房屋征收與安置投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

房屋征收與安置投標(biāo)方案

目錄

第一章項目背景及需求分析........................9

第一節(jié)房屋征收................................9

一、房屋征收.................................9

二、具體流程.................................9

三、征收主體................................10

四、征收程序...............................10

五、房屋征收法定條件.......................12

第二節(jié)房屋征收安置...........................13

一、國有土地上房屋征收與補償條例............13

二、總則....................................13

三、征收決定................................14

四、補償....................................17

五、法律責(zé)任................................20

第三節(jié)房屋征收政策..........................21

一、棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析............21

二、房屋征收補償與安置程序..................30

三、征收補償安置辦法.......................33

四、征收安置中的難題與對策..................36

五、管理規(guī)定................................38

六、監(jiān)督與獎勵..............................45

第四節(jié)項目需求分析...........................46

1

一、項目概況................................46

二、項目范圍................................47

三、項目要求................................47

第二章項目整體服務(wù)計劃及組織機構(gòu)...............49

第一節(jié)項目工作計劃..........................49

一、工作內(nèi)容及要求.........................49

二、工作計劃................................50

三、土地征收工作的各個階段..................50

四、土地征收實施流程.......................55

第二節(jié)項目組織機構(gòu)及人員配備.................58

一、公司征收管理分配示意圖..................59

二、職能分配...............................59

第三節(jié)人員管理培訓(xùn)...........................61

一、征地人員工作制度.......................61

二、征地人員管理制度.......................65

三、房屋征收工作人員培訓(xùn)....................66

四、人員考核辦法...........................70

第三章房屋征收測繪實施方案.....................72

第一節(jié)測繪操作過程...........................72

一、測繪技術(shù)依據(jù)...........................72

二、實施方案...............................73

三、測繪工作流程與方法......................75

四、實地調(diào)查的工作程序......................83

第二節(jié)質(zhì)量檢查及保障措施.....................86

2

一、成果質(zhì)量控制要求.......................86

二、成果質(zhì)量檢查要求.......................87

三、測繪資質(zhì)管理體系.......................89

四、測繪周期承諾...........................90

第三節(jié)測繪成果管理制度.......................96

一、質(zhì)量管理崗位職責(zé)制度....................96

二、技術(shù)設(shè)計書審批制度......................98

三、測繪生產(chǎn)過程、環(huán)節(jié)質(zhì)量監(jiān)督管理制度.....99

四、二級檢查一級驗收制度...................101

五、測繪儀器設(shè)備管理制度...................103

六、測繪生產(chǎn)質(zhì)量獎懲制度...................104

七、測繪生產(chǎn)人員培訓(xùn)、崗位管理制度.........106

八、客戶服務(wù)制度..........................107

九、質(zhì)量檢驗人員考核制度...................107

十、房產(chǎn)測繪服務(wù)承諾制度...................108

第四章項目評估實施方案.........................110

第一節(jié)評估方案..............................110

一、統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑.....110

二、項目拆遷評估工作流程...................111

三、技術(shù)方案...............................116

四、確定組織方案..........................123

五、評估小組...............................123

六、作業(yè)時間...............................125

第二節(jié)房屋征收評估技術(shù)方案..................125

3

一、被征收房屋分類及其說明.................125

二、可比實例選擇要求及說明.................127

三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體

要求.......................................129

四、住宅房屋實體因素(K31、K31i)修正說明表132

五、住宅房屋區(qū)位因素(K32、K32i)修正說明表139

六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明...........146

七、房屋成新因素確定表.....................150

八、營業(yè)用房收益法評估應(yīng)用說明.............156

九、裝飾裝修附屬物補償指導(dǎo)價及其它補償標(biāo)準(zhǔn)159

第五章房屋征收補償安置方案....................179

第一節(jié)征收補償標(biāo)準(zhǔn).........................179

一、征收范圍...............................179

二、征收部門與被征收人.....................180

三、征收補償?shù)囊罁?jù)及原則...................180

四、征收補償方式及獎勵辦法.................180

五、征收補償標(biāo)準(zhǔn)..........................181

六、住宅房屋臨遷過渡安排...................189

七、搬家(遷)補助費........................190

八、房屋附屬物、附著物的補償...............191

九、室內(nèi)裝修補償..........................191

十、安置用房的基本裝修標(biāo)準(zhǔn).................192

十一、華僑房屋.............................193

十二、不完全產(chǎn)權(quán)的房改房...................193

4

十三、住房困難和低收入家庭.................194

十四、列入文物保護(hù)單位的房屋...............194

十五、爭議的解決..........................194

十六、補償異議.............................195

十七、土地使用年限修正系數(shù)表...............195

第二節(jié)房屋征收安置房分配方案................199

一、適用范圍...............................199

二、安置房源情況...........................199

三、安置房選房原則........................200

四、安置房選房前資格選房人的登記確認(rèn)工作.201

五、安置房選房工作組織.....................203

六、安置房選房辦法時間表...................206

七、安置房選房辦法釋疑.....................206

八、特殊情況的處理........................210

九、附件...................................211

第六章房屋征收檔案管理.........................213

第一節(jié)房屋征收檔案手續(xù).....................213

一、進(jìn)行征收檔案移交的相關(guān)要求.............213

二、進(jìn)行房屋征收檔案移交時候的流程和時限..213

三、進(jìn)行方案移交時候的相關(guān)手續(xù).............213

四、房屋征收完善檔案收集清單...............214

第二節(jié)檔案崗位工作職責(zé)和制度................215

一、檔案人員崗位職責(zé)......................215

二、文件材料歸檔制度......................216

5

三、電子文檔管理制度.....................217

四、專門檔案管理制度.....................218

五、檔案利用制度.........................218

六、檔案保管制度.........................219

七、檔案鑒定制度.........................220

八、檔案室清潔衛(wèi)生制度...................220

第七章應(yīng)急服務(wù)方案...........................222

第一節(jié)應(yīng)急指導(dǎo).............................222

一、指導(dǎo)思想.............................222

二、編制依據(jù).............................222

三、適用范圍.............................222

四、事件分級.............................222

第二節(jié)組織機構(gòu)與職責(zé).......................224

一、組織機構(gòu).............................224

二、組織職責(zé).............................224

三、預(yù)測預(yù)警.............................226

第三節(jié)房屋征收突發(fā)事件應(yīng)急措施.............227

一、突發(fā)事件.............................227

二、現(xiàn)場處置.............................228

三、善后工作.............................229

溫馨提示：

本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如

需查閱，請購買后下載。

6

說明

一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“項目理解及需求分析”

詳情可見本文第一章。

二、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“項目整體服務(wù)計劃及組

織機構(gòu)”詳情可見本文第二章。

三、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“房屋征收測繪實施方案”

詳情可見本文第三章。

四、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“項目評估實施方案”詳

情可見本文第四章。

五、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“房屋征收補償安置方案”

詳情可見本文第五章。

六、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求"房屋征收檔案管理"詳

情可見本文第六章。

七、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“應(yīng)急服務(wù)方案”詳情可

見本文第七章。

7

編制依據(jù)

一、項目招標(biāo)文件、補遺及設(shè)計文件等相關(guān)資料。

二、國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的技術(shù)資料、規(guī)范、

規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

三、依照有關(guān)主要法律、法規(guī)：

(一)《中華人民共和國政府采購法》

(二)其他法律法規(guī)。

四、行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

(以下內(nèi)容根據(jù)項目實際情況修改)

8

第一章項目背景及需求分析

第一節(jié)房屋征收

一、房屋征收

房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在

摸底立項的基礎(chǔ)上對居民百姓居住房屋的土地使用權(quán)的有

償回收。

二、具體流程

1.進(jìn)行項目征收立項，并做好項目和前期調(diào)查摸底。

2.房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府。

3.對擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況。

4.有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

5.政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征

求意見期限不得少于30日。(舊城改造項目組織被征收人

和公眾代表聽證會)。

6.縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾

意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公

布，同時做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多

的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會議討論決定。

8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工

作。

9

9.由被征收人選擇征收評估機構(gòu)。

10.房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，在規(guī)定期

限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人

民政府作出補償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范

圍內(nèi)公告。

11.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)

議或提起行政訴訟。

12.對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補償決定也不申請行政復(fù)

議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申

請人民法院強制執(zhí)行。

三、征收主體

1.征收主體：市縣人民政府

2.實施部門：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門，

一般為市縣人民政府房屋征收補償辦公室。房屋征收部門可

以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工

作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

3.被征收人：征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人、公房使用權(quán)人、

未經(jīng)登記建筑所有權(quán)人等。

四、征收程序

1.確定征收范圍，禁止建設(shè)和停辦各類手續(xù)。

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新

建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的

10

行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門

暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明

暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

2.擬定征收補償方案：房屋征收部門擬定征收補償方

案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)

行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于

30日。

3.修改和聽證：市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況

和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補

償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由

被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改

方案

4.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估：市、縣級人民政府作出房屋征收

決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征

收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論

決定。

5.補償資金驗收：作出房屋征收決定前，征收補償費用

應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

6.調(diào)查登記公示：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)

房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，

被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向

11

被征收人公布。

7.對未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定處理：市、縣級人民政府作

出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未

經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和

未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違

法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

8.作出征收決定并公告：市、縣級人民政府作出房屋征

收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政

復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

五、房屋征收法定條件

1.征收范圍屬于國有土地。

2.因公共利益需要

(1)國防和外交的需要；

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)的需要；

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體

育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市

政公用等公共事業(yè)的需要；

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危

房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

3.符合四規(guī)劃一計劃

12

國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)

劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納

入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

第二節(jié)房屋征收安置

一、國有土地上房屋征收與補償條例

《國有土地上房屋征收與補償條例》是為規(guī)范國有土地

上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所

有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，

自公布之日起施行。

二、總則

1.為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共

利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

2.為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的

房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予

公平補償。

3.房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果

公開的原則。

4.市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償

工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征

收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

13

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本

級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補

償工作的順利進(jìn)行。

5.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋

征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目

的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施

的房屋征收與補償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律

責(zé)任。

6.上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與

補償工作的監(jiān)督。

國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人

民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資

源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作

的指導(dǎo)。

7.任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向

有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉

報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)

當(dāng)及時核實、處理。

監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的政府

和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

三、征收決定

1.為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共

14

利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、

縣級人民政府作出房屋征收決定：

(1)國防和外交的需要；

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)的需要；

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體

育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市

政公用等公共事業(yè)的需要；

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危

房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2.依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活

動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、

城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，

應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城

鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)

論證。

3.房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政

府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)

行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于

30日。

15

4.市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意

見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補

償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由

被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改

方案。

5.市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有

關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人

數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專

戶存儲、?？顚Ｓ?。

6.市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公

告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利

等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與

補償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

7.被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不

服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋

的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征

收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征

收人公布。

8.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新

16

建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的

行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門

暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明

暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

四、補償

1.作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給

予的補償包括：

(1)被征收房屋價值的補償；

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收

人給予補助和獎勵。

2.征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出

房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

3.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公

告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價

值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評

估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)

價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向

房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

17

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制

定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

4.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成

的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、

自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋

征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

5.被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)

換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)

提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收

房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段

進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政

府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

6.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收

人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周

轉(zhuǎn)用房。

7.對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被

征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、

自治區(qū)、直轄市制定。

8.市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)

活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處

18

理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)

部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處

理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)

當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑

的，不予補償。

9.房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償

方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面

積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬

遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義

務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

10.房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽

約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確

的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民

政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，

并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定

的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，

也可以依法提起行政訴訟。

11.實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予

補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的

19

搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷

供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收

人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

12.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起

行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房

屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)

行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)

權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

13.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償檔案，并

將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的

監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

五、法律責(zé)任

1.市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋

征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職

權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民

政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處

分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、

供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失

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的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接

責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪

的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治

安管理處罰。

3.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補

償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管

理行為的，依法給予治安管理處罰。

4.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)

令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單

位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，

依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

5.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或

者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給

予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以

下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，

并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；

造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑

事責(zé)任。

第三節(jié)房屋征收政策

一、棚戶區(qū)改造項目重點、難點分析

(一)測繪工作的重點分析及措施；

21

1.本項目工作的重點：

(1)全面做好宣傳、動員、培訓(xùn)工作。

(2)認(rèn)真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，

扎實推進(jìn)摸底調(diào)查階段工作。

(3)逐一對每個每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的

入戶調(diào)查，確保地塊、房產(chǎn)相關(guān)信息準(zhǔn)確無誤。

(5)逐一對每塊地進(jìn)行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界

線準(zhǔn)確無誤。

(6)把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性，

避免后期工作返工。

(7)嚴(yán)格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求

進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫。

(8)按規(guī)范及檔案管理部門要求進(jìn)行資料歸檔。

(9)根據(jù)項目所處位置，進(jìn)行項目調(diào)研工作。

(10)項目實施前，及時和項目建設(shè)方做好技術(shù)、方案

溝通，編寫切實可行的實施方案。

(11)根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。

(12)組建行之有效的項目管理部。

2.針對工作重點采取的措施：

(1)建立具有較強執(zhí)行能力的項目部

本測繪項目工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，

所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個經(jīng)驗豐富、有較強

執(zhí)行能力的項目部來承擔(dān)此項工作。

我公司根據(jù)本項目的特點，特組建“XXXX測繪項目項目

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部”,派遣技術(shù)能力強、經(jīng)驗豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強，具有

較強執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項目部中，依托我公司強大的

綜合實力，確保項目按期、順利、圓滿完成。

(2)制定科學(xué)合理的作業(yè)流程

制定科學(xué)合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手

段是保證本項目順利實施的基本條件。中標(biāo)后，我公司將根

據(jù)我公司實施該項目的經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定確實

可行的作業(yè)流程，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠各級政府

工作人員，有序?qū)嵤?/p>

(3)投入先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項目

的順利開展。

(4)加強組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量

3.針對工作質(zhì)量采取的措施：

按照我公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針，我公司承擔(dān)本項目

的服務(wù)承諾是以先進(jìn)適用的技術(shù)、及時周到的服務(wù)態(tài)度為用

戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信

任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：

(1)我公司的實施方案必須獲得甲方的批準(zhǔn)后方可實

施。

(2)我公司嚴(yán)格按照我公司的管理體系文件要求對技

術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保進(jìn)行控制，每一項產(chǎn)品均應(yīng)達(dá)到

優(yōu)良級別。

(3)我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、

進(jìn)度和安全環(huán)保教育培訓(xùn)。項目部接受我公司的監(jiān)督檢查。

23

(4)我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求

向甲方匯報工作進(jìn)度，接受甲方的意見或建議。

(5)按照"三級檢查、二級驗收"制度，做好項目的

檢查及驗收工作。

(6)為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。

4.工作的難點分析及對策措施

(1)工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個環(huán)節(jié)處理

的信息準(zhǔn)確可靠是難點XX測繪項目工作需要涉及多道工序，

每道工序涉及獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管

理難度相對較大，必須保證每道工序的之間的無差錯的鏈接

才能順利完成發(fā)證工作。

對策措施：

①每個崗位、每個工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)

驗的人員擔(dān)任，必要時應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)；

②質(zhì)量檢查貫穿在整個過程中，每個環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)

過自檢和互檢才能提給下一個環(huán)節(jié)使用。

(2)項目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時間緊，確保

按時完成的難度較大對策措施：

①能否按時收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素

之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時

和有關(guān)部門對接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；

②能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素

之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時間

因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的

24

質(zhì)量和工期。為此，我公司在項目開始前即要求測繪相關(guān)人

員配合街道辦管理人員及時聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳

單，使在外務(wù)工人員理解本項目的流程及要求，及早準(zhǔn)備；

③能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響

質(zhì)量和工期的最重要的因素之一。為此，我公司將在中

標(biāo)后詳細(xì)列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進(jìn)行

收集。

④要保證項目按期完成，需要做好詳細(xì)的進(jìn)度計劃，并

根據(jù)情況及時進(jìn)行必要的調(diào)整，使計劃能夠切合實際。當(dāng)進(jìn)

度滯后時，應(yīng)采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。

(3)測繪精度要求高，作業(yè)難度大

對策措施：我公司將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，按照地籍

測量及房產(chǎn)測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認(rèn)真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合

驗收要求。

(4)XX測繪項目涉及承包人的切身利益，工作過程中需

要與市里多個政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大對策措

施：

①緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處

的主導(dǎo)地位開展工作；

②積極主動與各方進(jìn)行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；

③我公司的聯(lián)系人必須是項目負(fù)責(zé)人，這樣才能信息溝

通準(zhǔn)確、及時。

(5)棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時進(jìn)行入戶權(quán)

屬確認(rèn)對策措施：對于常年外出未歸、未委托代理人又無法

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聯(lián)系的外出人員，可先查清城建部門登記以來的房產(chǎn)狀況。

(6)實測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出

入對策措施：

①嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律政策規(guī)定，對實測面積，經(jīng)公示后

據(jù)實登記。在登記簿中如實填寫“實際測量面積”。

②對出入較大的要對土地地籍草圖進(jìn)行審核，在街道辦

及相關(guān)上級部門的指導(dǎo)下進(jìn)行公示。

(7)人身儀器安全保障困難

安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全。

解決措施：對進(jìn)行該項目的技術(shù)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)、交

通安全意識教育，做到安全、文明生產(chǎn)，尊重當(dāng)?shù)亓?xí)俗，遵

守社會公德，和當(dāng)?shù)鼐用裼押孟嗵?。在主要交通干道從事調(diào)

查和測量的作業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標(biāo)志背心，嚴(yán)格遵守

城市交通規(guī)則，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安

全。

(8)認(rèn)識問題

大多數(shù)居民對棚戶區(qū)的改造認(rèn)識上存在不足，他們認(rèn)為

棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政

府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認(rèn)為棚戶區(qū)的改造是

為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關(guān)注的是自己能

否在改造中得到更多的征地拆遷補償，在認(rèn)識上存在誤區(qū)。

從而對項目上測繪工作造成阻礙，對測量專業(yè)人員所測得的

數(shù)據(jù)不認(rèn)可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報、

假報面積的情況。

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對策措施：①認(rèn)真配合業(yè)主方做好宣傳工作；②對無理

取鬧，極度不配合者上報給委托方，進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

(9)城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境

的問題。

棚戶區(qū)街道較窄，車輛較多，不利于測量儀器設(shè)備的順

利施展。

對策措施：現(xiàn)場踏勘后，編制行之有效的項目工作方案，

以技術(shù)團(tuán)隊為依托，必須解決該問題。

(二)拆遷評估方案實施中的幾個具體問題及難點

1.與拆遷公司的配合

(1)評估機構(gòu)：估價技術(shù)路線是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，

拆遷補償價格是拆遷雙方當(dāng)事人最關(guān)心的問題，評估機構(gòu)負(fù)

責(zé)對估價結(jié)果進(jìn)行解釋，既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，也

要在合法的前提下為拆遷人節(jié)約成本，同時要促進(jìn)拆遷工作

的順利進(jìn)行。

(2)拆遷公司：拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷

公司完成，從摸底調(diào)查到動遷期的入戶解釋，拆遷公司在整

個拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需

要他們跟被征收人細(xì)致的溝通和解釋。

(3)二者的配合：根據(jù)以前的經(jīng)驗，評估公司與拆遷

公司的配合貫穿于整個拆遷工作過程中，評估公司和拆遷公

司只有通力合作才能圓滿完成整個項目的

拆遷任務(wù)，從前期準(zhǔn)備——入戶調(diào)查——內(nèi)業(yè)測算——

現(xiàn)場咨詢——參與裁決、訴訟等過程，相互尊重，相互配合，

27

齊心協(xié)力共同完成本項目的拆遷工作。

2.與委托人的配合

本著在合法范圍內(nèi)為謀取委托方最大化利益的工作原

則為宗旨與拆遷人配合，具體體現(xiàn)為：

(1)派專人與委托方溝通，定期交換意見，協(xié)調(diào)與拆

遷有關(guān)的各種關(guān)系；

(2)及時向委托方通報拆遷過程中根據(jù)我方經(jīng)驗判斷

認(rèn)為的異常情況；

(3)認(rèn)真接受委托方提出的各種意見和建議，對委托

方提出的具體問題盡量尋求相同案例予以說明及解決；

(4)耐心細(xì)致地作好解釋工作，避免被征收人對拆遷人

及拆遷工作的抵觸情緒。

3.實施過程中的難點

(1)調(diào)查難：

被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差且不大規(guī)則

的棚戶，現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查主要難在兩點：一是房屋裝修

查勘難。房屋裝修涉及的細(xì)部很多，且裝修的內(nèi)容五花八門，

有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的，有塑

料吊頂?shù)牡鹊?，每一項都必須記載清楚，并要得到被征收人

的認(rèn)同，難度實在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半

天的查勘時間，如遇經(jīng)營性物業(yè)如酒店、賓館、娛樂場所等

復(fù)雜裝修，更需耗費大量的時日。二是踩點調(diào)查難。被拆遷

房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結(jié)構(gòu)而二

樓卻是磚木結(jié)構(gòu)，有的木結(jié)構(gòu)房屋在一面砌筑磚墻等，市場

28

可比實例較少，調(diào)查取樣十分困難，尤其是對裝飾材料(有

的是過時淘汰的材料)的認(rèn)定、詢價非常不易。

(2)測算難：

由于被拆遷房屋市場資料收集困難，因而在裝飾材料價

格、特殊房地產(chǎn)現(xiàn)時價格等方面要花費大量的精力。評估機

構(gòu)必須根據(jù)查勘的情況謹(jǐn)慎確定成新、朝向、樓層等增減系

數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，選定合理的比較實例進(jìn)行測算。

一般的拆遷評估要進(jìn)行2-3次試算，復(fù)雜的甚至要進(jìn)行五六

次試算再加上地方拆遷實施辦法有時與國家法律有些沖突，

評估機構(gòu)執(zhí)行起來無所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測算

就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進(jìn)行合理的平衡，

既要保證合法合規(guī)，又要體現(xiàn)差別，稍有不慎，就會招來責(zé)

難。

(3)答疑難：

拆遷評估事關(guān)拆遷人與被征收人的切身利益，對評估結(jié)

果進(jìn)行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影

響，評估結(jié)果有時難免會出現(xiàn)一些誤差。因此前來質(zhì)疑的客

戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩

蕩，且質(zhì)疑問題事無巨細(xì)均要求詳細(xì)作答，再加上對評估專

業(yè)知識的缺乏，常常質(zhì)問評估事項以外的問題。據(jù)統(tǒng)計，一

宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷人甚

至以我單位和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動

手打人，嚴(yán)重影響評估機構(gòu)正常業(yè)務(wù)開展。

(4)結(jié)案難：

29

由于拆遷涉及方方面面的問題很多，一個拆遷補償?shù)恼?/p>

成需要經(jīng)過"評估-談判-復(fù)估--談判-裁定(或上訴)"

等來回好多次，比較順利的要一個星期左右，遇到上訴的則

遙遙無期。這樣評估機構(gòu)就不知道要在裁決委員會、法院或

仲裁機關(guān)折騰多少回。

二、房屋征收補償與安置程序

1.區(qū)人民政府成立區(qū)國土、建設(shè)、財政、審計、監(jiān)察等

部門參與的征收與補償領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)集體建設(shè)用地及地面

建筑物的征收與補償工作，項目業(yè)主負(fù)責(zé)籌措補償與安置資

金存入銀行專用賬戶，審查上報區(qū)人民政府研究啟動補償與

安置程序。

2.項目業(yè)主具體負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征

收與補償工作及宣傳解釋工作。

3.區(qū)土地主管部門憑政府部門有關(guān)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃選

址意見書(或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書，附用地紅線圖)

確定房屋征收范圍，被征收人不得進(jìn)行新建、擴建、改建、

戶口遷入等不當(dāng)增加補償費用的行為，仍按原房屋狀況和使

用性質(zhì)進(jìn)行征收補償。

4.項目業(yè)主組織調(diào)查登記，并適時公布調(diào)查結(jié)果。

5.項目業(yè)主擬定房屋補償與安置方案(包括補助與獎勵

措施),上報區(qū)人民政府。

房屋補償與安置方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋征收范圍、

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實施時間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定

原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點等情況以

及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和

臨時安置費用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦

法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。

6.項目業(yè)主將經(jīng)充分論證的房屋征收補償方案報市國

土部門，市國土部門應(yīng)當(dāng)會同區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財政、審

計等相關(guān)部門進(jìn)行審核。項目業(yè)主將審核通過的補償與安置

方案公布并征求公眾意見。征求公眾意見期限不得少于30

日。

7.項目業(yè)主公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的

情況。

8.項目業(yè)主應(yīng)當(dāng)于房屋征收補償方案征求意見期滿后7

日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定完成社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，報市國土部

門備案。

9.項目業(yè)主作出房屋征收決定公告前，應(yīng)當(dāng)將房屋征收

決定的以下有關(guān)材料報市國土部門審核：

(1)發(fā)展改革部門對建設(shè)項目的批復(fù)文件；

(2)國土部門出具的建設(shè)項目土地預(yù)審意見；

(3)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項目規(guī)劃方案或建筑單體方

案；

(4)審核通過的征收補償方案書面文件及被征收人意

見反饋和方案修改、公布情況；

(5)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告?zhèn)浒概鷾?zhǔn)文件；

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(6)征收補償資金監(jiān)管協(xié)議和存儲證明；

(7)其他需要提報的材料。

10.項目業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財政、審計

等相關(guān)部門進(jìn)行審核，并給予批復(fù)。審核通過的，項目業(yè)主

經(jīng)區(qū)政府同意發(fā)布房屋征收公告，并附經(jīng)審定的房屋補償與

安置方案。區(qū)國土部門征收集體土地決定同時一并公告。

11.房屋補償與安置資金應(yīng)當(dāng)專門用于房屋補償與安

置，不得挪作他用。項目業(yè)主在審計、財政、監(jiān)察等部門監(jiān)

督下負(fù)責(zé)對房屋補償安置資金統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算。

12.被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成

的，則由項目業(yè)主在報名的評估機構(gòu)中推薦3個具有相應(yīng)資

質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，公開抽簽確定。項目業(yè)主應(yīng)當(dāng)在

抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點。抽簽過程

與結(jié)果應(yīng)當(dāng)由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。

13.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》獨立、

客觀、公正地對被收購房屋的價值進(jìn)行評估，任何單位和個

人不得干預(yù)。有異議的，可以申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有

異議的，可以申請鑒定。

14.被征收人選擇補償與安置方式，可以是貨幣補償，

也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

15.項目業(yè)主與被征收人訂立房屋補償與安置協(xié)議。協(xié)

議內(nèi)容包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換

房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停

產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任、

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爭議解決的途徑等事項。

16.項目業(yè)主向被征收人支付房屋補償?shù)膬r款、搬遷費、

臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)

停業(yè)損失費。被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

17.補償與安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約

定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁(按

合同約定)。

18.項目業(yè)主應(yīng)建立房屋征收與補償檔案，并將分戶補

償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

19.項目業(yè)主組織對被征收房屋的拆除工作。

三、征收補償安置辦法

(一)基本規(guī)定

1.被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用權(quán)證

和房屋所有權(quán)證的記載為準(zhǔn)。

被征收人應(yīng)當(dāng)如實向征收人、評估機構(gòu)和測量單位等單

位提供相關(guān)資料，配合評估機構(gòu)、測量單位現(xiàn)場查勘。

2.根據(jù)改造區(qū)域的實際，持有如下材料原件的，如在規(guī)

定征收期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協(xié)議的，可

按完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估補償：

(1)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)核發(fā)的土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)

證。

(2)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的文書(如土地房產(chǎn)所有證、批準(zhǔn)

用地文件、土地動用證、居民建房用地申請表等)。

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(3)市人民政府、區(qū)政府、街道出具的非法占地建房

清理憑證及相應(yīng)的繳費憑證。

3.被征收房屋產(chǎn)權(quán)不清晰或存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，不作貨幣

補償，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在征收公告規(guī)定的征收期限內(nèi)，

糾紛仍未解決的，由項目業(yè)主就被征收房屋的有關(guān)事項向公

證機關(guān)辦理證據(jù)保全后征收。

4.被征收房屋建筑面積由項目業(yè)主委托具有房產(chǎn)測繪

資格的房產(chǎn)測繪單位，按現(xiàn)行國家房地產(chǎn)測量規(guī)范計算。

5.被征收房屋補償金額由項目業(yè)主委托具有房地產(chǎn)評

估資質(zhì)的評估機構(gòu)，根據(jù)國家有關(guān)評估技術(shù)規(guī)范進(jìn)行評估。

如被征收人對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果有異議，根據(jù)

建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.征收房屋的附屬物，實行貨幣補償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，

補償標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定征收文件。

7.選擇貨幣補償?shù)模谡魇昭a償協(xié)議書簽訂后，由征收

人一次性付給全部征收補償費。

8.被征收人在征收公告規(guī)定的征收期限內(nèi)，未完成房屋

搬遷騰空并簽訂征收補償協(xié)議書者，項目業(yè)主依法申請行政

裁決，并申請有關(guān)部門依法對被征收房屋實施強制征收。

(二)經(jīng)營性店面的補償安置辦法

1.經(jīng)營性店面以土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的記載

為準(zhǔn)。

2.根據(jù)改造區(qū)域的實際情況，持有土地使用權(quán)證、房屋

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所有權(quán)證和工商營業(yè)執(zhí)照，且連續(xù)經(jīng)營三年以上(含三年)

的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，如在規(guī)定期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并

簽訂征收補償協(xié)議的，可認(rèn)定為經(jīng)營性店面。

3.經(jīng)營性店面面積以房屋第一層第一自然間的開間X進(jìn)

深計算。

4.經(jīng)營性店面，如在規(guī)定期限內(nèi)與征收人簽訂征收補償

協(xié)議的，可按同地段經(jīng)營性店面的用途，評估其土地價格。

具體補償安置根據(jù)已批準(zhǔn)圖紙上載明的店面間數(shù)和店面面

積，補償標(biāo)準(zhǔn)按征收規(guī)定文件。

(三)住宅的補償安置辦法

持有完全產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，按評估結(jié)果補償。

(四)文物和寺廟的補償安置辦法

1.征收范圍內(nèi)的文物古跡需要征收或遷移，根據(jù)《中華

人民共和國文物保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，報經(jīng)原批準(zhǔn)的機關(guān)和

上一級文化行政管理部門同意后，另行妥善處理。

2.宗教活動場所應(yīng)服從城市建設(shè)的需要，支持配合房屋

征收工作。

(1)經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的

寺廟，由項目業(yè)主根據(jù)評估結(jié)果給予合理補償，并協(xié)助市宗

教事務(wù)主管部門和宗教團(tuán)體，對寺廟進(jìn)行妥善處理安置。

(2)未經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)

的寺廟，由市宗教事務(wù)主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理。

(五)特困戶的補償安置辦法

1.特困戶的認(rèn)定辦法：在征收范圍內(nèi)屬民政部門認(rèn)定的

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最低生活保障對象，由本人提出申請，經(jīng)所在社區(qū)居委會審

查并公示后，報區(qū)政府辦公室審批后確定。

2.補償安置辦法：參照《XX市城市房屋征收管理規(guī)定》

的有關(guān)規(guī)定，給予一定金額的補助或優(yōu)惠進(jìn)行安置。

四、征收安置中的難題與對策

(一)難題

近年來，各地因征地征收而引發(fā)的群體鬧事事件時有發(fā)

生，成為影響社會穩(wěn)定的一個因素。其主要特點如下：

1.規(guī)模逐漸擴大，造成較大影響。一些人抱著“法不責(zé)

眾"以及“事情鬧得越兇，領(lǐng)導(dǎo)越重視，越容易解決”的心

態(tài)，成團(tuán)結(jié)伙，集體越級投訴，在社會上造成較大的負(fù)面影

響。

2.行為容易過激，事態(tài)難以控制。個別群眾情緒偏激，

容易沖動，常常表現(xiàn)為謾罵工作人員，堵路堵門，并造成眾

人圍觀，使事態(tài)擴大，給處置工作帶來難度。

3.一些部門重視不夠，解決問題辦法不多。有的同志在

征收過程中對維護(hù)社會穩(wěn)定的重要性認(rèn)識不足，在思想上出

現(xiàn)偏差，片面強調(diào)加快進(jìn)度，對做好被征收人思想工作研究

不夠，思考不深，在事件初露端倪時缺乏敏感性。

目前，征收遺留問題引發(fā)信訪重復(fù)率高，也與有的群眾

對政策一知半解有關(guān)，總認(rèn)為個人合法權(quán)益受到侵害，提出

問題層層加碼，又不愿聽相關(guān)部門和相關(guān)人員的解釋，三番

五次到多個部門重復(fù)信訪，牽涉領(lǐng)導(dǎo)精力，造成較大的負(fù)面

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影響。

因此，如何有效地保護(hù)群眾合法的財產(chǎn)權(quán)，規(guī)范征收安

置行為，這是實際工作中迫切需要解決的社會問題。

依法治理，推進(jìn)依法征收。

(二)對策

1.當(dāng)公開透明、規(guī)范操作，維護(hù)征地征收工作的公正性。

要公開征收許可證審批程序、征收管理收費標(biāo)準(zhǔn)以及征收投

訴渠道。對征收項目要規(guī)范管理，建立動態(tài)檔案，進(jìn)行全程

跟蹤服務(wù)和監(jiān)督。結(jié)合整頓和規(guī)范市場秩序的要求，加強征

收安置工作的執(zhí)法檢查，對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，嚴(yán)格依法

處理，維護(hù)征地征收工作的合法性、公正性。

2.完善行政執(zhí)法監(jiān)督制度，強化行政執(zhí)法監(jiān)督。依法行

政，先要依法治權(quán)，征收管理部門及其工作人員要正確行使

權(quán)力，防止濫用權(quán)力并自覺接受人大監(jiān)督、群眾監(jiān)督以及司

法機關(guān)依據(jù)行政訴訟法實施的監(jiān)督。征收管理部門要建立健

全行政審批責(zé)任追究制度、執(zhí)法人員資格認(rèn)證制度、行政執(zhí)

法公示制度和錯案責(zé)任追究制度。

堅持輿論先導(dǎo)，加強法制宣傳。要把思想工作做在前、

做上門、做到家、做到位，使被征收人主動配合征收工作。

在征收實施的過程中，對群眾反映的困難要盡最大努力幫助

解決。對群眾的合法權(quán)益要堅決予以維護(hù)，對合情、合理但

不一定符合政策的要求，根據(jù)實際情況，在說服教育的基礎(chǔ)

上給予妥善處理，盡可能地減少強拆。多做思想工作說服、

教育群眾，爭取大多數(shù)群眾的支持，使干群之間、黨群之間

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少一點誤會、多一些理解，努力營造一個良好的征收工作氛

圍。

嚴(yán)格執(zhí)行糾紛排查責(zé)任制，化解房屋征收中的各類矛

盾。凡涉及征收安置的糾紛問題，各級調(diào)解組織的主要負(fù)責(zé)

人都要以高度的責(zé)任感，及時化解矛盾，維護(hù)地區(qū)穩(wěn)定。

3.認(rèn)真排查、梳理征收中的不穩(wěn)定因素。組織專門力量，

對征收項目(包括有歷史遺留問題的征收項目，正在進(jìn)行和

將要進(jìn)行的征收項目)集中進(jìn)行排查。對可能發(fā)生群體信訪

和可能阻斷交通等的征收項目，要重點排查，力爭從最基層

或源頭上發(fā)現(xiàn)可能影響社會穩(wěn)定的問題和隱患，做到情況

明、底數(shù)清。

4.及時化解矛盾。對已經(jīng)發(fā)生的以及排查出來的矛盾和

問題，按照"屬地管理""誰主管、誰負(fù)責(zé)"的原則，制定

工作方案，排出時間表，千方百計把不穩(wěn)定因素解決在基層，

解決在萌芽狀態(tài)。

5.切實落實糾紛調(diào)處工作責(zé)任制。按照“分級負(fù)責(zé)、歸

口管理"的原則，切實加強對調(diào)處工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確專人負(fù)

責(zé)，一級抓一級，層層抓落實。

五、管理規(guī)定

(一)項目業(yè)主征收處工作職責(zé)

1.貫徹落實相關(guān)土地法律法規(guī)，做好項目征地征收、移

民安置和地方協(xié)調(diào)工作。

2.負(fù)責(zé)項目土地、房屋評估等報批及辦理相關(guān)手續(xù)，督

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促落實相關(guān)評估意見。

3.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織地方征收辦做好土地征用、附著物征收

和移民安置工作，協(xié)調(diào)施工單位辦理臨時用地征用、用水用

電等相關(guān)手續(xù)。

4.負(fù)責(zé)編制項目的征地征收工作計劃，提出征地、征收

方案，核實征地面積和征收數(shù)量，并組織繪制項目最終用地

紅線圖。

5.負(fù)責(zé)征地征收費用及預(yù)算管理，嚴(yán)格執(zhí)行征地征收補

償標(biāo)準(zhǔn)，按期編制征地征收計劃和資金預(yù)算，及時支付征地

征收費用，繳交有關(guān)規(guī)費。

6.負(fù)責(zé)地方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助地方政府調(diào)解糾紛，化解矛

盾，保障良好的施工環(huán)境。

7.負(fù)責(zé)征地征收資料檔案管理工作。

8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作

(二)征地征收工作制度

為加強本項目的征地征收管理，依法規(guī)范征地征收行

為，維護(hù)被征地征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動征地征收工作

的全面落實。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立以下工作制度。

1.公示制度

項目業(yè)主應(yīng)按時在征地征收現(xiàn)場或工作地點設(shè)立征地

征收公示欄，主要內(nèi)容包括：征地征收通告；征地征收工作

程序、安排；征地征收工程量、補償安置方案、監(jiān)督舉報電

話等。

2.信訪制度

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項目業(yè)主應(yīng)在工作地點設(shè)專人負(fù)責(zé)接待群眾，向群眾宣

傳征地征收政策、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，提供政策咨詢，聽取群

眾意見和建議。設(shè)立投訴舉報電話和舉報箱，對待來信來訪

要認(rèn)真做好記錄，處理信訪件，要件件有著落。對群眾反映

的問題，要及時分析解決，不得拖延和推諉。重大問題及時

匯報，加強溝通，把問題化解在萌芽狀態(tài)，嚴(yán)禁出現(xiàn)群眾集

體(越級)上訪事件的發(fā)生。對群眾反映的合理要求，要督

促有關(guān)部門解決；不符合政策規(guī)定的，要耐心解釋。

3.監(jiān)督檢查制度

項目業(yè)主對實施征地征收單位和人員采取定期或不定

期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并予以通報，情節(jié)嚴(yán)重的要追

究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。

4.業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度

建立征地征收人員的定期培訓(xùn)制度，提高人員的政治、

業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保征地征收政策法規(guī)的順利實施。

5.責(zé)任承諾制度

(1)堅持依法征地征收，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。教

育、督促征地征收人員遵守各項制度和規(guī)定，按要求做好公

示和信訪接待，實行陽光操作。

(2)保證嚴(yán)格履行相關(guān)協(xié)議，補償資金在規(guī)定期限內(nèi)

足額支付到位

(3)保證不采取暴力、威脅或其他非法手段，強迫實

施征地征收行為

(4)保證拆除的舊材料不污染水源，以及有其他影響

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未征收居民正常生產(chǎn)、生活的行為。

(5)保證妥善處理好征地征收中的糾紛，不發(fā)生因征

地征收工作不到位而引發(fā)集體(越級)上訪事件。

6.責(zé)任追究制度

有下列情況之一的，將進(jìn)行責(zé)任追究，分別給予提醒、

批評教育、告誡、通報，情節(jié)嚴(yán)重，影響惡劣的，將向管轄

單位建議更換直至行政紀(jì)律處分。

(1)消極對待征地征收工作，抵制工作安排的。

(2)違反征地征收資金管理規(guī)定的。

(3)借征地征收，達(dá)到個人非法目的，造成征地征收

工作被動局面或造型當(dāng)事人較大損失的。

(4)違反征地征收廉政規(guī)定的。

(5)未按程序或未依法征地征收的。

(6)擾亂征地征收次序，散布虛假信息，混淆是非的

行為。

(7)違反合同條款或拒不改正的。

(8)對失職行為經(jīng)教育拒不改正的。

(9)為處理好征地征收過程中的矛盾，一起上訪行為，

尤其是群體性上訪或越級上訪的。

(10)未按時按量完成征地征收任務(wù)的。

(三)征地征收工作廉政規(guī)定

1.嚴(yán)格遵守國家法律、法規(guī)及交通部門相關(guān)規(guī)定，自覺

遵守交通廳"六條禁令”和監(jiān)理中心“八不準(zhǔn)"的規(guī)定。

2.建立健全廉政制度，開展廉政教育，設(shè)立廉政告示牌，

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公布舉報電話，自覺接受社會、媒體、群眾、內(nèi)部監(jiān)督。

3.嚴(yán)格執(zhí)行征地征收合同文件，嚴(yán)禁擅自提高標(biāo)準(zhǔn)、更

改地類、多付少征、多征少付等行為。

4.不得索要或接受禮金、有價證券和貴重物品，不得在

對方報銷任何應(yīng)由個人支付的費用。

5.不得參與被征遷方的宴請和娛樂以及旅游等活動。

6.不得私自與被征遷人接觸，不得隨意透露征地征收有

關(guān)情況。

(四)征遷資金監(jiān)督管理辦法

1.項目業(yè)主根據(jù)征地征收協(xié)議向財務(wù)處申報征地征收

資金使用計劃。

2.項目業(yè)主根據(jù)征地征收協(xié)議、征地征收清單及征地征

收進(jìn)度，審核征地征收費用支付申請。

3.對征遷費使用實施監(jiān)管，對撥付的征地征收費，必須

?？顚Ｓ茫坏谜加?、挪用、不得漏付、錯付、延付、多付、

少付等。

4.按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，與財務(wù)審計部門定期或不定

期對征遷費用進(jìn)行檢查，必須按時報送征地征收費用使用的

情況。

5.征遷資金指工程建設(shè)中，用于征地征收的各類補償費

和與征遷相關(guān)的有關(guān)稅費和征遷管理部門的管理費。

6.征地征收資金的支付程序

征地征收款支付：征遷辦提出申請附清單——征遷領(lǐng)導(dǎo)

審核——征遷辦出具行政事業(yè)性收據(jù)——征遷辦簽署支付

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意見、填寫合同付款申請單(附清單)——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意

見——財務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財務(wù)處

辦理并反饋——被征遷人查收。

征遷辦工作經(jīng)費用：征遷辦提出申請——征遷辦領(lǐng)導(dǎo)審

核——征遷辦出具行政事業(yè)行收據(jù)——征遷辦簽署支付意

見——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)

導(dǎo)簽署意見——財務(wù)處辦理并反饋——征遷單位查收。

其他征地征收相關(guān)費用的支付：按協(xié)議、按財務(wù)支付程

序辦理。

(五)征地征收考核獎勵辦法

為按時完成征地征收工作，做好協(xié)調(diào)服務(wù)，確保本項目

按項目業(yè)主的要求如期開工，保證項目順利實施，特制訂本

考