村居普法小案例

案例一：擅自買賣小產(chǎn)權房法院判決合同無效案情：2013年12月，盧某將其在農(nóng)村自建的188平方米住房以23萬元價格賣給邱某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并于簽訂當日邱某向盧某支付了20萬元。當邱某要求交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)時，盧某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的邱某通過土地及房產(chǎn)管理部門查詢才得知，盧某所賣房屋無權無證，純屬違章建筑。為此，邱某多次向盧某提出解除合同退還本金的要求，盧某均以拖延推諉之詞應對。今年5月，邱某向法院提起訴訟。法院審理：法院經(jīng)審理認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同所基于的買賣標的系農(nóng)村房屋，該房屋買賣合同中原告并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟組織成員，且該房屋買賣未辦理農(nóng)村宅基地使用權的審批手續(xù)，該合同違反了法律禁止性規(guī)定，應屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，故被告需返還原告已支付的購房款20萬元。提示：小產(chǎn)權房因沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同并不受法律保護案例二：離婚協(xié)議簽訂后未登記財產(chǎn)分割是否有效案情：張某和丈夫劉某簽了離婚協(xié)議，約定將婚后張某們共同購買的一套房產(chǎn)歸張某所有，現(xiàn)該房產(chǎn)已過戶到張某的名下。他現(xiàn)在反悔不同意離婚，說未到民政局辦過離婚登記。請問，該離婚協(xié)議中張某們已履行的財產(chǎn)部分是否有效？法律分析：婚姻法第三十一條規(guī)定：“男女雙方自愿離婚的，準予離婚。雙方必須到婚姻登記機關申請離婚?；橐龅怯洐C關查明雙方確實是自愿并對子女和財產(chǎn)已有適當處理時，發(fā)給離婚證?！睋?jù)此，離婚協(xié)議并不是普通的民事合同，而是涉及人身關系的特殊協(xié)議。離婚協(xié)議的效力，不但要有一般協(xié)議的有效要件，還需要具備法定登記機關也即婚姻登記機關進行離婚登記予以確認這一特定形式要件，才能產(chǎn)生法律效力，屬于附生效條件的合同。由于張某與劉某未辦理離婚登記手續(xù)，協(xié)議離婚實際未完成，故離婚協(xié)議尚未生效，協(xié)議中所約定的財產(chǎn)仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。財產(chǎn)逃避執(zhí)行的情形。故在依據(jù)合同約定已經(jīng)合法占有房產(chǎn)，且買受人對未辦理產(chǎn)權過戶無過錯的前提下，須注意保護善意買受人的合法權益，認定其請求出賣人移轉房屋所有權、辦理房屋所有權登記的債權請求權具有一定的物權屬性，足以排除強制執(zhí)行的其他債權。否則有違公平原則，也不利于維護社會秩序和財產(chǎn)安全。3.從《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七規(guī)定的理解與適用來看，也印證了對善意房屋買受人債權的特殊保護。第十七條規(guī)定，在符合已經(jīng)支付全款、實際占有財產(chǎn)、對未辦理產(chǎn)權過戶無過錯三個構成要件的情況下，法院應當對買受人予以特殊保護，不得查封房產(chǎn)。已經(jīng)查封的，應當解封，從而停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。本案中，朱某與涂某之間存在真實合法有效的房屋買賣關系，在法院查封訴爭房屋時，朱某已經(jīng)支付了大部分價款并實際占有該房屋，至于剩余房款未予支付，是其依據(jù)合同約定所行使的先履行抗辯權（先產(chǎn)權變更再付余款），故應當視為其給付了全款，而不應機械地將全款等同于財產(chǎn)總價。況且，對于無法辦理產(chǎn)權過戶系法院查封所致，并非朱某所能掌控。據(jù)此，應認定