對住宅工程分戶驗收的建議

住宅工程分戶驗收自2009年底在全國范圍內(nèi)推廣以來，各地結(jié)合自身實際情況陸續(xù)出臺了分戶驗收的管理辦法（實施細則），將分戶驗收列為竣工驗收前的必要條件。我國住宅工程項目也大多實施了分戶驗收，但其效果并不理想，地區(qū)之間差異大，與小業(yè)主期望相差也較大，還需要在執(zhí)行過程中加以改進和完善。筆者結(jié)合不同地區(qū)部分住宅工程分戶驗收中遇到的問題，提出了一些建議，以期對住宅工程分戶驗收工作能有所裨益。1

在示范標準合同文本中增加分戶驗收條款住宅工程建造的特點決定了實施分戶驗收時，剛好處于竣工驗收與向小業(yè)主交房驗收階段。分戶驗收套數(shù)多，實物測量與觀感目測、功能性檢測工作量大、時間緊，工作性質(zhì)單一，且受辦理產(chǎn)權(quán)時間限制，分戶驗收極易發(fā)生問題。工程項目管理是通過合同關(guān)系實現(xiàn)的。合同在項目管理中起核心作用，但我國施工、監(jiān)理委托合同等示范文本尚未對分戶驗收給出明確要求。為從源頭控制分戶驗收工作質(zhì)量，增強參與人員及責任單位的責任意識，減少小業(yè)主投訴，預防分戶驗收階段出現(xiàn)問題，建議開發(fā)商在簽訂有關(guān)合同時，增加分戶驗收各責任主體單位權(quán)利與義務的條款，以合同形式加以約束。筆者建議至少標明以下內(nèi)容：（1）分戶驗收準備（包括檢測工具、現(xiàn)場準備等）、檢驗內(nèi)容與標準；（2）分戶驗收人員從業(yè)崗位資格及其經(jīng)驗、業(yè)務能力等；（3）分戶驗收各主體責任單位權(quán)利與義務及其配合事宜；（4）分戶驗收結(jié)果與用戶交房驗收結(jié)果偏差控制范圍；（5）違約責任及其獎罰措施等。2

全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的分戶驗收標準現(xiàn)行分戶驗收標準體現(xiàn)在宏觀與微觀兩個層面，宏觀為各地政府制定的管理辦法（實施細則），微觀為開發(fā)商制訂的分戶驗收方案。我國幅員遼闊、區(qū)域性差別大、分戶驗收標準差異性也大，這點在各地已有的管理辦法（實施細則）與部分規(guī)模較大開發(fā)商的分戶驗收方案中都有明顯反映。即使同一區(qū)域不同的開發(fā)商或同一開發(fā)商在不同區(qū)域，其驗收方案也有較大差異?？傮w來說，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)標準比其他城市高，執(zhí)行情況也普遍較其他城市規(guī)范、嚴格。目前市場準入管理有待加強，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，而建立以客戶滿意度為核心的住宅工程質(zhì)量綜合評價體系有助我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在全國范圍內(nèi)制定統(tǒng)一的分戶驗收標準，對規(guī)范當前房地產(chǎn)市場質(zhì)量行為尤為緊迫，它不僅能強制性約束參建各主體單位的質(zhì)量行為，特別是開發(fā)商的質(zhì)量行為，還能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于提高整個產(chǎn)業(yè)質(zhì)量水平,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。3

引入社會第三方參與分戶驗收現(xiàn)行分戶驗收是由各參建責任主體單位共同完成。嚴格地說，分戶驗收屬系統(tǒng)內(nèi)部驗收，分戶驗收結(jié)果失真難免發(fā)生。而小業(yè)主驗收時，由于銷售廣告宣傳及其高期望值、樣板房示范等作用，對產(chǎn)品質(zhì)量要求高,檢驗會更加嚴格，其結(jié)果與分戶驗收之間必然有較大差距,核對與解釋、維護這種差距經(jīng)常會耗費大量的時間、人力成本，導致交房延期與費用上升，直接影響到小業(yè)主對產(chǎn)品忠誠度與滿意度,降低了產(chǎn)品的品牌效應。當前，小業(yè)主收房驗收邀請社會專業(yè)人士參與的情形較普遍，在有些城市已形成了一定的市場規(guī)模。對此，建議將其納入分戶驗收體系，作為系統(tǒng)外監(jiān)督。這樣做不僅能使分戶驗收趨于規(guī)范、增加透明度，還能提高其公信力，保證驗收時的工作質(zhì)量，降低交房驗收成本，使分戶驗收目標更容易實現(xiàn)。4

加大節(jié)能驗收在分戶驗收中的比重我國建筑能耗占社會總能耗中的30%，比重較大。建筑節(jié)能在我國推行時間不長，雖然在住宅工程建造過程中使用節(jié)能技術(shù)會增加產(chǎn)品成本，使項目投資增加，但從住宅產(chǎn)品全壽命成本看，會大幅度減少用戶使用、維護成本，從而大幅度降低產(chǎn)品總成本，能有效降低建筑能耗，實現(xiàn)綠色住宅建筑。從已有的分戶驗收管理辦法（實施細則）看，建筑節(jié)能驗收的比重并不大，原材料檢驗多，實體檢測比重低,無法達到建筑節(jié)能