公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案

公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投標(biāo)方案

目錄

第一章項(xiàng)目背景和需求分析........................15

第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析..............15

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征........15

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性...............16

三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義.............19

四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題..........22

五、公共租賃住房的發(fā)展前景.................24

第二節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施.........27

一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題..........27

二、解決公租房建設(shè)管理問題的應(yīng)對(duì)措施........29

第三節(jié)項(xiàng)目需求分析...........................33

第二章項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃........................52

第一節(jié)運(yùn)營(yíng)管理整體設(shè)想與策劃................52

一、運(yùn)營(yíng)管理的意義.........................52

二、運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)制.........................52

三、運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)制設(shè)置.....................53

四、運(yùn)營(yíng)管理中的管理辦法...................53

第二節(jié)擬采取的管理方式和工作計(jì)劃............55

一、擬采取的管理方式.......................55

二、擬采取的工作計(jì)劃........................60

三、管理規(guī)章制度的建立.....................65

四、檔案建立與管理.........................67

1

五、其他工作...............................69

第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備....................70

第一節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)..........................70

第二節(jié)人員配備原則...........................71

一、具有較高專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神.............71

二、高效率的組織架構(gòu)和崗位配置.............72

第三節(jié)崗位設(shè)置和人員配備情況................73

一、項(xiàng)目管理人員配備.......................73

二、崗位職責(zé)................................74

三、人員素質(zhì)要求和工作職責(zé).................77

第四節(jié)員工培訓(xùn)..............................86

一、培訓(xùn)目標(biāo)................................87

二、培訓(xùn)管理................................87

三、培訓(xùn)方式...............................89

四、培訓(xùn)實(shí)施...............................90

第五節(jié)員工管理..............................99

一、員工管理的原則.........................99

二、項(xiàng)目新人考核..........................101

三、員工績(jī)效考核方案......................103

四、廉政制度..............................105

第六節(jié)員工守則.............................105

一、嚴(yán)于職守..............................105

二、工作態(tài)度..............................105

三、員工儀容儀表..........................106

2

四、服務(wù)要求..............................110

五、電話...................................111

六、對(duì)講機(jī)................................112

七、維修操作..............................112

八、服務(wù)的六個(gè)基本技能....................113

九、員工的集中特殊服務(wù)制度................113

十、對(duì)業(yè)主服務(wù)時(shí)應(yīng)注意....................114

第四章承接查驗(yàn)及資產(chǎn)管理檔案建立...............116

第一節(jié)承接查驗(yàn).............................116

一、承接查驗(yàn)條件..........................116

二、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目......................116

三、資料交接...............................118

四、其他交接...............................118

五、承接查驗(yàn)注意事項(xiàng)......................119

六、承接查驗(yàn)程序..........................119

七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理及時(shí)限.........121

八、承接查驗(yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任.........122

九、承接查驗(yàn)備案..........................123

第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立.....................123

一、固定資產(chǎn)接管...........................123

二、固定資產(chǎn)的驗(yàn)收程序....................123

三、固定資產(chǎn)的管理........................128

第三節(jié)前期管理工作方案.....................129

一、前期管理工作安排......................129

3

二、常規(guī)性便民服務(wù)項(xiàng)目....................130

第五章入住及續(xù)租管理方案.......................135

第一節(jié)入住公約.............................135

第二節(jié)入住管理方案.........................141

一、簽約入住流程..........................141

二、管理方案..............................142

第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案.....................146

一、開展審核工作，分類續(xù)租................146

二、租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)..........................147

三、職責(zé)分工..............................148

第六章房屋及公共設(shè)施的運(yùn)行養(yǎng)護(hù).................149

第一節(jié)整體工作設(shè)想.........................149

一、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程..........149

二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程..........150

第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù).....................151

一、共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)..............151

二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn)..............152

第七章機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理.......................154

第一節(jié)總體工作設(shè)想.........................154

一、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng).........154

二、共用設(shè)施設(shè)備管理工作流程..............164

三、共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃..................166

第二節(jié)其他管理事項(xiàng).........................169

一、電梯外包服務(wù)監(jiān)督管理..................169

4

二、節(jié)能管理...............................171

三、設(shè)備房開放制度........................172

第三節(jié)智能化系統(tǒng)的維護(hù)管理.................173

一、門禁對(duì)講系統(tǒng)...........................173

二、閉路監(jiān)控...............................176

三、電子巡更系統(tǒng)..........................181

四、智能化系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃....................182

第八章公共秩序安全、消防等管理.................187

第一節(jié)安全管理.............................187

一、人員安排及崗位設(shè)置....................187

二、日常秩序服務(wù)..........................187

三、工作標(biāo)準(zhǔn)..............................189

四、檢查標(biāo)準(zhǔn)..............................194

第二節(jié)交通車輛管理.........................196

一、工作內(nèi)容和要點(diǎn)........................196

二、交通車輛管理的工作標(biāo)準(zhǔn)................196

三、車輛管理工作檢查標(biāo)準(zhǔn)..................198

四、車輛秩序服務(wù)人員要求..................202

第三節(jié)消防管理.............................203

一、消防工作組織架構(gòu)及體系建立............203

二、消防宣傳教育能力建設(shè)..................208

三、撲救初期火災(zāi)能力建設(shè)..................210

四、組織疏散能力建設(shè)......................213

第九章環(huán)境衛(wèi)生管理方案.........................215

5

第一節(jié)保潔管理方案.........................215

一、管理要求.............................215

二、管理目標(biāo).............................215

三、管理措施.............................215

四、加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)........................219

五、具體工作要求.........................220

第二節(jié)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程...............222

一、范圍.................................222

二、基本要求............................222

三、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).........................223

四、保潔操作規(guī)程........................228

五、保潔工作流程圖.......................235

第三節(jié)衛(wèi)生消殺工作方案.....................238

一、“消殺”服務(wù)工作要求................238

二、“消殺”工作設(shè)想.....................238

第四節(jié)公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的環(huán)境衛(wèi)生管理.242

一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法..........242

二、清潔衛(wèi)生的日常管理..................247

三、垃圾處理.............................247

四、環(huán)境消殺............................248

第五節(jié)保潔員行為規(guī)范......................248

一、保潔員著裝要求......................248

二、行為舉止要求.........................249

三、服務(wù)態(tài)度............................249

6

四、行走................................250

五、員工工作操作時(shí)的行為舉止............250

第六節(jié)保潔人員管理........................251

一、當(dāng)值主管交接班......................251

二、工具交接............................251

三、保潔物品申購領(lǐng)用、使用...............251

四、保潔部考勤..........................252

五、保潔人員的培訓(xùn)......................253

第七節(jié)突發(fā)事件保潔應(yīng)急措施................254

第十章環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)管理........................257

第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)要求和方法..................257

一、草坪修剪............................257

二、喬木修剪、整形.......................258

三、灌木修剪............................258

四、地被修剪............................259

五、綠化澆灌類..........................261

六、喬木澆灌............................262

七、灌木澆水............................263

八、地被植物澆灌........................264

九、花壇花境澆灌........................264

十、綠化施肥類..........................265

十一、喬木施肥..........................266

十二、灌木施肥..........................267

十三、地被植物的施肥....................267

7

十四、病蟲害防治原則......................268

十五、草坪病蟲害防治......................269

十六、喬木病蟲害防治......................269

十七、灌木病蟲害防治......................270

十八、地被植物的病蟲害防治................271

十九、花壇花境病蟲害防治..................271

第二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理制度.....................272

一、范圍...................................272

二、綜合綠化管理規(guī)定......................272

三、外圍綠化管理規(guī)定......................273

四、外圍綠化管理過程中注意事項(xiàng)............274

五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定..................275

六、綠化養(yǎng)護(hù)人員和監(jiān)督管理人員職責(zé).........275

第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械管理.....................277

一、草坪剪草機(jī)維修保養(yǎng)及儲(chǔ)存..............277

二、綠籬機(jī)維修保養(yǎng)及儲(chǔ)存..................277

三、割灌機(jī)維修保養(yǎng)及儲(chǔ)存..................278

第四節(jié)綠化服務(wù)工作重點(diǎn)和措施...............279

一、室內(nèi)綠化和盆花擺放....................280

二、室外綠化...............................281

三、重大活動(dòng)或節(jié)日擺花....................282

四、綠化垃圾處理..........................282

五、綠化管理應(yīng)急搶險(xiǎn)方案..................283

第十一章客戶服務(wù)管理...........................285

8

第一節(jié)服務(wù)方式和內(nèi)容........................285

一、客戶服務(wù)工作內(nèi)容......................285

二、服務(wù)關(guān)注點(diǎn)............................285

第二節(jié)客戶服務(wù)流程.........................287

一、客戶需求處理流程......................287

二、客戶投訴處理流程.......................287

三、清潔、消殺監(jiān)管工作流程................288

四、綠化管理流程..........................289

第三節(jié)客戶服務(wù)評(píng)價(jià).........................290

一、客戶滿意度調(diào)查........................290

二、客戶服務(wù)評(píng)價(jià)體系......................292

第十二章社區(qū)文化建設(shè)方案.......................295

第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想.....................295

一、文化建設(shè)構(gòu)想...........................295

二、文化建設(shè)的總體思路....................296

三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系................297

四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn)..................298

五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估................299

第二節(jié)文化建設(shè)工作方案......................300

一、宗旨...................................300

二、效果..................................300

三、制度..................................301

第三節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃......................303

一、社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo)......................303

9

二、社區(qū)文化的特點(diǎn)........................303

三、社區(qū)文化活動(dòng)流程圖....................304

四、社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃......................305

五、社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃..................306

第四節(jié)特色服務(wù)..............................307

第十三章公租房服務(wù)管理制度.....................310

第一節(jié)管理宗旨與行為規(guī)范...................310

一、管理宗旨..............................310

二、職工行為道德規(guī)范......................310

第二節(jié)各項(xiàng)管理制度..........................311

一、安全管理制度...........................311

二、巡視制度..............................311

三、值班制度..............................313

四、交接班制度............................313

五、接待來訪和回訪制度....................314

六、用戶投訴處理制度......................315

七、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度..................320

八、請(qǐng)示匯報(bào)制度..........................321

九、工作制度..............................322

十、有償服務(wù)收費(fèi)制度......................323

十一、零維修管理制度......................324

十二、消防制度............................324

十三、物業(yè)檔案管理制度....................325

十四、維修工具及材料管理制度..............326

10

十五、對(duì)講機(jī)的使用管理規(guī)定...............327

十六、獎(jiǎng)懲制度............................328

十七、獎(jiǎng)懲細(xì)則...........................330

第十四章應(yīng)急事件處理預(yù)案.......................337

第一節(jié)應(yīng)急疏散預(yù)案.........................337

第二節(jié)火警處理應(yīng)急預(yù)案.....................341

第三節(jié)水浸/跑水應(yīng)急預(yù)案....................349

第四節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急處理預(yù)案.................355

第五節(jié)停水應(yīng)急預(yù)案.........................360

第六節(jié)燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案.....................365

第七節(jié)電梯困人應(yīng)急預(yù)案.....................369

第八節(jié)高空墜物應(yīng)急預(yù)案.....................373

第九節(jié)地震應(yīng)急處理預(yù)案.....................379

第十節(jié)防疫應(yīng)急處理預(yù)案.....................384

第十一節(jié)防汛(暴雨)防強(qiáng)風(fēng)應(yīng)急處理預(yù)案......391

第十二節(jié)掃雪除冰應(yīng)急預(yù)案...................397

第十三節(jié)觸電應(yīng)急處理預(yù)案...................399

第十四節(jié)噪音污染應(yīng)急處理預(yù)案...............405

第十五節(jié)停車收費(fèi)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案........407

第十六節(jié)門禁道閘系統(tǒng)使用異常應(yīng)急處理預(yù)案....410

第十七節(jié)發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案.414

第十八節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應(yīng)急處理預(yù)案......419

第十九節(jié)發(fā)生打架、斗毆事件應(yīng)急處理預(yù)案......423

11

溫馨提示：

本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如

需查閱，請(qǐng)購買后下載。

12

說明

一、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)”,可參

照第三章；

二、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“入住管理方案”,可參

照第五章；

三、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)方案”,

可參照第六章；

四、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“公共秩序維護(hù)方案”,

可參照第八章；

五、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“社區(qū)文化建設(shè)方案”,

可參照第十二章；

六、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“內(nèi)部管理制度”,可參

照第十三章；

七、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中有“應(yīng)急預(yù)案”,可參照第

十四章。

13

編制依據(jù)

一、項(xiàng)目招標(biāo)文件、補(bǔ)遺及設(shè)計(jì)文件等相關(guān)資料。

二、國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的技術(shù)資料、規(guī)范、

規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

三、依照有關(guān)主要法律、法規(guī)：

(一)《中華人民共和國(guó)政府采購法》

(二)其他法律法規(guī)。

四、行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

(以下內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修改)

14

第一章項(xiàng)目背景和需求分析

第一節(jié)公租房現(xiàn)實(shí)意義和前景分析

當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級(jí)政

府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。尤其是2008年以來，國(guó)家投入了大

量的資金建設(shè)保障性住房，各級(jí)地方政府積極探索適合本地

實(shí)際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的

住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住

房正是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不

斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障

性住房。

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征

公共租賃住房是指投資者(政府或企業(yè)等)持有房源，

并將這些房屋以低于市場(chǎng)價(jià)的方式租給特定人群。其租金水

平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住

房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的

職工宿舍，從共性來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保

障范圍更廣泛。

公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的

區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相

15

關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市

場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以

改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變

化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租

賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，

包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體

等。其未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流

動(dòng)人口。

公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干

預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負(fù)

責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；

其二是需求對(duì)象的限制性，因其是保障性住房，其保障

對(duì)象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；

三是非營(yíng)利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)

開發(fā)建設(shè)，都不以營(yíng)利為目的；

四是租賃價(jià)格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價(jià)格低于

一般的市場(chǎng)價(jià)；

五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)

生變化時(shí)，政府可隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼，退出程序簡(jiǎn)便易操作。

公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式。即

各級(jí)地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時(shí)，也可以在

已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

16

從世界各國(guó)的住房保障經(jīng)驗(yàn)來看，租賃型公共住房將成

為我國(guó)公共住房政策的重要組成部分，有效解決當(dāng)前住房制

度所面臨的階段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、廈

門和常州等城市進(jìn)行公共租賃住房試點(diǎn)工作。公共租賃住房

的最大優(yōu)點(diǎn)是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活調(diào)整，并

且補(bǔ)貼對(duì)象明確、操作透明，適于建立退出機(jī)制。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供

應(yīng)不足的突出問題。我國(guó)目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤

其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房

中的中小戶型大部分為上個(gè)世紀(jì)留存的平房、簡(jiǎn)易樓房和舊

樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分價(jià)位房源日益

減少。與此同時(shí)，我國(guó)每年城市化新增城市人口約1000萬

左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。

在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群

體都推向市場(chǎng)，將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，帶

來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房?jī)r(jià)上漲，住房

短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要

的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問題的

有效途徑之一?？梢哉f，租賃型公共住房更符合我國(guó)現(xiàn)階段

低收入群體的住房需求。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入

群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大：隨著

土地市場(chǎng)化配置進(jìn)程下住房?jī)r(jià)格的上漲，許多低收入群體窮

其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價(jià)格支付住房

17

使用權(quán)；低收入群體中有相當(dāng)比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工

人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，這部分群體對(duì)居住場(chǎng)所

的選擇往往跟隨工作地點(diǎn)的變動(dòng)而遷移，體現(xiàn)出較強(qiáng)的流動(dòng)

性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有

助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群

體是剛進(jìn)入社會(huì)的畢業(yè)學(xué)生或打工白領(lǐng)，這部分群體處于暫

時(shí)性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿

足短期內(nèi)的居住需求。

因此，作為完善的住房市場(chǎng)，建立健全一個(gè)穩(wěn)定的、規(guī)

?；墓沧赓U市場(chǎng)是非常必要的。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后

的問題。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時(shí)，都選擇了購房

而非租房。這雖然有中國(guó)傳統(tǒng)習(xí)俗因素影響，但還有一個(gè)重

要原因就是租賃市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場(chǎng)

個(gè)體提供的租房市場(chǎng)在租金和租賃期限等方面都存在很大

的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公

共住房彌補(bǔ)中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的空缺。

公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”

家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國(guó)家

保障體系將同時(shí)向"非低收入群體"和流動(dòng)人口理念的轉(zhuǎn)變。

這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府把保障范圍擴(kuò)展到所有不能通

過市場(chǎng)解決住房問題的家庭，包括已成為城市常住人口的外

來務(wù)工人員。即，致力于通過公共租賃住房幫助各類群體解

決住房難題。

18

三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義

從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，幾乎所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，包括英國(guó)、

美國(guó)、瑞典、新加坡等不同類型的國(guó)家，都按照“市場(chǎng)——

救濟(jì)型”,或按“市場(chǎng)——福利型”的二元政策導(dǎo)向來實(shí)現(xiàn)

"居者有其屋"的住房發(fā)展目標(biāo)。即在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，住

房嚴(yán)重短缺，主要由政府主導(dǎo)來解決住房問題；當(dāng)社會(huì)主要

群體的住房問題解決之后，實(shí)施市場(chǎng)化為主渠道，但對(duì)低收

入家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會(huì)制度。雖然中

國(guó)的國(guó)情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國(guó)家存在較大差異，不適

宜簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外的公共住房政策，但從一些國(guó)家的住房保

障實(shí)踐和相對(duì)成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式

選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借

鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

(一)國(guó)外的主要住房保障形式

國(guó)外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)

出租房，即公共住房；二是政府通過干預(yù)房?jī)r(jià)，保證低價(jià)位

住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入

者的住房消費(fèi)資金。

不僅各國(guó)住房保障形式不同，即使同一國(guó)家，在不同時(shí)

期、不同發(fā)展階段，所實(shí)施的保障政策也不同；這種差異根

源于不同的社會(huì)歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，是由政府干預(yù)目

標(biāo)、住房供求環(huán)境和政府財(cái)政支持能力決定的。不同的方式

各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和住房

19

供需關(guān)系的變化不斷進(jìn)行調(diào)整。

(二)通過公共租賃住房實(shí)現(xiàn)"人人有房住"的發(fā)展目

標(biāo)

為保障無力購房者的住房需求，國(guó)外在制定公共住房政

策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收入者提供“托

底性"保障。普遍面對(duì)的是低收入群體，還有一些特殊崗位

群體，如公務(wù)員、警察、消防員等。一般采取輪候制，是一

種過渡性的保障方式。各國(guó)租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。

以英國(guó)為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是

政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國(guó)政府

把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅列為重要的施政目標(biāo)，在倫敦2004

年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負(fù)擔(dān)用房。

美國(guó)的一些州政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房

屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需

支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房

東。

法國(guó)則是依靠企業(yè)(組織)聯(lián)合體(主要是HLM)提供

廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個(gè)單位，其中有低租金住

房機(jī)構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要

職責(zé)是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價(jià)出租。

法國(guó)國(guó)會(huì)每年通過預(yù)算安排住房資金，支持“低租金住房”

建設(shè)，在每套"低租金住房"中政府資金占5%;其余95%

建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率(4.2%,

商業(yè)貸款利率則高達(dá)10%)貸款開發(fā)建設(shè)。HLM房屋開發(fā)商

20

所交的稅僅為5%,低于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣建造的低

租金住房，按3s年返還計(jì)算，其租金水平為市場(chǎng)租金1/3-1

/2.法國(guó)規(guī)定低低租金住房最低標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積35平方米，

HLM的房屋租金僅為家庭收入的10%。

(三)建立行之有效的公共租賃住房管理體系

在公共住房制度比較成熟的國(guó)家，都有一套行之有效的

專業(yè)管理體系，這個(gè)管理體系由不同的機(jī)構(gòu)組成，這些機(jī)構(gòu)

從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負(fù)責(zé)制定政

策和長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)與計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地、法律、

建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作。執(zhí)行層來具體落實(shí)公共住房建設(shè)和

運(yùn)行。例如，韓國(guó)設(shè)立了國(guó)家住房政策審議委員會(huì)，作為公

共住房的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國(guó)住

房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負(fù)責(zé)建造面向中低收

入階層的出租公房。

(四)通過完善的制度確保公共住房分配的公平性

公共住房屬于社會(huì)公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其

能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實(shí)施的效

果，國(guó)外在公共住房分配方面有兩點(diǎn)很重要的經(jīng)驗(yàn)：一是明

確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立

科學(xué)、完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，才能保證公共住房分配的公

平性。國(guó)外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，

公共住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。在美國(guó)、日

本、新加坡等國(guó)家，公共住房立法都是國(guó)家大法。

(五)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展公共租賃住房

21

很多國(guó)家在制定住房目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃時(shí)，都把中低收入

群體的住房問題放在突出位置；在政策的制定上，重視對(duì)需

求人群的市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)不同的人群實(shí)施相應(yīng)的策略，從而

在最大程度上實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住

房政策頒布時(shí)，一旦缺乏法律上的支持，立法機(jī)關(guān)就會(huì)迅速

地進(jìn)行相關(guān)立法工作，細(xì)化政府的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)力，同時(shí)

也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有

法可行。

西方國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，政府傾向于在現(xiàn)有的市場(chǎng)

框架下尋求解決住房問題的最優(yōu)方法，并且在這個(gè)過程中，

政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來支持制定的住房

發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運(yùn)用了稅收、補(bǔ)貼、配套設(shè)施建設(shè)等措施，

而從結(jié)果上看，這些措施的運(yùn)用對(duì)該國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展可謂

起到了良好的推動(dòng)作用；重視租賃方式在解決住房問題中的

作用。對(duì)社會(huì)出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量

如何恰當(dāng)?shù)貪M足社會(huì)住房的需求。缺乏租賃價(jià)格合理的房屋

是提供社會(huì)租賃住房的一個(gè)重要原因。因此，與住房補(bǔ)貼制

度相比，許多國(guó)家已將社會(huì)出租住房作為一項(xiàng)重要的住房保

障措施。但國(guó)外有完善的準(zhǔn)入審查和退出制度，家庭收入誠

信公開透明，這些都是實(shí)施公共租賃住房的關(guān)鍵。

四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題

由于我國(guó)公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進(jìn)程中

也顯現(xiàn)出一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

22

(一)制度法規(guī)體系尚不健全

目前國(guó)內(nèi)僅深圳、廈門等幾個(gè)城市推出了公共租賃住房

管理辦法，從國(guó)家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度

或指導(dǎo)意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一

項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺(tái)的相關(guān)管理辦法

也有許多需要改進(jìn)的地方。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，

缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些

地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)則達(dá)到90平方米。

(二)覆蓋人群相對(duì)較窄

以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過政策房審核

的家庭。廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍人

口。這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階

段，而最需要住房保障的流動(dòng)人口還被排除在保障之外。如，

常州市對(duì)公共租賃房準(zhǔn)入限制為：符合申請(qǐng)條件的低收入住

房困難家庭必須無房、具有常州市市區(qū)城市常住戶口且實(shí)際

居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配

收入的80%;符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可

申請(qǐng)。同時(shí)，公共租賃住房保障將實(shí)行年審制度，對(duì)已經(jīng)享

受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員

的收入、人口、住房等變動(dòng)情況進(jìn)行年審。年審后不符合公

共租賃住房保障范圍者應(yīng)當(dāng)退出。

(三)資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足

由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登

記時(shí)間。土地收益流失、資金來源不足以及管理復(fù)雜是公共

23

租賃住房供應(yīng)短缺的主要原因。

(四)維護(hù)成本較高。政府后續(xù)補(bǔ)貼較多

公共租賃住房對(duì)政府的管理效率提出了更高要求，同

時(shí)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方

面等都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些都應(yīng)在公共

租賃住房計(jì)劃中有充分的考慮。

五、公共租賃住房的發(fā)展前景

目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平方米，

總體率已超過70%。但是，房?jī)r(jià)高漲、普通居民支付能力下

降，現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求等問

題目益突出。適合各種收入階層的、易靈活調(diào)整的公共租

賃住房具有良好的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景。

(一)建立長(zhǎng)效保障機(jī)制。緩解供需矛盾

從過去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房

向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住

房的供應(yīng)體系。

對(duì)于大城市、特別是特大型城市，人口增長(zhǎng)與土地資源

緊缺的矛盾將是長(zhǎng)期共存的。以銷售為主的保障民生住房供

應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年

都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障民

生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保

障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢(shì)必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需

求，引發(fā)新的社會(huì)矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。

24

發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張的矛

盾，保證政府擁有大量流動(dòng)性房源，長(zhǎng)期來看，可形成可持

續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。

(二)完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求

公共租賃住房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、

面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，在房源之間形成合

理的級(jí)差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政

府補(bǔ)貼。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對(duì)較高，政府補(bǔ)

貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政

府的補(bǔ)貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變的

調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有

利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。

(三)強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場(chǎng)化運(yùn)作

充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃

住房的建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵(lì)并調(diào)

節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障

相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可通過市場(chǎng)化購買、

租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一

方面也活躍了住房二級(jí)市場(chǎng)。

公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個(gè)重大難

題。政府成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理容易導(dǎo)致退回到過去公房管

理模式上，管理效率低，服務(wù)態(tài)度差。完全交給社會(huì)化物業(yè)

管理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住

房的物業(yè)管理宜采取在政府主導(dǎo)和監(jiān)督下，市場(chǎng)化運(yùn)作，政

25

府監(jiān)督，政府的維修和管理補(bǔ)貼應(yīng)補(bǔ)在明處，接受社會(huì)化來

看，城鄉(xiāng)住房嚴(yán)重短缺時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政

府機(jī)構(gòu)會(huì)監(jiān)督。

(四)發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道

在英國(guó)的住房改革中，專業(yè)金融機(jī)構(gòu)即住房協(xié)會(huì)對(duì)為社

會(huì)住房建設(shè)籌集資金方面起到了重要的促進(jìn)作用。在我國(guó)，

不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立

政策性住房金融機(jī)構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融

機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息

住房貸款，同時(shí)，向公共租賃住房開發(fā)建設(shè)單位提供長(zhǎng)期信

貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。

(五)循序漸進(jìn)，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)

我國(guó)當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租

賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時(shí)，逐步把公共租

賃住房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭。但其發(fā)展也應(yīng)本

著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來一系列的

后續(xù)問題。

首先是在獲取土地上，要對(duì)公共租賃住房用地給以較大

的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收入家庭，流動(dòng)性

較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對(duì)較方便的區(qū)域。其次應(yīng)合

理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確

定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興

建保障性住房小區(qū)時(shí)，力求做到自成體系，同時(shí)做好各項(xiàng)配

套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，

26

加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕

管理的問題。

第二節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，由于自然資源稟賦以及人與人能力之

間的差異，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有不均衡性，并會(huì)造成人與人之

間收益分配的巨大差別。這種差別體現(xiàn)在基本需求上，就是

不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。政府提供的公共

租賃房具有租金穩(wěn)定、價(jià)格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢(shì)，受到社

會(huì)普遍歡迎。但是在公租房的建設(shè)管理中還存在著一些重要

問題，必須對(duì)其進(jìn)行解決，服務(wù)于公租房的建設(shè)和管理。

一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題

(一)質(zhì)量得不到保證

1.在現(xiàn)階段的公共租賃房建設(shè)中，主要是現(xiàn)場(chǎng)人工作

業(yè)，但是在國(guó)內(nèi)的施工單位中，工人的素質(zhì)以及技術(shù)水平相

對(duì)較低，且未經(jīng)過正規(guī)系統(tǒng)的培訓(xùn)。因此，在施工過程中，

存在著操作不規(guī)范、誤差率大等因素，同時(shí)施工單位對(duì)員工

的監(jiān)督機(jī)制和管理機(jī)制不健全，施工質(zhì)量責(zé)任界限不明確，

對(duì)施工質(zhì)量具有重要的不良影響。

2.傳統(tǒng)的住宅建造主要是指土建施工過程，住宅作為半

成品交到住戶手中，住戶自由選擇裝修公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)和

施工，這種建造模式對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生一系列的負(fù)面影響。

27

3.國(guó)家對(duì)公共租賃房尚未制定公共租賃住宅性能認(rèn)定

評(píng)定方法和統(tǒng)一的認(rèn)定程序，未組成評(píng)審委員會(huì)對(duì)商品住宅

的綜合質(zhì)量進(jìn)行評(píng)審和認(rèn)定并授予相應(yīng)的級(jí)別證書，因此政

府不能對(duì)公共租賃房設(shè)立登記目標(biāo)和進(jìn)行實(shí)際控制，不能有

效地保證公共租賃房的質(zhì)量。

(二)資金問題

資金問題是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的

關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。發(fā)展

公共租賃房既要解決"房源"所需的資金，還要負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期的

房屋維修費(fèi)用、管理費(fèi)用，包括提供相應(yīng)的醫(yī)院、教育等公

共設(shè)施與服務(wù)，所需資金巨大且占用周期長(zhǎng)，這是對(duì)資金長(zhǎng)

期供應(yīng)的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)發(fā)展公共租賃房的資金來源

渠道狹窄，無法滿足其快速發(fā)展。

(三)公共租賃房建設(shè)管理模式不健全

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的建設(shè)管理程序無法滿足公共租賃房建設(shè)的

需要：

1.公共租賃房在其選址、建設(shè)過程中主要由政府主導(dǎo)，

在建設(shè)過程中出現(xiàn)監(jiān)督“真空”,沒有合理的監(jiān)督機(jī)制和管

理機(jī)制，無法確保質(zhì)量以及工程驗(yàn)收等問題；

2.由于公共租賃房的特殊地位，需要縮短生產(chǎn)周期、保

證建筑質(zhì)量，對(duì)施工工人以及管理者的技術(shù)知識(shí)和素質(zhì)要求

都較高，但在國(guó)內(nèi)未建立合理的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)各方人員的

積極性，提升施工工人的勞動(dòng)效率；

3.作為有益于千秋萬代的保障事業(yè)，公共租賃房需在使

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用過程中連續(xù)修護(hù)，但是如今公共租賃房后期維護(hù)責(zé)任界限

不明確，責(zé)任追究制度不完善，導(dǎo)致維修不到位、不及時(shí)，

影響公共租賃房的使用壽命以及其內(nèi)居民的生活水平。

(四)租賃管理不到位

結(jié)合不少地方公共租賃房的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來看，租賃管

理方面的問題突出表現(xiàn)為三點(diǎn)：

1.供應(yīng)對(duì)象不明確，準(zhǔn)入門檻模糊，準(zhǔn)入資格審查不嚴(yán)

謹(jǐn)。

2.租金管理混亂。

(1)租金水平確定不科學(xué)，或過于接近市場(chǎng)租金，或

脫離實(shí)際背離經(jīng)濟(jì)規(guī)律，同時(shí)，在租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上存在“一

刀切”的情況，未體現(xiàn)差異性；

(2)租金使用制度的設(shè)計(jì)有漏洞，使用的優(yōu)先排序不

合理。

3.退出機(jī)制不健全。表現(xiàn)為：對(duì)承租人缺乏動(dòng)態(tài)監(jiān)管，

對(duì)繼租審查草率，對(duì)退出保障系統(tǒng)的約定不具體或缺乏操作

性，使輪候的人遲遲排不上隊(duì)。

二、解決公租房建設(shè)管理問題的應(yīng)對(duì)措施

(一)健全公租房科學(xué)建設(shè)體系

1.堅(jiān)持政府主導(dǎo)

政府應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)公共服務(wù)職能，堅(jiān)持由政府或國(guó)有企

業(yè)承建并持有產(chǎn)權(quán)，這是確保公租房公益屬性、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資

產(chǎn)保值增值的重要前提。由政府主導(dǎo)、國(guó)企承建，可以通過

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免收稅費(fèi)等方式，大幅降低公租房成本，防止公租房產(chǎn)生房

產(chǎn)泡沫，使公租房成為政府持有的一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2.合理測(cè)算規(guī)模

應(yīng)根據(jù)未來幾年城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、人口集聚規(guī)模等

測(cè)算公租房需求量，確保公租房建成后，加上原有的廉租房、

各類安置房等保障性住房，能夠覆蓋占城市人口30%以上的

住房困難家庭，加快實(shí)現(xiàn)市民"住有所居"。同時(shí)，各地公

租房建設(shè)進(jìn)度、投放進(jìn)度都可適度超前，盡可能"應(yīng)保盡

保",避免市民申請(qǐng)幾年都得不到保障房的困局。

3.科學(xué)規(guī)劃布局

選擇交通條件較好地段、圍繞城市人口集聚區(qū)和開發(fā)區(qū)

布局公租房，做好商業(yè)和公共配套，并可根據(jù)白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等

不同群體的需求和經(jīng)濟(jì)條件，實(shí)行分檔建設(shè)和差異化租金，

使其各得其所。尤其要注重公租房與產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，讓職工

下班后即可回歸社會(huì)、進(jìn)入社區(qū)、融入城市，實(shí)現(xiàn)園區(qū)生產(chǎn)

與城市生活的無縫銜接，促進(jìn)廠社融合與社會(huì)和諧。

4.確保資金平衡

我國(guó)各地加大保障性住房建設(shè)力度，積極探索拓寬投融

資渠道，出現(xiàn)引進(jìn)商品房開發(fā)商投建、鼓勵(lì)個(gè)人建設(shè)公租房

等形式。不宜全盤借鑒市外投融資模式，而應(yīng)結(jié)合重慶實(shí)際，

堅(jiān)持由政府主導(dǎo)進(jìn)行投融資。尤其要加快建立完善地區(qū)土地

儲(chǔ)備體系，抓好儲(chǔ)備土地的“兩個(gè)循環(huán)”,確保公租房前期

開發(fā)和資本金投入。同時(shí)，通過銀行和非銀行機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)

行企業(yè)債券、引進(jìn)住房公積金和社?；鹜督ǖ确绞?，為公

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租房建設(shè)提供充足的建設(shè)資金。另外還可以通過投融資方

式、保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資以及社會(huì)捐贈(zèng)等

方式確保大型公租房建設(shè)管理的資金到位。另外還應(yīng)鼓勵(lì)各

地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺(tái)，建立起由政府主導(dǎo)的

市場(chǎng)化投融資機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。

如鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款；支持符合條

件的企業(yè)通過發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公

共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房

地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。盡快開展房

地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，把保障性住房以資產(chǎn)打包的形式上

市，通過資本市場(chǎng)融資。

5.加強(qiáng)質(zhì)量控制

工程質(zhì)量是項(xiàng)目建設(shè)管理的核心，是整個(gè)施工過程中各

個(gè)環(huán)節(jié)工作質(zhì)量的綜合反映。必須以人為核心建立完善的質(zhì)

量管理體系、技術(shù)管理體系以及相應(yīng)的管理制度，強(qiáng)制形成

良好的工序活動(dòng)環(huán)境條件，提高工作質(zhì)量。同時(shí)以監(jiān)督檢查

為手段，嚴(yán)格控制工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把住驗(yàn)收關(guān)，從而保證整

體工程質(zhì)量。具體控制質(zhì)量的方法如下：開好第一次現(xiàn)場(chǎng)例

會(huì)，抓好監(jiān)理交底工作；督促和協(xié)助施工單位完善工序質(zhì)量

控制體系；項(xiàng)目部監(jiān)督施工單位做好技術(shù)管理；嚴(yán)格按照設(shè)

計(jì)文件、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)做好質(zhì)量控制；用規(guī)定的質(zhì)量控制程序和

指令性文件，規(guī)范、約束施工行為。

(二)科學(xué)管理公共租賃房

1.公共租賃房的投資管理

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(1)將公共租賃房建設(shè)納入各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算。公

共租賃房作為社會(huì)公共物品的重要組成部分，需要政府統(tǒng)籌

安排，作出專項(xiàng)規(guī)劃，并通過相應(yīng)的財(cái)力給予保證。

(2)規(guī)定住房保障水平。各級(jí)政府是住房的保障主體，

對(duì)行政區(qū)域內(nèi)的缺房者要切實(shí)履行保障責(zé)任，做到應(yīng)保盡

保。

(3)確定公共租賃房的建設(shè)重點(diǎn)。我國(guó)大中城市以及

城市規(guī)劃區(qū)外的工礦所在地、教育文化衛(wèi)生等單位必須建設(shè)

一定數(shù)量的公共租賃房，以滿足流動(dòng)人口的需要。

2.公共租賃房租金管理

(1)要合理確定租金水平。由物價(jià)部門和財(cái)政部門根

據(jù)市場(chǎng)租金水平、投資運(yùn)營(yíng)成本和支付能力等因素，核定公

共租賃房的租金水平，并定期公布。

(2)要實(shí)行差別化管理。一方面，允許一個(gè)城市內(nèi)不

同位置、不同投資主體建設(shè)的項(xiàng)目，在平均租金水平上有差

異，另一方面，將收入水平與租金水平掛鉤，對(duì)同一項(xiàng)目?jī)?nèi)

不同收入水平的承租人收取差異化租金。

(3)要加強(qiáng)租金使用管理。政府投資建設(shè)公共租賃住

房的租金收入，應(yīng)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級(jí)國(guó)

庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。租金收入專項(xiàng)用于償還公共

租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護(hù)、管理和投資補(bǔ)助。

3.住戶進(jìn)入、退出的管理

政府應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公共租賃房住戶進(jìn)入、退出管理

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機(jī)制。確定申報(bào)公共租賃房的資格，并按照不同的租金提供

保障住房；與住戶簽訂合約，規(guī)范責(zé)任；探索先租后買的進(jìn)

入退出路徑，有些住戶經(jīng)濟(jì)條件變化后，有可能不愿意退出

公共租賃房，政府要給他們以適當(dāng)?shù)倪^渡期，對(duì)于堅(jiān)持居住

者，政府可以同等的商品房?jī)r(jià)格出售，并將獲得的收入重新

投入公共租賃房建設(shè)。

雖然現(xiàn)在還存在各種問題，但和以往的住房保障措施而

言，肯定還是最好的一種，公共租賃住房是我國(guó)保障性住房

體系中的重要組成部分。所以如果能夠大力發(fā)展公租房，甚

至以公租房取代經(jīng)適房和限價(jià)房，由公租房和廉租房一道成

為中國(guó)保障性住房的兩個(gè)基本的組成部分，也許就能夠真正

的解決中國(guó)的住房保障問題，由此蝸居在中國(guó)也就將成為過

去，居者有其屋的時(shí)代就將真正到來。

第三節(jié)項(xiàng)目需求分析

(根據(jù)項(xiàng)目具體情況參照編制)

一、項(xiàng)目基本情況

本項(xiàng)目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，計(jì)XX

套。

二、公租房出租對(duì)象

1.中低收入者；

33

2.企業(yè)員工。

三、項(xiàng)目管理目標(biāo)

實(shí)行“人、房共管”模式，承擔(dān)公租房管理，如協(xié)助采

購人做好選房配租、簽訂租賃合同、辦理入住等工作，協(xié)助

做好住戶保障資格動(dòng)態(tài)調(diào)查、日常租金收繳、政策宣傳、信

息發(fā)布、糾紛處理、公租房日常維護(hù)、檔案整理等工作，為

入住的保障對(duì)象提供最快捷、零距離的專業(yè)管理服務(wù)。

四、服務(wù)要求

1.入住管理：主要包括協(xié)助組織選房、前期籌備；租賃

合同簽訂、辦理入住手續(xù)；采集入住住戶基本信息，建立住

戶檔案，配合做好與相關(guān)部門及單位的對(duì)接工作。

2.租金管理：租金代收代繳、催繳、違約金收繳，收繳

的租金按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)繳入同級(jí)國(guó)庫，協(xié)助租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

后的落實(shí)。

3.續(xù)租與變更管理：做好變更、年審、續(xù)租、房源調(diào)換

與調(diào)整的申報(bào)受理，對(duì)已入住對(duì)象的住房、收入、人口及其

他經(jīng)濟(jì)狀況和社會(huì)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤。

4.房屋巡查管理：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況的定

期巡查；負(fù)責(zé)房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排

查，做好記錄；及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào)；負(fù)

責(zé)做好消防安全、結(jié)構(gòu)安全隱患的整改工作。

5.房屋維修：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的及時(shí)維修，

確保房屋的正常使用，對(duì)因入住對(duì)象使用不當(dāng)造成房屋損壞

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的督促整改。督促物業(yè)公司做好共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的

維護(hù)。

6.違約管理：承租人有違反合同約定或其他法律法規(guī)規(guī)

定情況的，做好處置及采集證據(jù)上報(bào)。

7.終止退出管理：對(duì)不符合入住條件的保障家庭進(jìn)行騰

退，辦理退房手續(xù)；協(xié)助做好公租房收回、征收及危舊房改

范圍內(nèi)的房屋騰退、強(qiáng)制騰退；空置房源管理等。

8.綜合管理：建立檔案管理制度，實(shí)行一房一檔管理，

及時(shí)更新各類信息，做到存檔資料規(guī)范有序；建立動(dòng)態(tài)管理

機(jī)制，定期入戶巡查走訪；及時(shí)掌握承租家庭成員基本信息

變化情況；將房源信息和承租家庭信息等錄入住房保障管理

系統(tǒng)；做好政策宣傳、信息發(fā)布、公示、財(cái)務(wù)管理等工作；

配合做好政府職能部門、上級(jí)主管部門及相關(guān)社會(huì)團(tuán)體組織

的參觀、走訪、慰問等接待工作；配合做好社會(huì)調(diào)查、績(jī)效

評(píng)價(jià)及群眾滿意度測(cè)評(píng)。開展小區(qū)公益服務(wù)及突發(fā)事件的處

置。

9.建立與承租對(duì)象互動(dòng)機(jī)制：設(shè)立辦事服務(wù)點(diǎn)、投訴舉

報(bào)窗口和熱線。搭建與承租對(duì)象的溝通交流平臺(tái)，建立住戶

溝通聯(lián)系機(jī)制。

10.負(fù)責(zé)日常租金收繳、糾紛處理及入戶調(diào)查等承租對(duì)

象動(dòng)態(tài)管理。其中，租金收繳率須達(dá)到95%及以上的標(biāo)準(zhǔn)，

未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，采購人有權(quán)利要求我方按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊。

五、主要職責(zé)

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(一)總體要求：

1.我方需具有公租房運(yùn)營(yíng)管理能力，達(dá)到政策要求的準(zhǔn)

入條件；熟悉公租房的相關(guān)政策，依法依規(guī)對(duì)公共租賃住房

實(shí)施后續(xù)管理；有一定的公租房管理經(jīng)驗(yàn)，了解XX市公租

房相關(guān)情況。

2.配備專業(yè)的公租房管理人員不少于XX人，年齡不超

過XX周歲，且熟悉office等電腦辦公軟件操作，應(yīng)統(tǒng)一著

裝、佩戴胸牌，文明用語。工作中做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，

嚴(yán)格按制度和操作程序辦事，杜絕違紀(jì)違法行為。堅(jiān)持良好

的服務(wù)態(tài)度，耐心細(xì)致，為保障對(duì)象提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

3.所有工作須接受和服從主管部門的監(jiān)督與管理，應(yīng)建

立相關(guān)員工管理、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、巡查、應(yīng)急等制度，應(yīng)建立

月度、季度、年度報(bào)表制度，每月、每季度需提供工作數(shù)據(jù)、

報(bào)表、憑證，臺(tái)賬等供主管部門查閱，并接受主管部門的季

度考核、年度考核，確保各項(xiàng)管理符合相關(guān)政策規(guī)定；完成

主管部門交辦的其他工作。

(二)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括：

1.配合主管部門進(jìn)行房源的交接、驗(yàn)收工作。建立健全

房屋檔案，保證房屋正常使用功能，參與房源裝修相關(guān)工作

的管理；

2.配合主管部門做好公租房相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和匯總工

作。調(diào)查并掌握我區(qū)公共租賃住房需求情況；

3.配合主管部門做好公租房年審、租賃合同變更、終止

及房屋調(diào)換、續(xù)租等事項(xiàng)，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，報(bào)主管

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部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施；

4.配合主管部門做好公租房的分配工作。參與公租房配

租選房的前期籌備、現(xiàn)場(chǎng)組織等具體工作；代理出租人與承

租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》,辦理房屋入住手續(xù)，

并按合同約定提供服務(wù)；

5.做好公租房紙質(zhì)檔案、電子檔案的保存和管理工作。

建立公租房租賃臺(tái)賬和入戶巡查制度，及時(shí)掌握承租人基本

信息變化情況，監(jiān)督承租人房屋使用行為，并按合同約定糾

正、處理違約行為；

6.做好公租房管理的協(xié)調(diào)。配合協(xié)調(diào)公安、計(jì)生、城管、

消防、供水、供電、供熱、燃?xì)?、有線電視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

等相關(guān)部門單位工作；監(jiān)督履行服務(wù)合同，提供相應(yīng)服務(wù)，

并就達(dá)不到服務(wù)合同要求的情況及時(shí)整改；

7.做好公租房的日常巡視，檢修工作。承擔(dān)公租房小型

維修事務(wù)，維修計(jì)劃、預(yù)算方案申報(bào)及主管部門審核批準(zhǔn)后

實(shí)施和費(fèi)用結(jié)算，按合同約定督促應(yīng)由承租人承擔(dān)的維修事

務(wù)，保持房屋及設(shè)施設(shè)備完好；

8.做好公租房承租戶的日常管理工作。及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違

規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào)。

9.處理保障對(duì)象的相關(guān)問題，應(yīng)對(duì)突發(fā)情況的發(fā)生。代

表出租人受理或提起公租房涉及的訴訟事項(xiàng)，配合主管部門

接受和處理相關(guān)的信訪、舉報(bào)、投訴事項(xiàng)；按照有關(guān)規(guī)定或

合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他工作。

10.做好公租房租金代收、代