長租公寓專題研究報(bào)告

長租公寓專題研究報(bào)告全文觀點(diǎn)概述根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)模式及發(fā)展趨勢(shì)，盈利模式主要分為以下四類：當(dāng)前長租公寓市場資本大量涌入，短期內(nèi)仍處于盈利模式探索階段租賃服務(wù)增值服務(wù)資產(chǎn)增值品質(zhì)公寓租賃要求提升，個(gè)性化需求驟增，集中式品牌長租公寓將成主流公寓增值服務(wù)正處于探索、培養(yǎng)階段，眾多企業(yè)視增值服務(wù)為未來盈利重心當(dāng)前參與企業(yè)有限，業(yè)務(wù)模式較為單一，資產(chǎn)證券化探索已初具成效國內(nèi)支撐性市場法規(guī)和政策亟待補(bǔ)充，隨著法規(guī)完善、未來市場盈利可觀伴隨法規(guī)完善及經(jīng)營深入，未來市場將逐漸篩選出較為成熟的盈利模式全文觀點(diǎn)概述公寓、小戶型住宅當(dāng)前租金系數(shù)全面低于成熟市場主要標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前一線城市租賃消費(fèi)市場正處于培育階段市場形勢(shì)租售比租金收入比租金收益率一線城市一居室戶型普遍供不應(yīng)求，低供應(yīng)及政策支持促使租金抬升一線城市當(dāng)前租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市，政策推動(dòng)未來租金增速加快與發(fā)達(dá)國家成熟市場相比，一線城市租金收入比懸殊較大，未來一線城市租賃消費(fèi)占比將持續(xù)擴(kuò)大租金與房價(jià)增長分化趨勢(shì)明顯，租金收益率持續(xù)處于較低水平，未來一居室戶型租金增長潛力巨大隨著租賃消費(fèi)市場的成熟，未來3-5年公寓、小戶型住宅租金將持續(xù)穩(wěn)步增長目錄Part1一線城市長租公寓盈利模式分析Part2未來3-5年公寓、小戶型住宅租金分析Part1一線城市長租公寓盈利模式分析長租公寓主要盈利模式成本優(yōu)勢(shì)突出開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢(shì)明顯，能以較低成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入擁有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源掌握房源和客源流量入口房地產(chǎn)服務(wù)商具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，能夠以低成本迅速收集分散房源，規(guī)模擴(kuò)張較快，同時(shí)與租客直接對(duì)接，精準(zhǔn)定位不同偏好消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累渠道資源豐富“互聯(lián)網(wǎng)+資本”租房平臺(tái)憑借互聯(lián)網(wǎng)渠道優(yōu)勢(shì)，解決房客和房東之間的信息不對(duì)稱，快速獲取用戶，并能夠有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流、降低管理成本，快速構(gòu)建品牌影響力運(yùn)營能力優(yōu)勢(shì)明顯受益于酒店集團(tuán)在連鎖運(yùn)營方面的豐富經(jīng)驗(yàn)及龐大用戶資源，酒店集團(tuán)在長租公寓市場消費(fèi)者需求、客戶管理、銷售渠道以及家電裝飾采購等方面具備核心優(yōu)勢(shì)開發(fā)商房地產(chǎn)服務(wù)商租賃平臺(tái)酒店集團(tuán)根據(jù)長租公寓現(xiàn)階段商業(yè)模式及發(fā)展趨勢(shì)，將其盈利模式劃分為以下四類租賃服務(wù)增值服務(wù)金融服務(wù)資產(chǎn)增值盈利模式圖：長租公寓現(xiàn)階段主要參與主體圖：長租公寓主要盈利模式長租公寓主要運(yùn)營主體目前長租公寓市場處于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)均致力于擴(kuò)張自身規(guī)模，發(fā)展速度較快盈利模式盈利模式|基礎(chǔ)租賃服務(wù)綜合來看，集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶租賃體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來長租公寓市場的趨勢(shì)表：長租公寓兩種租賃方式典型企業(yè)對(duì)比公寓品牌租賃方式成立時(shí)間業(yè)務(wù)區(qū)域房間數(shù)類型紅璞公寓分布式2014深圳、廣州、杭州等20城市8000間房地產(chǎn)服務(wù)商自如分布式+集中式2011北京、上海、深圳250000間房地產(chǎn)服務(wù)商相寓分布式2015北京、上海、杭州、蘇州等250000間房地產(chǎn)服務(wù)商優(yōu)客逸家分布式2012成都、武漢、北京、杭州25000間租賃平臺(tái)青客分布式2012上海、蘇州35000間租賃平臺(tái)YOU+社區(qū)集中式2011廣州、深圳、上海、北京等16棟租賃平臺(tái)魔方公寓集中式2010北京、上海、廣州、深圳等15000間租賃平臺(tái)泊寓集中式2015上海、廣州、深圳1000間開發(fā)商逗號(hào)公寓集中式2015上海、天津、汕頭、大連等3000間酒店集團(tuán)城家公寓集中式2015上海、廣州、蘭州、北京等4800間酒店集團(tuán)窩趣集中式2015北京、上海、廣州、深圳等5000間酒店集團(tuán)未來域集中式2010南京、上海、深圳10000間酒店集團(tuán)表：長租公寓兩種租賃管理方式對(duì)比類別集中式分布式房源獲取一般獲取整棟物業(yè)，可以獨(dú)立開發(fā)，也可以采取收購、包租、與開發(fā)商合作等方式一般從分散的個(gè)人業(yè)主處獲得物業(yè)，獲取方式一般是簽訂長期包租合同（3-5年）物業(yè)性質(zhì)商業(yè)、工業(yè)較多住宅為主現(xiàn)金流前期資金投入較大前期資金投入較小，且可通過控制租金支付頻率來實(shí)現(xiàn)滾雪球式包租管理成本容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，尤其是人力成本較低在房源量較大的時(shí)候，需要有強(qiáng)大的管理系統(tǒng)以控制成本業(yè)態(tài)特點(diǎn)統(tǒng)一品牌標(biāo)志，標(biāo)準(zhǔn)化程度強(qiáng)，具有較多公共空間和線下活動(dòng)房源區(qū)位和形態(tài)差別較大，公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，一般沒有公共空間和線下活動(dòng)出租方式按每套整體出租，不同戶型容納人數(shù)不等分間散租為主，亦有整租，一般一間只住一人目標(biāo)客戶中端客戶居多中低端客戶為主輕資產(chǎn)運(yùn)營的分布式租賃企業(yè)更易擴(kuò)張規(guī)模集中式租賃更具服務(wù)優(yōu)勢(shì)當(dāng)前長租公寓租賃市場主要分為集中式和分散式兩種模式，其中，集中式租賃具有明顯體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)租賃服務(wù)前期收益率較低目前公寓行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用很高，一般為40%左右，公寓的收益率只剩下3%-5%，當(dāng)前萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費(fèi)只有1.5%的收益此外，長租公寓初期房源投入過高，獲取低成本房源將是盈利關(guān)鍵因此，長租公寓短期內(nèi)單靠租金收入，很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利，隨著經(jīng)營時(shí)間推進(jìn)，租賃收益率可增至15-30%長租公寓租賃價(jià)格并無優(yōu)勢(shì)目前，長租公寓的租賃價(jià)格在城市中處于中等偏上水平。以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，20平方米左右的租賃價(jià)格每月在1500元左右，同時(shí)還有超過200元的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房明顯要高長租公寓租賃服務(wù)盈利主要是租金差，對(duì)比魔方公寓（上海）、函數(shù)青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與周邊小區(qū)房源的租金情況發(fā)現(xiàn)，品牌公寓較周邊房源的租金溢價(jià)一般在50%-80%區(qū)間圖：長租公寓支出構(gòu)成支出初期投入日常運(yùn)營拿房成本裝修成本設(shè)備購置服務(wù)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用稅金費(fèi)用拿房成本支出較高：無論是集中式還是分布式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價(jià)栺較高，部分拿房成本可高達(dá)總支出80%以上分布式盈利壓力較大：投資回收期普遍在4-5年，集中式租約一般為5-10年，足以覆蓋投資回收周期及前期薄利階段，而分布式零散房源租約僅2-3年，盈利不確定性較大基礎(chǔ)租賃服務(wù)收益率低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，獲取低成本房源和培育增值服務(wù)顯得至關(guān)重要拿房成本占前期支出比重較大租賃服務(wù)收益是當(dāng)前長租公寓的主要盈利模式，但房價(jià)高企導(dǎo)致房源成本增加、收益率較低，且普遍不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)盈利模式|基礎(chǔ)租賃服務(wù)多元設(shè)計(jì)風(fēng)格：窩趣以自由工業(yè)、格調(diào)北歐、馬卡龍等風(fēng)格搭配LOFT和榻榻米戶型打造房間極致舒適度：對(duì)床墊面料與規(guī)格等細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)青年喜歡坐在床沿看書、玩游戲等習(xí)慣，對(duì)床墊邊緣進(jìn)行加固設(shè)計(jì)定制專屬家具：為設(shè)置最適合的沙發(fā)，團(tuán)隊(duì)選擇與高端家具品牌合作，定制專屬的公寓沙發(fā)滿足調(diào)研需求：根據(jù)調(diào)研中消費(fèi)者的反饋，每間房配置了超過半面墻大、約2.5米的落地窗公共空間生活配套產(chǎn)品創(chuàng)新窩趣：通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)達(dá)到產(chǎn)品溢價(jià)YOU+創(chuàng)客空間：通過公共空間設(shè)置線下社交、娛樂收費(fèi)配套，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)增值盈利熊貓公寓：滿足居住屬性的同時(shí)，加深公寓生活服務(wù)的縱深公共配套銷售盈利：大樓1層設(shè)計(jì)300平米的公共空間，作為社區(qū)活動(dòng)場所，設(shè)置大量線下消費(fèi)服務(wù)設(shè)施：開放式休閑酒吧自釀啤酒機(jī)自助咖啡機(jī)紅酒恒溫柜臺(tái)球X-box等娛樂設(shè)施一站式生活消費(fèi)生態(tài)圈：通過線下公共空間及深入租客生活的熊貓APP，租戶可以一鍵輕松享受一站式全生活生態(tài)服務(wù)圈：咖啡休閑區(qū)無人超市洗衣早晚餐夜宵等一站式生活服務(wù)窩趣產(chǎn)品設(shè)計(jì)YOU+公共空間熊貓公寓生活空間房間風(fēng)格月租價(jià)格（元）榻榻米（格調(diào)北歐、馬卡龍）1680-3200LOFT（格調(diào)北歐、自由工業(yè)風(fēng)）2200-3600表：窩趣上海寶山店定價(jià)線下社區(qū)，提供包括產(chǎn)品創(chuàng)新及公共空間生活配套等全方位的社區(qū)增值服務(wù)盈利模式|社區(qū)增值服務(wù)在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)社交生活O2O服務(wù)——魔方公寓導(dǎo)入增值服務(wù)——58同城品牌公寓館“獨(dú)聯(lián)派”鄰里社交吸引青年加入：獨(dú)聯(lián)派是魔方倡導(dǎo)的一種全新的租住方式，通過個(gè)性社交生態(tài)吸引青年入駐，組織各具特色共享活動(dòng)，從而增加客戶黏性，提高續(xù)租率魔方商城線上生活增值服務(wù)：除去基本社區(qū)剛需服務(wù)，魔方本著“公寓+”理念，通過魔方商城打造線上增值服務(wù)軟裝配套銷售：在魔方商城中，租客可以買到公寓內(nèi)的軟裝配套，包括床上用品、洗浴用品等家政配套服務(wù)：配套服務(wù)中包含搬家服務(wù)，洗衣，保潔，生活必備的一些服務(wù)，還有跟健康、用車相關(guān)的配套服務(wù)，甚至職場培訓(xùn)充分利用會(huì)員數(shù)據(jù)：個(gè)性社交獨(dú)聯(lián)派基于會(huì)員數(shù)據(jù)，在2C市場社交和生態(tài)圈打造鄰里社交鄰里社交帶來共享經(jīng)濟(jì)：魔方鼓勵(lì)租房客們利用自身特長組織社區(qū)活動(dòng)，既可以為租客提供收入也營造了良好的共享社交氛圍魔方獨(dú)聯(lián)派多樣化到家服務(wù)：麗人：美睫、化妝、美甲、修護(hù)及卸甲等生活助手：按摩、洗車、速運(yùn)、搬家等月嫂：新媽媽生活照顧及專業(yè)護(hù)理、寶寶生活保護(hù)及專業(yè)護(hù)理高效、專業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)服務(wù)：嚴(yán)格培訓(xùn)、全城覆蓋，最快只需30分鐘權(quán)益保障：明碼標(biāo)價(jià)、專屬客服跟蹤，有問題先賠付整合市場優(yōu)質(zhì)資源：58同城品牌公寓館通過互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)平臺(tái)提供連接58到家及租前、租后系統(tǒng)服務(wù)引入58到家服務(wù)：58到家以上門服務(wù)為切入點(diǎn)，正逐步發(fā)展為提供一站式、標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)到家服務(wù)的平臺(tái)平臺(tái)從信息展示到交易服務(wù)海量用戶多、公寓多、房源多連接租客、公寓管理方、開發(fā)商通過線上平臺(tái)提供社交生活O2O服務(wù)和導(dǎo)入社區(qū)外增值服務(wù)盈利模式|社區(qū)增值服務(wù)分期房租和服務(wù)費(fèi)：京東白條攜手鏈家自如友家品牌推出“自如白條”租房分期信貸產(chǎn)品，用戶可按月分期支付房租和服務(wù)費(fèi)YOU+公寓鏈家自如消費(fèi)金融服務(wù)合作銀行上線消費(fèi)貸：長租公寓獲得眾多銀行的青睞，蘑菇公寓就與平安銀行、中國銀行和浦發(fā)銀行合作上線了“蘑菇寶”消費(fèi)貸產(chǎn)品預(yù)支租客房租：租客使用蘑菇寶，只要每個(gè)月把房租打給銀行即可，而蘑菇公寓可以從銀行一次性獲得租客的全年房租，僅需向銀行支付一定金額的利息，這種方式讓蘑菇公寓可以將未來的現(xiàn)金流用于現(xiàn)在的規(guī)模擴(kuò)張蘑菇公寓租約證券化獲得額外資金：自如白條分期貸款服務(wù)使得自如寓除了租客的利息，還多了一筆外部的錢進(jìn)入自家的賬內(nèi)，使賬內(nèi)的資金使用效率大幅提高租約變現(xiàn)：YOU+通過讓租金收益權(quán)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流變成若干個(gè)按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，所募集資金用于后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低：YOU+和懶投資的產(chǎn)品融資期限包含3-12月，年化收益率為8%-12%。租客們均為收入穩(wěn)定、信用良好的都市青年，租客信息滿足右圖的認(rèn)證圖：YOU+公寓與懶投資合作方案8%年化收益率懶人計(jì)劃3月期11%年化收益率懶人計(jì)劃9月期身份證工作認(rèn)證工作地址家庭住址聯(lián)系方式緊急聯(lián)系人12%年化收益率懶人計(jì)劃12月期+1.50%+0.50%+0.50%公寓運(yùn)營商在金融方面進(jìn)行了諸多嘗試，通過金融產(chǎn)品和公寓社群進(jìn)行互聯(lián)互通，提供了租金分期、金融理財(cái)?shù)确?wù)，以期得到額外的收益盈利模式|金融服務(wù)金融＋品牌投資模式：2013年，新派公寓與賽富不動(dòng)產(chǎn)基金以2.2萬/㎡的低價(jià)整棟買下森德大廈，改造為公寓CBD店，份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國內(nèi)LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)LP支付不低于3.5%租金回報(bào)高回報(bào)率：四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售，賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購協(xié)議。據(jù)估算，一期基金的平均年化回報(bào)率有望達(dá)到13%融資規(guī)模：目前，各投資者已完成認(rèn)購交易，募集資金總額為3.5億元，產(chǎn)品期限為1-3年租金抵押性質(zhì)債務(wù)融資：項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為魔方中國及其北京、上海、廣州3個(gè)子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入，物業(yè)合計(jì)租賃面積為12.9萬平方米，入池房間數(shù)為4014間，以“特定門牌號(hào)的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn)魔方公寓發(fā)行ABS新派公寓與賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合作圖：新派公寓私募REITs模式付租金20年租約或管理委托輕資產(chǎn)重資產(chǎn)創(chuàng)意設(shè)計(jì)居住空間白領(lǐng)專屬社區(qū)精準(zhǔn)商業(yè)配套創(chuàng)新4S服務(wù)收購定制公寓物業(yè)私募基金資產(chǎn)份額化承擔(dān)收購及改造成本收取租戶租金有限合伙基金方式發(fā)行給LP每年給LP不低于3.5%的租金IRR>30%平均年化回報(bào)率>13%新派公寓是國內(nèi)首家類REITs模式探索的青年長租公寓，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益隨著金融工具的不斷創(chuàng)新和相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，長租公寓產(chǎn)品的證券化是大勢(shì)所趨類別魔方01魔方02魔方03次級(jí)產(chǎn)品評(píng)級(jí)AAAAAAAAANR預(yù)期期限約1年約2年約2年約3年產(chǎn)品規(guī)模1億1億1.15億0.35億預(yù)期收益4.8%5.0%5.4%NR表：魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃明細(xì)1月，魔方公寓設(shè)立信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，成為國內(nèi)ABS發(fā)行史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品當(dāng)前國內(nèi)長租公寓資產(chǎn)證券化金融模式探索已初具成效盈利模式|金融服務(wù)國內(nèi)不完善的制度環(huán)境和一線城市核心區(qū)域較高的房源價(jià)格一定程度上加大了長租公寓資產(chǎn)持有的運(yùn)營難度，但隨著法規(guī)的完善，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)也將創(chuàng)造出眾多資產(chǎn)增值機(jī)遇主要依賴EQR投資組合的優(yōu)化，將持有房源集中于優(yōu)質(zhì)地段，獲取更多的資產(chǎn)增值收益尋找低價(jià)收購機(jī)會(huì)，通過資產(chǎn)的不斷置換提升資產(chǎn)質(zhì)量成熟市場更依賴資產(chǎn)增值和租金盈利國外成熟的市場機(jī)制和政府鼓勵(lì)是長租公寓資產(chǎn)證券化經(jīng)營保障政府支持市場：EQR依賴資產(chǎn)增值和租金的收益，受益于美國市場環(huán)境的支持，首先是REITs市場成熟，其次，美國公寓資產(chǎn)貨幣化率相對(duì)國債收益要高，這都為公寓企業(yè)創(chuàng)造了非常好的成長條件國內(nèi)探索破局：目前國內(nèi)包租的重資產(chǎn)模式仍是主流，短期REITs也無法破局，因此，國內(nèi)企業(yè)針對(duì)贏利點(diǎn)的探索是迫于無奈的創(chuàng)新維度美國EQR自如魔方盈利模式1、資產(chǎn)增值收益2、租金1、租金差+基本服務(wù)費(fèi)2、業(yè)務(wù)協(xié)同收入：交易傭金+金融服務(wù)費(fèi)1、租金差2、平臺(tái)加盟費(fèi)3、增值服務(wù)收入表：中美長租公寓品牌盈利模式對(duì)比通過優(yōu)化投資布局，從而獲得持有房源更高的租金另外，也通過持續(xù)降低運(yùn)營成本，提升租金利潤空間資產(chǎn)增值收益租金國內(nèi)REITs相關(guān)法律法規(guī)目前仍處空白狀態(tài)美國公寓市場環(huán)境REITs市場成熟資產(chǎn)貨幣化率高于國債持有優(yōu)質(zhì)房源獲取資產(chǎn)升值是國外長租公寓主要盈利來源，隨著盈利模式的逐漸清晰，未來我國也將逐漸增加長租公寓運(yùn)營深度，獲取更多資產(chǎn)增值盈利模式|資產(chǎn)增值長租公寓盈利模式市場趨勢(shì)品質(zhì)公寓租賃要求提升，個(gè)性化需求驟增集中式品牌長租公寓將成主流公寓增值服務(wù)正處于探索、培養(yǎng)階段眾多企業(yè)視增值服務(wù)為未來盈利重心當(dāng)前參與企業(yè)有限，業(yè)務(wù)模式較為單一資產(chǎn)證券化探索已初具成效基礎(chǔ)租賃1)增值服務(wù)2)金融服務(wù)3)國內(nèi)支撐性市場法規(guī)和政策亟待補(bǔ)充隨著法規(guī)完善、未來市場盈利可觀資產(chǎn)增值4)我國長租公寓市場短期內(nèi)仍處于盈利模式探索階段，未來伴隨法規(guī)完善及經(jīng)營深入，將逐漸篩選出較為成熟的盈利模式我國一線城市長租公寓市場各類盈利模式發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)盈利模式|總結(jié)Part2未來3-5年公寓、小戶型住宅租金分析2.1租賃市場形勢(shì)——一線城市一居室戶型普遍供不應(yīng)求，低供應(yīng)及政策支持促使租金抬升住房自有率：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低，我國整體住房自有率預(yù)計(jì)還有10個(gè)點(diǎn)以上的下降空間租賃需求：未來3-5年租房群體年輕化趨勢(shì)明顯，公寓、小戶型住宅租賃市場需求規(guī)?？捎^租賃供給：我國租房比例仍有較大增長空間，且相較于需求增長，一線城市公寓、小戶型住宅租房供給不足租賃政策：政策鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，放緩公租房、廉租房規(guī)模擴(kuò)張，未來將會(huì)從金融、費(fèi)用等方面，繼續(xù)對(duì)長租公寓市場提供持續(xù)深化的政策支持租金分析|市場形勢(shì)我國住房自有率仍有較大下降空間：我國目前的住房自有率沒有官方的數(shù)據(jù)可以支撐，行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%的范圍內(nèi)發(fā)達(dá)國家租賃市場發(fā)達(dá)：發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)自由化程度高，勞動(dòng)力流動(dòng)通暢，租賃市場較為發(fā)達(dá)，居民傾向于租房而非添置房產(chǎn)我國較低的城鎮(zhèn)化率拉高住房自有率：發(fā)展中國家因城鎮(zhèn)化率較低，存在大量農(nóng)村人口擁有住宅地，拉高了住房自有率經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房產(chǎn)占總資產(chǎn)比重越低：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的國家，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重也就越低，而金融資產(chǎn)的比重反倒越高經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，住房自有率越低預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，整體住房自有率還有10個(gè)點(diǎn)以上的下降空間經(jīng)濟(jì)水平與住房自有率呈負(fù)相關(guān)我國住房自有率相比發(fā)達(dá)國家明顯偏高圖：世界主要國家住房自有率經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低，我國整體住房自有率預(yù)計(jì)還有10個(gè)點(diǎn)以上的下降空間市場形勢(shì)|住房自有率租房群體年輕化，個(gè)性租賃需求凸顯一線城市龐大的流動(dòng)人口催生巨大的租賃需求全國流動(dòng)人口規(guī)模巨大：2015年流動(dòng)人口下降了2%，但到2020年我國仍有2億以上的流動(dòng)人口流動(dòng)人口年輕化趨勢(shì)明顯：2015年務(wù)工經(jīng)商的勞動(dòng)年齡流動(dòng)人口中，1980年以后出生的新生代占比已經(jīng)超過了一半，為51.1%一線城市人口凈流入規(guī)模領(lǐng)先：北上廣深占據(jù)人口凈流入榜單前四名表：2009-2015年我國流動(dòng)人口規(guī)模90后個(gè)性租房態(tài)度偏愛社交，喜歡新鮮事物希望社區(qū)年輕化，青睞品牌化公寓注重生活品質(zhì)和個(gè)人享受對(duì)小區(qū)環(huán)境要求較高追求個(gè)性需要公共空間和社交氛圍“懶人”，依賴生活服務(wù)對(duì)配套服務(wù)要求較高對(duì)互聯(lián)網(wǎng)依賴性較強(qiáng)能夠定制、設(shè)計(jì)住房內(nèi)部環(huán)境土地觀念淡化，婚戀觀淡化樂于嘗試租房金融產(chǎn)品表：90后租房態(tài)度青睞品牌公寓表：租房市場八成為85后，超45%是90后表：核心城市人口凈流入規(guī)模未來3-5年租房群體年輕化趨勢(shì)明顯，公寓、小戶型住宅租賃市場需求規(guī)?？捎^市場形勢(shì)|租賃需求租房比例德國最高58%，中國太低只有26%國際城市的租賃房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間一線城市租房需求巨大2016年整租需求量排行Top5的城市：北京、上海、深圳、成都、廣州2016年合租需求量排行Top5的城市：北京、上海、成都、深圳、蘇州2016年一線城市一居戶型普遍供不應(yīng)求圖：世界主要國家租房比例一線城市租房市場較為活躍圖：一線城市與世界主要城市租賃房屋占比備注：2016年各城市租房數(shù)據(jù)源于58、鏈家租房市場報(bào)告北京房源量需求量25%33%49%36%34%41%56%56%上海廣州深圳圖：2016年一線城市一居室租賃戶型供需量我國租房比例仍有較大增長空間，且相較于需求增長，一線城市公寓、小戶型住宅租房供給不足市場形勢(shì)|租賃供給各地已逐步施行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉政策，減少了公租房建設(shè)量，轉(zhuǎn)向給予家庭租賃補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，已為租房住宿群體提供了提取住房公積金支付房租、簡化辦理手續(xù)等優(yōu)惠措施和便利條件表：2015年以來，國家支持住房租賃政策區(qū)域時(shí)間發(fā)布方文件名稱政策摘要全國15/01住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》提出建立租賃信息服務(wù)平臺(tái)、培育租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、推動(dòng)開發(fā)商向租售并舉經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型等四方面意見全國15/01住建部、財(cái)政部、人行《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》明確提取公積金租房的條件、范圍、額度全國15/12中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議《2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)》鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)全國16/02國務(wù)院深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)意見住房保障采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主全國16/03國務(wù)院《2016年政府工作報(bào)告》建立購租并舉的的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍全國16/06國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》從培育市場供應(yīng)主體等六個(gè)方面提出意見擴(kuò)大供應(yīng)端：鼓勵(lì)房企開展租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)新建租賃住房，出租房屋的企業(yè)享有政策支持，個(gè)人有稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)需求端：落實(shí)公積金支付房租政策，擴(kuò)大公租房保障范圍。并提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)全國16/06財(cái)政部、國家稅務(wù)總局政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知財(cái)政部發(fā)文完善營改增試點(diǎn)政策，不動(dòng)產(chǎn)租賃按5%納稅全國16/12中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議《2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)》提出加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展2015.32016.52017.2207.5圖：租賃市場相關(guān)新聞發(fā)言匯總國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：進(jìn)一步明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房住建部副部長陸克華：提出規(guī)范和發(fā)展租賃市場的四項(xiàng)意見住建部：就住房租賃和銷售管理?xiàng)l例向社會(huì)公開征求意見住建部副部長：提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見在政策推動(dòng)下，住房租賃市場將穩(wěn)步擴(kuò)張政策鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，放緩公租房、廉租房規(guī)模擴(kuò)張，未來將會(huì)從金融、費(fèi)用等方面，繼續(xù)對(duì)長租公寓市場提供持續(xù)深化的政策支持市場形勢(shì)|租賃政策2.2租金系數(shù)——公寓、小戶型住宅當(dāng)前租金系數(shù)全面低于成熟市場主要標(biāo)準(zhǔn)，隨著租賃消費(fèi)市場的成熟，租金具有較大增長空間租售比：我國購租市場嚴(yán)重失衡，租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市租金收入比：與發(fā)達(dá)國家和成熟市場相比，我國一線城市租金收入比具有很大提升空間租金收益率：中國資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)低于國際水平，且租金與房價(jià)增長分化趨勢(shì)明顯租金分析|租金系數(shù)一線城市租售比遠(yuǎn)低于國際城市我國購租市場較為失衡租賃市場（億元）交易市場（億元）比重炒房：住宅在我國的金融屬性較強(qiáng)，多被當(dāng)成投資避險(xiǎn)工具，炒房使一手住宅交易量增多文化差異：國外已然形成遷移文化，租房者較多，而我國故鄉(xiāng)情感、土地情感濃厚，購房者較多戶口掛鉤政策：我國一些熱點(diǎn)城市尤其是一線城市將戶口與住房掛鉤，擁有不動(dòng)產(chǎn)才可落戶圖：中美日購租市場對(duì)比圖：國際主要城市租售比為平衡租售市場失衡，政府已著手推動(dòng)租賃市場快速發(fā)展，未來租金規(guī)模將呈快速增長趨勢(shì)一線城市土拍市場出現(xiàn)全租賃地塊公布日期地塊土地用途出讓面積（平米）容積率2017/7/4上海浦東A3-06租賃住房650082.02017/7/4