房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 2024年第二季度-租賃動(dòng)能持續(xù)偏弱 大宗交易投資意愿仍顯謹(jǐn)慎

CBREFIGURES中國2024年第二季度大宗交易投資意愿仍顯謹(jǐn)慎+5.0%GDP+3.7%社零總額+3.9%固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,世邦魏理仕研究部,2024年7月內(nèi)容提要-小幅提升11%至62萬平方米,但仍低于去年同期17%。上半年累計(jì)需求117萬平方米,同比增長7%,但僅為疫情前五年同期的43%,需求修復(fù)持續(xù)弱于預(yù)期。供應(yīng)暫緩致寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至24.7%,但平均租金指數(shù)跌幅放大至環(huán)比1.4%o-平方米,同比下降20%。本季凈吸納量環(huán)同比增長238%和76%,上半年累計(jì)凈吸納量同比上升78%,亦高于疫情前五年同期均值8%。-和重慶等工業(yè)強(qiáng)市的高標(biāo)倉需求增長。季末全國空置率環(huán)比升0.6個(gè)百分點(diǎn)至22.2%;持續(xù)的去化壓力下租戶議價(jià)能力進(jìn)一步增強(qiáng),本季全國租金指數(shù)環(huán)比跌幅擴(kuò)大至1.7%-年累計(jì)交易額同比降11%至928億元,為2017年以來同期最低水平。上半年外資買家交易額65億元,僅占比7%。市場(chǎng)內(nèi)資主導(dǎo)特征愈加明顯,多元化買家的參與度進(jìn)一步提升。圖表1:市場(chǎng)概覽-1,4%-2.5%-4.7%-0.1百分點(diǎn)+0.2百分點(diǎn)0.1%0.1%0.0%-0.5百分點(diǎn)-0.7百分點(diǎn)-1.4百分點(diǎn)1.7%-3.5%-5.3%+0.6百分點(diǎn)+0.3百分點(diǎn)+0.9百分點(diǎn)總額1-31.5%-10.7%-15.8%二季度GDP增速回落增長4.0%,連續(xù)第5個(gè)季度低于實(shí)際GDP增速,這意味著價(jià)格持續(xù)低迷,導(dǎo)致宏觀地產(chǎn)仍是拖累項(xiàng),上半年土地購置金額和開發(fā)投資分別同比下滑6.1%和10.1%,仍慮到去年同期較低基數(shù)、海外補(bǔ)庫周期漸次開啟等因素,有望帶動(dòng)后續(xù)出口增速繼依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的核心矛盾。三季度可能是新的穩(wěn)增長政策加碼的窗口期,二有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)",疊加此前5圖表2:中國GDP增速(同比)6.4%6.2%6.0%6.0%6.4%6.2%6.0%6.0%3.2%4.9%4.9%4.0%4.8%3.9%2.9%4.5%4.9%5.2%5.3%4.7%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度圖表3:存款準(zhǔn)備金率和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)五年期五年期LPR（右軸）5.0%4.0%3.5%3.0%數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行,世邦魏理仕研究部,2024年第二季度2世邦魏理仕研究部3世邦魏理仕研究部3租金-4.,7%租金-4.,7%同比+0.9pps同比租賃動(dòng)能修復(fù)遲緩,搬遷整合仍是新租交易主流積騰退現(xiàn)象改善,凈吸納量實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年寫字樓需求錄得117萬平方米,同比上看,上半年續(xù)租和搬遷交易同比增長13%和22%,但新設(shè)立和擴(kuò)租交易同比下滑39%電商平臺(tái)本季租賃活躍度提升,在一線城市、武漢和重慶均有大面圖表4:全國寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率萬平方米0新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度萬平方米成都圖表5:萬平方米成都圖表5:當(dāng)前市場(chǎng)空置率和未來供應(yīng)預(yù)測(cè)400未來供應(yīng)（2024-2026年）空置率（2024年第二季度）0數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度"以價(jià)促量"致租金加速下探新增供應(yīng)暫緩,本季18個(gè)城市中有l(wèi)4個(gè)城市空置率微幅下行,令全國寫字樓整體求疲弱,全國平均租金指數(shù)跌幅放大至環(huán)比1.4圖表6:不同行業(yè)租賃寫字樓面積占比科技新媒體金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)消費(fèi)服務(wù)房地產(chǎn)建筑第三方辦公服務(wù)運(yùn)營注釋2:寫字樓租賃成交包括新設(shè)、擴(kuò)租、搬遷和升級(jí)。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度圖表7:寫字樓租金指數(shù)全國——一線城市二線城市注釋3:基于租金面價(jià)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度4世邦魏理仕研究部5世邦魏理仕研究部5租金0%同比+76%租金0%同比+76%同比-1.4pps同比供需基本平衡,空置率繼續(xù)下降業(yè)。本季凈吸納量環(huán)同比增長238%和76%,上半年累計(jì)凈吸納量同比上升供應(yīng)減少和需求回升下,全國零售物業(yè)整體空置率環(huán)同比分別下滑0.5和1.4個(gè)百餐飲有所降溫,戶外運(yùn)動(dòng)繼續(xù)引領(lǐng)服飾零售,體驗(yàn)業(yè)態(tài)閉店增加焙甜品最為活躍。然而,在原材料、人力等成本增長且同質(zhì)化競(jìng)爭日益激烈的雙重壓力下,上半年餐飲企業(yè)凈增量僅為2023年全年的一成,在租賃市場(chǎng)上的擴(kuò)張勢(shì)頭也顯露放緩跡象。此外,更多戶外國際品牌也在加碼中國市場(chǎng),二季度有vuori中國首店、圖表8:全國零售物業(yè)新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率1,200新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（萬平方米萬平方米0數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度圖表9:當(dāng)前市場(chǎng)空置率和未來供應(yīng)預(yù)測(cè)未來供應(yīng)（2024-2026，左軸）空置率（2024年第二季度，右軸)萬平方米萬平方米成都0成都數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度klattermusen中國首家Familystore、HOUDINI中國首家獨(dú)立門店、SHAKA首家線下店等。然而,其他大眾服飾表現(xiàn)平平,國際快時(shí)尚繼續(xù)關(guān)店,國內(nèi)連鎖服飾企業(yè)倒閉也將圖表10:當(dāng)季各零售業(yè)態(tài)門店拓展活躍度............圖表11:購物中心首層租金指數(shù)全國一線城市二線城市注釋4:購物中心首層租金指數(shù)基于全國購物中心首層租金固定報(bào)價(jià)均值計(jì)算。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度世邦魏理仕研究部7世邦魏理仕研究部租金-5.3%同比空置率+0.9%租金-5.3%同比空置率+0.9%同比倉儲(chǔ)物流-15.5%同比電商需求內(nèi)外兩重天,制造業(yè)租賃保持韌性二季度全國倉儲(chǔ)物流凈吸納106萬平方米,同環(huán)比分別下跌16%和30%o上半年凈吸納256萬平方米,同比下跌4%。45%左右,并推動(dòng)華南市場(chǎng)成為全國需求主力。除了下半年預(yù)租佛山東莞、清遠(yuǎn)和惠州的新入市項(xiàng)目外,部分預(yù)租談判已涉及2025年交付項(xiàng)目。與之形成對(duì)比的是,受國內(nèi)消費(fèi)增長乏力的影響,國內(nèi)電商及快遞快運(yùn)需求同比放緩40%,部分市場(chǎng)出現(xiàn)的大型電汽車、醫(yī)藥、機(jī)械設(shè)備和工業(yè)品等制造業(yè)及相關(guān)供應(yīng)鏈物流表現(xiàn)活躍,上半年新增租賃新增供應(yīng)仍處高峰期,環(huán)滬和環(huán)京區(qū)域去化壓力持續(xù)增加本季新增供應(yīng)206萬平方米,上半年共計(jì)340萬平方米,同比下降42%,但仍是歷史上同期的第二高值。其中環(huán)滬和環(huán)京兩大區(qū)域分別有132萬和102萬平方米入市,去化壓力進(jìn)一步疊加。華南僅廣州和佛山有少量供應(yīng),華東二線和華西無新增供應(yīng)。季末全國空置率環(huán)比升0.6個(gè)百分點(diǎn)至22.2%,區(qū)域間分化拉大。環(huán)京和環(huán)滬區(qū)域空置率攀升至25%以上,而華南區(qū)域的整體空置率僅為3.4%。圖表12:全國倉儲(chǔ)物流新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率萬平方米萬平方米0新增供應(yīng)(左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度圖表13:各城市空置率成都東莞成都東莞數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度租金加速下行,華南一枝獨(dú)秀方米新增供應(yīng)入市沖擊的上海本季租金跌幅擴(kuò)大至1.2圖表14:不同行業(yè)租賃倉儲(chǔ)物流面積的占比48.8%30.3%4.0%電商（含跨境電商）第三方物流制造業(yè)食品飲料批發(fā)零售數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度圖表15:全國物流租金指數(shù) 整體租金指數(shù)一線城市二線城市1801701601501401301201101001123412341234123412341234123412341234123412341234123412341234122009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度8世邦魏理仕研究部投資成交額-15.8%同比投資成交額-31.5%環(huán)比圖表16:主要城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額二季度大宗物業(yè)交易市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱,買家結(jié)構(gòu)由內(nèi)資主導(dǎo)和多元化特征愈加明顯易額65億元,僅占比7%。市場(chǎng)內(nèi)資主導(dǎo)特征愈加明顯,多元化買家的參與度進(jìn)一步提升:上半年內(nèi)資企業(yè)(不含地產(chǎn)開發(fā)商)、政府及平臺(tái)企與消費(fèi)相關(guān)資產(chǎn)類型受到投資者更多關(guān)注北京成都深圳武漢杭州重慶廣州福州其他-50100150200人民幣，億元2502024年二季度注釋5:所錄交易包括在寫字樓,零售物業(yè),混合用途,工業(yè)物流,酒店和另類資產(chǎn)領(lǐng)域中超過1000萬美元的交易。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,RCA,2024年第二季度圖表17:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額按物業(yè)用途人民幣，億元0注釋6:新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)包括工業(yè)物流、商務(wù)園區(qū)、租賃住宅、數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流、迷你倉。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度世邦魏理仕研究部各資產(chǎn)類型平均資本化率均繼續(xù)走擴(kuò)由于租賃市場(chǎng)運(yùn)行偏弱,而投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好仍謹(jǐn)慎,本季一線城市各資產(chǎn)類型平均資圖表18:一線城市平均凈租金回報(bào)率200920102011201220甲級(jí)寫字樓零售物業(yè)倉儲(chǔ)物流數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2024年第二季度世邦魏理仕研究部寫字樓市場(chǎng)蘇"的概率偏低。因此,CBRE將全年凈吸納量預(yù)延續(xù)下行趨勢(shì),主要城市全年租金面價(jià)下調(diào)幅度預(yù)計(jì)達(dá)到3%-8%.零售物業(yè)市場(chǎng)餐飲擴(kuò)張速度放緩,預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率在年底將回