農村房地一體項目技術方案

1總則1.1項目背景2014年8月1日，國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、農業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用杈確權登記發(fā)證工作的通知》，通知要求“全面加快農村地籍調查，統(tǒng)籌推進農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物補充調查工作”。各地要在兼顧集體建設用地流轉、改革完善宅基地制度等土地改革制度，不動產統(tǒng)一登記建設的實際需要，按照《農村地籍和房屋調查技術方案(試行)》的要求，在農村地籍調查工作的基礎上，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物等納入調查范圍?！掇r村地籍和房屋調查技術方案（試行)》中也要求全面查清農村范圍內包括宅基地、集體建設用地等每一宗土地的權屬、位置、界址、面積、用途，地上房屋等建筑物、構筑物的基本情況，為農村集體土地確權登記發(fā)證工作提供基礎資料，為實施不動產登記奠定基礎?！恫粍赢a登記暫行條例》已明確建設用地使用權、宅基地使用權、房屋等建筑物、構筑物所有權等不動產權利，需要按規(guī)定辦理不動產登記。2019年11月4日，山東省自然資源廳下發(fā)《山東省農村房地一體不動產確權登記工作方案》，要求按時完成農村不動產確權登記發(fā)證工作任務，切實保障農民合法權益。1.2任務內容緊密圍繞不動產統(tǒng)一登記工作，依據(jù)《地籍調查規(guī)程》、《不動產權籍調查方案》等要求，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，重點完成農村范圍內宅基地、集體建設用地的權屬核實，同步開展地上房屋及其附屬設施的調查工作。建立權籍調查數(shù)據(jù)庫，并通過日常權籍調查、不動產登記等工作，保持調查成果的現(xiàn)勢性，滿足國土資源管理及經濟社會發(fā)展的需要。宅基地和集體建設用地及地上房屋等建（構）筑物均未開展過權籍調查的，應開展房地一體的不動產權籍調查。宅基地和集體建設用地已完成地籍調查、尚未登記，其地上房屋等建（構）筑物尚未開展權籍調查的，應對宅基地和集體建設用地地籍調查成果進行核實，并對房屋等建（構）筑物開展補充調查，形成房地一體的不動產權籍調查成果。宅基地和集體建設用地尚未開展地籍調查，其地上房屋等建（構）筑物已經登記的，應開展宅基地和集體建設用地地籍調查，并核實房屋產權登記信息，形成房地一體的不動產權籍調查成果。宅基地和集體建設用地已完成地籍調查、尚未登記的，其地上房屋等建（構）筑物已經登記的，應對宅基地和集體建設用地地籍調查成果進行核實，并將其地上已經登記的房屋等建（構）筑物信息落宗，形成房地一體的不動產權籍調查成果。對已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設用地，結合實際情況開展補充房屋調查。1.3作業(yè)依據(jù)1、法律法規(guī)及行政規(guī)章：（1）《中華人民共和國物權法》（主席令[2007]第62號）（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第72號）（3）《中華人民共和國土地管理法》（4）《土地調查條例》（國務院令第518號）（5）《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）（6）《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號）（7）山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（8）《確定土地所有權和使用權若干規(guī)定》（[1995]國土[籍]字第26號）（9）《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）（10）《山東省農村房地一體不動產確權登記工作方案》魯自然資字[2019]101號（11）《自然資源確權登記局關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6號）（12）《關于做好不動產權籍調查工作的通知》（國土資發(fā)[2015]41號）（13）其他有關法律法規(guī)和政策性文件。2、執(zhí)行的技術標準：（1）《城市測量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）（2）《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》(GB/T18314-2009)（3）《衛(wèi)星定位城市測量技術規(guī)范》(CJJ/T73-2010)（4）《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術規(guī)范》(CH/T2009-2010)（5）《國家基本比例尺地圖圖式第1部分1:5001:10001:2000地形圖圖式》（GB/T20257.1-2017）（6）《基礎地理信息要素分類與代碼》(GB/T13923-2006)（7）《數(shù)字測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T18316-2008）（8）《地籍調查規(guī)程》（TD/T1001-2012）（9）《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》國土資綜[2014]101號（10）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010－2017）（11）《城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準》（TD/T1015-2007）（12）《土地利用數(shù)據(jù)庫標準》（TD/T1016-2007）（13）《宗地代碼編制規(guī)則（試行）》（國土資廳發(fā)[2011]57號）（14）《全國宗地統(tǒng)一代碼編制工作技術方案》（國土資廳函[2012]1354號）（15）《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》（國土資發(fā)[2015]103號）（16）《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》（GB/T37346-2019）（17）《不動產權籍調查技術方案(試行)》（18）《不動產登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）（19）《不動產登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范》（試行）（20）《房產測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）3、相關地方法規(guī)或規(guī)范性文件的要求。1.4主要技術指標和規(guī)格1.4.1數(shù)學基礎1、平面坐標系統(tǒng)：采用“2000國家大地坐標系”，采用高斯-克呂格投影，中央子午線120°。2、高程系統(tǒng)：采用“1985國家高程基準”。3、比例尺：地籍圖采用1:500，房產分戶圖一般為1:200，其他情況根據(jù)地物大小確定。1.4.2土地分類采用《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017），一級類12個，二級類73個。1.4.3計量單位長度單位為米，保留2位小數(shù)；面積量算單位為平方米（m2），保留2位小數(shù)；匯總面積單位為平方米（m2），保留2位小數(shù)。1.4.4精度要求1、宗地界址點精度界址點的精度指標分為三個級別，如下表4-1所示：表1-1解析界址點的精度級別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差/cm中誤差允許誤差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1：土地使用權明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2：土地所有權界址點可選擇一、二、三級精度。注3：難以到達的部分山區(qū)及水域的界址點可采用正射影像圖來圖解坐標，精度要求可以適當放寬，但最大不得超過50cm。注：中誤差的兩倍值為最大誤差，超過最大誤差的點數(shù)不能超過5％。2、房產界址點精度房產界址點（以下簡稱界址點）的精度分三級，大中城市繁華地段和重要建筑物的界址點宜選用一或二級，其他地區(qū)可選用三級。各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表4-2的規(guī)定；間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差不應超過式（1）計算結果。表1-2房產界址點的精度要求m界址點等級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點間的間距誤差限差中誤差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10△D=±（mj+0.02mjD）------------------------（1）式中：mj-相應等級界址點的點位中誤差，m;D-相鄰界址點間的距離，m;△D-界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差，m。3、房角點精度需要測定房角點坐標時，房角點的精度等級和限差執(zhí)行房產界址點相同標準精度。4、房產面積的精度要求房產面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表4-3計算的結果。表1-3房產面積的精度要求房產面積的精度等級中誤差（m2）限差（m2）一0.01√S+0.0003S0.02√S+0.0006S二0.02√S+0.001S0.04√S+0.002S三0.04√S+0.003S0.08√S+0.006S注1：S為房產面積，m2。注2：農村宅基地上的正房或主要房屋面積精度不低于二級，偏房或次要房屋面積精度不低于三級。2準備工作2．1制定作業(yè)計劃收到任務后，應根據(jù)項目具體情況，包含的工作內容，制定一個周密的作業(yè)計劃。計劃應將調查的任務、范圍、方法、預算、時間、步驟、技術要求、人員組織等全面統(tǒng)籌安排。2．2資料收集與分析2．2.1控制資料收集當?shù)乜刂泣c成果（2000國家大地坐標系），用于測區(qū)擬合參數(shù)，圖根控制測量，權籍修補測及房屋測量等。2.2.2圖件資料1、農村宅基地集體土地確權形成的地籍圖和宗地圖，可用于本項目房屋調查的外業(yè)調繪底圖和內業(yè)房屋面積量算的基礎圖件。2、地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分圖，可用于本項目不動產單元代碼的編制依據(jù)。2.2.3檔案資料集體建設用地和宅基地確權登記頒證形成的地籍調查資料和發(fā)證資料以及頒發(fā)的土地證和房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料，可作為權屬來源的證明材料。2.2.4數(shù)據(jù)庫資料集體建設用地和宅基地確權登記頒證數(shù)據(jù)庫，可作為農村房地一體確權登記頒證的基礎數(shù)據(jù)（使用之前首先將數(shù)據(jù)轉到2000國家大地坐標系）。2．3編寫技術設計書技術設計書應根據(jù)所收集到的資料，結合實地踏勘情況編寫。技術設計書包括以下內容：1、測區(qū)概況：調查測量區(qū)域的地理位置、行政隸屬、自然地理特征、用地特點；2、資料的分析和利用；3、作業(yè)依據(jù)；4、主要技術指標；5、技術方案：主要包括技術流程、不動產權籍調查及房屋調查、不動產測量、不動產登記發(fā)證、不動產數(shù)據(jù)庫建設、檔案整理及質量檢查等；6、成果提交2．4人員培訓工作開展前必須對參加調查的工作人員進行培訓，使其熟悉有關地籍管理政策、法規(guī)和技術要求，明確調查任務，掌握調查方法和操作要領，增強責任心，以保證調查成果的質量。2．5宣傳、動員不動產確權登記發(fā)證工作涉及千家萬戶的切身利益，開展調查工作時，應由同級人民政府組織全面動員，面向社會進行廣泛深入的宣傳。3不動產權籍調查3．1技術路線以地籍調查為基礎，以宗地為依托，以滿足不動產登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產權籍調查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內外業(yè)核實、實地調查測量的方法，完成不動產權屬調查和不動產測量等工作3．2不動產單元編碼的設定3．2.1不動產單元的設定原則1、無定著物的使用權宗地應設為一個不動產單元。2、有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地應設為一個不動產單元。定著物為房屋等建筑物、構筑物的，按以下情形劃分定著物單元：（1）同一權利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元。（2）具有多個權利人的一幢房屋，應按照界線固定，且具有獨立使用價值的幢、層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。（如小區(qū)住宅，應按每戶劃定為一個不動產單元）（3）同一權利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨立使用價值的房屋，每套（層、間等）房屋宜各自劃分定著物單元。（主要指兩種情況：一是小區(qū)住宅，按每戶劃定不動產單元；二是宅基地，擁有兩處及以上宅基地，應按每處宅基地劃定不動產單元）（4）同一權利人（如：行政機關、企事業(yè)單位等）擁有的兩幢或兩幢以上的房屋可共同組成一個定著物單元。（主要指兩種情況：一是企事業(yè)單位，按宗地劃定不動產單元；二是宅基地，擁有兩處及以上宅基地，應按每處宅基地劃定不動產單元）3.2.2不動產單元編碼的構成1、代碼結構按照每個不動產單元應具有唯一代碼的基本要求，依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T7027）規(guī)定的信息分類原則和方法，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地代碼與定著物代碼構成。2、不動產單元編碼（1）宗地代碼為五層19位層次碼，采用《地籍調查規(guī)程》TD/T1001規(guī)定的編碼規(guī)則，按層次分別表示縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地特征碼、宗地順序號，其中宗地特征碼和宗地順序號組成宗地號。（2）定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元編號。（3）編碼方法=1\*GB3①第一層次為縣級行政區(qū)劃，代碼為6位，采用GB/T2260規(guī)定的行政區(qū)劃代碼。=2\*GB3②第二層次為地籍區(qū)，代碼為3位，碼值為000~999；（采用集體土地確權時編制的地籍區(qū)）=3\*GB3③第三層次為地籍子區(qū)，代碼為3位，碼值為000~999；（采用集體土地確權時編制的地籍區(qū)）=4\*GB3④第四層次為宗地特征碼，代碼為2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示國家土地（海域）所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地（海域）所有權未確定或有爭議。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集體土地所有權宗地，“B”表示建設用地使用權宗地（地表），“S”表示建設用地使用權宗地（地上），“X”表示建設用地使用權宗地（地下），“C”表示宅基地使用權宗地，“D”表示土地承包經營權宗地（耕地），“E”表示土地承包經營權宗地（林地），“F”表示土地承包經營權宗地（草地），“H”表示海域使用權宗海，“G”表示使用權無居民海島，“W”表示使用權未確定或有爭議的土地（海域），“Y”表示其它使用權土地（海域），用于宗地（宗海）特征擴展。=5\*GB3⑤第五層次為宗地（宗海）順序號，代碼為5位，碼值為00001~99999，在相應的宗地（宗海）特征碼后順序編號。=6\*GB3⑥第六層次為定著物特征碼，代碼為1位，用F、L、Q、W表示?！癋”表示房屋等建筑物、構筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他類型的定著物，“W”表示無定著物。=7\*GB3⑦第七層次為定著物單元編號，代碼為8位。3、定著物單元編號原則（1）當定著物為住宅時，定著物單元編號前四位和幢號一致，后四位和戶號一致，定著物編號為：F00010001。（2）當定著物為企事業(yè)單位或宅基地，且為單幢房屋時，定著物單元編號前四位定為0001，后四位定為0001，定著物編號為：F00010001。（3）當定著物為企事業(yè)單位或宅基地，且為多幢房屋時，定著物單元編號前四位定為9999，后四位定為0001，在房屋調查表中房屋狀況欄中填寫實際幢號（一幢樓一個幢號，建議：企事業(yè)單位以及住宅小區(qū)自進大門起，從左(東)到右(西)，從前(北)到后(南)，用數(shù)字0001、0002、0003…順序按S形編號；農村宅基地從主房到偏房按順序編0001、0002…），每幢房屋的戶號都填寫0001，定著物編號為：F99990001。（4）當定著物為企事業(yè)單位或宅基地，為多幢房屋，且為多產權時，每個產權的定著物編制一個定著物單元編號，幢號在定著物編號下順序編號，如下圖：定著物單元編號如下表：序號權利人幢號定著物單元編號備注1張三0001F00010001圖a2李四0002F00020001圖a3王五0003F00030001圖a4張三0001F99990001圖b5張三0002F99990001圖b6李四0001F99990002圖b7李四0002F99990002圖b注：多權利人有單幢時，定著物單元編號前四位與幢號一致，后四位為0001；多權利人多幢時，定著物單元編號前四位為9999，，后四位按照權利人個數(shù)順編，即：0001、0002…。（5）宗地內有在建工程的，以自然幢為單位劃分定著物單元，定著物特征碼為“F”，幢號采用“0000”，定著物單元編號為：F00000000。（6）宗地內無定著物的，定著物特征碼為“W”，定著物單元編號為：W00000000。3．3工作底圖制作以宅基地確權登記發(fā)證形成的村莊地籍圖為基礎，保留已有的權利人信息、宗地代碼、界址線依附地物的歸屬情況和界址點的位置等內容，制作不動產權籍調查工作底圖。為了方便房屋現(xiàn)狀調查及房屋邊長標注，有條件的地區(qū)可以用現(xiàn)有的宗地圖作為不動產權籍調查工作底圖。3．4權屬調查權屬調查是不動產權籍調查的核心，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。權屬調查工作的主要內容包括核實和調查不動產權屬和界址狀況、繪制不動產單元草圖、填寫不動產權籍調查表（見附錄1）等。對界址線有爭議、界標發(fā)生變化和新設界標等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片。3．4.1權利人主體的調查1、嚴格規(guī)范確認宅基地使用權主體。宅基地使用權人原則上登記在戶口薄的戶主名下；確需分戶的，應當符合以下條件之一：（可與當?shù)刂鞴懿块T溝通分戶條件）①年滿20周歲，具有本村農業(yè)戶口且在本村安家落戶的男性公民；②年滿20周歲，具有本村農業(yè)戶口的女性公民，因結婚等原因確需在農村安家落戶的，需有男到女家落戶證明和男方在原籍無宅基地的證明；③已婚且已分家單獨居住生活的；

④符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶，其現(xiàn)有的宅基地面積沒有超過分戶建房用地合計面積標準的可視為兩戶；

⑤依法繼承宅基地使用權的未成年人可以獨立作為特殊“戶”。2、嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民禁止在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。下列情況可以登記發(fā)證：

①非農業(yè)戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其不動產權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。（《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第四十八條）

②繼承房屋取得的宅基地,可確定其不動產權。（《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第四十九條）

3、嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準”。一戶多宅情況處理：

①因建新不拆舊造成的“一戶多宅”。村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，暫不受理。

②對于因繼承和贈與造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，符合法定程序的可以受理。

③對村民購買住宅造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家規(guī)范宅基地流轉的法律或政策出臺之前，暫不受理。④對于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出臺明確的規(guī)定之前，暫不受理。

4、空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，本次不再確權登記。（《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（(1995)國土(籍)字第26號）第五十二條）3．4.2權屬合法性審查繼續(xù)擴展繼續(xù)擴展權屬合法性審查的重點是：權利人是否正確，土地權屬來源是否清楚，土地的權屬性質是否準確。根據(jù)收集的權屬來源，審查使用權類型，切勿將國有土地使用權和集體土地使用權混淆，重點關注村莊以前的供銷社、學校等用地（原為國有土地），現(xiàn)將其地上房屋及構筑物買給個人使用，切勿將原先的國有土地確權登記成個人不動產。3．4.3界址狀況調查1、核實確認不動產的現(xiàn)狀根據(jù)申請調查的材料和檔案資料查詢結果，核實確認不動產的權屬現(xiàn)狀，確認其界址是否發(fā)生變化，然后確定權屬調查的具體方法。界址是否發(fā)生變化的具體情形如下：（1）新設界址和界址發(fā)生變化的情形有：①征收或征用土地；②城鎮(zhèn)改造拆遷；③劃撥、出讓、轉讓國有土地使用權或海域使用權；④權屬界址調整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重劃；⑤宗地宗海的界址因自然力作用而發(fā)生的變化等；⑥由于各種原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址不發(fā)生變化的情形有：①轉移、抵押、繼承、交換、收回土地使用權或海域使用權；②違法不動產經處理后的變更；③宗地或宗海內地物地貌的改變；如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴建、修繕等；④精確測量界址點的坐標和不動產單元的面積；⑤權利人名稱、不動產位置名稱、不動產用途等的變更；⑥不動產所屬行政管理區(qū)的區(qū)劃變動，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等邊界和名稱的變動；⑦權利取得方式、權利性質或權利類型發(fā)生變化。2、新設界址與界址發(fā)生變化的不動產權屬調查根據(jù)不動產現(xiàn)狀確認的結果，針對新設界址與界址發(fā)生變化的情形，需現(xiàn)場實地調查，并填寫新的不動產權籍調查表。3、界址未變化的不動產權屬調查根據(jù)不動產現(xiàn)狀確認的結果，針對界址未發(fā)生變化的情形，首先確定是否需要進行實地核實調查，然后按照下列方法開展權屬調查：（1）如不需要到實地核實調查，則在復印后的原不動產權籍調查表內變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產權籍調查表，不重新繪制草圖。（2）如需要到實地調查，則經實地核實調查后，依不同情形，其處理的方法如下：①發(fā)現(xiàn)不動產權屬狀況與相關資料完全一致的，按（1）的規(guī)定處理。②發(fā)現(xiàn)不動產權屬狀況與相關資料不一致的，應在原不動產權籍調查表上用紅線劃去錯誤內容，標注正確內容，并填寫新的不動產權籍調查表。③發(fā)現(xiàn)原界址邊長或房屋邊長數(shù)據(jù)錯誤的，應在原草圖的復制件上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，標注檢測數(shù)據(jù)，重新繪制草圖，并填寫新的不動產權籍調查表。3．4.4宅基地面積的認定標準嚴格執(zhí)行宅基地面積標準。宅基地實測面積與發(fā)證面積不符值在測量技術誤差（0.2√s）范圍內的，按本次實測面積為準。宅基地面積不得超過省市規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按照（95）國土籍字第26號《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中的有關規(guī)定處理：

1、1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

2、1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條列》實施起至1987年1月《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過規(guī)定面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

3、《國土資源部關于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）規(guī)定：對1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應按照批準面積填寫使用權面積。實際占用面積超過批準面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

4、農民生產性附屬用地，如車庫、豬、牛、羊圈舍以及沼氣池等，可作為生產性建設用地，不計入宅基地面積范圍內。

5、接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權。

6、符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

注:以上1、2、5條中確定的農村居民宅基地集體土地建設用地使用權,面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當時政府規(guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。3．4.5權屬調查應收集的材料1、宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據(jù)不同情況，收集下列材料：①申請人身份證和戶口簿；②土地使用證或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；③房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料；④其他必要材料。2、因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移申請登記的，應當收集下列材料：①不動產權屬證書或者其他權屬來源材料；②依法繼承的材料；③分家析產的協(xié)議或者材料：肆集體經濟組織內部互換房屋的協(xié)議；⑤其他必要材料。3、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當收集下列材料：①有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料；②建設工程符合規(guī)劃的材料；③建設工程已竣工的材料；④其他必要材料。3．5房屋調查依據(jù)房屋產權人提供的準建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產權證明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。產權共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設管理制度實施前建設的房屋，應提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實施之后建設的，應提供鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證等資料。依據(jù)《房產測量規(guī)范》的有關規(guī)定和要求，調查房產建筑結構、層數(shù)、建成年份、批準用途與實際用途，核對房產面積是否批建一致等；對村民整體搬遷上樓的，還應該調查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農房中的一房多戶，應現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權屬情況，需要現(xiàn)場指界的，應經房屋產權人現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認簽字。3.5.1房屋調查的內容房屋調查的內容包括房屋坐落、產權人、產別、用途、房屋性質、層數(shù)、所在層數(shù)、房屋結構、竣工時間、用途、墻體歸屬、產權來源等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。房屋基本信息調查表（見附錄2）。1、房屋產別房屋產別是指根據(jù)產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，農村房屋產別填寫私有房產。2、房屋產權來源房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥和撥用等。產權來源有兩種以上的應全部注明。3、房屋建筑結構房屋建筑結構是指房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，具體分類有：鋼結構，鋼、鋼筋混凝土結構，鋼筋混凝土結構，混合結構，磚木結構和其他結構。房屋建筑結構分類如下：分類內容編號名稱1鋼結構承重的主要構件是鋼材料建造的，包括懸索結構。2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要構件是鋼、鋼筋混凝土結構建造的，如一幢房屋一部分梁柱采用鋼、鋼筋混凝土構架建造。3鋼筋混凝土結構承重的主要構件是鋼筋混凝土建造的，包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。4混合結構承重的主要構件是鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。5磚木結構承重的主要構件是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。6其他結構凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。4、房屋建成年份房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的，按翻建竣工年份為準。5、房屋用途房屋用途分房屋的用途和規(guī)劃用途。用途是指房屋的實際用途，農村宅基地上房屋用途填寫成套住宅；規(guī)劃用途是指建設工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。6、房屋墻體歸屬房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分別注明自由墻、共有墻和借墻等三類。在外業(yè)調查過程中，重點調查清楚房屋墻體的歸屬問題。7、附加說明附加說明是指在調查中對產權不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的情況作出記錄。3.5.2房屋調查的注意事項繼續(xù)擴展繼續(xù)擴展1、房屋建筑結構的認定問題①原為主房前檐廊或柱廊，現(xiàn)用鋁合金門窗將外圍封閉，與主房連為一體，高度超過2.2米的部分。建議：如按全面積計算，則與主房連為一體，按主房結構確定房屋結構；如按半面積計算，則房屋建筑結構定義為“其他結構”。②四周為磚墻，頂蓋為彩鋼板的房屋，層高超過2.2米的，建議房屋建筑結構定義為“磚木結構”。2、房屋建成年份的認定問題①房屋建筑年代比較久遠，村民對建房年份記憶模糊，難以確定的，可以按照某一個歷史時期確定其建筑年代。如：建國前后的統(tǒng)一記錄為1949年，民國初期左右可以統(tǒng)一記錄為1911年，依次類推找一個歷史節(jié)點記錄其建筑年代。②房屋部分翻建的或擴建的，整幢房屋按翻建竣工年份確定其建筑年代。3．6不動產測量不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算等。3.6.1圖根控制測量對土地及其房屋等定著物，控制測量的技術、方法和精度指標按照《地籍調查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行。圖根控制是滿足地籍界址點測繪和全站儀數(shù)字地形測圖的基礎控制，是在施測的各等級GPS點的基礎上進行的，采用（CORS系統(tǒng)）網絡RTK控制測量技術施測。圖根點的密度以滿足變更測量的需要為原則。圖根點一般設置臨時標志，土質地面上可打入20cm長的木樁，中間定一小釘，鋪裝地面上可打入7cm長的鋼釘。RTK圖根控制測量主要技術要求符合以下規(guī)定：1、保證每一個圖根點至少與一個相鄰圖根點通視。2、為保證RTK測量精度，應進行有效檢核。檢核方法有兩種：（1）每個圖根點均應有兩次獨立的觀測結果，兩次測量結果的平面坐標較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內取平均值作為圖根點的平面坐標和高程。（2）在測量界址點和測繪地籍圖時采用全站儀對相鄰RTK圖根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于1/3000。3、RTK圖根點測量的觀測和計算等按照《全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術規(guī)范》（CH/T2009）執(zhí)行。3.6.2界址點（房角點）測量界址點（房角點）測量采用解析法。利用全站儀、GPS接收機和鋼尺等測量工具野外實測房角點坐標。主要方法有極坐標法、直角坐標法（正交法）、截距法（內外分點法）、距離交會法、RTK測量方法。可根據(jù)房角點的觀測環(huán)境選用不同的方法。1、極坐標法測量（1）測站儀器對中誤差為±3mm，歸零差不應大于1′。如果角度采用半測回，則每天至少檢測一次2C差和指標差，并把檢測結果置入儀器內用于改正觀測結果。每個測站都必須做測站檢查，檢查點可以是定向點、鄰近控制點、已測設的房角點，檢查結果應記錄到專用的自檢記錄表中。（2）觀測時應采取距離(縱向)和角度(橫向)偏心等技術消除或減弱棱鏡中心到房角點的偏差(棱鏡對準誤差)的影響。并應注意棱鏡常數(shù)的誤差，根據(jù)棱鏡規(guī)格的不同在全站儀加常數(shù)設置中考慮加入棱鏡常數(shù)。（3）不宜采用無棱鏡反射技術測量房角點。2、角度交會法對于角度觀測方便而距離測量有困難或放置棱鏡特別耗時的界址點（房角點），可采用角度交會法施測，但交會角應控制在30°～150°的范圍內。3、距離交會法其他方法施測困難或不能施測的界址點（房角點），可采用距離交會法施測，但交會角應控制在30°～150°的范圍內。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內部的房角點。4、直角坐標法其他方法施測困難或不能施測的界址點（房角點），可采用直角坐標法施測，但房角點到控制線的水平距離與控制線的水平長度之比不應超過1/2。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內部的房角點。5、截距法其他方法施測困難或不能施測的房角點，可采用截距法施測，但外分點到鄰近起算點的水平距離應小于兩個起算點之間的水平距離。此種方法一般用于施測城鎮(zhèn)村莊內部的房角點。6、GPS-RTK和定位方法觀測時，界址點周圍的環(huán)境條件應符合GPS接收機的觀測條件。必要測量成果應考慮掛靠坐標系的歸算。3.6.3房屋面積量算3.6.3.1建筑面積計算規(guī)則1、一般規(guī)定面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按棟進行計算。房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。房屋用地面積包含院地面積和占地面積。2、房屋建筑面積計算規(guī)則（1）計算全部建筑面積的范圍a單層房屋，按一層計算建筑面積；二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計算。b房屋內的夾層、插層、技術層、結構轉換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。c房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面結構屋頂（坡屋頂）層高在2.20米及其以上的部位計算其建筑面積。d水箱間是指建有儲水池及機械設備的房屋，用砼建造的水箱或儲水池不為水箱間。e樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。f穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內，該梯均按樓層投影計算建筑面積。g地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。h地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。i半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。j封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計算。K封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。l封閉是指房屋在規(guī)劃、設計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。m與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱（不論是否突出墻外）或有圍護結構的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。n與房屋相連的有柱走廊（有兩排以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。o屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。p房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。q玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。r屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。s依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計算。t與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。u機械車庫、圖書館的書庫其層高在2.20米及其以上的，按自然層計算建筑面積。v旋轉上升式的樓房，樓層以其旋轉一周的水平投影為自然層，其軸心部分依照自然層計算。w舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平投影面積乘以實際層數(shù)計算。x室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下方空間加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。（2）計算一半建筑面積的范圍a與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影內上蓋水平投影面積的一半計算。d無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。（3）不計算建筑面積的范圍a層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。b突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。若陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護結構水平投影面積一半的，均視為無上蓋。d房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護結構，廊道是否與外地面有高差、是否退用地紅線、也不論廊道是否有人行道、消防通道等。g利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i檢修、消防等用途的簡易樓梯。j其它建筑物、構筑物等，如獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。k挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在下層的投影部位。l與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。m樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。n房屋內的中空部分。o窗臺高于樓地面的外凸窗（不論其高度）。（4）特殊情況下的建筑面積計算a復式樓內的梯間，按自然層計算建筑面積。預留的復式樓梯間，實測時據(jù)規(guī)劃許可的設計圖紙，也應按自然層計算建筑面積。b房屋內的回形樓梯、旋轉樓梯按樓梯的投影計算建筑面積。c連接幾棟房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應計算建筑面積。d兩戶相連的陽臺作為消防通道的仍計入各戶的套內建筑面積。e以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積折算。f陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。g對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在2.20米及其以上的部位計算建筑面積。h房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。3、屋建筑面積測算的內容（1）整棟房屋建筑面積指房屋各層建筑面積的總和。房屋的層包含房屋的自然層、插層、技術層、夾層（附層）、地下室等。（2）多元產權房屋的建筑面積=1\*GB3①權屬建筑面積指產權業(yè)主依法擁有房屋所有權的建筑面積，包括房屋的套內建筑面積和分攤的共有共用建筑面積。房屋的產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確定。=2\*GB3②套內建筑面積指產權單元的權界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。=3\*GB3③套內建筑面積指產權單元的權界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。=4\*GB3④使用面積使用面積為套內房屋的使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算。套內房屋的使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內墻面裝飾厚度計入使用面積。=5\*GB3⑤套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影的全部計算套內墻體面積=6\*GB3⑥套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積按建筑面積計算方法的規(guī)定計算。=7\*GB3⑦房屋共有建筑面積指產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般按各產權業(yè)主的套內建筑面積的比例分攤計算。=8\*GB3⑧房屋的占地面積指房屋底層外圍水平投影的面積，包括落地陽臺、外走道、外柱廊等附屬建筑的外圍水平投影面積。各產權單元的占地面積按產權建筑面積的比例來分攤計算。3.6.3.2共有建筑面積分攤規(guī)則1、共有建筑面積的計算原則異產毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內單獨計算；異產毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。共有建筑面積的分攤與計算，應以棟為單位進行。產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無產權分割文件或協(xié)議的，或產權分割文件或協(xié)議不合法的，可按共有建筑相關的房屋的建筑面積比例進行分攤。共有建筑面積分攤后，各分戶權屬建筑面積之和應等于相應的棟、區(qū)域、層的權屬建筑面積。2、共有建筑面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：δSi=K·SiK=ΣδSi/ΣSi式中：K—為面積的分攤系數(shù)；Si—為各單元參加分攤的建筑面積，㎡；δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；ΣδSi—為需要分攤的分攤面積總和，㎡；ΣSi—為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡。3、共有建筑面積的分類與確認（1）共用面積的分類根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要可分成以下幾類：整棟共有建筑面積：指為整棟服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內分攤。層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。其他共有建筑面積。（2）共用面積的確認由房屋建設單位在經規(guī)劃、圖審部門核準后的設計平面圖上對共有共用部位進行標識，并作出相應的說明；房屋調查人員在有關人員的配合下，依據(jù)經核準后的圖紙在現(xiàn)場逐一校對、勘測，并確認其使用功能；共有建筑面積經房屋調查人員現(xiàn)場校對、勘測、確認后，房屋建設單位應出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個或兩個以上建設單位聯(lián)建，則使用情況說明應由聯(lián)建單位共同進行確認。（3）其他規(guī)定共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有建筑面積上的產權界。共有建筑面積一經分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設計的使用功能。4、共有建筑面積的計算范圍公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。（1）分攤共有建筑面積共有建筑面積（被分攤的公用建筑面積）包括：棟內共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；棟內共有的門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；棟內共有的突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積；為本棟服務且設在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半的建筑面積。（2）不被分攤的公用建筑面積不被分攤的公用建筑面積包括：地下室或半地下室設計作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層（室）部分；獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作為機動非機動車集中停放的部位等；建在棟內或棟外，為他棟和多棟服務的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋等；按規(guī)劃批建層高建設的層高在2.20米及其以上的技術（結構）轉換層、棟內"空中花園"以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等。一棟樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房屋調查時，服務于本棟的共有建筑面積其所服務的對象還未完全竣工的；權利人自留、自用的房屋、物業(yè)管理公司的經營辦公用房。用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物及為建筑造型而設，但無實用功能的部位；5、共有建筑面積分攤方法非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積不分攤到別的棟。棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除不被分攤的建筑面積，即為建筑物內可分攤的共有建筑面積。（1）整體分攤房屋使用功能單一、各分戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫字）樓、標準廠房等適用共有建筑面積整體分攤的方法。分戶分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系系數(shù)×套內建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)=共有建筑面積÷套內建筑面積之和。（2）多級分攤不適用于整體分攤的房屋，如綜合樓、商住樓等應采用多級分攤的方法來分攤其共有建筑面積。多級分攤應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。第一級分攤要據(jù)房屋內不同的布局和使用功能，劃分若干功能區(qū)。劃分功能區(qū)時，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的功能或公用部位布局不相同的層進行劃分。各功能區(qū)域間共有建筑面積按各功能區(qū)范圍內的自有建筑面積的比例分攤。功能區(qū)分攤的共有建筑面積=第一級分攤系數(shù)×各功能區(qū)自有建筑面積。第一級分攤系數(shù)=功能區(qū)間共有建筑面積÷功能區(qū)自有建筑面積之和。各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內各層外圍小平投影面積之和減去作為第一級分攤共有建筑面積部分。一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積包括：①整棟房屋的配電室、水泵房、公共門廳、公共過道、設備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺層梯間以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。②為其它功能區(qū)服務，必須穿過某一功能區(qū)的垂直通道、水平道及通風井、管道井、垃圾道等的建筑面積第二級分攤某一功能區(qū)內各層之間的共有建筑面積依照第一級分攤的方法，以各層自有建筑面積比例分攤其共有建筑面積。層分攤共有建筑面積=第二級分攤系數(shù)×層自用建筑面積。第二級分攤系數(shù)=動間共用建筑面積÷層自用建筑面積之和。層自有建筑面積為層建筑面積減去層內的層間共有建筑面積層間共有建筑面積包括各層之間共有建筑面積和第一級分攤至本區(qū)域內的共有建筑面積。第三級分攤在各層內部以各戶戶內建筑面積比例分攤其共有建筑面積比例分攤其中有建筑面積。分戶分攤共有建筑面積=第三級分攤系數(shù)×戶內建筑面積。第三級分攤系數(shù)=層內共有建筑面積÷戶內建筑面積之和。層內共有建筑面為分層權屬建面減去各戶戶內建筑面積之和。其他規(guī)定某一功能區(qū)內分戶情況符合整體分攤條件時，可參照整體分攤方法在該某區(qū)域內直接將共有建筑面積進行分攤，求出各戶分攤共有建筑面積數(shù)。某一層內，存在各部位對層內共有建筑面積的共有關系差異較大時，應在第三級分攤前參照第一級分攤的方法計算出各部位權屬面積，然后再分別計算各戶建筑面積。如果各區(qū)域內，不能直接按各戶套內建筑面積比例來分攤其共有建筑面積，那么依據(jù)分級分攤的方法進行多級分攤，最后計算出各戶應分攤的共有建筑面積。（3）其它分攤方式住宅內的“團結戶”需要進一步分割時，參照上述方法在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產權人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準進行分攤，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積比例分攤。應用計算機程序進行共有建筑面分攤的可采用從局部到整體，從小到大的分攤方法。一棟房屋具有多個產權人（單位），或者需要分層（單元）分別提供產權登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產權的房屋、獨立棟產權或獨立宗地的由若干個單產權組成的連體房屋不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。凡列為應分攤的共有面積，功能區(qū)內的共有面積應參與分攤功能區(qū)間的共有面積；小范圍功能區(qū)間的共有面積應參與分攤大范圍的功能區(qū)間共有面積，即局部范圍的共有面積應承擔分攤整體的共有面積。在一棟房屋的某一區(qū)域內同時有公共用房和獨立使用的房屋，且共用該區(qū)域內的水平（垂直）通道和其他共有用房時，應在測算出公共用房界線內的建筑面積與獨立使用房屋的套內建筑面積后，按比例對本區(qū)域共用建筑面積作預分攤計算，以確定獨立使用部分的功能區(qū)參攤建筑面積和公共用房的建筑面積。設在棟內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤共有建筑面積。即凡列為不分攤的公用建筑面積應視為一戶，也應參與分攤該棟相應的共有建筑面積。列為應分攤的為整棟建筑服務的值班警衛(wèi)室，是指設于一棟房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房；也包括為整棟服務的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室；還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室等。但不包括在該建筑物外獨立設置的警衛(wèi)室和為多棟建筑服務的警衛(wèi)室。設在一棟房屋中為多棟服務的設備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分攤的公用建筑面積；僅僅只為本棟房屋服務的設備用戶及公共用房列為本棟應分攤的共有建筑面積。住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.20米及其以上），上部為住宅單元構成，可用二級分攤方法處理，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。對于確認為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內有多個獨立樓梯或電梯的，還應按樓梯或電梯細分功能區(qū)分別計算。室外和室內的非專用樓梯、電梯，其梯間共有建筑面積的服務范圍為樓梯、電梯所通過的各樓層。室內的專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間共有面積和其突出屋面的梯間、機房面積，列為“不使用”和“使用”兩功能區(qū)間共有面積；通過“使用”樓層部分的梯間共有建筑面積為“使用”部分功能區(qū)內共有面積。當一裙樓對應有多個塔樓時，通過“不使用”樓層部分的梯間有多個，在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積為多個梯間面積的總和，而“使用”部分建筑的套內建筑面積為各塔樓的面積總和?！安皇褂谩辈糠值奶蓍g建筑面積為相關區(qū)域的共有建筑面積。一棟樓房從第一層開始至以上各層均為單一使用功能性質的房屋（如純住宅或純辦公用房，有時稱主樓），在該樓房的周圍與主樓相連（或僅有伸縮縫）建有與主樓使用功能性質不同的一層或若干層建筑（有時稱附樓）。這時主樓的梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積，不能算為“為其他區(qū)域服務而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，則附樓不分攤該部分共有建筑面積。但若主樓的第一層僅設梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面積（即沒有與主樓上相同使用功能性質的建筑空間），則應視主樓的第一層梯間或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面積屬于“為其他區(qū)域服務而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，其通過其他功能區(qū)樓層的該部分共有建筑面積應列為兩功能區(qū)的區(qū)間共有建筑面積進行分攤。從地面通往地下各層的通道（樓梯、電梯等），在地面的出入口建筑面積，按如下不同情況分別處理：出入口設在該棟建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計入地下各層建筑面積，列為整棟不分攤共有面積；若地下各層有多個權屬單元，則上述面積應列為地下各層間的共有建面積；出入口設在該棟房屋內或在該棟一層中分隔出部分作為出入口的，出入口的建筑面積視為“為其他區(qū)域服務而必須穿過某一區(qū)域的共有建筑面積”，列為本棟應分攤的共有建筑面積。僅供一戶使用的室外專用樓梯的建筑面積，全部計入該戶套內建筑面積。除二層別墅外的其他樓房，當其室外樓梯上第二層平臺，再經平臺進室內樓梯上各層，若第一層與第二層以上建筑的功能、用途相同時，該室外梯為非專用梯，其梯間面積為整棟（含第一層）應分攤的共有建筑面積。若第一層的建筑功能、用途與第二層以上的不同，如第二層及以上的為住宅，第一層為商業(yè)或辦公、廠房、倉庫（車庫）、架空綠化等非住宅用途的，則該室外梯為專用梯，其梯間為第二層以上功能區(qū)的應分攤共有建筑面積。一棟房屋的樓梯或電梯，當各層梯間平面結構相同時，從地面至屋頂梯間（機房）的共有建筑面積，其服務范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不停機或不開門的，不影響共有面積的整棟分攤，其中也包括一層或一層至二層復式房均參與分攤。當樓梯或電梯通過的樓層分成多個不同用途建筑（如住宅與辦公等）且其對應的梯間平面結構不同時，按不同的梯間平面結構分段確定其服務范圍，但屋頂梯間或電梯機房仍為整棟的共有建筑面積。由若干層組成的裙樓，因各層使用功能不同在不同位置設置高、低不同的通道（樓梯或電梯），但各通道（樓梯或電梯）之間所在某一層互通的，如下圖中的1梯至3梯，這些樓梯的梯間共有面積可合并成為整個裙樓的共有建筑面積（區(qū)間共有建筑面積）。但如果某一層由隔墻封閉成兩部分者，這兩部分應視為不同的功能區(qū)，如下圖的第4層。如果裙樓中某一層還設有專用梯，則按室內專用梯處理，其共有面積的分攤與其他梯的共有面積分攤同時進行（分別進行），在這種情況的分攤過程中的“區(qū)內建筑面積”一律不包括梯間共有建筑面積。分別進行分攤到獲得各功能區(qū)（層）的“分攤面積”后再取總和為區(qū)內共有建筑面積。一棟房屋中有住宅、辦公及其他（如酒店等）多種使用功能的，在進行面積實測時，應對一層大廳（堂）的實際使用情況，需經建設單位或各產權人簽字認可，并現(xiàn)場劃分共有面積的服務范圍，形成略圖及文字說明。當大廳（堂）中的某一部分形成為某一功能區(qū)的獨立使用空間，該獨立使用空間的建筑面積計入該使用功能區(qū)的建筑面積中；若大廳（堂）為各功能區(qū)的共有過道、休息場所，則大廳（堂）部分的面積列為功能區(qū)間的共有建筑面積。一棟建筑的裙樓為商業(yè)或辦公用途，塔樓為住宅，面積實測時，第一層大廳及裙樓的共有面積在實地仍未形成明確的范圍界線時，須按建設單位提供經規(guī)劃、圖審部門審核批準的塔樓住宅專用門廳、過道等共有面積設計圖，按圖計算面積后列為塔樓住宅的應分攤共有面積，并在房屋建筑面積測繪技術報告書中說明。原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。地下室車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進行分攤。其余各共用部位為相關各戶分攤。房屋除一層（地面）外的其他各層的內、外走廊為本層的共有面積。當每層的各套（單元）房分成左右兩排并分別使用左、右兩條寬度不同走廊時，每條走廊分別計為左、右兩部分房屋（兩個功能區(qū)）的區(qū)內共有面積。當兩條走廊連通且有共同部分時，按共同部分取中或對稱劃分其分界線。一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設有外走廊，從室外樓梯經走廊進各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為二層以上建筑應分攤共有面積。位于建筑物第一層（地面）的外走廊、檐廊，符合如下條件的，其面積列為不分攤面積：走廊、檐廊臨街道或本宗地外的公共通道上、公共開放空間；走廊、檐廊兩端不能封閉，可在平行于街道方向上通行。不符合上述兩條件的位于第一層各戶均向走廊（或檐廊）開門時，走廊（或檐廊）的建筑面積列為第一層各戶應分攤的共有面積。除此以外的第一層外走廊、檐廊建筑面積列為整棟應分攤的共有面積。有裙樓的列為裙樓應分攤的共有建筑面積。僅為本棟服務的穿越房屋的通道的建筑面積為可分攤的共有建筑面積。兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多棟建筑的，則架空通廊建筑面積為整棟應分攤的共有面積。兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤共有建筑面積。房屋為斜面結構或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分，直接計入套內建筑面積，不計算外半墻。以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結構樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。在一棟房屋中用于本棟公共服務的物業(yè)管理用房，其面積按國家及地方物業(yè)管理規(guī)定的比例設置，作為不應分攤的公共建筑面積，參與分攤其他共有建筑面積。商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預售登記時的銷售面積僅供面積測算時參考，不能作為確認房屋產權面積的測算依據(jù)。銷售合同中應包括分攤的共有建筑部位說明或面積數(shù)值，合同中約定分攤的共有建筑部位應符合《房產測量規(guī)范》和本細則中可分攤的共有建筑面積內容，而且必須是合同簽訂各方共同相關的共有建筑面積，否則應予剔除。6、共有建筑面積分攤計算步驟在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算程序之前，可按如下步驟對共有建筑面積進行分析確定：確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱；將公用建筑面積劃分成被分攤和不被分攤的兩類；分析每一部分的共有建筑面積的服務范圍并按共有建筑面積服務范圍確定共有建筑面積服務功能區(qū)。當一棟建筑中有某一共有面積僅服務于某部分建筑空間時（非整棟），該建筑空間為一功能區(qū)。僅服務于該功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內共有建筑面積；服務于多個功能區(qū)的共有面積為多功能區(qū)間共有建筑面積，由此相應產生的有功能區(qū)內分攤系數(shù)和多功能區(qū)間分攤系數(shù)。共有建筑面積分攤先確定服務范圍最高級別的區(qū)域共有建筑面積先進行分攤。將多功能區(qū)間共有建筑面積分攤后各功能區(qū)所得的分攤面積分別加到相應的功能區(qū)內共有建筑面積中，然后按本功能區(qū)內的套（單元）內建筑面積比例進行分攤，即先將高級別的分攤共有建筑面積加到低級別的分攤共有建筑面積中，逐級進行。在進行區(qū)間共有面積分攤后所得的各區(qū)分攤面積中，有的可以直接成為區(qū)域內共有建筑面積，有的可以成為下一級（服務范圍較?。┑膮^(qū)間共有面積，這部分共有面積需再進行一次（下一級）區(qū)間共有面積分攤，如此一直至區(qū)內共有面積分攤。在進行區(qū)間共有面積分攤時，各計算式中的區(qū)內建筑面積可能包含區(qū)內共有面積。3.6.3.3房屋面積內業(yè)計算根據(jù)外業(yè)測量數(shù)據(jù)的整理配賦后進行面積計算。房屋面積計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點坐標數(shù)據(jù)，計算出各類面積。內業(yè)計算方法包括幾何圖形解析法和坐標解析法兩種。1、一般規(guī)定（1）長度單位邊長以米為單位，標注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即：0.01米。（2）面積單位房屋各類面積均以平方米為單位，最后結果保留小數(shù)點后兩位，即：0.01平方米。（3）取位原則取位原則按照“四舍五入”的原則。（4）幾何圖形法計算面積根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。2、精度要求（1）房屋邊長量測兩次的限差要求房屋應逐棟測繪，不同產別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成棟房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗鄰房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量。丈量房屋以勒腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為準。邊長應丈量兩次取中數(shù)，取位至0.01m，兩次丈量較差不超過下式規(guī)定：△D=±0.004D……（5-1）式中：D=邊長，m；當D<10m時，以10m計算?！鱀——兩次丈量較差，m。（2）利用坐標計算房屋邊長與實量邊長的限差ΔD=±（0.02+0.0004D）……（5-2）其中：ΔD是坐標計算房屋邊長與實量邊長的限差，單位：米。（此處執(zhí)行的是一級房角點的精度標準。）D為實測的邊長值，以米為單位。當D<10m時，以10m計算。3.6.4圖件編制不動產權籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產單元圖等，其中不動產單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產分戶圖（房產平面圖）等。3.6.4.1宗地圖繪制以已有各種地籍圖為工作底圖測繪宗地內部及其周圍變化的不動產權籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照《地籍調查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行。1、宗地圖樣圖2、繪制要求以地籍圖為基礎編繪宗地圖。比例尺和幅面應根據(jù)宗地的大小和形狀確定，比例尺分母以整百數(shù)