2016年土地估價師：總費用的測算方法

2016年土地估價師：總費用的測算方法一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、__被定義為一般價格總水平在一定時期(通常是一年)內(nèi)的上漲率。A．投資乘數(shù)B．通貨膨脹率C．國民生產(chǎn)總值D．國民收入2、某宗地是在5年前通過出讓方式取得的、土地使用年限為50年的工業(yè)用地，建設(shè)期為1年，該宗地在正常使用后每年可獲得凈收益為8萬元，土地還原率為10％，該宗地價格為萬元。A：78．79B：78．90C：79．25D：79．32E：時間因素3、市場比較法適用的估價對象是具有的土地。A：交易性B：收益性C：特殊性D：再開發(fā)潛力E：時間因素4、在進行城鎮(zhèn)土地定級時，某城鎮(zhèn)商服中心分為三級，市級中心一個，年營業(yè)額2000萬元；區(qū)級中心兩個，年平均營業(yè)額800萬元；小區(qū)級中心三個，年平均營業(yè)額200萬元。則市級、區(qū)級和小區(qū)級中心的規(guī)模指數(shù)為。A：66．7、26．7、6．7B：100、40、10C：100、80、30D：60、30、10E：合法性5、某耕地區(qū)片近3年平均年產(chǎn)值為1700元／畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為萬元／畝。A：4．25～5．95B：2．72～4．42C：2．72～4．25D：1．70～2．72E：合法性6、衡量不同稅差別的最重要標志是__。A．納稅人B．課稅對象C．計稅依據(jù)D．稅率7、新開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，房地產(chǎn)市場尚未形成，土地收益也沒有，此時更適合運用對土地估價。A：市場法B：成本法C：收益法D：假設(shè)開發(fā)法E：時間因素8、空地出租時，土地純收益的計算公式應(yīng)為：土地純收益=租金-[+管理費+維護費]?！?002年考試真題】A：保險費B：稅金C：折舊費D：利息E：時間因素9、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于__。A．10%B．20%C．30%D．40%10、根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米300元，其中維修費、管理費等出租費用為租金的30％，假定綜合還原率為7％，總建筑面積為30000平方米，可出租率為85％，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為萬元?！?004年考試真題】A：108000B：131143C：9180D：91800E：時間因素

11、房產(chǎn)測量中以作為評定精度的標準．【2007年考試真題】A：真誤差B：粗差C：中誤差D：相對誤差E：土地12、總量指標按其反映的時間狀況不同，可以分為__。A．數(shù)量指標和質(zhì)量指標B．總體單位總量指標和總體標志總量指標C．相對指標和平均指標D．時期指標和時點指標13、影響土地利用的因素中，下列屬于制度因素的是__。A．地貌B．人門和國家政策C．經(jīng)濟發(fā)展水平D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14、新中國成立以來，我國長期實行的是的土地使用制度。A：土地買賣B：土地出租C：土地抵押D：嚴禁土地買賣、出租E：時間因素15、銀行機構(gòu)包括__。A．中國人民銀行B．專業(yè)銀行C．農(nóng)村信用社D．商業(yè)銀行E．農(nóng)業(yè)銀行16、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于。A：自然折舊B：物質(zhì)折舊C：功能折舊D：經(jīng)濟折舊E：時間因素17、實行從量定額辦法，應(yīng)納稅額的計算公式為__。A．應(yīng)納稅額=銷售額×稅率B．應(yīng)納稅額=銷售額×單位稅率C．應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅率D．應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×稅率18、根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標準、設(shè)計和工藝，建造與原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為。A：重置成本B：重建成本C：建造成本D：建筑造價E：時間因素19、根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》，農(nóng)用地基準地價評估可以采用的技術(shù)路線包括（）。A．級差收益測算法B．樣點地價平均法C．定級指數(shù)模型法D．標準田法E．樣地法20、城市用地的評定主要考慮以下指標：__。A．地基承載力B．地形坡度C．地下水埋深D．洪水淹沒情況21、某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元／平方米，成新率為70％，房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該房地產(chǎn)的價格為元／平方米?！?002年考試真題】A：1700B：2000C：2100D：2400E：時間因素22、屬永久性結(jié)構(gòu)并有上蓋的室外樓梯，按計算建筑面積．【2006年考試真題】A：各層水平投影面積B：各層實際建筑面積C：底層水平投影面積D：底層實際建筑面積E：土地23、開標由__主持，邀請所有投標人參加。A．投標人B．招標人C．中標人D．評標人24、下列地租理論中，城鎮(zhèn)土地估價的基本理論依據(jù)之一是__地租理論。A．馬克思B．資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家C．資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家D．西方新古典主義城市25、某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2.0。選擇某比較案例的成交價格為1800元/平方米，土地使用年期50年，容積率1.5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數(shù)為3%，個別因素條件比待估宗地差，修正系數(shù)為3%。該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表，土地還原利率為8%，則待估宗地土地價格為__元/平方米。A．容積率B．1.0C．1.5D．2.0E．2.5F．3.0G．3.5H．修正系數(shù)I．1.0J．1.2K．1.8L．2.2M．2.5N．2.7二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、作為區(qū)域因素考慮的城市規(guī)劃限制因素，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有著很大的影響，主要包含。A：宗地容積率及用途B：建筑密度C：區(qū)域土地用地結(jié)構(gòu)D：區(qū)域交通管制E：土地形狀及大小2、土地估價師可從城市總體規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有。A：容積率B：周圍土地利用環(huán)境C：建筑物高度D：覆蓋率限制E：用途3、在土地估價報告中，估價師在進行土地權(quán)利狀況描述時，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說明取得時間、出讓金數(shù)額、及宗地使用的特殊規(guī)定。A：法定最高使用年限B：批準使用年限C：已使用年限D(zhuǎn)：剩余使用年限E：租賃年限4、無形資產(chǎn)的攤銷一般應(yīng)．【2002年考試真題】A：沖減其賬面價值B：計入制造成本C：計入管理費用D：計入財務(wù)費用E：前期費用5、編制土地開發(fā)規(guī)劃應(yīng)遵循的原則包括__原則。A．符合土地利用總體規(guī)劃B．生態(tài)優(yōu)化C．最佳利用D．可行性E．最佳盈利6、在國有企業(yè)改制為股份公司的資產(chǎn)評估中，若資產(chǎn)評估價值小于原資產(chǎn)賬面價值，差額應(yīng)（）。A．沖減資本公積B．計提資產(chǎn)減值準備C．沖減盈余公積D．計入當期營業(yè)外支出7、無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者因等原因而停止使用土地的，市縣人民政府應(yīng)當無償收回土地使用權(quán)?！?006年考試真題】A：與他人合并B：破產(chǎn)C：撤銷D：遷移E：滅失8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，向購買單位或個人預收的購房定金在會計上應(yīng)作為．【2009年考試真題】A：預收賬款B：應(yīng)收賬款C：流動資產(chǎn)D：流動負債E：各種應(yīng)交款項9、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到商品房預售申請之日起__日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。A．5B．10C．30D．6010、現(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》的一個重要變化就是對建設(shè)用地管理方式實行了重大變革，即以的方式代替了過去的分級限額審批制度。A：用地計劃B：土地用途管制C：規(guī)劃管制D：規(guī)劃控制E：35％～50％

11、土地使用稅在征收。A：城市B：縣城C：建制鎮(zhèn)D：工礦區(qū)E：農(nóng)村12、按照制造過程中的實際支出計價的存貨是__。A．外購的存貨B．委托外單位加工的存貨C．投資者投入的存貨D．自制的存貨13、根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》的規(guī)定，修正法定級是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇（）等因素計算修正系數(shù)，對分等成果進行修正，評估出農(nóng)用地級別的方法。A．自然因素、區(qū)位因素B．區(qū)位因素、社會因素C．自然因素、區(qū)位因素、社會因素D．區(qū)位條件、耕作便利度14、由于與不動產(chǎn)投資利潤率、土地投資利潤率有一定的區(qū)別，因此一般只作為參考指標，且在實際評估中不能直接采用的是__。A．存款利率B．貸款利率C．實質(zhì)利率D．不動產(chǎn)租金與買賣價格的比率15、地籍調(diào)查包括。A：權(quán)屬調(diào)查B：地產(chǎn)臨路狀況C：用途限制D：地籍測量E：面積測量16、征收土地是一種__行為。A．法律B．國家C．政府D．集體17、人們出行的便捷與否和距站點的距離有關(guān)，按一般規(guī)律，每個站點的影響半徑在__km之間，超過這個半徑，人們就會到其他站點去。A．0～0.3B．0.3～0.5C．0.3～0.7D．0.5～0.718、下列用地中，屬于居住區(qū)及居住小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的是。A：中小學校B：派出所C：菜市場D：籃球場E：公交車站19、農(nóng)村村民非法占用土地建住宅的處罰方式，包括。A：責令退還非法占用的土地B：限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施C：沒收新建的建筑物和其他設(shè)施D：罰款E：民事責任20、關(guān)于基準地價和標定地價，下列說法正確的是。A：基準地價是區(qū)域性價格B：標定地價是具體宗地在一定使用年期的價格C：標定地價是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考依據(jù)D：基準地價就是標定地價E：標定地價就是重置價格21、地價體系應(yīng)發(fā)揮的作用。A：地價統(tǒng)計B：地價公示C：地價統(tǒng)一D：政策調(diào)控E：土地22、下面關(guān)于《土地管理法》規(guī)定中的土地所有權(quán)，表述正確的是。A：城市市區(qū)的土地屬于國家所有B：城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有C：城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有D：自留地，屬于農(nóng)民集體所有E：自留山，屬于農(nóng)民集體所有23、甲向工商銀行借款10萬元，為此甲以其自有的一處房產(chǎn)抵押。當年發(fā)生大水災，甲的房屋倒塌，則?！?002年考試真題】A：若該處房產(chǎn)全部滅失，則工商銀行的抵押權(quán)消滅B：若該處房產(chǎn)僅部分滅失，則工商銀行的抵押權(quán)僅存在于尚未滅失的房產(chǎn)上C：若甲獲得