2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)試題與參考答案

2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)模擬試題(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例背景】某市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計(jì)劃開發(fā)一棟住宅小區(qū)，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研和可行性分析，決定采用合作開發(fā)模式，與當(dāng)?shù)匾患覈锌毓善髽I(yè)（以下簡稱“國企”）合作。雙方簽訂合作協(xié)議，約定公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售，國企負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金投入和土地使用權(quán)的取得。項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，銷售期為1年。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，雙方因項(xiàng)目進(jìn)度、收益分配等問題產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致合作關(guān)系出現(xiàn)矛盾?！景咐牧稀?.項(xiàng)目合作協(xié)議書2.公司與國企雙方在項(xiàng)目開發(fā)過程中的往來函件3.項(xiàng)目預(yù)算及實(shí)際支出情況4.項(xiàng)目銷售情況及收入分配情況5.項(xiàng)目竣工報告及驗(yàn)收報告【問題】1、請分析公司和國企在合作過程中可能存在的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。2、根據(jù)案例材料，分析公司和國企在項(xiàng)目收益分配上可能存在的爭議點(diǎn)，并提出解決方案。3、針對項(xiàng)目竣工后可能出現(xiàn)的質(zhì)量、售后服務(wù)等問題，公司應(yīng)如何保障業(yè)主權(quán)益？第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）計(jì)劃在市中心開發(fā)一座商業(yè)綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，其中土地成本為3億元，建筑安裝工程費(fèi)為2億元，其他費(fèi)用為1億元，流動資金為4億元。公司預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后，年銷售收入為5億元，年運(yùn)營成本為2億元，包括人力成本、物耗、折舊等。公司計(jì)劃通過銀行貸款、股東投入和預(yù)售部分房產(chǎn)來籌集資金。一、公司資金籌集方案1.銀行貸款：向銀行申請7年期貸款，貸款金額為4億元，年利率為4.5%，按月等額本息還款方式。2.股東投入：公司現(xiàn)有股東投入資金1億元。3.預(yù)售房產(chǎn)：計(jì)劃預(yù)售房產(chǎn)面積為10萬平方米，預(yù)計(jì)售價為每平方米1.2萬元。二、項(xiàng)目風(fēng)險評估1.市場風(fēng)險：項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場波動較大，存在銷售風(fēng)險。2.融資風(fēng)險：銀行貸款利率可能上升，影響項(xiàng)目盈利能力。3.運(yùn)營風(fēng)險：項(xiàng)目建成后可能面臨運(yùn)營成本上升、人流量不足等問題。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該公司通過銀行貸款籌集的資金年利息支出是多少？2、若公司預(yù)售房產(chǎn)全部售出，預(yù)計(jì)可籌集多少資金？3、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險評估，公司應(yīng)采取哪些措施降低融資風(fēng)險？（1）與銀行協(xié)商，爭取降低貸款利率；（2）通過多種渠道籌集資金，降低對銀行貸款的依賴；（3）密切關(guān)注市場動態(tài)，合理調(diào)整項(xiàng)目投資計(jì)劃；（4）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本。第三題一、案例分析材料：1.項(xiàng)目規(guī)劃：該公司在取得土地使用權(quán)后，委托了一家具有甲級資質(zhì)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。規(guī)劃方案包括住宅樓、商業(yè)樓和配套公建，總建筑面積為30萬平方米。其中，住宅樓建筑面積為20萬平方米，商業(yè)樓建筑面積為5萬平方米，配套公建建筑面積為5萬平方米。2.項(xiàng)目投資估算：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，該公司對項(xiàng)目進(jìn)行了投資估算。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為15億元，包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。3.融資方案：該公司計(jì)劃通過以下方式籌集項(xiàng)目資金：（1）自籌資金：公司自有資金3億元；（2）銀行貸款：向銀行申請貸款10億元，貸款期限為10年，年利率為4.5%；（3）股權(quán)融資：通過引入戰(zhàn)略投資者，融資2億元。4.銷售策略：該公司計(jì)劃采用以下銷售策略：（1）住宅銷售：采用預(yù)售制度，預(yù)計(jì)住宅銷售價格為每平方米1.2萬元；（2）商業(yè)銷售：采取租賃方式，預(yù)計(jì)年租金為每平方米2萬元；（3）配套公建銷售：采取招標(biāo)方式，預(yù)計(jì)招標(biāo)底價為每平方米0.8萬元。5.項(xiàng)目運(yùn)營管理：為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，該公司成立了項(xiàng)目管理部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建設(shè)、銷售和運(yùn)營等工作。1、根據(jù)案例材料，該公司項(xiàng)目總投資估算為多少？2、該公司計(jì)劃通過哪些方式籌集項(xiàng)目資金？3、該公司住宅銷售預(yù)計(jì)收入為多少？二、論述題（30分）題目：論述我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管的現(xiàn)狀、存在的問題及改進(jìn)措施。2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)模擬試題與參考答案一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例背景】某市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計(jì)劃開發(fā)一棟住宅小區(qū)，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研和可行性分析，決定采用合作開發(fā)模式，與當(dāng)?shù)匾患覈锌毓善髽I(yè)（以下簡稱“國企”）合作。雙方簽訂合作協(xié)議，約定公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售，國企負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金投入和土地使用權(quán)的取得。項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，銷售期為1年。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，雙方因項(xiàng)目進(jìn)度、收益分配等問題產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致合作關(guān)系出現(xiàn)矛盾?！景咐牧稀?.項(xiàng)目合作協(xié)議書2.公司與國企雙方在項(xiàng)目開發(fā)過程中的往來函件3.項(xiàng)目預(yù)算及實(shí)際支出情況4.項(xiàng)目銷售情況及收入分配情況5.項(xiàng)目竣工報告及驗(yàn)收報告【問題】1、請分析公司和國企在合作過程中可能存在的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。2、根據(jù)案例材料，分析公司和國企在項(xiàng)目收益分配上可能存在的爭議點(diǎn)，并提出解決方案。3、針對項(xiàng)目竣工后可能出現(xiàn)的質(zhì)量、售后服務(wù)等問題，公司應(yīng)如何保障業(yè)主權(quán)益？【答案】1、公司和國企在合作過程中可能存在的風(fēng)險包括：（1）資金風(fēng)險：國企資金投入不足，可能導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延誤。（2）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險：雙方在項(xiàng)目進(jìn)度上存在分歧，可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期。（3）收益分配風(fēng)險：雙方在項(xiàng)目收益分配上存在爭議，可能導(dǎo)致合作關(guān)系破裂。風(fēng)險防范措施：（1）加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目進(jìn)度順利推進(jìn)。（2）完善合作協(xié)議，明確項(xiàng)目進(jìn)度、收益分配等關(guān)鍵條款。（3）設(shè)立項(xiàng)目監(jiān)督小組，對項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督。2、公司和國企在項(xiàng)目收益分配上可能存在的爭議點(diǎn)：（1）項(xiàng)目成本核算方式：雙方對項(xiàng)目成本核算存在差異，可能導(dǎo)致收益分配不公。（2）銷售收益分配比例：雙方對銷售收益分配比例存在分歧。解決方案：（1）邀請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，確保雙方利益。（2）根據(jù)市場行情和項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定銷售收益分配比例。3、針對項(xiàng)目竣工后可能出現(xiàn)的質(zhì)量、售后服務(wù)等問題，公司應(yīng)采取以下措施保障業(yè)主權(quán)益：（1）建立健全質(zhì)量管理體系，確保項(xiàng)目質(zhì)量。（2）設(shè)立售后服務(wù)部門，及時處理業(yè)主投訴。（3）加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高業(yè)主滿意度。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）計(jì)劃在市中心開發(fā)一座商業(yè)綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，其中土地成本為3億元，建筑安裝工程費(fèi)為2億元，其他費(fèi)用為1億元，流動資金為4億元。公司預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后，年銷售收入為5億元，年運(yùn)營成本為2億元，包括人力成本、物耗、折舊等。公司計(jì)劃通過銀行貸款、股東投入和預(yù)售部分房產(chǎn)來籌集資金。一、公司資金籌集方案1.銀行貸款：向銀行申請7年期貸款，貸款金額為4億元，年利率為4.5%，按月等額本息還款方式。2.股東投入：公司現(xiàn)有股東投入資金1億元。3.預(yù)售房產(chǎn)：計(jì)劃預(yù)售房產(chǎn)面積為10萬平方米，預(yù)計(jì)售價為每平方米1.2萬元。二、項(xiàng)目風(fēng)險評估1.市場風(fēng)險：項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場波動較大，存在銷售風(fēng)險。2.融資風(fēng)險：銀行貸款利率可能上升，影響項(xiàng)目盈利能力。3.運(yùn)營風(fēng)險：項(xiàng)目建成后可能面臨運(yùn)營成本上升、人流量不足等問題。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該公司通過銀行貸款籌集的資金年利息支出是多少？答案：4億元×4.5%=1800萬元2、若公司預(yù)售房產(chǎn)全部售出，預(yù)計(jì)可籌集多少資金？答案：10萬平方米×1.2萬元/平方米=12億元3、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險評估，公司應(yīng)采取哪些措施降低融資風(fēng)險？答案：（1）與銀行協(xié)商，爭取降低貸款利率；（2）通過多種渠道籌集資金，降低對銀行貸款的依賴；（3）密切關(guān)注市場動態(tài)，合理調(diào)整項(xiàng)目投資計(jì)劃；（4）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本。第三題一、案例分析材料：1.項(xiàng)目規(guī)劃：該公司在取得土地使用權(quán)后，委托了一家具有甲級資質(zhì)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。規(guī)劃方案包括住宅樓、商業(yè)樓和配套公建，總建筑面積為30萬平方米。其中，住宅樓建筑面積為20萬平方米，商業(yè)樓建筑面積為5萬平方米，配套公建建筑面積為5萬平方米。2.項(xiàng)目投資估算：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，該公司對項(xiàng)目進(jìn)行了投資估算。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為15億元，包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。3.融資方案：該公司計(jì)劃通過以下方式籌集項(xiàng)目資金：（1）自籌資金：公司自有資金3億元；（2）銀行貸款：向銀行申請貸款10億元，貸款期限為10年，年利率為4.5%；（3）股權(quán)融資：通過引入戰(zhàn)略投資者，融資2億元。4.銷售策略：該公司計(jì)劃采用以下銷售策略：（1）住宅銷售：采用預(yù)售制度，預(yù)計(jì)住宅銷售價格為每平方米1.2萬元；（2）商業(yè)銷售：采取租賃方式，預(yù)計(jì)年租金為每平方米2萬元；（3）配套公建銷售：采取招標(biāo)方式，預(yù)計(jì)招標(biāo)底價為每平方米0.8萬元。5.項(xiàng)目運(yùn)營管理：為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，該公司成立了項(xiàng)目管理部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建設(shè)、銷售和運(yùn)營等工作。1、根據(jù)案例材料，該公司項(xiàng)目總投資估算為多少？答案：15億元2、該公司計(jì)劃通過哪些方式籌集項(xiàng)目資金？答案：自籌資金、銀行貸款、股權(quán)融資3、該公司住宅銷售預(yù)計(jì)收入為多少？答案：住宅樓建筑面積20萬平方米，銷售價格為每平方米1.2萬元，預(yù)計(jì)住宅銷售收入為24億元。二、論述題（30分）題目：論述我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管的現(xiàn)狀、存在的問題及改進(jìn)措施。答案：一、我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管的現(xiàn)狀1.監(jiān)管體制：我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管實(shí)行的是“分級管理、屬地監(jiān)管”的體制。國家層面負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法律法規(guī)和政策，地方層面負(fù)責(zé)具體實(shí)施監(jiān)管。2.監(jiān)管內(nèi)容：主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)廣告等方面的監(jiān)管。3.監(jiān)管手段：包括行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、信用監(jiān)管等。二、我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在的問題1.監(jiān)管體制不完善：地方保護(hù)主義現(xiàn)象嚴(yán)重，監(jiān)管力量分散，難以形成合力。2.監(jiān)管手段不足：對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管仍以行政手段為主，缺乏法律手段和信用手段的配合。3.監(jiān)管信息不對稱：房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門與市場主體之間存在信息不對稱，導(dǎo)致監(jiān)管難度加大。4.監(jiān)管法律法規(guī)滯后：現(xiàn)行法律法規(guī)難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，存在空白和漏洞。5.監(jiān)管執(zhí)法不嚴(yán)：部分地方存在監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序混亂。三、我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管的改進(jìn)措施1.完善監(jiān)管體制：加強(qiáng)地方監(jiān)管力量，形成全國統(tǒng)一的監(jiān)管體系，消除地方保護(hù)主義現(xiàn)象。2.豐富監(jiān)管手段：加強(qiáng)法律監(jiān)管，完善信用監(jiān)管，提高監(jiān)管效率。3.加強(qiáng)信息共享：建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息共享平臺，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管信息互聯(lián)互通。4.完善法律法規(guī)：根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，及時修訂和完善相關(guān)法律法規(guī)，填補(bǔ)空白和漏洞。5.強(qiáng)化執(zhí)法力度：加大對房地產(chǎn)市場的執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處