項(xiàng)目可行性報(bào)告

Documentserialnumber【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】Documentserialnumber【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄第二章：欽州發(fā)展概述第三章：欽州市房地產(chǎn)市場總體分析第四章：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及項(xiàng)目分析第五章：投資估算及資金投入第六章：項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測第七章：項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)第八章：結(jié)論第一章總論可行性研究的依據(jù)研究的范圍、目的和要求：欽州天恒房地產(chǎn)有限公司新天地花苑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性研究，在項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境條件、建設(shè)規(guī)劃、資源供給、市場前景、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等方面進(jìn)行調(diào)查研究及分析論證的基礎(chǔ)上，最后作出技術(shù)的、經(jīng)濟(jì)的評(píng)估，并決定項(xiàng)目的可行性程度，作為投資前科學(xué)決策的依據(jù)。（二）研究原則本可行性研究報(bào)告，欽州新天地花苑的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，采用國內(nèi)先進(jìn)的建筑工程技術(shù)施工。就技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行論證。立足于欽州市和欽州市房產(chǎn)業(yè)開發(fā)的資源條件，就項(xiàng)目資源供給，市場情況進(jìn)行分析論證。（三）可行性研究的主要過程欽州新天地花苑項(xiàng)目通過拍賣形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍區(qū)以西地塊的土地使用權(quán)。經(jīng)有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員，參照欽州市房地產(chǎn)的開發(fā)情況，對(duì)新天地花苑項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行深入研究。在此基礎(chǔ)上編寫出本可行性研究報(bào)告。二、開發(fā)企業(yè)的概況欽州天恒房地產(chǎn)有限公司注冊(cè)資金1600萬元，為現(xiàn)金注資，經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)，股東為自然人。公司設(shè)財(cái)務(wù)部、辦公室、營銷部、工程部四個(gè)部門，公司員工26人，其中大專以上學(xué)歷占85%，管理團(tuán)隊(duì)有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位：欽州市建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院加拿大利加利華國際設(shè)計(jì)有限公司第二章欽州發(fā)展概述區(qū)位與資源概況城市基本概況欽州位于中國廣西壯族自治區(qū)南部，北部灣的最北端，是廣西壯族自治區(qū)主要的地級(jí)市之一，也是我國南部對(duì)外開放、實(shí)行沿海開放城市政策的重要城市之一。欽州市現(xiàn)轄二縣三區(qū)，既靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?10多萬，其中市區(qū)人口萬人，全市非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝?，少數(shù)民族人口占總?cè)丝?。人口密度每平方公里284人，欽州城市化率為%，欽州市建成區(qū)的人口總數(shù)為29萬人?？偯娣e10843平方公里，小島嶼303個(gè)，陸地海岸線長里。有海外華僑同胞38萬人，分布在46個(gè)國家和地區(qū)。欽州是廣西沿海金三角上的一塊寶地。這里氣候溫和宜人，河流水庫眾多，土壤肥沃，植物繁茂。自然資源豐富，依水臨海，山川美麗，瀏覽風(fēng)景迷人名優(yōu)產(chǎn)品繁花似錦，有興旺發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)。也有大有可為的海洋捕撈養(yǎng)殖業(yè)，城鄉(xiāng)市場廣闊，開發(fā)建設(shè)有著很大潛在優(yōu)勢。2、優(yōu)勢的地理區(qū)位欽州市位于廣西壯族自治區(qū)南部沿海，瀕臨北部灣，大陸海岸線長達(dá)公里，地處東經(jīng)107°2′～109°56′，為東南亞與大西南兩個(gè)輻射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)最便捷的出?？冢髲V西沿海三個(gè)地級(jí)市與廣西內(nèi)地及大西南交通聯(lián)系的咽喉。市區(qū)距自治區(qū)首府南寧市119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。南寧～防城、欽州～北海、黎塘～欽州、欽州～欽州港等鐵路在欽州市區(qū)交匯；南寧～北海、南寧~防城、欽州~靈山、欽州~犀牛腳等9條高級(jí)公路橫貫欽州市；北海、南寧機(jī)場距欽州均只有100公里左右。具“一市聯(lián)五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。1994年，在改革開放的大潮中，欽州人民“欽州精神”捐資獻(xiàn)勞，建成欽州港兩萬噸級(jí)起步碼頭，實(shí)現(xiàn)了孫中山先生的百年夙愿。欽州具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，它位于北部灣頂部，地處廣西沿海中心位置；是華南經(jīng)濟(jì)圈與西南經(jīng)濟(jì)圈、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，在西部磊開發(fā)中具有“承東啟西”的戰(zhàn)略作用。二、城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀欽州市總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平屬廣西欠發(fā)達(dá)地區(qū)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均低于廣西平均水平。2008年欽州市GDP增長率低于廣西1個(gè)百分點(diǎn)：2008欽州GDP年較上年增長%，廣西的GDP較上年增長%。低于廣西的GDP增長率。欽州全市人均GDP水平低于廣西平均水平5%，2007年廣西人均GDP4990元，而欽州市2007年的人均GDP9為4663元，比全區(qū)低5%；全市城鎮(zhèn)居民可支配收入水平不高，屬廣西中下水平，2007年廣西城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為7315元，而欽州的為6734元。三、欽州市城市發(fā)展目標(biāo)1、城市發(fā)展定位欽州城市建設(shè)的目標(biāo)是依托區(qū)域地理和資源條件優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代化濱海城市、獨(dú)具一格的現(xiàn)代化臨海工業(yè)大港、廣西出海大道。2、城市的整體規(guī)劃“一江兩岸”為主軸的城市建設(shè)和以三娘灣為龍頭的濱海旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)，努力推進(jìn)建設(shè)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地；構(gòu)建通江大海、環(huán)境優(yōu)美的濱海城市的總體目標(biāo)。3、城市發(fā)展目標(biāo)⑴經(jīng)濟(jì)目標(biāo)全力推進(jìn)大型臨海工業(yè)園開發(fā)建設(shè)，全面加快工業(yè)化步伐。⑵城市建設(shè)目標(biāo)近期城市建設(shè)目標(biāo)：進(jìn)行城市道路建設(shè)：建成市文化藝術(shù)中心、東區(qū)行政中心前庭廣場、市政廣場一期工程、劉永福廣場和欽州灣廣場城市和欽州灣廣場城市雕塑工程，推進(jìn)城市亮化、綠化工程建設(shè)。加快推進(jìn)欽南、欽北區(qū)下放駐地搬遷工作，積極推進(jìn)縣城和中心城鎮(zhèn)建設(shè)；加快欽北區(qū)新行政中心的建設(shè)步伐，抓緊欽南區(qū)新行政中心規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷工作，力爭盡快開工。中期城市建設(shè)目標(biāo)：為促進(jìn)欽州市三大建設(shè)（大航道、大工業(yè)、大旅游開發(fā)建設(shè)），實(shí)現(xiàn)欽州市三大（大投入、大建設(shè)、大發(fā)展）美好前景，全力以赴實(shí)施沿?；A(chǔ)設(shè)施大會(huì)戰(zhàn)、百項(xiàng)工程大會(huì)站和城市建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)，儲(chǔ)備了346個(gè)項(xiàng)目，總投資共計(jì)249億元。四、人口規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域環(huán)境保護(hù)生物開發(fā)（1998~2020年）》預(yù)測，欽州未來的人口發(fā)展如下：2010年全市人口數(shù)：萬人2020年全市人口數(shù)：萬人五、欽州城市發(fā)展機(jī)遇2000年8月，廣西壯族自治區(qū)黨委、政府在《廣西五大經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃綱要》及《廣西南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中將欽州市定位為臨海工業(yè)城市，欽州港定位為臨海工業(yè)港，并在欽州港區(qū)率先規(guī)劃建設(shè)首期為10平方公里的廣西大型臨海工業(yè)園起動(dòng)區(qū)后，欽州港區(qū)緊緊圍繞市委、市政府提出的“以港興市、以市促港、項(xiàng)目支撐、開放帶動(dòng)、建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，努力建設(shè)廣西大型臨海工業(yè)（欽州）園區(qū)，制藥、建材、化工、冶金、石化等工業(yè)項(xiàng)目紛紛進(jìn)園落戶，出口創(chuàng)匯多，超億元的工業(yè)項(xiàng)目不斷落戶破土動(dòng)工，臨海工業(yè)的開發(fā)態(tài)勢十分良好。1、大港口、大工業(yè)、大旅游建設(shè)——?dú)J州國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方向欽州市委二屆十二次全會(huì)通過的《中共欽州市委員會(huì)關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》，強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)大港口、大工業(yè)、大旅游建設(shè)，是欽州“十一五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高效益，壯大總量，全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)。2、大港口決定欽州的未來發(fā)展港口吞吐實(shí)質(zhì)上就是港口物流，欽州港的建設(shè)目標(biāo)是要成為國際國內(nèi)的大港口。大物流必然會(huì)帶來客流、運(yùn)輸流和資金流。物流配套會(huì)給加工業(yè)產(chǎn)品的集結(jié)和形成，帶來廣闊的發(fā)展空間。3、大工業(yè)構(gòu)成欽州未來經(jīng)濟(jì)格局的核心框架大工業(yè)主要是指欽州臨海大工業(yè)，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進(jìn)大出的特大工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主體，并以延長產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)周邊縣區(qū)加工工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展。臨海大工業(yè)構(gòu)成了欽州未來經(jīng)濟(jì)格局的核心框架。4、大旅游是促進(jìn)欽州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)當(dāng)今世界，旅游業(yè)已成為全球繼石油、汽車之后的第三大產(chǎn)業(yè)，許多國家和地區(qū)以及國內(nèi)絕大多數(shù)省區(qū)，把旅游業(yè)定位為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)。從這個(gè)意義上說，抓大工業(yè)、大旅游是促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。六、欽州經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)欽州市委“十一五”發(fā)展規(guī)劃建議及市政府《關(guān)于欽州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告》明確提出，要全力推進(jìn)大港口、大工業(yè)、大旅游建設(shè)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)又快又好地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)富裕欽州的目標(biāo)。根據(jù)市委二屆十二次全會(huì)《關(guān)于制定全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》及《報(bào)告》提出“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：1、經(jīng)濟(jì)總量翻番2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到400億元以上，年均增長15%以上；財(cái)政收入達(dá)到38億元，年均增長22%；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到550億元，年均增長25%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成650億元，比“十五”增長倍。2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)占主導(dǎo)地位，作為廣西重要的工業(yè)基地地位基本確立，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量明顯提高。3、城鎮(zhèn)化水平明顯提高城市功能完善，城市綜合競爭力和輻射帶動(dòng)能力增強(qiáng)。2010年，城鎮(zhèn)化率提高到35%左右。4、基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善形成便捷、暢通、高效、安全的交通體系，欽州港作為國家重要港口地位基本確立，供電、供水能滿足城市發(fā)展、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活需要。2010年欽州港吞吐能力達(dá)到4000萬噸以上。5、人民生活進(jìn)一步改善居民生活水平和生活質(zhì)量顯著提高。2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4000元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在%以內(nèi)。五年內(nèi)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移人數(shù)分別達(dá)到15萬人和25萬人。6、開放型經(jīng)濟(jì)達(dá)到新水平五年累計(jì)外貿(mào)進(jìn)出口總額36億美元，實(shí)際利用外資總額10億美元，引進(jìn)國內(nèi)資金250億元。欽州市大港口決定欽州的未來發(fā)展。航道有多大，欽州就能走多遠(yuǎn)，決定著欽州能否成為臨海大工業(yè)城市。港口吞吐實(shí)質(zhì)上就是港口物流，在這個(gè)意義上欽州的大工業(yè)主要是指欽州臨海大工業(yè)，以石化、能源、造紙、糧油加工等大進(jìn)大出的特大工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主體，并以延長產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)周邊縣區(qū)加工工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展。臨海大工業(yè)構(gòu)成了欽州未來經(jīng)濟(jì)格局的核心框架。大旅游是促進(jìn)欽州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)，其直接或間接產(chǎn)生影響的行業(yè)有81個(gè)之多，因而是創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。從目前的情況來看，欽州的“三大目標(biāo)”建設(shè)已取得了明顯成效，燃煤電廠已開工建設(shè)、中石油1500萬噸煉油項(xiàng)目前期工程和林漿紙一體化工程加快推進(jìn)，這些事關(guān)欽州發(fā)展全局的重大工業(yè)建成投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)后，欽州將新增工業(yè)產(chǎn)值三、四百億元，是目前全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的五、六倍。屆時(shí)，富民興欽新跨越目標(biāo)將變成現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前，欽州加快發(fā)展正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。世界經(jīng)濟(jì)正處于新一輪恢復(fù)和增長期，國際生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，國家深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，中國—東盟共同構(gòu)建自由貿(mào)易區(qū)進(jìn)程加快和中國—東盟博覽會(huì)每年在南寧舉辦。特別是自治區(qū)把加快北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展提到前所未有的高度，從戰(zhàn)略上把沿海地區(qū)作為實(shí)現(xiàn)廣西經(jīng)濟(jì)騰飛的重要區(qū)域來加快發(fā)展，把南北欽防發(fā)展放在重要的戰(zhàn)略位置，對(duì)欽州來說，前所未有的是歷史機(jī)遇和動(dòng)力。第二章欽州市房地產(chǎn)市場總體分析一、欽州房地產(chǎn)開發(fā)情況近年來，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷升溫，到欽州洽談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客商絡(luò)繹不絕，2007年１－４月份，房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資14000萬元，增幅位居各類投資的首位。2009年以來，欽州市房地產(chǎn)行業(yè)在政府實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需宏觀政策的指導(dǎo)下，進(jìn)入了有史以來發(fā)展最快時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅達(dá)217%。商品房住宅開發(fā)的質(zhì)量，項(xiàng)目報(bào)建面積，預(yù)售面積均達(dá)到了一個(gè)全新的水平。近年來欽州市房地產(chǎn)開發(fā)的情況表：項(xiàng)目單位2007年2008年2009年2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額萬元65050107710162910561600其中：住宅萬元2815050710106720297620本年施工住宅面積萬㎡本年竣工住宅面積萬㎡商品房銷售面積萬㎡其中：銷給個(gè)人萬㎡商品房銷售額萬元3392037190101440159900其中售給個(gè)人萬元3392037190101440159900商品房空置面積萬㎡（數(shù)據(jù)來源：欽州市統(tǒng)計(jì)局，2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，故本表無2010年數(shù)據(jù)）2009年房地產(chǎn)開發(fā)的情況初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下表：（來源為欽州市統(tǒng)計(jì)局，為未正式公布數(shù)據(jù)，含轄縣數(shù)據(jù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)局介紹，其中數(shù)據(jù)中的60%為市轄區(qū)的數(shù)據(jù)）：項(xiàng)目單位2009年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額萬元158000本年施工住宅面積萬㎡本年新開工住宅面積萬㎡本年竣工住宅面積萬㎡商品房銷售面積萬㎡其中住宅萬㎡商業(yè)營業(yè)用房萬㎡商品房銷售額萬元80100其中住宅萬元73900商業(yè)營業(yè)用房萬元18800實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格元/平方米1500其中住宅元/平方米1238商業(yè)營業(yè)用房元/平方米4720小結(jié)：通過以上數(shù)據(jù)分析出欽州市房地產(chǎn)的以下6大特點(diǎn)：欽州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上升，新開工的住宅面積逐年遞增。2008年是欽州房地產(chǎn)爆炸性增長的一年，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)107710萬元，較2007年增長%。，新開工的住宅面積達(dá)到萬平方米，較上年增長%。2009年延續(xù)了2008年迅猛增長的勢頭。說明區(qū)內(nèi)外的眾多開發(fā)商對(duì)欽州市的房地產(chǎn)市場形勢繼續(xù)看好。2008年和2009年當(dāng)年的商品房屋銷售面積不能完全消化當(dāng)年竣工的商品房面積，空置率較往年有所增長，造成此結(jié)果的原因我們分析有以下兩種：1、開發(fā)量增呈暴發(fā)性增加。2、欽州市的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從2007年才開始啟動(dòng)。一般來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期為8一10年，按上述數(shù)據(jù)分析欽州市的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)熱潮正在掀起，而且是在欽州市的整體經(jīng)濟(jì)快速增長，人們收入水平不斷增加的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，有良好的市場基礎(chǔ)，鋼性的住房需求，相信欽州市的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行會(huì)平穩(wěn)、有序的進(jìn)行。隨著居民收入的逐年增加和人們住房觀念的轉(zhuǎn)變，個(gè)人購房已成為市場消費(fèi)的主體。2009年欽州市商品房銷售面積為萬平方米，較上年增長%。己全部售給個(gè)人。全市當(dāng)年新開發(fā)的商品房100%的售給個(gè)人，在全區(qū)尚屬首例。2010年欽州市商品房銷售面積更繼續(xù)走高，說明欽州市的個(gè)人消費(fèi)能力非常強(qiáng)勁。房地產(chǎn)市場供需兩旺，正在健康發(fā)展。欽州市的房地產(chǎn)價(jià)格總體仍在低位運(yùn)行。2002年以前全市商品房平均售價(jià)為808元/㎡～902元/㎡，2003年～2004年平均售價(jià)為1120元/㎡～1155元/㎡之間，2005年平均售價(jià)也僅為1238元/㎡～1300元/㎡之間等等。如果按多層、框架結(jié)構(gòu)的造價(jià)加上土地費(fèi)用計(jì)算，其房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利空間并不大。與欽州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不符，有背于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身規(guī)律。因此預(yù)計(jì)末來2～3年內(nèi)欽州市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)形成一個(gè)較快發(fā)展的趨勢。年度房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析（1）、2007年房地產(chǎn)市場情況住宅成交總套數(shù)住宅成交總面積數(shù)住宅成交總金額萬元平均每套面積實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格96090500101442120（2）、2008年房地產(chǎn)市場情況住宅成交總套數(shù)住宅成交總面積數(shù)住宅成交總金額萬元平均每套面積實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格1468138400159902155（3）2009年房地產(chǎn)市場情況住宅預(yù)售備案總宗數(shù)住宅預(yù)售備案總面積數(shù)預(yù)售備案總金額萬元平均每套面積預(yù)售備案平均價(jià)格265929000002900注：以上數(shù)據(jù)來源于：房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)售備案平均價(jià)格為估數(shù)，預(yù)售備案總金額=預(yù)售備案平均價(jià)格X住宅預(yù)售備案總面積數(shù)。分析一：起步階段的欽州市房地產(chǎn)從2007年與2008年相比較，住宅成交總套數(shù)上升了508套，上升比例為%。而平均每戶的面積沒有變化，說明在2008年底以前開發(fā)商基本上是沿用舊的模式針對(duì)一些換房戶，中等收入家庭而進(jìn)行的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)并沒有進(jìn)入到多樣化、個(gè)性化的階段。分析二：高檔住宅初步嶄露頭角2009年與2008年相比較，平均每戶的面積上升了，增幅達(dá)%，說明自2009年開始，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民收入的提高，市民對(duì)商品房總價(jià)接受能力的增強(qiáng)，部分市民的住宅消費(fèi)欲望開始從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，欽州市開始出現(xiàn)一些較高檔的住宅產(chǎn)品，高檔住宅的開發(fā)進(jìn)入起步階段。分析三：大勢影響，利好消息不斷，房地產(chǎn)供銷兩旺，價(jià)格不斷上揚(yáng)另外，2008年的商品房的平均價(jià)格僅比2007年增長%，遠(yuǎn)低于欽州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入增長水平；08年平均價(jià)格比07年增長了%，略低于欽州市的經(jīng)濟(jì)增長水平，高于居民人均收入增長水平，房價(jià)的增速較快。究其原因又如下幾點(diǎn)：1）、因?yàn)?7年漲幅過小，但實(shí)際人均可支配收入增幅較快形成了市場價(jià)格接受度與市場實(shí)際供應(yīng)價(jià)格的不匹配，所以造成08年價(jià)格增長速度較快，這是正常的結(jié)果。2）、受市場大勢的影響，利好消息不斷，消費(fèi)市場信心增強(qiáng)。3）、受政策的影響，南北欽防經(jīng)濟(jì)圈的逐步建立，首先在政策面上樹立了中國第五大沿海經(jīng)濟(jì)圈的地位，使開發(fā)商的心理預(yù)期提高。三、欽州房地產(chǎn)投資增長因素分析從以上的數(shù)據(jù)表明，欽州的房地產(chǎn)投資規(guī)模去年開始進(jìn)入一個(gè)跨步的增長期，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，從根本上說，房地產(chǎn)投資增長快的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和利潤回報(bào)。我司認(rèn)為形成欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)大的直接動(dòng)力，有以下幾大因素：1、市場需求擴(kuò)大這種擴(kuò)大來自于城鎮(zhèn)居民收入提高后對(duì)住房需求欲望的不斷擴(kuò)張、外來職業(yè)者（欽州港及相應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目帶來的外來工作者）增加和投資多元化（住房當(dāng)作投資）三者共同推動(dòng)；2、外資和非國有經(jīng)濟(jì)成分進(jìn)入使房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大欽州市良好的投資環(huán)境及巨大的房地產(chǎn)升值空間，是該部分資金注入的主要原因。可以看到，外來的開發(fā)商將會(huì)攜帶外部成熟的開發(fā)理念進(jìn)入欽州市的房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)雄厚的資金背景和追求開發(fā)效益的最大化，會(huì)呈現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)開發(fā)的勢頭。3、對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢樂觀估計(jì)，而相應(yīng)也擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的規(guī)模從以上欽州市房地產(chǎn)的運(yùn)行數(shù)據(jù)分析，欽州市目前的房地產(chǎn)市場供需兩旺，市場運(yùn)行良好。而且有巨大的升值空間。因此，市場的良好行態(tài)將會(huì)給開發(fā)商帶來樂觀的投資期望。4、城市建設(shè)進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城就業(yè)、居住今年欽州市加大建設(shè)力度，繼續(xù)投入億進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)。可以看到，隨著城市基礎(chǔ)的完善，城區(qū)的不斷擴(kuò)張，居住環(huán)境的提升，將會(huì)給房地產(chǎn)帶來良好運(yùn)行基礎(chǔ)。5、城市改造中的拆遷安置，改善住房消費(fèi)增加。欽州市城市改造及擴(kuò)大，不可避免的拆遷部分民用建筑，因此產(chǎn)生的拆遷戶會(huì)帶來部分的居住需求。6、實(shí)施環(huán)路工程，加快城市環(huán)路建設(shè)今年內(nèi)建成啟用金海灣大橋，開工建設(shè)蓬萊大道、沙井大道北段、南珠東大街至海關(guān)段、南珠西大街至師專段，抓好子材大橋的前期工作，爭取開工建設(shè)子材東大街，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)路基本連通的目標(biāo)。7、實(shí)施精品街區(qū)工程整治改造金海灣西大街、沙井大道、南珠西大街、文峰北路和永福東、西大街，塑造城市精品路線；整治改造欽州灣大道、人民路、欽州灣廣場周邊等街道，塑造城市精品街區(qū)；建成東站區(qū)公共綠地、劉永福廣場、文化藝術(shù)中心等，塑造城市精品工程。四、欽州市房地產(chǎn)業(yè)未來兩年市場前瞻欽州市房地產(chǎn)未來的發(fā)展是穩(wěn)步發(fā)展的，主要參照以下因素：1、受國家相關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策限制影響較小目前，由于國內(nèi)部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，影響了國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及金融秩序，國家對(duì)此采取了一些限制性政策如：提高首付款、對(duì)購買第二套房的人不提供按揭、提高貸款利息、征收交易稅等。應(yīng)該說此類限制性政策的出臺(tái)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，穩(wěn)定房價(jià)是必要的，打擊了投機(jī)客。使得部分城市的房價(jià)開始下降或銷量減少，引起一些購房戶的心理緊張。但是對(duì)像欽州市這樣房地產(chǎn)價(jià)格一直在低位運(yùn)行、成交量較少的城市，此種影響更多是心理上的，可以預(yù)計(jì)，欽州房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀調(diào)控政策影響較小。2、欽州市大港口、大工業(yè)的發(fā)展給欽州房地產(chǎn)帶來巨大的需求市場如上所述，欽州市的房地產(chǎn)發(fā)展主要依靠欽州港的建設(shè)及工業(yè)建設(shè)的拉動(dòng)，只要工業(yè)建設(shè)繼續(xù)發(fā)展，按2007——2008——2009年欽州市房地產(chǎn)的增長規(guī)模，可以看到末來兩年內(nèi)欽州市的房地產(chǎn)業(yè)將有繼續(xù)穩(wěn)步增長的勢頭。近年來，欽州市抓住西部大開發(fā)，泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作和中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)構(gòu)建的機(jī)遇，主動(dòng)融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)一步加強(qiáng)與東部地區(qū)的合作，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加強(qiáng)，據(jù)不安全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值億元，增長%；完成工業(yè)增加值8億元，增長%；完成財(cái)政收入億元，增長%，這必然為欽州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的空間和機(jī)遇。3、起點(diǎn)低、不斷增加的外來人口給欽州房地產(chǎn)帶來巨大的需求市場欽州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了加快發(fā)展的新時(shí)期，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的商機(jī)。良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使各方面都不僅僅是看好房地產(chǎn)業(yè)本身，而是看中欽州未來發(fā)展空間。目前欽州市較低的價(jià)格起點(diǎn)及外來人口的不斷增加，使的欽州房地產(chǎn)市場具有很大的市場消化能力。五、房地產(chǎn)總體市場小結(jié)：從以上的欽州市房地產(chǎn)分析明顯看到兩個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的要點(diǎn)，一、是欽州市要實(shí)現(xiàn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，就要緊緊通過欽州港這一基礎(chǔ)建設(shè)，筑巢引鳳，大力發(fā)展工業(yè)，再通過工業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)帶來首先收益的是房地產(chǎn)行業(yè)，因此，欽州市的房地產(chǎn)行業(yè)在港口建設(shè)及工業(yè)發(fā)展的支持下，將會(huì)有巨大的發(fā)展空間。二、是作為欽州港作為工業(yè)集中發(fā)展的地方，由于土地資源的有限及居住環(huán)境的考慮，居住的發(fā)展重心偏向生活配套完善、居住環(huán)境好的欽州市區(qū)。因此，欽州市區(qū)將成為欽州港的生活基地，同時(shí)，為了完善城市功能，改善生活環(huán)境，欽州市的城市建設(shè)今年個(gè)億投入，進(jìn)入了一個(gè)大手筆的城市建設(shè)期。隨著港口工業(yè)的發(fā)展，人口的飛速增加，城區(qū)建設(shè)的擴(kuò)大化，欽州市的房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)進(jìn)入另一個(gè)新時(shí)期。第四章項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境條件項(xiàng)目用地位置：位于欽州市西面，中國銀行住宅區(qū)旁邊目前主干道南珠西大街直通項(xiàng)目，距離市中心、離中心廣場僅有5分鐘車程左右。交通條件：目前經(jīng)過本項(xiàng)目周邊的公交一有2路、6路、7路，出行比較方便，且與南北高速出口近，出入方便。本項(xiàng)目場地特征：本項(xiàng)目用地形狀呈“L”形，地勢比較平整，周邊視野開闊，離城市商業(yè)中心區(qū)僅5分鐘車程，項(xiàng)目東南方向?yàn)橹袊y行宿舍區(qū)，居住氛圍良好。而且本項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，污染比較少，比較適合居住。由于廣西沿海城市第一所院《欽州學(xué)院》在本項(xiàng)目附近，該片區(qū)的生活、市政配套已經(jīng)完善，屬房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)域。二、項(xiàng)目的性質(zhì)與特點(diǎn)本項(xiàng)目為欽州市首個(gè)開發(fā)產(chǎn)品單一的純聯(lián)排住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目的品質(zhì)比較高，規(guī)模比較少，產(chǎn)品規(guī)劃上更是別具一格為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)。三、項(xiàng)目的聯(lián)排住宅設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目總體戶型、面積、套數(shù)、比例統(tǒng)計(jì)戶型類別面積棟數(shù)比例A約3301815%B約3405647%C約3603227%D約270119%E約5001%F約5451%G約4471%小計(jì)120100%二、項(xiàng)目戶型特點(diǎn)1、完全純居住生活理念設(shè)計(jì)，人性化的社區(qū)居住規(guī)劃；2、主力戶型為A、B、C、D三類戶型，面積為270—360平米，共計(jì)4層；3、一樓設(shè)計(jì)為錯(cuò)層，符合現(xiàn)代居住區(qū)域獨(dú)立的理念，設(shè)計(jì)半地下車庫使居住功能得以完善；4、二樓主臥帶套房，彰顯氣派；5、均帶大面積私家花園，為欽州獨(dú)有；6戶戶設(shè)置大露臺(tái)，滿足全家小型派對(duì)；7、衛(wèi)生間設(shè)置合理，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，與次臥衛(wèi)生間分離，互不干擾。三、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑面積平方米總戶數(shù)120平均住宅層數(shù)4層建筑密度%容積率綠地率%停車位室內(nèi)120個(gè);室外55個(gè)四、市政建設(shè)條件市政配套工程需求量。根據(jù)本項(xiàng)目涉及方案的初步估算，本項(xiàng)目市政配套需求量匯總?cè)缦拢河盟浚?00立方米/日用電負(fù)荷：1200KW直線電話門數(shù)：130 門市政配套方案。給水本項(xiàng)目水源由欽州市自來水公司供給供電本項(xiàng)目需建變電箱。電源由欽州市供電部門供給，供小區(qū)居民用電。電話電纜本項(xiàng)目全部備有電話預(yù)埋線，電話、寬帶網(wǎng)接至每戶。有線電視本項(xiàng)目全部備有有線電視接至每戶。管道液化氣本項(xiàng)目全部備有管道液化氣接至每戶。三．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容1、開發(fā)目標(biāo)：是希望通鬧中取靜的居住環(huán)境，憑錯(cuò)本項(xiàng)目周邊良好的居住氛圍，并結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，借景造景，營造寧靜怡人的純居住環(huán)境，提高居民整體生活質(zhì)量。2．總體布局：規(guī)劃布局設(shè)計(jì)注重園林設(shè)計(jì)，每家每戶都規(guī)劃有私家花園，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)。項(xiàng)目用地被一條東西走向的市政規(guī)劃路分成南北兩個(gè)片區(qū)，南片區(qū)為一期，北片區(qū)為二期，通過東西向的景觀軸線將兩個(gè)片區(qū)緊密聯(lián)系成為一體。3、環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)營造一個(gè)富有情趣的內(nèi)部園林，入口廣場為項(xiàng)目主入口，噴泉、泳池構(gòu)成入口主景，迎賓大道典雅大氣；設(shè)置休閑椅子、兒童游樂園、等多種景觀小品。吸收城市中的自然景觀，建立社區(qū)內(nèi)立體的景觀環(huán)境。120套前所未有精品住宅，配備漂亮的園林配套，構(gòu)成立體的生態(tài)環(huán)境。4、交通組織與消防設(shè)計(jì)：小區(qū)體現(xiàn)以人為本，人車分流的設(shè)計(jì)原則?；貎?nèi)形成環(huán)形消防車道，并圍繞住宅樓形成有效的消防撲救工作面。5、建筑空間設(shè)計(jì)：住宅空間布局緊湊、實(shí)用，追求細(xì)節(jié)上的精益求精，依據(jù)不同的外部環(huán)境，設(shè)計(jì)出一系列多樣化的組合平面，體現(xiàn)住宅均好性的原則。6、立面造型設(shè)計(jì)：立面造型突出簡潔大方，又不失時(shí)尚典雅的整體風(fēng)格。以精心設(shè)計(jì)的圖式語言統(tǒng)一建筑細(xì)部。立面的色彩和諸，比例和尺度上經(jīng)過仔細(xì)推敲，都力圖體現(xiàn)出一種成熟、精致、優(yōu)雅的生活品味。四、開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義1、開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目，符合現(xiàn)代人文居住理念的要求。2、新天地花苑建成后，將成為欽州市絕無僅有的花園聯(lián)排住宅小區(qū)。3、欽州天恒房產(chǎn)有限公司開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，有能力有條件，在經(jīng)濟(jì)效益上也將有較好的回報(bào)。欽州市自2008年以來，欽州市按照欽州市委、市政府“打通環(huán)城路、啟用新區(qū)、動(dòng)建兩岸、整修街道”的要求，以城市建設(shè)在會(huì)戰(zhàn)和“讓欽州靚起來”活動(dòng)為載體，全力推進(jìn)以“一江兩岸”為軸線的中心城市建設(shè)，完善城市功能，改善生活環(huán)境，使城市綜合競爭力不斷提高，市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，欽州房地產(chǎn)也隨之成為商家炙手可熱的“香餑餑”大量土地得到成片開發(fā)，成為欽州新興的黃金產(chǎn)業(yè)，這使得欽州市的房地產(chǎn)開發(fā)步入良好的快速發(fā)展軌道，不僅建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且通過房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)了整個(gè)欽州的繁榮。截止2008年末欽州市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資億元。新天地花苑的開發(fā)，是整個(gè)項(xiàng)目的利潤源泉，在經(jīng)濟(jì)效益方面的考慮非常必要。五、項(xiàng)目市場分析1、國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)狀況我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1992、1993年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫破滅后市場一度處于低迷階段，經(jīng)過幾年的修整期，1997、1998年開始逐漸復(fù)蘇，國家再次提出將住房消費(fèi)定為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，出臺(tái)一系列政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展，尤其是從1999年末明確取消福利性分房實(shí)行住房分配貨幣化后，為整個(gè)房地產(chǎn)市場啟動(dòng)提供了較廣闊的市場空間和預(yù)期前景。隨后的公房上市、銀行提供個(gè)人住房按揭貸款，進(jìn)一步拉動(dòng)了住房消費(fèi)的有效需求，各大城市也在2000、2001年的不同時(shí)期步入房地產(chǎn)市場活躍階段，新樓盤層出不窮，整個(gè)樓市一派景氣，甚至一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，但與90年代初的房地產(chǎn)過熱相比，當(dāng)時(shí)很大程度是由于過度投機(jī)引起泡沫，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離房屋本身的價(jià)值，開發(fā)商、投資商趨之若鶩的非理性因素較大，而目前的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的逐步規(guī)范化發(fā)展，市場泡沫成分較少，開發(fā)商、消費(fèi)者日漸成熟，投資理念和消費(fèi)觀念理性增強(qiáng)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期一般在6-7年，經(jīng)歷了復(fù)蘇、成長期，房地產(chǎn)市場只是逐步進(jìn)入成熟的高潮期，對(duì)今天的房地產(chǎn)市場發(fā)展具備以下一些有利的因素：2、銷費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一是居民逐步接受了取消福利性分房實(shí)行住房分配貨幣化這一轉(zhuǎn)變；第二是對(duì)住房消費(fèi)貸款觀念的轉(zhuǎn)變，中國人的傳統(tǒng)觀念不習(xí)慣于負(fù)債過日子，“無債一身輕”，講究的是勤儉節(jié)約，但房屋作為一種長期耐用消費(fèi)品，本身的價(jià)值較大，一般居民一次性支付的壓力較大，解決“瓶頸”的窘態(tài)，必須通過銀行提供按揭?guī)椭?，?jīng)過幾年的努力宣傳與拓展，“花明天的錢圓今天的夢”逐步為廣大居民所接受；第三是居住文化的提升，隨著社會(huì)平均收入水平的不斷提高，人們不再滿足于家的遮風(fēng)避雨、吃飯休息的簡單功能，開始尋求“以人為本”，追求家園的舒適、典雅、溫馨，既講究戶內(nèi)布局，同時(shí)對(duì)社區(qū)的文化、配套設(shè)施等提出品位消費(fèi)。這種消費(fèi)觀念的潛移默化需要開發(fā)商本身的引導(dǎo)，同時(shí)也使房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含了勃勃的商機(jī)。3、欽州房地產(chǎn)市場分析（一）、需求分析（1）、欽州市大港口、大工業(yè)的發(fā)展給欽州房地產(chǎn)帶來巨大的需求市場。（2）、起點(diǎn)低、不斷增加的外來人口給欽州房地產(chǎn)帶來巨大的需求市場。欽州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了加快發(fā)展的新時(shí)期，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的商機(jī)。良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使各方面都不僅僅是看好房地產(chǎn)業(yè)本身，而是看中欽州未來的發(fā)展空間。目前欽州較低的價(jià)格起點(diǎn)及外來人口的不斷增加，使欽州的房地產(chǎn)市場具有很大的市場消化力。（3）、以家庭平均年收入計(jì)算，2008年欽州市家庭平均年收入約為萬元,以目前市場是面積比例最多的100平方米計(jì),欽州市區(qū)單套住宅平均總價(jià)約為萬元,計(jì)算得的房價(jià)收入比:左右.南寧為;全國為8~10:按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)兩者的合理比率5~6為較合適,由此可以看到欽州市房地產(chǎn)市場價(jià)格屬可接受范圍內(nèi).（4）、欽州市房地產(chǎn)市場的潛在需求能量還有待擴(kuò)大 ；近兩年，欽州市城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入平均以約%的速度增長,2003年人均收入已達(dá)7437元,2004年更是達(dá)到了8000元以上,預(yù)計(jì)2005年城鎮(zhèn)居民收入接近9000元。按國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均收入達(dá)1000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，今后將至少還有六年的向上發(fā)展空間。六、天地樓市場分析目前，欽州新天地花苑的聯(lián)排純住宅為該市唯一產(chǎn)品，從產(chǎn)品的類型來考慮，欽州的天地樓較為類似，均為門店與住宅結(jié)合的產(chǎn)品，因此，該部分主要從目前在售及已銷售天地樓的開發(fā)狀況、市場銷售狀況及相應(yīng)銷售價(jià)格可進(jìn)行類比性綜合分析。(附表) 項(xiàng)目名稱總貨量(套)層高(米)建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)品規(guī)格(米)面積(棟/㎡)銷售周期銷售價(jià)格(元/㎡)銷售情況華信花園商城50首層框架結(jié)構(gòu)8×7×8×1503年中開始銷第三期均價(jià)1550,最高價(jià)1850售罄標(biāo)準(zhǔn)層3售,05年初售罄長榮新城18首層磚混結(jié)構(gòu)×10399一期06年初已拿到預(yù)售證最低價(jià)1550最高價(jià)1680售出14套標(biāo)準(zhǔn)層3金海灣家(開發(fā)商首層框架結(jié)構(gòu)×05年11月份開始銷售均價(jià)1718售罄居廣場院保留2套)標(biāo)準(zhǔn)層3新隆市場200首層磚混結(jié)構(gòu)×02年開始銷售最低價(jià)1328最高價(jià)1580還剩下3套以上圖表顯示目前欽州天地樓的市場供應(yīng)量少,產(chǎn)品呈稀缺狀態(tài)。七、欽州市近年房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展2001年至2004年以來，欽州市的房地產(chǎn)商品房銷售平均價(jià)格呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的上漲趨勢，但在2005年度房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的增長，增長率達(dá)39%，2006年的增長幅度進(jìn)一步加大，住宅樓價(jià)格已突破2000元大關(guān)。期間房地產(chǎn)的銷售面積，銷售總額也是有大幅度的增長。以上綜合分析比較來看，本項(xiàng)目有以下幾個(gè)特點(diǎn)：銷售市場前景樂觀。項(xiàng)目處于鬧中取靜的房地產(chǎn)成熟開發(fā)地區(qū)，區(qū)域居住條件已成熟，距離城市商業(yè)區(qū)僅5分鐘車程，距離廣西沿海城市的第一所院校《欽州學(xué)院》不遠(yuǎn)，具有較好的人文教育環(huán)境。隨著道路的擴(kuò)建及修通，周邊路網(wǎng)成片，居住配套完善，已成為一個(gè)集聚人氣的住宅區(qū)。小區(qū)環(huán)境好，污染少，質(zhì)量好，物業(yè)管理好，可以充分體現(xiàn)購買者的身份、地位、品位，整體形象好。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為本，較好地解決人車分流，巧妙的設(shè)計(jì)，營造一個(gè)理想的居住環(huán)境。在戶型和朝向上，通過充分調(diào)查了解購房者的需求，科學(xué)地規(guī)劃好戶型和安排好朝向，滿足了絕大部分住戶的需求。項(xiàng)目所處區(qū)域的主流發(fā)展為高位產(chǎn)品，而本項(xiàng)目在樹立精品形象的同時(shí)，以高檔價(jià)位與市場對(duì)接，具有良好的市場潛力與發(fā)展空間。八、市場分析的結(jié)論綜上分析，本項(xiàng)目在市場上優(yōu)勢明顯，加之其設(shè)計(jì)定位體現(xiàn)出整體環(huán)境優(yōu)美的規(guī)模居住社區(qū)，戶型設(shè)計(jì)合理，檔次高，并以中高檔的價(jià)格對(duì)接城市的主流住宅消費(fèi)群體，在市場中取勝，來達(dá)到和實(shí)現(xiàn)投資效益。第五章投資估算及資金投入一、投資估算說明1、估算的范圍本報(bào)告的投資估算只包括新天地花苑項(xiàng)目企業(yè)投資開發(fā)部分，未包括屬政府投資的區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境整治工程投資部分。對(duì)于企業(yè)投資開發(fā)居住社區(qū)項(xiàng)目部分，本報(bào)告從建設(shè)用地的使用權(quán)受讓到開發(fā)建設(shè)的投資等。2、估算的依據(jù)本可研報(bào)告的投資估算依據(jù)為：⑴本報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。⑵廣西區(qū)內(nèi)、欽州市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；⑶企業(yè)方項(xiàng)目用地出讓價(jià)格；⑷國家及欽州市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類規(guī)費(fèi)文件；二、部分費(fèi)用的計(jì)算指標(biāo)1、土地費(fèi)用項(xiàng)目公司從拍賣中獲取的土地面積為本項(xiàng)目的總面積，受讓面積為畝。綜合地價(jià)為1100萬元。2、前期工作費(fèi)項(xiàng)目前期工作費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定及專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，綜合費(fèi)用100萬元。3、項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目發(fā)展商為開發(fā)項(xiàng)目的日常動(dòng)工費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的1％，約為58萬元。4、建安工程費(fèi)按欽州市目前的工程成本水平，對(duì)本項(xiàng)目內(nèi)的建筑基礎(chǔ)硬化工程、建筑物本體建造、建筑物外部精細(xì)裝修部分、庭院綠化、道路及管線鋪設(shè)等，按700元/建筑平方預(yù)計(jì)，總計(jì)約2900萬元。5、政府報(bào)建費(fèi)按欽州市目前各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扣除部分可減免收費(fèi)，預(yù)計(jì)總計(jì)約232萬元。5、營銷費(fèi)營銷費(fèi)用包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前廣西及欽州市的同業(yè)水平，大致以銷售總額2％計(jì)算，預(yù)計(jì)150萬元。6、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目投資（含前期開發(fā)費(fèi)、政府報(bào)建費(fèi)、工程費(fèi)用、營銷費(fèi)）的%，約100萬元計(jì)算。三﹑項(xiàng)目資金及投資計(jì)劃根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資約4540萬元?！俄?xiàng)目投資綜合估算表》見下頁表單位：萬元項(xiàng)目投資內(nèi)容準(zhǔn)備期2009年2010年合計(jì)前期開發(fā)費(fèi)11001100政府報(bào)建費(fèi)120112232建安工程費(fèi)12017002900營銷費(fèi)8070150項(xiàng)目管理費(fèi)302858不可預(yù)見費(fèi)5050100合計(jì)11001480196045401、本項(xiàng)目土地資金以及開發(fā)資金的投入全部由廣西欽州市天恒房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)籌措，不足部分可考慮向銀行申請(qǐng)借款，以保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金的需要。2、項(xiàng)目開發(fā)投資原則：本項(xiàng)目遵循一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建，分期性建設(shè)施工的原則，各分項(xiàng)投資內(nèi)容按平均模式（營銷費(fèi)用按銷售計(jì)劃銷量分?jǐn)偛⒖鄢恋匾蛩兀┻M(jìn)行建設(shè)周期內(nèi)的投資計(jì)劃安排表：第六章項(xiàng)目的經(jīng)營預(yù)測一、目標(biāo)客戶群體定位1、根據(jù)欽州市房地產(chǎn)宏觀市場格局的分析，以及本項(xiàng)目的發(fā)展方向，項(xiàng)目的城市住宅、物業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體定位非常清晰具有針對(duì)性，具有一定的目標(biāo)客戶群體。2、項(xiàng)目的物業(yè)產(chǎn)品，將主要面對(duì)欽州市高收入家庭，向他們提供一個(gè)高品位的居住環(huán)境及品質(zhì)的建筑空間，也為廣大的投資者提供一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。二、目的價(jià)值評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)在地段交通、區(qū)位環(huán)境、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等方面，是綜合要素的反映。2、在地段交通、區(qū)位環(huán)境這些條件上，本項(xiàng)目具有較好優(yōu)勢。在建筑風(fēng)格、園藝綠化、配套設(shè)施等提升建設(shè)層次的要素方面，按項(xiàng)目的發(fā)展理念與規(guī)劃設(shè)想，也是超前的，與目前同區(qū)域內(nèi)的其它項(xiàng)目相比，有更大的規(guī)模及優(yōu)勢，也更具有人文色彩和綜合品質(zhì)。3、可以說，本項(xiàng)目無論從自