海印股份資產(chǎn)證券化項目

1公司金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例海印股份資產(chǎn)證券化項目項目基本要素一、項目概況：海印股份以自身經(jīng)營管理的部分商業(yè)物業(yè)在未來五年的經(jīng)營收益權(quán)（即凈租金收入）作為還本付息依據(jù)，發(fā)行專項資產(chǎn)管理計劃，向機(jī)構(gòu)投資者融資15億元；該公司以自有資金約1億元全額認(rèn)購次級資產(chǎn)支持證券。本項目預(yù)計6月份申報，年內(nèi)完成發(fā)行。二、基礎(chǔ)資產(chǎn)：海印股份（原始權(quán)益人）因經(jīng)營管理特定商業(yè)物業(yè)而享有的商業(yè)物業(yè)自專項計劃成立之次日起五年內(nèi)的經(jīng)營收益權(quán)。三、信用增級安排：海印股份認(rèn)購次級并承諾進(jìn)行差額補(bǔ)足。四、評級：主體評級AA，租金收入評級AA+五、認(rèn)購對象：基金、券商、財務(wù)公司、企業(yè)等交易所機(jī)構(gòu)投資者。六、綜合成本：綜合融資成本8%,票面6.5%。項目交易結(jié)構(gòu)登記、托管與交易交易關(guān)系現(xiàn)金流受益憑證持有人原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)（海印股份）管理人/推廣機(jī)構(gòu)（中信建投）托管銀行中證登、交易所律師事務(wù)所評級機(jī)構(gòu)評估事務(wù)所設(shè)立并管理計劃資金托管服務(wù)轉(zhuǎn)讓租賃合同募集資金發(fā)行受益憑證認(rèn)購資金海印股份租金收益資產(chǎn)管理計劃監(jiān)管銀行流動性支持機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管服務(wù)差額支付承諾人（海印股份）信用增級項目的意義一、市場地位：全國首家實(shí)施房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的地產(chǎn)公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)具有突破性，標(biāo)桿性；是除了股權(quán)融資、債務(wù)融資之外的又一直接融資方式。和傳統(tǒng)債務(wù)融資方式相比，資產(chǎn)證券化不受公司凈資產(chǎn)規(guī)模、盈利指標(biāo)的影響，可以成為一條新的直接融資途徑。二、對海印股份的意義（一）提高資產(chǎn)質(zhì)量：資產(chǎn)證券化通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，對于原始權(quán)益人而言，可以是一種不計入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的表外融資。將資產(chǎn)負(fù)債表中的基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)組合后成為市場化投資產(chǎn)品，原始權(quán)益人通過出售基礎(chǔ)資產(chǎn)獲得充足的現(xiàn)金，從而提高了資產(chǎn)質(zhì)量。（二）分散企業(yè)風(fēng)險：進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資后，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率得到改善，有效地實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的流動性和可轉(zhuǎn)讓性，企業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步降低。（三）降低融資成本：資產(chǎn)證券化通過增信措施，擺脫自身信用評級的限制，可降低融資成本。企業(yè)資產(chǎn)證券化的綜合發(fā)行成本一般低于同期貸款基準(zhǔn)利率。（四）募集資金投向靈活：資產(chǎn)證券化的募集資金使用相對靈活，在合法合規(guī)的前提下，募集資金可自由使用。項目的意義三、對我公司的意義（一）預(yù)計創(chuàng)收5425萬，含：融資額度1.5%承銷費(fèi)，每年0.45%管理費(fèi)。（二）開拓了中信建投資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)新紀(jì)元，確立了公司領(lǐng)先的行業(yè)地位。（三）創(chuàng)造了經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)線公司金融業(yè)務(wù)最大單筆業(yè)務(wù)收入，對推動分支機(jī)構(gòu)開展公司金融業(yè)務(wù)具有示范作用。（四）有效優(yōu)化了營業(yè)部收入結(jié)構(gòu)。項目的可推廣性一、資產(chǎn)證券化概念資產(chǎn)證券化（ABS）又稱專項資產(chǎn)管理計劃，是證券公司以專項資產(chǎn)管理計劃為特殊目的載體（SPV），以計劃管理人身份面向投資者發(fā)行的資產(chǎn)支持受益憑證，按照約定使用受托資金購買原始權(quán)益人（發(fā)起人）能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)，將該基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益分配給受益憑證持有人（投資者）的專項資產(chǎn)管理計劃。對于原始權(quán)益人（發(fā)起人）而言，通過企業(yè)資產(chǎn)證券化融資就是“把未來的錢拿到現(xiàn)在來用”。項目的可推廣性二、資產(chǎn)證券化發(fā)行條件（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)條件：1、基礎(chǔ)資產(chǎn)需符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，權(quán)屬明確；2、基礎(chǔ)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生獨(dú)立、穩(wěn)定、可評估預(yù)測的現(xiàn)金流；3、基礎(chǔ)資產(chǎn)可以為債權(quán)類資產(chǎn)、收益類資產(chǎn)，包括但不限于企業(yè)應(yīng)收款、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，商業(yè)票據(jù)、債券及其衍生產(chǎn)品、股票及其衍生產(chǎn)品等有價證券，商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)。4、基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制；5、基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為真實(shí)、合法、有效。要點(diǎn)：凡是可預(yù)見收入、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)，經(jīng)過適當(dāng)重組均可進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)證券化融資，為企業(yè)提供有效融資渠道。（二）原始權(quán)益人條件：1、原始權(quán)益人生產(chǎn)經(jīng)營符合法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，符合國家經(jīng)濟(jì)政策；2、原始權(quán)益人內(nèi)部控制制度健全；3、原始權(quán)益人具有持續(xù)經(jīng)營能力、無重大經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險；4、原始權(quán)益人最近三年無重大違約、虛假信息披露或者其他重大違法違規(guī)行為；5、法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會要求的其他條件。標(biāo)準(zhǔn)化推廣方案-產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)資產(chǎn)及企業(yè)類型基礎(chǔ)資產(chǎn)類型基礎(chǔ)資產(chǎn)典型企業(yè)應(yīng)收帳款、債權(quán)（在一定條件下資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)出表，即不增加企業(yè)負(fù)債）BT合同的回購款貸款合同的項下的債權(quán)租賃合同的租金收益其他應(yīng)收款工程建設(shè)公司，城建公司銀行，小貸公司汽車金融公司，租賃公司有穩(wěn)定中長期應(yīng)收款的實(shí)業(yè)企業(yè)，如：商貿(mào)企業(yè)未來收益權(quán)供水系統(tǒng)/水費(fèi)收入污水處理系統(tǒng)/排污費(fèi)收入發(fā)電站/電費(fèi)收入路、橋/過路、過橋費(fèi)收入航空、鐵路、地鐵/客貨運(yùn)費(fèi)收入港口、機(jī)場/泊位收入物業(yè)租金收入門票收入水務(wù)公司城建公司發(fā)電企業(yè)高速公路，路橋地鐵，高鐵航空公司，軌道交通企業(yè)港口，機(jī)場企業(yè)工業(yè)區(qū)，開發(fā)園區(qū)企業(yè)旅游景區(qū)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化推廣方案-產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建議的企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)①境內(nèi)具有法人資格的企業(yè)；財務(wù)和報表編制規(guī)范；企業(yè)存續(xù)期超過三年，最近一年盈利②屬于國家鼓勵行業(yè)（參考國發(fā)【2009】38號文，國發(fā)【2010】7號文，發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）等文件）③建議選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到8-10億以上的企業(yè)④原始權(quán)益人評級在AA以上建議優(yōu)先選擇①上市公司，國有企業(yè)和大型民企，主體評級AA或以上；②在公開市場有融資記錄的企業(yè)；（如已發(fā)行短券，中票，企業(yè)債，公司債，股票）

其他建議（六真原則）“真公司”：應(yīng)該是具有健全的公司機(jī)制，按市場化原則運(yùn)作的公司；“真資產(chǎn)”：企業(yè)擁有真實(shí)有效的資產(chǎn)，對相應(yīng)資產(chǎn)具有處置權(quán)和收益權(quán)；“真項目”：企業(yè)擁有占較大比例的真實(shí)的經(jīng)營性項目；“真現(xiàn)金流”：企業(yè)擁有實(shí)際的現(xiàn)金流，且主要依靠自身經(jīng)營性資產(chǎn)取得（比例在50%以上）；“真償債”：具有真實(shí)可信的償債保障；“真支持”：地方政府能夠按照市場化原則給予企業(yè)持續(xù)性、制度