銀行抵押品評(píng)估業(yè)務(wù)教學(xué)培訓(xùn)方案

銀行抵押品評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案一、評(píng)估行業(yè)簡(jiǎn)介在進(jìn)行銀行抵押評(píng)估的過(guò)程中，主要會(huì)涉及到三大類(lèi)的評(píng)估項(xiàng)目，分別是房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估以及資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估，需要聯(lián)系那些具備房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。這些機(jī)構(gòu)通常擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估。而土地評(píng)估則需要聯(lián)系具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)能夠?qū)ν恋氐氖褂脙r(jià)值、開(kāi)發(fā)潛力以及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估。此外，對(duì)于機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的評(píng)估，則需要聯(lián)系具備資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。這些機(jī)構(gòu)能夠?qū)υO(shè)備的折舊、使用年限以及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估。值得注意的是，如果某個(gè)機(jī)構(gòu)沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)，卻擅自開(kāi)展相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，這是絕對(duì)不允許的。因?yàn)闆](méi)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)無(wú)法保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性，可能會(huì)給銀行和客戶帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。因此，在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)是非常重要的。二、評(píng)估的目的評(píng)估目的，即評(píng)估活動(dòng)所期望達(dá)到的結(jié)果，它在很大程度上決定了評(píng)估過(guò)程中所采用的價(jià)值類(lèi)型以及評(píng)估方法的選擇。對(duì)于銀行抵押品來(lái)說(shuō)，其評(píng)估的主要目的是為了確定抵押物的價(jià)值，以便在貸款發(fā)放過(guò)程中提供一個(gè)可靠的參考依據(jù)。這個(gè)評(píng)估結(jié)果將直接影響到銀行在發(fā)放貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制和決策過(guò)程。因此，評(píng)估目的在銀行抵押品評(píng)估中起著至關(guān)重要的作用，它不僅決定了評(píng)估的方向，還影響了評(píng)估的深度和廣度。三、評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期是指，在該特定日期，評(píng)估對(duì)象才具備相應(yīng)的評(píng)估價(jià)值。通常情況下，評(píng)估期日應(yīng)當(dāng)是評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘的那一天。然而，如果評(píng)估委托合同中有其他明確的約定，則應(yīng)遵循合同中的規(guī)定。三、價(jià)值類(lèi)型銀行抵押品價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-優(yōu)先受償權(quán)=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-拖欠建設(shè)工程價(jià)款-以抵押擔(dān)保的債權(quán)占用額度-其他法定優(yōu)先受償權(quán)總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)總價(jià)是指某一抵押品整體價(jià)格；單價(jià)是指某一抵押品計(jì)算單位的價(jià)格，通常單價(jià)乘以抵押品總數(shù)量即為總價(jià)對(duì)于土地使用權(quán)而言還存在樓面地價(jià)的概念，樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積；樓面地價(jià)、土地單間、容積率三者之間的關(guān)系：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。四、評(píng)估原則1、獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立：要求評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響；客觀：要求評(píng)估盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影響；公正：要求評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方。2、合法原則必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。3、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和實(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4、替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離抵押品類(lèi)似品在同等條件下的正常價(jià)格。如抵押房地產(chǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。5、謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在處置時(shí)可能收到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)格，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。五、評(píng)估方法評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的實(shí)用性，選用事宜的評(píng)估方法。對(duì)于不同的評(píng)估業(yè)務(wù)，具體的評(píng)估方法會(huì)有一定的差異，但不同的評(píng)估方法按分析理論和技術(shù)路線的不同可以歸納為三種基本類(lèi)型，或稱(chēng)三種基本方法，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。不同評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)三種方法的講解大同小異，我們從資產(chǎn)評(píng)估角度對(duì)三種方法具體詮釋?zhuān)渌u(píng)估業(yè)務(wù)可以以此參考，舉一反三。1、市場(chǎng)法概念：市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。市場(chǎng)法根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。前提條件：通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：（1）要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；（2）公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法：市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。市場(chǎng)法中的具體方法可以根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，這些分類(lèi)并不是嚴(yán)格意義上的方法分類(lèi)，大多尊重某種習(xí)慣分類(lèi)，分類(lèi)的目的僅是為了敘述的便利和便于學(xué)習(xí)。按照參照物與評(píng)估對(duì)象的相近相似程度，市場(chǎng)法中的具體方法可以被分為兩大類(lèi)：（1）直接比較法（2）間接比較法。（一）直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。其基本公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n或評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n直接比較法直觀簡(jiǎn)潔、便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可并行要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯的因素上，例如新舊程度或交易時(shí)間先后等。（二）間接比較法間接比較法也是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分享標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分享與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與國(guó)家行業(yè)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比分析，掌握參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。2、收益法概念：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值?；厩疤幔海?）備被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益能夠備預(yù)測(cè)并貨幣化；（2）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以被預(yù)備并貨幣計(jì)量；（3）預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)基本參數(shù)：（1）收益額：關(guān)于收益額應(yīng)該注意幾點(diǎn)：①資產(chǎn)收益額是未來(lái)預(yù)期收益，而不是現(xiàn)在或過(guò)去收益；②資產(chǎn)收益是客觀收益，而不是實(shí)際收益；③不同類(lèi)資產(chǎn)收益額表現(xiàn)形式不一樣，如企業(yè)收益額表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流，房地產(chǎn)通常表現(xiàn)為純收益。（2）折現(xiàn)率從本質(zhì)上將，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱(chēng)安全利率，是指沒(méi)有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報(bào)酬率。再具體實(shí)踐中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參照同期國(guó)庫(kù)券利率或銀行利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償，在數(shù)量上是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之上的那部分投資回報(bào)率。在資產(chǎn)評(píng)估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類(lèi)、市場(chǎng)條件等的不同，其折現(xiàn)率亦不相同。（3）收益年限收益期限，是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。注：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令55號(hào)）有關(guān)條款規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的最高出讓年限是不同的，具體分為：居住70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年。（4）收益法中的主要技術(shù)方法收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)：①針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況，可分為有限期和無(wú)限期評(píng)估方法；②針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。為了便于學(xué)習(xí)收益法中的具體方法，先對(duì)這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：P:評(píng)估值；i：年序號(hào)；Pn:未來(lái)第n年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值；Ri：未來(lái)第i年的預(yù)期收益；r：折現(xiàn)率或資本化率；n,t：收益年期；A：年金。（一）純收益不變①在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有一下計(jì)算公式：P=A/r其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。②在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算公式P=A/R[1-1/(1+R)n]這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。③在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算公式：P=A×n其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n；資本化率為零。（二）純收益在若干年后保持不變①無(wú)限年期收益，其基本公式為：其成立條件是：純收益在n年（含第n年）以前有變化；純收益在n年（不含第n年）以后保持不變；收益年限無(wú)限；r大于零。②有限年期收益，其計(jì)算公式為：其成立條件是：純收益在t年（含第t年）以前有變化；純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；收益年限有限為n；r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年限是（n-e）而不是n。（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化①在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為B；收益年限無(wú)限；r大于零。②在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。③在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有一下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；純收益每年遞減額為B；收益年期無(wú)限，r大于零；收益遞減到零為止（注：該數(shù)學(xué)計(jì)算公式是成立的，但完全套用于資產(chǎn)評(píng)估是不合適的，因?yàn)橘Y產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會(huì)根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會(huì)無(wú)限制的永續(xù)地使用下去）。④在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有一下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零。（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化①在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期為無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s；收益年期無(wú)限；r大于零；r>s>0。②在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s；收益年期有限為n；r大于零；r>s>0。③在純收益按等級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s；收益年期無(wú)限；r大于零；r>s>0。④在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零；0<s≤1。（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益在第n年（含n年）前保持不變；預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn;r大于零。3、成本法概念：成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)，成本法基本思路是重建或重置備評(píng)估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的構(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶值因素。上述思路可概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值成本法是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。由于被評(píng)估資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來(lái)源較廣泛，并且資產(chǎn)的重置成本與資產(chǎn)的先行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代關(guān)系，因而，成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法?；厩疤幔翰捎贸杀痉ㄔu(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：（1）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。采用成本法評(píng)估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。成本法中的基本要素：就一般意義上講，成本法的運(yùn)用設(shè)計(jì)四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。在實(shí)際評(píng)估實(shí)踐中，或者說(shuō)在具體運(yùn)用成本法評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目中，不是所有的評(píng)估項(xiàng)目一定都存在三種貶值，這不要根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況來(lái)定。從成本法定義的角度來(lái)講，上述四個(gè)參數(shù)都可能存在。（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行在取得成本。重置成本是一個(gè)價(jià)格范疇，包含了取得資產(chǎn)所耗費(fèi)的合理必要費(fèi)用及合理必要的資產(chǎn)成本和利潤(rùn)。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。（1）復(fù)原重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。（2）更新重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象并不完全相同的材料、現(xiàn)代建筑物或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本當(dāng)使用年限法測(cè)算資產(chǎn)實(shí)體性貶值時(shí)，可參考一下公式：資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/總使用年限（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。其中，測(cè)算營(yíng)運(yùn)成本超支造成的功能性貶值可參考一下公式：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。當(dāng)有確切證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，可參考以下估算公式：（1）間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%注：x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。（2）直接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P/A,r,n）注：（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。六、評(píng)估方法的選擇就評(píng)估方法選擇本身，實(shí)際上包含了不同層面