楊凌上院前期定位分析報告9.16

楊凌經(jīng)濟示范區(qū)——楊凌上院項目前期定位及發(fā)展建議報告2013年9月謹呈：陜西鑫森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陜西住瑞房地產(chǎn)投資顧問有限公司目錄Part01項目本體分析Part02定位市場依據(jù)Part03項目開發(fā)建議項目本體分析定位市場依據(jù)項目開發(fā)建議項目屬性開發(fā)界定問題初判項目定性宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域物業(yè)發(fā)展區(qū)域市場調(diào)研客戶研究分析物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品規(guī)劃定位客戶定位市場定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位投資測算分析開發(fā)策略開發(fā)成本效益評估項目屬性項目地塊后稷小區(qū)老火車站西北農(nóng)林大學農(nóng)林北校區(qū)新橋路西寶中線渭惠路區(qū)位北臨楊凌工業(yè)園，南接高干渠路，西為楊凌職業(yè)技術學院，東部新橋路；交通鳳凰路、新橋路、高干渠路、長青路景觀五臺山環(huán)道公園、農(nóng)林科大校園用地性質(zhì)住宅用地規(guī)模東地塊117.94畝西地塊98.68畝用地指標東地塊：容暫定2建面157248.878m2西地塊：容2.42

建面208301m2區(qū)域楊凌示范區(qū)全稱應為楊凌農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，是列入國家高新區(qū)序列中的惟一的農(nóng)業(yè)高新區(qū)。楊凌示范區(qū)區(qū)別與老城區(qū)（楊陵區(qū)），區(qū)域呈獻西北方向發(fā)展趨勢，示范區(qū)城市化進程已向西擴張至揉谷鎮(zhèn)，向北大寨鎮(zhèn)；本項目位于“綠色硅谷”核心，受農(nóng)產(chǎn)品加工園和西北農(nóng)大環(huán)抱，受楊凌示范區(qū)整體輻射，交通及生活配套均較為完善。本項目位處楊村鄉(xiāng)片區(qū)，是以居住生活為基本功能，以城市服務業(yè)為發(fā)展支撐的城市東南部現(xiàn)代化門戶區(qū)。資源區(qū)域受西北農(nóng)林科大環(huán)圍，在大學校園濃厚書香氣息渲染下，秀麗的校園景觀也是一大亮點，加之東邊姚安中學，項目有一定景觀和教育資源。項目與農(nóng)林科大幼兒園的合作洽談，解決了業(yè)主幼兒入學問題；楊凌示范區(qū)地勢北高南低，項目處于北端塬上（臺地）在溫帶季風氣候區(qū)內(nèi)，相對居住舒適度降低（冬季寒流），但空氣清新，視野寬闊，利弊皆有；在近來楊凌示范區(qū)大力打造水在城中、城在林中、人在景中的水生態(tài)示范園區(qū)，而在規(guī)劃中的灌城“三河兩渠”均不在項目輻射區(qū)內(nèi)，有一定影響。市場楊凌示范區(qū)目前在售二十余個項目，相對楊陵老區(qū)零落的開發(fā)狀態(tài)，示范區(qū)內(nèi)項目卻如雨后春筍，區(qū)域發(fā)展前景看好，但競爭挑戰(zhàn)更大。御景國際城71.5畝千林華庭33.5畝田園新都市雅典名城康樂華府24.3畝德馨園126畝博睿天居東方明珠20.7畝恒大城195畝天元棠樾湖居130.7畝化建家園30畝水韻天倫居93.7畝神農(nóng)小區(qū)鳳凰山莊本案目標企業(yè)目標與愿景：項目的目標解讀陜西鑫森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)肆級資質(zhì)；企業(yè)秉承“以人為本，爭創(chuàng)一流”的經(jīng)營理念，以提供一流的產(chǎn)品，為楊凌人民造福；企業(yè)是楊凌地產(chǎn)界的一支具有強烈社會責任感和引領房地產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新的國有地產(chǎn)新軍。以改善城市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，探索開發(fā)低碳型、高品質(zhì)的綠色生態(tài)房，為建設現(xiàn)代化、綠色化的楊凌做貢獻。開發(fā)商目標：項目正?？焖偃セL險把控，保證項目開發(fā)銷售成功保證正常的利潤空間以及追求更高利潤目標樹立企業(yè)品牌形象，便于后期其他項目開發(fā)一、正?？斓匿N售速度，順利的市場消化二、在保證項目成功基礎上，實現(xiàn)利潤正?；?、樹立企業(yè)的品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機會住瑞目標理解開發(fā)界定已有示范區(qū)內(nèi)成熟城市配套，面臨激烈市場競爭，具有一定學區(qū)、景觀交通等資源，位于示范區(qū)西南門戶的新興精品住宅項目樓盤依據(jù)開發(fā)界定，我們提出本項目發(fā)展的核心問題：項目環(huán)境和資源并不具絕對優(yōu)勢，面對區(qū)域市場眾多競爭對手及各家眾說紛紜的項目優(yōu)勢，我們應該開發(fā)何種物業(yè)產(chǎn)品、采取何種競爭策略，實現(xiàn)在激烈而混亂不堪的市場競爭中脫穎而出？如何理解市場，把握競爭突破關鍵？如何準確定位，構建核心競爭力？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項目市場價值？

項目交通景觀和配套資源條件均不具備絕對競爭優(yōu)勢，在市場激烈競爭的市場格局下，如何實現(xiàn)突破市場？市場具有怎樣的經(jīng)驗借鑒？

在對競爭市場有了清晰認識之后，項目應該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競爭？如何通過定位體系構建項目的核心競爭力？

在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項目的開發(fā)策略如何實施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經(jīng)濟價值？落位競爭定位本項目的整體思路：核心問題分解競爭如何理解市場，把握競爭突破關鍵？城市宏觀發(fā)展背景為項目發(fā)展帶來的機會？宏觀環(huán)境案例借鑒區(qū)域市場我們有怎樣的經(jīng)驗借鑒？城市及區(qū)域發(fā)展將為項目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？競爭市場有怎樣的發(fā)展特征？怎樣理解潛在客戶的需求？宏觀環(huán)境2013年上半年GDP估算結果表明，上半年全國生產(chǎn)總值248009億元，同比2012年增長7.6%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局GDP2013年6月份，全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%。城市上漲2.6%，農(nóng)村上漲2.8%；食品價格上漲4.9%，非食品價格上漲1.6%；消費品價格上漲2.6%，服務價格上漲2.7%；上半年，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%。居住價格同比上漲3.1%。其中，住房租金價格上漲4.1%，水、電、燃料價格上漲2.6%，建房及裝修材料價格上漲1.3%。數(shù)據(jù)來源：新華網(wǎng)CPI據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國CPI同比上漲2.4%，遠低于3.5%的物價調(diào)控目標。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，31省區(qū)中，20省區(qū)CPI漲幅超全國水平，其中居于“3時代”以上的有6省區(qū)，表示有8成省區(qū)物價水平控制在3%以內(nèi)，物價水平整體呈現(xiàn)溫和增長趨勢。在31省區(qū)上半年CPI漲幅排行榜中，青海CPI同比漲4.9%繼續(xù)居于榜首，廣西僅漲1.6%居榜末。關鍵字——3%

2013年6月份，社會消費品零售總額18827億元，同比名義增長13.3%。其中，限額以上企業(yè)(單位)消費品零售額9764億元，增長11.5%。

1-6月份，社會消費品零售總額110764億元，同比增長12.7%。消費品總額中國2012年城鎮(zhèn)化率達到52.57%，與世界平均水平大體相當，城鎮(zhèn)化取得顯著成效。近年來有關部門和地方不斷加大市政設施建設，市政設施供給能力和服務水平明顯提高。2011年，城市人均道路面積達到13.8平方米，人均公園綠地面積達到11.8平方米，城市用水普及率、污水處理率分別達到97%、83.6%。52.57%52.57%城鎮(zhèn)化宏觀調(diào)控仍未放松，但已處于疲乏狀態(tài)，政策對地產(chǎn)行業(yè)投資及投機需求壓制的目標明確，未來預計仍會對這類需求進一步抑制和擠出。CPI增速達3%，上半年消費品銷售總額同比增長達12%，說明國民經(jīng)濟增收，催生各行各業(yè)迅速發(fā)展；城鎮(zhèn)化推動了綜合體、旅游商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更促使了奢侈消費品走出一線城市的高度飽和商圈；城鎮(zhèn)化的高速度以及國家以二三四線城市城鎮(zhèn)化發(fā)展為主線的方針，二三四線城市的投資更被看好。宏觀小結區(qū)域環(huán)境楊凌農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，簡稱楊凌區(qū)或楊凌示范區(qū)，是中國唯一的農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，1997年7月29日在咸陽市楊陵區(qū)成立，由陜西省直轄，并和19個中央部委共管，具有地級行政級別，管轄縣級楊陵區(qū)，示范區(qū)管委會享有省級經(jīng)濟管理權及部分省級行政管理權，享受國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策、國家對農(nóng)業(yè)的傾斜扶持政策以及西部大開發(fā)的各項優(yōu)惠政策。以推進楊凌示范區(qū)水生態(tài)文明城市建設為基本目標，以建設楊凌水生態(tài)示范園區(qū)為載體，解決和帶動楊凌“三河兩渠”水景觀工程、城市管網(wǎng)改造工程等城市基礎設施和配套項目的投資和建設，引進技術與人才、財富與資本，建設水生態(tài)文明城市，打造中國農(nóng)業(yè)硅谷，項目總投資超過100億元。建設規(guī)劃楊凌示范區(qū)已經(jīng)在陜西日報公布了“十二五”住房保障對象輪候年度計劃，“十二五”期間，楊凌示范區(qū)計劃新建保障性住房2.5萬套，其中確定輪候次序的有18018戶。公示期間，接受社會各界監(jiān)督。示范區(qū)內(nèi)共有7批、12734套、63.67萬平方米廉租住房獲得支持資金40003萬元，其中中央預算內(nèi)投資31135萬元，省級配套投資17868萬元。城投公司與陜西保障性住房建設工程有限公司合作，積極簽訂了2.5億元的合作協(xié)議及5000萬元的融資合同，用于示范區(qū)公租房建設保障房溫馨家園陽光家園姚安家園大寨家園數(shù)據(jù)來源：楊凌房產(chǎn)網(wǎng)2012年，實現(xiàn)增值收益406.4萬元，年底提取貸款風險準備金173.4萬元；提取公積金管理費用150萬元；提取廉租房住房補充資金83萬元。累計提取廉租房住房補充資金370萬元，貸款風險準備金余額899.8萬元。截至2012年底，楊凌示范區(qū)建立住房公積金的單位430個，繳存職工人數(shù)增加到12093人。當年新開戶單位16個，當年新開戶職工數(shù)1255人，當年繳存額13798.69萬元，同比增長23%，繳存總額56747.93萬元，歸集余額27977.23萬元。

2012年度，共向315人發(fā)放住房公積金貸款4095.9萬元，當年個人住房公積金貸款發(fā)放額占當年歸集額的30%。公積金數(shù)據(jù)來源：楊凌房產(chǎn)網(wǎng)農(nóng)發(fā)行楊凌區(qū)分行截至2013年7月末，該行累計投放政策性中長期貸款7.29億元，用于支持當?shù)爻青l(xiāng)一體化建設和農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎設施建設。

其中以楊凌示范區(qū)西橋村等8個村莊城鄉(xiāng)一體化建設為主的4個項目作為支持重點，項目共涉及貸款金額17.2億元，預計支持收儲土地5041.98畝，建設農(nóng)民集中住房526960平方米，修建農(nóng)業(yè)科技交易市場25000平方米。信貸支持數(shù)據(jù)來源：西北信息報楊凌位于陜西關中平原中部，東距西安市82公里，西距寶雞86公里，面積124平方公里，下轄縣級楊陵區(qū)，總人口16萬，城市人口8萬人。是我國三大農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一規(guī)劃面積22.12平方公里。

2012年，示范區(qū)經(jīng)濟總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有進態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值72.54億元，增長14.7%，增速全年最高。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5.99億元，增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值39.5億元，增長19.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值27.05億元，增長9.7%。三次產(chǎn)業(yè)結構由2011年的8.7:51.8:39.4調(diào)整為2012年的8.3:54.5:37.3，二產(chǎn)比重上升，一、三產(chǎn)業(yè)比重下降。

新增就業(yè)崗位1500個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3%。人口自然增長率4.24%。人口經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源：中國農(nóng)業(yè)新聞網(wǎng)示范區(qū)2013今年上半年生產(chǎn)總值(GDP)、第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、地方財政收入、農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入等七項指標增速均位居陜西省第一，經(jīng)濟發(fā)展步入快車道。上半年，示范區(qū)完成生產(chǎn)總值(GDP)35.98億元，比上年同期增長14.7%;完成第一產(chǎn)業(yè)2.14億元，比上年同期增長4.3%;完成第三產(chǎn)業(yè)13.75億元，比上年同期增長10.1%;完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值3.68億元，比上年同期增長3.2%;完成財政總收入4.79億元，比上年同期增長27.7%;完成地方財政收入2.91億元，比上年同期增長31.8%;農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5417元，比上年同期增長13.8%。區(qū)域小結區(qū)域經(jīng)濟主要以新興農(nóng)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展為主，受到國家農(nóng)業(yè)部和省委重視與大力支持，經(jīng)濟發(fā)展迅速；第二產(chǎn)業(yè)的增長跨越，暗示區(qū)域內(nèi)建筑房產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展中；城鎮(zhèn)化的高加速度催生大批就業(yè)、住房和社會保障需求，為此政府大批廉租、經(jīng)適房建設正在規(guī)劃，且獲得了大批金融資助，對商品房市場將產(chǎn)生一定沖擊；住房公積金系統(tǒng)允許良好，公積金貸放款收支平衡；競爭市場河濱區(qū)西寶高速楊陵區(qū)政府楊凌示范區(qū)區(qū)域內(nèi)項目主要集中在示范區(qū)、楊陵老區(qū)、西寶高速沿線、水運中心沿線區(qū)域內(nèi)競品樓盤在售價2800—4800元不等，價格跨越區(qū)間大，各個項目圈之間價格無明顯特征。河濱區(qū)項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況恒大城楊凌恒大城1幢84.1941574302-3917=3852.4115.54—116.3440804302-3916=3863.4132.5342530.4楊凌恒大城2幢92.1842724502-4076=4263.8118.0144244680-4257=4231.6138.6547110.4楊凌恒大城3幢92.1840034380-3815=5651.6118.0142370.6138.6545834682-4158=5242楊凌恒大城4幢138.6442790.2楊凌恒大城5幢92.1641620.2楊凌恒大城6幢111.8441000.6楊凌恒大城7幢111.8440370.2129.0540600.4146.5141174400-3919=4811.4楊凌恒大城9幢98.2341200.4111.8441980.4楊凌恒大城12幢141.242060.2129.6448450.2楊凌恒大城13幢130.1844344510-4244=2661140.7738090.2楊凌恒大城14幢129.6443974626-4052=5740.8139.3737134301-3340=9610.8165.5840600.4恒大城月均銷售23.7套；已售房源整體均價4233恒大城投資商：恒大集團西安公司售樓處：新時代廣場東北角（建行西側）建筑面積：430000平方米綠化率：38%總棟數(shù)：30容積率：3.30總戶數(shù)：3420戶車戶比：1:1占地面積：130000平方米楊凌恒大城位于邰城路南段新天地酒店對面。項目總占地面積約195畝，總建筑面積43萬㎡；綠化率為38%；容積率為3.3。規(guī)劃建設28棟32層高層住宅、1棟4層綜合樓、1棟3層恒大劇場。規(guī)劃總戶數(shù)3420戶，項目分3期開發(fā)，首一期開發(fā)4-7、9、12-14號樓，面積84-151㎡。項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況天元棠樾湖居天元棠樾湖居1幢138.3132350.6天元棠樾湖居2幢138.3132870.6天元棠樾湖居3幢103.95—105.5634383491-3296=1951.8天元棠樾湖居4幢138.1734660.4天元棠樾湖居5幢104.134130.6天元棠樾湖居月均銷售4套；已售房源整體均價3369天元棠樾湖居投資商：陜西天元鴻圖置業(yè)有限公司售樓處：楊凌邰城路南端邰城廣場旁建筑面積：155595平方米綠化率：38.30%總棟數(shù)：15樓層：11、18容積率：1.79總戶數(shù)：1156，車戶比1:1占地面積：87111平方米天元?棠樾湖居位于楊凌示范區(qū)一河兩岸南片經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南臨湖濱路，北臨城南路，近臨邰城廣場，坐擁水運公園及數(shù)千畝渭河濕地公園一線親水景觀資源，總占地130畝，地上建筑面積約150000平方米。項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況水韻天倫居楊凌水韻天倫居1幢76.4926500.25楊凌水韻天倫居2幢51.2929130.5102.5834460.25楊凌水韻天倫居3幢51.2927920.25楊凌水韻天倫居5幢76.4935000.25楊凌水韻天倫居6幢120.8538890.25楊凌水韻天倫居9幢76.0928910.25楊凌水韻天倫居10幢76.0928910.25水韻天倫居月均銷售2.25套；已售房源整體均價3188水韻天倫居投資商：華茂地產(chǎn)售樓處：楊凌示范區(qū)濱河西路3號（項目現(xiàn)場），西安豐慶公園東門內(nèi)（西安接待中心）建筑面積：110000㎡綠化率：40%水韻天倫居地處楊凌示范區(qū)南端，位于渭河北岸的國家級水運中心北側，濱河路以南，是由省民政廳和楊凌示范區(qū)管委會扶持打造的大型老年健康生態(tài)社區(qū)。項目一期用地135畝，凈占地83畝，與國家級水運中心和楊凌農(nóng)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃的“一河兩岸”大環(huán)境融合一體，擁有高達40%的園區(qū)綠化率。西寶高速項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況博睿天居博睿天居21幢116.244522195.6840072田園新都市田園新都市22幢112.1931601田園新都市24幢127.2123000.5田園新都市32幢129.8532301.5博睿天居月均銷售3套；已售房源整體均價4201田園新都市月均銷售3套；已售房源整體均價3049千林·世紀城月均銷售1套；已售房源整體均價3041.千林·世紀城千林·世紀城1幢113.2630411千林世紀城開發(fā)商：陜西千林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處：楊凌新區(qū)神農(nóng)路創(chuàng)業(yè)大廈對面建筑面積：256629平米綠化率：36.8%總棟數(shù)：總棟數(shù)為16棟，一期由5棟小高層及高層樓層：一期由5棟高層組成，18-33層容積率：3.492總戶數(shù)：一期總戶數(shù)559戶，車戶比：1:3占地面積：91.9畝占地92畝，綠化率40%位于楊凌城區(qū)東南，五湖路與東新路交匯處以東一期交房時間2014年上半年項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況玉祥·雅典名城玉祥·雅典名城12幢127.6132251玉祥·雅典名城14幢112.3828880.33玉祥·雅典名城15幢78.6630590.33111.6229991玉祥·雅典名城16幢111.6228952.33錦繡豪庭錦繡豪庭7幢110.7830860.75錦繡豪庭8幢110.7831583348-3042=3061.75錦繡豪庭13幢127.4327460.25雅典名城月均銷售5套；已售房源整體均價2999錦繡豪庭月均銷售2.75套；已售房源整體均價3096區(qū)政府項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況神農(nóng)景苑神農(nóng)景苑小區(qū)21幢A座116.2129000.2105.5226910.2神農(nóng)景苑小區(qū)21幢B座128.4729600.2神農(nóng)景苑小區(qū)21幢C座86.3729313566-2700=8664.697.7828463263-2600=6631.699.333603650-2968=6821神農(nóng)景苑小區(qū)18幢102.3530003130-2850=2800.8神農(nóng)景苑小區(qū)20幢122.8530520.2神農(nóng)景苑小區(qū)7幢125.8228700.2神農(nóng)景苑小區(qū)1幢10028000.2神農(nóng)景苑小區(qū)22幢122.7533253800-3050=7502.2神農(nóng)景苑月均銷售12套；已售房源整體均價3031項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況田豐.東方明珠田豐.東方明珠C座10841480.25田豐.東方明珠E座14240140.25田豐.東方明珠D座14135780.25東方明珠月均銷售0.75套；已售房源整體均價3894田豐東方明珠開發(fā)商：陜西田豐實業(yè)發(fā)展有限公司售樓處：楊凌示范區(qū)渭惠東路建筑面積：500000平米綠化率：31%總棟數(shù)：5容積率：3.68占地面積：13772.4平米田豐·東方明珠項目位于楊凌示范區(qū)渭惠東路１８號，項目總用地１３７７２.４平米，總建筑面積約５00000平米，容積率３.６８，綠化率３１％。社區(qū)由小高層商業(yè)住宅（Ａ、Ｂ座）、高層住宅（Ｃ、Ｄ、Ｅ座）及會所、地下停車場、圍合式景觀庭院組成。示范區(qū)項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況化建家園化建家園高層1幢104.0133653410-3258=1521144.0333063410-3050=3602化建家園高層2幢104.0133193491-3240=2511.25144.0335003812-3240=5721.5德馨園德馨園小區(qū)C區(qū)9幢102.5830393化建家園月均銷售5.75套；已售房源整體均價3371德馨園月均銷售3套；已售房源整體均價3039德馨園開發(fā)商：楊凌大有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處：楊凌區(qū)醫(yī)院東建筑面積：1877平米綠化率：36%總棟數(shù)：29容積率：1.73總戶數(shù)：1300景觀面積：32000平米占地面積：126畝教育資源：楊小、張小、楊中、楊凌職業(yè)技術學院、西北農(nóng)林科技大學休閑購物：新時代物流廣場項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況錦逸國際城錦逸國際城1幢100.229723138-2900=2380.8140.531880.4錦逸國際城2幢138.0731163295-2950=3451.4116.6931763282-3050=2320.8143.6830400.2錦逸國際城6幢136.4429870.6142.830950.6錦逸國際城月均銷售4.8套；已售房源整體均價3090項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況千林華庭千林華庭5幢104.7430353540-2804=7364千林華庭6幢132.431273457-2780=6771.7586.4430583173-2769=4041.75千林華庭7幢109.0730093161-2916=2452.5鳳凰山莊鳳凰山莊二期10幢109.5425801鳳凰山莊二期11幢140.1525452719-2400=3194鳳凰山莊二期12幢143.7428001140.1526132千林華庭月均銷售10套；已售房源整體均價3052鳳凰山莊月均銷售6套；已售房源整體均價2599千林華庭開發(fā)商：陜西千林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處：楊凌區(qū)姚安小學東側，姚東十字西北角千林華庭售樓部建筑面積：90000平方米綠化率：37.5%總棟數(shù)：一期由2棟多層、2棟12層小高層組成，二期5棟高層樓層：7層、12層、16層、18層容積率：3.00總戶數(shù)：二期總戶數(shù)580戶占地面積：50畝項目位于康樂路與新橋路交匯的西北角,姚安小學的東側,屬楊凌區(qū)政府對姚安社區(qū)整體規(guī)劃的前延部分.

項目總占地50畝,地上總建筑面積90000平方米,綠化率為37.5%,分為兩期開發(fā),一期推出兩棟多層和兩棟小高層,已售完，二期戶型面積從84平方米到128平方米項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況江南印象江南印象6幢114.932373389-3145=244487.3632123292-3145=1471江南印象7幢112.9832283294-3098=1961.2587.3631800.5江南印象8幢138.4732180.75江南印象9幢128.6432373278-3163=1151.75江南印象月均銷售8.75套；已售房源整體均價3234項目名稱樓棟戶型面積戶型均價戶型價差月均銷售情況渭水佳苑渭水佳苑1幢136.7331000.2120.5928820.4渭水佳苑2幢137.6429713071-2780=2911.6120.5930360.4渭水佳苑3幢120.5129740.4137.5530943273-2820=4531.4渭水佳苑4幢138.2230373120-2980=1401.6渭水佳苑月均銷售6套；已售房源整體均價3022市場整合區(qū)域市場內(nèi)物業(yè)類型以普通塔式高層最多（約18個項目含有），其次為12-18層小高層（約10個項目含有）純板式高層與多層再次之（約5-6個項目含有）電梯洋房最次（約2個項目），別墅項目空缺。兩居室面積區(qū)間月銷量三居室面積區(qū)間月銷量區(qū)域市場內(nèi)三居室（80.61套）月銷量明顯比兩居室（23.35套）高。兩居室面積區(qū)間85-90㎡銷售速度最快，90-95次之；三居室面積區(qū)間100-115㎡銷售速度最快，130-145㎡次之。兩居室價格區(qū)間月銷量三居室價格區(qū)間月銷量兩居室總價25-30萬銷售量最多，總價20-25萬以及35萬以上次之；三居室總價45萬以上銷售量最多，總價40-45萬次之。定位規(guī)劃地塊為東地塊，占地面積78624.439㎡，約合117.94畝，屬中小規(guī)模開發(fā)客戶需求區(qū)域市場客群特點：因市場內(nèi)有大體量廉租房和經(jīng)適房沖擊，一般選購商品房客戶經(jīng)濟能力較好；購買三房產(chǎn)品比兩房產(chǎn)品多，客群表現(xiàn)特征主要為改善型客戶；客戶對兩房產(chǎn)品選擇偏好大面積舒適類產(chǎn)品，對三房產(chǎn)品選擇以實用性產(chǎn)品居多，舒適性產(chǎn)品次之；客戶對價格抗性教其他抗性小（品牌、配套、景觀、交通等）區(qū)域客戶研判——目標客群普遍擁有穩(wěn)定的支付能力，他們有足夠實力為他們所向往的品質(zhì)新生活買單客戶普遍為再次或多次置業(yè)，改善居住環(huán)境，家庭結構多為三口之家或三代同堂地段、戶型、景觀、品質(zhì)、教育、交通、生活配套、以及居住理念都是客戶選購產(chǎn)品的重要因素目標客群對文化氛圍、景觀環(huán)境、教育配套關注度更高，屬于城市中的居住引領者支付力改善型重實質(zhì)引領者客戶需求研判——通過市場分析，客戶需求主要以三房為主占76%，承擔總價為30—50萬，兩房需求約占總體22%，四房需求比例較少隨著楊凌城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略以及國家、省委的大力支持，吸引周邊扶風、眉縣、周至、乾縣等客戶楊凌購房客戶逐年遞增綜合同樓盤產(chǎn)品、樓層、朝向、樓位、景觀等細節(jié)因素差異，同樓盤產(chǎn)品價差約為500元，部分價差高達800—1200元客戶多為多次置業(yè)或改善型置業(yè)，限購政策對區(qū)域市場影響不大要三房城市化重產(chǎn)品不限購產(chǎn)品定位定位原則：從市場競爭環(huán)境出發(fā)——突破以客戶需求產(chǎn)品為主——吸引綜合市場銷售以及客群研判，建議產(chǎn)品宜以舒適性為主，適應改善型客戶；則容積率建議2≤；作為低密度住宅社區(qū)應市；物業(yè)類型建議以純板式小高層（市場空缺）為主，搭配以多層（6層可上人平屋頂，頂層送露臺），電梯洋房（6+1坡屋頂，頂層送閣樓），再用適當別墅作為點綴，拔升整體項目形象；物業(yè)建議：長青路鳳凰路板式小高層電梯洋房普通多層別墅會所次入口主入口物業(yè)類型產(chǎn)品搭配梯戶比樓棟數(shù)總戶數(shù)板式小高層18F三室+兩室1:2（兩梯四）5（2單元）720板式小高層18F三室1:1（兩梯兩）3（2單元）216多層6F三室+兩室1:2（一梯兩）4（12單元）144多層6F三室1:2（一梯兩）1（3單元）36電梯洋房6F三室+兩室1:2（一梯兩）1（5單元）60電梯洋房6F三室1:2（一梯兩）1（4單元）48別墅2+1F多居室聯(lián)排66合計21（15+6）1230產(chǎn)品中除去6套別墅，總計戶數(shù)1224戶，其中兩房462戶，三房762戶物業(yè)類型產(chǎn)品搭配兩室面積戶數(shù)三室面積戶數(shù)板式小高層三房+兩房92—95㎡288116—119㎡288板式小高層三房——122—128㎡360多層三房+兩房85—89㎡72109—117㎡72多層三房——115—125㎡36電梯洋房三房+兩房97—102㎡30118—125㎡30電梯洋房三房——126—134㎡48別墅168—180㎡6價格定位按客戶接受度最優(yōu)總價，結合項目本身產(chǎn)品定位規(guī)劃，總價定位如下：兩居室總價：28—40萬三居室總價40—55萬20萬25萬30萬35萬35萬40萬45萬50萬戶型類型戶型面積戶型均（單）價戶型均（總）價戶型類型戶型面積戶型均（單）價戶型均（總）價小高層三房116—119㎡356041—44小高層兩房92—95㎡361730—34小高層三房122—128㎡342243—46多層三房109—117㎡342540—43多層兩房85—89㎡357228—31多層三房115—125㎡339142—45電梯洋房三居室118—125㎡397048—50電梯洋房兩居室97—102㎡403039—40電梯洋房三居室126—134㎡396251—52特色打造總體規(guī)劃特色建議1，高綠化率社區(qū)綠化先行社區(qū)園林環(huán)境往往對項目銷售起到直接的價格提升作用，但因為園林工期靠后，和種植的樹木需要長年的成長時間，導致園林的投入往往很難在銷售期轉化為產(chǎn)品價格的提升。建議本項目

1，在規(guī)劃中，盡量提高綠化率，營造豐富的植被景觀；2，在建設中，采取”全冠移植“”同緯度采購“”5層垂直綠化“等技術手段，將園林效果的呈現(xiàn)提前，在銷售的前期就為產(chǎn)品帶來直效的價格拉升！全冠移植同緯度采購5層垂直綠化案例：龍湖·藍湖郡納帕溪谷全冠移植等，會增加樹木在運輸中的成本，即建安成本的提高，但卻能為項目直接帶來期房價格上的提升，因此實質(zhì)上是提高了產(chǎn)品的利潤；2，三重花園空間建議項目在整體規(guī)劃中，形成：公共花園空間——半開放組團花園空間——私家自然空間公共花園空間：設置全社區(qū)共享的會所、運動公園等，為社區(qū)多彩生活提供載體；半開放組團空間：形成組團花園景觀，盡可能實現(xiàn)每一戶的景觀均好；私家自然空間：盡可能在產(chǎn)品中，為每戶設置花園、露臺等室內(nèi)與自然的過渡空間，豐富家庭生活層次；形象定位在“城市價值+本體價值+產(chǎn)品價值+市場機會”梳理之下，本項目將打造為上風：東南門戶，風水尚處。景院：滿園春色關不住，高綠化度尊享人文居住典范：展現(xiàn)項目的綠地景觀、高品質(zhì)產(chǎn)品及居住氛圍，滿足客戶身份感訴求項目本體條件百余畝，周邊配套一般客戶真實需求高性價比、園林環(huán)境市場競爭環(huán)境區(qū)域市場競爭激烈市場競爭環(huán)境客戶真實需求項目本體條件開發(fā)目標愿景控制風險，成功樹立項目品牌開發(fā)目標愿景上風·景院·尊享人文居住典范社區(qū)住宅均價敏感性分析敏感因素住宅均價影響因素2790（基準下浮10%）3100（基準單價）3410（基準上浮10%）總投入608558742

676,176,380743794018總收入792125550

880,139,500968153450稅前利潤183566808

203,963,120224359432投資收益率27%30.2%33%所得稅45891702

50,990,78056089858稅后成本654450444

727,167,160799883876稅后利潤137675106

152,972,340168269574凈利率（總）16%17.40%19%容積率敏感性分析容積率2.02.533.5總建筑面積（㎡）

155,844

194,805

233,766

272,727住宅建面（㎡）

148,051.80

185,064.75

222,077.70

259,090.651土地成本

175,500,000

175,500,000

175,500,000

175,500,0002報批報建費用

19,742,049

31,344,284

37,564,529

43,784,7743前期費用

4,753,242

12,564,923

15,077,907

17,590,8924建安費用

174,423,207

217,853,034

260,503,640

303,154,2475基礎配套及設備費

24,155,820

48,077,874

57,693,449

67,309,0246公用配套設施

7,792,200

7,792,200

9,350,640

10,909,0807貸款利息

9,696,394

13,340,557

15,967,987

18,595,4178銷售費用

30,954,516

32,150,618

38,520,741

44,890,8659管理費用

4,160,629

10,129,457

11,433,163

12,736,86910