萊茵達揚州瘦西湖項目市場研究報告

萊茵達揚州瘦西湖工程市場研究報告LaiYinDaYangZhouXiangMuShiChangYanJiuBaoGao1前言QianYan幫助開發(fā)商尋找到適合本工程的市場定位，并鎖定符合市場定位的目標客戶群體。本報告的核心問題：2優(yōu)勢Strength時機Opportunity威脅Threat劣勢Weakness地塊靠近瘦西湖，位置優(yōu)越，適合打造高檔樓盤。開發(fā)商在當地知名度和美譽度較高。地塊本身缺點，如景觀帶較短，容積率和高度限制較嚴格。地塊位置相對較偏，屬于商業(yè)末端，商業(yè)局部難度大。土地本錢較高。瘦西湖邊稀缺地塊不止一塊，其他地塊夠成潛在威脅。瘦西湖新天地·西湖御景，位置比本地塊好，且已經在市場推廣前期，對本項目構成直接威脅。靜態(tài)SWOT分析::本地塊詳細參數>>3用地性質：R1C2地塊面積：86757平米容積率：≤0.5建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米綠地率：≥40%R1：一類居住用地C1：商務辦公用地C2：商務金融效勞用地條件：泛城設想：

A地塊臨近瘦西湖景區(qū)，適合打造高檔住宅產品，因地塊容積率和高度所限，泛城初步設想該地塊可以做成揚州市面上最高檔的別墅類住宅之一。4住宅局部市場研究ZhuZhaiBuFenShiChangYanJiu：：揚州市場宏觀分析：：別墅市場供給分析：：別墅市場需求分析5揚州市場宏觀分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi6揚州地處江蘇中部，南臨長江，北接淮水，中貫京杭大運河。現設廣陵、維揚、邗江3個區(qū)，轄江都、高郵、儀征3個市和寶應縣。全市總人口452萬，其中市區(qū)人口110萬人。進出揚州境內的公速公路有京滬，寧通、滬寧、鎮(zhèn)揚高速公路。1小時交通可達南京、鎮(zhèn)江、泰州及市轄區(qū)內的江都、高郵、儀征。鑒于瘦西湖影響輻射能力及本工程的物業(yè)特點，目標客戶重點應在本市及市轄區(qū)范圍內.揚州概況::7揚州整體經濟水平處于江蘇省中等，長三角下游水平。長期以來揚州工業(yè)根底較為薄弱，受其影響，城市集聚能力較弱，農業(yè)人口比重較高，外來人口較少〔2004年缺乏15萬〕。揚州市的產業(yè)結構在改善，2003年全市三次產業(yè)的比重結構為10.8：51.4：37.8，而2004年調整為10.1：53.3：36.6；第二、第三產業(yè)對GDP增長的奉獻率為62.1％和30.9％。工業(yè)奉獻率為54％。揚州經濟::8揚州民營經濟::9揚州旅游經濟::10揚州注冊外資情況::11GDP比較::12揚州城鄉(xiāng)居民收入保持了兩位數的增長，但整體收入水平與長三角其他城市相比還有較大差距。隨著近些年來政府對城市形象宣傳的加大〔摘得“中國人居環(huán)境獎〞〕，潤揚大橋等一批重點交通工程的完工，政府與企業(yè)招商能力的加強，預計在未來五年揚州經濟實力將明顯上一臺階。居民可支配收入::13從1985年—2004年,揚州家庭人數呈減少態(tài)勢.以三口之家的家庭為主,兩口之家也在悄然增加,家庭人數的減少,要求開發(fā)商做產品時要強調功能與舒適,并強調一定的個性和獨特風格。僅僅做大,做豪華并不能到達目標客戶的需求。家庭規(guī)模::14市區(qū)居民在居住上的支出::152004年底揚州市區(qū)居民存款余額達2,068,901萬元，人均銀行儲蓄到達18,172元，以此推算，揚州市區(qū)有9108人的存款額到達116.3萬元,約有3,140戶,家庭存款在337.27萬元.根據泛城的研究經驗,這局部家庭除了銀行存款外,還有其他不動產、有價債券等，保守家庭資產在600萬元以上。市區(qū)居民存款::注：以上推算是根據目前國內公認的財富分配比例所得，具體計算公式為：2068901×0.8×0.8/110×0.2×0.216宏觀經濟小結::17揚州市場宏觀分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi18城市性質：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市城市規(guī)模：至2021：城市建設范圍內人口到達75萬，人均建設用地到達120平方米；城鎮(zhèn)空間規(guī)劃：以集聚開展模式的節(jié)網狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形成一個沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚州高度城市化地區(qū)(即揚州都市區(qū))；一條城鎮(zhèn)開展聚合軸〔沿大運河、京滬高速公路開展〕。城市定位與開展::19居住用地規(guī)劃：逐步疏散老城區(qū)、蜀岡-瘦西湖分區(qū)和揚子津分區(qū)人口；城市主要居住人口向西局部區(qū)集中；控制西北分區(qū)、東北分區(qū)和河東分區(qū)的居住人口密度和居住人口數量，有效保護城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織；行政辦公用地規(guī)劃：市級行政沿文昌西路布置，在現市政府附近，整合形成市級行政辦公區(qū)；在西局部區(qū)城市中心區(qū)附近預留市級行政中心區(qū)一處。規(guī)劃形成四個區(qū)級行政商務辦公中心，分別位于邗江區(qū)政府附近、河東分區(qū)、西北分區(qū)和瓜洲分區(qū)；商業(yè)效勞用地規(guī)劃：商業(yè)效勞中心形成三級體系，即市級、區(qū)級和居住區(qū)級。市級商業(yè)效勞中心位于老城區(qū)文昌閣周邊地區(qū)，區(qū)級商業(yè)中心分別位于各分區(qū)交通便捷，人口中心地區(qū)。用地規(guī)劃::商業(yè)效勞區(qū)居住控制區(qū)城市主要居住區(qū)居住區(qū)行政辦公區(qū)居住控制區(qū)20城市規(guī)劃小結::城市開展“東城西市，西進南下〞，新城西將是揚州主要的居住、行政辦公、文體活動中心。本工程所在瘦西湖景區(qū)為居住控制區(qū)域，人口密度會將大大低于城區(qū)規(guī)劃指標。同時揚子江北路連接西北繞城公路和江陽工業(yè)園，為江陽工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)、廣陵產業(yè)園的私營企業(yè)主購房置業(yè)提供了可能。21揚州市場宏觀分析YangZhouShiChangHongGuanFenXi22232000年至2004年商品房施工面積、竣工面積、銷售面積保持了相對平穩(wěn)的增長態(tài)勢，2004年施工面積增幅最大,至2005年10月施工面積略有回落，預計明后兩年商品房竣工面積將到達新高。到2000年底揚州商品房市場積壓了28.7萬平方米的空置面積，而至2003年商品房當年竣工面積與銷售面積根本持平，2004年空置面積到達了７５萬平方米,至2005年10月空置面積保守估計為９５萬平方米．現房銷售、樣板區(qū)銷售將更多出現在揚城。商品房開發(fā)::24收入房價比::25別墅價格::26土地供給::27地塊編號位置占地面積用途容積率綠地率建筑密度成交地面價出讓時間成交單位223揚子江北路東側，平山堂路南143292住宅商業(yè)

1725０５，８萊茵達集團有限公司228友誼路西側,平山堂東路南側,邗溝東側（A）、西側（B）148515住宅商業(yè)１，０．４５０，４０％３５，１８950０５，９揚州瘦西湖置業(yè)有限公司229泰州路西側，保安巷南側，石將軍巷東側交點地11714住宅≤0.9≥38％≤30％2675０５，１１揚州市揚開房地產有限公司205邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項橋河東22079住宅≤0.8≥35%≤28%216０５，４揚州市金辰房地產開發(fā)有限公司176沿山河南側，蜀岡西路北側，維揚路西52080住宅≤0.8≥35%≤30%1955０５，１揚州豐盈房地產開發(fā)有限公司172湯汪路東側，湯汪機械廠宿舍區(qū)西北側7509住宅≤0.7≥35%35%620０５，１揚州建設房地產開發(fā)經營有限公司2005年局部別墅〔混合〕用地供給::2829別墅市場供給分析BieShuShiChangGongYingFenXi別墅作為終極形態(tài)的居住物業(yè)，始終為追求高品質生活的人群所熱愛。那么市場上的別墅產品是否已經將高品質發(fā)揮到了極致呢？如果沒有，就是我們的時機點。什么是好產品？源于市場而高于市場，就是好產品。30市場現狀::作為住宅建筑的頂端，別墅給人的滿足已經超出了最根本的生存需求意義。擁有80%社會財富的20%高端消費者，對別墅產品的期望值也隨之無限放大，而揚州市場上出現的產品一次次令追求高品質生活的人們失望，留下了只是這樣那樣的遺憾。海德公園－價格最高的在售樓盤淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠的痛棲月苑—揚州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一蜀景花園—品質感很差得農民房31海德公園－價格最高的在售樓盤海德園區(qū)內遍布現代感較強的西式風格別墅，工程從硬性的產品到軟性的宣傳都成功的詮釋了現代生活。早期以較低價格的排屋入市，最終以獨墅的產品，到達揚州最高的在售價格收尾，成功的實現了利潤最大化的開發(fā)周期。本工程詳細資料>>32產品的品質的塑造多層面的，任何一個層面的失誤都可能導致整體品質的缺陷：缺陷一：建筑南北間距過窄，私密性無法得到保證。缺陷二：建筑與園林風格不符。缺陷三：排屋外立面顏色過雜，品質感不佳。缺陷四：別墅院落過小。評論：高品質生活要求在生活的各個細節(jié)上都做到完美無暇，無數建筑細節(jié)的細膩處理才能將產品的整體品質做到極致！33淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤中國傳統(tǒng)建筑理念中，居住講究“靜〞和“凈〞、環(huán)境的平和、建筑的含蓄?；醋艨ご_實做成了揚州市場上少有的風格鮮明的中國庭園式別墅。產品缺陷：一、白墻灰瓦，色彩上過于冷靜。二、建筑之間綠化過少，小區(qū)感覺冷清。三、地理位置偏僻，周邊配套相當不完善。評論：現代國人的居住習慣和心理需求中融入了不少西式的理念，不如在堅持中國傳統(tǒng)建筑文化的同時參加點現代生活的“熱〞度。本工程詳細資料>>34九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠的痛本工程詳細資料>>當“別墅郊區(qū)化〞成為開展趨勢，配套設施的落后、生活異常不便、平安無保障等弊端就日益凸顯出來。產品缺陷：遠離市中心，交通不便，配套不完善。評論：郊區(qū)別墅里看似很高品質的生活并沒有想像中的那樣美好。在揚州，存在建真正意義上的城市別墅的可能性。類比案例：蜀景花園、典藏園、南浦花園、桃源人家、

京華城中城、金湖灣墅園35蜀景花園－品質感很差的農民房本工程詳細資料>>看到這樣的外立面，結合它百萬左右的身價，稍微理性得消費者都會得出同樣的結論。工程05年推出38套，網上備案僅售出3套，這樣的結果也在意料之中。產品缺陷：品質太差，像農民自建房。評論：市調過程中，經常聽到有錢的小老板說：我住的是自己建的別墅。可是這樣的房子怎么會是真正意義上的高品質生活的代表？類比案例：典藏園·御園、桃源人家、金湖灣墅園36棲月苑—揚州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一工程優(yōu)勢：該小區(qū)處于生活配套齊全的地段，小區(qū)已經完全入住，社區(qū)成熟。單體別墅南北間距較大日照充足。在單體別墅、排屋和公寓間，不同物業(yè)有較好的層次分布。產品缺陷：一、單體別墅沒有獨立的院落，中央庭院共享。二、單體別墅東西間距過小。三、小區(qū)物業(yè)類型復雜，整體品質感欠佳。372040608010012014016018020022024026028030027525022520017515012510075總價：萬供應量：套海德公園陽光水岸蜀景花園南浦花園京華城中城九溪玫瑰園水榭華庭淮佐郡莊園金湖灣墅園供應區(qū)間382040608010012014016018020022024026028030027525022520017515012510075總價：萬供應量：套供應區(qū)間修正過的需求曲線需求曲線39揚州別墅市場整體水平較低，面市的產品都存在硬傷，所以只要貼近市場，多注重產品細節(jié)塑造，打造精品難度不大。根據市場供需分析，揚州中高檔別墅市場的產品供給量不大，性價比不高，本工程應該占據這個空白，在認真做好產品的同時，尋求高端消費者的市場支撐；產品細節(jié)塑造方面，應尋求市場差異化定位，滿足高端客戶感性與理性的雙重需求；產品價格上不易過高，貼近市場為好，提高產品性價比。別墅市場供給小結40別墅市場需求分析BieShuShiChangGongYingFenXi：：

消費者現有住宅類型：：

消費者理想的別墅面積：：

高端客群私車擁有情況：：消費者喜歡的建筑風格：：

消費者理想的別墅總價41專項調查中顯示，半數以上的消費者居住的住宅類型是多層，其次有19%的是別墅和15%的小高層，另外有7%的消費者的是自建住宅。

19%的消費者目前居住在別墅里，可以看出揚州的高端消費者對居住品質的要求較高，對別墅也有一定的消費能力。

42調查顯示有24％的受訪者認為別墅的面積應在300平方米以上，60%的受訪者認為別墅的面積不應該小于250平方米。250～400平方米大小的別墅是最受歡送的。而只有11％的受訪者接受別墅的面積在200平方米以下。

43超過半數的受訪者擁有私家車，其中有43.4％的人有不同程度的換車方案。有8％左右的受訪者有2輛或2輛以上的私家車。

44有61.9％的受訪者表示喜歡現代風格的別墅，而喜歡中式仿古風格的也有33.33％。

4539％的受訪者表示只能承受100萬以下的別墅，35％的受訪者能接受100～150萬的總價。11％的能承受150～200萬的別墅總價，另有15％的愿意購置200萬以上的別墅。

46可以看出，喜歡中式仿古風格的受訪者能夠承受別墅的價格能力較低，可以接受的價格都在100萬以下。

而喜歡現代風格的受訪者的承受能力高的多，44％的受訪者能接受150萬以上的價格。16％的可以承受200萬以上的價格。

總人數100萬以下101-150萬151-200萬201-250萬251-300萬301-400萬中式仿古3535現代風格656371273其他42247泛城觀點A地塊產品定位跳空市場，打造最高檔別墅瘦西湖形狀狹長，本地塊并不是近湖最正確地段，景觀帶有限。西湖御景工程地段優(yōu)勢明顯，且有瘦西湖新天地做為商業(yè)配套。西湖御景工程已經跳空市場，未來市場反響不確定，風險較大。貼近市場，填補中高檔空白市場對總價較敏感，〔總價〕中高檔市場已有需求支撐。供給市場分析顯示，揚州別墅中高檔市場存在空白。揚州別墅市場總體水平不高，打造高性價比精品難度不大。從市場研究的角度看，在總價貼近市場的前提下，靠提高產品性價比入市，風險小，是比較好的思路。但泛城認為，該地塊本身確實稀缺，滿足高檔別墅區(qū)的先決條件。如果整個工程操作成功，產品檔次完全有空間可以提升，從單價上做到揚州市面上最高檔的別墅?！?8商業(yè)局部市場研究ShangYeBuFenShiChangYanJiu49條件：整個地塊毗鄰瘦西湖風景區(qū)北門，揚子江北路末端，商業(yè)氣氛不濃厚。A地塊將建成揚州市場上檔次較高的別墅區(qū)。B、C地塊為商業(yè)用地，容積率低，建筑密度不高，高度限制嚴格。泛城觀點：

C地塊形狀狹長，體量適中，C地塊商業(yè)的經營是否成功，是影響A地塊產品檔次的關鍵。50C地塊SWOT分析優(yōu)勢Strengh

毗鄰瘦西湖景區(qū)北門，地塊珍貴。劣勢Weakness地處主干道末端，無法形成大量人流，商業(yè)氣氛欠佳。體量不大，規(guī)模有限，很難支撐普通中高檔商業(yè)。時機Opportunity地塊狹長，容積率所限故體量不大，有一定的可操作余地。威脅Threat瘦西湖西大門德豪·瘦西湖新天地9萬方商業(yè)工程體量大，位置優(yōu)越〔為未來瘦西湖景區(qū)主入口〕，交通便利，準備經營大規(guī)模的旅游商業(yè)。51問題：C地塊商業(yè)如何經營？52揚州商業(yè)現狀位置：位于四望亭路與揚子江路北交接口。零售商品：日用品、禮品、家庭耐用品、餐飲、娛樂商品價格：中檔、低檔更新頻率：禮品、家庭耐用品類產品不頻繁，其他商品更新頻繁。消費目的：禮品、家庭耐用品類產品單一目的比較購置，其他商品多為單一目的反復購置。出行距離：禮品、家庭耐用品類產品購置為車程：15—30分鐘，而其他要求步行5—15分鐘。本工程：周邊人口相對稀疏，所以要求做反復購置不太現實，可以考慮單一目的性的消費。沃爾瑪超市53揚州商業(yè)現狀位置：解放橋效勞：休閑、娛樂商品價格：低檔更新頻率：更新或體驗頻繁。消費目的：單一或多種目的反復或比較購置。出行距離：步行15分鐘或車程10分鐘之內。本工程：會降低A地塊的檔次。第捌會所酒吧54揚州商業(yè)現狀位置：位于南河下效勞：休閑、娛樂商品價格：低檔更新頻率：更新或體驗頻繁。消費目的：單一或多種目的反復或比較購置。出行距離：步行15分鐘或車程10分鐘之內。本工程：會降低A地塊的檔次。

SOS風暴55揚州商業(yè)現狀位置：鹽阜路零售商品：餐飲、休閑商品價格：中檔更新頻率：更新或體驗頻繁。消費目的：單一目的反復購置。出行距離：車程15--30分鐘。本工程：景觀資源好，可以吸引有車一族前來消費或商務洽談。上島咖啡56揚州商業(yè)現狀位置：揚子江北路，瘦西湖西大門邊。零售商品：效勞、禮品、餐飲、娛樂商品價格：中檔更新頻率：更新或體驗頻繁。消費目的：單一目的比較購置或單一目的反復購置。出行距離：要求步行5—15分鐘。本工程：周邊人口相對稀疏，工程體量小，缺乏以吸引相當多的人前來消費，經營較為困難。瘦西湖新天地57揚州商業(yè)現狀品牌服裝：雅格詩丹、都彭、登喜路品牌手表：勞力士、雷達位置：金鷹大廈一樓商品價格：高檔購置頻率：偶爾，一年幾次。消費目的：單一目的性購置。出行距離：車程30分鐘。本工程：通過對產品的塑造，引進國際一線品牌，吸引高消費能力者

服裝、手表58瘦西湖周邊商業(yè)現狀59泛城觀點C地塊如何操作普通中高檔商業(yè)或旅游商業(yè)地塊處在主干道末端，很難形成人流，商業(yè)氣氛欠佳。容積率所限，體量不大，難以到達普通商業(yè)所需規(guī)模。瘦西湖新天地擁有地段、規(guī)模等優(yōu)勢，對本工程威脅很大。60雅格詩丹都彭登喜路勞力士\雷達表營業(yè)面積30平米30平米30平米15平米年營業(yè)額180萬240萬150萬540萬代理模式華東區(qū)域代理商場直營商場直營商場直營租金32萬61揚州YangZhou潛在案例：已售案例：瘦西湖新天地·西湖御景名都華庭新能源棲月苑在售案例：海德公園淮左郡莊園陽光水岸典藏園二期·御園九溪玫瑰園蜀景花園水榭華庭南浦花園桃源人家玫瑰香榭京華城中城金湖灣墅園附件：揚州樓盤信息62海德公園::物業(yè)位置：邗江北路海德公園物業(yè)類型：單體、聯(lián)排、疊加別墅、多層工程規(guī)模：占地面積21萬平米，總建筑面積約19萬平米，規(guī)劃總戶數800余戶。容積率：0.91戶型售價：疊加面積188-229平米，單體別墅面積330-400平米。均價7000元/平米，單體別墅總價230-280萬，疊加別墅總價100萬左右。主要特點：揚州老牌高檔樓盤，工程地處揚州城西地帶，周邊生活設施完善。內部有600米英倫風情商街及豪華會所度假中心，園區(qū)內幼兒園等初級教育體系完善。單體別墅承襲英式別墅風格，疊加別墅采用入口樓梯獨立布局，保證上下兩戶業(yè)主生活的私密性。整體建筑風格大氣，大開間結合多露臺多窗臺的設置，品質感較強。周邊配套：準五星酒店、廣潤發(fā)超市、農貿市場、來鶴臺廣場、邗江中學等。去化分析：聯(lián)排別墅05年前已售罄。05年3月東庭溪院開盤，推出34套疊加，當日銷售60%，目前僅余一套。05年5月含翠園開盤，推出33套單體別墅，開盤前已預訂40%。目前僅余4套在售?？腿悍治觯汗こ淘谙M群中口碑較好，廣受高端消費者追捧，目前客群主要為高收入的私營業(yè)主和政府公務員。

63淮左郡莊園::供給案例分析物業(yè)位置：揚瓜路東側,順達路西側物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、多層、小高層工程規(guī)模：占地面積89566平米，建筑面積約88648平米，以明清建筑風格的TownHouse為主，周邊輔以多層、小高層。綠化率大于40%。容積率：0.99(含公寓，估計別墅容積率之間)

戶型售價：聯(lián)排別墅面積在258－441平米之間。成交單價5540元/平米，單套150萬左右。主要特點：建筑獨具中國院落式民居風格，前庭后院設計，設有室內天井和空中花園，采光佳。智能化設施方面，采用獨特的供熱、制冷、24小時供熱水系統(tǒng)－三聯(lián)供系統(tǒng)。周邊配套：工程地處揚州市西南部，遠離市中心，目前比較荒涼。但周邊區(qū)塊規(guī)劃有大型商業(yè)中心，郵政、醫(yī)院、中小學等配套。去化分析：一期05年2月開盤，半年內售罄，二期05年10月開盤，當月成交19套，目前剩余兩套。網上備案已售別墅兩期共129套。客群分析：因工程特色顯著，故客群并非最高端收入人群，但客戶文化層次和修養(yǎng)較高。

64九溪玫瑰園::

65物業(yè)位置：揚州市史可法路與漕河路交匯處物業(yè)類型：疊加別墅、公寓工程規(guī)模：占地面積7萬平米，總建筑面積約13萬平米。共計700多戶住宅。規(guī)劃疊加別墅84套。容積率：1.09綠化率：40%戶型售價：主力面積200平米左右，售價4600－5000元/平米之間。疊加有兩種類型：1樓加2樓一戶，3樓加閣樓一戶。1樓加2樓一戶，3樓4樓加閣樓一戶。主要特點：地段優(yōu)越不可復制，沿漕河風光帶房源非常搶手。銷量在北區(qū)名列前茅。周邊配套：市人民醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療保健機構；有梅嶺小學、梅嶺中學、竹西中學等知名學校；小區(qū)內還設有自己的幼兒園。去化分析：05年10月21日開盤，共6幢180套，開盤兩周銷售63套。本次開出疊加別墅3幢52套，網上備案目前已售16套。客群分析：客群比較理性，看重居住氣氛，需人文和生態(tài)環(huán)境兼?zhèn)?。陽光水?:

66物業(yè)位置：經二路與雙塘路交叉口西北側物業(yè)類型：單體、雙拼別墅工程規(guī)模：占地面積117423平米，建筑面積58800平米容積率：0.52綠化率：37.7%戶型售價：8種戶型，面積250－283平米。一房一價，最低價雙拼3500元/平米，最高價單體別墅5100元/平米，均價4100元/平米，總價單套100萬左右。物業(yè)管理：揚州康樂物業(yè)管理，物管費0.8元/平米/月。05.5配套設施：江陽商貿城、揚州新東方學校、會所。去化分析：04年4月一期開盤，推出60套，銷售率超過80%，05年5月推出二期38套。網上備案目前共有47套在售。蜀景花園::

67物業(yè)位置：文昌西路158號〔原繡品廠處〕物業(yè)類型：單體、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅工程規(guī)模：占地面積9.8萬平米，總建筑面積約6.9萬平米。總戶數298戶，車位450余個，配比1:1.5。容積率：0.68綠化率：54%戶型售價：在售聯(lián)排42套，疊加別墅64套。聯(lián)排面積200平米左右，疊加面積170－190平米。售價4500元/平米左右。配套設施：內部設高檔私家會館、網球場、羽毛球場。周邊幅射廣潤發(fā)超市、邗江中學、國展中心、揚州雙博館等。主要特點：純別墅大型社區(qū)，一期典藏園根本售完，但目前空置率很高，二期改名御園?？腿悍治觯汗こ掏茝V強調尊貴品味，客群定位高端。典藏園二期·御園::

68水榭華庭::

69物業(yè)位置：邗江汊河街辦銀河大道南物業(yè)類型：單體、聯(lián)排別墅、多層、小高層工程規(guī)模：占地面積8.7萬平米，總建面積7.6萬平米，規(guī)劃戶數361戶。別墅總建筑面積約3萬平米，共80余幢。綠化率48.6%。容積率：0.877戶型面積：單體別墅面積295－305平米，總價約135萬左右。聯(lián)排面積250－280平米，總價105萬左右。主要特點：此樓盤是由小高層和別墅構成，其中別墅為單體，兩棟別墅東西相隔1米為一個組合。周邊配套：工程地處揚州市西南部，遠離市中心，目前比較荒涼。周邊為廣陵學院。去化分析：目前推出別墅共34套，其中單體24套，已售13套；排屋10套，已售6套。客群分析：工程特色不明顯，地段偏僻，樓盤周圍幾乎沒有配套，總體品質感較差，但由于價格廉價，也吸引了不少周邊的業(yè)主購置。南浦花園::

70物業(yè)位置：邗江區(qū)賈七路西側物業(yè)類型：Townhouse別墅工程規(guī)模：占地面積5萬平米，一期錦園占地2萬平米，總建筑面積1.8萬平米，規(guī)劃別墅75套，停車位82個，綠化率53%容積率：0.92戶型面積：三層聯(lián)排面積190－210平米，售價70萬。四層聯(lián)排面積230－260平米，售價84萬。均價3700－3800元/平米。主要特點：中式建筑風格Townhouse別墅，分三層和四層的聯(lián)體別墅，停車集中在地下停車位。屋檐有仿古細節(jié)設計。周邊配套：工程遠離老市中心，目前比較荒涼，配套不齊全。去化分析：共開出67套聯(lián)排，35套三層聯(lián)排，32套四層聯(lián)排。目前網上備案41套可售。客群分析：工程具有一定的特色，開盤時價格不高，每套在70-80萬元左右。當時購置人群為政府機關人員，收入較好的企業(yè)管理人員和局部私營業(yè)主。桃源人家::

71京華城中城::

72物業(yè)位置：順達路東側，振興路西側，開發(fā)路南側物業(yè)類型：單體別墅、小高層工程規(guī)模：占地面積15萬平米，建筑面積約18萬平米，總戶數671戶

容積率：1.164綠化率：41.7％戶型面積：單體別墅面積在267平米—305平米之間，獨立別墅的均價為5400元/平方米主要特點：此樓盤以獨立別墅為主，先期宣傳為英倫風格的別墅小區(qū)，現工程接近交付期，目前來看品質感不佳。周邊配套：工程地處揚州市西部，遠離市中心，周邊幅射廣潤發(fā)超市、邗江中學。去化分析：05年5月底開盤，推出單體別墅37套，開盤前已預訂過半。目前網上備案單體別墅共105套，其中已售45套。金湖灣墅園::

73物業(yè)位置：瘦西湖風景區(qū)西大門廣場物業(yè)類型：單體別墅、商鋪工程規(guī)模：占地面積7萬平米，建筑面積商鋪約9萬平米容積率：別墅容積率約0.5左右戶型面積：單體別墅面積在365－518平米之間，主力面積400－450平米。估計單套售價將在500萬左右。主要特點：別墅外立面采用仿古中式院落風格，戶型設計那么比較現代，大開間、短進深，采光佳。商街地處著名景區(qū)瘦西湖西大門，西門將取代南門成為未來瘦西湖景區(qū)主入口，工程經營將以旅游商業(yè)為主，采取全天候經營的方式，力圖打造成揚州首座結合游逛商街與業(yè)種專門大店的娛樂美食購物中心。商街設計成四面臨街的開放式格局，公共空間設有連廊和廣場，以到達吸引和留住顧客的目的。

客群分析：別墅總價較高，客群絕對高端。瘦西湖新天地·西湖御景::

74物業(yè)位置：文昌中路188號物業(yè)類型：小高層、疊加工程規(guī)模：占地面積88408平米，建筑面積160000平米，規(guī)劃總戶數800戶。其中有疊加別墅40余套，另有4萬多平米的商業(yè)建筑。容積率：1.8綠化率：37.6%戶型面積：200平米左右價格：未定，預計2006年上半年開盤，預計單價5000元/平米，單套總價100萬左右周邊配套：解放橋菜場、蘇果評價超市。名都華庭::

75物業(yè)位置：邗江大道與四望亭路交叉口東北側物業(yè)類型：小高層、疊加戶型面積：面積180－240平米。單套價格70~100萬左右。此樓盤全部為疊加物業(yè)和小高層物業(yè)。主要特點：建筑風格及景觀都是以現代風格為主的，排部上為列兵式排部。周邊配套：工程地處揚州市西部，遠離老市區(qū)。但自有商鋪量較大，并且商鋪銷售情況較好。以后可以為社區(qū)提供直接的商業(yè)配套。去化分析：所有的疊加物業(yè)共計186套已于2005年7月前售罄，目前僅剩余兩套。客群分析：工程開發(fā)時較具現代特色，客群并非最高端收入人群。物業(yè)管理：上海上房物業(yè)管理，物管費0.7元/平米/月。玫瑰香榭::

76用地性質：R1C2地塊面積：86757平米容積率：≤0.5建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米綠地率：≥40%用地性質：C1C2地塊面積：32407平米容積率：≤0.6建筑密度：≤25%建筑限高：≤10米綠地率：≥25%用地性質：C2地塊面積：24128平米容積率：≤0.3建筑密度：≤20%建筑限高：≤7米綠地率：≥60%R1：一類居住用地C1：商務辦公用地C2：商務金融效勞用地附件：地塊詳細參數77萊茵達揚州瘦西湖工程市場研究報告(定位局部)LaiYinDaYangZhouXiangMuShiChangYanJiuBaoGao戴德梁行·泛城〔中國〕綜合住宅效勞揚州工程組謹呈2005年1月24日78工程操作思路全做住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅辦公、酒店商業(yè)住宅辦公、酒店79工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei

客群定位產品定位價格定位形象定位80A地塊SWOT分析優(yōu)勢Strengh

毗鄰瘦西湖景區(qū)，自然景觀資源得天獨厚。周邊古跡較多，人文景觀資源豐富。開發(fā)商在當地知名度和美譽度較高。地塊風水較好。劣勢Weakness景觀帶較短，地塊規(guī)劃指標嚴格。周邊人文景點對本工程建筑風格有影響。土地本錢較高。威脅Threat德豪西湖御景工程和江揚瘦西湖西苑工程可能會分流一局部本工程客群。81客群定位市場上存在的主要客群初次購房者－居住需求未被滿足的群體多次購房者－需要改善居住條件的群體長期投資者－以不動產作為投資形式的群體投機者－在樓市形勢大好的時期從事房產投機的群體本工程提供的居住產品是什么？別墅居住物業(yè)的終極形態(tài)稀缺的自然資源稀缺的人文資源高品質的產品占有意味著升值潛力巨大82目標客群特征綜述83客群特征詳述目標客群自主型消費者大局部為社會頂尖人物，一小局部為社會精英市面上的產品無法滿足其對生活品質的追求有屢次換房經歷將住房看做身份的象征，有一定的虛榮心色彩主要來自揚州當地，不排除一局部有揚州地源的外地人士84工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客戶定位

產品定位價格定位形象定位85建筑設計－規(guī)劃篇泛城建議：地塊景觀帶較短，不具備全部做單體豪宅的條件，且如果做純單體別墅，樓面地價將會更高，故建議采取

局部單體別墅，局部聯(lián)排的產品組合。具體：在近湖地塊沿景觀帶布置一些單體別墅，遠湖地塊布置聯(lián)排別墅。

產品組合容積率樓板價格(元/平米)總價資金回流速度純單體別墅0.35750高慢單體＋聯(lián)排0.53450低快86200250300350400450500550面積區(qū)間海德公園九溪玫瑰園蜀景花園水榭華庭南浦花園金湖灣墅園西湖御景228-350250-283300295-305267-305365-518330-400單體別墅面積區(qū)間分析87200250300350400450500550面積區(qū)間海德公園九溪玫瑰園蜀景花園水榭華庭南浦花園金湖灣墅園西湖御景330-400228-350250-283300295-305267-305365-518250－400單體別墅面積區(qū)間分析88淮佐郡莊園典藏園御園桃源人家水榭華庭南浦花園京華城中城聯(lián)排別墅面積區(qū)間分析200250300350400450500550面積區(qū)間258-441200230250-280190-26030089200250300350400450500550面積區(qū)間淮佐郡莊園典藏園御園桃源人家水榭華庭南浦花園京華城中城258-441200230250-280190-260300聯(lián)排別墅面積區(qū)間分析190－26090面積區(qū)間定位單體別墅面積區(qū)間：280-400平米，35%聯(lián)排別墅面積區(qū)間：190-250平米，65%91消費者理想的別墅層高調查顯示，55%的消費者希望別墅的高度為地上三層，其他接近45%的人那么偏愛地上兩層的別墅。泛城建議：單體別墅為地上兩層，方便業(yè)主上下樓梯，體力損耗最少。聯(lián)排別墅為地上三層，從規(guī)劃上看形成西高東低之格局。

別墅層高定位92建筑本體－風格篇工程地塊東臨國家級風景區(qū)瘦西湖，北靠“淮東第一勝境〞大明寺，自然景觀、人文景觀資源得天獨厚，也正是因為地塊位置的特殊性，決定了建筑本體的風格不能和周邊建筑產生太大的差異。市場調查顯示，61.9％的揚州人喜歡現代風格的別墅，購置力分析也說明，喜歡現代風格的消費者更有購置力。泛城建議：本項目建筑單體應該在與周邊建筑風格協(xié)調的前提下，盡量迎合市場需求。創(chuàng)造出富于中國傳統(tǒng)風格的現代建筑。借鑒案例：萬科·第五園

939495建筑本體－戶型篇泛城建議：別墅的戶型設計應該進一步創(chuàng)新，更加注重室內功能的細化，注重戶型設計的靈活性與高適用性，

注重室內、室外空間的結合。具體：

增加陽光室、茶室、家庭影院、酒窖、臺球室等特色功能房，進一步提高居住品質。

在設計戶型和空間分配上盡可能保持靈活，易于拆分和重組，具備高適應性，給業(yè)主自行設計裝修留有足夠余地。

兼顧室內與室外，更多地考慮入戶花園、陽臺、賞景露臺、迎賓步道等灰色空間。滿足業(yè)主親近自然，享受田園

式生活的需求。甚至可以考慮在近水的獨棟別墅中設計入戶水系。

96家庭影院自然采光多功能廳（可作視聽室、酒吧、會客交流室空間，或個人工作空間）獨立設備間（中央空調、鍋爐）樓梯設計位置隱蔽性強，不占用過多室內空間總體評價：地下室完整實用，作為輔助功能可滿足傭人生活、工作與主人待客、交誼等生活需要。

97專屬私家親水碼頭凹庭院水景訪客停車區(qū)竹蘆景觀區(qū)內的迎賓步道

庭院內步道陽光廳98超大豪華主臥，帶步入式衣帽間觀景陽臺書房為主臥獨享家庭廳項目名：運河岸上的院子總建筑面積：499.94地上面積：397.5999建筑本體－細節(jié)篇外立面材質：白色涂料難以長期保持建筑外立面的美觀，且過度的白色會令社區(qū)內部缺乏生氣，就像淮佐郡，冷、靜。建議外立面采取青磚加涂料的組合來共同表現中式建筑風格。

100建筑本體－細節(jié)篇消費者對主臥和客廳的滿意度調查顯示，35%的消費者對目前居所的主臥和客廳的設計不滿，其中有24%的人明確表示不滿的原因在于覺得主臥和客廳太小。

101建筑本體－細節(jié)篇客廳設計：處于每戶平面的主導位置，面積不小于25平方米，開間不小于4米，格局方正。超大雙層中空玻璃窗，客廳沒有多余的門和走道等冗雜的設計，每一處空間都盡可能被充份利用。開闊的開間與2.95米以上的室內凈高相輔相承，使客廳對外接待訪客足以表達主人的大氣。

102建筑本體－細節(jié)篇臥室設計：主臥的設計尺度，遵循國際化的通用設計模塊，其位置在整套房屋最私密的地方，由休息區(qū)、更衣及化裝區(qū)和盥洗區(qū)組成，既相互聯(lián)系又相互獨立，結合超大玻璃景觀窗，使得室內陽光充足。更可考慮書房與主臥的結合，使得書房為主臥獨享，更顯尊貴。調查顯示，臥室個數以四個為宜。

103建筑本體－細節(jié)篇

對餐廳位置的專項調查結果為，接近三分之一的消費者希望別墅的餐廳與庭院相連。消費者理想的餐廳位置消費者理想的廚房

47%的消費者喜歡與餐廳相連的開放式廚房，有19%的人選擇了花園式廚房，可以看出越來越多的客戶認同未來家居生活的中心將會轉向廚房。104建筑本體－細節(jié)篇

餐廳設計：餐廳與廚房相連，形成開放式格局。通過大面積玻璃或觀景露臺實現與庭院的相連，使得業(yè)主用餐的同時能夠欣賞院內景色。105建筑本體－細節(jié)篇

廚房設計：廚房的空間布局關鍵是“三角形操作地帶〞的問題，即冰箱、水槽和爐灶之間的組合關系，盡量符合人體工程學的科學原理，使消費者在廚房中也能享受到舒適和便捷。“L〞型廚房，三角形操作地帶的三條邊之和不能超過7米；“U〞型廚房，其三角邊之和最低不能少于4.4米。106建筑本體－細節(jié)篇消費者偏愛的庭院

對庭院的調查結果為，56%的消費者喜愛開放式的前院，另有30%左右的客戶選擇了內院。而選擇后院的客戶最少。泛城建議：傳統(tǒng)中式住宅講究前庭后院，結合消費者需求，泛城認為應該合理分配室外空間，前后院和內院相結合，最大程度上滿足客戶對別墅家居生活的田園式需求。107建筑本體－細節(jié)篇108產品設計－景觀篇泛城建議：景觀設計應首先注重建筑本身與原生地貌的結合，但鑒于地塊原生景觀帶較短，故園區(qū)內部應主要靠人工造景，遵循精致、生態(tài)、可親近等原那么。造景風格以中式園林風格為主，結合揚州當地文化，適當參加多元化元素，形成園區(qū)獨有的景觀風格。

具體：在社區(qū)規(guī)劃布局上，應采用人車分流系統(tǒng)設計，保證社區(qū)環(huán)境的完整性與園林性；社區(qū)景觀的塑造上，著重于綠化景觀、水系景觀、小品景觀、社區(qū)入口等方面。

109產品設計－景觀篇綠化景觀：將小區(qū)內部設計建設成一個純步行、園林式的綠色環(huán)境，采用梯度型綠化結構設計。園林設計主打保健型概念，即種植保健型植物為主，如香樟、杏樹、三角楓、蚊母等對人體有益的樹種，從而向業(yè)主提供自然、建筑和人和諧統(tǒng)一健康生態(tài)居住環(huán)境。

110產品設計－景觀篇

建筑單體功能綠化：別墅前后庭院的綠化與迎賓步道相結合，內院以植物點綴與休閑步道結合，使業(yè)主從未進家門開始就享受田園生活。111產品設計－景觀篇

水系景觀：大型主題水景的締造與景觀帶結合，鄰景觀帶的單體別墅可以考慮引入水系形成私家水景，提高居住品質。社區(qū)水系的景觀設定上，應適當參加動態(tài)的水景元素，因為流動的水為整體園林景觀帶來生氣，添加韻味。同時在設計中注重水系的變化，有迭水、循環(huán)水景、水景小品、親水休閑步道等，使靈性的水與建筑融合，水與人親近。112產品設計－景觀篇

小品景觀：在社區(qū)景觀規(guī)劃上，同時設當參加建筑小品、兒童游樂設施等，使未來業(yè)主能更貼近的融入社區(qū)園林中，充分享受人與自然、綠地、水景的和諧生活。113產品設計－景觀篇社區(qū)入口：一個社區(qū)的入口，將直接影響社區(qū)品質與市場形象，因此建議本工程的社區(qū)入口應充分顯示本社區(qū)大氣、高貴的品質，可以運用具有古典韻味的水景，柱廊，石材等元素，來顯示高檔社區(qū)的形象，并起到震撼市場的作用，同時結合常綠樹木，經過修剪，形成阻擋型的綠墻、綠廊等，以到達引導的作用，但同時又保證社區(qū)私密性。

114外窗系統(tǒng)：泛城建議：滿足觀景、減噪、節(jié)能、保證空氣流通等要求。具體：配置Low-E〔低輻射鍍膜玻璃〕中空玻璃，因為其漆鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠紅外線高反射的特性，使其與普通玻璃及傳統(tǒng)的建筑用鍍膜玻璃相比，具有優(yōu)異的熱性能、良好的光學性能的明顯優(yōu)勢；產品設計－建材配置篇

115太陽能量室外環(huán)境透射太陽能量室內環(huán)境室內冷熱能量6mm+12mm+6mmLow-E中空玻璃產品設計－建材配置篇阻隔熱輻射：Low-E玻璃的外表輻射率在0.25以下，能將80%以上的遠紅外熱輻射反射回去。保溫節(jié)能：相比于相同組合的普通浮法玻璃的K值〔熱傳導系數〕，均可以降低三分之一左右。減噪隔音：中空玻璃的獨特結構可使室內噪音從RW-86分貝降低為室內RW-45分貝，單層玻璃那么無此明顯效能。防結霜：中空玻璃的濕氣滲透很低，在冬季室外溫差較大的環(huán)境下，使用中空玻璃門窗卻沒有結霜現象，從而可提供舒適的室內環(huán)境。

116產品設計－建材配置篇外墻保溫：泛城建議：滿選擇EPS薄抹灰外墻外保溫體系，創(chuàng)造環(huán)保節(jié)能的居家生活。具體：外墻外保溫體系的構成：1.基層；4.增強抹面膠漿605；2.高強度單組分605粘膠；5.玻璃纖維網格布；3.膨脹聚苯板，阻燃；6.飾面裝飾層。

117產品設計－建材配置篇外墻外保溫體系的優(yōu)點:1.節(jié)能環(huán)保,降低能源消耗和二氧化碳對大氣層的排放量2.提高居住的舒適度3.保護主體結構,延長建筑物的使用壽命4.保持室溫的穩(wěn)定5.提高墻體的防水和氣密性6.可消除熱橋7.改善室內熱環(huán)境8.增加房屋的使用面積9.便于舊房改造

118產品設計－建材配置篇

119產品設計－建材配置篇120產品設計－建材配置篇能源供給：泛城建議：利用生態(tài)環(huán)保的方式，解決社區(qū)的能源供給。具體：通過家庭中央凈水器向住戶提供分質供水；社區(qū)公共局部照明系統(tǒng)太陽能利用。

121產品設計－建材配置篇

太陽能草坪燈照明

太陽能路燈照明

122產品設計－物業(yè)管理篇泛城建議：物業(yè)管理已經成為客戶衡量社區(qū)層次與品質重要的標志之一，因此本工程首先應該推存國際先進的效勞理念，將先進的效勞理念融入效勞內容，提升社區(qū)的整體品質。具體：國際先進的PREMIER的效勞理念：P：PROACTIVE〔主動〕

主動為客人效勞。R：RESPONSIVE〔負責〕即時為客戶提供效勞，滿足客戶要求。E：EFFECTIVE〔有效〕以客為先，在最短的時間內完成客戶交辦的工作。M：METICULOUS〔仔細〕用心去管理。I：INFORMATIVE〔資訊性〕員工不斷學習新的知識，通過各種有效途徑去掌握及了解客戶的需求并不斷提升自身的優(yōu)質效勞。E：ELEGANT〔優(yōu)雅儀容〕具備誠懇、親切、熱情及專業(yè)的儀容與效勞態(tài)度。R：RESOURCEFUL〔互助〕以客為先，員工之間互相幫助，相互交流，相互提攜.。

123產品設計－物管效勞內容篇泛城建議：在國際先進效勞理念的指導下，在完成日常管理與經營效勞的根底上，重點通過特色的延伸服務、與增值效勞來表達工程的品質感。具體：日常管理與經營效勞；延伸有償效勞——隨機應至的管家方案；配套及增值效勞。

124產品設計－物管效勞內容篇日常管理：物業(yè)交付的通知，交付手續(xù)的辦理和物業(yè)權屬的登記；擬定各項規(guī)章制度并加以貫徹執(zhí)行；社區(qū)平安保衛(wèi)；24小時巡更；社區(qū)綠化管理；社區(qū)保潔效勞；物業(yè)的維護保養(yǎng)；創(chuàng)造社區(qū)文化；物業(yè)管理費用的收取、保管、使用、定期公布收支情況。經營效勞：社區(qū)內商業(yè)網點的經營管理；社區(qū)文化娛樂、運動休閑和醫(yī)療保健場館的經營管理；物業(yè)裝修的設計和施工效勞；物業(yè)的中介/代理效勞；物業(yè)代辦和代理；面向社區(qū)居民的家政效勞、商務效勞和法律效勞。

125產品設計－物管效勞內容篇全方位的延伸效勞——隨心所至的管家方案，標準物業(yè)管理中深化出一系列延伸效勞，全方位打理業(yè)主的日常生活。先生效勞：專用會議室會務效勞，商務接待，全方位商務代辦；太太效勞：專業(yè)教練形體塑造課程，美容護理，后續(xù)教育，家政保潔；老人效勞：知識充電，康體娛樂，家庭保健，托老照顧；孩子效勞：家教助讀，接送看管，托幼照顧。

126產品設計－物管效勞內容篇增值效勞：社區(qū)植物認養(yǎng)：給大人和小孩以體會大自然、認識大自然的時機，在每種植物上掛上名片：名稱、科目、樹齡、習性、種植方法、認養(yǎng)人等。定期業(yè)主健康檢查：為小區(qū)登記居民提供每年1次的身體檢查，可定點于市立醫(yī)院，進行常規(guī)工程的檢查。社區(qū)節(jié)日：固定在每年的某個時候為“社區(qū)節(jié)〞，節(jié)日時間可以延續(xù)一周，每次活動確定不同的主題，也可以請一些社會名流參與，讓業(yè)主之間有更多的交流，也讓業(yè)主本身有更多的展現自我的時機。

127工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客戶定位產品定位

價格定位形象定位128單體別墅價格定位項目銷售均價品牌因素地段因素配套因素品質因素時間因素系數修正價格權重加權價格西湖御景1000011.111.20.9510972.540%12245瘦西湖西苑1000011.111.20.9510972.540%海德公園700011.151.11.10.98766.4514%九溪玫瑰園470011.51.21.10.98375.43%蜀景花園51001.21.51.21.20.911897.283%金湖灣墅園54001.21.51.21.20.912597.123%泛城營銷效勞增值因素＋10%=13500129單體別墅價格定位單價：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公園九溪玫瑰園蜀景花園金湖灣墅園本項目均價13500元/平米均價10000元/平米均價10000元/平米均價7000元/平米均價4700元/平米均價5100元/平米均價5400元/平米130單體別墅價格定位單價：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公園九溪玫瑰園蜀景花園金湖灣墅園本項目均價10000元/平米均價10000元/平米均價7000元/平米均價4700元/平米均價5100元/平米均價5400元/平米2000－7000元/平米產品的差異值營銷的附加值均價13500元/平米131聯(lián)排別墅價格定位項目銷售均價品牌因素地段因素配套因素品質因素時間因素系數修正價格權重加權加價淮佐郡莊園55401.051.51.51.10.811517.6615%7791典藏園御園45001.11.31.31.20.88030.8820%桃源人家35001.11.21.21.20.85322.2415%水榭華庭61001.11.21.21.20.89275.90420%南浦花園40001.11.21.21.20.86082.5615%京華城中城430011.21.21.20.85944.3215%泛城營銷效勞增值因素＋10%=8600132聯(lián)排別墅價格定位單價：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡莊園典藏園御園桃源人家水榭華庭南浦花園京華城中城本項目均價8600元/平米均價5540元/平米均價4500元/平米均價3500元/平米均價6100元/平米均價4000元/平米均價4300元/平米133聯(lián)排別墅價格定位單價：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡莊園典藏園御園桃源人家水榭華庭南浦花園京華城中城本項目均價8600元/平米均價5540元/平米均價4500元/平米均價3500元/平米均價6100元/平米均價4000元/平米均價4300元/平米2500－5000元/平米產品的差異值營銷的附加值134單體別墅總價比較單價：元/平方米50006000700080009000100001100012000西湖御景瘦西湖西苑海德公園九溪玫瑰園蜀景花園金湖灣墅園本項目總價：萬元500400300200100135聯(lián)排別墅總價比較單價：元/平方米3000400050006000700080009000淮佐郡莊園典藏園御園桃源人家水榭華庭南浦花園京華城中城本項目總價：萬元300250200150100136競爭力分析揚州市場目前的單體別墅總價在100萬到300萬之間，但這些工程都處于配套不成熟區(qū)塊，與本工程沒有真正的可比性，更不可能構成直接競爭。而本工程真正的兩個主要競爭對手西湖御景和瘦西湖西苑都采取跳空市場的策略，總價在500萬左右，市場反響不確定。顯而易見，本工程單體別墅總價定在300萬至450萬之間，價格上具有很強的市場競爭力，在此前提下，進一步提高產品品質，令消費者感到物超所值，產生良性循環(huán)，那么可以到達經濟效益和社會效益的雙贏。目前市場上聯(lián)排別墅的總價在80萬到240萬之間，然因所處區(qū)域的差異，與本工程也沒有真正意義上的可比性，本工程填補了市場的這一空白，聯(lián)排別墅定價在160萬－215萬之間，總價上根本占據了高端市場，加之產品品質的高標準嚴要求塑造，完全可以打造揚州市場上最高檔的聯(lián)排別墅。137工程住宅局部定位XiangMuZhuZhaiBaoGaoDingWei客戶定位產品定位價格定位

形象定位138形象定位－思路產品定位：富有中國傳統(tǒng)風格的現代建筑居住品質的細節(jié)典范價格定位：單體別墅單價13500元/平米聯(lián)排別墅單價8600元/平米形象定位：揚州城市型別墅的第一典范139揚州城市型別墅的第一典范實現渠道印象導入滿足心理體會價值深入了解現場感受瘦西湖邊的高檔別墅形象定位－實現渠道中式風格的現代建筑居住品質的細節(jié)典范完美生活的最佳載體城市別墅的第一典范140工程商業(yè)局部定位(C地塊)XiangMuShangYeBaoGaoDingWei

可行性分析客群定位市場定位商戶組合建議形象風格定位141C地塊SWOT分析時機Opportunity瘦西湖景區(qū)北門周邊缺少中高檔的餐飲配套及商業(yè)設施。景區(qū)附近旅游紀念品門店非常不標準，檔次低?？拷S揚區(qū)政府，并面向江陽開發(fā)區(qū)，商務客市場有需求支撐。景觀較好，適合作高檔的景觀酒店。優(yōu)勢Strengh

毗鄰瘦西湖景區(qū)，有稀缺的自然景觀資源。周邊古跡較多，人文景觀資源豐富。開發(fā)商在當地知名度和美譽度較高。地塊建筑密度不高，停車不是問題。劣勢Weakness地塊所處的位置較缺乏商業(yè)氣氛。地處主干道末端，較難聚集大量的人流，較難形成濃厚的商業(yè)氣氛。體量不大，規(guī)模有限，很難支撐普通中高檔商業(yè)。高詠樓將在此地塊重建，對地塊建筑風格有較大限制和影響。威脅Threat德豪·瘦西湖新天地9萬方商業(yè)工程體量大，位置優(yōu)越〔為未來瘦西湖景區(qū)主入口〕，交通便利，準備經營大規(guī)模的旅游商業(yè)。毗鄰揚州金陵西湖山莊〔三星級酒店，目前在裝修，準備升五星級酒店〕。142C地塊產品種類分析C地塊商業(yè)賓館高檔商業(yè)中高檔商業(yè)低檔商業(yè)超五星級酒店四、五星級酒店三星級以下酒店地塊所處位置非商業(yè)區(qū)，缺乏商業(yè)氣氛。目前揚州的消費者購置中高檔商品習慣到金鷹國際廣場、時代商場等地。要和金鷹國際廣場、時代商場等商場競爭，需要一個較長的開展和培育時間。在未來競爭對手方面，毗鄰工程的瘦西湖西大門德豪·瘦西湖新天地，有9萬平方米的商業(yè)體量，而且位置優(yōu)越，交通便利〔為未來瘦西湖景區(qū)主入口〕，與本工程形成較強勢和直接的競爭。故本工程作中高檔商業(yè)有相當大的風險和難度。降低整個物業(yè)的檔次和等級，并且?guī)磬须s的人流，影響環(huán)境，故不建議。前期投入高，資金回收周期長。酒店管理要求高；并需要委托專業(yè)的酒店管理公司加盟和合作。揚州目前沒有超五星級的酒店，有需求無供給。前期投入較高，資金回收周期較長。酒店管理要求高；并需要委托專業(yè)的酒店管理公司加盟和合作。揚州的四、五星級酒店需求旺盛，前景看好。降低整個物業(yè)的檔次和等級，影響物業(yè)形象、環(huán)境，故不建議。143初步結論：

通過對C地塊的分析，和商業(yè)酒店類產品的逐項解析，泛城初步認為C地塊適合作高端的商業(yè)物業(yè)。下面重點分析C地塊作高端的商業(yè)物業(yè)的可行性。144C地塊作高檔商業(yè)可行性分析環(huán)境、位置分析市場供給分析消費者購物習慣分析消費者對高檔商品的消費能力分析外來高消費能力的消費者分析本工程的性價比分析145C地塊作高檔商業(yè)可行性分析－環(huán)境、位置優(yōu)勢：

毗鄰瘦西湖景區(qū)，有稀缺的自然景觀資源。周邊古跡較多，人文景觀資源豐富。毗鄰高檔住宅小區(qū)。地處主干道末端，交通便利，適合自駕車前來。而建筑密度不高，停車不是問題。建筑體量較小，規(guī)模不大。適合走精品/高檔路線。劣勢：

不在商業(yè)中心區(qū)域，缺乏商業(yè)氣氛。交通工具的選擇少，公交線路缺乏。泛城觀點：

地塊景觀好、環(huán)境清凈，適合作高檔的商場。道路、停車便利。適合自駕車前來購物。體量不大，購物環(huán)境可以做的舒適、精致。146揚州市場上目前還沒有特別聚集的商業(yè)中心和商圈。整個城市的商業(yè)氣氛都不是很濃厚，商業(yè)開展比較滯后。主要商家金鷹國際廣場、時代廣場、廣潤發(fā)、萬家福、百盛百貨等，除了金鷹國際廣場以中高檔定位外，其他的均為中檔和中低檔定位。揚州目前還沒有折扣店等先進業(yè)態(tài)，也沒有名品店等高檔商業(yè)物業(yè)。整個城市的消費結構單一。揚州的消費者要購置高檔商品時，只能選擇金鷹國際廣場。少局部的需求通過去上海、南京等大型城市得到了滿足，另有一大局部需求被壓抑。泛城觀點：揚州城市商業(yè)開展滯后，消費結構單一。揚州缺乏高端商品的購置場所，高檔商業(yè)物業(yè)存在著市場空白。C地塊作高檔商業(yè)可行性分析－市場供給分析147揚州商業(yè)現狀瘦西湖新天地商業(yè)業(yè)態(tài)：效勞、禮品、餐飲、娛樂商場定位：中檔消費目的：單一目的比較購置或單一目的反復購置。商業(yè)輻射范圍：步行5～20分鐘，車程10～20分鐘。優(yōu)勢：1、體量較大。2、業(yè)態(tài)較為豐富。3、交通更為便利。劣勢：1、周邊人口相對稀疏，難以支撐這么大的體量。2、由于地理位置的限制，不在商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)氣氛較差。3、由于定位中檔，直接的競爭對手為金鷹國際、時代廣場等，瘦西湖新天地不具備優(yōu)勢，經營有一定困難。瘦西湖新天地148商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝、手表、化裝品、家電等品牌服裝：雅格詩丹、都彭、登喜路、勞力士、雷達、杰菲、蜜雪兒、愷撒、H2O、OLAY、周大福等。商品檔次：中檔、中高檔消費目的：單一目的性購置和單一目的反復購置。商業(yè)輻射范圍：步行5～20分鐘，車程10～40分鐘。優(yōu)勢：1、商場體量較大，商品種類齊全。2、口碑較好，揚州的消費者在購置中檔、中高檔商品時的首選。3、商場形象較好，消費者覺得購物環(huán)境比較舒適，對商品的質量也比較放心。劣勢：1、缺乏高端、高檔的商品。2、不能滿足更高端的消費需求。

服裝、手表揚州商業(yè)現狀金鷹國際廣場149位置：位于四望亭路與揚子江路北交接口。商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、家庭用品、餐飲、娛樂、家電等商品檔次：中檔、中低檔、低檔消費目的：禮品、家庭耐用品類產品單一目的比較購置，其他商品多為單一目的反復購置。商業(yè)輻射范圍：以居住在附近的居民為主，步行距離為5～20分鐘，車程10～20分鐘。優(yōu)勢：劣勢：沃爾瑪超市揚州商業(yè)現狀商業(yè)中心商業(yè)體量較大，商品的種類較多。沃爾瑪超市能帶來大量的人流。購物環(huán)境不夠舒適、嘈雜。商場的檔次較低。150瘦西湖周邊商業(yè)現狀151通過調查問卷和對客戶的深度訪談，了解到：揚州的消費者消費觀念比較的落后和保守，需要一定的時間來引導；揚州消費者對高檔商品的接受程度較高；據對金鷹國際商場里的局部品牌的月營業(yè)額的調查如下：揚州的消費者一般都在揚州市內完成消費，較少特意去上海、南京等城市購物的習慣。泛城觀點：揚州消費者集中在揚州市消費，本工程應該努力的滿足顧客的購物需求，并引導消費者的消費習慣。C地塊作高檔商業(yè)可行性分析－消費者購物習慣分析152泛城觀點：

揚州有一定數量的經濟實力雄厚的家庭，他們具有很高的消費能力。私營業(yè)主的數量在持續(xù)的增加。國內、境外的旅游人口在增加，對高檔商品也有一定的需求。揚州市民的人均消費能力在提高。2004年底揚州市區(qū)居民存款余額達2,068,901萬元，人均銀行儲蓄到達18,172元，以此推算，揚州市區(qū)有9108人的存款額到達116.3萬元,約有3,140戶,家庭存款在337.27萬元〔并不包括其他不動產、有價債券等〕。這局部的消費者具有強勁的消費能力。揚州市民近幾年來自主創(chuàng)業(yè)熱情高漲，經營規(guī)模和開展速度較快，造就了一大批的開展前景較好、經濟實力雄厚的私營業(yè)主。這局部的私營業(yè)主同樣具有很高的消費能力。揚州的旅游也開展加快，2004年接待國內旅游者903.5萬人次，增長24.6％；接待入境旅游者18.8萬人次，增長45.7％；旅游者對高檔商品也有一定的需求。而本工程毗鄰瘦西湖景區(qū)，具有天然的地理優(yōu)勢。從1985年—2004年,揚州家庭人數呈減少態(tài)勢.以三口之家的家庭為主,兩口之家也在悄然增加。家庭的人均消費能力提高。C地塊作高檔商業(yè)可行性分析－對高檔商品的消費能力153泛城觀點：

企業(yè)中的中高層管理人員