老年人社區(qū)開發(fā)模式

老年人社區(qū)開發(fā)模式作者：戴怡明關(guān)鍵詞：老年社區(qū)功能構(gòu)成運營管理該地塊位于金山區(qū)山陽鎮(zhèn)，總面積約300畝，擬建養(yǎng)老機構(gòu)容納3000人。如建成，將是上海，乃至全國最大規(guī)模的集中社會性養(yǎng)老服務機構(gòu)。本案通過對上海夕陽紅養(yǎng)老服務中心地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)對上海市區(qū)老年人發(fā)展的預測，及當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r，對項目提出初步建設(shè)意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目開發(fā)經(jīng)營進行分析，進行養(yǎng)老社區(qū)最佳開發(fā)模式的探討。一社區(qū)定位1，上海市宏觀市場特點：對中國國情、民情和市場開拓等方面進行研究，可以看到當前在住宅細分市場上老年社區(qū)成為時代建設(shè)的一個發(fā)展重點。2008年底統(tǒng)計上海市戶籍總?cè)丝?391.04萬人，其中60歲及以上老年人口300.57萬人，占總?cè)丝诘?1.6%；70歲及以上老年人口160.65萬人，占總?cè)丝诘?1.5%。進入“十一五”以來，上海老年人口平均每年增加量已超過10萬人。2008年則提高到了21.6%，總量突破300萬2，微觀市場特點：金山區(qū)總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)，現(xiàn)有人口55萬，目前民政條件僅能滿足xxx%的60歲以上老人得到養(yǎng)老機構(gòu)的護理和服務，金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。杭州灣跨海大橋的建成，嘉金高速的成通車，使金山將與南通浙江，北出上海的時間將大大縮短。地塊為100米的城市綠化帶環(huán)繞，東面、北面是一片工業(yè)區(qū)，南面已建成元祖食品中心以及高爾夫球練習場，周邊商業(yè)配套設(shè)施不全。二社區(qū)功能的構(gòu)成：由于老年社區(qū)具有相對獨立性，而且外圍商業(yè)配套不全。因此老年社區(qū)內(nèi)不僅設(shè)有養(yǎng)老院、老年公寓，還包括住家型老年住宅。在社區(qū)內(nèi)設(shè)置了適合老年人需要的醫(yī)療救護中心、老年大學、文化娛樂中心、體育活動場所、小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施等一應俱全。三組織管理的體系與形成1，老年人生活使用特點及精神的需求老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式”為主，并配置相應的服務設(shè)施和完善的生活照料，設(shè)計必須符合老年人的生理和心理的需要。（1）生活使用特點安全需求：無論室內(nèi)、室外的走道要力求平坦、無明顯高差；在水平方向設(shè)計無障礙坡道、在垂直交通上采用運行平緩的電梯很有必要；室內(nèi)有方便觸及的對外聯(lián)絡(luò)或報警裝置。舒適性需求：所有的配套設(shè)施可以幫助老年人節(jié)省體力、維持身體平衡；電器開關(guān)位置便于就近開關(guān)等；在室外布置較多的座椅以便于老年人的臨時休息等。健康需求：有定期健康檢測、便利的取藥服務設(shè)施、緊急醫(yī)療急救和快速反應設(shè)施等；對于飲食一般有自己特殊和固定的口味及營養(yǎng)需求；希望有一個良好的外部自然生態(tài)環(huán)境。便利需求：社區(qū)內(nèi)有電瓶車、電梯等能夠滿足他們的即時、快速需求；希望小區(qū)內(nèi)有專門的餐飲和送飯服務；有專門的定點班車接送服務；設(shè)專供老年人需要的便利店，提供日常用品等。（2）精神需求親情需求：住宅設(shè)計的面積應考慮家庭子女暫時居住的需要、為子女的孝敬之心提供支持服務，如鮮花店、餐飲店等，為他們的親情聯(lián)系提供幫助。獨立性需求：對房屋私密性的要求應受到尊重，在房型設(shè)計時避免剝奪他們獨處的空間。進行了綜合考慮。（1）老年教育社區(qū)為他們提供各類學習、培訓和實踐渠道，內(nèi)容既包括書法、舞蹈、收藏等個人愛好，也包括歷史、文學、戲劇等專項學科。（2）醫(yī)療綠色通道針對他們提出的疾病診療需求，在我們的合作醫(yī)療機構(gòu)范圍內(nèi)，直接安排前往專長醫(yī)院，由相關(guān)專家提供診療服務。遠程探視老年人往往希望與家人分享休閑時光，但由于距離和時間的關(guān)系，家人并不能經(jīng)常探望。因此，在公寓中均安裝有遠程探視設(shè)備端口，配備遠程影像同步傳播系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與家人“面對面”溝通。健康餐飲膳食營養(yǎng)師專門開發(fā)有系列營養(yǎng)食譜，均標明營養(yǎng)成份、熱量、疾病禁忌等，各公寓參照食譜，統(tǒng)一安排日常餐飲計劃，以滿足老年人飲食的特殊需求。商業(yè)中心老年人們希望在社區(qū)里能夠方便地購買到自己想要的日常用品，因此，設(shè)置商業(yè)中心以滿足老年人的日常需求，也帶動了社區(qū)的商業(yè)氣氛。外來住宿經(jīng)常有親朋好友來社區(qū)探望老人，但是不方便留宿公寓內(nèi)。因此，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置賓館或酒店，以便他們更好的與老人團聚。（配圖）在本案設(shè)計中注重提供了老年人生活、學習、護理、健身、娛樂、消費、接待探視人員住宿的配套建筑設(shè)計，占有相當比例，同時在經(jīng)營上兼具有獨立對外服務的能力。四居住建筑類型的配比根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等與中高等檔次相配合的養(yǎng)老社區(qū)（療養(yǎng)院），并非傳統(tǒng)的普通住宅區(qū)。不同消費層次的人群定位分為三類：附近金山區(qū)部分有安置需求和購買養(yǎng)老型物業(yè)能力的富裕居民；上海市及浙江近郊有長遠自住需求計劃、投資意向的中高收入人群；養(yǎng)老機構(gòu)承包或政府回購用于社會養(yǎng)老保障體系。不同消費層次的人群對居住建筑的使用要求也不一樣，因此對建筑戶型安排也呈現(xiàn)多樣化。結(jié)合本案特點主要戶型使用如下：類型住用形式護理方式消費層次套型面積特點三人共室床位制護理型低檔40m政府保障體系的分支單人間酒店式標準間半自理型中檔35m鐘點工服務小套間一房一廳或兩房一廳自理型高檔50—60m自聘照料人員雖然本案的目標顧客屬中高收入的階層，但在規(guī)劃上依舊考慮部分廉價養(yǎng)老用房，供中低收入人群及民政部門安排的需要。在建筑單體設(shè)計上則大多采用靈活的小戶型。五以不同的消費形式對住宅使用出讓進行分析本方案對不同消費形式的人群對住宅使用出讓的方式做了具體分析，主要分為三類：（1）為社會福利服務對象，以及面對社會出租床位的，有單人間、雙人間和三人、四人間供老年人選擇；以政府回購統(tǒng)一安排為為主，療養(yǎng)機構(gòu)承包管理為輔。（2）針對部分投資者及孤老者，考慮以酒店式一室戶滿足他們的需求，可以以自由組合的方式獨居。此范圍可以采用以下形式：直接購買——自用為主，主要以高端客戶群，及一室一廳或二室一廳為主。以租代售——使用者購買使用權(quán)，按年份分期付款，為管理者提供長期管理支出的保障，同時減輕了使用者的經(jīng)濟壓力，維持他們原有的生活水準。用后回購——使用者支付開發(fā)商房款僅作為押金，老人結(jié)束使用后，開發(fā)商進行回購退還房款，開發(fā)商以持有房款階段的收益作為租金，同時為購房保存了資金。售后返租——主要由投資人購買后交還物業(yè)公司統(tǒng)一管理出租，可為開發(fā)商迅速回籠資金。（3）公建配套服務設(shè)施——統(tǒng)一由物業(yè)公司經(jīng)營管理，以護理及物業(yè)費，及部分活動場所的營業(yè)收入支付其開銷。（