房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點(diǎn) 第一章緒論第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營一. 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和分類〔一〕 房地產(chǎn)開發(fā)的含義根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立的行為。〞具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，依據(jù)城市開展和建立的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會開展的要求，對獲取得土地進(jìn)展投資、建立、管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟(jì)行為，需要借助土地、建筑材料、根底設(shè)施、專業(yè)人員、資金等資源的優(yōu)化組合，形成建筑產(chǎn)品，再通過后續(xù)的銷售活動，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。〔二〕 房地產(chǎn)開發(fā)的特征〔三〕 房地產(chǎn)開發(fā)的分類1. 成片開發(fā)〔1〕 有方案的成片舊城改造(2)成片的新城區(qū)開發(fā)(3)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)(4)旅游地產(chǎn)的開發(fā)2. 單項(xiàng)開發(fā)〔1〕 土地開發(fā)(2)房屋開發(fā)A． 住宅樓工程開發(fā)B.寫字樓工程開發(fā)C.工業(yè)工程開發(fā)D.商業(yè)工程開第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序一、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段A.投資決策分析階段B.依法取得土地使用權(quán)階段C.可行性研究階段D. 前期準(zhǔn)備E.階段實(shí)施階段F.銷售階段二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商)2.投資公司〔投資商〕3.建筑承包公司4.質(zhì)量檢查單位5.政府建立主管部門6.金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)經(jīng)營的根本環(huán)節(jié)第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營根本理論第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、 產(chǎn)品策略主要內(nèi)容包括明確開發(fā)或經(jīng)營工程、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模，以及開發(fā)或經(jīng)營方式確實(shí)定等。二、 市場開發(fā)策略一般來講，企業(yè)市場開發(fā)策略主要有市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。三、 價(jià)格策略一般包括高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡價(jià)格策略等。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論一、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型〔一〕 構(gòu)成決策問題的根本條件1． 有明確的目標(biāo)2． 有兩個以上可供選擇比擬的方案3． 有評價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)4． 有真實(shí)反映客觀實(shí)際的信息〔二〕 開發(fā)與經(jīng)營決策原則二、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型〔一〕 確定型決策〔二〕 風(fēng)險(xiǎn)型決策〔三〕 不確定型決策三、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序〔一〕 發(fā)現(xiàn)問題〔二〕 確定目標(biāo)〔三〕 擬定方案〔四〕 分析評價(jià)1. 限制因素分析2.潛在因素分析3.綜合評價(jià)〔五〕 選擇方案〔六〕 實(shí)施追蹤方案1. 反響控制2.追蹤決策第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新理念一、 節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念〔一〕 節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念的提出〔二〕 實(shí)現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)的途徑〔1〕強(qiáng)化集約利用土地，提高土地利用率〔2〕積極推進(jìn)原材料的節(jié)約〔3〕大力推進(jìn)建筑節(jié)能〔4〕整合優(yōu)化利用城市建筑資源二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理理念內(nèi)容：〔1〕制定經(jīng)營管理目標(biāo)〔2〕制定推廣方案(3)投資管理〔4〕資金融資的管理第三章房地產(chǎn)企業(yè)的概念：房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地，資本，人力，物力，企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤，承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，房屋買賣，物業(yè)管理，租賃，房地產(chǎn)抵押以及房屋信托，交換，維修，裝飾乃至房地產(chǎn)信息，咨詢，管理效勞，并包括土地使用權(quán)的出讓，轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)營活動為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的根底上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性:房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性:房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1， 為國名經(jīng)濟(jì)的開展提供物質(zhì)保證2， 為城市建立事業(yè)的開展開辟穩(wěn)定的資金來源3， 為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展起到有力的帶頭作用4， 促進(jìn)消費(fèi)構(gòu)造和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的合理化與房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)相關(guān)的企業(yè)形式1， 房地產(chǎn)開發(fā)公司2， 地產(chǎn)開發(fā)公司3， 住宅建立公司4， 房屋拆遷公司與房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)密切相關(guān)的企業(yè)形式1， 房產(chǎn)經(jīng)營公司2， 地產(chǎn)經(jīng)營公司3， 房產(chǎn)信托公司4， 房產(chǎn)參謀公司5， 房產(chǎn)評估公司根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)展分類1房地產(chǎn)專營企業(yè)版2房地產(chǎn)兼營企業(yè)3房地產(chǎn)工程型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的建立1房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的程序3房地產(chǎn)企的資源4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源審批6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)處分我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展現(xiàn)狀1企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小2企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但也增長緩慢3企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后4企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性5企業(yè)融資渠道比擬單一6企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型及具有多樣性，民營企業(yè)的開展勢頭要遠(yuǎn)強(qiáng)于國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)人事分類1經(jīng)濟(jì)管理類2專業(yè)類3工程技術(shù)類房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成1注冊建筑師2工程師3財(cái)務(wù)人員4經(jīng)營籌劃人員5工程拓展及開展人員6法律參謀房地產(chǎn)企業(yè)組織房地產(chǎn)企業(yè)組織根本概念1目標(biāo)2人員與職務(wù)3指責(zé)與職權(quán)4信息房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則1目標(biāo)統(tǒng)一性原則2分工協(xié)作原則3統(tǒng)一指揮原則4全責(zé)一致原則5機(jī)構(gòu)精簡原則6有效管理制度原則7授權(quán)原則8均勻性原則9彈性原則房地產(chǎn)組織構(gòu)造設(shè)計(jì)組織構(gòu)造的根本概念〔一〕組織構(gòu)造的定義：組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的構(gòu)造體系。古典的組織理論是靜態(tài)的，它主要研究組織構(gòu)造本身的設(shè)計(jì)。但一個組織能否實(shí)現(xiàn)精簡效能，單有一個良好的構(gòu)造設(shè)計(jì)是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運(yùn)行制度和方法，才能保證原定的組織構(gòu)造得到順利實(shí)現(xiàn)〔二〕組織構(gòu)造的形式：1職能型組織構(gòu)造2工程型組織構(gòu)造3矩陣型組織構(gòu)造4混合型組織構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定原則1可行性原則2可量化性原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容1成長性目標(biāo)2盈利性目標(biāo)3競爭性目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整1手機(jī)信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點(diǎn)1目標(biāo)性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素1壞境2決策者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度3思維定勢4時(shí)間房地產(chǎn)經(jīng)營方案的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建立事業(yè)的開展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)別離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建立、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成局部。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建立〞是我國城市建立的根本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就表達(dá)在“綜合〞和“配套〞上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)展綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)展配套建立，把城市作為一個有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、效勞和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)開展，提高城市的整體功能?！捕撑c相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)〞的關(guān)系在我國三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與效勞的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建立中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標(biāo)等〕，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建立的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供給稅勞務(wù)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程工程，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)〔物業(yè)〕〞的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)開展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建立性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標(biāo)等〕，物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營餐飲、娛樂等效勞工程，對其物業(yè)收入以及效勞業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營方案的調(diào)整1滾動方案法2啟動備用方案法第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義：就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成：①宏觀環(huán)境〔國家〕②中觀環(huán)境〔行業(yè)〕③微觀環(huán)境〔工程本身〕〔3〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點(diǎn)：①關(guān)聯(lián)性②可變性③相對性④層次性〔4〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則：①客觀性原則②全面性原則③比擬性原則④預(yù)測性原則〔5〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的根本內(nèi)容：①宏觀環(huán)境：⒈政策環(huán)境〔財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策〕⒉經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔宏觀經(jīng)濟(jì)條件、居民經(jīng)濟(jì)收入和購置力〕⒊人口環(huán)境〔人口總量、人口的齡構(gòu)造、人口的地理分布、家庭構(gòu)造〕⒋自然環(huán)境⒌技術(shù)環(huán)境②中觀環(huán)境：⒈我國房地產(chǎn)市場的法律體系⒉房地產(chǎn)市場態(tài)勢⒊房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)③微觀環(huán)境：⒈區(qū)域地理位置特點(diǎn)⒉區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略與開展規(guī)劃⒊區(qū)域房地產(chǎn)市場開展特點(diǎn)〔6〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營分析法①多因素加權(quán)分析法70~100分—投資環(huán)境穩(wěn)定55~69分—有少量的投資風(fēng)險(xiǎn)40~54分—外資企業(yè)的經(jīng)營面臨高風(fēng)險(xiǎn)40~39分—為外國投資者不能承受的經(jīng)營環(huán)境②道氏評估法③分析法〔S—優(yōu)勢W—劣勢O—時(shí)機(jī)T—威脅〕⒈企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即時(shí)機(jī)點(diǎn)⒉企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即可躲避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)⒊企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即可借力時(shí)機(jī)點(diǎn)⒋企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)〔威脅點(diǎn)〕〔7〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營時(shí)機(jī)選擇①時(shí)機(jī)的選擇〔房地產(chǎn)周期不同階段時(shí)機(jī)選擇、政策研究與時(shí)機(jī)選擇〕②區(qū)位地段的選擇〔國家、城市、區(qū)域〕③投資類型的選擇〔土地、住宅、商業(yè)設(shè)施、寫字樓〕④質(zhì)量的選擇〔8〕房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析①政治風(fēng)險(xiǎn)②經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)③金融風(fēng)險(xiǎn)④來自自然界和沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)⑤個別風(fēng)險(xiǎn)第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取〔一〕土地使用權(quán)出讓的特征〔1〕土地所有權(quán)與使用權(quán)別離〔2〕受讓主體的多樣性〔3〕有償、有期限性〔4〕方案性〔二〕土地使用權(quán)出讓的根本原則〔1〕國家主權(quán)神圣不可侵犯〔2〕平等、自愿、有償〔3〕所有權(quán)與使用權(quán)別離〔4〕合理利用土地〔三〕土地使用權(quán)出讓限：?居住用地70?工業(yè)用地50?科、教、文、衛(wèi)體育用地50?商業(yè)、旅游、娛樂用地40?綜合或其他用地50〔四〕土地使用權(quán)出讓方式?招標(biāo)出讓?拍賣出讓?掛牌出讓〔五〕土地使用權(quán)出讓程序：擬定方案，正式報(bào)批，組織實(shí)施，登記發(fā)證〔六〕土地使用權(quán)出讓合同〔1〕土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容〔2〕土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)〔七〕概念：指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使者向國家支付土地出讓金的行為?！惨弧掣拍睿菏侵附?jīng)過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換、贈與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為〔二〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征〔1〕以土地使用權(quán)出讓為根底〔2〕需要具備一定的條件〔3〕是平等民事主體之間的一種民事法律行為〔4〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性〔三〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件〔四〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容〔五〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈予〔一〕概念：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為〔二〕主要特征〔1〕沒有明確的使用限〔2〕無須支付土地使用權(quán)出讓金〔3〕不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押〔三〕土地使用權(quán)劃撥的形式〔四〕土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限〔一〕土地征用的含義〔二〕土地征用的特征〔1〕土地征用具有強(qiáng)制性〔2〕土地征用是一種政府行為〔3〕土地征用具有補(bǔ)償性〔三〕土地征用的程序〔1〕建立工程的預(yù)審〔2〕用地申請〔3〕擬定征地補(bǔ)償安置方案〔4〕簽訂征地協(xié)議〔5〕出讓或劃撥土地使用權(quán)〔6〕頒發(fā)土地使用證〔四〕征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用〔1〕土地補(bǔ)償〔2〕青苗補(bǔ)償〔3〕地上附著物補(bǔ)償費(fèi)〔4〕安置補(bǔ)助費(fèi)〔5〕新菜地開發(fā)建立基金〔一〕房屋拆遷申請〔二〕房屋拆遷審批〔三〕簽訂拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議〔四〕實(shí)施拆遷〔五〕監(jiān)視檢查〔一〕城市房屋拆遷補(bǔ)償〔二〕城市房屋拆遷安置〔一〕組織競標(biāo)團(tuán)隊(duì)8.地價(jià)測算 第六章房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對建立工程進(jìn)展全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化，民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)，社會和環(huán)境效益?！?〕可行性研究是工程投資決策的根本依據(jù)?！?〕可行性研究是籌集建立資金的依據(jù)。〔3〕可行性研究是工程立項(xiàng)，用地審批的條件。〔4〕可行性研究是開發(fā)商與用有部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)?！?〕可行性研究是編制下一階段規(guī)劃方案方案的依據(jù)?？尚行匝芯康木幹埔罁?jù)包括國家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會開展規(guī)劃，行業(yè)部門開展規(guī)劃;批準(zhǔn)的工程建議書或同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政根底設(shè)施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質(zhì)，經(jīng)濟(jì)，社會等根底資料；有關(guān)建立方面的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)，定額，指標(biāo)，要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)工程備選方案土地利用條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。房地產(chǎn)市場調(diào)查，是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的，有方案，系統(tǒng)地判斷，收集，記錄，整理，分析，研究房地產(chǎn)市場過去及現(xiàn)在的各種根本狀況及其影響因素，并得出結(jié)論的活動于過程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來開展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用(1)有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。(2)有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)展產(chǎn)品更新?lián)Q代。(3)有助于工程投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)方案。(4)有助于工程投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略。(5)有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。*4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則(1)準(zhǔn)確性原則(2)時(shí)效性原則(3)全面性原則(4)針對性原則(5)創(chuàng)造性原則*5.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型按市場調(diào)查的范圍分類〔1〕專題性市場調(diào)查(2)綜合性市場調(diào)查按市場調(diào)查的功能分類〔1〕探測性調(diào)查(2)描述性調(diào)查(3)因果性調(diào)查6.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法準(zhǔn)備階段第一步提出問題，明確目標(biāo)。第二步初步情況分析和非正式調(diào)查。第三步制定調(diào)查方案和工作方案，擬定調(diào)研方案書。實(shí)施階段第一步建立調(diào)查組織。第二步收集第二手資料。第三步收集第一手資料。分析和總結(jié)階段第一步數(shù)據(jù)的分析和解釋。第二步編寫調(diào)研報(bào)告。第三步總結(jié)反響。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法1觀察法(1)直接觀察法〔2〕親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法〔4〕行為記錄法2實(shí)驗(yàn)法3詢問法(1)小組座談法〔2〕深度訪談法〔3〕面談?wù){(diào)查法〔4〕調(diào)查法(5)郵寄調(diào)查法〔6〕留置問卷法(1)土地費(fèi)用估算(2)前期工程費(fèi)估算(3)房屋開發(fā)費(fèi)估算(4)管理費(fèi)用估算(5)銷售費(fèi)用估算(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算(7)其他費(fèi)用估算(8)不可預(yù)見費(fèi)估算(9)稅費(fèi)估算*8.房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入估算可以根據(jù)工程租售方案、經(jīng)營方案制定的租售價(jià)格乘以可租售面積〔或單元數(shù)〕計(jì)算。9.房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程財(cái)務(wù)評價(jià)是指根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和工程評價(jià)的有關(guān)規(guī)定，從工程財(cái)務(wù)的角度，分析、計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷工程的財(cái)務(wù)可行性。10.房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)根本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表。11.房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系。(2)房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)靜態(tài)指標(biāo):1投資回收期2投資利潤率3投資利稅率4資本金利潤率5借款歸還期6資產(chǎn)負(fù)債率7流動比率8速動比率〔3〕房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)動態(tài)指標(biāo)：1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率4動態(tài)投資回收期12.房地產(chǎn)開發(fā)工程的不確定性分析。(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3)概率分析13.房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告的撰寫。(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告的根本構(gòu)成:封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖、和附件七個局部。(2)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告的撰寫要領(lǐng)。(1)工程總說明局部。(2)工程概況局部。(3)投資環(huán)境局部。(4)市場局部。(5)工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程局部。(6)規(guī)劃方案及建立條件局部。(7)建立方式及進(jìn)度安排局部。(8)投資估算及資金籌措局部。(9)工程評估根底數(shù)據(jù)預(yù)測和選定局部。(10)工程財(cái)務(wù)批評局部。(11)風(fēng)險(xiǎn)分析〔不確定性分析〕局部。(12)可行性研究的結(jié)論與建議局部。第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程的準(zhǔn)備1、 房地產(chǎn)開發(fā)工程資金構(gòu)成、特點(diǎn)、目的和籌資原則。〔1〕資金構(gòu)成：個別資金，綜合資金，邊際資金?！?〕特點(diǎn)：保證資金循環(huán)運(yùn)動房地產(chǎn)開發(fā)工程建立的順利進(jìn)展。〔3〕目的：(a)實(shí)現(xiàn)工程投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)開展目標(biāo)。(b)歸還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資金構(gòu)造?！?〕原則：〔a〕時(shí)機(jī)適當(dāng)原則，(b)平安性原則，(c)經(jīng)濟(jì)性原則，〔d〕可行性原則。2、資金籌集方式、資金本錢計(jì)算和財(cái)務(wù)杠桿原理?！?〕方式：〔a〕動用自有資金，〔b〕爭取銀行貸款，〔c〕利用證券化資金，〔d〕通過聯(lián)建和參建籌資，〔e〕利用外資，〔f〕通過預(yù)售籌資，〔g〕利用承包商墊資。〔2〕本錢計(jì)算：〔a〕房地產(chǎn)開發(fā)資金本錢，〔b〕個別資金本錢的計(jì)算，〔c〕綜合籌資本錢率的計(jì)算，〔d〕邊際資金本錢的計(jì)算。〔3〕原理：當(dāng)某一籌資方案確定的資本構(gòu)造中債務(wù)資本比例在某個范圍內(nèi)增加時(shí)，負(fù)債資本的資金本錢率并不會增大，總資本的平均資金本錢率會因此下降，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在較小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)條件下獲得財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。3、房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的特點(diǎn)和評價(jià)指標(biāo)體系?！?〕方案特點(diǎn)：〔a〕評價(jià)主體的多元性，〔b〕評價(jià)目標(biāo)的多元性，〔c〕評價(jià)結(jié)論的不確定性?！?)指標(biāo)體系：〔a〕用地面積指標(biāo)，〔b〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4、房地產(chǎn)開發(fā)工程報(bào)建的含義和建立工程規(guī)劃許可證的作用?！?〕含義：指在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的根底上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體建立的設(shè)計(jì)方案，并對其布局進(jìn)展定位，對開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設(shè)計(jì)，使其到達(dá)施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。〔2〕作用：用于確定建立工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。5、開發(fā)工程報(bào)建的流程以及報(bào)建送審提交的資料?！?〕流程：171頁圖7-2〔2〕資料：填報(bào)建立工程設(shè)計(jì)方案送審單，總平面設(shè)計(jì)圖兩張〔比例1:500或1:1000〕;規(guī)劃設(shè)計(jì)要求送審的其他文件、圖紙；單體建筑物的平面圖、剖面圖、立體圖各兩套。6、房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)概念與作用、活動原則和招標(biāo)方式，施工招標(biāo)中有關(guān)申請招標(biāo)的條件、程序和主要內(nèi)容。〔1〕招標(biāo)概念：是對一項(xiàng)開發(fā)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內(nèi)容、監(jiān)理效勞、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備需求、擬建工程的建立要求等，編制成招標(biāo)文件，通過發(fā)布招標(biāo)公告或向承包企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過程。〔2〕作用：〔a〕有利于建立市場的法制化和標(biāo)準(zhǔn)化，〔b〕使工程造價(jià)更趨合理，〔c〕有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資，〔d〕有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期。〔3〕活動原則：〔a〕公開原則〔b〕公平原則〔c〕公正原則〔d〕老實(shí)守信原則〔4〕招標(biāo)方式：〔a〕公開招標(biāo)〔b〕邀請招標(biāo)〔5〕條件：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)該履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。〔6〕程序：178頁見圖7-3〔7〕內(nèi)容：〔a〕投標(biāo)須知〔b〕合同通用條款〔c〕〕合同專用條款〔d〕合同格式〔e〕技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔f〕施工圖紙〔g〕投標(biāo)文件參考格式。第八章房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)施1、房地產(chǎn)開發(fā)工程建立管理各種模式，進(jìn)度管理、投資管理、質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的合同管理，合同簽訂、分析、變更與實(shí)施保障索賠的管理，竣工驗(yàn)收的程序。〔1〕建立管理：首先委托咨詢、設(shè)計(jì)單位完成工程前期工作，包括施工圖紙、招標(biāo)文件等。其次選擇一家具有資質(zhì)和實(shí)力的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，然后通過競爭招標(biāo)把工程授予綜合報(bào)價(jià)最優(yōu)的承包商?！?〕進(jìn)度管理內(nèi)容：〔a〕編制開發(fā)工程實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃〔b〕編制開發(fā)工程建立總進(jìn)度方案、度方案〔c〕核準(zhǔn)施工進(jìn)度方案〔d〕編制其他配套進(jìn)度方案〔e〕催促監(jiān)理工程師〔f〕檢查與糾編進(jìn)度方案。〔3〕投資管理：〔a〕編制投資方案〔b〕跟蹤投資〔c〕支付工程款〔d〕分析投資〔e〕投資約束〔f〕催促監(jiān)理工程師。〔4〕質(zhì)量管理：〔a〕質(zhì)量管理的根本任務(wù)〔b〕工程質(zhì)量控制方案〔c〕各方質(zhì)量行為的催促〔d〕主要質(zhì)量控制要點(diǎn)〔e〕確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度〔5〕合同管理：〔a〕設(shè)置合同管理部門〔b〕合同管理部門的設(shè)置〔6〕合同簽訂：〔a〕工期〔b〕合同價(jià)款〔c〕對雙方有約束力的合同文件〔d〕開發(fā)商和承包商的工作〔7〕合同分析：合同分析的內(nèi)容〔8〕合同變更:207頁見圖8-9〔9〕索賠的管理：〔a〕根本原則〔b〕反索賠〔c〕索培的反駁〔d〕索培的預(yù)防〔10〕竣工驗(yàn)收：〔a〕施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報(bào)告，申請工程竣工驗(yàn)收〔b〕開發(fā)商收到竣工報(bào)告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案?！瞔〕開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)視該工程的質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)〔d〕開發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收〔e〕驗(yàn)收后的意見〔f〕竣工驗(yàn)收備案 第九章房地產(chǎn)開發(fā)營銷管理1.房地產(chǎn)銷售的含義、性質(zhì)和特征含義：房地產(chǎn)企業(yè)以不同的方式向市場提供住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)商品和效勞來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)和生活、物質(zhì)或精神的需求，并獲取收入和利潤的經(jīng)濟(jì)活動。性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)活動特征：〔1〕復(fù)雜性；〔2〕區(qū)域性；〔3〕風(fēng)險(xiǎn)性；〔4〕嚴(yán)密性；〔5〕差異性內(nèi)容：〔1〕制定房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)劃；〔2〕設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售組織；〔3〕指揮和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動；〔4〕評價(jià)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動程序：〔1〕根據(jù)經(jīng)營環(huán)境和市場情況，確定公司目標(biāo)?！?〕依據(jù)市場狀況和公司開展目標(biāo)，制定企業(yè)銷售規(guī)劃?！?〕依據(jù)銷售規(guī)劃的要求，設(shè)計(jì)銷售組織?！?〕銷售活動的指揮和協(xié)調(diào)?！?〕銷售活動的控制，即銷售活動的結(jié)果管理。3.房地產(chǎn)銷售渠道的內(nèi)涵、構(gòu)造和功能內(nèi)涵：房地產(chǎn)銷售渠道是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移所經(jīng)過的通道，包括在這個過程中所有取得產(chǎn)品所有權(quán)或協(xié)助產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的營銷機(jī)構(gòu)和個人。構(gòu)造：功能：〔1〕收集信息；〔2〕推廣產(chǎn)品；〔3〕接洽；〔4〕配合；〔5〕談判；〔6〕融資；〔7〕配送和轉(zhuǎn)移產(chǎn)品；〔8〕承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。〔一〕房地產(chǎn)直接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)直接面對消費(fèi)者進(jìn)展銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡稱直銷。三種形式：〔1〕訂購銷售；〔2〕自設(shè)機(jī)構(gòu)或部門銷售；〔3〕推銷員推銷?！捕撤康禺a(chǎn)間接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費(fèi)者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承當(dāng)銷售業(yè)務(wù)的銷售方式。主要形式：〔1〕房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商；〔2〕房地產(chǎn)代理商?！惨弧撤康禺a(chǎn)直接銷售的管理〔1〕銷售前的準(zhǔn)備。包括房地產(chǎn)工程合法性資料的準(zhǔn)備、銷售資料的準(zhǔn)備、銷售人員的準(zhǔn)備和銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備。〔2〕銷售的實(shí)施和管理。包括銷售實(shí)施階段的劃分、銷售工作流程確實(shí)定和銷售管理。〔二〕房地產(chǎn)間接銷售的管理〔1〕選擇中間商并簽訂合作協(xié)議；〔2〕采取措施協(xié)調(diào)與中間商的利益關(guān)系；〔3