都可以采用。觸覺敏銳是市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)具備的最根本的要求。也許一些對(duì)你非常重要的信息就在不經(jīng)意間一閃而過，因此，要保持敏銳的觸覺，隨時(shí)捕捉從你身邊掠過的每一個(gè)信息，并能有所發(fā)現(xiàn)。常用方法：觀察法、訪談法、訪問法、文獻(xiàn)調(diào)查法，資料沉淀法。調(diào)查方法

——觀察法〔對(duì)被訪地區(qū)或工程進(jìn)行實(shí)地考察〕房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境：包括城市面貌、城市布局、市政建設(shè)、繁榮程度、消費(fèi)水平等；工程周邊環(huán)境：包括市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施〔含餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑等〕、金融配套、周邊單位、居民構(gòu)成及消費(fèi)水平、建筑狀況、街道狀況、交通狀況、治安環(huán)境、街區(qū)氣氛等；正在經(jīng)營(yíng)或銷售的物業(yè)：包括小區(qū)環(huán)境、建筑立面與布局、戶型結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾材料等等。調(diào)查方法——觀察法要站在一定的高度上，從不同的角度審視看到的問題，養(yǎng)成在同一時(shí)間，同一地點(diǎn)看到或聽到最多信息的專業(yè)習(xí)慣。這是誰(shuí)？調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談，如政府、開發(fā)商、銷售人員、購(gòu)房者、媒體人士及其他有關(guān)人員，多個(gè)側(cè)面了解信息。通過當(dāng)面進(jìn)行廣泛的交談，或通過提出簡(jiǎn)短的問題請(qǐng)求對(duì)方回應(yīng)，從不同的側(cè)面了解相關(guān)的情況。調(diào)查方法——訪談法調(diào)查方法——訪談法在進(jìn)行訪談的過程中，要注意聆聽和引導(dǎo)，并表現(xiàn)出你對(duì)他們所談的內(nèi)容很感興趣，在必要的時(shí)候打斷一下，讓對(duì)方按照你的思路暢所欲言。踩盤時(shí)，如果裝客戶踩盤，那么少問專業(yè)問題；以同行身份踩盤，那么多看，多與銷售人員交流；充分利用原有客戶檔案資源，進(jìn)行回訪，充分聽取客戶的反響信息。調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：1、安排恰當(dāng)?shù)臅?huì)面時(shí)間或地點(diǎn)；2、兩個(gè)人一起進(jìn)行走訪；3、傾聽，不要指導(dǎo)；4、復(fù)述，復(fù)述，復(fù)述；5、采用旁敲側(cè)擊的方式；6、不要問的太多，尤其是敏感性問題；7、采用考倫波的策略。關(guān)于考倫波的策略：要是你需要得到某個(gè)特殊問題的答案，或是想要一份特殊的數(shù)據(jù)，考倫波的策略往往是獲取你想要的東西的不錯(cuò)的方法。一旦走訪結(jié)束了，每個(gè)人都會(huì)放松下來(lái)。被訪者那種你擁有某種超過他的權(quán)力的感覺就會(huì)消失。他那種提防的心理會(huì)大大降低，這時(shí)他往往會(huì)告訴你你所需要的東西，或是提供給你剛剛你費(fèi)盡心思在尋找的東西。你也許還想試試"超級(jí)"考倫波策略。不是在門口轉(zhuǎn)過身來(lái)，而是等過了一兩天后，順訪被訪者的辦公室。你只不過是順路經(jīng)過，記起了一個(gè)你忘記問了的問題。這會(huì)顯得你沒那么具有威脅性，這樣就更有可能獲得你所需要的信息了。調(diào)查方法——訪問法：市場(chǎng)調(diào)研問卷.doc調(diào)查方法——文獻(xiàn)調(diào)查法通過查閱政府統(tǒng)計(jì)資料和有關(guān)文獻(xiàn)〔包括網(wǎng)站、書籍和文獻(xiàn)資料〕；查閱城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)報(bào)刊；查閱城市在售樓盤的售樓資料；查閱同行的市場(chǎng)分析資料；查閱各類行業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)網(wǎng)站；在進(jìn)行文獻(xiàn)調(diào)查法的過程中，你會(huì)得到很多啟示和借鑒，少走彎路。調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時(shí)都要注意采集市場(chǎng)信息和案例，并進(jìn)行分類歸納存檔，包括內(nèi)部和外部的信息，以便隨時(shí)參考。在一個(gè)工程的運(yùn)作過程中，更需要隨時(shí)采集市場(chǎng)反響的信息和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，包括媒體宣傳的系列廣告和市場(chǎng)推廣活動(dòng)的市場(chǎng)反響信息，都需要積累沉淀，隨時(shí)參考。調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的調(diào)查方法，但某些情況下，如果有時(shí)機(jī)獲取更多的信息，也可以同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行調(diào)查。與銷售人員建立友好關(guān)系，經(jīng)常進(jìn)行溝通，可幫助你獲取許多來(lái)自市場(chǎng)的第一手信息。與各地的同行進(jìn)行交流，可幫助你拓寬視野。經(jīng)常瀏覽互聯(lián)網(wǎng)上的信息，有利于你了解形勢(shì)的變化和變化的原因。踩盤信息收集問卷調(diào)查訪談研究歷史記錄發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)了解客戶需求躲避競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)用80/20法那么指導(dǎo)思考行動(dòng)一般性問題（按照常規(guī)性調(diào)查）占80％關(guān)鍵性問題占20％20％的效益

80％的效益20％的時(shí)間和精力

80％的時(shí)間和精力（進(jìn)行深入調(diào)查）5、調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息甄別與錄入：對(duì)于所收集的信息，在錄入之前，應(yīng)事先進(jìn)行甄別，對(duì)于本次調(diào)研目的有用的，分類錄入，與本次調(diào)研目的無(wú)關(guān)的信息可留在以后用。問卷答復(fù)以下問題不到4/5的，視為無(wú)效樣本，不宜采用。調(diào)查表格有遺漏的，可先錄入，再進(jìn)行補(bǔ)充完善。調(diào)查信息匯總與分析方法

——信息錄入與清理調(diào)查樣本清理采集樣本共多少個(gè)，其中各類工程資料多少個(gè)，問卷有效樣本共多少個(gè)，訪問、訪談對(duì)象多少個(gè)等等。報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按有效樣本進(jìn)行分析。調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息分析清理對(duì)于調(diào)研目的的分析判斷具有關(guān)鍵作用的，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)分析，包括交叉、綜合的圖表及文字性分析，并以此推導(dǎo)調(diào)研結(jié)論。對(duì)于一般性的信息，作分類處理并進(jìn)行描述，做一般性參考。分析方法定量分析：采取分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)等方式，列出對(duì)需要解決的問題具有影響的因素，并提出解決問題的對(duì)策或方向。計(jì)算機(jī)處理通過計(jì)算機(jī)，將信息進(jìn)行分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)表與示意圖等處理，用圖表增強(qiáng)對(duì)問題的直觀認(rèn)識(shí)，并可減少文字性描述。市場(chǎng)調(diào)研分析統(tǒng)計(jì)表.doc分析方法定性分析：通過對(duì)一些難以量化的關(guān)鍵性信息，結(jié)合各方面的意見，憑著專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和判斷，進(jìn)行綜合性分析研究，并提出專業(yè)性意見。案例研究：借助對(duì)其他案例的分析比照，找出本工程共同或相似的特點(diǎn)，分析其成功或失敗的原因，通過借鑒，找出能夠解決問題的相應(yīng)對(duì)策。調(diào)研小故事美國(guó)一家制鞋公司正在尋找國(guó)外市場(chǎng)，公司總裁派一個(gè)推銷員到非洲一個(gè)國(guó)家，讓他去了解那里的市場(chǎng)，這個(gè)推銷員到非洲后發(fā)回一封電報(bào)：“這里的人不穿鞋，沒有市場(chǎng)。〞于是公司派出了第二名推銷員，他在那里呆了一個(gè)星期發(fā)回了電報(bào)：“這里人不穿鞋，市場(chǎng)巨大。〞調(diào)研小故事分析研究在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為根底,以假設(shè)為導(dǎo)向,并通過收集和分析事實(shí)，從不同的角度去印證或修正最初的假設(shè)，以到達(dá)解決問題的目的。對(duì)于一些關(guān)鍵性問題，如果有必要繼續(xù)深入反復(fù)進(jìn)行調(diào)研，直到能夠解決問題為止，那就應(yīng)當(dāng)再去繼續(xù)調(diào)研。分析研究

在中國(guó)由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，尤其是政府的許多數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，水分大，運(yùn)用這些數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行定量分析，經(jīng)常難以到達(dá)理想的效果，有時(shí)甚至?xí)灰胝`區(qū)。因此許多數(shù)據(jù)只能作一般性參考，在許多情況下，需要結(jié)合更多的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和案例來(lái)進(jìn)行判斷。

6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果有許多因素將影響對(duì)策的形成。但應(yīng)把精力放在最重要的因素——也就是關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素上。在對(duì)市場(chǎng)調(diào)研下結(jié)論時(shí)，用80/20規(guī)那么，找出關(guān)鍵的影響因素，推導(dǎo)調(diào)研的主要結(jié)論。對(duì)于其他次要因素，作出一般性結(jié)論即可。

6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我們所獲取的信息是否可以支持工程決策？還有那些遺漏的問題還沒有解決，是否需要馬上完善，還是以后再進(jìn)行完善？如需馬上完善，那么應(yīng)立即進(jìn)行完善，確定無(wú)異議后再進(jìn)行報(bào)告行文的編排。

調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告一、概要〔主要結(jié)論及綜合分析〕二、調(diào)查說明〔調(diào)查時(shí)間、調(diào)查范圍與對(duì)象、調(diào)研的內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查樣本〕三、市場(chǎng)調(diào)查分析〔城市宏觀市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)、供需微觀市場(chǎng)等分項(xiàng)分析〕報(bào)告的行文最好采用金字塔結(jié)構(gòu)。四、附件〔表格、照片及相關(guān)資料〕調(diào)查說明.doc金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論〔微觀〕主要結(jié)論〔中觀〕主要結(jié)論〔宏觀〕支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析根底事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析自上而下，每層都有邏輯關(guān)系。

調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件一、PPT演示稿：調(diào)研分析主要結(jié)論及分析要點(diǎn)〔包括圖、表、照片等〕二、附件：文字分項(xiàng)描述與各類表格有效信息的三個(gè)關(guān)鍵：簡(jiǎn)潔、完整、結(jié)構(gòu)。金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論〔微觀或關(guān)鍵3〕主要結(jié)論〔中觀或關(guān)鍵2〕主要結(jié)論〔宏觀或關(guān)鍵1〕支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附件：分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附表：根底事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析以上為PPT稿內(nèi)容\德州住宅.ppt\德州附件市場(chǎng)調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你才能知道需要收集哪些信息；★只有帶著問題去進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，才能盡快找到你所需要的信息；★只有將分析研究始終貫穿全程，才能盡快找到你所需要的答案。我們憑什么決策？有人說決策就是拍腦袋——這話沒錯(cuò)！但是，我們憑什么拍腦袋？如果我們?cè)跊Q策時(shí)毫無(wú)根據(jù)的亂拍腦袋，必然成為“三拍〞領(lǐng)導(dǎo)或“二拍〞老板。拍腦袋決策實(shí)質(zhì)上就是分析思考，識(shí)別決斷的過程，而這一過程的根底就是信息的搜集和處理。房地產(chǎn)的決策必須建立在市場(chǎng)調(diào)研的根底之上。1.明確調(diào)研目與需要解決的問題問題思考：投資項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查社會(huì)發(fā)展總量市場(chǎng)發(fā)展水平市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)展速度發(fā)展特點(diǎn)土地市場(chǎng)發(fā)展水平產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展水平需求市場(chǎng)發(fā)展水平價(jià)格水平規(guī)劃帶來(lái)的潛力人口增長(zhǎng)潛力政府土地儲(chǔ)備與市場(chǎng)存量規(guī)劃驅(qū)動(dòng)因素自然資源與社會(huì)資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模、速度增長(zhǎng)速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿DP人均收入產(chǎn)業(yè)與人口人口結(jié)構(gòu)土地價(jià)格房屋價(jià)格投資項(xiàng)目片區(qū)中觀市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目資源客戶資源市場(chǎng)供求客戶結(jié)構(gòu)有效需求土地供求房屋供求自然資源環(huán)境特質(zhì)市場(chǎng)價(jià)格潛在競(jìng)爭(zhēng)在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目資源產(chǎn)品市場(chǎng)資源產(chǎn)品市場(chǎng)2.明確調(diào)研的內(nèi)容2.明確調(diào)研的內(nèi)容市場(chǎng)微觀環(huán)境信息：典型工程，可比工程，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，單個(gè)產(chǎn)品價(jià)格，單個(gè)樓盤年銷售量，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，工程的位置環(huán)境、地塊情況〔包括土地的經(jīng)濟(jì)法律等背景情況〕、相關(guān)條件、目標(biāo)消費(fèi)群等。3.確定調(diào)研范圍與對(duì)象當(dāng)?shù)卣块T：統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局等；區(qū)域：輻射區(qū)域、可比區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；物業(yè)：同區(qū)物業(yè)、可比物業(yè)、典型物業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；需求市場(chǎng)：目標(biāo)消費(fèi)群在明確調(diào)研目的的前提下，根據(jù)不同的工程情況，確定調(diào)研范圍與對(duì)象。4.調(diào)查準(zhǔn)備工作市場(chǎng)調(diào)查所需表格5.信息收集政府信息社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息城市規(guī)劃城市建設(shè)城市宏觀環(huán)境信息市場(chǎng)根本情況市場(chǎng)供求信息開發(fā)經(jīng)營(yíng)本錢市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)中觀環(huán)境信息工程開發(fā)本錢估算.doc信息收集典型工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單個(gè)產(chǎn)品價(jià)格單個(gè)樓盤銷售周期未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程市場(chǎng)需求信息工程根本信息市場(chǎng)微觀環(huán)境信息位置環(huán)境地塊情況相關(guān)條件6.市場(chǎng)信息分析根據(jù)調(diào)研目的，對(duì)于采集的信息進(jìn)行篩選，找出關(guān)鍵性信息進(jìn)行深入分析。重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究：市場(chǎng)整體走勢(shì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)與有效需求本錢與房?jī)r(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與工程條件幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)●人均GDP與人均年收入●產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)●人口增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平●年底居民存款余額●商品房施工量與銷售量的倍數(shù)比●商品房施工面積與商品房竣工面積之比●歷年銷售量●歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)6.1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息指標(biāo)分析深圳歷年各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的增長(zhǎng)率變動(dòng)比較圖案例分析深圳市各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)歷年的增長(zhǎng)率走勢(shì)圖

案例分析

人均GDP對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)飽和消費(fèi)轉(zhuǎn)向以購(gòu)置固定資產(chǎn)為主開始有能力購(gòu)置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問題房?jī)r(jià)相對(duì)均衡價(jià)差距離逐漸拉大房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大起大落分析比照參考分析比照參考分析比照參考人均GDP對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均年GDP到達(dá)4500美元時(shí)，就開始進(jìn)入“城郊居住〞階段，對(duì)別墅的需求便快速增長(zhǎng)。隨著人均年GDP逐年提高，低密度住宅將會(huì)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。由于中國(guó)的分配關(guān)系存在較大的問題，近幾年人均年GDP在逐年增長(zhǎng)，但人均收入并未隨之而升，而是富人越來(lái)越多，這一現(xiàn)象，導(dǎo)致高檔住宅，尤其是別墅的需求越來(lái)越大。人均年GDP逐年提高使別墅成為搶手貨在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美元左右，上海的一棟別墅的總價(jià)僅在100萬(wàn)元左右。2002年，上海的人均年GDP為4909美元，2005年，上海的人均年GDP已到達(dá)7600美元，2021年，上海的人均年GDP已超過1萬(wàn)美元。GDP的增長(zhǎng)導(dǎo)致了上海樓價(jià)的狂漲，高檔住宅首當(dāng)其沖。200萬(wàn)元/棟低端別墅300-400萬(wàn)元/棟中低端別墅400-600萬(wàn)元/棟中端別墅1000萬(wàn)元以上/棟高端別墅2006年上海別墅行情案例：案例分析參考城鎮(zhèn)居民年人均收入與平均房?jī)r(jià)的對(duì)應(yīng)根據(jù)多年來(lái)約50個(gè)城市的調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，在不同經(jīng)濟(jì)開展階段，中國(guó)城市城鎮(zhèn)居民年人均收入與市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)幅度的對(duì)應(yīng)比較大致如下：人均年收入平均房?jī)r(jià)幅度備注5000-60001000~1500右邊的價(jià)格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-80001600~30009000-100002500~3500目前重慶處于此階段，主城區(qū)2007年人均年收入13715，平均房?jī)r(jià)為3363元/㎡，房?jī)r(jià)為收入的25%10000-140002500~550015000-200005000~700020000-250006000~1000025000-300007000~15000平均房?jī)r(jià)大約為人均年收入的30%左右。從表中數(shù)據(jù)來(lái)看，目前〔2021年〕重慶的房?jī)r(jià)尚未到達(dá)偏高