資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核要點(diǎn)

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核要點(diǎn)

審核項(xiàng)目審核要求一、評(píng)估委托方、被評(píng)估企業(yè)概況評(píng)估報(bào)告應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)歷史沿革、股權(quán)結(jié)構(gòu)（圖）、股權(quán)變更、經(jīng)營(yíng)管理等情況進(jìn)行必要說明，并反映近三年的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況；應(yīng)披露委托方和被評(píng)估企業(yè)之間的關(guān)系；存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)披露關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。二、評(píng)估目的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)清晰、明確地說明本次資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為目的，以及評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（一）評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估對(duì)象的基本情況，包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等；評(píng)估范圍應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件、評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同等確定的資產(chǎn)范圍一致。（二）對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)審核評(píng)估范圍是否全面，企業(yè)擁有的實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、特許使用資產(chǎn)（權(quán)益）、已攤銷完畢的在用資產(chǎn)、賬外資產(chǎn)以及其他明確的未來權(quán)利（資產(chǎn)）、義務(wù)（負(fù)債）等應(yīng)當(dāng)納入評(píng)估范圍并進(jìn)行詳細(xì)說明；存在或有資產(chǎn)（負(fù)債）、不良資產(chǎn)核銷或者資產(chǎn)剝離等情況的，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)說明。四、價(jià)值類型及其定義評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)列明所選擇的價(jià)值類型及其定義。選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)審核其選擇理由和選取的合理性。五、評(píng)估基準(zhǔn)日（一）評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日后如遇重大事項(xiàng)，如匯率變動(dòng)、國(guó)家重大政策調(diào)整、企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬或數(shù)量、價(jià)值發(fā)生重大變化等，可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重大期后事項(xiàng)的披露，評(píng)估基準(zhǔn)日或評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理調(diào)整。（二）涉及上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，所選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)與上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日一致，并與經(jīng)濟(jì)行為的批準(zhǔn)日期相差不得超過一個(gè)月。六、經(jīng)濟(jì)行為、法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價(jià)等評(píng)估依據(jù)（一）評(píng)估依據(jù)的表述應(yīng)當(dāng)明確、規(guī)范、具體，便于查閱和驗(yàn)證。（二）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)應(yīng)當(dāng)齊全有效。（三）取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日有效。結(jié)合評(píng)估目的、業(yè)務(wù)性質(zhì)和行業(yè)特點(diǎn)等，取價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估對(duì)象具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性、且合理可靠。（四）被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、權(quán)屬證明文件齊備。關(guān)注土地、房屋建筑物及無形資產(chǎn)等重要資產(chǎn)的權(quán)屬和使用狀況。對(duì)重要資產(chǎn)權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善解決。（五）法律法規(guī)依據(jù)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)，應(yīng)當(dāng)全面列示國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理相關(guān)規(guī)范文件及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。審核項(xiàng)目審核要求七、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中應(yīng)當(dāng)履行必要的評(píng)估程序，評(píng)估過程應(yīng)當(dāng)完整，不得存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估步驟的行為。（二）應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)清查和核實(shí)情況。針對(duì)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估說明中關(guān)于資產(chǎn)清查和核實(shí)情況的說明，結(jié)合特別事項(xiàng)說明、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，以及改制方案、審計(jì)報(bào)告等資料，對(duì)評(píng)估范圍進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)、賬外資產(chǎn)、或有資產(chǎn)（負(fù)債）、隱匿或遺漏資產(chǎn)等情況。關(guān)注對(duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況的描述，尤其是房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等重大資產(chǎn)情況，核實(shí)資產(chǎn)（土地、房產(chǎn)、車輛等）權(quán)利人與實(shí)際使用人是否一致。關(guān)注企業(yè)是否存在擔(dān)保、租賃、法律糾紛等可能影響資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。八、評(píng)估方法（一）應(yīng)當(dāng)審核評(píng)估方法選擇是否合理，評(píng)估方法選擇應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估過程中評(píng)估參數(shù)選取應(yīng)當(dāng)合理。（二）未采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因或者所受的操作限制。采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估結(jié)論的確定方法和依據(jù)。九、企業(yè)價(jià)值評(píng)估（收益法）（一）評(píng)估報(bào)告對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)情況的分析應(yīng)當(dāng)充分、合理。應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)、非經(jīng)常性收入和支出等進(jìn)行合理調(diào)整；對(duì)被評(píng)估企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析，合理判斷資產(chǎn)、債務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)配置的有效性。對(duì)于不能或不需歸集的，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。（二）評(píng)估報(bào)告收益預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)合理。應(yīng)根據(jù)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、收益情況等選擇恰當(dāng)?shù)氖找婺Ｐ?，?duì)應(yīng)的折現(xiàn)率確定過程和依據(jù)應(yīng)當(dāng)合理。在確定收益預(yù)測(cè)期間時(shí)，應(yīng)合理考慮被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景，及其所在行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展前景，國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限及主要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命年限等，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。評(píng)估報(bào)告應(yīng)合理預(yù)測(cè)相關(guān)參數(shù)，如被評(píng)估企業(yè)的收入、成本及費(fèi)用、折舊和攤銷、營(yíng)運(yùn)資金、資本性支出、折現(xiàn)率、負(fù)債、溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等。應(yīng)當(dāng)審核評(píng)估報(bào)告相關(guān)參數(shù)確定的依據(jù)是否充分，測(cè)算過程是否完整，是否有完整的預(yù)測(cè)表及說明。十、企業(yè)價(jià)值評(píng)估（市場(chǎng)法）（一）評(píng)估報(bào)告選擇的可比案例應(yīng)當(dāng)與被評(píng)估企業(yè)具有可比性，應(yīng)處于同一行業(yè)或相近行業(yè)，或者受共同因素決定或影響。評(píng)估報(bào)告應(yīng)對(duì)可比案例及被評(píng)估企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的分析調(diào)整，并消除偶然性因素的影響。（二）評(píng)估報(bào)告選擇的可比因素應(yīng)當(dāng)是企業(yè)價(jià)值的決定因素，選擇的價(jià)值比率應(yīng)適當(dāng)可靠，并經(jīng)過必要的修正調(diào)整。評(píng)估報(bào)告應(yīng)選擇多種可比因素，對(duì)于不同可比因素得到的不同評(píng)估值應(yīng)進(jìn)行合理地選擇計(jì)算。審核項(xiàng)目審核要求十一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）（一）評(píng)估范圍應(yīng)當(dāng)以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，包含企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債項(xiàng)目。（二）各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的具體方法應(yīng)當(dāng)遵循對(duì)應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。結(jié)合評(píng)估明細(xì)表和評(píng)估說明，審核價(jià)值量較大的資產(chǎn)、負(fù)債以及評(píng)估增減值較大的資產(chǎn)、負(fù)債的評(píng)估情況，并分析其評(píng)估結(jié)果的合理性。（三）對(duì)于企業(yè)擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于其他各項(xiàng)長(zhǎng)期投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序合理確定其評(píng)估價(jià)值。（四）各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)評(píng)估為零，各項(xiàng)資產(chǎn)損失應(yīng)在評(píng)估前按規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理。十二、評(píng)估結(jié)論采用兩種或兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核不同方法評(píng)估結(jié)果的差異及其原因和最終確定評(píng)估結(jié)論的理由。十三、特別事項(xiàng)說明（一）評(píng)估報(bào)告中所披露的特別事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整，并逐項(xiàng)分析特別事項(xiàng)的形成原因、性質(zhì)及其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。（二）企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)分別對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行處理，并予以說明：1.對(duì)權(quán)屬資料不全面、評(píng)估資料不完整、經(jīng)濟(jì)行為有瑕疵等情形，企業(yè)應(yīng)補(bǔ)充完善。2.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)未履行必要程序，影響評(píng)估結(jié)論合理性的，企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善解決。3.如實(shí)披露企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)，各項(xiàng)無形資產(chǎn)的具體情況及其評(píng)估情況。4.對(duì)存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)的，應(yīng)詳細(xì)披露該事項(xiàng)的形成過程、可能的處理方式及對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。十四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告日與簽發(fā)日一致性及不一致的原因。十五、簽字蓋章對(duì)照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》等規(guī)定，審核評(píng)估報(bào)告簽字蓋章是否齊全、規(guī)范、清晰。十六、評(píng)估報(bào)告附件評(píng)估報(bào)告附件應(yīng)當(dāng)齊全、真實(shí)、有效，附件內(nèi)容及其所涉及的簽章應(yīng)當(dāng)清晰、完整，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)與評(píng)估報(bào)告摘要、正文一致。附件為復(fù)印件的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與原件進(jìn)行核對(duì)，并加蓋有效的與原件核對(duì)無誤章。評(píng)估報(bào)告附件一般應(yīng)當(dāng)包括：（一）與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的齊全有效的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件；（二）委托方和被評(píng)估企業(yè)（含其擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（三）委托方和被評(píng)估企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記證（表）；（四）評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)權(quán)屬證明資料；審核項(xiàng)目審核要求十六、評(píng)估報(bào)告附件（五）委托方和其他相關(guān)當(dāng)事方的承諾函（原件）；（六）簽字資產(chǎn)評(píng)估師承諾函（原件）；（七）評(píng)估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件；（八）評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（九）負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師資格證明文件；（十）重要取價(jià)依據(jù)（如合同、協(xié)議等）；（十一）評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同；（十二）涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的，提供被評(píng)估企業(yè)（含其擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)）與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；（十三）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論，所引用的報(bào)告按規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，提供相關(guān)批準(zhǔn)（備案）文件；（十四）其他重要文件。十七、評(píng)估明細(xì)表

（一）評(píng)估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整，相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估報(bào)告、評(píng)估說明一致。

（二）采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)包括按會(huì)計(jì)科目設(shè)置的資產(chǎn)、負(fù)債評(píng)估明細(xì)表及各級(jí)匯總表；采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照收益法評(píng)估參數(shù)及盈利預(yù)測(cè)項(xiàng)目的構(gòu)成設(shè)計(jì)評(píng)估明細(xì)表；采用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估技術(shù)說明的詳略程度決定是否需要單獨(dú)編制評(píng)估明細(xì)表。十八、企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》格式和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》要求，有關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估說明銜接一致，并由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估企業(yè)負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。十九、土地使用權(quán)估價(jià)報(bào)告（一）審核土地估價(jià)范圍、權(quán)屬、土地資產(chǎn)處置審批與土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒盖闆r。如果評(píng)估基準(zhǔn)日存在劃撥土地，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注劃撥土地的處置情況：1.審核是否有劃撥土地處置審批文件，審批文件是否合法有效、審批內(nèi)容是否與實(shí)際評(píng)估土地一致等；2.如果是未經(jīng)處置的劃撥土地，應(yīng)當(dāng)審核其未處置理由的合規(guī)性以及評(píng)估中處理方式的合理性等。（二）估價(jià)報(bào)告對(duì)土地地價(jià)定義應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)準(zhǔn)則要求。審核估價(jià)方法選取的合理性；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計(jì)算過程是否完整及評(píng)估結(jié)果選取是否合理等。二十、礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告（一）審核礦業(yè)權(quán)評(píng)估范圍、權(quán)屬、礦業(yè)權(quán)價(jià)款繳納情況、礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量評(píng)審備案情況。（二）礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)準(zhǔn)則要求。審核評(píng)估方法選取是否合理；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計(jì)算過程是否完整、確定的結(jié)果是否合理。審核項(xiàng)目審核要求二十一、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)或者其他相關(guān)專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論（一）資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)所引用報(bào)告進(jìn)行必要的專業(yè)判斷，并聲明其了解所引用報(bào)告結(jié)論的取得過程，承擔(dān)引用報(bào)告結(jié)論的相關(guān)責(zé)任。（二）所引用報(bào)告評(píng)估目的、價(jià)值類型應(yīng)當(dāng)一致；評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估結(jié)論使用有效期一致；評(píng)估假設(shè)一致，資產(chǎn)評(píng)估引用結(jié)果與所引用報(bào)告披露的結(jié)果一致，所引用報(bào)告披露的相關(guān)事項(xiàng)說明與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一致。二十二、境外資產(chǎn)評(píng)估或估值報(bào)告（一）應(yīng)當(dāng)審核評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)是否協(xié)助企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查、詢價(jià)，是否參與交易過程；經(jīng)濟(jì)行為