北京-公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究

北京世聯(lián)交易事業(yè)三部2013年4月公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究報告目錄→北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司→公租房政策盤點產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例三.商業(yè)運營可行性關鍵點1公租房政策盤點?北京市政策?順義區(qū)政策?中關村政策part1→北京市政策申請條件城市中低收入住房困難家庭一、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房（以下統(tǒng)稱“保障性住房”）輪候家庭。二、申請人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（市住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同市相關部門根據(jù)本市人均可支配收入水平變化等對上述標準及時進行動態(tài)調(diào)整）三、外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。（具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實際確定）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)確定并報區(qū)縣人民政府批準后實施，并報市住房保障工作領導小組辦公室備案。 配租標準一個家庭只能承租一套公共租賃住房。考慮標準為家庭代際、性別、年齡結(jié)構(gòu)和家庭人口等因素家庭人口家庭構(gòu)成配租套型1人單身（包括未婚、離異、喪偶）宿舍、單居或小套型2人夫妻及子女未滿10周歲的單親家庭單居、小或中套型子女年滿10周歲的單親家庭中或大套型3人以上夫妻及子女中或大套型租賃周期租賃合同期限為3-5年，租金最多可一次性收取1年期公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年續(xù)租：合同期滿前3個月向區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，經(jīng)復核仍符合規(guī)定條件的，產(chǎn)權(quán)單位辦理續(xù)租手續(xù)；不符合公共租賃住房申請條件的，不再續(xù)租part2→順義區(qū)政策申請條件本區(qū)戶籍：執(zhí)行北京市公共租賃住房申請政策（一）申請人須具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍（二）申請家庭現(xiàn)有住房人均使用面積不超過15平方米（三）3口人（含）以下家庭年收入不超過10萬元；

4口人（含）以上家庭年收入不超過13萬元。申請條件外省市戶籍：（一）申請人須在本區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明。（二）申請人及家庭成員在北京市均無住房；家庭收入符合上款規(guī)定的標準。（三）申請人所在工作單位應為：本區(qū)行政機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)、集體企業(yè)，或連續(xù)三年年納稅額達到50萬元（含）以上的私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資（合作）企業(yè)。申請條件產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)確定，報區(qū)政府批準后實施，并報市住房保障工作領導小組辦公室備案面向本區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工定向配租的公租房，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)負責本園區(qū)內(nèi)企業(yè)和職工的資格審核、配租及動態(tài)監(jiān)管工作，建立房屋出租臺賬，報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（區(qū)政府房改辦）備案?？鐖@區(qū)配租的公租房，由區(qū)經(jīng)濟信息化委負責供需雙方的對接協(xié)調(diào)和調(diào)劑工作。

房源籌集由區(qū)政府所屬機構(gòu)或區(qū)政府批準的機構(gòu)通過新建、收購、躉租等方式多渠道籌集主要模式包括：1、區(qū)政府投資并持有運營；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)投資并持有運營；3、商品住宅項目配建由開發(fā)企業(yè)投資并持有運營；4、社會單位利用自用國有建設用地投資建設并持有運營租賃管理由區(qū)政府所屬機構(gòu)或區(qū)政府批準的機構(gòu)通過新建、收購、躉租等方式多渠道籌集租金標準：公租房的租金按照同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮，并結(jié)合承租家庭負擔能力確定。優(yōu)惠政策：區(qū)政府所屬機構(gòu)及區(qū)政府批準的機構(gòu)出租公租房，凡符合國家有關稅收規(guī)定的，可享受相關的稅收優(yōu)惠政策。運營管理：公租房的維修、養(yǎng)護、管理由產(chǎn)權(quán)單位負責，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務企業(yè)管理。part3→中關村政策申請條件申請單位應為中關村“十百千工程”培育企業(yè)、被納入北京市重大科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化統(tǒng)籌支持項目的企業(yè)等申請公共租賃住房的人員必須同時滿足以下條件：1、申請人所在企業(yè)(單位)在中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊并納稅；2、申請人具有大學以上學歷，或具有中級以上職稱、高級技師資格；3、申請人必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動合同的從業(yè)人員；4、在北京市范圍內(nèi)無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。符合條件的人員可由單位統(tǒng)一申請

優(yōu)先申請備以下條件之一的人員可優(yōu)先申請：1、入選中央“千人計劃”、“北京海外人才聚集工程”、“中關村高端領軍人才聚集工程”的人員，及上述人員所創(chuàng)辦企業(yè)的人員；2、列入示范區(qū)“十百千工程”、“百家創(chuàng)新型試點”、“瞪羚計劃”等范圍內(nèi)的企業(yè)人員；3、在海外有5年以上學習工作經(jīng)歷，回到中關村工作時間不超過2年，并在中關村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人員；4、屬于中央或北京市重點引進的高層次創(chuàng)新人才、開發(fā)性創(chuàng)業(yè)人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)人才。租賃管理1、補貼：市、區(qū)兩級政府對人才公共租賃住房給予一定比例的租金補貼。2、租金：按照保本微利的原則，以不高于同地段類似房屋市場租金確定人才公共租賃住房租金。由產(chǎn)權(quán)單位或房屋管理單位提出申請，報區(qū)縣政府核準后實施。3、租期：人才公共租賃住房租賃最長不能超過工作合同期限，承租人需繼續(xù)承租的，應在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權(quán)單位會同相關單位復核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。連續(xù)租賃期限原則上最長不超過3年。符合承租條件的家庭只能承租一套人才公共租賃住房。4、罰則：申請人才公共租賃住房單位和個人有開據(jù)虛假證明、未如實申報家庭收入或住房等情況，騙租人才公共租賃住房的，由管理單位或產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同，按同期市場標準補交租金并取消申請資格，5年內(nèi)不得申請政策性住房。2產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例中關村環(huán)保園項目翠湖·閱西山項目概況專門滿足海淀北部研發(fā)服務與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進駐企業(yè)員工的臨時性配套居住需求項目位置項目位置位于海淀山后中關村環(huán)保園C02-1地塊，溫陽路與安陽路交匯處總建設用地面積（公頃）5.56總建筑面積（平方米）14.7萬計劃項目總投資9億元其中地上建筑面積（平方米）106878其中居住建筑面積（平方米）99234配套公建建筑面積（平方米）7644(含幼兒園2100平方米）地下建筑面積（平方米）36862建筑層數(shù)（地下/地上）12F/-2F層容積率1.92居住戶數(shù)2056戶居住人數(shù)約5757人（按2.8人/戶核算）機動車停車數(shù)量668輛自行車停車數(shù)量4200輛（位于各住宅樓地下一層）戶型指標戶型戶型面積(平方米)套數(shù)(套)套數(shù)比例B一室一衛(wèi)（40m2—45m2）42.40m2130863.6%C43.79m2D39.72m2G45.19m2A兩室兩廳一衛(wèi)（56m2—60m2）59.20m274836.4%E56.35m2F59.99m2H58.17m2戶型產(chǎn)品精裝修，設施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾一梯四戶兩梯十二戶裝修標準精裝修，設施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾序號部件裝修或選材要求1單元門鋼制電控防盜門2戶門三防門3室門夾板門，預裝木門框4外窗中空玻璃塑鋼窗5樓梯間前室、走道墻面：內(nèi)墻膩子、水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；頂棚:水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚樓面；踢腳：地磚踢腳。6陽臺門窗：普通塑鋼窗；墻面：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；天棚：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料。配晾衣桿。7起居室、臥室墻面、天棚面：內(nèi)墻膩子、水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；踢腳：地磚踢腳。配窗簾桿8廚房地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備櫥柜、灶具、排煙機、洗菜盆、節(jié)水型龍頭。9衛(wèi)生間地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備洗面盆、盥洗鏡、節(jié)水座便器、節(jié)水型淋浴噴頭。裝修標準工作排期配租計劃一、5月1日前擬訂配租方案并上報區(qū)住保辦和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處；二、5月15日前確定該項目租金和物業(yè)服務費價格，并將配租方案上報區(qū)政府審核；三、7月1日前配租方案取得區(qū)政府批準，同步進行配租準備工作，并向進駐企業(yè)正式公布相關信息。四、7月份完成租賃協(xié)議簽訂工作，收取租金及保證金。五、10月份物業(yè)進駐，并作交房前演練。六、11月中旬交房入住，部分配套商業(yè)設施同時開業(yè)。配租方案

1、原則：優(yōu)先躉租，優(yōu)先大客戶躉租：簽訂12年租期，租期內(nèi)租金價格不變，租金一次性支付（約30萬）。供暖費和物業(yè)費、能源費按正常收費辦法繳納。躉租客戶每套房免費提供一個地下車位。散租：合同租期3年。合同到期后另行簽約，租金從新評估確定。2、租金（起始年）：約1.2元每日每平米。（不含能源費、物業(yè)費、供暖費）3、物業(yè)費：2.28元每月每平米。4、供暖費：30元每平米每供暖季。5、能源費：按北京市居住生活標準收取。6、租金補貼：由入駐企業(yè)向區(qū)房管局和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處申請，補貼額度為租金35%-40%。3商業(yè)運營可行性關鍵點?申請資格?租賃周期?租金價格申請資格申請資格面向全社會放開，突破戶籍、收入、工作條件等限制申請資格限制突破申請資格限制，面向社會全面放開租賃周期突破租賃周期限制，延長租期，加大市場受眾度延長租賃周期提高客戶心理預期租金價格2016年配租公租房項目情況序號項目名稱總套數(shù)（套）面積區(qū)間（m2）租金價格（m2／月）租金區(qū)間（月）預計交付時間1燕?！こI家園200443-60421823-25172燕保·雙橋家園129638-62371378-22783燕?！じ呙椎昙覉@137330-62351060-21704管莊北二里項目46341-63421720-26502016.4.30后5燕?！ゑR泉營家園314044-63371640-23302016.4.30后6燕?！厝覉@104631-5632990-17902016.5.31后7岳各莊（閱園）76044-62451790-28002016.5.31后8亦莊新城項目70142-61301270-18402016.4.30后9燕?！ゑR駒橋家園300429-6024690-14302016.8.31后10燕?！ご髮W城家園87430-5930900-1