2024年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題

房地產(chǎn)估價理論與措施真題(總分：100.00，做題時間：90分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：28，分?jǐn)?shù)：35.00)1.1～2暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺2.估價對象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表達(dá)的是估價對象的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.實體

B.功能

√

C.質(zhì)量

D.權(quán)益中的權(quán)利解析：[解析]房地產(chǎn)的實物可分為有形的實體、質(zhì)量和組合完畢的功能等方面，其中，組合完畢的功能是指它的空間布局怎樣。

[考點]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。3.下列經(jīng)分類後的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.未來狀況下的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

√

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)解析：[解析]未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)均是按實物形態(tài)劃分的，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是按權(quán)益狀況劃分的。

[考點]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第三節(jié)房地產(chǎn)的種類。4.下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第八層

B.該房地產(chǎn)500m內(nèi)有地鐵站點

√

C.該房地產(chǎn)離機場約25km

D.該房地產(chǎn)坐北朝南解析：[解析]對位置的描述，重要有坐落、方位、與有關(guān)場所的距離、朝向、樓層，“該房地產(chǎn)500m內(nèi)有地鐵站點”屬于交通描述。

[考點]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述。5.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2，建筑面積單價為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價值為1800萬元，則該房地產(chǎn)的土地單價為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7000

B.8750

C.11000

√

D.13750解析：[解析]建筑面積=4000m2+1000m2=5000m2，房地產(chǎn)價值=8000元/m2×5000m2=4000萬元，土地總價=4000萬元-1800萬元=2200萬元，樓面地價=2200萬元÷5000m2=4400元/m2，土地單價=樓面地價×容積率=4400元/m2×2.5=11000元/m2。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類。6.一套總價為30萬元的住宅，在下列實際交易的付款方式中，最經(jīng)濟的是______(假定年利率為5%)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.成交曰期時一次性付清，予以3%的價格優(yōu)惠

B.成交曰期交付10萬元，余款在一年內(nèi)每六個月支付10萬元

C.成交曰期的一年後一次性付清

√

D.成交曰期支付5萬元，余款在內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付解析：[解析]選項A，價值=30×97%=29.1(萬元)，選項B，價值=10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)，選項C，價值=30/(1+5%)=28.57(萬元)，選項D，價值=30萬元，因此，最經(jīng)濟的(或者說最合適的)是選項C。

題意中給出的年利率5%不對，應(yīng)為年折現(xiàn)率。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類。7.暫缺

（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺8.下列影響房地產(chǎn)價格的自身原因中，不屬于房地產(chǎn)實物原因的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑構(gòu)造

B.周圍環(huán)境

√

C.建筑物內(nèi)空間布局

D.土地開發(fā)程度解析：[解析]周圍環(huán)境屬于區(qū)位原因，其他三項屬于實物原因。

[考點]教材第四章房地產(chǎn)價格影響原因第二節(jié)房地產(chǎn)自身原因。9.下列影響某宗建設(shè)用地價格的原因中，不屬于權(quán)益原因的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地用途

B.所在區(qū)域綠化水平

√

C.土地容積率

D.土地有效期限解析：[解析]所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位原因，其他三項屬于權(quán)益原因。

[考點]教材第四章房地產(chǎn)價格影響原因第二節(jié)房地產(chǎn)自身原因。10.有關(guān)合法原則詳細(xì)應(yīng)用的說法，錯誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價對象的狀況應(yīng)依法鑒定，但可以不是實際狀況

B.抵押估價中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價對象

√

C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理後可以作為征收估價對象

D.司法鑒定估價中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封原因的影響解析：[解析]依法鑒定的估價對象狀況一般是其實際狀況，但也也許不是實際狀況，如房地產(chǎn)司法拍賣估價中，估價對象實際狀況是被查封的房地產(chǎn)，但估價中假定估價對象未被查封。在征收評估中，未經(jīng)登記的建筑按市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理成果評估。抵押估價中，不是所有具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價對象，如法律法規(guī)或政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)就不行。

[考點]教材第五章房地產(chǎn)估價原則第三節(jié)合法原則。11.某在建工程在抵押貸款之後六個月停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被××法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價時，有關(guān)價值時點和估價對象狀況的說法，對的的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價值時點為抵押貸款之曰，估價對象狀況為抵押時的狀況

B.價值時點為目前，估價對象狀況為抵押時的狀況

C.價值時點為目前，估價對象狀況為竣工時的狀況

D.價值時點為目前，估價對象狀況為目前的狀況

√解析：[解析]題意是為法院整體拍賣該在建工程提供價值參照，價值時點應(yīng)為目前，估價對象狀況也為目前狀況。

[考點]教材第五章房地產(chǎn)估價原則第四節(jié)價值時點原則。12.采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，酬勞率為8%～9%。估價中選用估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，對的的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.年凈收益為95萬元，酬勞率為8.5%

B.年凈收益為90萬元，酬勞率為9%

√

C.年凈收益為90萬元，酬勞率為8%

D.年凈收益為100萬元，酬勞率為8%解析：[解析]抵押價值評估遵照謹(jǐn)慎原則，收益法中凈收益取保守估計值，酬勞率取較高值。

[考點]教材第五章房地產(chǎn)估價原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則。13.14～16暫缺

（分?jǐn)?shù)：3.00）解析：暫缺14.某在建工程于4月1曰動工，4月30曰因故停工，6月1曰房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。該類建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買後辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中後續(xù)建設(shè)期為______個月。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.10

B.11

C.13

D.14

√解析：[解析]價值時點為6月1曰，至4月30曰因故停工，該工程已完畢工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上換手期3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價，後續(xù)建設(shè)期為14個月。

[考點]教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提。15.18～19暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺16.張某2年前抵押貸款購置了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲發(fā)售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出信該商鋪的合理實得金額為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

C.56.24

√解析：[解析]類似商鋪目前年有效毛收入=70元/(m2·月)×50m2×12個月×90%=37800元，年凈收益=37800元×90%-=34020元，資本化法公式V=NOI/R=34020元/5%=680400元，68.04萬元-11.8萬元=56.24萬元。

[考點]教材第七章收益法及其運用第四節(jié)凈收益的測算和第六節(jié)直接資本化法。17.有關(guān)酬勞率的說法，對的的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.市場提取法求出的酬勞率來源于市場，不能真實反應(yīng)收益風(fēng)險

B.累加法求取酬勞率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相似的

C.酬勞率不包括通貨膨脹原因的影響

D.酬勞率是在酬勞資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

√解析：[解析]市場提取法求出的酬勞率來源于市場，它也許不是估價對象未來各項收益風(fēng)險的可靠指針；累加法求取酬勞率時，風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定；酬勞率一般是名義酬勞率，已包括通貨膨脹的影響。

[考點]教材第七章收益法及其運用第五節(jié)酬勞率確實定。18.新建房地產(chǎn)的土地獲得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1508.02

√解析：[解析]開發(fā)利潤：20%×(600+500)=220(萬元)，成本價值V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02萬元。

[考點]教材第八章成本法及其運用第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成。19.暫缺

（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺20.采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關(guān)概念使用合理的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率

√

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率解析：[解析]采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命。

[考點]教材第八章成本法及其運用第五節(jié)建筑物折舊的測算。21.25～26暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺22.有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值

C.後續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值

√

D.需測算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤解析：[解析]假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中的開發(fā)完畢後的價值是指未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；後續(xù)開發(fā)的必要支出為在價值時點的數(shù)值；需測算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。

[考點]教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。23.28～29暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺24.估價對象類似房地產(chǎn)過去5年的價格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價格變化最準(zhǔn)時間序列由前去後權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4，則選用平均增減量法預(yù)測估價對象未來第一年的價格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.9452

B.9455

√

C.9469

D.9497解析：[解析]d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m2)，估價對象未來第一年的價格=7800元/m2+331元/m2×5=9455元/m2。

[考點]教材第拾章長期趨勢法及其運用第三節(jié)平均增減量法。25.某租賃期限為的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元(建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。建設(shè)期為1年，建成後可所有出租，每年可獲得凈利潤600萬元(未扣除應(yīng)支付的土地租金)若承租人規(guī)定的年酬勞率為10%，則可支付的土地租金為______萬元/年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.146

B.105

C.144

√

D.227解析：[解析]建設(shè)成本可視為在建設(shè)期期中一次性投入，設(shè)土地租金為x萬元/年，則，解得：x=144萬元。

[考點]教材第七章收益法及其運用。26.32～33暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺27.評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產(chǎn)范圍不應(yīng)包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.加油站的特色裝修

B.加油站的特許經(jīng)營權(quán)

C.加油站內(nèi)的車輛

√

D.加油站的加油機解析：[解析]加油站的特色裝飾裝修、特許經(jīng)營權(quán)、加油機等動產(chǎn)部分在進行整體資產(chǎn)抵押時，是包括在抵押價值中的。

[考點]教材第拾二章房地產(chǎn)估價程序第三節(jié)確定估價基本領(lǐng)項。28.估價機構(gòu)于7月1曰出具了某辦公樓的抵押估價匯報，估價委托人于10月1曰獲得期限為的抵押貸款。該估價匯報應(yīng)保留至______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2025年6月30曰

B.2025年9月30曰

C.2035年6月30曰

D.2035年9月30曰

√解析：[解析]估價資料保留已超過而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價資料應(yīng)保留到估價服務(wù)的行為結(jié)束。

[考點]教材第拾二章房地產(chǎn)估價程序第三節(jié)確定估價基本領(lǐng)項。二、多選題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)29.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價師向某銀行闡明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

√

B.估價師規(guī)定估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同步查驗原件

√

C.估價師按貸款銀行規(guī)定對酬勞率進行取值

D.估價師委托工程造價征詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價匯報中闡明

√

E.估價師在提供估價匯報之前征求貸款銀行對估價成果的意見解析：[解析]選項A，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)回避與自已、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；選項B，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對估價委托人提供的估價所根據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實、精確、完整的估價所需資料；選項C、選項E，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)正直誠實，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估規(guī)定進行估價，也不得按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進行估價；選項D，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于部分超過自已專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘任具有對應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供協(xié)助，并應(yīng)在估價匯報中闡明。

[考點]教材第一章房地產(chǎn)估價概論第四節(jié)房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。30.有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，對的的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.特殊廠房一般比原則廠房的變現(xiàn)能力弱

√

B.大型商場一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

√

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

√

D.熟地一般比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下一般比買方市場下的變現(xiàn)能力弱解析：[解析]選項A，從通用性看，特殊廠房一般比原則廠房的變現(xiàn)能力弱；選項B，從房地產(chǎn)的價值大小上看，大型商場一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項C、選項D，從房地產(chǎn)的開發(fā)程度上看，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱，熟地一般比毛地的變現(xiàn)能力強；選項E，從房地產(chǎn)的市場狀況上看，賣方市場下發(fā)售房地產(chǎn)輕易，變現(xiàn)能力強，反之則弱。

[考點]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第二節(jié)房地產(chǎn)的特性。31.下列影響房地產(chǎn)供應(yīng)的原因中，能增長房地產(chǎn)供應(yīng)量的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.目前該類房地產(chǎn)價格水平較高

√

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

√

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)的價格會上漲

√

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增長解析：[解析]選項A，目前該類房地產(chǎn)價格水平較高則開發(fā)該類房地產(chǎn)就越有利可圖，供應(yīng)增長；選項B，開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降，則供應(yīng)減少；選項C，開發(fā)技術(shù)水平可以減少開發(fā)成本，增長開發(fā)利潤，則供應(yīng)增長；選項D，預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲則會增長開發(fā)量，從而使未來的房地產(chǎn)供應(yīng)增長；選項E，該類房地產(chǎn)未來持有成本增長，如預(yù)期會開征房產(chǎn)稅，未來市場需要減少，存量房市場供應(yīng)增長，房地產(chǎn)價格預(yù)期會下降，則會減少供應(yīng)。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格。32.對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)抵押估價

√

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

√

C.房屋征收賠償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

√

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價

√解析：[解析]選項A，房地產(chǎn)抵押估價評估的是出租人權(quán)益價值；選項B，房地產(chǎn)司法拍賣估價時，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅；選項C，房屋征收估價評估的是設(shè)定權(quán)益下的價值，不考慮租約，評的是無租約限制下價值；選項D，買賣不破租賃，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價評的是出租人權(quán)益價值；選項E，房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價評的也是出租人權(quán)益價值，是法定權(quán)益狀況下價值而不是設(shè)定權(quán)益狀況下價值。

[考點]教材第一章房地產(chǎn)估價概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素和教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類。33.評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響原因中，屬于區(qū)位原因的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.公共配套

√

B.朝向、樓層

√

C.環(huán)境景觀

√

D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備

E.臨街狀況

√解析：[解析]選項A，屬于區(qū)位原因中的交通原因；選項B，屬于區(qū)位原因中的位置原因；選項C，屬于區(qū)位原因中的周圍環(huán)境原因；選項D屬于實物原因；選項E，屬于區(qū)位原因中的位置原因。

[考點]教材第四章房地產(chǎn)價格影響原因第二節(jié)房地產(chǎn)自身原因。34.有關(guān)最高最佳運用原則的說法，對的的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.遵照最高最佳運用原則，并不一定要遵照合法原則

B.最高最佳運用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

√

C.根據(jù)最高最佳運用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值不不小于支出現(xiàn)值的運用方式不是最高最佳運用

√

E.經(jīng)濟學(xué)上的適合原理可以協(xié)助確定估價對象的最佳用途

√解析：[解析]選項A，遵照最高最佳運用原則，一定要遵照合法原則中的對估價對象依法運用的規(guī)定；選項B，最高最佳運用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次；選項C，估價對象已做了某種運用時，應(yīng)根據(jù)最高最佳運用原則對估價前提作出判斷和選擇，如維持現(xiàn)實狀況前提、更新改造前提、變化用途前提、重新開發(fā)前提或其他狀況；選項D，收入現(xiàn)值不小于或等于支出現(xiàn)值的運用才具有經(jīng)濟可行性，才也許是最高最佳運用；選項E，經(jīng)濟學(xué)上的適合原理可以協(xié)助確定估價對象的最佳用途。

[考點]教材第五章房地產(chǎn)估價原則第六節(jié)最高最佳運用原則。35.有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.對不一樣用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位原因的影響方向都是一致的

√

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或原因越多，調(diào)整後的比較價值就越精確

√

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整

√

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費原因解析：[解析]選項A，對于不一樣用途或者不一樣使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位原因是不一樣樣的，如商業(yè)用途房地產(chǎn)的繁華程度是有利的而對居住房地產(chǎn)來說也許是不利原因；選項B，比較調(diào)整的內(nèi)容或原因越多，則出現(xiàn)偏差的概率越大，因此在實際估價中應(yīng)盡量選用與估價對象狀況相似之處較多的房地產(chǎn)作為可比實例；選項C，可比實例的狀況應(yīng)是其在成交曰期時的狀況而不是在價值時點時的狀況；選項D，優(yōu)則調(diào)減，劣則調(diào)增；選項E，租賃、查封、拖欠稅費原因均為權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。

[考點]教材第六章比較法及其運用第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。36.求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房產(chǎn)稅

√

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款

√

D.所得稅

E.房屋保險費

√解析：[解析]選項A，房產(chǎn)稅可計入運行費用；選項B，承租人支付的費用不應(yīng)計入運行費用，只有出租人承擔(dān)的費用才可以計入運行費用；選項C，空調(diào)設(shè)備的重置提撥款可計入運行費用；選項D，所得稅不得計入運行費用；選項E，房屋保險費可計入運行費用。

[獨家解讀]此題考核的是運行費用的內(nèi)涵。運行費用是指由出租人承擔(dān)的費用，房產(chǎn)稅和保險費假如由承租人承擔(dān)則也不應(yīng)計入運行費用。

[考點]教材第七章收益法及其運用第四節(jié)凈收益的測算。37.下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

√

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘查，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

√

E.受托對估價委托人擬購置的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對也許的容積率等指標(biāo)進行的合理設(shè)定解析：[解析]背離事實假設(shè)是指對估價對象所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。一般出目前征收估價和司法拍賣估價中，因此選項A、D是對的的；選項B是根據(jù)局限性假設(shè)，選項C是一般假設(shè)，選項E是未定事項假設(shè)。

[考點]教材第拾二章房地產(chǎn)估價程序第九節(jié)撰寫估價匯報。38.成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選用的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地獲得方式相似

√

B.土地規(guī)劃用途相似

√

C.項目規(guī)模大小相稱

√

D.項目建設(shè)期長短相近

√

E.項目經(jīng)營期長短相近解析：[解析]利潤率應(yīng)是通過大最調(diào)查同一市場上相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。

[考點]教材第八章成本法及其運用第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成。39.有關(guān)運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值(其中開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值采用收益法測算)的說法，對的的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

√

B.開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

√

C.收益法測算開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

√

D.後續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家俱、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所規(guī)定的平均酬勞率解析：[解析]選項A，投資價值評估應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；選項B，對于酒店房地產(chǎn)來說，開發(fā)完畢後的價值可以是包括房地產(chǎn)的整體資產(chǎn)價值；選項C，投資價值在計算開發(fā)完畢後價值時應(yīng)采用投資者的參數(shù)測算；選項D，假如開發(fā)完畢後價值是整體資產(chǎn)價值，則後續(xù)開發(fā)的必要支出就應(yīng)包括家俱、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用；選項E，對于投資價值而言，折現(xiàn)率應(yīng)采用投資者規(guī)定的數(shù)值。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類和教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。40.假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.待開發(fā)在建工程價值

√

B.已竣工程建設(shè)成本

C.獲得在建工程的稅費

√

D.後續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金解析：[解析]假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其獲得稅費、後續(xù)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。

[考點]教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。41.暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺42.運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)原則宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地形狀

√

B.容積率

√

C.土地有效期限

√

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

√解析：[解析]運用路線價法計算時，需要看待估宗地進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，市場狀況不必調(diào)整，由于已在求取路線價時進行了。

[考點]教材第拾一章地價評估和地價分?jǐn)偟诙?jié)路線價法。43.在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的規(guī)定，對的的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

√

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

√

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

√

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超過自已專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

√

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自已估價的房地產(chǎn)估價匯報上簽名解析：[解析]受理委托後，至少選派2名能勝任的注冊房地產(chǎn)估價師共同估價，且應(yīng)明確其中1人為項目負(fù)責(zé)人，除應(yīng)采用批最估價的項目外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價匯報等估價工作。

[考點]教材第拾二章房地產(chǎn)估價程序第二節(jié)受理估價委托。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)44.房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)予以被征收房地產(chǎn)價值賠償；被征用的，一般只予以被征用房地產(chǎn)租金賠償，但房地產(chǎn)被征用後滅失的，應(yīng)予以被征用房地產(chǎn)價值賠償。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)予以被征收房地產(chǎn)價值賠償；被征用的，一般只予以被征用房地產(chǎn)使用上的賠償(租金賠償)，假如房地產(chǎn)被征用後滅失的，還應(yīng)予以被征用房地產(chǎn)價值賠償。

[考點]教材第一章房地產(chǎn)估價概論第二節(jié)對房地產(chǎn)估價的多種需要。45.在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價匯報使用者，但不是估價利害關(guān)系人。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]估價委托人也許是也也許不是估價對象權(quán)利人，估價利害關(guān)系人、估價使用者。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價匯報使用者，但不是估價利害關(guān)系人。

[考點]教材第一章房地產(chǎn)估價概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素。46.外部經(jīng)濟、房地產(chǎn)使用管制變化以及對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]外部經(jīng)濟、需求增長導(dǎo)致稀缺性增長、房地產(chǎn)使用管制變化所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲不是房地產(chǎn)自然增值。

[考點]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。47.估價對象的現(xiàn)實狀況價值是其在某一特定期間的實際狀況下的價值，也許低于或高于市場價值；但在合法運用條件下，現(xiàn)實狀況價值一般低于市場價值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]估價對象的現(xiàn)實狀況價值是其在某一特定期間的實際狀況下的價值，在合法運用下且不是最高最佳運用時，現(xiàn)實狀況價值一般低于市場價值，合法運用且是最高最佳運用時，現(xiàn)實狀況價值等于市場價值；在非法運用下，現(xiàn)實狀況價值也許不小于市場價值。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類。48.對收益性房地產(chǎn)來說，增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]如開征房產(chǎn)稅，對收益性房地產(chǎn)來說會減少房地產(chǎn)凈收益，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

[考點]教材第四章房地產(chǎn)價格影響原因第四節(jié)房地產(chǎn)價格影響原因。49.某宗房地產(chǎn)買賣協(xié)議的約定賣方實得金額為5500元/m2，買賣中波及的稅費均由買家承擔(dān)，若買方和賣方在買賣交易中應(yīng)繳的稅費分別為交易稅費正常承擔(dān)下成交價格的3%和6%，則該房地產(chǎn)在交易稅費正常承擔(dān)下的價格為5851元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]賣中波及的稅費均由買家承擔(dān)則成交價格為賣方實得金額，賣方實得金額+賣方應(yīng)繳納的稅費=正常承擔(dān)下的價格，則正常承擔(dān)下的價格=5500元/m2÷(1-6%)=5851元/m2。

題干中的“某宗房地產(chǎn)買賣協(xié)議的約定賣方實得金額為5500元/m2”改為“某宗房地產(chǎn)買賣協(xié)議的約定成交價格為5500元/m2”更合理些。

[考點]教材第六章比較法及其運用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。50.可比實例有債權(quán)債務(wù)而估價對象沒有，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時，應(yīng)將可比實例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價格。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]可比實例有債權(quán)債務(wù)而估價對象沒有，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時，應(yīng)將可比實例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價格加上債務(wù)減去債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價格。

[考點]教材第六章比較法及其運用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。51.掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價根據(jù)，但可作為理解市場行情的參照。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]掛牌價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)人公開發(fā)售房地產(chǎn)所公布或標(biāo)出的要價。它不是成交價格，并且一般高于成交價格。掛牌價不能作為估價根據(jù)，但可作為理解市場行情的參照。

尚有此外一種意義上的掛牌價，即國有土地“招拍掛”中的掛牌價。這裏的掛牌價一般是成交底價，在市場行情好時，成交價格一般會高于掛牌價。

[考點]教材第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類。52.某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益自身的變化以及收益期的長短無直接關(guān)系。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]酬勞率與凈收益自身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益自身的變化以及收益期的長短等有直接關(guān)系。

[考點]教材第七章收益法及其運用第六節(jié)直接資本化法。53.求取房地重新購建價格時，一般房地分估途徑求取的估價成果比房地合估途徑求取的估價成果低。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]求取房地重新購建價格時，房地分估途徑求取的估價成果與房地合估途徑求取的估價成果理論上應(yīng)相等。

[考點]教材第八章成本法及其運用第四節(jié)重新購建價格的測算。54.建筑物的物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目，若修復(fù)成本不小于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值增值額，則該項目稱為不可修復(fù)項目。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]若修復(fù)成本不小于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值增值額，則該項目稱為不可修復(fù)項目，若修復(fù)成本不不小于或等于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值增值額，則該項目稱為可修復(fù)項目。

[考點]教材第八章成本法及其運用第五節(jié)建筑物折舊的求取。55.某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運用假設(shè)開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價格時應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]該企業(yè)清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是被迫的，不是自愿轉(zhuǎn)讓的。理性經(jīng)濟人會首選自主開發(fā)而不是轉(zhuǎn)讓。

[考點]教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提。56.在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的變動程度進行移動平均。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。

[考點]教材第拾章長期趨勢法及其運用第五節(jié)移動平均法。57.同一街道不可以有兩個或多種路線價。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]假如同一街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不一樣的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不一樣的路線價。

[考點]教材第拾一章地價評估和地價分?jǐn)偟诙?jié)路線價法。58.估價技術(shù)路線是評估估價對象價值或價格所遵照的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思緒，包括估價措施怎樣詳細(xì)運用。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]估價技術(shù)路線是評估估價對象價值或價格所遵照的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思緒，包括估價措施怎樣詳細(xì)運用。

[考點]教材第拾二章房地產(chǎn)估價程序第八節(jié)確定估價成果。四、計算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)59.某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限均為35年。按租賃協(xié)議約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動售貨機、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬元，維修費、管理費用、水電費用、房產(chǎn)稅、其他稅費等每年為200萬元，房屋年折舊費為220萬元，房屋設(shè)備等需重置項目的年重置提撥款為40萬元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓用地重新購建價格的樓面地價為1000元/m2，土地酬勞率為7%，建筑物酬勞率為9%，祈求取該寫字樓的房地產(chǎn)價格。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

對的答案：()解析：[解]先用投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合求解，再用成本法基本公式求解該寫字樓的房地產(chǎn)價格。

(1)求取房地產(chǎn)凈收益

年有效毛租金收入=30000m2×70%×60元/m2×12×(1-10%)=1360.8萬元

年其他收入=30萬元×3.5%+15萬元=16.05萬元

年運行費用=200萬元+220萬元+40萬元=460萬元

則年凈收益=1360.8萬元+16.05萬元-460萬元=916.85萬元

(2)求取土地帶來的凈收益x

，解得：x=231.702萬元。

(3)求取建筑物現(xiàn)值

(4)房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物現(xiàn)值=1000元/m2×3萬m2+7239.837萬元=10239.84萬元[解析]投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合不僅有用資本化率的情形，也有用酬勞率的情形，本題就是在酬勞率情形下的計算。

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，本題題干應(yīng)增長一句話“協(xié)議期滿自動續(xù)期”。

[考點]教材第七章收益法及其運用和教材第八章成本法及其運用。60.某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2。經(jīng)分析，有下列兩種也許的運用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租後轉(zhuǎn)售。需補繳地價，獲得40年商業(yè)用地使用權(quán)。估計改造期為一年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元，在改造完畢前六個月開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用估計為未