北京站西街綜合商業(yè)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

目錄前言 34 43 前言一、可行性研究項(xiàng)目基本情況概述源同，南至站西街路中線與丁香小學(xué)北側(cè)延長(zhǎng)線，東至同，西至崇文門(mén)大街。（具門(mén)的高度重視和關(guān)注。.一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析榮的時(shí)期。需求市場(chǎng)通過(guò)近五年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，需市場(chǎng)已基本打開(kāi)，個(gè)人購(gòu)房成為需刺激一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭逐漸規(guī)并已形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，外國(guó)金融機(jī)構(gòu)搶灘市場(chǎng)，刺激的信貸資金的流動(dòng)，從而間接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度。顯改善，交通通訊設(shè)施便利程度的提高，城市功能的進(jìn)一步現(xiàn)代化與承載力的增強(qiáng)，都將提升對(duì)國(guó)外商業(yè)、貿(mào)易、旅游等各方面的吸引力，從而帶動(dòng)寫(xiě)字樓、酒店業(yè)、產(chǎn)形勢(shì)導(dǎo)向呈現(xiàn)以下幾種新的特點(diǎn)：.向好的背景下，經(jīng)過(guò)近幾年的高速增長(zhǎng)，正在進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展階段。在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截止到去年底，全市商品房空置面一是規(guī)和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住宅建設(shè)計(jì)劃管理，實(shí)行總量控制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落和對(duì)土地環(huán)境資源的過(guò)度開(kāi)二是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，立即啟動(dòng)和放開(kāi)住宅二、三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)有房戶通住房來(lái)源；三是嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，特別是在風(fēng)景區(qū)建別墅、高檔住宅與賓館；四是實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理，充分發(fā)揮年度土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控作用，未取得土地供應(yīng)計(jì)劃的建設(shè)用地，不得進(jìn)入土地市場(chǎng)交易。二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給形勢(shì)分析1998199920002001200228323499378344555966竣工面積682.3842.81208.51365.61707.41998199920002001200215702107244829714349增長(zhǎng)率-34.20%16.18%21.36%46.38%483.31588.71908.261013.661393.4增長(zhǎng)率-54.28%11.60%37.46%19981999200020012002616.54604484.40449.09652--2.00%-19.80%-7.29%45.18%竣工面積76.92103.2108.7997.25150-34.16%0.54%54.24%1998240.581999321.002000281.322001281.352002396.00...增長(zhǎng)率-33.42%12.36%1.06%40.75%竣工面積39.87122.7043.1248.6698.00增長(zhǎng)率-207.75%-64.85%12.85%101.40%（1）人口結(jié)構(gòu)基本狀況進(jìn)京引起。家庭規(guī)模一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶合計(jì)1990年12.218.632.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%向小規(guī)模方向轉(zhuǎn)變。市中心城區(qū)土地面積面積（平方公里）崇文區(qū)16.46東城區(qū)25.38西城區(qū)宣武區(qū)市人口結(jié)構(gòu)基本狀況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：...40501990年2000年一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶合計(jì)入老年型人口年齡結(jié)構(gòu)。費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費(fèi)比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升；城鎮(zhèn)居民人均...年份項(xiàng)目199819992000200120022003國(guó)生產(chǎn)總值（億增長(zhǎng)率（%）1615.71810.09.802167.710.002460.52817.6年份199811019199912285200013778200116350200218640定增長(zhǎng)和人民生活水平提高是土地增值的基本條件。市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度連續(xù)多年持（1）區(qū)域生產(chǎn)總值東城區(qū)崇文區(qū)25西城區(qū)172宣武區(qū)136.6...（2）區(qū)域主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地區(qū)東城4266446137872062.866512357西城49364344031028478.726114426崇文3072141616827941.724710296宣武3081201205734953.68131110251633840738612148.76512682海淀1432148404415682157.077315164市商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃重點(diǎn)概括為以下幾點(diǎn)：中心商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門(mén)外、門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平。物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。...為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。售額東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)區(qū)石景山海淀區(qū)合計(jì)744669985838418983471391164291961313731960324946432788202638481715321571425405202839871787533848901262271820596692144556225080649201407610724833037453697717907326605375410024165612180019838669248295414573640123219225744974186399...0（二）交通與基礎(chǔ)設(shè)施狀況的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，的各主要道路也進(jìn)行了改造和擴(kuò)建。地鐵與輕軌的修建也以的到來(lái)和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)有的交通狀況還不能完全滿足社會(huì)的需求。未來(lái)的交通發(fā)展以將方便快捷、安全有序、經(jīng)濟(jì)環(huán)保為目標(biāo)，全面推進(jìn)交通建設(shè)與管理的現(xiàn)代化進(jìn)程。加快軌道交通、城市道路、高速公路、首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建等工程建設(shè)，化交通體系，為保障和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展提供充分的交通條件。把城市軌...建立停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)；優(yōu)先在軌道交通換乘站和大型公交樞紐站配建一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車(chē)和自行車(chē)公共停車(chē)位。以南河沿大街、王府井大街、東單大街、東二環(huán)為主線貫穿南北形成了本區(qū)的網(wǎng)狀東長(zhǎng)安街、建國(guó)門(mén)大街；中部有五四大街、東四西大街、門(mén)大街、地安門(mén)東大街、自忠路、東四十條路；北部有鼓樓東大街、交道口東大街、東直門(mén)大街、安定門(mén)西大街、安定門(mén)東大街；南北向主要大街包括：西部有鼓樓外大街、景街、北池子大街、南池子大街、正義路；中部有安定門(mén)外大街、安定門(mén)大街、交道口大街、美術(shù)館后街、王府井大街、臺(tái)基廠大街、雍和宮大街、東四北大街、東四南大街、東單北大街、崇文門(mén)大街、和平里東路、東直門(mén)北小街、東直門(mén)南小街、門(mén)北小街、門(mén)南小街、站街；東部有東二環(huán)路、春秀路等，道路網(wǎng)密度較高。這些道路狀況基本良好，除前門(mén)大街略有堵車(chē)現(xiàn)象外，其他道路基本暢通。尤其值得一提的是東直門(mén)與長(zhǎng)安街、平安大街平行，西與京石高速路相通，東接?xùn)|四環(huán)，極大地方便了南城交通干線，交通運(yùn)輸十分方便。市環(huán)線地鐵崇文門(mén)站位于崇文區(qū)的北側(cè)，可以方便的軌道交通更加方便。站、南站作為進(jìn)出的重要交通樞紐，分別位于該區(qū)的東南角和西北角。醫(yī)院。這幾所醫(yī)院為全國(guó)與周?chē)用裉峁┝烁咚胶头奖愕尼t(yī)療服務(wù)。餐飲娛樂(lè)：在本案的南側(cè)，臨法華寺路與崇文門(mén)，分布有便宜坊烤鴨店、花市大酒店、崇文門(mén)飯店、哈德門(mén)飯店、新僑飯店等。除天壇公園等旅游景點(diǎn)外，游樂(lè)園、體育館、自行車(chē)比賽場(chǎng)、東單體育中心等也是十分有名的體育運(yùn)動(dòng)與休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。較少，商務(wù)氣氛淡薄。住、商業(yè)密集區(qū)域人群有選擇地發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，進(jìn)行抽樣調(diào)查。對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)采用定向數(shù)據(jù)調(diào)查。調(diào)查人員以客戶身份對(duì)所選項(xiàng)目進(jìn)行訪談，實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)考察，收集數(shù)據(jù)等。向政府相關(guān)部門(mén)咨詢的方式收集與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃和政策性文件。主要調(diào)查結(jié)果：從本項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況來(lái)看，大型集中商業(yè)，如新世界商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況較好，另外，像紅橋市場(chǎng)等長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好。所以，大都市商業(yè)區(qū)等商業(yè)形態(tài)目前尚處于啟動(dòng)階段，并未形成商業(yè)氣候，從目前的情況看，要實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須完成有效的市場(chǎng)定位。1998年前門(mén)大街遍布一些老字號(hào)商店、飯店，如瑞蚨祥絲綢店、全聚德烤鴨店等。這旅游的國(guó)外游客。早在清朝年間，前門(mén)大街就以其特殊的地理位置和獨(dú)特的商業(yè)氛主要消費(fèi)群體，因此前門(mén)大街已經(jīng)形成了以經(jīng)營(yíng)特色產(chǎn)品為主的商業(yè)街道。全聚德烤鴨、月盛齋、絲綢店等百年老店與以?shī)W尼爾皮貨城等皮制服飾店紅橋市場(chǎng)位于天壇路和崇外大街交界處，緊鄰天壇公園東門(mén)，是一座集旅游、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體的綜合交易市場(chǎng)。以水產(chǎn)品品種豐富鮮活在享有很高的知名度，其它的商品豐富又價(jià)格便宜，因此很受百姓的歡迎。紅橋市場(chǎng)三層主營(yíng)珍珠飾品，是目前市最大的珍珠集散地。1991年大都市商業(yè)價(jià)格一覽表：樓層租金叫價(jià)租金叫價(jià)成交價(jià)成交價(jià)行業(yè)用面積）（建筑面積）（使用面積）（建筑面積）餐飲首層5027.535-4019.25-22二層40223016.5三層3016.520-2511-13.75服裝服飾首層7038.56033二層5530.254524.75三層40223519.25展廳首層5530.254524.75二層4524.753519.25銀行首層7038.56033家居平均價(jià)格二層首層二層三層首層二層首層二層557055402013-15454030.2538.530.25221124.752245-50604535151030-35253324.7519.258.2513.7520．74王府井步行街緊臨長(zhǎng)安街、地鐵站，交通便利。周邊有天安門(mén)、故宮等旅游的私人小鋪面。裝修標(biāo)準(zhǔn)小鋪面裝修簡(jiǎn)單音像店、服裝店、小吃店、鞋店?duì)顩r3000-5000元/天客流量/客流來(lái)源代表性鋪面名稱外地游客、國(guó)外旅游人士外貿(mào)服裝店、新穎服裝店鋪面，緊靠東長(zhǎng)安街，與王府井交相互呼應(yīng)。路東的小鋪面比路西的大型面更具人氣。租金裝修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)狀況客流來(lái)源代表性鋪面名稱簡(jiǎn)單裝修服裝、美容美發(fā)、餐飲/白領(lǐng)、年輕人、居民、少量游客三居為主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅為主。83外交部東南角關(guān)東店南街東環(huán)南路賽特東南建國(guó)橋東南角慈云寺橋東南角朝外大街西大望路9000970063114~8層90~250平均價(jià)11000期房從目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格和公寓銷(xiāo)售價(jià)格比較接近。一個(gè)方面反映出的區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)并未形成；另一方面也提示本案要選擇新的發(fā)展思路，如：小型化獨(dú)立辦公樓。寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售代表項(xiàng)目情況匯總表：項(xiàng)目名稱巨石公寓住邦2000m2）658（m2）260-400/單元/港澳中心瑞士酒店港澳中心瑞士酒店保利大級(jí)型酒星大外店四的涉.米//面積（平店19201385422套客房288套客房級(jí)型酒級(jí)型酒星大外店四的涉廈五洲大酒店兆龍飯店廈五洲大酒店兆龍飯店?yáng)|方花園飯店店2號(hào)61501480元120單人-28雙人-28套間-62房-78房單人-30雙人-30面積-40調(diào)查分析容：調(diào)查結(jié)果如下：重點(diǎn)區(qū)域資金來(lái)源的分布70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%本區(qū)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD公司個(gè)人其他資金來(lái)源公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD24.8%55.2%54.9%50.0%44.4%個(gè)人66.4%56.9%40.2%48.1%40.0%45.0%其他8.7%3.4%4.9%20.6%10.0%10.6%主體?？梢?jiàn)，地區(qū)在資金來(lái)源方面具有鮮明的個(gè)性特征。重點(diǎn)區(qū)域信息渠道的分布50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%傳見(jiàn)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD廣告宣傳35.8%46.5%24.2%37.9%28.2%35.3%35.2%親友意見(jiàn)18.8%38.9%27.2%35.1%23.5%22.0%售樓處咨詢22.4%25.7%25.3%30.5%35.3%30.2%無(wú)所謂10.3%8.9%13.6%5.9%12.6%重點(diǎn)區(qū)域商業(yè)形式的分布商業(yè)形式公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD28.1%36.8%24.8%45.7%25.6%28.2%29.8%商鋪54.8%44.8%46.5%40.7%59.4%52.6%35.8%其他17.1%18.4%28.7%13.6%15.0%19.2%34.4%特點(diǎn)是相吻合的，另外，賽特、金融街地區(qū)也呈現(xiàn)出相同特點(diǎn)。重點(diǎn)區(qū)域商鋪經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的分布45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%本區(qū)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD經(jīng)營(yíng)種類(lèi)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD餐飲29.5%23.0%17.0%22.4%34.4%18.8%17.4%娛樂(lè)22.6%20.7%19.0%17.6%18.3%27.5%7.3%貿(mào)易32.9%35.6%35.0%32.9%30.5%27.5%38.5%其他15.1%20.7%25.0%27.1%16.8%26.3%36.7%商務(wù)特征。重點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)付款方式的分布公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD一次性33.3%44.6%29.3%19.1%28.4%按揭66.7%58.6%55.4%70.7%80.9%58.9%重點(diǎn)區(qū)域需求面積的分布需求面積公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD100m2以下34.3%43.7%45.9%43.3%24.6%42.9%56.0%100~300m235.6%36.7%44.4%33.3%0.0%300~500m217.1%10.3%12.2%3.3%18.5%16.7%24.2%500~800m25.0%2.3%4.1%2.2%4.8%800~1000m20.7%3.4%5.6%2.2%1000~5000m20.0%0.0%0.0%0.0%0.8%3.3%5000m2以上1.4%4.6%0.0%0.0%3.3%面積。重點(diǎn)區(qū)域選擇房產(chǎn)位置的分布位置崇文區(qū)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD臨街59.6%59.8%60.2%50.4%62.2%54.3%22.5%24.3%15.9%34.4%24.4%23.2%無(wú)特別要求17.9%18.4%15.5%23.2%15.3%13.4%22.5%則無(wú)特殊需要。重點(diǎn)區(qū)域房產(chǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)的分布裝修標(biāo)準(zhǔn)公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD毛坯55.3%49.4%38.2%46.3%49.4%40.4%精裝44.7%50.6%53.7%48.9%50.6%59.6%注：選擇毛坯房與精裝修的比例基本持平，表明消費(fèi)者對(duì)于商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)持重點(diǎn)區(qū)域客流要求的分布客流要求公主墳西直門(mén)中關(guān)村賽特金融街CBD一般13.7%12.7%19.5%13.0%15.3%25.8%59.0%63.2%64.7%75.6%70.2%58.8%57.6%27.3%14.9%22.5%4.9%16.8%25.9%16.6%特別要求。集中商業(yè)-28.10%1性別分布男-63.80%女-36.20%2年齡分布（歲）25-35-39.80%18-25-29.20%35-45-20.80%3婚姻狀況已婚-53.20%未婚-46.80%4工作區(qū)域-26.60%東城-17.40%崇文-16.50%5現(xiàn)居住區(qū)域-26.30%崇文-19.40%東城-15.10%-59.40%高中-28.80%國(guó)有-37.00%外資-27.80%一般公交車(chē)-45.50%2000-5000-61.40%5000-8000-30.50%8000-10000-5.40%-25.80%教育-16.50%保險(xiǎn)-15.20%三人-40.20%單身-25.40%二居-51.60%三居-20.00%一居-19.60%40.90%26.80%17.70%60-90-42.90%60以下-24.30%90-120-23.90%90-120-43.00%60-90-25.60%120-150-14.70%改善條件-62.70%投資-20.60%其他-16.70%板樓-42.10%多層-34.20%塔樓-23.80%私人-64.50%不確定-57.80%肯定-33.30%否定-8.80%價(jià)格-23.60%交通-22.00%地段-20.90%精裝-38.40%普裝-35.00%菜單式-26.60%廣告-41.20%親友-16.80%房產(chǎn)位置房產(chǎn)價(jià)位（元）100以下-28.50%臨街-34.60%100-300-100以下-28.50%臨街-34.60%10000-1200041.80%12000-1500024.60%價(jià)格-32.40%300-500-23.80%15000-1800024.60%資金來(lái)源個(gè)人-32.80%其他-9.20%一次性-23.30%普通-26.10%高檔-19.40%裝修標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施會(huì)所-13.50%10親友-16.80%通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的調(diào)查，本案所在地處于的老城區(qū)中心，千年的發(fā)展歷史，悠久文脈、地脈、人脈特征在這里得到了最集中的體現(xiàn)。在申奧成功后，對(duì)市政的投入必然大大加快、加強(qiáng)南城建設(shè)，區(qū)域市政整體條件也將得到了很大改善。除了道施，均集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域，如醫(yī)院、匯文中學(xué)、新世紀(jì)商場(chǎng)、崇文門(mén)飯店、游樂(lè)圓、體育館等大型設(shè)施。另外，本案所屬區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，傳統(tǒng)文化的氛圍比較濃厚，對(duì)于發(fā)展旅游型商業(yè)提供了保證。等行業(yè)為特色的客戶人群。利方面，重點(diǎn)在于其區(qū)域的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和旅游與傳統(tǒng)文化基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)近年來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)所做的統(tǒng)計(jì)分析表明：的形式分散布局，從近幾年的發(fā)展趨勢(shì)看，特色商業(yè)街成為商業(yè)市場(chǎng)的一支新秀，少很好的規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)管理措施，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)角度上看，商鋪投資和經(jīng)營(yíng)逐漸成為本案所在區(qū)域一個(gè)新的投資熱點(diǎn)，特別是受到外地來(lái)京經(jīng)商的人群增加的影響，本案周邊的商業(yè)情況來(lái)看，大型集中商業(yè)，如新世界商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況較好，從目前的情況看，要實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須完成有效的市場(chǎng)定位。勢(shì)，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格和住宅銷(xiāo)售價(jià)格比較接近。反映出的區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)并未形成。面，即在相似區(qū)域，相似條件下，在產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣、物業(yè)服務(wù)等方面的傾向，特別是在價(jià)格和產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)方面有很多相似之處，戶型以兩居、三居為主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅為主。問(wèn)題點(diǎn)土地價(jià)值還待開(kāi)發(fā)按照新的土地供應(yīng)政策，將來(lái)的土地開(kāi)發(fā)需要的土地主要由政府統(tǒng)一供應(yīng)，在增加土地供應(yīng)透明度的同時(shí)，政府利用土地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度加大了，并加強(qiáng)了土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地供應(yīng)的規(guī)模和速度對(duì)土地的價(jià)值將有比較大的影響。比如，后，可供應(yīng)的土地量的潛力幾乎挖掘殆盡。土地供應(yīng)的減少將導(dǎo)致土地的增值。因此，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域土地增值應(yīng)持樂(lè)觀的想法。機(jī)會(huì)點(diǎn)館、公園等生活配套完善，大市政條件十分成熟。*客戶定位公司和個(gè)人。型客戶。商業(yè)街、東方廣場(chǎng)、恒基中心、崇文門(mén)新世界百貨等眾多的商業(yè)、酒店、辦公項(xiàng)目鱗次櫛比。獨(dú)樹(shù)一幟地賦予地塊新的使用功能或是利用業(yè)已形成的規(guī)模效應(yīng)加入現(xiàn)有的商業(yè)體系需要精確的市場(chǎng)定位。的亞斯立堂等老的城市肌理和碎片如何融入嶄新的都市空間；如何加強(qiáng)新都市空間需要的多種風(fēng)格的旅游商業(yè)。充分利用靠近旅游勝地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的歷史文化資源，形成以滿足國(guó)中高檔旅游消費(fèi)和海外觀光客旅游為主的文化旅游商業(yè)區(qū)。常休閑生活需要的餐飲、文化、健身、娛樂(lè)相結(jié)合的休閑服務(wù)業(yè)。6)風(fēng)險(xiǎn)分析為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和主要思路代的優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)前的商業(yè)組織形式有百貨、零售、連鎖、超市和街區(qū)購(gòu)物等。而零售體，提供一種輕松舒暢的休閑購(gòu)物空間。單純的步行街由于受尺度規(guī)模的限制，具有其自身的局限性。由此提出了將小街區(qū)，密集路網(wǎng)與街邊停車(chē)相結(jié)合的概念。用大的交通容量。相對(duì)較密的支路，將用地劃成小的地塊，有利于分塊開(kāi)發(fā)，也便于鋪的數(shù)量，增加商業(yè)人流的停留時(shí)間，匯聚更多的商業(yè)人氣。歷史街區(qū)的保護(hù)不同于文物古跡的保護(hù)。歷史街區(qū)仍是現(xiàn)實(shí)生活的場(chǎng)所，與現(xiàn)代人的物質(zhì)生活緊密聯(lián)系。保護(hù)文物古跡的目標(biāo)，是盡量保存其歷史的真實(shí)性，盡下有所變化更新，盡量使其歷史要素得到保存延續(xù)。我們?cè)谝?guī)劃過(guò)程中以此為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)地塊有價(jià)值的歷史要素：教堂，具代表性的四合院，古樹(shù)進(jìn)行了完整保留，同時(shí)保留部分同片斷，弱化其原有的交通意義，的不具保護(hù)價(jià)值、不能滿足基本居住需求的危舊住宅取消，代之以配套完善、功能完備的現(xiàn)代城市空間。規(guī)劃中新的建筑群體圍繞以保護(hù)遺產(chǎn)為主導(dǎo)的景觀中心形成半圍合的格局，組織出城市中心區(qū)鬧中取靜，舒適宜人的公共活動(dòng)空間。用現(xiàn)代的城市形態(tài)編織傳統(tǒng)元素中具有價(jià)值的碎片，充分發(fā)掘其歷史文化的閃做的嘗試。為形成相對(duì)集中的公共空間，在項(xiàng)目北部和東部布置密度較高的建筑群體，利用其裙房組成商業(yè)空間。成部立體購(gòu)物通廊。北部東西向的規(guī)劃道路兩側(cè)同樣是商業(yè)店面，形成外部購(gòu)物走廊。這兩條互相平行的購(gòu)物帶以過(guò)街廊相連，組成外一體，線面結(jié)合的綜合商業(yè)空織、立體有序的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。將街區(qū)購(gòu)物和集中購(gòu)物空間有機(jī)聯(lián)系在一起。提出從發(fā)展更新的速度的角度將城市公共商業(yè)空間形態(tài)劃分為三類(lèi)：代表城市中更新速度最快的元素。提供全天候的服務(wù)。是都市街景中最為時(shí)尚，容上可能包括酒店、快餐、超市、咖啡店、影劇院、服飾專(zhuān)賣(mài)、銀行、郵局等休閑娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。在建筑空間上應(yīng)采取靈活易變的形式。代表城市中一定階段保持不變的元素。體現(xiàn)作為首都和政治文化中心的地位。它服務(wù)于，代表當(dāng)代中國(guó)文化形象。從形態(tài)上以辦公居住為主。容上可能包括博物館、工作室、藝術(shù)學(xué)校、雜志編輯、時(shí)尚設(shè)計(jì)、演藝音樂(lè)、節(jié)目制作工作室等文化藝術(shù)辦公空間。在建筑空間形式上應(yīng)采取與功能相適應(yīng)的大空間和自由布局。地位。服務(wù)于來(lái)自世界各地的人們。形式上以公共空間、廣場(chǎng)、水面等景觀元素為主。利用具有歷史意義的城市紋理，碎片提高城市空間的可識(shí)別性，展現(xiàn)永恒的東方文明。它是代表城市記憶的永恒元素，城市歷史文化的載體，是被時(shí)間積淀下來(lái)的寶貴遺產(chǎn)。應(yīng)在充分保護(hù)的基礎(chǔ)上充分挖掘其價(jià)值。安排在地塊。沿主要街道站西街，崇大街和北部大街由于人流輛大，交通聚散速度快的特點(diǎn)布置全天候時(shí)區(qū)。向依次為時(shí)區(qū)與東八區(qū)的容。以此形成縱橫交織的按權(quán)力提升地塊品質(zhì)，吸引更多人群。項(xiàng)目地處站這一交通中心，周邊存在著地鐵、公交、火車(chē)等多種交通系統(tǒng)，需號(hào)線、5號(hào)線以與二十多條公交線路在此交匯。特別是站地區(qū)地面人多，客流集散特點(diǎn)突出，給換乘管理、交通運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很多問(wèn)題。在主要交通流量集散地建設(shè)交通樞紐，可以改善交通秩序，實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的有序組織、引導(dǎo)，還能緩解交通壓力。同時(shí)將人流有效引導(dǎo)引入項(xiàng)目，增加了商業(yè)項(xiàng)目的必須的人氣。由此考慮在用地北區(qū)建立聯(lián)系各種交通系統(tǒng)的交通接駁點(diǎn)，將地下層的地鐵、火車(chē)出站和地下停車(chē)，地面層的公交和地面人流，二層的火車(chē)進(jìn)站和西區(qū)項(xiàng)目人流通過(guò)垂直交通點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)。實(shí)現(xiàn)各種交通系統(tǒng)間的零換乘。有效緩解了地面交通壓力，疏導(dǎo)了人流，使到達(dá)項(xiàng)目部變得更為便捷。根據(jù)原有規(guī)劃條件，結(jié)合調(diào)整后的使用要求，對(duì)各地塊的高度做了部分調(diào)整。局（詳見(jiàn)附圖）。對(duì)于沿外圍道路一側(cè)的用地通過(guò)入口廣場(chǎng)的設(shè)置、高層形體的變化減少由于體量較大形成的壓迫感，豐富干道兩側(cè)的體型和空間。（二）.道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的過(guò)境交通主要通過(guò)外圍道路站西街、崇文門(mén)大街和項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃道路解決。項(xiàng)目部道路主要為項(xiàng)目部的商業(yè)、辦公、住宅人流服務(wù)，為城市輔助支路。在區(qū)分了道路功能以后，可以有效地在不同的系統(tǒng)和地段組織車(chē)流和人流，確定道路適宜的寬度。密集路網(wǎng)和相對(duì)較窄的路面寬度使車(chē)輛有較好的可達(dá)性，還能緩解交叉口的交通壓力。為增加人流的停駐時(shí)間，減少過(guò)往車(chē)流對(duì)人行的影響，對(duì)于道路寬度和道路斷面等做了以下設(shè)計(jì)：項(xiàng)目只有一條貫通南北的道路為雙行道，對(duì)應(yīng)用地以北的規(guī)劃道路形成主要通路。其他道路均規(guī)劃為單行道。通過(guò)對(duì)方向、出入口的合理組織，使得車(chē)流可以便捷的到達(dá)項(xiàng)目各處。而單行道配合路邊停車(chē)帶來(lái)的較慢的車(chē)輛流速最大限度的減少行人流人性化的購(gòu)物要求。道路斷面的設(shè)計(jì)以降低流速、街邊停車(chē)為原則。在道路紅線圍的道路用地由車(chē)行道（含機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道與路邊停車(chē)帶）、人行道、綠化帶和設(shè)施帶組成。為使道路寬度符合人性化的購(gòu)物尺度將人行道、綠化帶和設(shè)施帶結(jié)合設(shè)置。（詳附圖）由于用地建筑密度較大，綠化面積相對(duì)較少，通過(guò)道路綠化美化環(huán)境，凈化空氣就顯得更為重要。并應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下原則：道路綠化設(shè)計(jì)應(yīng)處理好與道路照明、交通設(shè)施、地上桿線、地下管線等關(guān)系；在道路平面、縱斷面與橫斷面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意保護(hù)古樹(shù)名木，并將沿線風(fēng)景點(diǎn)組織到視野圍；綠化不應(yīng)妨礙行人和行車(chē)的視線。在道路交叉口的視距三角形，不應(yīng)布置高度行流線均衡布置。人行道與周?chē)鷱V場(chǎng)、建筑有機(jī)結(jié)合。人行道上所有公共服務(wù)設(shè)施（垃圾筒、郵筒、休息座椅、亭等）、道路交通設(shè)施（公共汽車(chē)站、盲道、交通指示牌、信號(hào)燈等）、景觀設(shè)施（花壇、草木花卉、樹(shù)池、噴泉、雕塑、標(biāo)志符號(hào)等）照明設(shè)施（路燈、射燈、地?zé)?、裝飾燈等）須經(jīng)過(guò)統(tǒng)一設(shè)計(jì)安排。（三）.景觀綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，都曾到亞斯立堂做禮拜。亞斯立堂已成為歷經(jīng)風(fēng)雨的中美關(guān)系的見(jiàn)證?？臻g。水面的使用擴(kuò)展了視野圍，構(gòu)造出自由、隨意而不乏凝聚力的場(chǎng)所空間。行了完整保留，將其作為各地塊的景觀中心。用教堂和下沉廣場(chǎng)組織整個(gè)用地的景觀軸。以此實(shí)現(xiàn)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和都市空間的再造。達(dá)到歷史與現(xiàn)代、人文與環(huán)境的完美契合。