2020注會-會計-講義-第06章-投資性房地產(chǎn)16-18講

2020注冊會計師會計第六章投資性房地產(chǎn)5/5第六章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍范圍注意問題已出租的土地使用權(quán)企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；（3）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)【提示1】企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。比如，企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)。【提示2】（1）自用房地產(chǎn)即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。（2）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量將某項資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。情形確認(rèn)時點（1）已出租的土地使用權(quán)、建筑物租賃期開始日（2）對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期（3）持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實際成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量參見“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。二、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。轉(zhuǎn)為改擴建時的分錄如下：1.成本模式借：投資性房地產(chǎn)——在建投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)2.公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)——在建——公允價值變動（也可能在貸方）貸：投資性房地產(chǎn)——成本（二）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）科目設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（二）會計處理在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。1.計提折舊或進(jìn)行攤銷時借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2.計提減值準(zhǔn)備時借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3.取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）【提示】投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一致。即：當(dāng)期增加的投資性房地產(chǎn)(建筑物)當(dāng)期不提折舊，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)(建筑物)當(dāng)期照提折舊；當(dāng)期增加的投資性房地產(chǎn)(土地使用權(quán))當(dāng)期開始攤銷，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)(土地使用權(quán))當(dāng)期停止攤銷。二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式計量的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。（二）科目設(shè)置1.投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動2.公允價值變動損益（三）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的會計處理1.公允價值上升借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益2.公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動3.取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）【提示】企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式的賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（原投資性房地產(chǎn)已計提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原價）利潤分配——未分配利潤（或借記）盈余公積（或借記）【提示】涉及所得稅影響的，調(diào)整遞延所得稅負(fù)債（或遞延所得稅資產(chǎn)）。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日1.轉(zhuǎn)換形式“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。2.轉(zhuǎn)換日（1）“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”租賃期開始日或用于資本增值的日期?！翱罩媒ㄖ锘蛟诮ńㄖ铩笔嵌聲蝾愃茩C構(gòu)作出書面決議的日期。租賃期開始日是指出租人提供租賃資產(chǎn)使其可供承租人使用的起始日期。（2）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。（3）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”租賃期屆滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.成本模式成本模式下，投資性房地產(chǎn)采用賬面價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)：2.公允價值模式二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。（一）采用成本模式計量借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本投