發(fā)展研究私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的研究

發(fā)展研究私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的研究發(fā)展研究私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的研究發(fā)展研究私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的研究關(guān)于進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的討論問(wèn)題的提出據(jù)以2001年6月30日為調(diào)查時(shí)點(diǎn)，建設(shè)部對(duì)全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行一次性調(diào)查的結(jié)果顯示：全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)14782家，其中國(guó)有企業(yè)2258家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的15.27%；有限責(zé)任公司8747家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的59.17%；股份制有限公司795家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的5.38%；私營(yíng)企業(yè)619家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的4.19%；港澳臺(tái)商投資企業(yè)434家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的2.94%；外商投資企業(yè)208家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的1.41%；其他企業(yè)1717家，占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的11.62%。從一次性調(diào)查的結(jié)果看，盡管目前私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中占的比例并不大，還沒(méi)有形成大的氣候，但是，這種經(jīng)濟(jì)形式在物業(yè)管理行業(yè)中一消滅，就以強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭，旺盛的生命力和很強(qiáng)的適應(yīng)性展現(xiàn)出勃勃生氣。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制步伐的加快，及物業(yè)管理行業(yè)的快速進(jìn)展，將會(huì)有更多的私營(yíng)企業(yè)登上物業(yè)管理的舞臺(tái)。格外是目前進(jìn)展我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的輿論環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和法制環(huán)境已經(jīng)成熟，為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展供應(yīng)進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的依據(jù)理論依據(jù)黨的十五大報(bào)告明確提出“公有制為主體，多種全部制經(jīng)濟(jì)共同進(jìn)展，是我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度。……非公有制經(jīng)濟(jì)是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。對(duì)個(gè)體、私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)要連續(xù)鼓勵(lì)、引導(dǎo)，使之健康進(jìn)展。這對(duì)滿(mǎn)意人們多樣化的需要，增加就業(yè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展具有重要的作用。”這是黨和國(guó)家在總結(jié)了我國(guó)建國(guó)以來(lái)，格外是改革開(kāi)放近二十年來(lái)的閱歷基礎(chǔ)上，作出的一項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)決策。這項(xiàng)決策對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)生產(chǎn)關(guān)系的改革走向更加深化，對(duì)我國(guó)建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，對(duì)促進(jìn)我國(guó)生產(chǎn)力的進(jìn)展和綜合國(guó)力的飛快增強(qiáng)，具有重大的歷史意義和實(shí)踐意義。黨的十六大報(bào)告進(jìn)一步明確提出：“依據(jù)解放和進(jìn)展生產(chǎn)力的要求，堅(jiān)持和完善公有制為主體、多種全部制經(jīng)濟(jì)共同進(jìn)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。第一，必須毫不動(dòng)搖地鞏固和進(jìn)展公有制經(jīng)濟(jì)。進(jìn)展壯大國(guó)有經(jīng)濟(jì)，國(guó)有經(jīng)濟(jì)掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)于發(fā)揮社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，增強(qiáng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、國(guó)防實(shí)力和民族分散力，具有關(guān)鍵性作用。集體經(jīng)濟(jì)是公有制經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)實(shí)現(xiàn)共同富有具有重要作用。其次，必須毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等各種形式的非公有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的樂(lè)觀性，加快生產(chǎn)力進(jìn)展具有重要作用。第三，堅(jiān)持公有制為主體，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，統(tǒng)一于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的過(guò)程中，不能把這兩者對(duì)立起來(lái)。各種全部制經(jīng)濟(jì)完全可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，相互促進(jìn)，共同進(jìn)展。充分發(fā)揮個(gè)體、私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)和活躍市場(chǎng)等方面的重要作用。放寬國(guó)內(nèi)民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入領(lǐng)域，在投融資、稅收、土地使用和對(duì)外貿(mào)易等方面實(shí)行措施，實(shí)現(xiàn)公正競(jìng)爭(zhēng)。依法加強(qiáng)監(jiān)督和管理，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展。完善保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的法律制度?！币陨险撌?，進(jìn)一步肯定私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)企業(yè)在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化偉大事業(yè)中的重要作用和地位，并為私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展奠定了更為堅(jiān)決的意識(shí)形態(tài)和制度基礎(chǔ)?？梢钥隙ǖ恼f(shuō)，今后我國(guó)的私營(yíng)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)更為飛快進(jìn)展壯大的時(shí)期。隨著我國(guó)私營(yíng)企業(yè)的進(jìn)展，我國(guó)的私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)也將得到飛快的進(jìn)展實(shí)踐依據(jù)據(jù)國(guó)家工商總局蘭士勇撰寫(xiě)的《1992——2001年中國(guó)私營(yíng)企業(yè)》一文的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，1992——2001年的10年間是我國(guó)私營(yíng)企業(yè)大進(jìn)展時(shí)期，其主要標(biāo)志是：①私營(yíng)企業(yè)的戶(hù)數(shù)快速增長(zhǎng)。1992~2001年，私營(yíng)企業(yè)戶(hù)數(shù)從14萬(wàn)戶(hù)增加到203萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng)了14.5倍，平均每年增長(zhǎng)34.63%。同期，國(guó)有企業(yè)戶(hù)數(shù)年均增長(zhǎng)－1.76%，集體企業(yè)戶(hù)數(shù)年均增長(zhǎng)速度為－6.79%，外商投資企業(yè)戶(hù)數(shù)年均增長(zhǎng)10.21%。私營(yíng)企業(yè)戶(hù)數(shù)年均增長(zhǎng)速度最快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他全部制經(jīng)濟(jì)成分的增長(zhǎng)速度。②私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金飛快增加。1992~2001年，私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金由221億元增長(zhǎng)到18212億元，增長(zhǎng)了82倍，平均增長(zhǎng)速度為63.26%。同期，國(guó)有、集體、外商投資企業(yè)的注冊(cè)資金平均增長(zhǎng)速度分別為11.25%、3.06%、17.78%。與國(guó)有、集體、外商投資企業(yè)相比，私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金的平均增長(zhǎng)速度最快。③私營(yíng)企業(yè)對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)越來(lái)越大。一是私營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值、消費(fèi)品零售額不斷提高。全國(guó)私營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值由1992年的205億元增長(zhǎng)到2001年的12317億元，平均每年增長(zhǎng)57.63%；實(shí)現(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售額由1992年的91億元增長(zhǎng)到2001年的6245億元，平均每年增長(zhǎng)59.98%。二是私營(yíng)企業(yè)上繳的工商稅收逐年增長(zhǎng)。全國(guó)私營(yíng)企業(yè)工商稅收由1992年的4.55億元增長(zhǎng)到2001年的917.6億元，年平均增長(zhǎng)80.33%。私營(yíng)企業(yè)上繳工商稅收的年均增長(zhǎng)速度明顯高于全國(guó)水平。三是私營(yíng)企業(yè)吸納就業(yè)人員不斷增多。1992~2001年私營(yíng)企業(yè)人員僅有232萬(wàn)人，到2001年，已經(jīng)達(dá)到2714萬(wàn)人，增長(zhǎng)了11.70倍，年均增長(zhǎng)速度為31.43%。私營(yíng)企業(yè)在吸納勞動(dòng)力就業(yè)方面做出了很大貢獻(xiàn)。四是外向型私營(yíng)企業(yè)增多，出口創(chuàng)匯能力不斷增強(qiáng)。1992年，全國(guó)只有2230戶(hù)私營(yíng)企業(yè)出口創(chuàng)匯，折合人民幣10億元，到2001年，出口創(chuàng)匯私營(yíng)經(jīng)濟(jì)已達(dá)到16358戶(hù)，創(chuàng)匯金融折合人民幣913億元，比1992年增加了91倍，成為將來(lái)中國(guó)企業(yè)走向世界市場(chǎng)的生力軍.實(shí)踐證明：我國(guó)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過(guò)二十多年的進(jìn)展，從小到大，從弱到強(qiáng)，不僅成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而且成為建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義的一支生力軍。三、進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的有利條件由于私營(yíng)經(jīng)濟(jì)具有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，經(jīng)營(yíng)機(jī)制健全，運(yùn)行機(jī)制靈敏等特點(diǎn)，因此，在激烈多變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，展現(xiàn)出很強(qiáng)的適應(yīng)性和生命力。應(yīng)當(dāng)說(shuō)與其它經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的物業(yè)管理企業(yè)相比，進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)具有以下八個(gè)方面的有利條件：1．決策效率高，有利于企業(yè)不失時(shí)機(jī)搶占市場(chǎng)。一個(gè)企業(yè)就是一個(gè)生命體，這個(gè)生命體要進(jìn)展壯大，必須選擇正確的成長(zhǎng)途徑，而正確成長(zhǎng)途徑，離不開(kāi)高層經(jīng)營(yíng)者的決策。由于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的高層決策者有較高的素養(yǎng)，一般都具有規(guī)劃企業(yè)將來(lái)的能力，綜合分析能力、堅(jiān)決決策能力、市場(chǎng)應(yīng)變能力和不斷創(chuàng)新能力。因此，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在重大決策時(shí)，往往不需要經(jīng)過(guò)反反復(fù)復(fù)的商量，只要經(jīng)過(guò)充分論證，董事會(huì)成員認(rèn)為切實(shí)可行就可以拍板，其決策效率比較高。不像國(guó)有企業(yè)遇到重大決策需要層層請(qǐng)示，層層論證，層層報(bào)批，往往一項(xiàng)決策待上級(jí)批下來(lái)，已經(jīng)失去了最佳的時(shí)機(jī)，甚至事過(guò)境遷了。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)這種高效率的決策，有利于企業(yè)準(zhǔn)時(shí)抓住項(xiàng)目，搶占市場(chǎng)，并贏得市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。2．靈敏的用人機(jī)制，有利于優(yōu)秀人才脫穎而出。人才是企業(yè)成功之本，立業(yè)之源，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)更是如此，很多私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初就是靠一兩個(gè)人才起家的。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在用人機(jī)制上相當(dāng)靈敏，只要認(rèn)為符合企業(yè)進(jìn)展需要的人才，對(duì)方又情愿來(lái)企業(yè)進(jìn)展就可以將其調(diào)入，并依據(jù)你的能力，給你施展才華的合適崗位，讓你滿(mǎn)意實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的需求，甚至不惜重金引進(jìn)人才。根本不需要像國(guó)有企業(yè)有著諸多條條框框的限制，在人才使用、格外是在提升方面，他沒(méi)有清規(guī)戒律，不講論資排輩，個(gè)人的成功靠工作的努力和自己的能力，實(shí)行能者上，平者讓?zhuān)拐呦?。這種用人機(jī)制，不僅有利于優(yōu)秀人才的脫穎而出和人才的快速成長(zhǎng)，而且有利于調(diào)動(dòng)企業(yè)職工的樂(lè)觀性、制造力和創(chuàng)新力?？芍^是：事業(yè)造就人才，人才成就事業(yè)。3．完善的安排的制度，有利于吸引人才，留住人才和調(diào)動(dòng)人的樂(lè)觀性、制造性。按勞安排，多勞多得，少勞少得，不勞不得的安排制度，在國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行了多年，但總沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的突破。而私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)一開(kāi)頭就依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，實(shí)行職工工資與績(jī)效掛鉤的安排制度，把職工對(duì)企業(yè)所作貢獻(xiàn)與實(shí)際回報(bào)相全都。這種安排制度可以調(diào)動(dòng)起企業(yè)最活力的生產(chǎn)要素——人的主動(dòng)性、樂(lè)觀性和制造性，盡而使企業(yè)的進(jìn)展得到了保證。國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)雖然也實(shí)行了“分級(jí)制”，但就是沒(méi)有拉開(kāi)檔次，經(jīng)理的工作要比一般員工簡(jiǎn)潔的多，擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也大得多。但他們的酬勞同員工相差不大。這種不公正的“大鍋飯”安排制度，不僅是造成很多國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理不思進(jìn)取的主要緣由，而且是國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)留不住人才和難以調(diào)動(dòng)職工樂(lè)觀性的癥結(jié)所在。正是由于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的決策者們，擅長(zhǎng)靈敏運(yùn)用，符合客觀規(guī)律和實(shí)際情況的安排制度，不僅留住了企業(yè)現(xiàn)有的人才，而且有助于企業(yè)吸引人才。4．健全的創(chuàng)新機(jī)制，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。由于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的自身特點(diǎn)，其生來(lái)就有一種極強(qiáng)的危機(jī)意識(shí)、生存意識(shí)。為了生存他們必必要有搏擊風(fēng)浪的本領(lǐng)，才能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)，并在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和進(jìn)展。由于，企業(yè)要生存、要進(jìn)展就必須對(duì)管理制度、管理方法、管理手段進(jìn)行不斷創(chuàng)新，沒(méi)有創(chuàng)新企業(yè)的生命就會(huì)枯竭，沒(méi)有創(chuàng)新企業(yè)就失去了競(jìng)爭(zhēng)力。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭比達(dá)曾說(shuō)過(guò)：“企業(yè)家的利潤(rùn)，除了創(chuàng)新需要以外，別無(wú)它途。而全部的創(chuàng)新均來(lái)自于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的激發(fā)”。市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略也類(lèi)似于戰(zhàn)爭(zhēng)規(guī)劃，全部的戰(zhàn)爭(zhēng)都是有目標(biāo)的，要么是為了贏得土地，掠奪錢(qián)財(cái)，消滅對(duì)方武裝力氣等，要么則為了反擊。而物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是為了占據(jù)市場(chǎng)份額，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，提高企業(yè)盈利，“惟利是圖”是企業(yè)創(chuàng)新的最終目標(biāo)。正是由于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)具有完善的創(chuàng)新機(jī)制，才能保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。5．“船小調(diào)頭快”，有利于企業(yè)死而復(fù)生。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大浪淘沙，企業(yè)的生滅在所難免。雖然私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)由于人力、物力、財(cái)力和綜合實(shí)力不如國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)。但是，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)一般具有人員精干，企業(yè)規(guī)模小，且管理規(guī)模小等特點(diǎn)，格外在創(chuàng)業(yè)之初，往往只管理一兩個(gè)物業(yè)區(qū)域。這種“潛水艇”，即使在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失力，仍有爭(zhēng)奪到新的項(xiàng)目，東山再起的可能性。而國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，由于思想觀念陳舊，隊(duì)伍寵大，包袱沉重，格外是管理觀念，管理戰(zhàn)略，管理運(yùn)行模式等都不如私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)“船小調(diào)頭快”，一但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的汪洋大海中覆沒(méi)，便難以起死回生。6．企業(yè)無(wú)負(fù)擔(dān)，有利于輕裝上陣。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)同國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)相比，一般無(wú)外欠貨款，內(nèi)拖工資，退休職工多等包袱，加之企業(yè)決策層思想觀念新，創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)，人員少而精，企業(yè)分散力、向心力強(qiáng)，這些都是私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的有利條件。7．政策寬松，有利于企業(yè)進(jìn)展。目前，進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)、輿論、經(jīng)濟(jì)和法制環(huán)境十分寬松，格外是1998年《中華人民共和國(guó)憲法修正案》將“私營(yíng)經(jīng)濟(jì)”寫(xiě)進(jìn)了國(guó)家的根本大法——憲法，這對(duì)進(jìn)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑供應(yīng)了最有力的法律保證。8．其他行業(yè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的成功閱歷，為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展供應(yīng)了值得借鑒的地方。我國(guó)改革的二十三年，是中國(guó)經(jīng)歷改革風(fēng)風(fēng)雨雨，起起落落的二十三年，也是我國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)體從無(wú)到有，從小到大，風(fēng)雨兼程，蒸蒸日上的二十三年。格外是1997年以來(lái)，由于大批國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組，人員分流和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得國(guó)有經(jīng)濟(jì)拉到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯減弱，而私營(yíng)經(jīng)濟(jì)異軍突起，得到了蓬勃的進(jìn)展，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)不僅已經(jīng)成為我國(guó)最為活躍、進(jìn)展最為飛快的經(jīng)濟(jì)形式，而且成為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的生力軍。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)還在促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、改善商品供應(yīng)和服務(wù)、促進(jìn)科技成果，策應(yīng)國(guó)有企業(yè)改革等方面發(fā)揮了重要的作用。私營(yíng)企業(yè)的脫穎而出不僅為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展作出了不行磨滅的貢獻(xiàn)，而且為中國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展供應(yīng)了很多成功的閱歷和作法，并為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展供應(yīng)了很多值得學(xué)習(xí)借鑒的地方。其他行業(yè)先驅(qū)者的成功閱歷，有利于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡快成熟和進(jìn)展起來(lái)。同時(shí)，一些私營(yíng)企業(yè)格外名牌私營(yíng)企業(yè)失敗的教訓(xùn)，也為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展敲了警鐘。這些對(duì)我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展是十分有益的。四、我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)存在的主要問(wèn)題及緣由眼下，我國(guó)的私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)仍存在著諸多的沖突和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：1．企業(yè)管理規(guī)模偏小。據(jù)全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)一次調(diào)查結(jié)果顯示：截止到2001年6月底，全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)14782家，其中國(guó)有企業(yè)2258家，國(guó)有企業(yè)管理房屋面積8.96億平方米，企業(yè)均管理房屋面積39.68萬(wàn)平方米；有限責(zé)任公司8747家，管理房屋面積11.32億平方米，企業(yè)均管理房屋面積12.9萬(wàn)平方米；股份制有限公司795家，管理房屋面積8650平方米，企業(yè)均管理房屋10.88萬(wàn)平方米；私營(yíng)企業(yè)619家，管理房屋面積8650萬(wàn)平方米，企業(yè)均管理房屋面積9.52萬(wàn)平方米；港澳臺(tái)商投資企業(yè)434家，管理房屋面積6724萬(wàn)平方米，企業(yè)均管理房屋面積15.49萬(wàn)平方米，外商投資企業(yè)208家，管理房屋面積2759萬(wàn)平方米，企業(yè)均管理房屋面積13.25萬(wàn)平方米；其他企業(yè)1717家，管理房屋面積2.17億平方米，企業(yè)均管理房屋面積12.46萬(wàn)平方米。一次性統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料表明，目前私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)只有619家，其總數(shù)少于國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份制有限公司、其他物業(yè)管理企業(yè)，僅多于港澳臺(tái)商投資和外商投資物業(yè)管理企業(yè)的總數(shù)，管理房屋的面積也排在七類(lèi)企業(yè)的倒數(shù)第三位，且企業(yè)平均管理房屋面積排在倒數(shù)第一位，平均每個(gè)企業(yè)管理房屋面積比國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、港澳臺(tái)商投資公司、外商投資企業(yè)和其他企業(yè)均管理房屋面積分別少30.16萬(wàn)平方米，3.45萬(wàn)平方米，1.36萬(wàn)平方米，5.79萬(wàn)平方米，3.74萬(wàn)平方米和3.12萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)不僅家數(shù)少、管理房屋面積小，而且均管理房屋面積也低于其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的物業(yè)管理企業(yè)。2．社會(huì)認(rèn)可程度低。由于人們受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響較深，對(duì)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用熟識(shí)尚不充分，因此，對(duì)國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)可程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于對(duì)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)信任。往往在招投標(biāo)或洽談物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，仍存在著對(duì)國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)持肯定的態(tài)度，而對(duì)于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)持懷疑或否定的態(tài)度。一些業(yè)主認(rèn)為聘用國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)就是比私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)牢靠，尤其是在一些物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)談判時(shí)，一些業(yè)主對(duì)私有物業(yè)管理企業(yè)亮出免談的黃牌。3．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)。一些私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)有小富即安的思想，缺乏開(kāi)拓國(guó)際大市場(chǎng)的戰(zhàn)略眼光，不注意制造品牌、培育品牌、進(jìn)展品牌，企業(yè)進(jìn)展缺乏后勁，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。4．自我進(jìn)展能力不高。~由于物業(yè)管理行業(yè)是保本微利行業(yè)，目前從我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)看，多數(shù)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)管理項(xiàng)目較少，管理規(guī)模較小，利潤(rùn)微薄，企業(yè)進(jìn)展后勁明顯不足，往往在依法足額上交各種稅費(fèi)后，再為從業(yè)人員購(gòu)養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)，企業(yè)所剩無(wú)幾，甚至一些私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，自身進(jìn)展能力較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。5．企業(yè)融資困難。由于多數(shù)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資金短缺，又難以向銀行供應(yīng)牢靠的財(cái)務(wù)信息及透明的全部權(quán)情況，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況，可行性強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，因此，融資渠道不暢道，貸款難度大，企業(yè)需錢(qián)貨不倒，格外是一些金融部門(mén)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不愿給私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)貸款，放貸時(shí)不得不再三考慮，倍加當(dāng)心，怕到期收不回來(lái)。6．企業(yè)文化未形成。企業(yè)文化是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，它在企業(yè)進(jìn)展過(guò)程中的作用越來(lái)越重要。但企業(yè)文化不是幾句簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔單的口號(hào)或標(biāo)語(yǔ)，它有深刻的文化內(nèi)涵和底蘊(yùn)。它的形成需要有肯定時(shí)間積累和文化的沉淀作基礎(chǔ)。由于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)才剛剛起步，企業(yè)文化不僅沒(méi)有形成，而且在一些私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)尚沒(méi)有引起決策者們的足夠重視。產(chǎn)生上述問(wèn)題的緣由，既有思想熟識(shí)問(wèn)題，又有社會(huì)大環(huán)境的問(wèn)題，既有主觀因素，又有客觀緣由，大體可以歸納為以下三方面：1．觀念滯后，影響私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展。從目前我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的反映看，觀念問(wèn)題仍是制約私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的首要問(wèn)題。由于長(zhǎng)期以來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件形成的國(guó)有制，在人們的頭腦中已根深帝固，束縛了人們的思想，阻礙了私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。在一些人的頭腦中，對(duì)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)另眼看待，認(rèn)為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)就是不如國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)靠得住，甚至在一些部門(mén)至今還把私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為公有經(jīng)濟(jì)的對(duì)立面來(lái)看待，往往對(duì)私營(yíng)企業(yè)問(wèn)題看的多，對(duì)其成果講的少，對(duì)成立私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)關(guān)卡設(shè)得多，扶持支持少。2．環(huán)境不良，阻礙私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展面臨著外部環(huán)境問(wèn)題，是影響私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的關(guān)鍵問(wèn)題。由于我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)僅有幾年的進(jìn)展歷史，還處在初級(jí)階段，其成長(zhǎng)和完善還需要有一個(gè)過(guò)程，因此，對(duì)政策環(huán)境，社會(huì)環(huán)境，法制環(huán)境的依靠性很強(qiáng)。盡管?chē)?guó)家對(duì)進(jìn)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大政方針已經(jīng)明確，但是，一些地區(qū)制定進(jìn)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的政策任意性很強(qiáng)，缺乏可操作性，有的政策與實(shí)際形成“兩層皮”，有的對(duì)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)管的過(guò)多過(guò)死，辦事不講效率，不講原則等，直接阻礙了私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展。3．素養(yǎng)不高，制約私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展。一是個(gè)別私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行家族式的管理，這些企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，創(chuàng)新意識(shí)差，往往在創(chuàng)業(yè)之初，管理規(guī)模較小還能維持，待企業(yè)進(jìn)展到一這規(guī)模，不能適時(shí)打破家族管理的模式，準(zhǔn)時(shí)引進(jìn)家族以外的優(yōu)秀管理人才，連續(xù)沿用家族管理的模式，使企業(yè)的進(jìn)展陷入了逆境。\二是有的私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在人才引進(jìn)和使用上帶有嚴(yán)重的功利性，任意性和臨時(shí)性，難以發(fā)揮優(yōu)秀人才的樂(lè)觀性和制造性。三是忽視理論討論，一些私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)不注意物業(yè)管理理論討論，缺乏用戰(zhàn)略的眼光思考將來(lái)，企業(yè)進(jìn)展沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。五、進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的對(duì)策1．解放思想，營(yíng)造私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的輿論環(huán)境。輿論是行動(dòng)的先導(dǎo)，進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)，離不開(kāi)輿論的宣揚(yáng)。物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，由于行業(yè)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，同其他行業(yè)相比，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方面起步晚、時(shí)間短、閱歷少。在行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海城市，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展相對(duì)較快，而內(nèi)陸城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)展較慢，目前在物業(yè)管理行業(yè)中尚沒(méi)有形成大的格局。為此，新聞媒體應(yīng)加大宣揚(yáng)進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的力度，要利用報(bào)刊、電視、廣播等開(kāi)辟專(zhuān)欄，開(kāi)辦專(zhuān)題節(jié)目，宣揚(yáng)加快非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要性，宣揚(yáng)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、地位、作用及貢獻(xiàn)，宣揚(yáng)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的先進(jìn)典型，努力營(yíng)造一個(gè)進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的輿論氛圍。2．深化改革，營(yíng)造私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的政策環(huán)境。進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)，制造寬松的政策環(huán)境至關(guān)重要。各級(jí)政府應(yīng)制定扶持進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)惠政策。取消不利于非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的種種限制，放寬私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入條件，樂(lè)觀鼓勵(lì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)參加國(guó)企改革，制造公平競(jìng)爭(zhēng)，一視同仁的環(huán)境，為加快私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展供應(yīng)政策支持。只有政策到位，措施得力，才能使私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)得到快速的進(jìn)展。3．規(guī)范管理，營(yíng)造私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的法制環(huán)境。良好的法制環(huán)境是私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的保障。要通過(guò)立法把哪些經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明切實(shí)可行，又有利于私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的制度、政策上升為法律、法規(guī)，對(duì)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)要依法管理、依法保護(hù)，對(duì)哪些利用職務(wù)之便，工作之便，損害私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)利益的行為要準(zhǔn)時(shí)處理，使企業(yè)私營(yíng)物業(yè)管理在良好的法制環(huán)境中健康進(jìn)展。4．加強(qiáng)引導(dǎo)，營(yíng)造私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的社會(huì)環(huán)境。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展，其核心在于加強(qiáng)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)人才資源管理，加強(qiáng)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理的關(guān)鍵是提高企業(yè)經(jīng)理的素養(yǎng)。要提高私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的素養(yǎng)，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)理的培訓(xùn)，要通過(guò)多種形式培訓(xùn)，提高他們的思想素養(yǎng)、文化素養(yǎng)、市場(chǎng)應(yīng)變能力、決策能力和駕馭企業(yè)的能力，引導(dǎo)他們成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)者，社會(huì)穩(wěn)定的促進(jìn)者，人們工作和生活環(huán)境的改善者，成為遵紀(jì)守法的模范和遵守社會(huì)公德的表章。5．規(guī)范進(jìn)展，營(yíng)造私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的市場(chǎng)環(huán)境。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是伴隨著我國(guó)的改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而進(jìn)展壯大起來(lái)的，物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立為我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展供應(yīng)機(jī)遇，要加速私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展，必須樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念。為此，各級(jí)政府要著力加快建立市場(chǎng)信息要素，完善市場(chǎng)體系，規(guī)范市場(chǎng)行為，為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展制造公正、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。格外是在物業(yè)管理招投標(biāo)中，要一碗水端平，一視同仁，使私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)同其他類(lèi)型物業(yè)企業(yè)一樣參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。五、進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題?進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的目的，是把私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)做強(qiáng)，然后做大，在物業(yè)管理行業(yè)中成為主力軍。要達(dá)到這一目的，筆者認(rèn)為，在進(jìn)展私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1．實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)理人制度，防止家族管理模式。國(guó)外討論資料表明，家族企業(yè)的壽命一般為23年左右；家族企業(yè)能連續(xù)到其次代的僅為39%；能連續(xù)到第三代的家族企業(yè)僅為15%。在美國(guó)中小家族企業(yè)平均壽命只有三年左右，每年有40—50萬(wàn)家小企業(yè)成立，第一年只有一半的企業(yè)存活下來(lái)，到了第三年，80%—85%的企業(yè)已宣布倒閉。對(duì)于我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，也面臨著如何打破家族式管理的問(wèn)題。實(shí)踐證明，家族管理模式是一種親情化的管理模式，這種管理模式在創(chuàng)業(yè)之初有很大的正面影響，待企業(yè)躍過(guò)創(chuàng)業(yè)期以后，也有格外大的負(fù)面作用。因此，要使我國(guó)的私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)成為百年基業(yè)，必須打破家族管理模式，適時(shí)實(shí)行企業(yè)經(jīng)理人制度。這是由于，職業(yè)經(jīng)理人是將經(jīng)營(yíng)管理工作作為長(zhǎng)期職業(yè)，只有具備肯定的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)能力，并掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的群體才能擔(dān)當(dāng)。通過(guò)實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度，把那些優(yōu)秀的人才選聘為企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，只有這樣，家族管理模式的弊端才能克服，才能使私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展布滿(mǎn)生氣。2．堅(jiān)持人才是第一資本，防止忽視人才。巴爾扎克曾說(shuō)過(guò)：“事業(yè)的失敗，不在于缺少物質(zhì)，而在于不得其人?！逼髽I(yè)進(jìn)展靠人才，這已成為天規(guī)。私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求進(jìn)展，并立于不敗之地，必須擅長(zhǎng)選好人才、用好人才，做到人才為我全部，人才為我所用。如果不能擅長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)人才，留住人才，選好和用好人才，要想把企業(yè)做強(qiáng)、做大，那是不行能的。為此，作為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的決策者，一是要重視人才。對(duì)于現(xiàn)有人才，要疼惜他們的才智，知人善任，注意發(fā)揮他們的作用，使之人盡其才。二是作為私營(yíng)企業(yè)的決策者，不僅要有求才的愿望，更要擅長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)人才，對(duì)于求得的人才，要像經(jīng)營(yíng)企業(yè)哪樣使用好他們；三是要留住人才。要留住人才，就要有其寬松的環(huán)境，有作為的條件。四是引進(jìn)人才，要不惜重金引進(jìn)人才，使其為我所用。五是培育人才。要從企業(yè)進(jìn)展的戰(zhàn)略高度，將那些素養(yǎng)好的人通過(guò)多種途徑進(jìn)行培育，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展增加后勁。3．經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域要適度、防止盲目追求經(jīng)營(yíng)多元化。多元化經(jīng)營(yíng)是一種戰(zhàn)略，有其合理的價(jià)值，且有成功的先例，但更多的是一些企業(yè)由于盲目追求經(jīng)營(yíng)的多元化，而導(dǎo)致失敗，格外是私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)由于資金、人才、技術(shù)有限，更不