青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設工程項目可行性研究報告

青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設工程項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目概況 11.1申報項目基本情況 11.2項目的建設背景及必要性 11.3項目的建設地點 51.4項目的生產(chǎn)規(guī)模 51.5項目的市場分析 51.6產(chǎn)品技術方案及主要設備選型 71.7工程技術方案及配套工程 131.8工作制度及勞動定員 161.9投資規(guī)模及資金籌措方案 161.10項目實施進度及建設條件落實情況 201.11主要技術經(jīng)濟指標表 20第二章資金申請原因和政策依據(jù) 222.1申請投資貼息資金的主要原因 222.2政策依據(jù) 222.3資金使用監(jiān)督機制 24第三章項目招標 253.1編制依據(jù) 253.2項目招投標基本情況 25第四章節(jié)能方案分析 274.1節(jié)能原則 274.2能耗狀況 274.3項目節(jié)能措施 27第五章建設用地、征地拆遷分析 295.1項目選址 295.2土地利用合理性分析 295.3征地拆遷分析 29第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 316.1運行期主要污染物 316.2主要治理措施 31第七章勞動保障及消防 337.1勞動保障 337.2消防 35第八章經(jīng)濟影響分析 378.1編制依據(jù) 378.2基礎數(shù)據(jù) 378.3流動資金估算 378.4項目總投資 388.5投資使用計劃與資金籌措 388.6年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 388.7總成本費用估算 398.8利潤總額分配 418.9財務盈利能力分析 418.10清償能力分析 428.11不確定性分析 428.12評價結(jié)論 45第九章社會影響分析 469.1社會影響效果分析 469.2社會風險及對策分析 46

第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房1.1.2項目性質(zhì)：新1.1.3建設單位:########公共住房建設投資發(fā)展有限公司所有制形式：有限責任公司（國有獨資）1.1.4建設地點：位于########北至龍城大道。1.1.5用地規(guī)模:地塊規(guī)劃用地約3.674公頃，約土地獲得方式：1.1.7用地性質(zhì)：1.1.8建設內(nèi)容本項目主要建設8幢（2幢24層、1幢25層、5幢33層）高層公共租賃住房和廉租住房，另外配套建設公建,同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設施。項目地上總建筑面積110220㎡，其中：住宅部分建筑面積104690萬㎡，商業(yè)服務及公建建筑面積5530㎡，地下總建筑面積8840㎡。共建設1751套公共租賃住房和廉租住房。1.1.9建設期限：241.1.10本項目總投資為55485萬元。其中：建安費用39280萬元，土地成本9920萬元，其他費用6285萬元。1.1.11住房保障資金籌措主要通過政府注入資產(chǎn)、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、利用信托基金等方式解決。本項目根據(jù)國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，加快建設保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設支持力度的要求，由政府協(xié)調(diào)，市財政擔保，項目實施單位國有獨資的########公共住房建設投資發(fā)展有限公司向銀行貸款，貸款總額約38000萬元，約占總投資的68.49％，公司自籌資金17479.78萬元，占總投資31.51％。為減少財務成本，資金根據(jù)項目進度逐步到位。還款渠道：1.財政預算安排；2.土地出讓凈收益中的10％資金；3.住房公積金增值收益中用于住房保障的部分；4.房投公司一級土地開發(fā)的增值收益；5.廉租住房配建指標中的異地建設資金；在上述還貸資金暫時不能落實到位情況下，由市財政落實按月支付利息。1.2建設單位概況1、單位名稱：########公共住房建設投資發(fā)展有限公司2、成立時間：2009年3月4日3、公司住所：########市晉陵中路607號4、法定代表人：陳馬良5、注冊資本：100000萬元人民幣。6、實收資本：100000萬元人民幣。7、經(jīng)營范圍：市政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)經(jīng)營、管理；市區(qū)保障性住房項目投資、建設、經(jīng)營和管理；城市開發(fā)建設項目及相關信息咨詢服務。8、設立起因：########公共住房建設投資發(fā)展有限公司是########市為加快建設保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設支持力度的要求設立的，是########市住房保障工作的投融資平臺。1.3編制依據(jù)1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》2、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）3、《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）4、《廉租住房保障辦法》(建設部等9部委令第162號)5、《中共########省委、########省人民政府關于切實加強民生工作若干問題的決定》（蘇發(fā)[2008]14號）6、《省政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)[2008]44號）7、《########省廉租住房保障辦法》（########省人民政府令第50號）8、《########市城市總體規(guī)劃》（2004-2020年）9、《########市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》10、《########市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃》11、########市政府關于印發(fā)《關于加快推進我市市區(qū)住房保障工作的實施意見》的通知（常政發(fā)[2009]15號）12、########市人民政府市長辦公會議紀要[2009]第2號13、《市發(fā)展改革委關于市區(qū)2011-2013年公共租賃住房和廉租住房建設項目建議書的批復》（常發(fā)改[2011]62號）14、各地塊用地預審意見15、各地塊環(huán)評批復16、公共建筑項目可行性研究報告編制大綱17、########公共住房建設投資發(fā)展有限公司委托合同18、########公共住房建設投資發(fā)展有限公司提供的其它資料1.4項目建設理由住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房建設相對滯后，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。同時隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務工人員居住條件也亟需改善，需要發(fā)展公共租賃住房。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)的必然要求。根據(jù)########市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，########市市區(qū)將新增廉租住房4000套，新增公共租賃住房15000套。2011年計劃開工6500套，本項目建設公共租賃住房和廉租房1751套，是響應政府號召，解決低收入者住房困難的需要，是維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的需要。

1.5結(jié)論和建議1.5.1（1）本項目的建設符合國家有關法律、法規(guī)的要求。（2）本項目建設符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。（3）本項目建設順應地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，合理開發(fā)并有效利用資源。（4）本項目建設對周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進城市現(xiàn)代化建設，美化區(qū)域環(huán)境。（5）本項目具有顯著的社會利益。綜上所述，本項目規(guī)模適當、布局合理、符合相關要求，切實可行。1.5.21、建立健全我市住房保障體系，是全面構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，公共租賃住房和廉租住房建設作為住房保障體系的組成部分，完成住房保障規(guī)劃中的建設任務，需要各部門大力支持與配合。2、為控制項目成本并根據(jù)廉租住房保障辦法，各項優(yōu)惠政策需要落實到位。3、項目周邊規(guī)劃道路由政府實施。4、本建設項目建設時間緊、任務重，且項目存在建設工程復雜、投資大、建設期長等特點，存在著融資風險、財務風險。因此，建議項目在建設過程中，加強投資的管理、工程進度的管理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。5、項目涉及部門多，需注重加強組織領導和協(xié)調(diào)管理。6、建議項目單位盡快簽署貸款協(xié)議，落實項目建設資金來源。第二章項目建設必要性2.1項目建設背景2.1.1國家公共租賃住房及廉租房保障制度我國政府住房保障的方式主要包括實物配租、配售，貨幣補貼和金融政策支持等。其中，實物配租方式主要是提供公共租賃住房或廉租住房。公共租賃住房是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租賃住房保障的基本屬性特征是政府建設或籌集的房源以實物配租方式，或者采用貨幣補貼形式面向一定社會群體提供的具有杜會福利性質(zhì)的保障。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾男问?向城鎮(zhèn)低收入居民且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是專門針對低收入群體，而公共租賃房則是針對介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群。公共租賃住房或廉租住房制度保障方式主要包括租賃補貼、實物配租及租金核減,強調(diào)實際工作應當以發(fā)放租賃住房補貼為主,實物配租、租金核減為輔。保障標準的制定必須結(jié)合我國各地經(jīng)濟發(fā)展的狀況,一方面要合理地確定收入標準,另一方面是要合理確定補貼支出的標準。此外,公共租賃住房和廉租房制度還包括具體的管理運作機制,以維護該社會保障制度的公正性。主要采用以下幾項制度:嚴格的準入制度,包括實行書面申請、審核、公示、登記、調(diào)查、核實、排隊輪候、公布結(jié)果的程序;配租排序上實行公開公平的搖號制度;定期審核制度,包括實行定期審核,建立退出制度等。2.1.2國家及地方保障性住房政策住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房制度建設相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。在黨的十七大報告中,胡錦濤同志詳盡闡述了執(zhí)政黨的“社會建設”方略,提出了要構(gòu)建“學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的和諧社會;并且,在加快推進以改善民生為重點的社會建設的六大任務中,明確指出了要“健全廉租住房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”。在所有實行市場經(jīng)濟的發(fā)達或發(fā)展中國家,以非市場方式解決貧困群體的主要措施,都是政府制定和建立相應的住房保障制度,以保障所有社會成員的居住權(quán)和生存權(quán),維護社會的公平正義和社會穩(wěn)定。概而言之,住房保障制度的基本內(nèi)容包括三個方面:一是救助性保障,就是政府對社會低收入群體實行救助,對其無力達到社會最低住房保障標準的部分由政府“包下來”,廉租房形式的公共住房等是這類保障的典型方式;二是援助性保障,政府通過一定的補貼方式使住房消費能力較低、迫切需要改善的人群獲得住房,貼息、貼租、個稅返還、經(jīng)濟適用房等都屬于此類;三是互助性保障,政府通過強制雇主補貼、減免個稅、規(guī)定政策性優(yōu)惠利率等方式提高社會中等階層的購房能力,使他們合理的住房需求得到滿足,公積金等是這類保障的典型形式。以上三種保障類型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越來越多的國家實施的一種行之有效的制度,也是十七大報告中唯一強調(diào)的住宅保障的社會建設任務。2007年建設部等9部委頒發(fā)了《廉租住房保障辦法》(建設部等9部委令第162號),2007年12月1日起施行。2007年10月30日財政部頒發(fā)《財政部關于印發(fā)廉租住房保障資金管理辦法的通知》(財綜[2007]64號),2008年1月1日起實施。2008年3月3日財政部、國家稅務總局頒發(fā)《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）。2008年########省人民政府頒發(fā)《省政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)[2008]44號）。2008年12月3日########省人民政府頒發(fā)《########省廉租住房保障辦法》（########省人民政府令第50號）,2009年1月1日2007年10月10日########市政府頒發(fā)常政辦發(fā)〔2007〕88號文《########市市區(qū)廉租住房公共租屋配建辦法》。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于項目中住宅總建筑面積的5%，其套型建筑面積控制在50㎡左右。配建的廉租住房、公共租屋必須配備基本生活設施。廉租住房、公共租屋的配建指標一經(jīng)確定，開發(fā)建設單位不得擅自更改。《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2010】4號）強調(diào)了增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。要求各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉住房和經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度?！秶鴦赵宏P于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號）明確指出要加快保障性安居工程建設，確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃和中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。2010年5月27日國務院《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》（國發(fā)[2010]15號）明確提出：建立健全保障性住房規(guī)劃建設管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設，推進城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺關于促進房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展的綜合性政策。2010年6月8日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）指出：近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)的必然要求。各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設。由此可見，國家及地方各級政府對公共租賃住房和廉租住房建設高度重視，項目建設符合國家政策要求。2.1.3相關規(guī)劃及要求一、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》1、健全住房供應體系立足保障基本需求、引導合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。2、加大保障性住房供給強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。本項目建設符合國家“十二五”規(guī)劃綱要關于“提高住房保障水平”的要求。二、《########市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“十二五”發(fā)展主要目標“民生幸?！敝刑岢觯盒略霰Ｕ闲宰》浚豪塾?0000套公共租賃住房和廉租住房，累計10000套新市民公寓。同時此目標定為“約束性”目標。加強公共服務改善民生：提升住房保障水平。全面實現(xiàn)市區(qū)低收入無房家庭申請廉租房實物配租應保盡保，實現(xiàn)市區(qū)中等偏低收入的住房困難家庭申請經(jīng)濟適用房保障或公共租賃住房保障應保盡保；著力解決市區(qū)新就業(yè)人員和外來務工人員住房保障，逐步實施危舊房和城中村改造。三、《########市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃》根據(jù)########市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，########市市區(qū)將新增廉租住房4000套，新增公共租賃住房15000套。2011年########市的廉租房建設任務比較繁重，根據(jù)規(guī)劃的總體要求，必須從實際情況考慮，采用靈活多樣的途徑來加快建設和籌集公共租賃住房和廉租住房房源，全面完成規(guī)劃任務，實現(xiàn)我市低收入住房困難家庭“人人有房住”規(guī)劃要求，形成滿足群眾基本居住需求、具有########特色的住房保障體系。本項目建設符合########“十二五”規(guī)劃綱要要求，有利于改善民生。2.2項目建設必要性2.2.1是響應政府號召，解決低收入者住房困難的需要負責任的政府要為低收入居民提供房子住。我們處于城市化快速發(fā)展階段，不可能每戶都買得起房，廉租房建設是政府的責任。########市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過了小康標準目標值30平方米的要求，但不是說每家每戶都已經(jīng)達到了小康水平。據(jù)調(diào)查推算，市區(qū)應納入住房保障范圍的家庭共有2.8萬戶左右，其中納入廉租住房保障范圍的家庭約有8000戶，納入經(jīng)濟適用住房和公共租屋保障范圍的家庭約有2萬戶。為讓他們感受到黨和政府的關愛，########市委、市政府大力推進市區(qū)廉租房公共租屋的建設是解決中低收入家庭的住房問題，改善其居住條件的需要。2.2.2是落實公共租賃住房和廉租房房源的需要由于市場上建筑面積符合公共租賃住房和廉租住房標準的房源不多，造成收購房源不足，且不夠集中，不便于需求者選擇，而集中建設也便于集中管理，因此實施本項目是一種適應當前形勢的選擇。根據(jù)########市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃的總體要求，集中建設公共租賃住房和廉租住房已是當務之急。本項目實施可提供公共租賃住房和廉租住房1751戶，解決部分房源，是落實公共租賃住房和廉租住房房源的具體措施，也是落實公共租賃住房和廉租住房房源的需要。2.2.3是構(gòu)建和諧社會的需要農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移人口,除了部分經(jīng)商致富的人員,絕大多數(shù)人員的收入來源主要通過“務工”獲得,收入水平相對較低。他們轉(zhuǎn)移進城的居住問題,必須依靠政府建立相應的住房保障措施,以保障他們的最低居住需求,減少轉(zhuǎn)移帶來的負面效應,將其轉(zhuǎn)移成本降到最低限度,來推動我國的城市化建設。本項目實施可解決部分低收入家庭的居住問題，使他們安居樂業(yè)，是構(gòu)建和諧社會的需要。2.2.4是整個社會科學發(fā)展的需要把人民群眾的根本利益放在首位,以科學發(fā)展觀為指導解決百姓住房難問題,保障占人口絕大多數(shù)的中低收入者的住房權(quán)利,體現(xiàn)社會公平,不斷促進社會和諧,這不光考驗著各級政府領導的執(zhí)政能力,更是涉及執(zhí)政基礎的大事。公共租賃住房和廉租住房建設國外有著大量的成功經(jīng)驗，具有科學性，并得到政府的認可，本項目建設正是在此基礎上而實施的，也是整個社會科學發(fā)展的需要。第三章建設用地及建設條件3.1建設用地3.1.1地點及地理位置建設用地位置：項目區(qū)位于########市########區(qū)，東至戚區(qū)道路一、南至規(guī)劃道路、西至青洋路、北至龍城大道，用地面積3.674公頃。選址理由：該地塊周邊人口聚集，符合使用公共租賃住房條件的家庭較多，選址便于這些家庭就近選擇，出行方便。土地成本為每畝180萬元，相對便宜，可節(jié)約財政資金。圖3-1項目位置圖3.1.2土地現(xiàn)狀青洋路東側(cè)地塊建設用地3.67公頃，土地為集體用地，目前為空地。地塊已辦理建設項目選址意見書（選字第320400201100024號），并已通過用地預審（常國土資函【2011】54號），用地符合########區(qū)土地利用規(guī)劃。3.2場址條件一、自然環(huán)境條件1、氣象條件########市########區(qū)地處長江三角洲太湖平原，位于北緯31。09'～32。04’、東經(jīng)119。08’～120。12’########市地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和濕潤，年平均氣溫16.8℃；雨量豐沛，年降水總量942.4毫米2、地質(zhì)環(huán)境背景地質(zhì)條件較好，土質(zhì)以粉質(zhì)粘土為主，土層較厚，地基承載力為16～25噸/平方米。二、地震地質(zhì)及水文地質(zhì)條件1.地震地質(zhì)本區(qū)大地構(gòu)造屬于江陰－溧陽復背斜、東臺－溧陽地震帶，基巖以上分布著140米～200米的第四紀沖積土層，屬相對穩(wěn)定地區(qū)。地震基本烈度為六度，重要建筑按七度設防。在########地區(qū)有十四條斷裂帶穿過，地質(zhì)構(gòu)造相當復雜，茅山斷裂帶至今仍在活動。該地震帶的活動，對########地區(qū)造成了嚴重的破壞和影響。根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范(2008年版)》，規(guī)劃場區(qū)所在########市區(qū)的抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.10g，設計地震分組為第一組。2.水文地質(zhì)根據(jù)臨近場地資料，地下水及土對混凝土無腐蝕性，對混凝土中的鋼筋無腐蝕性。場區(qū)周圍未發(fā)現(xiàn)對環(huán)境水有污染作用的污染源。########地區(qū)防洪水位為3.9米。3.巖土工程條件初步評價根據(jù)周邊區(qū)域地質(zhì)資料，本項目建設用地一般無影響建筑場地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)。三、基礎設施條件1.交通設施（1）周邊地區(qū)交通條件########水陸空交通便利，老京滬鐵路（########站為特等站）、京杭大運河、312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，以及########第2大機場，4E級民航########奔牛國際機場，構(gòu)成了########發(fā)達的水陸空交通網(wǎng)。此外在建的京滬高速鐵路########北站是滬寧線通過站中最大的車站，滬寧城際鐵路########站，以及總長近八十公里的城市高架快速內(nèi)環(huán)路網(wǎng)和正在積極籌建的4條城市軌道交通線也給########的交通增添亮色。（2）周邊地區(qū)主要道路本項目位于########市########區(qū)，周邊龍城大道、青洋路為成熟干道。周邊主要道路情況見下表：表3-1項目周邊主要道路情況一覽表道路名稱道路性質(zhì)道路寬度（m）備注龍城大道快速路80東西走向青洋路主干道50南北走向戚區(qū)道路一支路6南北走向戚區(qū)道路三支路6公共交通:周邊道路上公交線路比較完善，在青洋路上有269路、518路、215路、269-1路，64路。2.市政設施條件（1）供水本項目地塊主要由市政管網(wǎng)供水，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設有DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引入。（2）雨污水排水采用雨污水分流制。生活污水排入青洋路d600i1.0污水管。雨水排入青洋路d800i1.0雨水管。（3）強電：電源由110kV青洋變提供，從青洋路接入。弱電：青洋路有通訊、有線電視等，地下敷設。（4）燃氣本項目地塊南側(cè)青洋路已經(jīng)敷設有DN400中壓燃氣管，保障供氣系統(tǒng)的可靠性。3.周邊配套教育機構(gòu)：青龍中心小學；購物場所：華聯(lián)超市、家樂超市；金融：工商銀行、建設銀行；醫(yī)療：紫云苑社區(qū)衛(wèi)生服務站。第四章建設方案4.1設計指導思路（1）重視生態(tài)環(huán)境并與周邊城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，（2）創(chuàng)造一個能夠滿足人們對嶄新生活方式需求的居住區(qū)，（3）滿足規(guī)劃、消防的要求，解決好各種不同功能的人流、車流、物流，（4）做到功能合理、技術先進、滿足建設單位的使用，（5）進行安全、經(jīng)濟、舒適的結(jié)構(gòu)設計和設備設計，4.2建設內(nèi)容及規(guī)模本項目規(guī)劃總用地36740㎡，約55.1畝。本項目主要建設8幢（2幢24層、1幢25層、5幢33層）高層公共租賃住房和廉租住房，另外配套商業(yè)服務及公建,同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設施。項目地上總建筑面積110220㎡，其中公共租賃住房部分104690㎡，商業(yè)服務3396㎡，公建2134㎡。公共租賃住房和廉租住房：5幢33層住宅分布于地塊的西側(cè)(臨青洋路)；其余3幢高層住宅分布于地塊的東側(cè)（臨戚區(qū)道路一）。配套商業(yè)服務分布于地塊東側(cè)臨戚區(qū)道路一，由2#、4#、6#高層住宅的底部兩層與相連的兩層商業(yè)建筑組成，總面積為3396㎡。公建設施建筑面積2134㎡，具體為：居委會531㎡，位于6號樓；公廁40㎡；物業(yè)管理854㎡，位于4號、7號樓；小區(qū)變4處共計684.14㎡，地塊西側(cè)中部一個，地塊東側(cè)均布3個；燃氣調(diào)壓站25㎡，位于1號、3號樓之間。主要經(jīng)濟技術指標如下：表4-1主要經(jīng)濟技術指標序號項目指標單位1規(guī)劃用地36740m22居住戶數(shù)1751戶3居住人數(shù)5604人4戶均人口3.2人/戶5地上總建筑面積110220m26住宅建筑面積104690m27商業(yè)服務及公建建筑面積5530m28地下總建筑面積8840m29地下機動車庫建筑面積5020m210地下非機動車庫建筑面積3820m211容積率3.012建筑密度16.1%13綠地率≥30%14規(guī)劃停車泊位數(shù)總計34215非機動車位地上188輛地下154輛3556輛輛4.3總平面方案根據(jù)########市城市建設總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。一、總平面布置本項目由高層住宅、商業(yè)及配套公建組成，自南向北布置8幢高層住宅，其中沿公共綠化帶一側(cè)布置5幢33層住宅，沿地塊東側(cè)戚區(qū)道路一布置2幢24層、1幢25層住宅以及沿街商鋪及公建（1-2層）。為滿足現(xiàn)有西側(cè)民房的日照要求，東西兩側(cè)住宅錯路布置，且保證了足夠的住宅間距。圖4-1：東南方向鳥瞰圖以上住宅、公建等多種功能的布局，充分考慮城市的文脈、內(nèi)部各功能間的關系，目的意在讓城市形態(tài)更加美好，人們在這里更加愉悅，同時也充分發(fā)揮城市土地的價值。二、交通組織因為該項目用地面積不大，因此該項目在滿足消防的基礎上，地面交通實現(xiàn)人車分流。1、車行交通動態(tài)交通：主次兩個入口設置于地塊東側(cè)戚區(qū)道路一上，內(nèi)部道路環(huán)通，主干道車道寬6米。機動車停車采用地面停車的方式。停車按住宅不小于0.3輛/百平米，商業(yè)不小于50輛/萬平方米配置，非機動車停車按住宅不小于3輛/百平方米，商業(yè)不小于750輛/萬平方米配置。2、人行交通地塊內(nèi)部人行交通系統(tǒng)便捷。內(nèi)部有環(huán)形的人行次流線，滿足人們的需求。小區(qū)中央景觀帶為步行道路，寬4米。所有的住宅底層均設有獨立的道路通向向人行交通的方向。三、景觀設計1、總體布局用地周圍由商業(yè)、道路和高層住宅圍合成一個大空間，令人酣暢淋漓。中心庭園大氣、富有韻味，設計以給人以視野開闊的感覺。2、景觀節(jié)點小區(qū)各入口部分：營造歡迎住戶回家的氛圍。地塊規(guī)劃不僅僅創(chuàng)造庭園空間，更是讓住戶時時擁有開闊的景觀感覺。3、樹木外周森林帶：常綠闊葉樹與落葉闊葉樹混合種植。通過對樹形及高度的控制來強調(diào)種植密度。樹陣：為體現(xiàn)季節(jié)感，選用葉色能夠變化（紅葉等）并且具有良好樹形的落葉樹，比如銀杏等。4.4設計方案一、建筑1、設計思路根據(jù)公共租賃住房和廉租住房的建設要求，按照經(jīng)濟實用的思路進行本小區(qū)設計。為集約利用土地，本案設計為高層住宅。住宅設計簡明適用，小區(qū)內(nèi)部的綠化布置有序，道路流線簡明。2、單體設計（1）住宅套內(nèi)設計居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，走道短捷，以提高面積的使用率。（2）住宅單體設計適應現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟實用為原則，同時考慮########本地的居民習慣和居住形態(tài)。（3）住宅單體均考慮共用衛(wèi)生間采取分離式設計。結(jié)合立面設計預留空調(diào)機位。3、戶型小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇;套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用，設備管線設計合理。1、平面戶型構(gòu)成因本小區(qū)主要為公共租賃住房，因此戶型以小戶型為主。功能分區(qū)充分考慮住宅所需具有的空間特點，設計中以起居廳（一個真正需要全體家庭參與的空間）做為中心，分出幾個盡端生活軸線，動靜、潔污、內(nèi)外居寢分區(qū)明確，室內(nèi)布置緊湊，設計盡可能減少開向起居廳門廳的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度，這樣住宅也擁有富有時代感的戶內(nèi)流動空間。住宅平面戶型共同遵循的設計標準：開敞明亮，通風采光條件優(yōu)良，明廚，除小戶外都采用起居室、餐廳、雙廳布局，南北通透起居室、南設主陽臺，北設服務陽臺，戶型設計有效組織人流流線，節(jié)省面積，令方案更為合理，針對性更強，在滿足舒適度的前提下嚴格控制公共空間，提高得房率。本項目建設方案詳見附件《青龍路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設工程設計方案總平面圖》。小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇;套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用，設備管線設計合理。（2）住宅戶型標準層平面（詳見附件）（3）住宅戶型配比如下：表4-2戶型面積配比表編號戶型建筑面積(m2)戶數(shù)（戶）總建筑面積(m2)1\5\號樓（33F+P）A1型一室戶49.8226413152.48B1型兩室戶64.921328569.44B2型二室戶68.781329078.962號樓（24F+P）A1型一室戶49.721427060.24B2型二室戶67.82463119.723號樓（33F+P）A1型一室戶49.991989898.02B2型二室戶62.9664151.44號樓（24F+P）B2型二室戶68.98463173.08C1型二室戶75.95937063.356號樓（25F+P）B1型兩室戶61.93241486.32B2型二室戶69.86483353.28C1型二室戶75.93483644.647號樓（33F+P）A1型一室戶49.921246190.08B1型二室戶63.82623956.84B2型二室戶67.78624202.368號樓（33F+P）B1型二室戶60.8219812042.36B2型二室戶68.9664547.4合配套商業(yè)及公建在地塊東側(cè)臨戚區(qū)道路一規(guī)劃設置二層商業(yè)公共建筑，方便居民，配置了社區(qū)服務、市政公用等公建配套設施。通過高層住宅樓垂直向上的設計處理以及富有韻律感的布局關系，創(chuàng)造出于城市風貌相宜的都市景觀。位于都市景觀近景的沿街低層公建設施的立面形象也非常重要，通過設計形成########市一道嶄新的都市風景線。圖4-2：沿街商業(yè)透視圖表4-2商業(yè)及公建設施配套分布表配套設施名稱方案設計分布位置備注商業(yè)服務3396㎡沿戚區(qū)道路一設置350㎡/千人,5.604千人居委會531㎡沿街設置90㎡/千人,5.604千人公廁40㎡沿街設置6㎡/千人,5.604千人物業(yè)管理854㎡7#房內(nèi)，4#房內(nèi)按總建筑面積的7‰計，總建筑面積119060㎡小區(qū)變4處.684㎡小區(qū)內(nèi)應供電局要求設置燃氣調(diào)壓站25㎡1#、3#房之間5、地下室本項目高層住宅樓設置地下室，用于非機動車與機動車的停放；商業(yè)建筑設置地下室，用作機動車停車、非機動車停車、用戶變等。6、立面設計在住宅樓的平面設計、剖面設計以及色彩設計中，建筑物體量被按垂直方向進行了分節(jié)。受到太陽光線的照射，產(chǎn)生陰影，這些光影隨著時間的移動發(fā)生了豐富的表情變化。每個住戶的平面設計不但考慮要為居民提供一個有良好采光和通風、環(huán)境舒適的居住空間，同時，還要考慮形成自己的立面特色。除了要將住宅所必須的各項功能作為設計要素合理地進行整合，避免過度的裝飾，同時還要兼顧投資的經(jīng)濟合理性。墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。圖4-3住宅北立面透視圖二、結(jié)構(gòu)1、自然條件(1)工程所在地區(qū)基本風壓為Wo=O.4OkN/㎡;Wo=0.45KN/m2（用于總高大于60米的建筑）,地面粗糙度類別為C類。(2)工程所在地區(qū)基本雪壓為So=0.35kN/㎡，雪載準永久值系數(shù)分區(qū)為Ⅲ區(qū)。(3)工程所在地區(qū)為########，抗震設防烈度為7度，設計地震分組第一組，設計基本地震加速度值為0.1g。2、主要設計參數(shù)(1)本工程建筑結(jié)構(gòu)以及各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的安全等級均為二級；結(jié)構(gòu)的設計使用年限為50年。(2)本工程建筑抗震設防類別為丙類。(3)本工程住宅地基基礎設計等級為乙級；商鋪地基基礎設計等級為丙級。3、基礎設計由于無地勘資料，本工程暫定地下室采用樁筏基礎，2層建筑采用獨立基礎，待巖土工程勘察完成后，在初步設計和施工圖設計階段，根據(jù)地質(zhì)勘察資料及施工條件，確定合理基礎形式及基礎尺寸。4、主體結(jié)構(gòu)24層及以上住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，2層商業(yè)公建為框架結(jié)構(gòu)。5、材料選用(l)、各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件所用混凝土等級及構(gòu)件尺寸根據(jù)計算及構(gòu)造要求在后續(xù)設計階段明確。(2)、普通鋼筋采用HPB235級和HRB400級鋼筋，預埋件采用Q235鋼。(3)、建筑外填充墻和內(nèi)填充墻都采用加氣砼砌塊。三、給排水1、給水部分(1)、供水水源本項目地塊主要由市政管網(wǎng)提供水源，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設有DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引入。(2)、用水量預測：根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》，采用人均綜合用水量指標法進行測算?？傆盟繛?07.91m3/d，詳見下表。表4-5生活用水量測算表名稱用水量數(shù)量最高日用水時變化系數(shù)最大時備注標準(人)用水量時間(Kn)用水量(l/人?d)(m3/d)(h)(m3/h)住宅1505604840.6242.587.56公建5L/m25530m227.65121.53.46地下室清洗地面2/m2·次884017.68612.95澆灑和綠化用水1.5L/m2·次1102216.5414.13小計901.3898.1未預見用水量占總用水量10%90.149.81總計991.52107.91(3)、水質(zhì)由城市自來水直接使用。(4)、供水方式生活用水采用豎向分區(qū)供水系統(tǒng)，五層及以下由市政給水管網(wǎng)供給，六層至十五層由變頻泵減壓后供給，十六層以上由變頻泵直接供給。道路綠化澆灑用水由市政壓力管道直接供給。2、排水部分(1)、室內(nèi)排水系統(tǒng)室內(nèi)排水系統(tǒng)采用雙管排水系統(tǒng)，即一根排水管，一根通氣管。室內(nèi)生活污水用管道收集后，排出室內(nèi)接至室外檢查井，送至污水處理廠處理后再排放。屋面雨水、空調(diào)冷凝水用管道收集后，排入城市雨水管網(wǎng)。水泵房及地下室的防淹排水分散設有排水泵數(shù)臺，由排水泵直接排至室外雨水管網(wǎng)。(2)、室外污水系統(tǒng)室內(nèi)生活污廢水排入室外污水管道后就近接入市政污水管。所有車庫排污集水坑應采取沉砂隔油措施，處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)。(3)、雨水系統(tǒng)屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水容井，匯集小區(qū)地面雨水一起排入小區(qū)內(nèi)水體，凝結(jié)水排水與陽臺排水及屋面排水須分開設置。地下室、水泵房及汽車坡道底部排水均采用潛污泵提升。四、強弱電(1)、強電本項目配電容量及供電線路由供電部門根據(jù)項目情況確定。小區(qū)內(nèi)供電由項目配電房引出。商業(yè)用房區(qū)一般采用放射式配電，居住用房區(qū)采用樹干式配電。每戶用量按########省住宅標準設計，實行一戶一表制，每戶總電源進線斷路器具有漏電保護功能。室內(nèi)設計足夠電器插座，以滿足家庭生活需要。(2)、弱電座機電話與電信部門電纜線連接，電話電纜線引入分戶分線箱，線路采用暗管配線方式。有線電視線路設計由有線電視專業(yè)部門審核后施工，客廳、臥室、門面房均設置有線電視端頭，同軸電纜全部暗管暗敷。按信息化智能化要求，本項目配置寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)及消防報警系統(tǒng)，利用門禁監(jiān)視系統(tǒng)為商鋪及住戶提供可靠的智能化安防服務。五、暖通設計1、空調(diào)系統(tǒng)住宅部分空調(diào)僅在各套住宅單元的起居室、臥室、餐廳等預留家用分體空調(diào)室內(nèi)機位置及電插座，并在建筑立面上統(tǒng)一協(xié)調(diào)室外機安裝位置、空調(diào)室內(nèi)外機之間連接管道在外墻上的留孔及空調(diào)冷凝水排放。2、通風系統(tǒng)地下層汽車庫：根據(jù)防火分區(qū)的劃分設置機械送排風系統(tǒng)，采用排風、排煙合用系統(tǒng)。排風系統(tǒng)的排風量按換氣次數(shù)6次/h確定。沒有直通室外車道的防火分區(qū)同時應設機械補風系統(tǒng)，補風量按換氣次數(shù)5次/小時確定。所有送風機、排風機（兼排煙機）均設置于通風機房內(nèi)。設備用房如水泵房、電梯機房等均設置機械通風系統(tǒng)。電梯機房夏季采用風冷單冷型分體式空調(diào)機降溫。自行車庫設機械排風系統(tǒng)。住宅廚房設置專用垂直煙道集中排放系統(tǒng)，脫排油煙機將油煙氣通過豎道排至屋面上。3、防煙排煙系統(tǒng)防煙：在住宅建筑的下列部位設機械加壓送風：（1）不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、消防電梯間前室或合用前室。（2）采用自然排煙措施的防煙樓梯間，其不具備自然排煙條件的前室。（3）樓梯間每隔兩層設一個常開加壓送風口，前室每層設一個常閉加壓送風口。排煙：（1）地下汽車庫按防火分區(qū)的劃分設置機械排煙系統(tǒng)，與排風系統(tǒng)合用，切換使用。（2）所有送、排風管均采用不燃型風道及其配件。（3）排煙風機采用排煙軸流風機，排煙風機的入口均設280℃的防火閥，連鎖關閉排煙風機。六、燃氣設計1、設計內(nèi)容①燃氣氣源本小區(qū)氣源采用天然氣，根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)設置煤調(diào)站一座，由運河路DN200現(xiàn)狀燃氣管網(wǎng)接入。本工程主要燃氣用戶為住宅部分低壓用氣。②燃氣量：住宅每戶居民用氣設備為雙眼灶，燃氣熱水器各一具，每戶設2.5Nm3/h天然氣計量表。2、調(diào)壓站設置小區(qū)內(nèi)配套建設燃氣調(diào)壓站，調(diào)壓后通過小區(qū)內(nèi)低壓天然氣管網(wǎng)接至各住宅用戶。3、管材室外燃氣管道采用無縫鋼管。室內(nèi)天然氣管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，明裝。第五章資源利用與節(jié)能5.1資源利用本項目并非資源開發(fā)類項目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等自然和礦產(chǎn)資源進行開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。5.1.1資源開發(fā)方案本項目不屬于資源開發(fā)類項目，對資源開發(fā)方案不予論述。5.1.2資源利用方案本項目開發(fā)建設過程中需要耗用的自然資源及原材料為：鋼材、水泥、砂、石、木材等。材料在########有其生產(chǎn)的企業(yè)，可以就近取材。鋼材與水泥，當?shù)赜猩a(chǎn)企業(yè)，本項目就近取材，可節(jié)約了建材采購費用和運輸費用。5.1.3資源消耗估算本項目地上總建筑面積110220㎡，地下建筑面積為8840㎡，總建筑面積為119060㎡，本項目主材用量估算(經(jīng)驗值)：表5-1主材用量估算表序號名稱單位總消耗量每百平方米消耗量1鋼材t952582水泥t23812203砂t53577454石子t85248805木材meq\o(\s\up5(3),\s\do2())654資源節(jié)約措施建設資源節(jié)約型的社會如今已成為全國上下的共識，建設行業(yè)是民生性、社會性很強的行業(yè)，在節(jié)約型社會的建設中具有舉足輕重的作用。常州公共住房建設投資發(fā)展有限公司將認真落實科學發(fā)展觀,在項目建設過程中注重資源節(jié)約,通過采用先進的施工技術,提高對資源的利用效率,降低對環(huán)境的影響,真正做到可持續(xù)發(fā)展。項目在建設過程中會采取以下資源節(jié)約措施：1、多渠道推進建筑節(jié)材，拉動新型建材應用。因地制宜選擇采用新型墻體材料和粉煤灰、礦渣、石粉等工業(yè)廢料資源作為本項目建設的主導墻材。2、大力應用高性能、低材耗的建筑體系和建筑材料。在附屬建筑場所中運用可循環(huán)利用的新型建筑體系，如鋼結(jié)構(gòu)。3、適當提高建筑施工技術裝備水平，全面提升施工現(xiàn)場裝配和機械化生產(chǎn)能力，大幅度提高建筑過程的勞動生產(chǎn)率。4、通過有效應用清潔生產(chǎn)技術，推進“綠色施工”，減少施工對環(huán)境的負面影響。創(chuàng)建節(jié)約型工地，在施工過程中節(jié)約使用煤電油氣等資源，降低建筑施工能耗。5.2節(jié)能5.2.1節(jié)能設計依據(jù)本工程建設地點位于常州市天寧區(qū)，應遵循國家以及常州市的如下合理用能標準及節(jié)能設計規(guī)范。1、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》【JGJ134-2001】3、《民用建筑熱工設計規(guī)范》【GB50176-93】4、《建筑照明設計標準》【GB50034-2004】5、《公共建筑節(jié)能設計標準》【GB50189-2005】6、《江蘇省住宅設計標準》【DGJ32/J26-2006】7、《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計標準》【DB32/478-2001】8、《建筑采光設計標準》【GB/T50033】9、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》【GB50411-2007】5.2.2能耗狀況一、項目能源品種選用原則本項目根據(jù)國家和江蘇省的相關節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項目區(qū)域定位、公建、商業(yè)類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。二、項目所在地能源供應狀況本項目位于常州市天寧區(qū)，該區(qū)域已具備一定市政設施的接口，市政設施基本可以得到保證，只要項目本身進行必要區(qū)內(nèi)管線建設及與大市政的接入，即可滿足本項目建設和使用要求，能源供應條件（上水、電力及天然氣市政配套）初步具備。供水：本項目地塊主要市政管網(wǎng)提供水源，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設有DN300給水管，本項目供水可由青洋路引入，給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管，在本工程用地范圍內(nèi)，給水管沿建筑周圍布置成環(huán)狀。市政給水管接入處的最低水壓0.23MPa。天然氣：小區(qū)按規(guī)劃要求設一座天然氣調(diào)壓站。供氣壓力采用高中低壓三級制。由常州門站出高壓（2.5MPa）輸氣管道，并設置高中壓調(diào)壓站調(diào)壓。居住小區(qū)設區(qū)域中低壓調(diào)壓站以低壓管網(wǎng)供氣。電力：本項目由城市供電網(wǎng)提供相互獨立的兩路10kV電源，二路電源應來自兩個不同的區(qū)域變電站。當一路電源斷電時,另一路電源不應同時斷電，并能負擔建筑內(nèi)全部一級和二級負荷的供電。高壓電纜穿保護管埋地引入位于本項目開閉所，可供空調(diào)、照明燈用電。三、能源消耗種類及數(shù)量1、給排水、消防系統(tǒng)本項目市政給水壓力按照0.23MPa考慮；給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管。全年按365天計算：（1）地上住宅的自來水年耗量：306819噸（2）地上商業(yè)及公建的自來水年耗量：10092噸（3）地下部分的自來水年耗量：6452噸（4）綠化部分的自來水年耗量：6023噸（5）漏損未預見自來水年耗量：32901噸（6）自來水最大年耗量：362287噸（等價值折標煤31.62噸）2、電力系統(tǒng)1、電耗本項目電耗主要為居民的日常電耗、商業(yè)及公建電耗和地下層電耗。（1）住宅電耗住宅年用電量360.3萬KW·h，其中家用設備年用電量306.8萬KW·h，照明用電（含公攤面積）53.5萬KW·h。具體如下：①家用設備電耗根據(jù)常州地區(qū)城鎮(zhèn)居民每百戶耐用品擁有量統(tǒng)計，計算每百戶家用設備用電量如表7-1所示。表5-1：每百戶家用設備用電量序號項目每百戶擁有（臺）單機功率（KW）調(diào)整系數(shù)使用時間（h）天數(shù)每百戶年用電量（萬KW·h）1洗衣機50.53650.212電冰箱243654.343電飯煲1000.40.750.63650.664彩色電視機151.770.150.823651.335家用電腦69.03650.606空調(diào)138.381.50.6541508.107排油煙機1.23650.44合計15.68不可預測用電1.57總計17.25備注：不可預測用電取總用電量的10%。本項目共有住宅房1751戶，則所有住戶的家用設備年用電量為306.8萬KW·h。②照明電耗（含公攤面積照明）照明用電指標參考《建筑照明設計標準》中的居住建筑每戶照明功率密度值要求取7W/㎡，住宅建筑面積104690㎡，則用電負荷為732.8KW；計算年照明耗電量53.5萬KW·h，具體計算如下表：表5-2：住宅照明用電量計算表建筑面積(㎡)用電指標（W/㎡）功率（KW）調(diào)整系數(shù)使用時間（h）天數(shù)年用電量（萬KW·h）1046907732.80.5436553.5（2）商業(yè)及公建用房電耗本項目商業(yè)公建用房含商業(yè)用房、社區(qū)用房、物業(yè)用房，電耗包括空調(diào)電耗、照明及其他電耗，具體如下表所示：表5-3：商業(yè)及公建用房用電量計算表序號項目建筑面積(㎡)用電指標（W/㎡）用電負荷（KW）調(diào)整系數(shù)日使用時間（h）天數(shù)年用電量（萬KW·h）1空調(diào)用電1.1商業(yè)用房33103099.30.45101707.61.2物業(yè)用房8753026.30.581501.61.3社區(qū)用房15453046.40.5101503.52照明及其他用電2.1商業(yè)用房33101033.10.5103606.02.2物業(yè)用房87554.40.583650.62.3社區(qū)用房154591.40.4103401.9合計210.921.2（3）地下層（車庫）電耗本項目地下層為車庫，采用單位建筑面積用電指標法進行估算，年耗電量2.3萬KW·h，具體計算如下表所示：表5-4：地下層（車庫）用電量計算表建筑面積(㎡)用電指標（W/㎡）用電負荷（KW）調(diào)整系數(shù)日使用時間（h）天數(shù)年用電量（萬KW·h）8840217.70.663652.3（4）動力等設備電耗本項目主要設備包括電梯、生活給水泵、智能弱電系統(tǒng)及其他設備，根據(jù)設備數(shù)量計算設備用電量，具體計算如下表所示：表5-5：動力等設備用電量計算表序號項目數(shù)量(臺/套)單機功率（KW）調(diào)整系數(shù)使用時間（h）天數(shù)年用電量（萬kw.h）1電梯16100.21236514.02生活給水泵8500.21236535.03智能弱電系統(tǒng)1400.4123657.04其他設備用電12500.151236516.4合計72.4（5）年用電總量本項目年用電總量為456.2萬KW·h，詳見下表：表5-6：年用電總量序號項目年用電量（萬KW·h）1居民用電360.31.1家用設備306.81.2生活照明53.52商業(yè)及公建用電21.23地下層用電2.34動力等設備用電72.4共計456.23、天然氣消耗（1）地上住宅的生活用氣量280200立方（50立方米/人·年）（2）采暖負荷和用氣量本項目不供暖，采暖負荷和用氣量為0。（3）本項目的天然氣年總耗量為280200立方4、綜合能耗本項目主要使用的能源有電、水和天然氣，折算成標煤，共耗能684.8tce（當量值）。在整個耗能環(huán)節(jié)中，電耗占主導地位，為總能耗的80.7%。詳見下表：表5-7：年綜合能耗計算表序號能源品種實物量折標系數(shù)折標煤備注數(shù)量單位指標單位（tce）1電456.2萬KW·h0.1229kgce/(KW·h)560.7當量值2水36.2萬噸0.0857kgce/t313天然氣28萬m31.2143kgce/m3199.1合計790.8當量值注：電力、天然氣、水折標系數(shù)取自《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）。5.2.3節(jié)能措施和節(jié)能效果一、節(jié)能措施1、節(jié)能措施綜述本項目在方案設計中，要充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護采用保溫隔熱設計（2）結(jié)構(gòu)設計適當考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間（3）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢（4）加強節(jié)能管理2、相關專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設施等方面考慮。A．本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設計中，科學合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設計將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B．建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廊、陽臺、挑檐等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C．門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少就按住能耗。本項目的窗墻比為0.4.提高門窗的氣密性：初步設計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能材料：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼D．屋頂初步設計時，屋頂將采用淺色屋頂，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使無眠具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A．合理設置降壓變電所位置，盡量將降壓變電所的位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B.用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒ǎ岣吖β室驍?shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上，降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設備。C．用低損耗節(jié)能干式變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達到經(jīng)濟運行（負荷率65%-80%），減少電能損耗和維護工作量D．合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。E．選用高效電動機：大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓電動機F．合理運用電梯的運行模式，分時間段控制，非運行延時關等手段達到節(jié)能目的G．選用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H．照明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值，充分利用天然光。I．選用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功率大的老產(chǎn)品。J．設置合理的計量和檢測設備：盡顯設電流、電壓、有功電表、無功電表測量母線電流測量出線電流測量K．本建筑按樓層及區(qū)域不同考核單元分別計量，電器系統(tǒng)按燈具插座、電熱設備、室外景觀照明、電梯、空調(diào)、水泵等不同功能的設備類別分別計量。L．住宅樓梯間、前室照明采用緊湊型節(jié)能燈，由就地感應開關控制。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設計首先在設備的選型時盡量選用低能耗設備，如采用了變頻調(diào)速給水設備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，偶遇系統(tǒng)嬌小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A．給水管材采用壓力水頭損失，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對的那個李機電設備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B．綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設施，提高水的有效利用率。C.衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，座便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應水嘴、感應式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消除長水流的水嘴和器具。D．計量設施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表：每一住戶設戶用IC卡式水表一只。按計劃用水，節(jié)約用水。同事為運行管理、節(jié)能管理提供基礎數(shù)據(jù)。E.二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F．排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水可經(jīng)過小區(qū)管網(wǎng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。（4）動力專業(yè)的節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。（6）其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應，減少城市的大氣污染，降低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。二、節(jié)能效果分析本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設計、采暖與通風的節(jié)能設計方面嚴格執(zhí)行國家及常州相關方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設備、材料和技術方案，從根本上實行了國家相關的節(jié)能要求。1、節(jié)電效果通過前節(jié)所述的相關節(jié)電措施后，根據(jù)類似項目經(jīng)驗，預計可收到節(jié)電5%，該項目年用電量456.2萬千瓦時，則年可節(jié)電22.81萬千瓦時，折標煤28.02噸（等價）。2、節(jié)氣效果通過加強天然氣保溫和泄漏檢查，預計可節(jié)約5%的天然氣用量，按照本項目年天然氣用量28萬立方計算，年可節(jié)約天然氣1.4萬立方，等價折標煤17噸。3、節(jié)水效果設備冷卻水循環(huán)使用后，嚴防跑冒滴漏，同時加強員工生活用水管理，預計年可節(jié)約用水量的2-4%。項目年用水量31.62萬噸，則年可節(jié)水9486噸（以節(jié)約3%計），折標煤0.83噸。以上三項合計，預計采取相應節(jié)能措施后該項目每年可節(jié)能45.85噸標煤。通過綜合測算，本項目單位建筑面積年綜合能耗0.0062噸標煤/m2，整體達到并滿足節(jié)能設計標準，是真正的節(jié)能建筑。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術、新產(chǎn)品，達到節(jié)能效果。第六章環(huán)境保護6.1環(huán)境保護依據(jù)根據(jù)國家有關法律法規(guī),在項目規(guī)劃設計及實際施工中,都應采取必要的措施,使項目達到國家規(guī)定的生態(tài)環(huán)境保護標準。本項目環(huán)境保護工作接受常州市環(huán)保部門的監(jiān)督，其生態(tài)環(huán)境保護的依據(jù)為：1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》［主席令（第22號）］2、《建設項目環(huán)境保護管理條例》［國務院令（第253號）］3、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-96）4、《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）5、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）6、《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）7、《常州市建筑施工噪聲管理規(guī)定》6.2主要環(huán)境問題擬建地塊周圍廢氣污染源對項目的影響；項目地處城市道路周邊，較高的環(huán)境噪聲對項目的影響；項目施工期噪聲、粉塵對居民的影響；項目內(nèi)部所產(chǎn)生的廢氣、油煙、噪聲產(chǎn)生的影響。6.3環(huán)境保護措施基地外環(huán)境總體上對本項目的影響較小。項目的主要污染有施工期間的建筑粉塵、建筑施工噪聲、建筑垃圾及建設期和營運期的污水、垃圾等。1、建筑粉塵建筑施工過程和建筑材料運輸過程均有塵土飛揚，建筑施工單位必須嚴格按照《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-96），加強施工現(xiàn)場管理，落實防塵措施，文明施工，對建筑材料加以覆蓋并經(jīng)常對施工現(xiàn)場灑水抑塵，減少塵土飛揚。2、建筑施工噪聲根據(jù)《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90），施工場界最高噪聲限值為85dB(A)，夜間不超過55dB(A)。如有特殊情況，需夜間施工的，在不影響周圍居民正常生活、學習的前提下，必須到當?shù)丨h(huán)境保護行政主管部門辦理夜間施工許可證及相關手續(xù)。同時，施工單位必須根據(jù)（常環(huán)[2000]36號、常建[2000]264號）的規(guī)定，向環(huán)保局申報，接受環(huán)保局對建筑施工噪聲的現(xiàn)場管理。3、建筑垃圾建筑過程中產(chǎn)生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負責及時清運，并交環(huán)衛(wèi)部門的特種垃圾管理站統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境、居民生活不能產(chǎn)生直接影響。嚴禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時建筑垃圾在運輸過程中加以覆蓋，防止沿途撒落。4、生活污水生活污水的排放參見《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）等有關規(guī)定。建設期產(chǎn)生的污水必須經(jīng)沉淀后，方可排入附近下水道，不得直接排放。營運期實行雨污分流，生活污水接入城市污水管網(wǎng)，進污水處理廠集中處理；雨水經(jīng)收集后排入市政雨水管道。5、生活垃圾生活垃圾收集后定點堆放，交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生直接影響。6.4竣工驗收本項目建成后憑具有相應資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測站的監(jiān)測報告向市局申請驗收，必須通過環(huán)保部門驗收合格，方可投入正式使用。本項目竣工使用后，環(huán)境空氣需質(zhì)量滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-96）中的相關規(guī)定；環(huán)境噪聲滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）中的相關要求。6.5環(huán)評批復常州公共住房建設投資發(fā)展有限公司于2011年8月19日取得環(huán)境保護準予行政許可決定書（常環(huán)服【2011】第59號）。在項目設計、建設及運營時重點做好以下工作：1、噪聲污染防治地塊西、北邊界臨近高速路和主干道，環(huán)境噪聲達到《聲環(huán)境質(zhì)量標準》中得4A類標準，屬于強噪聲區(qū)域，所以住宅樓室內(nèi)聲環(huán)境要滿足相關要求。加強施工期噪聲監(jiān)督管理，做到文明施工、規(guī)范施工。本項目商業(yè)用房不得用作酒店餐飲、卡拉OK、迪廳等產(chǎn)生廢氣、強噪聲的商業(yè)活動場所。2、水污染防治施工單位在施工時盡量利用臨近公廁或單位的衛(wèi)生間，嚴禁將施工中得生活污水和含油廢水直接排入地表水體。3、綠化要求該地塊沿青洋路高架一側(cè)和沿龍城大道高架一側(cè)將分別建設20米和25米的綠化帶林。認真落實小區(qū)綠化方案，合理布局，減少汽車尾氣、噪聲擾民。4、大氣污染防治施工時注意揚塵污染的防治。小區(qū)內(nèi)不得使用煤等高污染燃料。5、固體廢棄物污染防治施工產(chǎn)生的建筑垃圾應及時清運，施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。按固體廢物“資源化、減量化、無害化”處理原則，落實各類固體廢物的收集、處置和綜合利用措施，實施“零排放”。6、其他要求項目建設應使用綠色建材，盡可能減少使用產(chǎn)生光污染的裝飾材料。第七章勞動安全衛(wèi)生消防7.1勞動安全衛(wèi)生根據(jù)有關法律、法規(guī)要求，在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度，確保建設項目（工程）符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標準，保障勞動者在生產(chǎn)過程中的安全與健康。7.1.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》2、《中華人民共和國職業(yè)病防治法》3、《中華人民共和國勞動法》4、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》5、《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》(勞動部令[1996]第3號)6、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》（國務院令[2003]第393號）7、《建設項目職業(yè)病危害分類管理辦法》（衛(wèi)生部令[2002]第22號）8、《江蘇省安全生產(chǎn)條例》（2005年7月1日施行）9、《江蘇省勞動保護條例》（1994年10月23日發(fā)布）10、其他相關規(guī)范標準7.1.2危害因素和危害程度分析本項目建筑施工場所危險源主要與施工分部、分項工程，施工裝置及物質(zhì)有關。主要包括以下幾方面：1、腳手架、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機、施工電梯安裝與運行，基坑（槽）施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時建筑失穩(wěn)，造成坍塌等。2、高度大于2m的作業(yè)面（包括高空、洞口、臨邊作業(yè)），因安全防護設施不符合或無防護設施、人員未配系防護繩、帶等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等。3、焊接、金屬切割等施工及各種施工電器設備的安全保護不符合，造成人員觸電、局部火災等。4、工程材料、構(gòu)件及設備的堆放與搬、吊運等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等。5、室內(nèi)涂料等因通風排氣不暢造成人員窒息或氣體中毒重大危險源。6、施工用易燃易爆化學物品臨時存放或使用不符合、防護不到位，造成火災或人員中毒；工地飲食不衛(wèi)生，造成集體中毒或疾病等。施工現(xiàn)場發(fā)生較多的傷害事故有：高處墜落、物體打擊、坍塌、機械傷害、火災、觸電、車輛傷害、中毒等10多種，其中最多的主要是高處墜落、物體打擊、機械傷害、觸電和坍塌五大類，占到各類事故總數(shù)的80％以上。7.1.3安全措施方案針對以上危險因素，本項目擬采取以下安全措施：1、本項目中的勞動安全衛(wèi)生設施必須符合國家規(guī)定的標準，必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投入生產(chǎn)和使用。2、施工單位必須依法取得安全生產(chǎn)許可證，方可開工。3、施工單位必須有健全的安全生產(chǎn)責任制、安全生產(chǎn)規(guī)章制度和相關操作規(guī)程。4、施工單位必須依法設置安全生產(chǎn)管理機構(gòu)并配備安全生產(chǎn)管理人員。5、本項目施工單位的主要負責人和安全生產(chǎn)管理人員，必須依法經(jīng)安全生產(chǎn)知識和管理能力考核合格。6、為從業(yè)人員配備符合國家標準、行業(yè)標準或者地方標準的勞動防護用品。7、從業(yè)人員必須經(jīng)安全生產(chǎn)教育和培訓合格，特種作業(yè)人員依法經(jīng)安全作業(yè)培訓，取得特種作業(yè)操作資格證書，方可上崗。8、嚴格按照安全技術規(guī)范組織施工。9、加大安全教育培訓，增強施工人員的安全意識。7.2消防7.2.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國消防法》2、《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-873、《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50116-984、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-907.2.2火災危險性分析本項目在正常情況下，一般不易發(fā)生火災，只有在操作失誤、違反規(guī)程、管理不當及其它非正常生產(chǎn)情況或意外事故狀態(tài)下，才可能由各種因素導致火災發(fā)生。因此為了防止火災的發(fā)生，或減少火災發(fā)生造成的損失，根據(jù)“預防為主，防消結(jié)合”的方針，本工程采用了相應的防范措施。7.2.3消防措施1、明確總體規(guī)劃和功能分區(qū)，提高建筑本體防火能力。消防安全平面布置、消防設施設置應充分考慮滿足消防要求，同時為防火、滅火救援提供有利條件。2、消防設施先進可靠，提高初期火災自防自救的能力。消防供水可靠，防止事故成災。建筑消防設施是建筑防火措施的重要組成部分，應設置可靠的取水設施。自動噴水滅火系統(tǒng)一般采用臨時高壓系統(tǒng)。供水管網(wǎng)在濕式報警閥前應為環(huán)狀。自然排煙優(yōu)先，設置可靠的排煙和排熱設施。3、制訂安全疏散方案。按人員的分布情況，制訂發(fā)生火災情況下的安全疏散路線，并繪制平面圖，用醒目的箭頭標示出出入口和疏散路線。平時要進行訓練，以便火災時按疏散方案有秩序地進行疏散。工作人員應履行職責，堅守崗位，保證安全走道、樓梯和出口暢通無阻。安全出口不得鎖閉，通道不得堆放物資。組織疏散時應進行宣傳，穩(wěn)定情緒，維持好秩序，防止互相擁擠。4、加強員工安全教育工作。定期開展安全教育工作，進行消防宣傳，加強員工防火意識，組織員工參加防火訓練。第八章組織機構(gòu)和人力資源配置8.1組織機構(gòu)設置及其適應性分析本項目實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。高層為總經(jīng)理室，中間為分管副總經(jīng)理，向總經(jīng)理負責，下層為各部門，部門負責人向分管副總經(jīng)理負責，公司一線員工，分別由各部門管理。橫向分別設有綜合管理部、財務部、工程管理部、投資發(fā)展部。組織機構(gòu)圖董事會董事會總經(jīng)理室副總經(jīng)理室副總經(jīng)理室綜合管理部財務部工程管理部投資發(fā)展部公司采用直線職能制的組織形式，這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應性分析：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設和運營管理的要求，項目負責人及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。8.2人力資源配置公司設立以下部門：總經(jīng)理室：

執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)。副總經(jīng)理室：對總經(jīng)理負責，協(xié)助總經(jīng)理抓好全面工作，負責分管部門的工作。綜合管理部:協(xié)助總經(jīng)理做好綜合、協(xié)調(diào)各部門工作和處理日常事務。投資發(fā)展部：負責協(xié)調(diào)開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，保證開發(fā)計劃順利實施。工程管理部：配合投資發(fā)展部等部門進行項目前期運作，全面負責工程的實施管理。財務部：負責公司財務管理工作，制訂會計核算制度和財務管理制度，組織日常的會計核算工作。表8-1具體配置如下:序號部門管理人員普通職員1總經(jīng)理室112副總經(jīng)理室23綜合管理部114財務部125工程管理部136投資發(fā)展部127合計=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)9第九章項目建設周期9.1項目階段劃分根據(jù)本項目建設內(nèi)容和常州市公共租賃住房和廉租住房建設的總體計劃進度安排，可將項目的建設進程劃分為前期準備、項目建設施工、項目后期驗收等階段。1．前期準備階段具體包括項目前期立項、可行性研究、取得相關項目建設的政府批準文件和開工手續(xù)的辦理、工程設計、施工監(jiān)理及采購招標等工作內(nèi)容。2．建設施工階段包括土建工程、設備安裝工程、裝修工程、通風空調(diào)工程、暖氣工程、消防工程、給排水工程、變配電工程、照明動力工程、弱電工程、電梯工程等。3．項目后期階段在項目主體完工之后的后期工作（含驗收等）。9.2項目實施計劃項目自2011年4月開始前期準備工作，預計于2011年9月底完成前期準備，計劃2011年10月開始進行項目建設，至2013年9月完工，建設施工階段為24個月。具體實施計劃詳見表9-1表9-1項目實施進度表時間內(nèi)容2011年2012年2013年1234123412