北京-公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究

北京世聯(lián)交易事業(yè)三部2013年4月公共租賃住房商業(yè)運營可行性研究報告目錄→北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司→公租房政策盤點產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例三.商業(yè)運營可行性關(guān)鍵點1公租房政策盤點?北京市政策?順義區(qū)政策?中關(guān)村政策part1→北京市政策申請條件城市中低收入住房困難家庭一、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房（以下統(tǒng)稱“保障性住房”）輪候家庭。二、申請人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同市相關(guān)部門根據(jù)本市人均可支配收入水平變化等對上述標準及時進行動態(tài)調(diào)整）三、外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。（具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實際確定）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)確定并報區(qū)縣人民政府批準后實施，并報市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。 配租標準一個家庭只能承租一套公共租賃住房。考慮標準為家庭代際、性別、年齡結(jié)構(gòu)和家庭人口等因素家庭人口家庭構(gòu)成配租套型1人單身（包括未婚、離異、喪偶）宿舍、單居或小套型2人夫妻及子女未滿10周歲的單親家庭單居、小或中套型子女年滿10周歲的單親家庭中或大套型3人以上夫妻及子女中或大套型租賃周期租賃合同期限為3-5年，租金最多可一次性收取1年期公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年公共租賃住房租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年續(xù)租：合同期滿前3個月向區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，經(jīng)復(fù)核仍符合規(guī)定條件的，產(chǎn)權(quán)單位辦理續(xù)租手續(xù)；不符合公共租賃住房申請條件的，不再續(xù)租part2→順義區(qū)政策申請條件本區(qū)戶籍：執(zhí)行北京市公共租賃住房申請政策（一）申請人須具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍（二）申請家庭現(xiàn)有住房人均使用面積不超過15平方米（三）3口人（含）以下家庭年收入不超過10萬元；

4口人（含）以上家庭年收入不超過13萬元。申請條件外省市戶籍：（一）申請人須在本區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作5年以上，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明。（二）申請人及家庭成員在北京市均無住房；家庭收入符合上款規(guī)定的標準。（三）申請人所在工作單位應(yīng)為：本區(qū)行政機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)、集體企業(yè)，或連續(xù)三年年納稅額達到50萬元（含）以上的私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資（合作）企業(yè)。申請條件產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房主要用于解決引進人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，具體申請條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)確定，報區(qū)政府批準后實施，并報市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案面向本區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工定向配租的公租房，由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)負責(zé)本園區(qū)內(nèi)企業(yè)和職工的資格審核、配租及動態(tài)監(jiān)管工作，建立房屋出租臺賬，報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（區(qū)政府房改辦）備案?？鐖@區(qū)配租的公租房，由區(qū)經(jīng)濟信息化委負責(zé)供需雙方的對接協(xié)調(diào)和調(diào)劑工作。

房源籌集由區(qū)政府所屬機構(gòu)或區(qū)政府批準的機構(gòu)通過新建、收購、躉租等方式多渠道籌集主要模式包括：1、區(qū)政府投資并持有運營；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)投資并持有運營；3、商品住宅項目配建由開發(fā)企業(yè)投資并持有運營；4、社會單位利用自用國有建設(shè)用地投資建設(shè)并持有運營租賃管理由區(qū)政府所屬機構(gòu)或區(qū)政府批準的機構(gòu)通過新建、收購、躉租等方式多渠道籌集租金標準：公租房的租金按照同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮，并結(jié)合承租家庭負擔能力確定。優(yōu)惠政策：區(qū)政府所屬機構(gòu)及區(qū)政府批準的機構(gòu)出租公租房，凡符合國家有關(guān)稅收規(guī)定的，可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。運營管理：公租房的維修、養(yǎng)護、管理由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。part3→中關(guān)村政策申請條件申請單位應(yīng)為中關(guān)村“十百千工程”培育企業(yè)、被納入北京市重大科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化統(tǒng)籌支持項目的企業(yè)等申請公共租賃住房的人員必須同時滿足以下條件：1、申請人所在企業(yè)(單位)在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)注冊并納稅；2、申請人具有大學(xué)以上學(xué)歷，或具有中級以上職稱、高級技師資格；3、申請人必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動合同的從業(yè)人員；4、在北京市范圍內(nèi)無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。符合條件的人員可由單位統(tǒng)一申請

優(yōu)先申請備以下條件之一的人員可優(yōu)先申請：1、入選中央“千人計劃”、“北京海外人才聚集工程”、“中關(guān)村高端領(lǐng)軍人才聚集工程”的人員，及上述人員所創(chuàng)辦企業(yè)的人員；2、列入示范區(qū)“十百千工程”、“百家創(chuàng)新型試點”、“瞪羚計劃”等范圍內(nèi)的企業(yè)人員；3、在海外有5年以上學(xué)習(xí)工作經(jīng)歷，回到中關(guān)村工作時間不超過2年，并在中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人員；4、屬于中央或北京市重點引進的高層次創(chuàng)新人才、開發(fā)性創(chuàng)業(yè)人才、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)人才。租賃管理1、補貼：市、區(qū)兩級政府對人才公共租賃住房給予一定比例的租金補貼。2、租金：按照保本微利的原則，以不高于同地段類似房屋市場租金確定人才公共租賃住房租金。由產(chǎn)權(quán)單位或房屋管理單位提出申請，報區(qū)縣政府核準后實施。3、租期：人才公共租賃住房租賃最長不能超過工作合同期限，承租人需繼續(xù)承租的，應(yīng)在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權(quán)單位會同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同。連續(xù)租賃期限原則上最長不超過3年。符合承租條件的家庭只能承租一套人才公共租賃住房。4、罰則：申請人才公共租賃住房單位和個人有開據(jù)虛假證明、未如實申報家庭收入或住房等情況，騙租人才公共租賃住房的，由管理單位或產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同，按同期市場標準補交租金并取消申請資格，5年內(nèi)不得申請政策性住房。2產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房案例中關(guān)村環(huán)保園項目翠湖·閱西山項目概況專門滿足海淀北部研發(fā)服務(wù)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進駐企業(yè)員工的臨時性配套居住需求項目位置項目位置位于海淀山后中關(guān)村環(huán)保園C02-1地塊，溫陽路與安陽路交匯處總建設(shè)用地面積（公頃）5.56總建筑面積（平方米）14.7萬計劃項目總投資9億元其中地上建筑面積（平方米）106878其中居住建筑面積（平方米）99234配套公建建筑面積（平方米）7644(含幼兒園2100平方米）地下建筑面積（平方米）36862建筑層數(shù)（地下/地上）12F/-2F層容積率1.92居住戶數(shù)2056戶居住人數(shù)約5757人（按2.8人/戶核算）機動車停車數(shù)量668輛自行車停車數(shù)量4200輛（位于各住宅樓地下一層）戶型指標戶型戶型面積(平方米)套數(shù)(套)套數(shù)比例B一室一衛(wèi)（40m2—45m2）42.40m2130863.6%C43.79m2D39.72m2G45.19m2A兩室兩廳一衛(wèi)（56m2—60m2）59.20m274836.4%E56.35m2F59.99m2H58.17m2戶型產(chǎn)品精裝修，設(shè)施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾一梯四戶兩梯十二戶裝修標準精裝修，設(shè)施齊備，拎包入住，家電、家具、櫥柜廚具、潔具、窗簾序號部件裝修或選材要求1單元門鋼制電控防盜門2戶門三防門3室門夾板門，預(yù)裝木門框4外窗中空玻璃塑鋼窗5樓梯間前室、走道墻面：內(nèi)墻膩子、水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；頂棚:水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚樓面；踢腳：地磚踢腳。6陽臺門窗：普通塑鋼窗；墻面：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；天棚：水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料。配晾衣桿。7起居室、臥室墻面、天棚面：內(nèi)墻膩子、水性內(nèi)墻耐擦洗環(huán)保涂料；地面：防滑地磚；踢腳：地磚踢腳。配窗簾桿8廚房地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備櫥柜、灶具、排煙機、洗菜盆、節(jié)水型龍頭。9衛(wèi)生間地面：防滑地磚；墻面：貼瓷磚到頂；天棚：鋁扣板吊頂；配備洗面盆、盥洗鏡、節(jié)水座便器、節(jié)水型淋浴噴頭。裝修標準工作排期配租計劃一、5月1日前擬訂配租方案并上報區(qū)住保辦和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處；二、5月15日前確定該項目租金和物業(yè)服務(wù)費價格，并將配租方案上報區(qū)政府審核；三、7月1日前配租方案取得區(qū)政府批準，同步進行配租準備工作，并向進駐企業(yè)正式公布相關(guān)信息。四、7月份完成租賃協(xié)議簽訂工作，收取租金及保證金。五、10月份物業(yè)進駐，并作交房前演練。六、11月中旬交房入住，部分配套商業(yè)設(shè)施同時開業(yè)。配租方案

1、原則：優(yōu)先躉租，優(yōu)先大客戶躉租：簽訂12年租期，租期內(nèi)租金價格不變，租金一次性支付（約30萬）。供暖費和物業(yè)費、能源費按正常收費辦法繳納。躉租客戶每套房免費提供一個地下車位。散租：合同租期3年。合同到期后另行簽約，租金從新評估確定。2、租金（起始年）：約1.2元每日每平米。（不含能源費、物業(yè)費、供暖費）3、物業(yè)費：2.28元每月每平米。4、供暖費：30元每平米每供暖季。5、能源費：按北京市居住生活標準收取。6、租金補貼：由入駐企業(yè)向區(qū)房管局和海淀園管委會產(chǎn)規(guī)處申請，補貼額度為租金35%-40%。3商業(yè)運營可行性關(guān)鍵點?申請資格?租賃周期?租金價格申請資格申請資格面向全社會放開，突破戶籍、收入、工作條件等限制申請資格限制突破申請資格限制，面向社會全面放開租賃周期突破租賃周期限制，延長租期，加大市場受眾度延長租賃周期提高客戶心理預(yù)期租金價格2016年配租公租房項目情況序號項目名稱總套數(shù)（套）面積區(qū)間（m2）租金價格（m2／月）租金區(qū)間（月）預(yù)計交付時間1燕?！こI家園200443-60421823-25172燕?！るp橋家園129638-62371378-22783燕?！じ呙椎昙覉@137330-62351060-21704管莊北二里項目46341-63421720-26502016.4.30后5燕保·馬泉營家園314044-63371640-23302016.4.30后6燕?！厝覉@104631-5632990-17902016.5.31后7岳各莊（閱園）76044-62451790-28002016.5.31后8亦莊新城項目70142-61301270-18402016.4.30后9燕?！ゑR駒橋家園300429-6024690-14302016.8.31后10燕?！ご髮W(xué)城家園87430-5930900-1