房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)相關(guān)學(xué)問

土地及綜合類一、

、土地用處包括哪些種類？1

土地用處分為農(nóng)用地、建立用地和未用地。

農(nóng)用地是指干脆用于農(nóng)業(yè)消費(fèi)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水

利用地、養(yǎng)殖水面等；建立用地是指建立建筑物、構(gòu)筑物的用地，包括城鄉(xiāng)

住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施

用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建立用地以外的土地。

2、什么是集體土地？

集體土地是指農(nóng)村集體全部的土地。

、對(duì)集體土運(yùn)用權(quán)有何規(guī)定？3

農(nóng)夫集體全部的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)

建立；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破

產(chǎn)、兼并等情形致使土運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

、什么是行政劃撥用地？4

縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土運(yùn)用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后

或者將土地運(yùn)用權(quán)無償交付給土地運(yùn)用者運(yùn)用。將該幅土地交付其運(yùn)用，

5、什么是土地運(yùn)用權(quán)出讓？

是政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土運(yùn)用權(quán)在確定限內(nèi)

讓及土地運(yùn)用者運(yùn)用，土地運(yùn)用者向政府支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金。

、各類用處的土地運(yùn)用權(quán)出讓最高限是多少？6

70居住用地：/

50工業(yè)用地：/

/50教化、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：

50綜合用地或者其他用地：/

40商業(yè)、旅游、消遣用地：/

20加油站、加氣站用地：/頁100共頁0第二、開發(fā)及建立類

、什么是商品房預(yù)售？7

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買

受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

房地產(chǎn)預(yù)售容許證包含哪些內(nèi)容？、8

預(yù)售容許證編號(hào)；開展商名稱；工程名稱；工程坐落地點(diǎn)；

土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；

房地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；

批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間

數(shù)；

發(fā)證機(jī)關(guān)、有效證明；附注內(nèi)容

、商品房預(yù)售須要具備哪些條件？9

預(yù)售人已獲得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；/

已獲得土地使根據(jù)土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地運(yùn)用權(quán)出讓金，/

用權(quán)證書；

持有建立工程規(guī)劃容許證和建立工程施工容許證；/

以上，并已經(jīng)確定25%投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的/

施工進(jìn)度的開工交付日期；

七層以上主體工程預(yù)算投資總額的三七層以下到達(dá)主體工程封頂；/

分之二以上層數(shù)；

商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣/

工交付日期、預(yù)售總面積、交付運(yùn)用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商

品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

、什么是商品房現(xiàn)售？10

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并

由買受人支付房價(jià)款的行為。

、房地產(chǎn)現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件？11

獲得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；/

獲得土地運(yùn)用權(quán)證書；/頁100共頁0第

持有建立工程規(guī)劃容許證和施工容許證；/

已通過開工驗(yàn)收；/

拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；/

供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套根底設(shè)施具備交付使/

用條件，其它配套根底和公共設(shè)施具備交付運(yùn)用條件或者已確定

施工進(jìn)度和交付日期；

物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。/

、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？12

、當(dāng)事人名稱或者姓名和居處1

、商品房根本狀況2

、商品房的銷售方式3

、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間4

、交付運(yùn)用條件及日期5

、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)6

、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套根底7

設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬8

、面積差異的處理方式9

、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜10

、解決爭議的方法11

、違約責(zé)任12

、13雙方約定的其他事項(xiàng)

附件：

預(yù)售商品房工程及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所

購商品房的；樓號(hào)、樓層、和房號(hào)的位置

、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費(fèi)用？13

‰計(jì)收，由公正處收3，按成交價(jià)的、買賣合同公正費(fèi)〔自愿〕1

取

‰計(jì)收，由公正處收取3、按揭合同公正費(fèi)，按揭款額的2頁100共頁0第

‰計(jì)收，由保險(xiǎn)公司收取1、保險(xiǎn)費(fèi)、按本錢價(jià)的3

元，視貸款銀行而定100、按揭手續(xù)費(fèi)，一般為4

三、規(guī)劃及設(shè)計(jì)類

“兩書〞“五證〞、14

國有土地運(yùn)用權(quán)證

建立用地規(guī)劃容許證

建立工程規(guī)劃容許證

建立工程施工容許證

商品房銷售容許證

住宅質(zhì)量保證書

住宅運(yùn)用說明書

、房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？15

共有建筑面積的內(nèi)容包括：垃圾道、樓梯間、管道井、電梯、

變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以

及為整棟效勞公共用房和管理用房的建筑面積，以程度投影面積

計(jì)算，外墻以程度投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立運(yùn)用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管

理用房，作為人防工程的地下室內(nèi)都不計(jì)入共有建筑面積。

、建筑面積16

每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水房屋各屋面積的總和。

平截面計(jì)算。建筑面積包括運(yùn)用面積，扶植面積和構(gòu)造面積三部分。

、運(yùn)用面積17

住宅分戶門內(nèi)的臥房和起居室等凈面積的總和。

、銷售面積18

指商品房的建筑面積。

、套內(nèi)建筑面積19

套內(nèi)建筑由三部分組成：即套內(nèi)運(yùn)用面積、套內(nèi)墻風(fēng)光 積及陽臺(tái)

建筑面積之和。

、套內(nèi)運(yùn)用面積20

共頁0第頁100

通常是指臥房、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、貯存室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。躍層住宅的戶內(nèi)樓梯按自然數(shù)的面積總和計(jì)入運(yùn)用面積。不包含在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道并均計(jì)入運(yùn)用面積。

、套內(nèi)墻風(fēng)光 積21

建住宅各套之間的分隔墻，及公用建筑空間之間的分隔墻以及外

，公用墻體按程度投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積；墻〔包括山墻〕

非公用墻體程度投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積；內(nèi)墻面積安裝厚度計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。

、陽臺(tái)建筑面積23封閉陽臺(tái)，按其外圍程度投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)，按其底板程度投影面積的一半計(jì)算建筑面積。的一半計(jì)算建筑面積?！埠畠簤︼L(fēng)光 積〕按其凈面積凹陽臺(tái)，

半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其地板程度投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

、公用建筑面積24

單獨(dú)具-全棟各套建筑面積之和-全棟建筑面積=公用建筑面積

備運(yùn)用功能的獨(dú)立空間〔地下車庫、倉庫、人防工程等〕

、公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)25

整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之

和，算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

、綠地率26

指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各種綠地的總和及居住區(qū)用地的比率。

。25%，舊小區(qū)不小于30%通常新小區(qū)不低于

容積率

、27

在建筑用地范圍內(nèi)全部建筑物地面以上各層建筑面積之和及建

筑用地面積的比率。

、均價(jià)28

將各單位套房銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積的總和，頁100共頁0第

即得出每平方米的均價(jià)。

、基價(jià)29

商品房的銷售價(jià)一經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。

般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

、起步價(jià)30

樓盤銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

、預(yù)售價(jià)31

商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語，預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格。

、解困房32

特地修建用于解決特殊困難戶的政府為解決本地市民住房困難，

擁擠住房的問題的住房。其特點(diǎn)是：適用、開發(fā)本錢低、減免部分費(fèi)

特困戶購置的解困專用價(jià)格在市場上比其它任何類住房要實(shí)惠。用，

房，除具有運(yùn)用權(quán)外還擁有部分產(chǎn)權(quán)。

、安居房33

面對(duì)由國家支配貸款和地方自籌資金建立，國家為了推動(dòng)房改，

平方米以下特困戶提4特殊是為廣袤中低收入家庭的非贏利性住房。

購置的住房具由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。供的銷售價(jià)格低于本錢、

有運(yùn)用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。

、經(jīng)濟(jì)適用房34

具有經(jīng)濟(jì)帶有很強(qiáng)政府行為的商品房，指具有社會(huì)保障性質(zhì)的，

銷售對(duì)象是廣袤中住房面積相對(duì)適中，其房屋價(jià)格、適用性的特點(diǎn)。

這尖住房省去了很大部分的土地費(fèi)用和其它一些政府低收入的家庭。

收取的費(fèi)用，其本錢低于商品房。

、安康住宅35

社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住精神上、指能使居住者在身體上、

宅。應(yīng)留意以下幾個(gè)方面因素：

陽光。/

冬至日底屋住戶必需不少于一小時(shí)滿窗日照。/

通風(fēng)。/頁100共頁0第空氣對(duì)流效應(yīng)良好，可以產(chǎn)生穿堂風(fēng)。/

廚房和衛(wèi)生間的空間。/

擴(kuò)大面積，明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。/

室外環(huán)境建立。/

除保持確定綠化外，還要防止噪聲的污染，空氣的污染。/

、綠色生態(tài)住宅36在以人為本的根底上，追求節(jié)水、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境、削減污大系統(tǒng)：9染、延長建筑物壽命為目的人類志向居住地。以上。50%能源系統(tǒng)——防止多條動(dòng)力管道入戶，建筑節(jié)能水環(huán)境系統(tǒng)——包括排水系統(tǒng)、雨水搜集系統(tǒng)、景觀用水系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)保用水系統(tǒng)。氣環(huán)境系統(tǒng)——室外空氣質(zhì)量到達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。分貝。30分貝，晚上小于35聲環(huán)境系統(tǒng)——白天小于

光環(huán)境系統(tǒng)——室內(nèi)自然光以及居住區(qū)防止光污染。

20~40冬天到達(dá)熱環(huán)境系統(tǒng)——保持人們正常生活對(duì)溫度要求。

22~27度，夏天到達(dá)度。

景觀文化功能休閑生活功能、綠化系統(tǒng)——到達(dá)生態(tài)環(huán)境功能、三者合一。廢棄物管理處置系統(tǒng)——垃圾袋裝化、分類裝置。

材料〔可重復(fù)運(yùn)用、可循環(huán)運(yùn)用、可3K綠色建筑材料——供應(yīng)。選擇綠色裝修材料：無毒、無害。再生運(yùn)用〕住宅的層數(shù)劃分應(yīng)符合以下規(guī)定、37

1〕10m、低層住宅為一層至三層〔≤、多層住宅為四層至六層2

、小高層住宅為七層至九層3

、高層住宅為十層至三十層4

層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)、38

2.80M、住宅層高不應(yīng)低于1

2.4M、臥房、起居室的凈高不應(yīng)低于2頁100共頁0第

，其余、利用坡屋頂內(nèi)空間作臥房時(shí)，其部分凈高不應(yīng)低于3

部分不計(jì)入面積。，低于部分最地度高度不宜低于常見住宅平面類型、39、根本平面類型1

梯間式/

四戶~樓梯平臺(tái)干脆進(jìn)分戶門，一般每梯可支配二

每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間少，較易組織、一梯兩戶A

戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈敏。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。

樓梯運(yùn)用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶、一梯三戶B

常是單朝向，通風(fēng)較難組織。這種形式在北方目前還較多運(yùn)用。、一梯四戶C樓梯運(yùn)用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將

有些地區(qū)可布置成四個(gè)三戶室布置在兩側(cè)。一室戶布置在中間，單朝向的兩室以上戶。這種形式必定存在一些戶通風(fēng)不好。點(diǎn)式/

皆可采光、通風(fēng)。四面臨空，其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，

分戶靈敏，每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外型處理也較

為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑面積占地小，便于因地制宜地在小塊零星的插建。

高層住宅的平面類型、單元組合式1

以單元組合成為一棟住宅建筑。各單元各住戶以電梯、樓梯、為核心布置。

增加為進(jìn)步電梯運(yùn)用效率，單元組合式高層住宅平面形式許多，

外墻采光面，照看朝向及建筑體形的美觀等，平面形態(tài)有多種變更，型等。Y型、十字型、T常見有矩形、、長廊式高層住宅2

、長內(nèi)廊A

長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電

在發(fā)生火災(zāi)時(shí)但由于這種方案過道通風(fēng)條件很差，梯效勞戶數(shù)增多。頁100共頁0第

不宜解除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少承受。

、長外廊B

優(yōu)缺點(diǎn)是及可增加電梯的效勞戶數(shù)，以長外廊作為程度