中關(guān)村大廈-工程部作業(yè)指導(dǎo)書

設(shè)備完好

客戶滿意

就是我們的追求

第一章組織架構(gòu)

（一）、工程部組織架構(gòu)圖

崗位設(shè)置：

1.經(jīng)理：1人

2.文員：1人

3.主任：2人

4.領(lǐng)班：4人

5.技工：22人

總計：30人

（二）、架構(gòu)圖編制原則

建立合理的組織機構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。

建立設(shè)備管理機構(gòu)須遵循的一般原則是：

1.在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的各崗位員工負責(zé)制原則。由于物業(yè)設(shè)備管理

是一項集技術(shù)、經(jīng)濟和管理于一體的專業(yè)性較強的管理工作，因此，

貫徹這一原則是完全必要的。

2.精兵簡政的原則。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機性的管

理，管理體制一定要精練得力。在技術(shù)力量配備方面，不宜樣樣俱

全。能由社會承擔(dān)的工作，要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。例如特殊設(shè)

備、保溫、搬運、配件加工等工作。技術(shù)人員要精干熟練，善于解

決實際問題。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反

應(yīng)靈敏。領(lǐng)班必須堅持第一線工作。

3.設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟三位一體的原則。設(shè)備管理不可能象工礦企

業(yè)那樣設(shè)立動力科、技安科、環(huán)?？?、基建科、供應(yīng)科、生產(chǎn)計劃

科等等來共同承擔(dān)設(shè)備管理中的管理、技術(shù)和經(jīng)濟工作。設(shè)備管理

部門的職能范圍必須包括設(shè)備維修、成本控制、設(shè)備購置、修理、

環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟評價等。

4.各個物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點，設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜

程度、專業(yè)人員的技術(shù)水平等等都不盡相同，因此，設(shè)計組織體制必

須對以上實際情況進行全面綜合的分析，考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)

系，找到適合實際情況的管理體制。

5.職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原則。物業(yè)設(shè)備管理機構(gòu)中的每一個崗位都要

有各自的職責(zé)范圍。為了履行這些職責(zé)，他們必須擁有在自己職責(zé)

范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。要避免主任人員在把一些具體

的活動的責(zé)任委派給下級時，不同時賦予下級相應(yīng)的權(quán)力。否則就

會造成下級碰到問題時由于無權(quán)作出決定而頻繁報告請示的局面，

效率低下、情緒低落等問題相繼發(fā)生。而且，這種辦法不可能培養(yǎng)

出善于獨立思考、獨立處理問題的精兵強將。當(dāng)然也要避免下級只

要職權(quán)，卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。權(quán)力與職責(zé)的分

散與集中也應(yīng)適度掌握。一般對影響全局的問題，權(quán)力務(wù)必要集中。

局部問題則以分散為宜。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下，職權(quán)分散有利于提

高效率，有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。

6.保持最佳管理幅度的原則。管理幅度一般是指某一個管理人員所直

接控制的人員的數(shù)目。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān)，但通

常以4-8人為佳。若管理幅度太寬，很可能使管理工作失去控制，管

理機構(gòu)的運行背離總目標(biāo)。若管理幅度太窄，在被管理的人數(shù)相同

的情況下，必然出現(xiàn)管理層次多、命令鏈長的局面。機構(gòu)內(nèi)部信息

溝通失真、管理分工過細、管理人員增加等等弊病叢生。

7.信息反饋和調(diào)控的原則。為保證維修機構(gòu)保持最優(yōu)運轉(zhuǎn)狀態(tài)，機構(gòu)

的信息反饋和調(diào)控機能是十分重要的。信息反饋是把設(shè)備服務(wù)現(xiàn)場

的情況及時送達設(shè)備管理機構(gòu)的中心，這些信息有：能源消耗量記

錄，故障情況報告，設(shè)備運行記錄，維修作業(yè)記錄等等。設(shè)備管理

機構(gòu)中必須設(shè)立收集和處理這些信息，并按程序發(fā)出工作指令的崗

位。

第二章職責(zé)范圍

（一）、工程部職賁范圍

工程部的管理需要科學(xué)性和嚴密性，除了因為它本身的技術(shù)性之

外，還因為它的工作直接或間接地與業(yè)主、租戶和顧客聯(lián)系在一起。

工程部職責(zé)范圍如下：

1.負責(zé)大廈電氣系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、燃

油燃氣系統(tǒng)及排水系統(tǒng)等運行管理、設(shè)備維護、保養(yǎng)及故障檢修。

2,負責(zé)大廈樓宇管理設(shè)備、無線通訊網(wǎng)、公共廣播設(shè)備等的維修保養(yǎng)

和故障檢修。

3.負責(zé)大廈保安監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備、消防供水設(shè)備及各種機械

通風(fēng)設(shè)備和五金構(gòu)件等的維修保養(yǎng)和故障檢修。

4.負責(zé)大廈燃油、燃氣設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。

5.負責(zé)大廈內(nèi)公共裝修設(shè)施、家具、裝飾燈具等的維修、保養(yǎng)工作。

6.負責(zé)大廈各系統(tǒng)的完善改造、設(shè)施更新和小項增改工程施工。

7.負責(zé)大廈土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等修理。

8.負責(zé)能源的儲存和向各使用能源設(shè)備輸送。

9.對業(yè)主租戶二次裝修工程質(zhì)量監(jiān)督管理。

10.為業(yè)主租戶提供有償服務(wù)。

（二）、強電組職賁范圍

1.負責(zé)大廈電力系統(tǒng)的運行管理。

2.負責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器的電氣及監(jiān)視控制設(shè)備的維修保養(yǎng)

及故障檢修。

3.負責(zé)空調(diào)、水泵房、弱電系統(tǒng)等電氣設(shè)備的電源供給、監(jiān)察、保養(yǎng)

及故障維修。

4.負責(zé)樓宇管理、保安監(jiān)控、消防監(jiān)控、車庫管理等電器設(shè)備的電源

供給及故障檢修。

5.負責(zé)大廈公共區(qū)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。

6.負責(zé)大廈所有電梯的電源供給及運行故障。

7.配合電梯保養(yǎng)人員對大廈所有電梯及附屬設(shè)備運行維修保養(yǎng)和故

障檢修工作。

8.負責(zé)向各業(yè)主、租戶提供有關(guān)電力設(shè)施的有償服務(wù)。

（三）、弱電組職責(zé)啜圍

1.負責(zé)樓宇自控、電子保安系統(tǒng)的保養(yǎng)、監(jiān)控及故障檢修。

2.負責(zé)大廈閉路電視、廣播、電話、衛(wèi)星天線、無線通訊網(wǎng)、車庫管

理系統(tǒng)的監(jiān)察及故障檢修。

3.負責(zé)電梯閉路監(jiān)視及緊急電話設(shè)備故障檢修。

4.負責(zé)大廈消防自動報警系統(tǒng)的維護及故障檢修。

5.負責(zé)向各業(yè)主、租戶提供有關(guān)弱電設(shè)備的有償服務(wù)。

（四）、空調(diào)組職責(zé)范圍

1.負責(zé)大廈直燃機組系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)的運行管理。

2.負責(zé)大廈所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備、防排煙設(shè)備的維護保養(yǎng)檢修。

3.負責(zé)大廈直燃機組系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。

4.負責(zé)大廈燃氣設(shè)施的運行檢查及維修保養(yǎng)，向大廈各用氣單位如直

燃機房、餐廳等提供合格燃氣。

5.負責(zé)向各業(yè)主租戶提供有關(guān)空調(diào)設(shè)備的有償服務(wù)。

（五）、給排水機修組雙賁范圍

1.負責(zé)大廈供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)的運行管理

及上列系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、管道、閥門及附屬設(shè)備）的維護保養(yǎng)

和故障檢修。

2.負責(zé)大廈所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。

3.負責(zé)大廈所有機械、五金設(shè)備如消防卷簾門的運行檢查及維修保

養(yǎng)。

4.負責(zé)工程部設(shè)施改造中電、氣焊施工。

5.負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。

（六〉土建/裝修組職責(zé)范圍

1.負責(zé)大廈公共區(qū)家具、陳設(shè)的修理和更新。

2.負責(zé)大廈公共區(qū)墻壁、地面、天花、門窗等各種裝飾的修理。

3.負責(zé)金屬構(gòu)件的油漆翻新。

4.負責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水等的修理。

5.負責(zé)公共范圍門鎖及其它五金配件的安裝和修理。

6.負責(zé)大廈公共地方之建筑裝修方面的設(shè)施的監(jiān)察、保養(yǎng)、維修、更

新及改造。

7.負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。

（七）、電梯組職責(zé)范圍

1.負責(zé)大廈所有直升梯、擦窗機的日常運行管理。

2.負責(zé)電梯機房內(nèi)各電氣柜的清潔保養(yǎng)。

3.負責(zé)電梯機房內(nèi)各機械設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)及故障檢修。

4.負責(zé)所有電梯、擦窗機主機設(shè)備及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢

修。

5.負責(zé)各電梯井道、機房之清理工作。

6.負責(zé)各電梯轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鍵、樓層指示器的巡查及故障維

修。

7.負責(zé)電梯緊急呼叫設(shè)備的巡查工作。

8.負責(zé)年檢工作。

第三章各級人員崗位責(zé)任制

（一）、經(jīng)理崗位貴任制

經(jīng)理要對大廈所有硬件設(shè)備的正常運行及工程人員管理負全責(zé)：

1.貫徹執(zhí)行總經(jīng)理（副總經(jīng)理）的指示，對總經(jīng)理（副總經(jīng)理）負責(zé)，

在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物

業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。

2.根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，組織制定設(shè)備重

大維修保養(yǎng)計劃及備件購進計劃，并組織實施，協(xié)同財務(wù)部門合理

計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件

流動資金等。

3.對工程部所有人員和設(shè)備的全權(quán)管理和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗

位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設(shè)備的安全

運行與裝修設(shè)施的完好。以最低的費用開支保持大廈機電設(shè)備管理

的高格調(diào)水準(zhǔn)。

4.制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格遵守崗位責(zé)任

制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度，并填寫《質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計表》。

5.制定工程部預(yù)算。

6.深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天做如下檢查：

a）審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，即時采取有效措施。

b）審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差即時修正。

c）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良

傾向即時糾正。

d）現(xiàn)場巡查重點設(shè)備運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)工程

師及時組織力量消除；發(fā)生重大故障，立即組織力量盡快處理。

e）現(xiàn)場檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)現(xiàn)失

控及時采取措施。

f）現(xiàn)場巡查大廈主要公共場所機電設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題即時組織維修。

7.審定各專業(yè)工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計劃執(zhí)行情

況。

8.根據(jù)實際要求與科技發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)常問詢意見，不斷改進原設(shè)施缺

陷及不足，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。負

責(zé)員工技術(shù)培訓(xùn)工作，審核培訓(xùn)計劃，定期對工程技術(shù)人員的技術(shù)

狀態(tài)進行考核，提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、

高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊伍，并填寫《工程部培訓(xùn)記

錄表》。

9.制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記

錄，達到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\

行造成影響。

10.負責(zé)協(xié)調(diào)好與供電、給排水、消防局及有關(guān)施工單位的公共關(guān)系。

在與各關(guān)系的接觸中，不得做有損公司利益的事，要處處以公司的

利益為重，維護和提高公司在社會上的信譽和良好形象。

11.工作作風(fēng)要雷厲風(fēng)行、果斷處理問題，嚴格公司的各項規(guī)章制度，

對違紀(jì)人員要按規(guī)章制度嚴肅處理。工程部任何人員為業(yè)主、租戶

服務(wù)時，不準(zhǔn)有刁難行為，一旦發(fā)現(xiàn)，經(jīng)理有權(quán)處理，直至停止工

作或解聘。

12.協(xié)調(diào)好與公司各部門的關(guān)系。

13.解答客戶一切有關(guān)工程之問題及查詢，接待并解決工程投訴。

14.負責(zé)業(yè)主、租戶裝修工程監(jiān)督管理工作，執(zhí)行裝修有關(guān)規(guī)定。

15.檢查業(yè)主、租戶、顧客、施工人員及大廈員工，如有損壞公共設(shè)施

的現(xiàn)象有權(quán)糾正，并按規(guī)定要求對方賠償。

（二）、文員崗位責(zé)任制

1.在經(jīng)理的指導(dǎo)下，負責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待

及來訪客人。

2.幫助經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。

3.提醒經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。

4.填報有關(guān)報表，經(jīng)經(jīng)理簽字后上報總經(jīng)理室。

5.負責(zé)工程部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。

6.負責(zé)工程部人員的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工資、

獎金、加班費）、勞保用品及辦公用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。

7.負責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。

8.接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。

9.參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。

10.負責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。

（三）、主任工程師崗位賁任制

1.確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行是主任工程師的首要任務(wù)。主任工

程師對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負有全面的管理責(zé)任，對經(jīng)理負

責(zé)。要求主任工程師每天作如下檢查：

a）所屬系統(tǒng)主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。

b）檢查所屬系統(tǒng)運行情況，控制狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。

c）現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。

d）檢查業(yè)主、租戶裝修工程有沒有按已批圖紙施工、損壞公共設(shè)

施、占用公共地方、防礙設(shè)施維修等問題。每日向經(jīng)理提交出

問題情況的書面報告。

e）檢查下屬員工崗位紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

f）實地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采

取糾正措施。

g）審閱運行巡檢報表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析

原因，及時解決并隨時杜絕浪費現(xiàn)象。

h）負責(zé)二裝審圖及驗收工作。

2,應(yīng)熟悉和掌握所有設(shè)備的運轉(zhuǎn)性能，設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修，

發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備

始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)重要設(shè)備發(fā)生故障或影響營業(yè)時，迅

速到現(xiàn)場組織處理，督導(dǎo)下屬，保證工作質(zhì)量，提高工作效率。負

責(zé)管理好工具及儀表的發(fā)放及使用。

3.負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備

件購進計劃，定期報送經(jīng)理審定，負責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計劃的實

施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作，提高工作效率。

4.負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，

使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運行和服務(wù)的前提下，力圖節(jié)省能耗。

5.切實執(zhí)行經(jīng)理指令，認真貫徹落實崗位責(zé)任制。

6.負責(zé)督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修

保養(yǎng)制度，按三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不

漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：使用性能良好，

密封良好，潤滑良好，堅固良好，調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴格檢查督導(dǎo)下

屬。

7.針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對下屬員工進行

職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。

8.做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理及零

部件更換記錄，每月按規(guī)定將各類報表準(zhǔn)時交經(jīng)理。

9.要以身作則，親自在第一線工作，與下屬員工打成一片，同心同

德，在技術(shù)上，生活上多關(guān)心員工，團結(jié)協(xié)作，共同完成部門的各

項工作任務(wù)。

（四）、領(lǐng)班崗位責(zé)任制

1.模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項管理規(guī)章制度，對本專業(yè)范

圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問題及設(shè)備狀況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情況，發(fā)

現(xiàn)事故征兆及時進行處理，并向上級匯報、提請注意；承上啟下，

及時完成主任工程師下達的各項工作任務(wù)。

2.管理使用好本班組負責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)

狀態(tài)；優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備

要嚴格做到三干凈，四不漏，五良好。（詳見主任工程師崗位責(zé)任

制第6條）同時做好各種運行記錄。

3.管理好本班組使用的工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

4.做好班組管理工作的同時，在工作上以身作則，技術(shù)上精益求精，

配合主任工程師解決技術(shù)疑難問題。

5.做好日常工作安排，設(shè)備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修，做到

維修迅速及時，保證質(zhì)量。

6.負責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主任

工程師審核，并負責(zé)檢修保養(yǎng)計劃的實施。

7.協(xié)助主任工程師檢查業(yè)主、租戶裝修工程。

8.團結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)系，不斷提出本班組的合理化

建議。

9.做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。對巡檢記錄、運行記錄、設(shè)備維修、

故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班檔案后定期交主管工

程師審閱。

（五）、強電運行技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈供電方狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)

備的原理，技術(shù)性能及實際操作。

3.努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保安全運行。

4.堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備，密切監(jiān)視中央信號屏的工作情況，

正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填好報表。

5.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故

障。

6.事故未排除不能進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，一般性設(shè)備故

障應(yīng)交代清楚并認真做好記錄。

7.請假、補休應(yīng)在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人。

8.按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外的清潔工作。

9.當(dāng)班設(shè)備運行由主任工程師負責(zé)主持，由值班人員具體操作。

10.設(shè)備運行狀態(tài)指示牌由主任工作師負責(zé)管理，設(shè)備停開必須及時轉(zhuǎn)

換運行狀態(tài)牌，由其是接到停電維修通知后，應(yīng)立即掛上檢修牌，

若因沒有掛上警告牌而造成事故，將追究責(zé)任。

11.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

12.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（六）、強電維修技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修

技能。按時、按質(zhì)、按量的完成任務(wù)，并填好記錄表格。

3.嚴格遵守電氣部門頒布的有關(guān)規(guī)章和電氣設(shè)備安全操作規(guī)程，努力

做到安全用電，計劃用電，節(jié)約用電，提高功率因數(shù)，降低電能消

耗。

4.未經(jīng)主任工程師批準(zhǔn)，不得私自增設(shè)電氣線路，更不得隨意改變電

氣系統(tǒng)運行方式和繼電保護之整定值。

5.除完成日常維修及計劃維修任務(wù)外，應(yīng)配合其他部門承擔(dān)其它工程

任務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)事故時，應(yīng)無條件迅速返回配電室，聽從工程師指揮。

6.請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班批準(zhǔn)。

7.搞好班組內(nèi)清潔工作。

8.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

9.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（七）、弱電技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈弱電設(shè)備的原理及實際操作與維修

技能，按時、按質(zhì)、按量的完成任務(wù)，并填好記錄表格。

3.負責(zé)大廈弱電系統(tǒng)的維護和保養(yǎng)工作，主要是：消防監(jiān)控系統(tǒng)、公

共廣播系統(tǒng)、樓宇管理系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、車庫管理

系統(tǒng)、無線通訊網(wǎng)系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)及各大型設(shè)備配套的弱電控

制系統(tǒng)等維修。

4.每日巡查各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況，并將設(shè)備運行數(shù)據(jù)，維修情況準(zhǔn)確記

錄，并存入設(shè)備檔案，按規(guī)定上報。

5.除完成日常維修及計劃維修任務(wù)外，應(yīng)配合其他部門承擔(dān)其它工程

任務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)事故時，應(yīng)無條件迅速返回弱電值班室，聽從工程師

指揮。

6.請假、補休應(yīng)在一天前報告領(lǐng)班批準(zhǔn)。

7.搞好班組內(nèi)外清潔工作。

8.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

9.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（八）、電梯技工崗位責(zé)任制

1.遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作安

排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，嚴禁在機房內(nèi)會客，不準(zhǔn)

擅自離崗和串崗。

2.密切監(jiān)視和掌握各電梯的運行動態(tài)，及時做好需要變動的電梯運行

方式的調(diào)動管理工作，以適應(yīng)客流量的需要。

3.按時完成所管設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和日常的維修工作任務(wù)。

4.接到報修項目應(yīng)盡快到位檢修，恢復(fù)正常，同時做好記錄。

5.應(yīng)每日按規(guī)定巡檢各機房、各電梯、對異聲、異味、乘感、照明、

內(nèi)外呼梯鍵及樓層指示、到位情況、轎箱門開關(guān)狀態(tài)逐項檢查，如

有異常根據(jù)情況安排維修。并認真填寫“巡檢日報表”上報。

6.搞好班組內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作。

7.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

8.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（九）、空調(diào)運行技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.負責(zé)直燃機組的運行操作，并對空調(diào)水系統(tǒng)運行負有全部責(zé)任，按

巡檢制度定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)測，根

據(jù)外界天氣變化及時進行系統(tǒng)調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對

濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，按運行記錄表做好記錄。

3.值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即按規(guī)定報

告。發(fā)生緊急故障時，及時做應(yīng)急處理，同時向上級匯報。

4.當(dāng)班空調(diào)設(shè)備運行由領(lǐng)班負責(zé)主持。主機開、停由值班人員負責(zé)進

行具體操作，設(shè)備開、停必須及時轉(zhuǎn)換運行狀態(tài)牌，尤其是接到停

機維修通知后，應(yīng)立即掛牌，若因沒有掛牌造成事故的，將追究責(zé)

任。

5.按保養(yǎng)規(guī)程做好設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點設(shè)備始終處于

良好的技術(shù)狀態(tài)。

6.每班值班人員必須對所有運行記錄表認真填寫并簽名，除記錄清楚

運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開、停時間，停機修

理原因和停機開始及恢復(fù)正常狀態(tài)的時間。每天由領(lǐng)班負責(zé)將當(dāng)天

運行情況上報給主任工程師，并負責(zé)將發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細

記入技術(shù)檔案。

7.值班人員必須嚴守崗位責(zé)任，服從指揮，嚴守操作規(guī)程。對領(lǐng)班安

排的工作負責(zé)，不得擅離職守。

8.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

9.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（十）、空調(diào)維修技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時完成任務(wù)。

空調(diào)維修人員檢查設(shè)備前，必須事先征得領(lǐng)班同意，檢查完畢后，

必須報告設(shè)備狀況，同時在檔案本做好記錄。

3.定期巡檢空調(diào)終端設(shè)備及各種管道、風(fēng)道，風(fēng)機盤管、新風(fēng)機、排

風(fēng)機、加壓風(fēng)機等的運行狀態(tài)是否正常，有無泄漏。

4.嚴格遵守各項規(guī)章制度，維修要迅速及時，維修完畢立即返回班組

待命。

5.認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到判斷故

障準(zhǔn)確，維修快捷。

6.因業(yè)主、租戶使用不當(dāng)造成終端設(shè)備損壞，要進行有償修理，并保

證完好。

7.牢固樹立服務(wù)意識，對客戶要禮貌、周到、熱情、不卑不亢、不準(zhǔn)

為難租戶。

8.維修人員因違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣造成影響營業(yè)或損

壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。

9.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

(dJ、紿排水技工崗位責(zé)任制

1.對當(dāng)班水系統(tǒng)及其巡檢范圍內(nèi)設(shè)備的運行負直接責(zé)任。必須按巡檢

制度所規(guī)定的時間及巡檢線路進行認真的巡檢，并按時做好記錄。

保證水系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。

2.必須掌握當(dāng)班整個水系統(tǒng)及其設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即按規(guī)

定上報。凡有故障需進行設(shè)備維修時，要報告主任工程師安排處理，

不得隨意拆卸。

3.遵守各項規(guī)章制度，嚴守操作規(guī)程，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)

的調(diào)度和工作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自

離崗和串崗。

4.認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)情況，故障判斷快捷準(zhǔn)確，

處理問題迅速及時。

5.發(fā)生故障時，服從領(lǐng)班、主任工程師調(diào)動，積極進行搶修。緊急故

障未處理完畢時不得下班，確保大廈正常營業(yè)。

6.服從主任工程師、領(lǐng)班安排，按保養(yǎng)規(guī)程做好負責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備保

養(yǎng)工作，并做好記錄，存入檔案。

7.維修人員違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣造成影響營業(yè)或損壞

設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。

8.文明施工，客戶至上，工作時盡量不影響客戶。在公共場所維修時，

應(yīng)設(shè)置施工告示牌，必要時加設(shè)圍欄，嚴格執(zhí)行施工紀(jì)律；自覺做

好場地收尾工作，以保持公共場所的優(yōu)美環(huán)境。

9.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

10.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

（十二）、土建/裝飾技工崗位責(zé)任制

1.嚴格遵守各項規(guī)章制度，準(zhǔn)時到達工作崗位，服從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工

作安排。按時、按質(zhì)、按量地完成工作任務(wù)，不準(zhǔn)擅自離崗和串崗。

2.遇有搶修任務(wù)，維修人員必須服從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)動，搶修工作未處

理完畢不得下班。

3.維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，不斷提高自己的技術(shù)水平，做到一專多能，

遇有維修時必須徹底處理，不得有損原來裝修格調(diào)，遇有特殊問題

時匯報直接上級，上級不在時報告經(jīng)理。

4.文明施工，客戶至上，工作時盡量不影響營業(yè)，公共場所維修時應(yīng)

設(shè)置工作告示牌，必要時設(shè)圍欄，嚴格執(zhí)行施工紀(jì)律，自覺做好場

地收尾工作，以保持公共場所的優(yōu)美環(huán)境。

5.對業(yè)主租戶和顧客彬彬有禮，堅持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為大廈

爭取榮譽、創(chuàng)造財富，不得利用工作之便為自己謀取私利。

6.發(fā)揚“敬業(yè)、愛業(yè)、樂業(yè)”精神，大膽提出合理化建議，為在廈多

做貢獻。

第四章管理制度

（一）、各崗位安全/防火制度

1.全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行大廈制訂的治安管理制度，

協(xié)同保安部認真做好大廈的治安保衛(wèi)工作。

2.各崗位人員必須嚴守崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)迅速

上報處理，并負責(zé)保護好現(xiàn)場。

3.各崗位人員要人人做到“兩知，三會”。（知防火知識、知滅火知識、

會報警、會救援、會自救逃生）。

4.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等）禁

止進入配電室、直燃機房、電梯機房、空調(diào)機房、水泵房、強/弱

電機房、燃氣進線室等地。經(jīng)批準(zhǔn)進入人員必須辦好相關(guān)手續(xù)，由

值班人員負責(zé)接待來訪者及機房安全。

5.各崗位值班人員除負責(zé)設(shè)備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行

安全檢查，各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查，如發(fā)

現(xiàn)有不安全因素及時進行整改。

6.不得隨意配制各機房門鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必

須鎖好。由水系統(tǒng)負責(zé)人員檢查鎖好的各水箱蓋，無關(guān)人員不得借

用鑰匙，除水系統(tǒng)當(dāng)值人員外，必須經(jīng)該系統(tǒng)主任工程師批準(zhǔn)才能

打開水箱蓋。

7.各班組工具、材料要專人管理，攜帶工具或材料出大廈，必須經(jīng)經(jīng)

理同意，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并由班組做好登記。

8.必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙灰缸。

9.維修工作中需要使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。各班組、設(shè)備機房

不得存放易燃材料，易燃材料必須存放在危險品庫中。

10.不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞、泄漏及消防材料過期

時應(yīng)及時報告，進行維修更換。

11.當(dāng)大廈發(fā)生跑水、斷電或其它緊急情況時，在場工程部所有員工要

根據(jù)現(xiàn)場情況及時進行應(yīng)急處理，減小損失及影響，并盡快匯報，

如無法采取應(yīng)急措施，必須盡快回到值班室聽候調(diào)動，其它不在現(xiàn)

場員工必須盡快返回值班室聽候調(diào)動。

12.發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和保安部、消防隊員一道撲滅火災(zāi)。一旦

發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證供水，供電，保證消防水泵、

正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機正常運行，并組織重要設(shè)備的保護，以及工作

人員的疏散工作。

（二）、交接班制度

1.接班人員應(yīng)提前10分鐘到達崗位，做好接班準(zhǔn)備工作，包括：

a）查看上班運行記錄，聽取上班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)

備運行表。

b）檢查設(shè)備運行是否良好。

c）檢查儀表工具、鑰匙等物品是否完好齊全，并在交接班記錄表

上簽字。

2.下列情況不得交接班：

a）接班人員未到達崗位。

b）接班人員有醉灑現(xiàn)象或神態(tài)不清。

c）設(shè)備故障影響運行或影響營業(yè)時，交班人員應(yīng)加班與接班人員

合作排除故障。

d）交班人員未清理好值班室衛(wèi)生時。

（三）、值班制度

1.值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，私自替班或換班，按規(guī)定

定期巡視設(shè)備運行情況。

2.密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，熟悉設(shè)備的性能和操作規(guī)范，做到腿勤、

眼尖、耳靈、手快、腦活，認真填寫設(shè)備運行表，及時發(fā)現(xiàn)和處理

隱患。

3.不得在值班室內(nèi)吸煙、打鬧、酗酒或干其它違法違紀(jì)之事。

4.不得在工作時間干與工作無關(guān)的事情。

5.做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，值班人員無法處理

時，應(yīng)報告主任或領(lǐng)班組織處理。

6.早、午、晚及夜餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運行值班機房都必

須有人值班。嚴禁在設(shè)備機房內(nèi)用餐。

7.每天都應(yīng)打掃值班室衛(wèi)生，保持清潔。

8.值班人員因特殊情況需調(diào)班時，必須事前報請領(lǐng)班同意。

（四）、報告制度

1.下列情況報告領(lǐng)班

a）主要設(shè)備非正常操作的開停。

b）主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。

c）設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。

d）零件部件更新、代換或加工修理。

e）運行人員短時間暫離崗位。

f）維修人員去向。

2.下列情況必須報告主任工程師

a）重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。

b）采用新的運行方式。

c）主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。

d）系統(tǒng)故障及檢修。

e）重要零部件改造、代換或加工修理。

f）領(lǐng)用工具、備件、材料。

g）加班、換班、補休、病假。

h）與其他外班組進行工作聯(lián)系。

3.下列情況必須報告經(jīng)理

a）重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修（如停梯、跑水、停電等）。

b）影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工。

c）系統(tǒng)運行方式較大改變。

d）重點設(shè)備主要零部件改換。

e）系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。

f）系統(tǒng)及設(shè)備增改工程。

g）領(lǐng)班以上崗位人員調(diào)整及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。

h）主任工程師病、事假、補休、換班。

i）更新工具、領(lǐng)用工具及購置備件、材料。

（五）、工具管理制度

為妥善保管公司財產(chǎn)，有利于工作，特制定工具管理制度：

1.工程部所有公用工具，全部登記上帳，統(tǒng)一保管，共同使用，借用

人員要辦理登記手續(xù)，丟失或損壞照章賠償。

2.個人領(lǐng)用的工具，主任工程師應(yīng)登記入帳，技術(shù)人員每季度應(yīng)對照

“工具清單”認真核對所持工具是否完好并簽字。因產(chǎn)品質(zhì)量損壞

的工具應(yīng)向主任工程師說明情況。技術(shù)人員對不慎損壞及遺失的工

具（含公用工具）應(yīng)向經(jīng)理提出書面說明備案，一律按工具原價值

賠償，需增補工具時，請?zhí)峤粫嫔暾埥恢魅喂こ處煂徟?，并報?jīng)

理批準(zhǔn)。

3.所有工具一律不準(zhǔn)外借，如因情況特殊，必須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可租

借。員工擅自外借、帶出大廈，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得用工具干

私活。

4.所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期損壞后，無論

公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

（六）、技術(shù)資料管理制度

1.大廈所有設(shè)備清單、設(shè)備資料、使用說明、裝修圖紙、各專業(yè)圖紙、

材料等原件均需由工程部統(tǒng)一存檔一份，交由專人管理。

2.大廈所有設(shè)備間鑰匙、設(shè)備操作手柄、鑰匙等均由工程部保管封存

一套，除緊急情況外，不得使用。

3.工程部所有收、發(fā)文件均由工程部統(tǒng)一存檔，專人管理。

4.所有存檔工程圖紙、資料、文件等只允許物業(yè)公司主任以上級人員

借閱，未經(jīng)物管工程部批準(zhǔn)一律不得外借，所有借閱人員均需登記。

5.借閱人員必須愛護所借閱資料，不得擅自修改，丟失或損壞，將追

究當(dāng)事人責(zé)任。

6.各專業(yè)主管必須隨時將新增、改造等工程圖紙及相關(guān)資料原件及時

交到工程部存檔。

（七）、弱電機房安全運行制度

1.弱電機房屬大廈重地，除本室值班工作人員及公司領(lǐng)導(dǎo)外，