【房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀、問題及優(yōu)化建議分析14000字（論文）】

參考文獻(xiàn)-37-內(nèi)蒙古科技大學(xué)碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀、問題及完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u19035房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀、問題及完善對(duì)策研究 -1-210481房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及問題分析 -1-46771.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀 -1-159721.2房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)存在的問題分析 -4-234582房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的完善建議 -10-112052.1關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)認(rèn)定的建議 -10-239892.2關(guān)于破產(chǎn)程序中各個(gè)債權(quán)主體的清償順位 -11-212642.3關(guān)于已交付未過戶購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的建議 -13-150842.4關(guān)于未交付未過戶購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的建議 -14-3房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及問題分析1.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀下述介紹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案例，可以體現(xiàn)各類債權(quán)人在破產(chǎn)程序中的利益需求，其中主要分析了各類型購(gòu)房人的利益取得情況。該典型案例揭示目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀。1.1.1典型案例介紹及司法處理過程BS花園工程是由A集團(tuán)于2018年啟動(dòng)建設(shè)，占地面積超過兩千畝。但是A集團(tuán)于2019年開始，由于疫情及集團(tuán)內(nèi)部原因，發(fā)生了資金鏈破裂的財(cái)務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致BS花園工程中的多個(gè)項(xiàng)目被迫停止，再也沒有復(fù)工。其中BS花園1期工程延期九個(gè)月后于2020年6月交付購(gòu)房人，并且存在嚴(yán)重質(zhì)量問題導(dǎo)致數(shù)百戶購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工方展開了“拉鋸戰(zhàn)”；原定于2020年8月31日交房的2期工程也因資金鏈斷裂而無限期停工。BS花園的停工使2000多戶購(gòu)房人無家可歸，致使購(gòu)房人集體維權(quán)。關(guān)于清償債權(quán)的排位順序，購(gòu)房人目前是否應(yīng)該有一種優(yōu)先權(quán)利享受清償債權(quán)，C市中院對(duì)此有兩種不同看法，并經(jīng)反復(fù)調(diào)查論證后一致認(rèn)為，交付了全部或大多數(shù)購(gòu)房款項(xiàng)的購(gòu)房人應(yīng)該享有一種優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)，清償順位順序應(yīng)該是優(yōu)先于該項(xiàng)建筑工程的建造價(jià)格和房屋抵押所有權(quán)。C市中院在向中國(guó)最高人民法院提出請(qǐng)示后，答復(fù)該案稱"購(gòu)房者的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償"。按照過去的程序，法院的拍賣是在調(diào)解后或作出裁判之前進(jìn)行的，但由于該案涉及范圍廣、牽扯資金多、涉案利益主體復(fù)雜等特征，法院最終采用了下列方案：當(dāng)事人先要簽署調(diào)解協(xié)議，然后填寫司法司法認(rèn)定申請(qǐng)，再轉(zhuǎn)入立案庭，再次立案后審判庭第一時(shí)間審查調(diào)解協(xié)議的效力，出具司法裁定書。后經(jīng)法院拍賣房屋及土地使用權(quán)，共獲得拍賣款7000萬元。眾多購(gòu)房人、建筑工程公司、建筑銀行等金融機(jī)構(gòu)就這7000萬元的分割產(chǎn)生了嚴(yán)重分歧和糾紛。1.1.2案件處理過程中的焦點(diǎn)問題首先，買家是否享受補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序。根據(jù)上述拍賣價(jià)格，即使BS花園的所有土地利用權(quán)和建設(shè)被拍賣，也不能完全返還。在償還債務(wù)的過程中，買方已成為能否優(yōu)先償還債務(wù)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，買方往往處于一些專業(yè)金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)項(xiàng)目承包商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力比較薄弱的地位。前者是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上最受歡迎的融資方法。后者主要考慮向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借入，主要的融資方法是住宅貸款。在上述事例中，集團(tuán)A以住宅貸款為抵押貸款向銀行進(jìn)行商業(yè)融資，破產(chǎn)資產(chǎn)主要是正在建設(shè)中的住宅，銀行有作為抵押權(quán)的建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)。第二，民法規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，建設(shè)承包商有優(yōu)先補(bǔ)償?shù)捻樞颉Ａ硪环矫?，關(guān)于建設(shè)事業(yè)費(fèi)補(bǔ)償優(yōu)先順序的回答（以下稱為答復(fù)），基于保護(hù)勞動(dòng)者的利益，決定了建設(shè)計(jì)劃價(jià)格補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序，但是根據(jù)合同的相對(duì)性來決定。民工的工資應(yīng)當(dāng)由公司和承包商負(fù)擔(dān)，與其他社會(huì)保障制度相比，移民勞動(dòng)者的利益也可以從其他社會(huì)保障制度中得到保護(hù)。從中國(guó)社會(huì)保障制度的現(xiàn)狀和長(zhǎng)期發(fā)展來看，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的社會(huì)保障是困難的。從這個(gè)觀點(diǎn)來看，實(shí)際上，一些購(gòu)房者的權(quán)利和利益保護(hù)程度遠(yuǎn)低于建筑承包商。另一方面，“回信”指定項(xiàng)目?jī)r(jià)格在抵押和其他債權(quán)人的權(quán)利前，但不是對(duì)幾乎全部或全部支付了購(gòu)買金的買主。雖然有一部分符合條件的買主應(yīng)該得到補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉?，但是因?yàn)闆]有遇到條件，所以為了那些買主，他們只能作為普通的債權(quán)人參加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分發(fā)。我們必須知道，為家支付的分期付款現(xiàn)在也需要幾十萬或幾百萬。對(duì)于普通家庭來說，這不是少量的。家里所有的存款都很有可能需要借錢來補(bǔ)償。通過以上案件的案例分析和法院的破產(chǎn)清算發(fā)表，法院無法將購(gòu)房者這一部分歸類為優(yōu)先債權(quán)者，而是作為通常的債權(quán)人來處理。這直接導(dǎo)致了購(gòu)房者這一部分，顯然不能得到符合社會(huì)一般概念的還款。第二，本案的另一個(gè)焦點(diǎn)是缺乏立法規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)因沖突而混亂。交付房屋的所有權(quán)由交付房屋簽發(fā)并重寫名稱。改姓的購(gòu)房者主要是為了保證自己的房屋質(zhì)量，相關(guān)的法律問題已經(jīng)超出了破產(chǎn)法的研究范圍。我把它給了買方，但我有鑰匙。一些買方已經(jīng)開始內(nèi)部施工，但尚未進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記。第七十一條第一款，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記原則與效力規(guī)定》第（6）款和《關(guān)于辦理實(shí)際破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《破產(chǎn)條例》）不適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變更。很明顯，交付給買方的房屋不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處分。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)問題存在爭(zhēng)議。顯然，破產(chǎn)程序中的A集團(tuán)有必要有權(quán)登記不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即使根據(jù)破產(chǎn)規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)屬于買方。買方的權(quán)利和變更將如何得到保護(hù)？您是否也考慮了買方的付款？法院尚未發(fā)表最終意見。從處理結(jié)果來看，我對(duì)這部分購(gòu)房者沒有什么不同的待遇，所以我認(rèn)為這種待遇仍在考慮之中。首先，買家是否享受補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序。根據(jù)上述拍賣價(jià)格，即使BS花園的所有土地利用權(quán)和建設(shè)被拍賣，也不能完全返還。在償還債務(wù)的過程中，買方已成為能否優(yōu)先償還債務(wù)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，買方往往處于一些專業(yè)金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)項(xiàng)目承包商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力比較薄弱的地位。首先，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)，請(qǐng)享受作為抵押貸款債權(quán)人的補(bǔ)償優(yōu)先順序。根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人有在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先權(quán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，它需要很多資金來維持和保證正常的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要分為內(nèi)部資本積累和外部貸款。前者是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上最受歡迎的融資方法。后者主要考慮向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借入，主要的融資方法是住宅貸款。在上述事例中，集團(tuán)A以住宅貸款為抵押貸款向銀行進(jìn)行商業(yè)融資，破產(chǎn)資產(chǎn)主要是正在建設(shè)中的住宅，銀行有作為抵押權(quán)的建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)。第二，民法規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，建設(shè)承包商有優(yōu)先補(bǔ)償?shù)捻樞颉Ａ硪环矫?，關(guān)于建設(shè)事業(yè)費(fèi)補(bǔ)償優(yōu)先順序的回答（以下稱為答復(fù)），基于保護(hù)勞動(dòng)者的利益，決定了建設(shè)計(jì)劃價(jià)格補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序，但是根據(jù)合同的相對(duì)性來決定。民工的工資應(yīng)當(dāng)由公司和承包商負(fù)擔(dān)，與其他社會(huì)保障制度相比，移民勞動(dòng)者的利益也可以從其他社會(huì)保障制度中得到保護(hù)。從中國(guó)社會(huì)保障制度的現(xiàn)狀和長(zhǎng)期發(fā)展來看，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的社會(huì)保障是困難的。從這個(gè)觀點(diǎn)來看，實(shí)際上，一些購(gòu)房者的權(quán)利和利益保護(hù)程度遠(yuǎn)低于建筑承包商。另一方面，“回信”指定項(xiàng)目?jī)r(jià)格在抵押和其他債權(quán)人的權(quán)利前，但不是對(duì)幾乎全部或全部支付了購(gòu)買金的買主。雖然有一部分符合條件的買主應(yīng)該得到補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉?，但是因?yàn)闆]有遇到條件，所以為了那些買主，他們只能作為普通的債權(quán)人參加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分發(fā)。我們必須知道，為家支付的分期付款現(xiàn)在也需要幾十萬或幾百萬。對(duì)于普通家庭來說，這不是少量的。家里所有的存款都很有可能需要借錢來補(bǔ)償。通過以上案件的案例分析和法院的破產(chǎn)清算發(fā)表，法院無法將購(gòu)房者這一部分歸類為優(yōu)先債權(quán)者，而是作為通常的債權(quán)人來處理。這直接導(dǎo)致了購(gòu)房者這一部分，顯然不能得到符合社會(huì)一般概念的還款。未經(jīng)授權(quán)變更購(gòu)買權(quán)的持有人主要是根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)協(xié)議進(jìn)入破產(chǎn)程序的，如第一個(gè)問題所述，有一個(gè)重組問題，法院的結(jié)論是，對(duì)所有或大多數(shù)買家都有優(yōu)惠補(bǔ)償，但這一結(jié)論是片面的，不能保護(hù)所有買家，因?yàn)檫@直接影響到購(gòu)房者，債權(quán)人參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配是否具有優(yōu)先權(quán)？根據(jù)制度的解釋，有50%、75%和80%的理解，但界定了哪些標(biāo)準(zhǔn)？在破產(chǎn)清算過程中出現(xiàn)了混亂。上述問題如不妥善處理，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益，引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，現(xiàn)行立法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序和購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)有著統(tǒng)一而有力的規(guī)范。而對(duì)于如何保護(hù)不同購(gòu)房者的權(quán)益，在不同的情況下有效地保護(hù)購(gòu)房者的利益，存在著一定的偏見和認(rèn)識(shí)不足，給司法實(shí)踐帶來了很大的困惑。1.2房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)存在的問題分析1.2.1相關(guān)立法未成體系且存在沖突與不足首先，如果處理了案件，我們可以看到由于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的定義，完全沒有統(tǒng)一的法律基準(zhǔn)。如果公司破產(chǎn)的話，破產(chǎn)所有權(quán)的范圍必須首先定義。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情況下，根據(jù)破產(chǎn)法第十六條的規(guī)定，破產(chǎn)債權(quán)原則上被分配給債權(quán)人，個(gè)人的清算被禁止，是沒有破產(chǎn)的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，可以通過管理者再生其財(cái)產(chǎn)。因此，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是什么。現(xiàn)在的“企業(yè)破產(chǎn)法”使用了“債務(wù)人資產(chǎn)”和“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”兩個(gè)項(xiàng)目。債務(wù)人的所有權(quán)包括債務(wù)超支、破產(chǎn)重組、卷上程序中債務(wù)人的所有權(quán)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)僅指財(cái)產(chǎn)，用于申報(bào)不可支付后的債權(quán)人之間的清算和分配，這篇文章不區(qū)分兩個(gè)術(shù)語。在案例法領(lǐng)域，關(guān)于非債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上的法律身份確認(rèn)和審判上的判斷，現(xiàn)在有相當(dāng)大的爭(zhēng)論和發(fā)泄。哈。在公布破產(chǎn)法和規(guī)定了幾個(gè)破產(chǎn)問題2之后，有幾個(gè)破產(chǎn)法問題（有關(guān)手續(xù)實(shí)施的規(guī)定）的規(guī)定第71條的第五條和第六條71是否繼續(xù)適用的主要不同點(diǎn)。這個(gè)見解在最高法院沒有統(tǒng)一，各種各樣的高等法院也有意見的不同。第二條與破產(chǎn)法實(shí)施后采用的“關(guān)于幾個(gè)破產(chǎn)問題2的規(guī)定”相比，“關(guān)于破產(chǎn)問題的規(guī)定”的第71條與該情況不同，但關(guān)于幾個(gè)不能支付的事項(xiàng)的規(guī)定沒有被廢止。本法律是在與安士登中華人民共和國(guó)爭(zhēng)論時(shí)，最高法院批準(zhǔn)的。另外，2017年江蘇第二國(guó)有最高法院發(fā)行的貴州安士登Dingscheng房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就財(cái)產(chǎn)法修訂后有關(guān)財(cái)產(chǎn)法修改的有關(guān)規(guī)定的破產(chǎn)的一些問題，明確了第71條第5條和第6條的規(guī)定。上述的位置是買家支付了全部的購(gòu)買金，或者在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)前完成了家里的配送手續(xù)，但是另一個(gè)見解是舊的破產(chǎn)法沒有被廢止，所以在破產(chǎn)法實(shí)施后某個(gè)關(guān)于破產(chǎn)問題的規(guī)定未被最高法院廢止，在有關(guān)某個(gè)破產(chǎn)問題的規(guī)定的第二條中規(guī)定的情況下，對(duì)于某個(gè)破產(chǎn)問題沒有否定適用第71條第5款和第6款的最高法院，在重新開始寧波住宅建設(shè)公團(tuán)的手續(xù)時(shí)以及由兩人海中繼承的無效請(qǐng)求保留了其見解。在浙江高等法院民事決定中，張劉俊和寧波東電Rissheng房地產(chǎn)有限公司對(duì)破產(chǎn)的具體問題的規(guī)定，對(duì)超額債務(wù)的具體問題進(jìn)行了補(bǔ)充和矛盾。買方可以主張，在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)前，如果買主支付了所有的購(gòu)買金或完成了房屋配送手續(xù)，購(gòu)買的房子屬于非破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，行使恢復(fù)的權(quán)利。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)是為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，其基本法律包括《民法典》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、首先，買家是否享受補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序。根據(jù)上述拍賣價(jià)格，即使BS花園的所有土地利用權(quán)和建設(shè)被拍賣，也不能完全返還。在償還債務(wù)的過程中，買方已成為能否優(yōu)先償還債務(wù)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，買方往往處于一些專業(yè)金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)項(xiàng)目承包商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力比較薄弱的地位。首先，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)，請(qǐng)享受作為抵押貸款債權(quán)人的補(bǔ)償優(yōu)先順序。根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人有在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先權(quán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，它需要很多資金來維持和保證正常的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要分為內(nèi)部資本積累和外部貸款。前者是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上最受歡迎的融資方法。后者主要考慮向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借入，主要的融資方法是住宅貸款。在上述事例中，集團(tuán)A以住宅貸款為抵押貸款向銀行進(jìn)行商業(yè)融資，破產(chǎn)資產(chǎn)主要是正在建設(shè)中的住宅，銀行有作為抵押權(quán)的建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)。第二，民法規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，建設(shè)承包商有優(yōu)先補(bǔ)償?shù)捻樞?。另一方面，關(guān)于建設(shè)事業(yè)費(fèi)補(bǔ)償優(yōu)先順序的回答（以下稱為答復(fù)），基于保護(hù)勞動(dòng)者的利益，決定了建設(shè)計(jì)劃價(jià)格補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先順序，但是根據(jù)合同的相對(duì)性來決定。民工的工資應(yīng)當(dāng)由公司和承包商負(fù)擔(dān)，與其他社會(huì)保障制度相比，移民勞動(dòng)者的利益也可以從其他社會(huì)保障制度中得到保護(hù)。從中國(guó)社會(huì)保障制度的現(xiàn)狀和長(zhǎng)期發(fā)展來看，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的社會(huì)保障是困難的。從這個(gè)觀點(diǎn)來看，實(shí)際上，一些購(gòu)房者的權(quán)利和利益保護(hù)程度遠(yuǎn)低于建筑承包商。另一方面，“回信”指定項(xiàng)目?jī)r(jià)格在抵押和其他債權(quán)人的權(quán)利前，但不是對(duì)幾乎全部或全部支付了購(gòu)買金的買主。雖然有一部分符合條件的買主應(yīng)該得到補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉專且驗(yàn)闆]有遇到條件，所以為了那些買主，他們只能作為普通的債權(quán)人參加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分發(fā)。我們必須知道，為家支付的分期付款現(xiàn)在也需要幾十萬或幾百萬。對(duì)于普通家庭來說，這不是少量的。家里所有的存款都很有可能需要借錢來補(bǔ)償。通過以上案件的案例分析和法院的破產(chǎn)清算發(fā)表，法院無法將購(gòu)房者這一部分歸類為優(yōu)先債權(quán)者，而是作為通常的債權(quán)人來處理。這直接導(dǎo)致了購(gòu)房者這一部分，顯然不能得到符合社會(huì)一般概念的還款。等。最高法院的司法解釋包括對(duì)商事住宅買賣合同爭(zhēng)議案件中若干執(zhí)法問題的解釋、對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的答復(fù)、對(duì)合同標(biāo)的物的認(rèn)定等。關(guān)于破產(chǎn)的規(guī)定。由于各種立法目的和愛好，《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定了企業(yè)破產(chǎn)的一般問題。目前，法律規(guī)范是對(duì)立的，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的個(gè)別問題卻沒有專門的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的法律規(guī)定也不盡相同。規(guī)范性文件。這些文件的性質(zhì)不同于法律類別。這一規(guī)定是矛盾的，尚未形成統(tǒng)一的規(guī)范體系。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，未足額支付購(gòu)房費(fèi)用的買受人是否享有優(yōu)先權(quán)是一個(gè)爭(zhēng)議問題。破產(chǎn)規(guī)則規(guī)定，買受人未足額支付購(gòu)房費(fèi)用。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部購(gòu)房費(fèi)用破產(chǎn)管理人解除雙方未履行的合同，買受人可以作為普通債權(quán)人參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)分配。“工程價(jià)款優(yōu)先受償”不予賠償?shù)膬?yōu)先順序，明確了支付全部或大部分購(gòu)房款的買受人優(yōu)于施工承包人。在破產(chǎn)程序中，抵押權(quán)人和普通債權(quán)人都有優(yōu)先權(quán)，這就提出了不支付購(gòu)房?jī)r(jià)款的買受人是否具有優(yōu)先權(quán)的問題。雖然已經(jīng)確定了優(yōu)先權(quán)，但關(guān)于支付全部或大部分購(gòu)房?jī)r(jià)款的規(guī)定沒有法律依據(jù)。法律規(guī)定了建筑承包商的優(yōu)先權(quán)，但沒有規(guī)定買方的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)法定權(quán)利原則，承包人可以依法主張優(yōu)先權(quán)。最高人民法院對(duì)法律適用的司法解釋不一定符合立法目的，但需要研究是否可以適用。另一方面，根據(jù)司法解釋，搬家公司以大部分貨款作為優(yōu)先購(gòu)買的依據(jù)，沒有法律依據(jù)，按照雙方平等自愿的原則，所有買方都享有平等的法律權(quán)利，把貨款作為優(yōu)先權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是不公平的。根據(jù)司法解釋，雖然明確了購(gòu)房者的賠償優(yōu)先權(quán)，但卻沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督保護(hù)制度。買受人的補(bǔ)償是不可避免的，破產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資產(chǎn)是已建的銷售房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)。而轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)一般是通過已變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)的，在實(shí)踐中，買受的確定是必須的。財(cái)產(chǎn)屬于債權(quán)的，買受人可以獲得與普通債權(quán)人同等的賠償；破產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)為房屋的，難以實(shí)現(xiàn)，買受人難以獲得賠償。生產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)是已建房屋，通過破產(chǎn)程序很容易進(jìn)行現(xiàn)金交易，買方不滿意缺乏相關(guān)規(guī)定將使買受人難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，阻礙其實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。1.2.2各個(gè)債權(quán)主體的清償順序有待商榷第一，買方優(yōu)先補(bǔ)償建筑項(xiàng)目的價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理不可支付手續(xù)時(shí)，不能解決所有家庭的負(fù)債。屬性筆記的注冊(cè)是基于注冊(cè)的前提。如果沒有清單的話，家里買主的權(quán)利就不會(huì)有公共影響。價(jià)格補(bǔ)償確實(shí)會(huì)影響市場(chǎng)交易的預(yù)測(cè)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。首先，這項(xiàng)貢獻(xiàn)涉及保護(hù)公共采購(gòu)領(lǐng)域的buyers利益。買方主要可以在購(gòu)買價(jià)格全部或大部分支付后為建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)償，而建設(shè)項(xiàng)目的資金將首先損害承包商的營(yíng)業(yè)利益，然后影響建筑工人的生存利益。所有或大多數(shù)支付金錢的買主，都可以作為優(yōu)先問題來補(bǔ)償，這直接影響了購(gòu)房者和其家庭的基本生存需求。即使買方和房地產(chǎn)公司沒有登記合同或所有權(quán)，只要買方支付了所有或大部分的錢，他也有優(yōu)先補(bǔ)償建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)格，這增加了買方的風(fēng)險(xiǎn)。第17條實(shí)施規(guī)則的第17條規(guī)定，如果買主支付向不動(dòng)產(chǎn)公司的購(gòu)買手續(xù)費(fèi)的一部分或全部的話，即使買主沒有完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記手續(xù)，也提供實(shí)際擁有配送的房屋的情況。買方的權(quán)利可以起到敵對(duì)作用。其次，買方是市場(chǎng)交易的主要部分和房地產(chǎn)開發(fā)公司的基本力量。它們應(yīng)該特別受到保護(hù)，與A組的其他交易話題相比。最后，應(yīng)該考慮中國(guó)的現(xiàn)狀。在一個(gè)人口龐大的國(guó)家，由于土地資源不足和房地產(chǎn)價(jià)格上漲，購(gòu)買BS花園的房子往往要花他們的存款，所以它符合中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況，而且那個(gè)也有助于買主的生存和安全性。第二，最高人民法院對(duì)BS花園實(shí)施案的批復(fù)認(rèn)為，根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》和《規(guī)定》等法律，可以優(yōu)先于抵押權(quán)。在建筑工程價(jià)款優(yōu)先抵押權(quán)受償?shù)那闆r下，購(gòu)房人的債權(quán)相對(duì)于建筑工程的價(jià)款和抵押權(quán)而言，應(yīng)優(yōu)先獲得賠償，以保護(hù)弱勢(shì)者即買房人的利益，但本文認(rèn)為這個(gè)答案并不能切實(shí)解決實(shí)際問題。從法律上講，在購(gòu)房合同有效的情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則，無論BS花園購(gòu)房人是否支付大部分或全數(shù)購(gòu)房金額，還是實(shí)際擁有房屋，只要沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人就不能取得該產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人基于購(gòu)房合同，對(duì)A集團(tuán)享有只能是合同的債權(quán)，而銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押擔(dān)保物權(quán)屬于法律上規(guī)定的物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債務(wù)的原則，銀行的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于買房人的債權(quán)。但這一點(diǎn)與《批復(fù)》中提出的買房者購(gòu)買債權(quán)優(yōu)先于建筑工程的價(jià)款受償，而買房者購(gòu)買債權(quán)的順位與銀行抵押權(quán)相沖突?！杜鷱?fù)》雖然認(rèn)同了購(gòu)房人的優(yōu)先受償?shù)匚?，但?duì)日本法律中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度進(jìn)行了對(duì)比分析后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人的買賣優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)幕A(chǔ)仍然不夠充分，除司法解釋涉及到購(gòu)房人的買賣債權(quán)的優(yōu)先性外，沒有明確法律規(guī)定，根據(jù)《破產(chǎn)法》中的法律解釋，購(gòu)房人買賣債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的情況，沒有任何法律規(guī)定?！睹穹ǖ洹分幸?guī)定，購(gòu)房人的買賣債權(quán)僅能作為一般債權(quán)來償還。相反，抵押權(quán)優(yōu)先受償有規(guī)則的可循：《破產(chǎn)法》第109條規(guī)定，債務(wù)人應(yīng)優(yōu)先清償設(shè)立保證物權(quán)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先承擔(dān)于其他債權(quán)人的賠償，同理地說，對(duì)房屋開發(fā)公司的房屋享有抵押權(quán)的債權(quán)人，可以優(yōu)先獲得清償。筆者認(rèn)為根據(jù)上述所提出的觀點(diǎn)及其所依據(jù)的法律規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)涉及眾多利益的情況下，僅根據(jù)零散司法解釋對(duì)各利益主體的受償順序進(jìn)行了簡(jiǎn)單排序，不利于實(shí)現(xiàn)真正的公平公義，也不利于實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公正。對(duì)現(xiàn)行法律制度造成了較大的沖擊。在司法實(shí)踐中，出于保護(hù)買房者的生存權(quán)，購(gòu)房人的買賣債權(quán)是具有特殊性的，要具體分類。就本案而言，BS花園工程成為了爛尾項(xiàng)目，購(gòu)房人的債權(quán)能夠優(yōu)先于抵押權(quán)嗎？如果可以優(yōu)先，其中包括在土地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)嗎？前文中所述的司法解釋，"抵押"不涉及到土地使用權(quán)，只涉及到"建設(shè)工程"，因此，購(gòu)房人的買賣債權(quán)能否優(yōu)先于在土地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)受償，爭(zhēng)議頗大。1.2.3對(duì)不同購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)沒有區(qū)分處理上述案例表明，BS花園項(xiàng)目的第一階段將在9個(gè)月后送到買方手中。一種情況下，送貨已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但是，送貨卻沒有；由于開發(fā)企業(yè)破壞了資本鏈，階段II項(xiàng)目將完全關(guān)閉。這三種類型的購(gòu)房者在破產(chǎn)清算程序中并沒有完全區(qū)分，而且他們不會(huì)根據(jù)不同種類的購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)利和利益而不同對(duì)待。這嚴(yán)重影響了法律社會(huì)規(guī)則所需要的公平和正義原則。為了轉(zhuǎn)移已經(jīng)送到家里的買家，上面的理由已經(jīng)說明了。以非分娩和非分娩兩種病例為中心進(jìn)行了討論。在后一種情況下，根據(jù)建筑物的完成度，將是否滿足送達(dá)及切換請(qǐng)求分為完成會(huì)議、送達(dá)完成及切換條件、滿足送達(dá)及切換條件的不完全失敗。首先第一，被送到了但是不被轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)有差異。通過分析不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的定義，即使可以適用破產(chǎn)規(guī)則，也可以適用。如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利和利益？從債權(quán)人的角度來看，家的遷移也是債務(wù)人的義務(wù)之一。即使不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)手續(xù)，也必須履行房屋轉(zhuǎn)讓的義務(wù)。根據(jù)買主的自治，買主為了履行住宅轉(zhuǎn)移的義務(wù)強(qiáng)烈要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是，破產(chǎn)法一旦進(jìn)入破產(chǎn)手續(xù)，破產(chǎn)管理者就必須停止活動(dòng)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)手續(xù)中，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)破產(chǎn)管理者的買方要求，履行轉(zhuǎn)移義務(wù)。關(guān)于如何實(shí)現(xiàn)買主占有的房子的遷移權(quán)，還有法律上的差距。筆者通過研究案例和相關(guān)報(bào)道反映出的問題，在現(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)過戶但尚未過戶的房屋所有權(quán)不屬于買受人的情況非常普遍。一是“一房?jī)蓮d”和“一房多廳”的普遍存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得房屋所有權(quán)。第二種情況是房屋已交付給另一抵押權(quán)人。抵押權(quán)人對(duì)房屋享有抵押權(quán)，是一種擔(dān)保權(quán)。已交付但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的買受人享有普通產(chǎn)權(quán)的優(yōu)先權(quán)，只享有商品房銷售債權(quán)，不享有產(chǎn)權(quán)。未經(jīng)轉(zhuǎn)讓交付房屋的買受人，按照實(shí)際優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，無權(quán)獲得優(yōu)先受償。在上述兩種情況下，未經(jīng)轉(zhuǎn)讓交付的房屋屬于他人。購(gòu)房者只享有破產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通債權(quán)。為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，應(yīng)采取措施保護(hù)尚未交付、轉(zhuǎn)讓權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房者的權(quán)益；在特殊情況下，如何保護(hù)買受人的權(quán)益還沒有定論。第二，未更名的買方對(duì)優(yōu)先受償權(quán)提出異議。未交付的名稱按建設(shè)程度可分為已建和未建。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完成住宅建設(shè)，具備資產(chǎn)引渡、轉(zhuǎn)移能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)尚未完成，沒有引渡和移交能力。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，房屋已經(jīng)完工，雖然有隨時(shí)交付和轉(zhuǎn)讓的能力，但不存在轉(zhuǎn)讓。房屋仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房者以購(gòu)房為生，債權(quán)人隊(duì)伍應(yīng)屬于弱勢(shì)群體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，由破產(chǎn)管理人繼承后，要求購(gòu)房人和其他債權(quán)人對(duì)已竣工房屋給予同等補(bǔ)償，顯然是不公平的。買受人已預(yù)付部分購(gòu)房款，并以房地產(chǎn)已公開到一定程度為由，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或更名。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的情況下，如何滿足購(gòu)房者的利益？部分房屋在建，主體結(jié)構(gòu)尚未完工，尚未開工建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商交付能力不足。如果只有部分購(gòu)房者作為普通債權(quán)人參與破產(chǎn)分配，公平性將大打折扣。上以上兩種情況的共同點(diǎn)是，未交付房屋所有權(quán)的，不屬于購(gòu)房者，而是按商品一起買、一起租。后者承認(rèn)了對(duì)全部或大部分買受人的優(yōu)先受償權(quán)，但法律依據(jù)不充分，而且買受人的權(quán)利來源于購(gòu)買合同，購(gòu)買合同是一種債券。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，如果要買受人優(yōu)先購(gòu)買債券，如果要突破債券平等原則，就必須在法律上明示優(yōu)先購(gòu)買債券。否則，就會(huì)對(duì)現(xiàn)有的法律制度產(chǎn)生一定的影響，并賦予現(xiàn)有的優(yōu)先受償主體優(yōu)先受償?shù)捻樞?，為了保護(hù)買受人的利益和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，將優(yōu)先受償權(quán)賦予買受人，對(duì)于哪一方應(yīng)首先受償還沒有最終的結(jié)論。根據(jù)法律規(guī)定，后者要想突破電子優(yōu)先權(quán)獲得賠償，必須由法律來規(guī)定，而不是由司法解釋來規(guī)定，而是由法律來規(guī)定。其優(yōu)先受償權(quán)在法律上沒有明確規(guī)定，另外，由于缺乏公示制度，包括住宅買賣合同轉(zhuǎn)讓在內(nèi)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓屬于債券在工業(yè)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中，收購(gòu)人不僅針對(duì)一般債權(quán)人，而且針對(duì)具有優(yōu)先受償權(quán)的建筑承包商和持有擔(dān)保債券的擔(dān)保權(quán)益。根據(jù)一般原則，買方優(yōu)先于債券。如果沒有通過另一個(gè)公示系統(tǒng)明確標(biāo)明買家數(shù)量和債券金額，買家的權(quán)利就不會(huì)提前登記，也就沒有公示效果，直接向買家公示。優(yōu)先受償將嚴(yán)重?fù)p害交易安全，甚至引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，未交付未過戶情形下購(gòu)房人的優(yōu)先受償存在爭(zhēng)議，并且存在立法缺陷與制度缺失的問題。2房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的完善建議2.1關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)認(rèn)定的建議2.1.1盡快完善并推廣網(wǎng)簽、備案的制度實(shí)際上，在北京、上海等限制殘疾人交易的城市，殘疾人買賣合同已經(jīng)被登記，都是通過互聯(lián)網(wǎng)審查的。這個(gè)對(duì)安全操作的安全性有很大的影響。我們需要盡快完善互聯(lián)網(wǎng)注冊(cè)和互聯(lián)網(wǎng)說明系統(tǒng)，顯示正確的互聯(lián)網(wǎng)注冊(cè)和說明狀態(tài)與新的注冊(cè)相似。注冊(cè)和網(wǎng)上的買賣合同只在現(xiàn)行政府的法律中考慮，如果這個(gè)制度不影響買賣合同，就把它放在王位。地產(chǎn)的開發(fā)者在破產(chǎn)的種類中變得更加真實(shí)。作為代表簽訂網(wǎng)絡(luò)合同的接受者處于抗辯的立場(chǎng)，這對(duì)打破財(cái)產(chǎn)權(quán)的界限產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2.1.2破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化在北京、上海等限制殘疾人交易的城市，殘疾人買賣合同已經(jīng)被登記，都是通過互聯(lián)網(wǎng)審查的。這個(gè)對(duì)安全操作的安全性有很大的影響。我們需要盡快完善互聯(lián)網(wǎng)注冊(cè)和互聯(lián)網(wǎng)說明系統(tǒng)，顯示正確的互聯(lián)網(wǎng)注冊(cè)和說明狀態(tài)與新的注冊(cè)相似。注冊(cè)和網(wǎng)上的買賣合同只在現(xiàn)行政府的法律中考慮，如果這個(gè)制度不影響買賣合同，就把它放在王位。地產(chǎn)的開發(fā)者在破產(chǎn)的種類中變得更加真實(shí)。作為代表簽訂網(wǎng)絡(luò)合同的接受者處于抗辯的立場(chǎng)，這對(duì)打破財(cái)產(chǎn)權(quán)的界限產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2.1.3明確界定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)對(duì)于破產(chǎn)法的性質(zhì)，《破產(chǎn)法》等司法解釋并未明確，但理論界存在較大爭(zhēng)議。在現(xiàn)行法律制度下，越來越多的國(guó)家選擇支持債務(wù)人的債權(quán)。這一理論具有重要意義。日本破產(chǎn)法不再只適用于國(guó)有企業(yè)，越來越多的民營(yíng)企業(yè)可以參與破產(chǎn)程序。充分借鑒國(guó)外理論，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的破產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估體系。2.2關(guān)于破產(chǎn)程序中各個(gè)債權(quán)主體的清償順位通過上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中所涉及的債權(quán)主體錯(cuò)綜復(fù)雜，各個(gè)主體主張的合法權(quán)益所依據(jù)的法律規(guī)范條文也各不相同，因此在實(shí)際操作的過程中無法確認(rèn)應(yīng)如何適用法律條文，筆者才疏學(xué)淺，只能簡(jiǎn)單分析和梳理其中的關(guān)系并得出下列幾項(xiàng)建議。2.2.1完善購(gòu)房人與抵押權(quán)人的受償順位第一，在破產(chǎn)案件受理前優(yōu)先處理購(gòu)房人權(quán)利通過綜合分析各法律規(guī)范條文，已支付完全或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)購(gòu)房者，在破產(chǎn)案件發(fā)生前要求繼續(xù)履行合同，取得房屋所有權(quán)，以及在解除合同后要求返還購(gòu)房款和損害賠償金的要求權(quán)，應(yīng)作為一種特殊的債權(quán)人參與人民法院進(jìn)行房地產(chǎn)破產(chǎn)清算程序，將上述購(gòu)房者的權(quán)利剝離出房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中，以實(shí)現(xiàn)"生存權(quán)"的目的，優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償順位。第二，已經(jīng)辦理所有權(quán)預(yù)告登記的購(gòu)房人之權(quán)利順位雖然預(yù)告登記和抵押登記都是以向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)部門注冊(cè)為前提，但如果在同一標(biāo)的物上存在多項(xiàng)物權(quán)，則可根據(jù)登記時(shí)間來確定其權(quán)利順位。而在購(gòu)房者進(jìn)行預(yù)告登記之前，如果有先設(shè)置的法定優(yōu)先權(quán)和意定優(yōu)先權(quán)，則須經(jīng)上述權(quán)利者同意。因此，由于實(shí)際操作中的限制，預(yù)告登記權(quán)利優(yōu)先于財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)，優(yōu)先享受清償。2.2.2明確多個(gè)購(gòu)房者債權(quán)之間受償順位第一，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)清償順位。根據(jù)《破產(chǎn)法》的一百零九條，作為別除權(quán)的主體，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人在其他企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，應(yīng)優(yōu)先行使受償權(quán)利，但房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)的一個(gè)重要特征是，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人在清算程序中失去了"優(yōu)勢(shì)"，轉(zhuǎn)而在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。權(quán)利要在行使權(quán)利之后才能實(shí)施。這對(duì)于以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、已建或在建工程等權(quán)利作為抵押的銀行、貸款公司等機(jī)構(gòu)來說，確實(shí)存在一定的權(quán)利"失衡"，但就我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況來看，立法者考慮的更多是"實(shí)質(zhì)公平"，因?yàn)閷?duì)弱者的權(quán)利傾斜保護(hù)才能體現(xiàn)出法治社會(huì)的價(jià)值。第二，職工債權(quán)的清償順位。《破產(chǎn)法》一百一十三條，雖然規(guī)定了破產(chǎn)財(cái)物的清償順序，但從債權(quán)人角度看，它也是清償其他破產(chǎn)債權(quán)順位的規(guī)定。雖然這里的工人債權(quán)是房地產(chǎn)破產(chǎn)公司的職工薪資、社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用，也是一種涉及個(gè)體利益的債權(quán)，但相較一些消費(fèi)購(gòu)房者和建筑工人的債權(quán)，無論是從已經(jīng)簽訂的勞動(dòng)合同確定的社會(huì)保障角度，還是從債權(quán)的相對(duì)集中程度來看，它們都缺乏上述兩種債權(quán)，這是因?yàn)槿狈ι鲜鰞煞N債權(quán)。其受償優(yōu)先順位而對(duì)有擔(dān)保債權(quán)而言，職工債權(quán)在特定的歷史環(huán)境中有優(yōu)勢(shì)，但這是出于社會(huì)政策考慮，并不是普遍適用的。因此，職工的債權(quán)順位也比上述其它債權(quán)要差。第三，稅收債權(quán)及其他社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的清償順位。從"國(guó)不與民爭(zhēng)利"的觀點(diǎn)來看，稅收債權(quán)及其他社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)是向國(guó)家支付的企業(yè)為保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行而履行的正當(dāng)義務(wù)，但隨著企業(yè)衰敗，經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)已不足以使企業(yè)正常支付上述費(fèi)用。此時(shí)，作為公權(quán)機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)從讓利民的角度出發(fā)，轉(zhuǎn)而保障個(gè)人的利益，使得更多個(gè)人的利益得到滿足，同時(shí)也是社會(huì)公共利益的一種支持。因此，稅收債權(quán)及其他社會(huì)保險(xiǎn)的費(fèi)用也被讓位給了上述權(quán)利。第四，普通債權(quán)的清償順位。通過對(duì)購(gòu)房者支付了全部或大多數(shù)價(jià)格的消費(fèi)者和辦理預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房者進(jìn)行權(quán)利分析，可以將其它類型的購(gòu)房者從優(yōu)先權(quán)中分離，作為一種普通的破產(chǎn)債權(quán)來受償。這里包括：第一，沒有辦理所有權(quán)預(yù)告登記的投資購(gòu)房者主張回繳購(gòu)房金的請(qǐng)求權(quán)；第二，消費(fèi)購(gòu)房者主張回購(gòu)房金的請(qǐng)求權(quán)，未辦理所有權(quán)預(yù)告登記并僅支付部分價(jià)格的購(gòu)房者；第三，沒有辦理所有權(quán)預(yù)告登記并未在破產(chǎn)案件發(fā)生前處理的消費(fèi)購(gòu)房者主張回還購(gòu)房金的請(qǐng)求權(quán)，第四，只支付定金的購(gòu)房者主張回還本金；第五，由各類購(gòu)房者主動(dòng)解除買賣房屋合同所產(chǎn)生的回購(gòu)權(quán)。它與職工的債權(quán)、稅收債權(quán)以及其他社保費(fèi)用一樣，按各自清償?shù)捻樜环峙淞似飘a(chǎn)財(cái)產(chǎn)的比例。2.3關(guān)于已交付未過戶購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的建議2.1.1明確交付已過戶的房屋權(quán)歸于購(gòu)房者在此基礎(chǔ)上，對(duì)未售出房屋的所有權(quán)存在爭(zhēng)議，在這一問題上存在規(guī)則沖突，根據(jù)破產(chǎn)法，它擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)。原破產(chǎn)法的規(guī)定在生效時(shí)已被采納，但第七十一條第（六）項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)繼續(xù)適用。首先，新破產(chǎn)法實(shí)施后，一審法院的解釋并未明確廢止，現(xiàn)已生效。此外，本條內(nèi)容與公司破產(chǎn)法相關(guān)司法解釋不沖突，可以繼續(xù)適用。特別權(quán)應(yīng)適用于一般法的基本原則、破產(chǎn)程序以及相關(guān)的法律和法律解釋；對(duì)具體內(nèi)容的關(guān)注可能存在矛盾，破產(chǎn)法和司法解釋具有排他性和優(yōu)先性。普通法的修改不會(huì)影響特別法的現(xiàn)有規(guī)定，特別法也不會(huì)自動(dòng)喪失優(yōu)先適用的法律效力。破產(chǎn)條例的主要目的是通過授予未登記的產(chǎn)權(quán)來保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。購(gòu)房者只有交納并占用購(gòu)房款后，才能申請(qǐng)房產(chǎn)登記并占用房屋，從取得產(chǎn)權(quán)到取得產(chǎn)權(quán)有一定的時(shí)間差。即使是房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于非稅、市政建設(shè)費(fèi)或惡意拖延，也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，在這段時(shí)間內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)登記是唯一的依據(jù)，評(píng)估財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。因此，匹薩所購(gòu)、占用的房屋不存在所有權(quán)，只有全部清償債務(wù)才確認(rèn)債務(wù)人的所有權(quán)是不合理的。也就是說，破產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了房屋，但未轉(zhuǎn)讓的房屋不是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，買受人有權(quán)聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商辦理房地產(chǎn)登記。保護(hù)買方的合法權(quán)益。2.1.2賦予購(gòu)房者取回權(quán)以保證其過戶權(quán)益的實(shí)現(xiàn)買家已經(jīng)到了，他覺得他擁有這所房子的所有權(quán)。他登記過戶只是時(shí)間問題。多數(shù)購(gòu)房者往往委托裝修公司裝修新房甚至購(gòu)買停車場(chǎng)，已交付但尚未轉(zhuǎn)讓的房屋，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定認(rèn)定為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，為購(gòu)房者今后的生活提供便利或安排一種環(huán)境化的生活方式。破產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)在法院主持下進(jìn)行。即使購(gòu)房者拿到了已付的房?jī)r(jià)，也會(huì)給現(xiàn)實(shí)生活帶來很大壓力，無法彌補(bǔ)生存的損失。在這種情況下，可以運(yùn)用召回權(quán)理論為買受人提供召回權(quán)，要求破產(chǎn)管理人依法收回房屋，即辦理權(quán)屬變更登記。在破產(chǎn)程序中，追索權(quán)是以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的，一般適用于債務(wù)人所持有的特定資產(chǎn)，但不排除是以債權(quán)為基礎(chǔ)的“非保密”形式；受人不得行使房屋退房權(quán)或向管理人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，但因房地產(chǎn)開發(fā)商原因買受人未能及時(shí)辦理，可視為買受人有權(quán)收回房屋，在破產(chǎn)程序中，買受人可以根據(jù)房屋的性質(zhì)和所有權(quán)行使收回房屋的權(quán)利。為了切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以避免將來出現(xiàn)問題。破產(chǎn)管理主管已經(jīng)停止運(yùn)作。買方擁有這所房子的所有權(quán)。未履行本協(xié)議規(guī)定的下列義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)公司無破產(chǎn)債權(quán)的，建筑公司清算前的法律地位和房地產(chǎn)檢查仍然有效，不辦理過戶手續(xù)不破產(chǎn)。根據(jù)這一規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商必須建立一個(gè)制度，在破產(chǎn)程序結(jié)束后，舉行一些商業(yè)活動(dòng)，并支持支持支