房地產(chǎn)開發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險評估管理

房地產(chǎn)開發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險評估管理房地產(chǎn)開發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險評估管理PAGE35-房地產(chǎn)開發(fā)全程入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險評估管理2012房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財務(wù)人員面臨的風(fēng)險1、稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2012年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)：查賬、查案、查稅必查票2012年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑、交通運(yùn)輸、煤炭、水泥、農(nóng)產(chǎn)品加工（加工集中）行業(yè)4、要成為一個稅務(wù)認(rèn)可的財務(wù)工作者（1）千萬不要賣弄你的財務(wù)會計知識、稅務(wù)知識，不要表白沒問題（2）盡量讓他們找出你的小錯誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時間，承認(rèn)錯誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝（6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù)5、財務(wù)工作者本身：（1）學(xué)會用稅收的思維方式解決經(jīng)營問題；賬表做到“不管你信不信，反正審計/稽查當(dāng)時信”（2）稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)；（3）理論與實(shí)際有差異，稅收政策的運(yùn)用注意合法與合理的結(jié)合，角度不同，結(jié)論不同；（4）知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定更重要，程序是解決實(shí)體問題最有效武器；（5）掌握“法無授權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險的保障，也是應(yīng)對稽查的關(guān)鍵（6）具體經(jīng)辦人員決定成敗，不是財務(wù)太無能，而是稅法太狡猾……（7）涉稅問題不是可以隨意咨詢的—財務(wù)撥打12366引發(fā)的補(bǔ)稅（8）不符合法律規(guī)定的稅收籌劃，無論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務(wù)機(jī)關(guān)的查處。6、總結(jié)：（1）發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權(quán)交易，你的達(dá)摩克利斯之劍（3）利潤大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來與不來，財務(wù)都在那里，不卑不亢；嚴(yán)稽查，你永遠(yuǎn)都不知道下一個倒霉的會是誰！7、《刑法修正案（七）》201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；五年內(nèi)受罰或二次以上行政處罰的除外8、《稅收征收管理法》六十三條：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。9、《刑法修正案（八）》第205條：虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：《最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計在40萬元以上的，應(yīng)予立案追訴?！必攧?wù)人員的涉稅風(fēng)險：若單位犯了上述幾項罪，則判刑的是單位法定代表人、財務(wù)人員。另外，《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定》第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除憑證的種類1、財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時符合以下條件（1）費(fèi)用合法真實(shí)，要有交易或提供勞務(wù)的合同；（2）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；（3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用本身不具“經(jīng)營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)；工傷事故賠償金；職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金；給予個人的拆遷補(bǔ)償金；股權(quán)收購和資本收購支出；經(jīng)濟(jì)合同違約支出…《營業(yè)稅細(xì)則》第19條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指：①支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；②支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；③支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；④國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會計處理1、跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則—收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付）國稅函[2009]3號《實(shí)施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金?！秾?shí)施條例》第三十四條，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。

前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費(fèi)支出，2011年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？3、無發(fā)票、無付款的預(yù)提費(fèi)用（后付的利息、租金）總局2012年15號公告：企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，并實(shí)際在財務(wù)會計處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會計處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應(yīng)納稅所得額。4、跨期成本之存貨5、跨期成本之固定資產(chǎn)6、以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用，應(yīng)如何處理？總局公告2012年第15號：根據(jù)《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項目發(fā)生年度計算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理?？偩?011年第34號第六條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證），而總局2012年第15號第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出，可以在5年內(nèi)追補(bǔ)扣除。即15號第七條是否否定了34號第六條？沒有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅7、匯算清繳結(jié)束后，取得以前年度開具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費(fèi)用，如何處理？四、財務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險，發(fā)票的審核要點(diǎn)1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定）普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷2、票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）——匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運(yùn)用與以票控稅之爭，“實(shí)際發(fā)生”如何界定1、實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付實(shí)際發(fā)生就是一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實(shí)際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實(shí)際發(fā)生中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時點(diǎn)就是現(xiàn)在，而實(shí)際支付中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時點(diǎn)則可能是過去、現(xiàn)在和將來。從時點(diǎn)和對價上來看：實(shí)際發(fā)生≠實(shí)際支付。收入和費(fèi)用的確定不能以是否收付款項作為標(biāo)準(zhǔn)，要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項支付行為不是扣除項目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支付的款項并不能與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形成對價關(guān)系，而且支付的款項金額無法確定為扣除項目支出的金額，所以款項支付行為不一定就是表示扣除項目的實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，支付義務(wù)發(fā)生即為實(shí)際發(fā)生，也就意味著扣除項目支出發(fā)生，無論款項是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時間作為扣除項目實(shí)際發(fā)生時間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2、實(shí)際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項的憑證的行為，并不能說明扣除項目什么時間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項目的實(shí)際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實(shí)現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項目真實(shí)發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補(bǔ)償?shù)?，但需提供適當(dāng)憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認(rèn)行為。即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有款項支付行為，也屬于承擔(dān)約定義務(wù)，具有不可撤消的性質(zhì)，也就是說雙方確定的發(fā)生時間和支出金額。3、實(shí)際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項目支出發(fā)生，無論款項是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時間作為扣除項目實(shí)際發(fā)生時間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認(rèn)納稅人對支付義務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項目實(shí)際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和《會計準(zhǔn)則》對銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”；都強(qiáng)調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；收入的金額能夠可靠地計量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。在這里稅法排除了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)“可靠”性，觀注點(diǎn)在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過上述分析，判斷“實(shí)際發(fā)生”實(shí)用簡易的方法：應(yīng)當(dāng)采用貨物商品（服務(wù)）名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，即只有同時符合這兩個條件才可認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開發(fā)項目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時效與不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項目按清算時單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（即：清算之后發(fā)生的成本，清算時已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理5、如何避免取得虛開、代開的發(fā)票6、稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主——支付給供應(yīng)商或建筑商——2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取——向業(yè)主收取——八、征地過程票據(jù)（拆遷補(bǔ)償）（一）土地閑置費(fèi)的扣除企業(yè)所得稅——國稅發(fā)[2009]31號第27條，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地增值稅——國稅函[2010]220號，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價4800/平方）。2010年6月開發(fā)項目完工，現(xiàn)房銷售價格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計稅，你認(rèn)為是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實(shí)物補(bǔ)償如何繳稅一、營業(yè)稅1、納稅義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。2、計稅依據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕549號規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。這里的成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本?；剡w房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨(dú)核算，別對外出售，這樣無法取得同類房屋銷售價，回遷房成本價就無法從市場獲得，只能從建筑成本、前期工程費(fèi)等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達(dá)不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。深地稅發(fā)[1999]462號：開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征”銷售不動產(chǎn)“的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征”銷售不動產(chǎn)“的營業(yè)稅?！?/p>

另外，對被拆遷戶取得的補(bǔ)償收入征稅問題，仍按原規(guī)定執(zhí)行，不征收營業(yè)稅。3、開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。二、土地增值稅國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！叭?、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。三、企業(yè)所得稅國稅發(fā)〔2009〕31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。注意，不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款。四、以上三種稅計稅依據(jù)比較1、營業(yè)稅是模糊的，“按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”3、企業(yè)所得稅更清晰“（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時間比較1、營業(yè)稅：沒規(guī)定。2、土地增值稅：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時。3、企業(yè)所得稅：“于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)”。六、契稅拆遷補(bǔ)償要繳納契稅。依據(jù)：財稅（2004）134號，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。七、扣除憑據(jù)1、委托拆遷公司的，要有拆遷合同，拆遷公司開具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有：合同、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。（三）某房產(chǎn)公司以每畝560萬元價格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無償修建一條長5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？觀點(diǎn)一：無償代建，不征營業(yè)稅；觀點(diǎn)二：征收營業(yè)稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，其稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對返還收入的涉稅認(rèn)定，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購買安置回遷房例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：本例實(shí)際上是由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于銷售回遷房行為。在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬收入計算繳納營業(yè)稅。2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分如果土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。超過的部分，如果協(xié)議未約定該部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費(fèi)用，征收營業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入的部分開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細(xì)則中的價格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)補(bǔ)征營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：根據(jù)財稅[2008]151號：對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財稅[2011]70號明確：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（2）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（3）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅；企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，協(xié)議如果沒有約定該部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要因“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由”，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計處理土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。2、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：國稅函[2009]520號第二條規(guī)定：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)—代理業(yè)征收營業(yè)稅[（2000-1500）×5%]75萬元。（二）企業(yè)所得稅：返還款3000萬元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。2、代理支付動遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計處理3、用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（BT）在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：本例符合投融資建設(shè)模式（BT模式即“建設(shè)-移交”）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收管理：1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入30004、用于建設(shè)開發(fā)項目內(nèi)公共配套設(shè)施（學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場館）公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購買全部或部分公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3000×5%）150萬元。返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（三）土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬元，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時：1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬補(bǔ)償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計處理收到返還款時：如是補(bǔ)貼行為：借：銀行存款3000貸：開發(fā)成本3000或、如是購買行為：借：銀行存款3000貸：營業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補(bǔ)貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補(bǔ)貼。（一）營業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進(jìn)行判定：如符合財稅[2011]70號的三個條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。如不符合財稅[2011]70號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎勵3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計算土地增值稅清算收入。（四）會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財政補(bǔ)貼。收到獎勵或補(bǔ)貼款時：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入30006、未約定任何事項，只是獎勵或補(bǔ)助例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。（一）營業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財稅[2008]151號、財稅[2011]70號進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬地價款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱“地價款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價款。九、前期規(guī)劃立項設(shè)計票據(jù)管理1、支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計費(fèi)的代扣義務(wù)：在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國一方任何12個月中連續(xù)或累計超過6個月（或183天）為限2、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計公司進(jìn)行方案設(shè)計，在簽訂設(shè)計合同時注意：（1）設(shè)計成本歸屬的約定-開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；（2）明確境內(nèi)外工作時限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩3、勘察/監(jiān)理合同（1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同”稅目中的技術(shù)咨詢合同，不征印花稅（2）國稅發(fā)[1993]149號，設(shè)計、制圖、測繪、勘察設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國稅函[2006]1245號規(guī)定：對勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的勘察設(shè)計總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計單位或個人的勘察設(shè)計費(fèi)后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額。上述設(shè)計合同分包給境外企業(yè)，境內(nèi)企業(yè)均可以按國稅函[2006]1245號規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時，根據(jù)條例第十一條關(guān)于“營業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，應(yīng)履行扣繳營業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價款300萬，安裝費(fèi)100萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？A、300增值稅+100營業(yè)稅B、300+100增值稅C、300+100營業(yè)稅D、不一定（二）施工階段常見合同類型與發(fā)票開具：A：單純貨物購銷合同B：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價款為1000萬，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬，工程費(fèi)是40萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問題一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購入設(shè)備，然后交給安裝公司安裝企業(yè)以購入設(shè)備的增值稅發(fā)票計入開發(fā)成本。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計入開發(fā)成本。設(shè)備款不繳納營業(yè)稅，建筑公司和該事項沒關(guān)系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)票和安裝費(fèi)部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營業(yè)稅的依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條

除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購入設(shè)備，廠家負(fù)責(zé)安裝適用混合銷售特殊規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機(jī)關(guān)出具其機(jī)構(gòu)所在地國稅局自產(chǎn)貨物銷售證明。設(shè)備開具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費(fèi)向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計入開發(fā)成本或者在建工程。否則，國地稅分別核定。結(jié)果可能是：國稅把勞務(wù)費(fèi)加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條

、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條、稅務(wù)總局公告（2011）23號納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。

本公告自2011年5月1日起施行。國稅發(fā)〔2002〕117號同時廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負(fù)責(zé)安裝屬于一般混合銷售行為，全額開具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條

一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。1、甩項A：銷售自產(chǎn)貨物并施工—自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）2、甩項B：商貿(mào)公司銷售外購并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）3、甩項C：建筑公司銷售外購并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票）（1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？（2）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售總結(jié)：視貨物來源（自產(chǎn)與外購）與經(jīng)營主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定A、特殊—銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)：在合同條款中分別明確各自價款B、一般—其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）甲方甩項工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價值為2000萬元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？（2）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬，其中約定材料由A自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營業(yè)稅計稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會計收入=稅務(wù)開票金額清包工建筑工程合同，合同金額=會計收入=開票金額，但不等于計稅依據(jù)。4、甲控：合同價包含材料——全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅，全額開票）5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）設(shè)備安裝，建設(shè)方提供的設(shè)備的價款必須同時滿足以下條件：①甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同；②設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方；③甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結(jié)算價款5-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體甲方供料與甩項區(qū)別設(shè)備與材料劃分范圍：深地稅發(fā)[2003]149號、深地稅函[2003]150號、深地稅發(fā)[2003]438號工程合同例解：甲房地產(chǎn)企業(yè)將一項工程發(fā)包給A建筑公司，工程總價為8000萬元。1、施工合同金額為8000萬元，其中材料3000萬元由甲方自行采購；2、施工合同金額為8000萬元，由A包工包料；3、施工合同金額為5000萬元，甲方另外采購材料，價值3000萬元；4、設(shè)備安裝合同金額為8000萬元，A公司負(fù)責(zé)采購設(shè)備；5、設(shè)備安裝合同金額為5000萬元，甲負(fù)責(zé)采購設(shè)備，價值3000萬元；6、裝飾工程合同金額為8000萬元，A公司包工包料；7、裝飾工程合同金額為5000萬元，甲方采購裝飾材料3000萬元。（三）開發(fā)成本注意事項：（1）付款方式與方向（2）工程款發(fā)票的開票地點(diǎn)——建筑勞務(wù)發(fā)生地（3）開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用（4）完工產(chǎn)品計稅成本截止時點(diǎn)（票據(jù)的時間價值）（5）在作項目開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè)例：某房地產(chǎn)企業(yè)1000萬工程成本，建筑工程總包900萬（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購買并安裝鋼窗100萬（其中鋼窗銷售90萬，安裝費(fèi)10萬），鋼窗部分如何征營業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬，建筑安裝發(fā)票10萬，和增值稅發(fā)票90萬入帳，是否符合規(guī)定？個人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時是否需按勞務(wù)報酬代扣個人所得稅？（四）甲供材料的風(fēng)險自查補(bǔ)救1、如何簽訂合同（1）合同內(nèi)甲供——大包，實(shí)際甲控（2）合同外甲供——清包工2、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算3、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務(wù)4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)（1）是否漏交建筑業(yè)營業(yè)稅（2）房產(chǎn)企業(yè)是否重復(fù)計入開發(fā)成本5、材料是否需換開工程發(fā)票☆如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？（1）甲供設(shè)備（2）甲供裝飾材料（3）分包工程中的自產(chǎn)貨物協(xié)議約定建筑業(yè)營業(yè)稅由開發(fā)商繳納是否有效？如某開發(fā)項目，甲供材料金額2000萬元，約定建筑業(yè)營業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？十一、完工后續(xù)支出票據(jù)處理藍(lán)晶房地產(chǎn)公司開發(fā)的A項目于2009年完工，并全部銷售完畢。該公司2009年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時，發(fā)現(xiàn)未取得全部建筑工程合同發(fā)票，直到2010年10月才取得全部發(fā)票。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對該公司2009年度企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查時提出，該公司開發(fā)成本中未取得發(fā)票部分應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財務(wù)人員認(rèn)為，盡管2009年結(jié)算成本時暫缺發(fā)票，但2010年沒有后續(xù)開發(fā)項目，2010年取得的發(fā)票沒有收入與其配比，將相關(guān)成本計入2010年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無法彌補(bǔ)。那么，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，該公司2010年取得的發(fā)票能否在2009年扣除，是否可以再行調(diào)整2009年度的應(yīng)納稅所得額？完工條件決定收入與計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)國稅發(fā)[2009]31號第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明國稅函[2010]201號：根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定精神和國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。①某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間2009年12月28日，交付業(yè)主時間為2010年1月5日，2010年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳”還是按“完工”來呢？②企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費(fèi)未繳？③按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？計稅成本：（1）已取得合法憑證的賬面成本（2）完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票（3）符合規(guī)定的預(yù)提成本（國稅發(fā)[2009]31號文第32條）注意區(qū)分：（1）期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（2）開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本（3）完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（4）已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本以下四種情況會引起前期多交稅款，以后年度不能退稅1、實(shí)際毛利率小于預(yù)計毛利率；2、土增稅清算無所得稅收入與之匹配；3、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比（匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，并取得合法憑證）4、2008年前由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，造成后續(xù)成本無收入配比十二、銷售發(fā)票的開具1、車位、車庫銷售，如何開具發(fā)票2、附贈地下室，如何開具發(fā)票例：某房地產(chǎn)開發(fā)了某樓盤，2011年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)咨詢律師，二套房子簽訂《商品房買賣合同》，地下停車庫簽訂《贈與合同》。假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個。稅務(wù)風(fēng)險分析？（1）地下車庫作為附屬設(shè)施如同地下室一并計入商品房銷售合同統(tǒng)一價款；（2）地下車庫與住宅分別簽署兩份銷售合同，單獨(dú)計算附屬建筑物的銷售方式：（1）租賃（2）捆綁銷售（3）附贈十三、促銷過程中的票據(jù)處理1、購房贈送家電、家俱房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱（購進(jìn)價格為10萬元），房屋的公允價值可推定為90萬元。（1）企業(yè)所得稅：企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈（2）贈送家具家電是否征營業(yè)稅、增值稅，屬于混合銷售還是兼營？密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應(yīng)該將銷售不動產(chǎn)所有權(quán)與贈送實(shí)物作為兩項單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不征營業(yè)稅。對混合銷售行為的理解，應(yīng)注意以下三個層面的關(guān)系:①混合銷售行為中的“銷售”是指貨物銷售。②混合銷售行為中只涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目。③貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在聯(lián)系。一般而言，貨物銷售和提供應(yīng)稅勞務(wù)同時存在一項行為中。就本例而言，該房地產(chǎn)開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動產(chǎn)的同時銷售貨物（冰箱）的行為，沒有同時涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售，所以該項行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營業(yè)稅兼營應(yīng)稅行為和貨物。（3）土地增值稅精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？根據(jù)建標(biāo)[2003]206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項目的內(nèi)容，因此不能作為成本項目扣除。企業(yè)銷售精裝修房，應(yīng)如何處理？2、定金返息、代墊首付、購房返稅3、免收物業(yè)費(fèi)如何處理問題1：房地產(chǎn)開發(fā)商不得在合同中約定第三方的義務(wù)（第三方簽訂合同除外）問題2：免物業(yè)費(fèi)后，開發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)收取發(fā)票是否合法化解辦法：4、銷售裝修開發(fā)產(chǎn)品，裝修費(fèi)的處理問：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？根據(jù)國稅函[1998]53號：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)并入房價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。銷售與裝修分離，操作中需要注意：①裝璜企業(yè)必須實(shí)際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。雙方有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝璜企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝璜成本真實(shí)體現(xiàn)，并具有合理利潤空間。②時限的確定：應(yīng)確定一個時間為房屋完工（達(dá)到可以入住）時間，然后再發(fā)生裝璜成本。③最重要的：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。④還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用指定企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。風(fēng)險：1）如果裝潢企業(yè)不與購買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。2）如果將房屋先裝修后等買房人來買，也不行。3）這個裝璜企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。4）利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。其它應(yīng)付款：（1）代收代付裝修費(fèi)、初裝費(fèi)（2）假借款隱瞞收入（3）實(shí)際是接受虛開發(fā)票的資金來源5、銷售開發(fā)產(chǎn)品代收費(fèi)用的票據(jù)處理6、商鋪售后返租的處理十四、租賃業(yè)務(wù)票據(jù)處理依據(jù)國稅函〔2010〕79號：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。[案例]A企業(yè)2009年12月欲將一廠房租給B企業(yè)，擬定了三種租賃方案。方案一：2009年12月一次性收取了2010年至2012三年的租金300萬，一次交營業(yè)稅。方案二：分別于2009年、2010年、2011年12月收取次年的租金100萬，收到時交營業(yè)稅。方案三：于2012年12月一次性收取三年的租金300萬，權(quán)責(zé)發(fā)生制。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間條例第十二條：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。租金的所得稅計算方案一：權(quán)責(zé)發(fā)生制：依據(jù)的是國稅函〔2010〕79號，配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。方案二：該項租金收入10萬應(yīng)在合同收的年度確認(rèn)為應(yīng)稅收入。方案三：所得稅納稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，納稅義務(wù)遞延了，租賃合同的雙方可能是關(guān)聯(lián)企業(yè)。后付租金，權(quán)責(zé)發(fā)生制的解釋企業(yè)所得稅法條例第九條：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。1、不等額租金收取如何開票甲公司出租商業(yè)用房，租賃期為2012年1月-2014年12月，2012年租金800萬，2013年租金600萬，2014年租金400萬，會計如何確認(rèn)收入，如何開具發(fā)票，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？2、免租期是否需確認(rèn)收入甲公司出租商業(yè)用房，租賃期為2012年1月-2014年12月，2012年免租金，2013年-2014年每年租金1000萬，會計如何確認(rèn)收入，如何開具發(fā)票，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？3、無租使用的稅收風(fēng)險甲公司將商業(yè)用房出租給乙公司使用，雙方約定不支付租金，是否需納稅？4、售后回租如何防止重復(fù)征稅？例1：A是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，該企業(yè)有一座臨街的商業(yè)用房，共三層，可供出租。2009年度，該企業(yè)將這座商業(yè)用房整體出租給B企業(yè)從事餐飲和卡拉OK經(jīng)營，雙方約定年租金為1000萬元。方案：A企業(yè)將1000萬元租金進(jìn)行劃分，將700萬元劃分為物業(yè)管理收入，300萬元為房屋出租收入。由A企業(yè)的母公司C和B企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，年服務(wù)費(fèi)700萬元，A企業(yè)和B企業(yè)簽訂房屋租賃合同，年租金300萬元。B企業(yè)由于經(jīng)營不善已準(zhǔn)備停業(yè)，到年底只給了A企業(yè)150萬元的租金收入，其余價款一直沒有支付。C企業(yè)并未提供物業(yè)管理服務(wù)，法院判決B企業(yè)僅應(yīng)支付A企業(yè)剩余的房屋租金150萬元。例2：A商貿(mào)公司下屬的商場建于15年前，房產(chǎn)原值400萬元，由于商場的內(nèi)外裝修陳舊，購物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年200萬元的價格將商場整體租賃出去。該市B房地產(chǎn)有限公司決定將該商場整體租賃下來，重新裝修后再面向社會招商。方案：整體租賃商場5年半（其中半年為裝修期間，免租金），租賃價格為每年200萬元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用總計約600萬元，預(yù)計每年租金收入約為400萬元。A商貿(mào)公司要求與商場租賃活動有關(guān)的稅收項目一概由B公司承擔(dān)。該方案是否可行，如何改善？十五、融資業(yè)務(wù)票據(jù)處理1、統(tǒng)借統(tǒng)還是否需開具發(fā)票國稅發(fā)[2009]31號、財稅[2000]7號、國稅發(fā)[2002]13號企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除采用“統(tǒng)借統(tǒng)貸”要注意的幾個問題：①集團(tuán)內(nèi)部的成員企業(yè)之間方能采取此方式②是必須向金融機(jī)構(gòu)貸款，不能僅是母子公司間自有資金借貸③憑證可以是母公司還款的利息憑證復(fù)印件，同時附上母公司的借款合同分?jǐn)偫①M(fèi)用應(yīng)出具（取得）何種憑證？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供董事會決議、集團(tuán)公司利息分?jǐn)傓k法，分?jǐn)偲髽I(yè)名單，以及銀行借款合同及利息結(jié)算單據(jù)等相關(guān)憑證。2、向個人借款、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款向個人借款的利息是否允許扣除？個人借款，轉(zhuǎn)公司使用，利息是否可以扣除？國稅函[2009]777號：符合企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例的規(guī)定，企業(yè)與個人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的（發(fā)票？），并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。法釋[2010]18號：未向社會公開宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對特定對象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。財稅[2008]121號：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定（即：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除）外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：其他企業(yè)，為2：1。3、企業(yè)無息借貸的稅收風(fēng)險企業(yè)之間借款不支付利息，稽查一般可以認(rèn)定為“在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系”。因?yàn)椴环溪?dú)立交易原則，在利益上就是有關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)舉證沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系也很困難。問題一：如何認(rèn)定“沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少”？實(shí)際操作很難掌握。目前常見的做法是：如關(guān)聯(lián)企業(yè)在一個省或市，一般不會調(diào)整所得稅。而跨省的關(guān)聯(lián)交易，因?yàn)橛绊懕臼〉呢斦杖?，或因無法認(rèn)定是否影響收收入，一般借出方都要被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求調(diào)整所得稅，而借入方無法進(jìn)行相應(yīng)調(diào)減。目前此項調(diào)整已經(jīng)在一些省市陸續(xù)展開了。問題二：如果認(rèn)定“沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少”，是否就不用調(diào)整了？實(shí)際操作：即使所得稅不調(diào)整，其它稅也可能調(diào)整。征管法第三十六條：“企業(yè)不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整”。例1、A公司將自有資金500萬借給B公司使用，約定時間2個月，不付利息。B公司到期按協(xié)議還給A公司500萬，沒有向A公司支付利息。問，A公司是否應(yīng)該按同期銀行利率計算利息收入繳納營業(yè)稅等？稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)核定其利息收入？例2：A公司將銀行借款500萬借給B公司使用，約定時間2個月，不付利息。B公司到期按協(xié)議還給A公司500萬，沒有向A公司支付利息。問，A公司是否應(yīng)調(diào)整當(dāng)期的財務(wù)費(fèi)用？如果企業(yè)沒有調(diào)整，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)調(diào)增企業(yè)應(yīng)納稅所得額？國稅發(fā)[2009]2號：第三十條實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整4、無息借貸的變通方法——預(yù)收賬款、債轉(zhuǎn)股5、利息支出稅前扣除爭議應(yīng)對（實(shí)際發(fā)生）問題：計提但未支付的利息是否需納稅調(diào)整?國稅發(fā)[2009]2號：第91條本章所稱“實(shí)際支付利息”是指企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計入相關(guān)成本、費(fèi)用的利息十六、工資薪金與勞務(wù)費(fèi)1、工資與勞務(wù)的區(qū)別工資——雇傭關(guān)系：招工登記表、用工合同、考勤、花名冊等，申報個人所得稅勞務(wù)——個人獨(dú)立勞務(wù)，不存在雇傭關(guān)系：取得發(fā)票2、勞務(wù)派遣人員3、臨時工、季節(jié)工、實(shí)習(xí)生、返聘總局2012年15號公告：企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計算其他各項相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。4、工資與附加費(fèi)的扣除——實(shí)際發(fā)生、實(shí)際繳納、實(shí)際支付條例第三十五條企業(yè)依照國務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等基本社會保險費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予扣除5、福利費(fèi)、招待費(fèi)、行賄、宣傳費(fèi)、會議費(fèi)、旅游費(fèi)工資化福利——從衣、食、住、行籌劃企業(yè)稅收（1）勞保支出《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生合理的勞動保護(hù)支出準(zhǔn)予扣除。需要注意：①必須實(shí)際發(fā)生。企業(yè)只有實(shí)際發(fā)生費(fèi)用支出，才準(zhǔn)許稅前扣除，沒有實(shí)際發(fā)生的，不能預(yù)提列支。②必須是合理的勞動保護(hù)支出。必須確因工作需要，為職工配備或提供的支出，限于工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫品等。如果發(fā)放給其他沒有勞動關(guān)系人員的勞保費(fèi)或者不是出于工作需要，給其他與企業(yè)沒有任何勞動關(guān)系的人配備或提供的支出，則不得在稅前扣除。（2）工作服稅務(wù)總局公告2011年第34號：企業(yè)根據(jù)其工作性質(zhì)和特點(diǎn)，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾費(fèi)用，可以作為企業(yè)合理的支出給予稅前扣除。在這里沒有特別強(qiáng)調(diào)進(jìn)入職工福利費(fèi)。（3）

對于勞保和統(tǒng)一制作工作服要注意以下幾點(diǎn)：

①勞動保護(hù)支出堅持憑據(jù)報銷，《勞動保護(hù)用品監(jiān)督管理規(guī)定》（國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局令1號）第十五條規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營單位不得以貨幣或者其他物品替代應(yīng)當(dāng)按規(guī)定配備的勞動防護(hù)用品。

②勞動保護(hù)支出不是生活福利待遇。《勞動保護(hù)用品監(jiān)督管理規(guī)定》第十五條同時規(guī)定，勞動防護(hù)用品是指由生產(chǎn)經(jīng)營單位為從業(yè)人員配備的，使其在勞動過程中免遭或者減輕事故傷害及職業(yè)危害的個人防護(hù)裝備。雖然企業(yè)出于合理經(jīng)營管理目的發(fā)放的員工服裝是合理的支出，但必須有相關(guān)資料證明（如內(nèi)部管理制度等），同時必須符合以下條件：1.必須是符合企業(yè)的工作性質(zhì)和特點(diǎn)。對工作中不需要的服裝相關(guān)費(fèi)用不能扣除，如某金融企業(yè)發(fā)放給員工工作時穿的西服、領(lǐng)帶、等費(fèi)用可以扣除，如果發(fā)放登山服，則不能直接在稅前扣除。2.要符合統(tǒng)一制作的要求。統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是同類型人員標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，服裝形式統(tǒng)一，而個性化明顯的服飾不符合上述要求。3.要求員工工作時統(tǒng)一著裝。對員工工作時沒有必要統(tǒng)一著裝，僅是為提高福利待遇而發(fā)放的服飾，不能直接在稅前扣除。因此，發(fā)放給職工個人的勞動保護(hù)用品是保護(hù)勞動者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇，非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的支出，應(yīng)界定為福利費(fèi)支出，按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)申報扣除。職工取得的勞保用品如工作服等是否屬于個稅法規(guī)定的與任職或者受雇有關(guān)的所得呢？答案是否定的，因?yàn)閱T工取得的工作服等勞保用品主要是勞動保護(hù)的需要，統(tǒng)一著裝既是工作環(huán)境的統(tǒng)一要求，也是進(jìn)行工作的必備條件。其不屬于與任職或者受雇有關(guān)的所得，只是進(jìn)行工作的必需用品，所以無需繳納個人所得稅。

企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾，關(guān)注統(tǒng)一制作并非統(tǒng)一購買。（4）業(yè)務(wù)招待費(fèi)關(guān)注重點(diǎn)：具體范圍如下

①因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要而宴請或工作餐的開支;

②因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要贈送紀(jì)念品的開支;

③因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要而發(fā)生的旅游景點(diǎn)參觀費(fèi)和交通費(fèi)及其他費(fèi)用的開支;

④因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要而發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系人員的差旅費(fèi)開支。業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅收籌劃點(diǎn)：營業(yè)收入的0.5%與發(fā)生額的60%孰低?；I劃臨界點(diǎn)：業(yè)務(wù)招待費(fèi)在銷售(營業(yè))收入的8.3‰這個臨界點(diǎn)時，企業(yè)才可能充分利用好上述政策。（5）差旅費(fèi)中的餐費(fèi)業(yè)務(wù)人員出差過程中自用餐費(fèi)是列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)還是差旅費(fèi)，餐費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何進(jìn)行區(qū)別？（6）食堂支出①國稅函〔2009〕3號第三條明確把職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼確定為企業(yè)職工福利費(fèi)的一項內(nèi)容。財企〔2009〕242號第一條同樣將自辦職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼或未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出作為職工福利費(fèi)的核算內(nèi)容。②財企〔2009〕242號文件第二條第二款特別指出，未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，并不是職工福利費(fèi)核算內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。提示：食堂支出可以列支職工福利費(fèi)，但需提供真實(shí)、合法的憑證；未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼繳納個稅。（7）中秋、春節(jié)福利財企〔2009〕242號規(guī)定企業(yè)“發(fā)放給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金補(bǔ)貼和非貨幣性集體福利”作為職工福利費(fèi)處理。同時國稅函〔2009〕3號規(guī)定企業(yè)“為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補(bǔ)貼和非貨幣性福利”作為職工福利費(fèi)處理。企業(yè)發(fā)放購買時令食品給本企業(yè)職工，應(yīng)按職工獲得非貨幣性福利的金額并入發(fā)放當(dāng)月職工個人的“工資薪金”收入中計算扣繳個人所得稅。（8）出差補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營活動有關(guān)的合理的差旅費(fèi)，如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料，應(yīng)提供能夠證明其真實(shí)性的合法憑證，否則不得在所得稅稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名，地點(diǎn)，時間，任務(wù)，支付憑證等。深財行〔2008〕208號：第十二條

出差人員的伙食補(bǔ)助費(fèi)按出差自然（日歷）天數(shù)實(shí)行定額包干。包干標(biāo)準(zhǔn)為每人每天80元。第十四條出差人員公雜費(fèi)實(shí)行定額包干，用于補(bǔ)助市內(nèi)交通、文印傳真、長途固話等支出，按出差自然（日歷）天數(shù)每人每天50元。（9）防暑降溫費(fèi)

（10）誤餐補(bǔ)助企業(yè)按月按標(biāo)準(zhǔn)隨工資固定發(fā)放給職工的誤餐補(bǔ)助，實(shí)際是企業(yè)支付給職工一定金額的貨幣補(bǔ)貼，是已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革，對勞動力成本進(jìn)行“普惠制”定期按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，具有工資性質(zhì)，屬于職工工資總額范疇，應(yīng)并入工資總額繳納個人所得稅。對因異地出差、特殊工作等原因而影響正常就餐時根據(jù)實(shí)際誤餐頓數(shù)、按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算發(fā)放給職工的的誤餐補(bǔ)助則屬于差旅費(fèi)的核算內(nèi)容，在會計科目上屬于管理費(fèi)用中的公司經(jīng)費(fèi)，這種情況不需要繳納個人所得稅。（11）交通補(bǔ)貼

、出租車費(fèi)國稅發(fā)〔1999〕58號第二條規(guī)定，企業(yè)采用報銷私家車燃油費(fèi)等方式向職工發(fā)放交通補(bǔ)貼的行為，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資、薪金”所得項目計征個人所得稅。公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣贫ǎ绠?dāng)?shù)卣粗贫ü珓?wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，按交通補(bǔ)貼全額的30%作為個人收入扣繳個人所得稅。家屬探親費(fèi)可以稅前扣除嗎？春節(jié)法定假期內(nèi)，公司根據(jù)部分員工因工作原因不能回公司駐地過節(jié)的情況，制定了家屬探親制度。即員工家屬可以探望在外地出差的親人，公司按其標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)往返機(jī)票和住宿費(fèi)。請問這種情況可以在稅前扣除嗎？國稅函〔2009〕3號規(guī)定，按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。財企〔2009〕242號規(guī)定，按規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、職工異地安家費(fèi)、獨(dú)生子女費(fèi)、探親假路費(fèi)，以及符合企業(yè)職工福利費(fèi)定義但沒有包括在本通知各條款項目中的其他支出。上述兩個文件中規(guī)定的探親假路費(fèi)，均應(yīng)是職工發(fā)生的探親路費(fèi)，如果是家屬探親費(fèi)，將被作為與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)費(fèi)用進(jìn)行納稅調(diào)整。車改補(bǔ)助：企業(yè)車改的形式主要有兩種，第一，對用車人給予各種形式的補(bǔ)償（直接以現(xiàn)金形式發(fā)放或在限額內(nèi)據(jù)實(shí)報銷用車支出）；第二，單位反租職工個人的車輛并支付給個人車輛租賃費(fèi)。因公務(wù)用車制度改革而支付的車輛補(bǔ)貼，應(yīng)在職工福利費(fèi)中列支。因公務(wù)用車制度改革而以現(xiàn)金、報銷等形式向職工個人支付的收入，均應(yīng)視為個人取得公務(wù)用車補(bǔ)貼收入，按照“工資、薪金所得”項目計征個人所得稅單位反租職工個人的車輛在企業(yè)所得稅處理方面的要求：企業(yè)要取得個人申請開具的租賃業(yè)發(fā)票作為列支依據(jù)。單位應(yīng)與員工簽訂車輛租賃合同，約定使用個人車輛所發(fā)生的費(fèi)用由公司承擔(dān)，對應(yīng)該由員工個人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不能在企業(yè)所得稅前列支。（12）旅游

（13）職工運(yùn)動會①職工運(yùn)動會購買的運(yùn)動服、獎品可以從工會經(jīng)費(fèi)中列支，但必須有合格票據(jù)。②未設(shè)立工會的，企業(yè)組織職工運(yùn)動會發(fā)生的費(fèi)用支出暫納入職工福利費(fèi)管理范疇，并按照稅收規(guī)定扣除。（14）報銷通訊費(fèi)

與發(fā)放通訊費(fèi)補(bǔ)貼深地稅發(fā)[2012]191號：自本通知發(fā)布之日（2012.7.5）起，我市個人與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入的免稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為165429元（含本數(shù)）深地稅發(fā)[2012]193號：自2012年7月1日（稅款所屬期）起，單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過13785.75元6、傭金：財稅[2009]29號，計算分配表+合法憑證，不超過合同金額5%，轉(zhuǎn)賬方式支付（個人除外）十七、開發(fā)成本與期間費(fèi)用1、計稅成本與會計成本2、成本與期間費(fèi)用的核算范圍特殊項目：稅金（土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船稅）、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、營銷策劃費(fèi)、銷售傭金、廣告宣傳費(fèi)、行政管理部門支出3、計稅成本的計算與分配（占地面積法、建筑面積法、直接成本、預(yù)算造價法）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面