第五章房地產(chǎn)評估

本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)其他評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五章房地產(chǎn)評估

了解土地的自然特性和經(jīng)濟特性理解房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)價格影響因素掌握收益法和市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用了解假設(shè)開發(fā)法、路線開發(fā)對房地產(chǎn)的評估學(xué)習(xí)目標第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生。2.土地的經(jīng)濟特性。（1）土地經(jīng)濟供給的稀缺性（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（3）土地效益的級差性。土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟效益上具有級差性（4）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)㈠土地所有權(quán)的歸屬國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。小產(chǎn)權(quán)房㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.難以變現(xiàn)性。7.政策限制性1、最有效使用原則2、合法原則四、房地產(chǎn)的評估原則一、房地產(chǎn)價格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。1.土地價格。包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。2.建筑物價格指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。3.房地產(chǎn)價格指建筑物連同其占用的土地的價格。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格房地產(chǎn)單位價格有三種情況：單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積=土地單價/容積率二、房地產(chǎn)價格的影響因素（掌握）影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。1.經(jīng)濟因素。（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2.社會因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1.商服繁華因素。2.道路通達因素。3.交通便捷因素。4.城市設(shè)施狀況因素。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素。若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平較低。（三）個別因素1.土地的個別因素。（1）區(qū)位因素。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。（3）形狀因素。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估的應(yīng)用

一、基本思路：同評估方法一章其中：Rt——未來第i年土地帶來的預(yù)期純收益額

t——收益期限

i——土地還原率（折現(xiàn)率）

二、適用范圍：有收益（如商場、寫字樓、旅館、公寓等）地產(chǎn)。三、純收益運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，必須對實際純收益進行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得在正常市場條件下房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。純收益=客觀總收益-客觀總費用在確定純收益時,

需進行收益修正：類似房地產(chǎn)收益+市場趨勢預(yù)測+收益風(fēng)險性和可實現(xiàn)性?？傎M用是指取得該收益的各項支出,如維修費、管理費用等。四、資本化率（一）實質(zhì)：投資收益率（二）方法：1、純收益與售價比率法一般選擇幾個可比實例平均計算（見P182即對幾個可比實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均.2、安全利率+風(fēng)險利率調(diào)整值法、

安全利率通常選擇銀行中長期利率3、收益率插值法（三）種類：1．綜合資本化率是將土地及其建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率2．建筑物資本化率3．土地資本化率【案例】被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為10%。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益—房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費（二）單獨評估土地的價值土地的價值=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益—土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金（三）單獨評估建筑物的價值建筑物價值=房地產(chǎn)價值－土地價值建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率有一房地產(chǎn)03年純收益為50萬元,資本化率為5%第一種情況:未來各年的收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；第一種情況:未來各年的收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%；請分別評估2種情況下的房地產(chǎn)的價值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1: 有一宗土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年期為50年，預(yù)計資本收益率為10%,預(yù)計前五年的純收益為15萬元，16萬元，18萬元，15萬元，20萬元。從第六年起，純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的評估價格。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。案例3: 1.選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2.計算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元）3.計算總費用。（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）4.計算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740（元）5.計算房屋凈收益。（1）計算年貶值額.房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年貶值額=建筑物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化=2062500×8%=165000（元）6.計算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7.計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）單價=3358836.15/500=6717.67（元）8.評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。房地產(chǎn)公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為2800萬元，該寫字樓的經(jīng)濟耐用年限為60年，殘值率為0，評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?20元，空置率在8％左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5％，維修費為重置價的1.5％，稅金為年租金的18％，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。試根據(jù)上述資料評估該宗地2006年12月的價格（包括總價和單價）作業(yè)在同一地區(qū)，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等

一、適用范圍第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估的應(yīng)用

二、基本思路:明確評估對象尋找、確定交易實例修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正使用年期求出比準價格決定土地估價結(jié)論主要非正常交易情況：1、有利害關(guān)系的人交易2、急于出售或購買3、受債權(quán)債務(wù)的影響4、市場信息不靈通5、特別動機與偏好6、交易稅費非正常負擔(dān)正常交易情況指數(shù)/交易實例交易情況指數(shù)修正交易情況：修正交易日期修正

房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行日期修正的公式如下：修正個別因素容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數(shù)

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。

【例題】若選擇的比較案例成交地價為每平方米

1000元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則如何年期修正？土地使用年期修正系數(shù)=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—評估對象的使用年限；n—交易實例的使用年限。土地使用年期修正實際評估工作中，其計算公式：

P=P’*A*B*C*D或

=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：

A=100/（）=正常交易情況指數(shù)/交易實例交易情況指數(shù)

B=評估基準日價格指數(shù)/交易實例交易價格指數(shù)或用環(huán)比物價指數(shù)C=100/（）=評估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/交易實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100/（）=評估對象個別因素條件指數(shù)/交易實例個別因素條件指數(shù)計算公式1案例1有一待估宗地G需評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況見表：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素

A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.10

0

上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數(shù)表如下：時間2006200720082009201020112012指數(shù)100103107110108107112

另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1,宗地單位地價容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗土地2012年的價格。一、基本思路:以重置一宗與被評估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn),所需投入的各項費用之和為依據(jù),再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)的價格。二、適用范圍：無收益、少交易的特殊房地產(chǎn)（如軍隊、政府、學(xué)校、醫(yī)院、博物館等）

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

土地價值=土地取得費用

+土地開發(fā)費

+稅費

+利息

+利潤

+土地增值收益土地評估的成本法公式：（一）計算待開發(fā)土地取得費用1.土地取得費

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標準也不一樣。2.征用集體土地的費用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，這些費用包括：

（二）計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費

3.小區(qū)開發(fā)配套費（三）計算投資利息（四）計算投資利潤和稅費

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。

（五）計算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+開發(fā)利潤+土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+開發(fā)利潤）*（1+土地增值收益率）

某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為5000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，評估該土地的價值。案例

承上例（1）土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米（2）土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米（3）投資利息。土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：

土地取得費利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地開發(fā)費利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+

200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米）（4）開發(fā)利潤=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米）（5）土地價值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）

=475.84（元/平方米）舉例土地總價假設(shè)開發(fā)法----又稱為剩余法、倒算法。思路：

估算房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值；減去未來房屋正常的開發(fā)成本；稅費和利潤；余額：就是待估土地價格。一、假設(shè)開發(fā)法思路第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、適用范圍1.待開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。三、計算公式1.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價＝預(yù)期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%

。要求：根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。案例（一