我國(guó)房產(chǎn)稅問(wèn)題研究

財(cái)政理論與政策研究課程論文第4頁(yè)共11頁(yè)我國(guó)房產(chǎn)稅問(wèn)題研究摘要：我國(guó)的房產(chǎn)稅收法律制度是隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革而形成的。由于整個(gè)稅收法律制度改革的落后，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不相適應(yīng)。本文首先對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行概念界定及理論介紹，接著對(duì)當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題進(jìn)行分析，并以探索適合我國(guó)國(guó)情的改革模式為目標(biāo)，通過(guò)分析各國(guó)房產(chǎn)稅制度，為我國(guó)成功進(jìn)行房產(chǎn)稅改革、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展提供可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。關(guān)鍵字：房產(chǎn)稅改革；保有稅收；稅制引言改革開(kāi)發(fā)以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種形式的建筑物層出不窮，它們的所有權(quán)、盈利形式以及納稅情況都和我國(guó)以往的房產(chǎn)稅的相關(guān)法律制度不相適應(yīng)。尤其是最近幾年房?jī)r(jià)的不斷攀高，從不引人注目的房產(chǎn)稅，也悄然成為了中國(guó)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其在上海、重慶相繼成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)之后，更是引起了眾多專(zhuān)家學(xué)者和普通民眾的廣泛討論?？偠灾?，現(xiàn)代的房產(chǎn)稅要求的功能是平抑房?jī)r(jià)、使土地財(cái)政誘惑力降低，減少土地成本、加快建設(shè)保障性住房，增加市場(chǎng)供給等。一、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的概念及起源（一）房產(chǎn)稅的概念我國(guó)設(shè)立的房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收中的一個(gè)保有環(huán)節(jié)稅種，以房屋為征稅對(duì)象，以房屋價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅具有以下特點(diǎn)：1.征收的對(duì)象僅僅是房屋；2.征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性房屋；3.在征稅方法上，按照房屋的經(jīng)營(yíng)方式區(qū)別征稅，自用經(jīng)營(yíng)性房屋按計(jì)稅余值征收，即使用房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；對(duì)于出租、出典的房屋則按租金收入計(jì)征稅款，稅率為12%。（二）我國(guó)房產(chǎn)稅的起源我國(guó)房產(chǎn)稅的征收歷史可以追溯到上世紀(jì)50年代。1950年，新中國(guó)剛建立不久，根據(jù)國(guó)情的需要，國(guó)家為了統(tǒng)一全國(guó)稅政，加強(qiáng)稅收工作，減少財(cái)政赤字，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院就發(fā)布了《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，其中就將房產(chǎn)稅列為最早開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年，因?yàn)椤白髢A”的錯(cuò)誤思想影響，認(rèn)為隨著進(jìn)一步擴(kuò)大的國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)和進(jìn)一步縮小的非社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)，我國(guó)稅收除了在積累國(guó)家資金方面仍起到了重要作用以外，在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方面的作用已較前大為減弱，因此國(guó)家要繼續(xù)簡(jiǎn)化稅制，而此次稅制改革中關(guān)于房產(chǎn)稅的改革內(nèi)容是把對(duì)國(guó)家經(jīng)營(yíng)的和各個(gè)集體經(jīng)營(yíng)的企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中，保留稅種只對(duì)國(guó)內(nèi)的個(gè)人和國(guó)外的個(gè)人、企業(yè)征收。1984年我國(guó)工商稅又進(jìn)行改革，國(guó)家決定恢復(fù)征收集體企業(yè)和國(guó)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)稅，將原來(lái)的房地產(chǎn)稅劃分為兩個(gè)稅種，分別是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并于1986年10月1日起施行，條例規(guī)定適用于中國(guó)單位和個(gè)人。這部條例需要注意的是，對(duì)我國(guó)個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房屋不征房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)，頒布房產(chǎn)稅暫行條例的期間，正好是我國(guó)還沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行改革，人們一般住的是單位分的的福利房，個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)住房的情況幾乎沒(méi)有，人們能夠獲得的收入也有限，所以，對(duì)個(gè)人自住房不征納房產(chǎn)稅。對(duì)我國(guó)企業(yè)和個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，而對(duì)外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，造成了內(nèi)外兩套稅制的特例局面。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)發(fā)展一直不斷變化，吸引了眾多外商來(lái)華投資，為了適應(yīng)新的市場(chǎng)需求，我國(guó)單獨(dú)對(duì)外商在中國(guó)的投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)在華建立的分公司及外籍個(gè)人征收一些針對(duì)性的稅種。隨著我國(guó)逐步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，以及不斷加深改革開(kāi)放的力度，尤其是在我國(guó)加入WTO以后，這種內(nèi)外兩套稅制已經(jīng)很不利于我國(guó)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這個(gè)大環(huán)境要求的公平、一致的稅收環(huán)境相違背。為了改變這種不利局面，2008年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了第546號(hào)令，要求從2009年1月1日起不在執(zhí)行《城市房在我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度中征稅范圍是比較狹窄的，這是根據(jù)我國(guó)當(dāng)時(shí)的國(guó)情決定的。只針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)這些范圍內(nèi)征稅房產(chǎn)稅，值得注意的是這個(gè)范圍不包括農(nóng)村的房屋。4.計(jì)稅依據(jù)及稅率我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括兩種：一種是從價(jià)計(jì)征，一種是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征是指按照房產(chǎn)余值征稅的。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以稅率計(jì)算繳納。其中房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。例如，暖氣、通風(fēng)等?？鄢壤傻胤饺嗣裾诙惙ㄒ?guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。稅率按年稅率為1.2%計(jì)算。從租計(jì)征是指按照房產(chǎn)租金收入乘以稅率計(jì)算房產(chǎn)稅的繳納額。稅率按年稅率為12%計(jì)算，其中用于居住的，可暫減按4%的稅率。5.稅收優(yōu)惠及免征我國(guó)在80年代施行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，大部分企業(yè)都是國(guó)家所有的，尤其是涉及到民生、資源等大型企業(yè)都是由國(guó)家根據(jù)國(guó)家計(jì)劃開(kāi)辦的。企業(yè)職工們也會(huì)獲得單位分配的福利房，產(chǎn)權(quán)歸單位所有，不歸個(gè)人所有。因此，在征收房產(chǎn)稅的時(shí)候，就會(huì)免征及優(yōu)惠一部分稅收。在我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度中特別規(guī)定了免征納稅主體。第一部分是用于行使國(guó)家公共職能的國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)以及宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。第二部分是指?jìng)€(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。第三部分是指經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)的其他房產(chǎn)。例如，老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、基建工地的工棚、非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。（二）我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題盡管我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度仍在不斷完善，但其存在的弊端已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及居民居住條件的改善。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在以下問(wèn)題：1.保有環(huán)節(jié)缺失大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)保有稅在其房地產(chǎn)總體稅收中占有十分大的比重，另外房地產(chǎn)保有稅具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，能夠有效地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的收入分配及資源配置功能。而我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)極不合理，具體表現(xiàn)為重交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。從稅種數(shù)量上看，交易環(huán)節(jié)稅種多，保有環(huán)節(jié)稅種少，僅僅涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。從稅費(fèi)比重上看，交易環(huán)節(jié)稅占房地產(chǎn)價(jià)格的30%—40%，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕且征收范圍有限。當(dāng)前這種重交易、輕保有的稅制模式一方面增加了住房開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本，提高新建商品房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，嚴(yán)重超出居民住房支付能力的情況下，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的再生產(chǎn)；另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，使得對(duì)房地產(chǎn)的持有成本極小，從而導(dǎo)致投資、投機(jī)者大量持有房產(chǎn)造成大量房產(chǎn)的空置和積壓。2.稅基過(guò)窄稅基是由具體稅種的征稅范圍和課稅對(duì)象決定的。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)稅收是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等地域范圍內(nèi)向經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收，征收范圍不包括農(nóng)村地區(qū)，征收對(duì)象不包括居民擁有的居住性用房，設(shè)置不合理，稅基過(guò)窄，造成房地產(chǎn)稅款的嚴(yán)重流失。3.稅收規(guī)模小房地產(chǎn)稅收的重要功能之一就是為政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入，其直接表現(xiàn)就是房地產(chǎn)稅收入在政府財(cái)政收入所占的比例。而我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅收在總量上和比重上都明顯偏低，不能滿(mǎn)足地方財(cái)政的需要，難以為地方的發(fā)展提供充足的資金來(lái)源，與整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)并不協(xié)調(diào)。4.稅費(fèi)模式不可持續(xù)在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，根據(jù)土地用途的不同，土地使用者需繳納40年到70年的土地出讓金，并且用地者須一次性支付部分稅費(fèi)。這一稅費(fèi)政策導(dǎo)致政府片面追求財(cái)政收入，從而形成了以費(fèi)為主的稅費(fèi)模式。然而這種收入模式是不具有可持續(xù)性的，由于地方政府存在短視行為，一屆地方政府往往一次性收取了今后若干年的土地收益，預(yù)支了多屆政府的收入從而影響了未來(lái)的財(cái)政狀況，為后續(xù)的公共服務(wù)制造了障礙。當(dāng)前，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收所起作用缺失的情況下，除土地出讓金外，地方政府沒(méi)有穩(wěn)定且可觀的財(cái)政收入來(lái)源，這也助長(zhǎng)了地方政府對(duì)“賣(mài)地財(cái)政”的依賴(lài)。5.配套制度不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度及相關(guān)評(píng)稅體系不健全、不完善，損害了房地產(chǎn)稅收的征管?，F(xiàn)行房地產(chǎn)保有稅的計(jì)稅依據(jù)基本是房屋交易價(jià)格和傭金收入，無(wú)法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不能使政府財(cái)政收入從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中受益，從而在很大程度上削弱了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。房地產(chǎn)稅制改革過(guò)程中，改房屋交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)為以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是必然趨勢(shì)，這就要求定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。然而現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員，從數(shù)量到素質(zhì)都很難滿(mǎn)足稅收評(píng)估征管工作的需要。并且，我國(guó)尚無(wú)完善的房地產(chǎn)登記制度，加之權(quán)利人登記意識(shí)薄弱等原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)的信息全面準(zhǔn)確地掌握，也無(wú)法據(jù)此進(jìn)行評(píng)稅、征稅工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收征收工作的行政效率和經(jīng)濟(jì)效率較低。三、國(guó)外房產(chǎn)稅制度的比較及經(jīng)驗(yàn)借鑒（一）國(guó)外房地產(chǎn)稅制情況1.美國(guó)在美國(guó)，人民的房地產(chǎn)稅是比較重的負(fù)擔(dān)，在整個(gè)地方政府的總稅收中就有2/3的稅收是房地產(chǎn)稅，而房地產(chǎn)稅又分別由財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅組成，并有稅務(wù)委員管理會(huì)負(fù)責(zé)管理。這就是美國(guó)不同于別的國(guó)家的稅收制度的特色。美國(guó)的房地產(chǎn)稅是對(duì)土地和房屋合并征收的，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，由地方政府征收。作為財(cái)產(chǎn)稅的組成部分，房地產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，在財(cái)政預(yù)算中的比重約為30%。美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值由地方政府評(píng)估辦公室進(jìn)行評(píng)定，一般將房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值作為該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在美國(guó)，評(píng)估房地產(chǎn)的方法有多種，采用最普遍的是市場(chǎng)交易法，即按過(guò)去數(shù)年內(nèi)相似區(qū)位及用途的房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行估算，這種方法尤其適用于對(duì)住宅的估價(jià)。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)情況的變動(dòng)而變化，因此需要設(shè)定評(píng)估周期，在每一周期進(jìn)行重新評(píng)定。美國(guó)當(dāng)前的評(píng)估周期為一年，由稅務(wù)部門(mén)下設(shè)的評(píng)估辦公室進(jìn)行。在稅率方面，房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅適用相對(duì)較低的稅率，對(duì)于工業(yè)、商業(yè)等用途的房地產(chǎn)則適用較高的稅率。美國(guó)的房地產(chǎn)稅制具有以下三個(gè)特點(diǎn):房地產(chǎn)稅收收入由地方政府所有并使用，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源；在房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，保有環(huán)節(jié)稅收如房地產(chǎn)價(jià)值稅占主體地位，相比而言所得環(huán)節(jié)稅收所占比重反而較輕；房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象主要針對(duì)城市的土地和房屋。2.英國(guó)英國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種主要是地方稅，即由地方政府對(duì)居民住宅（包括自己擁有的住宅和租用的住宅）和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)按房產(chǎn)價(jià)值課征。英國(guó)的房產(chǎn)稅最大的特點(diǎn)是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種占重要地位，其稅收收入可觀，約占全國(guó)稅收總收入的三分之一，這種稅收模式能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，從而達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的效果。3.法國(guó)法國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種較多，其中與個(gè)人房地產(chǎn)相關(guān)的包括居住稅、建筑土地稅、房屋空置稅和財(cái)富稅。居住稅的課稅對(duì)象是居住用房產(chǎn)；由地方政府征收，地方政府可根據(jù)自身的上年度財(cái)政狀況制定稅率；稅基為房產(chǎn)的毛租賃費(fèi)用；納稅人是在測(cè)算時(shí)點(diǎn)（一般為每年的1月1日）實(shí)際占有房產(chǎn)的自然人，低收入者、殘疾人以及60歲以上者免于繳納。建筑土地稅，納稅對(duì)象為所有建筑設(shè)施，包括住宅及其附屬設(shè)施；稅基為年租金凈值，由國(guó)家設(shè)立的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；低收入者、殘疾人及年齡超過(guò)75周歲者免于繳納。房屋空置稅針對(duì)的是空置超過(guò)兩年的住宅；稅率根據(jù)空置年限設(shè)置，年限越長(zhǎng)稅率越高；稅基為毛租賃費(fèi)用，因特殊原因空置的可免征。財(cái)富稅，納稅對(duì)象為包括住宅在內(nèi)的全部個(gè)人財(cái)產(chǎn)；稅率為5‰；個(gè)人擁有的首套住宅擁有20%的減免額度，首套之外的房產(chǎn)按照全額納稅。以上稅種基本上都是針對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收的，且每一稅種都有相應(yīng)的減免標(biāo)準(zhǔn)，能夠達(dá)到減輕特殊人群納稅負(fù)擔(dān)的目的，并具有引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的作用，對(duì)于我國(guó)目前正在推進(jìn)的房產(chǎn)稅改革有較大的借鑒意義。4.韓國(guó)韓國(guó)的保有環(huán)節(jié)稅收特點(diǎn)為稅種多、稅負(fù)重，對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的力度很大。韓國(guó)對(duì)擁有較多房產(chǎn)的納稅人除征收財(cái)產(chǎn)稅以外,還要征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅,使其保有的房地產(chǎn)越多,稅負(fù)越重。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面，韓國(guó)具有較高的水平，表現(xiàn)在征稅過(guò)程中的征評(píng)分離：在評(píng)估環(huán)節(jié)，由建設(shè)部門(mén)委托評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，后者將評(píng)估任務(wù)分配給具體進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,由其對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查、評(píng)定，之后由轄區(qū)內(nèi)公務(wù)員估算出房地產(chǎn)的價(jià)格，經(jīng)評(píng)估委員會(huì)審議后進(jìn)行公示。值得注意的是，公示價(jià)格具有廣泛的效力，經(jīng)公示的土地和住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一般土地和住宅交易價(jià)格的基礎(chǔ)指標(biāo)并作為征用私有地或住宅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)。在征收環(huán)節(jié)，公示確定的價(jià)格形成了稅基,征稅部門(mén)按此稅基的50%比例征收財(cái)產(chǎn)稅?？梢钥闯?，韓國(guó)實(shí)行的征評(píng)分離的政策是由建設(shè)部門(mén)、評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)以及評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而由稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行下一步的征收工作。這種設(shè)置使評(píng)估結(jié)果更加客觀準(zhǔn)確，提高了房地產(chǎn)稅收征收的效率。5.日本日本的房地產(chǎn)稅主要以固定資產(chǎn)稅的名義征收。固定資產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是一個(gè)綜合性的稅種，包含了土地稅、房屋稅、鐵道稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種，由地方政府征收管理，主要課稅對(duì)象是土地和房屋。對(duì)房屋的征稅依據(jù)是房屋的市場(chǎng)價(jià)值，是以房屋再建價(jià)格為基礎(chǔ)通過(guò)評(píng)估得出，評(píng)估周期為三年。日本的房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)是在完善的房屋登記制度和地價(jià)公示制度基礎(chǔ)上進(jìn)行征收，能夠在確保稅收收入的同時(shí)保障納稅人的權(quán)益。在稅率設(shè)計(jì)上，日本采用的是差別稅率，即根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力設(shè)定稅率。（二）國(guó)外房地產(chǎn)稅制對(duì)我國(guó)的啟示1.房地產(chǎn)稅收應(yīng)歸屬于地方財(cái)政收入從稅收的性質(zhì)來(lái)看，國(guó)外的大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的稅收都是歸是地方政府所有，地方政府的大部分財(cái)政收入都是來(lái)自于該地方的房地產(chǎn)稅。這種稅制狀況在國(guó)外國(guó)家中，最為顯著的就是美國(guó)。美國(guó)政府為了調(diào)動(dòng)該國(guó)地方政府積極征稅，把房地產(chǎn)稅法立法權(quán)限下放到由各州制定，并把房地產(chǎn)稅的稅款歸入地方政府，大大豐富了地方政府的財(cái)政收入，據(jù)了解房產(chǎn)稅的稅款占到地方政府財(cái)政收入的50%-80%左右，地方政府可加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，取之于民，用之于民，形成了一個(gè)良好的互動(dòng)運(yùn)作機(jī)制，把地方政府的立法權(quán)和行政權(quán)有效的結(jié)合在一起，為未來(lái)房產(chǎn)稅的征收創(chuàng)造了一個(gè)增長(zhǎng)的環(huán)境。與國(guó)外相比，我國(guó)在這方面確實(shí)做得比較差，由于我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度的不合理，造成了我國(guó)地方財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅所占的比例很小，各地方政府為了增加財(cái)政收入另行開(kāi)征其他的稅費(fèi)，無(wú)形中膨脹了現(xiàn)在各地房地產(chǎn)收費(fèi)，作為主體稅種的房地產(chǎn)稅被膨脹的房地產(chǎn)收費(fèi)遏制了生長(zhǎng)的空間。從政策和稅制上看，行政事業(yè)性收費(fèi)按理是屬于地方政府的合法財(cái)政收入，但是從實(shí)際上看，房產(chǎn)稅的稅收在地方政府中已經(jīng)成為了從屬地位。因?yàn)椋趯?shí)際生活中房地產(chǎn)的各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)在地方政府的總財(cái)政收入中占了很大的比例，成為我國(guó)地方財(cái)政收入第一來(lái)源。甚至有一部分房產(chǎn)稅收費(fèi)項(xiàng)目沒(méi)有被納入到財(cái)政管理中，成為了一些部門(mén)的資金來(lái)源，埋下了腐敗的隱患。因此，我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，在定制房地產(chǎn)稅收政策時(shí)，應(yīng)以地方政府為主要主體，把原來(lái)房產(chǎn)稅稅收上繳中央政府的比例縮小，加大地方政府的上繳比例，積極調(diào)動(dòng)地方政府征收房產(chǎn)稅的，使房產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，將原來(lái)的房產(chǎn)性收費(fèi)都改為房產(chǎn)稅稅收，納入國(guó)家財(cái)政管理，以便于監(jiān)督稅收的用途。2.增加覆蓋范圍，降低稅率在國(guó)外，對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍是十分全面的，除了對(duì)國(guó)家行政職能占用的房產(chǎn)以及對(duì)慈善機(jī)構(gòu)占用的房產(chǎn)不征稅外，其他的任何形式的房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅。這樣使得房產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，也調(diào)動(dòng)了地方政府的積極性。與我國(guó)現(xiàn)行稅制相比較，可以看出我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍十分狹窄，將農(nóng)村用地，個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房等都排除在外，使房產(chǎn)稅形同虛設(shè)。因此我國(guó)應(yīng)向國(guó)外學(xué)習(xí)增加征收范圍的覆蓋。在西方國(guó)家，房產(chǎn)稅的組成稅種大概就是三、四種，無(wú)外乎就是財(cái)產(chǎn)稅、所得稅和遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅幾種。這樣的設(shè)置的稅種，不光可以減少稅收征收成本，提高工作效率，還可以避免由于稅種過(guò)于繁多而造成的重復(fù)征稅。在我國(guó)房產(chǎn)稅設(shè)置的稅種十分復(fù)雜，這樣并沒(méi)有增加稅收，反而減少稅收，并給投機(jī)者造成了偷稅的可能。因此，我國(guó)設(shè)置比較合理的稅種。低稅率和前面的征收范圍寬廣、提高稅收效率的相配合，將形成一個(gè)比較穩(wěn)定的循環(huán)體制，使房產(chǎn)稅的改革能夠更加完善。