房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷50

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷50一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元),并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬(wàn)元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬(wàn)元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2013年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件；2.趙某的購(gòu)房發(fā)票；3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料?！締?wèn)題】標(biāo)準(zhǔn)答案：上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?標(biāo)準(zhǔn)答案：房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的客觀性原則和估價(jià)師職業(yè)道德要求所決知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確標(biāo)準(zhǔn)答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2,旁街路線價(jià)(土地單價(jià))為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)9876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)平均深度價(jià)格修正率(%)4、該塊土地的單價(jià)應(yīng)為()元/m2。地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積9192平方米，毛地樓面價(jià)格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價(jià)政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價(jià)按地上單價(jià)的1/3計(jì)取，本項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)部分毛地單價(jià)取地上綜合用途單價(jià)的1/3。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、若征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米，則熟地總價(jià)應(yīng)為()萬(wàn)元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)8、某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)對(duì)象1.地理位置及概況(略)2.估價(jià)對(duì)象概括(見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告);四、估價(jià)目的為委托方抵押、合資提供價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年11月5日六、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》;3.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;4.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;5.委托單位提供的房權(quán)證x×字第xx號(hào)房屋所有權(quán)證，渝中國(guó)用(xx)字第xx號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》等資料；6.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、搜集、整理的資料。七、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：①合法原則是指以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價(jià)；②最高最佳使用原則是指以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則，認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價(jià)，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的合理論證；③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。八、估價(jià)方法根據(jù)實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查及所擁有的材料，本次評(píng)估采用收益還原法和成本法進(jìn)行評(píng)估。九、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算，重慶xx車(chē)站的評(píng)估價(jià)格為13647萬(wàn)元人民幣。大寫(xiě)金額：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬(wàn)元整。十、估價(jià)人員(略)十一、估價(jià)作業(yè)日期：2004年11月5日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起一報(bào)告一、個(gè)別因素分析1.工程概況：重慶x×車(chē)站是以車(chē)站、候車(chē)廳為主，集停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、商業(yè)用房、辦公設(shè)施一體的與朝天門(mén)觀景廣場(chǎng)配套的大型綜合性公共建筑，其占地面積8047.90m2,總建筑面積24031.53m2,建筑高度地上三層(局部四層),屋頂結(jié)構(gòu)相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高199.100m,相對(duì)標(biāo)高0.4000m,工程級(jí)別為一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，工程抗震烈度按七度設(shè)防。2.工程結(jié)構(gòu)情況(1)基礎(chǔ)：該工程地處江邊，地質(zhì)情況非常復(fù)雜，地耐力很差，建筑物既要承受汽車(chē)載重急剎車(chē)的強(qiáng)大動(dòng)荷載、又要承受倉(cāng)庫(kù)堆碼貨物的靜荷載，還要經(jīng)受江水浸泡，因此基礎(chǔ)采用了埋深30m的人工挖孔樁、鋼筋混凝土柱芯、承臺(tái)、基礎(chǔ)梁等結(jié)構(gòu)方法。(2)工程主體結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土框架、現(xiàn)澆密肋板、剪力墻為主體承重結(jié)構(gòu)體系，澆灌高標(biāo)號(hào)商品混凝土加S8UEA防水劑，形成抗強(qiáng)沖擊力、防滲透強(qiáng)、能承受較大靜動(dòng)負(fù)荷的受力體系。(3)環(huán)境擋上墻：環(huán)境擋土墻采用錨桿混凝土擋土墻，保證朝東路不因開(kāi)挖深基礎(chǔ)而導(dǎo)致道路地基不均勻沉降。(4)裝修工程：部分屋面鋪廣場(chǎng)磚保護(hù)層，部分屋面培植種植土。停車(chē)場(chǎng)、底層車(chē)庫(kù)地面采用180厚C25混凝土面層加5%防水劑，其余樓地面全部采用花崗石地面，室內(nèi)柱面、正面部分墻面、進(jìn)出口采用高檔花崗石貼面，其他外墻面為面磚貼面。進(jìn)出口大門(mén)采用地彈門(mén)中庭柱面、墻面采用鋁塑板不銹鋼裝飾。自動(dòng)扶梯、所有的欄桿、扶手為不銹鋼。除底層車(chē)庫(kù)外，所有天棚面采用鋁合金龍骨礦棉板天棚。(5)電氣、消防、給排水系統(tǒng)：整個(gè)工程用防火墻、防火卷簾和防火門(mén)進(jìn)行防火分區(qū)。消防系統(tǒng)設(shè)有消火栓，自動(dòng)噴淋，煙感報(bào)警，正壓送風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)，由消防控制中心集中管理。污水處理按市環(huán)保部門(mén)要求采用無(wú)能耗生化處理裝置，屋面車(chē)場(chǎng)及汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)排水經(jīng)隔油池將油脂分離后排入市政下水管道。3.估價(jià)對(duì)象位置重慶xx車(chē)站位于重慶市嘉陵江交匯的水陸交匯處，是重慶市對(duì)外交通的重要口岸之一。長(zhǎng)江上游最大的港散地，建有聞名全國(guó)的綜合交易市場(chǎng)。該處客商云集，年總交易額已達(dá)51億元以上。4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況委托估價(jià)方xx公司持有渝中國(guó)用(xx)字第xx號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》,渝中國(guó)用(xx)字第xx號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》,土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓。二、市場(chǎng)背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價(jià)方法選用(略)五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)估價(jià)思路1.聽(tīng)取委托單位介紹評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的。2.收集整理有關(guān)資料。3.進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。4.選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)技術(shù)路線，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行試算。5.征求有關(guān)人員的意見(jiàn)。6.最終確定評(píng)估結(jié)果。(二)本次估價(jià)采用收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估1.收益法估價(jià)原理：是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。2.成本法估價(jià)的原理：是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程第一部分：以收益法求取重慶xx車(chē)站的評(píng)估價(jià)格第一，車(chē)站部分(一)總收入的確定車(chē)站經(jīng)營(yíng)收入共由四部分組成：屋頂停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入、車(chē)站代售客票收入、底層車(chē)庫(kù)收入、車(chē)輛維修、頂層停車(chē)場(chǎng)的建筑面積6339.20m2,停車(chē)位150個(gè)。根據(jù)本市停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)慣例，30%的停車(chē)位用于月票車(chē)的使用，70%的車(chē)位用于每天的經(jīng)營(yíng)。月票車(chē)的月租金為400元，其余車(chē)位按每天收入25元，利用率60%計(jì)，則：屋頂停車(chē)場(chǎng)的年總收入P1=150×30%×400×12+15車(chē)站作為本市公路運(yùn)輸始發(fā)站之一，發(fā)車(chē)線路涵蓋全市各地以及四川省部分地區(qū)。目前共有59條線路，每天發(fā)車(chē)班次326次。根據(jù)委托方提供的車(chē)站經(jīng)營(yíng)狀況可計(jì)算車(chē)站的經(jīng)營(yíng)收入，平日車(chē)站經(jīng)營(yíng)收入總計(jì)為132019.75元(以每班車(chē)35人計(jì))。隨著市政府規(guī)范本市客運(yùn)市場(chǎng)的措施進(jìn)一步實(shí)施，×x車(chē)站的地位會(huì)得到鞏固和加強(qiáng)，每日發(fā)車(chē)班次會(huì)逐步上升，預(yù)計(jì)每日班次達(dá)到500班時(shí)，總班次上漲53.37%每日營(yíng)業(yè)額時(shí)，以每日班次500次計(jì)。每日營(yíng)業(yè)額=132019.75×(1+53.37%)=202478.69元根據(jù)本市客運(yùn)市場(chǎng)的慣例，每年大約有40天的春運(yùn)，春運(yùn)的票價(jià)上浮20%,上座率可達(dá)到100%,每日發(fā)車(chē)的平均上座率上浮40%,因此，x×車(chē)站每年的營(yíng)業(yè)額21個(gè)發(fā)車(chē)位，設(shè)計(jì)發(fā)車(chē)容量為800個(gè)，功能上已達(dá)到國(guó)家一級(jí)車(chē)站設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。根12%計(jì)。因此，車(chē)站代售客票收入為P2=79412142.22×12%=9529457.07元=952.95萬(wàn)元3.底層車(chē)庫(kù)收入底層車(chē)庫(kù)共有100個(gè)車(chē)位，未到發(fā)車(chē)時(shí)間的車(chē)輛在此等待。由于是車(chē)站的配套設(shè)施，為車(chē)站運(yùn)營(yíng)的車(chē)輛服務(wù)，因此停車(chē)費(fèi)相對(duì)較低，每個(gè)車(chē)位每天收費(fèi)10元，使用率為70%,則：P3=100×10×70%×365=25.55萬(wàn)元4.車(chē)輛維修、行李寄托、零星攤位、廁所租賃等其他業(yè)務(wù)收入根據(jù)車(chē)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該部分收入占代售客票收入的12%,則：P4=952.95×12%=114.35萬(wàn)元5.合計(jì)：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94萬(wàn)元(二)總費(fèi)用的確定1.稅金(按總收入的5.75%計(jì))P稅=1171.94×5.75%=67.39萬(wàn)元2.管理費(fèi)(按總收入的12%計(jì))P管=1171.94×12%=140.63萬(wàn)元3.維修、保養(yǎng)費(fèi)(按總收入的2%計(jì))P維=1171.94×2%=23.43萬(wàn)元4.保險(xiǎn)費(fèi)(按總收入的0.2%計(jì))P保=1171.94×0.2%=2.34萬(wàn)元5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(按總收入的1%計(jì))P預(yù)=1171.94×1%=1.17萬(wàn)元P費(fèi)=P稅+P管+P維+P保+P預(yù)=235.50萬(wàn)元(三)年純收入A的確定：A=P收-P費(fèi)=1171.94-235.50=936.44萬(wàn)元(四)資本化率的確定資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。據(jù)了解x×車(chē)站的建設(shè)資金中30%來(lái)源于銀行信貸，70%是自籌資金。銀行貸款利率為5.4%,經(jīng)營(yíng)車(chē)站理想的自有資金收益率為12%,因此：資本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取車(chē)站的評(píng)估價(jià)格將上述數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式第二，商場(chǎng)部分商場(chǎng)以收益還原法評(píng)估價(jià)格。(一)求取年總收益估價(jià)對(duì)象的商場(chǎng)部分共有800個(gè)攤位，建筑面積3600m2左右。目前有部分?jǐn)偽皇浅鲎馐褂?。朝天門(mén)地區(qū)是本市商品批發(fā)中心，商業(yè)繁華程度極高，每日的人流量到達(dá)10萬(wàn)次，是理想的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)同類樓宇的租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)查后得知：陜西路兩旁的商業(yè)用房的平均租賃價(jià)格為250元/m2,節(jié)約街商業(yè)門(mén)面的月平均租賃價(jià)格是220元/m2,朝天門(mén)水果市場(chǎng)的租賃價(jià)格為100元/m2。估價(jià)對(duì)象目前處于市場(chǎng)培育階段，市場(chǎng)占有率較低，人氣不旺，結(jié)合上述調(diào)查資料和估價(jià)對(duì)象的具體情況，估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的平均租賃價(jià)格達(dá)到70元/m2時(shí)，能達(dá)到最佳使用，空置率60%,因此：年總收益=70×12×60%×3600=181.44萬(wàn)元(二)求取總費(fèi)用1.年管理費(fèi)=181.44×4%=7.26萬(wàn)元2.年稅費(fèi)=181.44×17.75%=32.21萬(wàn)元3.維修費(fèi)=181.44×2%=3.62萬(wàn)元4.保險(xiǎn)費(fèi)=181.44×2%=0.36萬(wàn)元(三)求取年純收益為137.99萬(wàn)元(四)資本化率的計(jì)取資本化率以復(fù)合投資收益率法確定。據(jù)了解x×車(chē)站的建設(shè)資金中70%來(lái)源于銀行信貸，30%是自籌資金。銀行貸款利率為5.94%,經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房理想的自有資金收益率為10%,因此：資本化率=5.94%×70%+10%×30%=7.158%(五)求取收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象總收益價(jià)格合計(jì)為：11780.42+1867.00=13647.00萬(wàn)元。第二部分：以成本法求取重慶×車(chē)站的評(píng)估價(jià)格(一)土地取得及開(kāi)發(fā)費(fèi)：928.29元/m21.土地取得費(fèi)：401.92元/m22.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：526.37元/m2注：該部分費(fèi)用指樓面地價(jià)。(二)建筑工程前期工程費(fèi)：234.16元/m2前期工程費(fèi)包括規(guī)劃管理費(fèi)、勘察測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、電力增容費(fèi)、電貼費(fèi)、城市消防設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、排污費(fèi)、水資源費(fèi)、水表立表費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。(三)建安工程費(fèi)：建安工程造價(jià)3088.84元/m2(四)建設(shè)單位管理費(fèi)：172.98元/m2(包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)、建設(shè)單位臨設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi))(五)利息：262.80元/m2土地費(fèi)用：928.29×((1+5.94%)1-1)用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2(土地費(fèi)用以1年計(jì)，工程費(fèi)用按1年計(jì)，利率以5.94%)(六)利潤(rùn)：442.43元/m2(按行業(yè)平均利潤(rùn)10%計(jì)算)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=442.43元/m2(七)估價(jià)對(duì)象價(jià)值估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2(八)重慶x×車(chē)站評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值=5129.50×24031.53=123269733.10元=12326.97萬(wàn)元(九)重慶xx車(chē)站評(píng)估價(jià)格的確定在上述測(cè)算過(guò)程中，以收益法求取的收益價(jià)格為13647.00萬(wàn)元，以成本法求取的積算價(jià)格為12326.97萬(wàn)元，兩種方法求取的估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格比較接近，考慮到以收益法求取的價(jià)格更能準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀和預(yù)期，成本法反映的是過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)。因此，重慶xx車(chē)站的評(píng)估價(jià)格為13647萬(wàn)元。(十)估價(jià)結(jié)果確定由上述測(cè)算過(guò)程，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值：評(píng)估值：13647萬(wàn)元人民幣，大寫(xiě)：壹億叁仟陸佰肆拾柒萬(wàn)元整。標(biāo)準(zhǔn)答案：1.缺少致委托方函。2.委托方缺少法人代表。3.受托方缺少法人代表。4.一次評(píng)估只能有一個(gè)估價(jià)目的。5.估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少對(duì)估價(jià)方法的定義描述。6.缺少抵押目的的法律依據(jù)。7.估價(jià)原則不全，缺少預(yù)期收益原則。8.估價(jià)報(bào)告有效期有錯(cuò)誤，應(yīng)從報(bào)告完成起一年有效。9.估價(jià)對(duì)象四至等描述不全。10.估價(jià)對(duì)