可研報(bào)告參考

青島市黃島區(qū)庚辰4S店項(xiàng)目

盡調(diào)后事業(yè)部論證會(huì)可研報(bào)告開發(fā)事業(yè)二部·青島分中心2017年7月項(xiàng)目地塊位于青島市黃島區(qū)香江路板塊，距遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季項(xiàng)目約1.8公里，周邊交通便利、配套成熟，

地塊的獲取對(duì)遠(yuǎn)洋品牌在黃島區(qū)的深耕具有重大意義；項(xiàng)目總貨值約12.1億元，計(jì)劃于2018年2季度開盤銷售，2019年3季度售罄，2019年4季度交付。2.編制及審核人1.獲取意義主責(zé)單位城市分中心配合單位開發(fā)事業(yè)二部、北方產(chǎn)品營(yíng)造中心投資虛擬小組組長(zhǎng)劉肖華投資虛擬小組分工編制人員校審人員事業(yè)部審核人投資項(xiàng)目概況、區(qū)域概況王曉劍劉肖華

營(yíng)銷市場(chǎng)分析、定位、銷售計(jì)劃徐彤彤張長(zhǎng)建

客戶研究客戶研究徐彤彤張長(zhǎng)建法務(wù)盡職調(diào)查、合同擬定郭衍濤郭衍濤

設(shè)計(jì)規(guī)劃方案楊穎、周兵張小勇

運(yùn)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃蔣建立紀(jì)美香

成本成本方案徐曉宇紀(jì)美香

財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)測(cè)算楊亞文胡鋼

3.其他說明盡調(diào)信息來源：2017年1月23日盡職調(diào)查報(bào)告，盡調(diào)單位：山東琴島律師事務(wù)所、致同會(huì)計(jì)事務(wù)所市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，數(shù)據(jù)截止日期：2017年6月。前言2基本信息及推進(jìn)建議3地塊背景

目標(biāo)地塊權(quán)屬單位為青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司（下稱庚辰汽車）,股東為王照海（法人）、崔芹。庚辰汽車于2012年獲取目標(biāo)地塊，原規(guī)劃為青島庚辰集團(tuán)有限公司汽車城項(xiàng)目。其中具體信息如下：東地塊（商業(yè)地塊）原規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱單位數(shù)值規(guī)劃總用地㎡13,277.51基底面積㎡5,238總建筑面積㎡15,929其中雪佛蘭4S店（A棟）㎡2,210奧迪4S店（A棟）㎡3,493綜合樓（A棟）㎡10,226容積率-1.2建筑密度%39綠地率%26停車位個(gè)80西地塊（工業(yè)地塊）原規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱單位數(shù)值規(guī)劃總用地㎡20,050.51基底面積㎡8,666總建筑面積㎡30,068其中雪佛蘭4S店（B棟）㎡20,24.3奧迪4S店（B棟）㎡7,010綜合廠房（B棟）㎡21,033.7容積率-1.5建筑密度%43綠地率%10停車位個(gè)100東地塊西地塊地塊平面圖汽車城項(xiàng)目規(guī)劃效果圖基本信息及推進(jìn)建議42.地塊現(xiàn)狀

目標(biāo)地塊現(xiàn)地上附著物為經(jīng)營(yíng)中汽車4S店（位于東地塊）和汽車維修保養(yǎng)車間（位于西地塊），總建筑面積4,238.6㎡，其余土地閑置；庚辰汽車于2014年7月7日，將汽車4S店及汽車維修保養(yǎng)車間租賃給青島科通汽車銷售有限公司（下稱科通公司），用于雪佛蘭汽車4S店經(jīng)營(yíng)，租期20年（2014-2034年）；經(jīng)了解，科通公司法人王春科與庚辰汽車法人王照海為堂兄弟關(guān)系，王照海為科通公司實(shí)際控制人；

目標(biāo)地塊控規(guī)現(xiàn)均已調(diào)整為商住用地(詳見青島市黃島區(qū)人民政府政務(wù)專報(bào)第138期和青島市西海岸新區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要[2017]1號(hào))，調(diào)整后容積率為2.0，商住比2:8，其中：東地塊（商業(yè)地塊）已取得商住用地批文，補(bǔ)繳土地出讓金（2,004萬(wàn)元）后可直接開發(fā)，根據(jù)最新政策，2017年7月1日起，已出讓商業(yè)用地規(guī)劃用途變更商住用地的，需重新走招拍掛程序。東地塊（商業(yè)地塊）為新政前最后一批無(wú)需通過招拍掛變性的土地；西地塊（工業(yè)地塊）需通過招牌掛獲取；經(jīng)與規(guī)劃局溝通，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中可設(shè)置：“取得該宗土地使用權(quán)單位與東側(cè)地塊為同一家單位，則可結(jié)合東側(cè)地塊統(tǒng)一規(guī)劃，平衡相關(guān)指標(biāo)”（西側(cè)地塊因日照問題，只有與東地塊統(tǒng)一規(guī)劃，方可保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。后期考慮繼續(xù)使用庚辰汽車作為項(xiàng)目開發(fā)主體，經(jīng)區(qū)工商局、開發(fā)局落實(shí)，庚辰汽車具備辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件）。經(jīng)了解，目前有藍(lán)光和萬(wàn)科兩家企業(yè)與庚辰汽車股東王照海保持密切聯(lián)系，為目標(biāo)地塊潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？仆ü就醮嚎仆跽蘸８狡嚪ㄈ朔ㄈ颂眯值荜P(guān)系租賃關(guān)系廠房+4S店建造實(shí)際控制人東地塊（商業(yè)地）西地塊（工業(yè)地）車間4S店汽車4S店車間地上附著物實(shí)景照片庚辰汽車與科通公司關(guān)系圖基本信息及推進(jìn)建議53.庚辰汽車情況股東結(jié)構(gòu)

庚辰汽車成立于2012年9月26日，注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元，股東為自然人——王照海（60%股權(quán)）、崔芹（40%股權(quán)），兩人為夫妻關(guān)系，王照海為法定代表人。王照海（法人）（60%股權(quán)）崔芹（40%股權(quán)）青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司2012年9月26日注冊(cè)成立注冊(cè)資本2,000萬(wàn)（實(shí)繳）夫妻關(guān)系股東2014年因庚辰汽車經(jīng)營(yíng)規(guī)模過度擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)虧損，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。6

資產(chǎn)應(yīng)收賬款32萬(wàn)元：廠商配件款；預(yù)付賬款39萬(wàn)元：主要為工程款；其他應(yīng)收款687萬(wàn)元：主要為關(guān)聯(lián)方往來663萬(wàn)元及員工借款24萬(wàn)元；無(wú)形資產(chǎn)4,756萬(wàn)元：主要為土地使用權(quán)資產(chǎn)總計(jì)：5,966萬(wàn)元負(fù)債短期借款177萬(wàn)元：瑞豐小貸公司；應(yīng)付賬款233萬(wàn)元：主要為工程款；其他應(yīng)付款4,266萬(wàn)元：主要為關(guān)聯(lián)方往來款，其中：應(yīng)付庚辰集團(tuán)3,846萬(wàn)元（對(duì)關(guān)聯(lián)公司債務(wù)）；其他：主要為應(yīng)繳土地使用稅68萬(wàn)元及應(yīng)付利息181萬(wàn)元。負(fù)債總計(jì)：4,962萬(wàn)元所有者權(quán)益實(shí)收資本2,000萬(wàn)元；未分配利潤(rùn)-996萬(wàn)元凈資產(chǎn)：1,004萬(wàn)元根據(jù)2017年1月會(huì)計(jì)師事務(wù)所盡職調(diào)查顯示：截至2016年12月31日，目標(biāo)公司資產(chǎn)總計(jì)5,966萬(wàn)元，主要為兩宗土地使用權(quán)；負(fù)債總計(jì)4,962萬(wàn)元，主要為應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司往來款及其他應(yīng)付款項(xiàng)；目標(biāo)公司凈資產(chǎn)1,004萬(wàn)元。單位：萬(wàn)元備注：盡調(diào)時(shí)點(diǎn)目標(biāo)公司報(bào)表中未將擔(dān)保義務(wù)對(duì)應(yīng)的金額確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債?；拘畔⒓巴七M(jìn)建議7資產(chǎn)待處理資產(chǎn)凈損失：9,328萬(wàn)元；無(wú)形資產(chǎn)（主要為土地使用權(quán)）：4,706萬(wàn)元；資產(chǎn)總計(jì)：14,471萬(wàn)元負(fù)債預(yù)計(jì)負(fù)債9,328萬(wàn)元：遠(yuǎn)洋收購(gòu)后需要承接的部分債務(wù)；其他應(yīng)付款3,918萬(wàn)元：主要為關(guān)聯(lián)方往來款，其中：應(yīng)付庚辰集團(tuán)3,846萬(wàn)元（對(duì)關(guān)聯(lián)公司債務(wù)）；其他：主要為應(yīng)繳稅金94萬(wàn)元；負(fù)債總計(jì)：13,339萬(wàn)元所有者權(quán)益實(shí)收資本2,000萬(wàn)元；未分配利潤(rùn)-868.萬(wàn)元凈資產(chǎn)：1,132萬(wàn)元備注：2017年630時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債表為庚辰方面在近日提供，負(fù)債中加入了未來須承接的債務(wù)，但資產(chǎn)計(jì)入了待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失，按照我司與原股東約定，未來此部分償債支出將不會(huì)得到清償，會(huì)計(jì)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出沖減凈資產(chǎn)，即若賬面確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債，庚辰凈資產(chǎn)應(yīng)為負(fù)值。后續(xù)擬將進(jìn)一步與庚辰方面溝通，以確認(rèn)目標(biāo)公司當(dāng)前凈資產(chǎn)確定金額（影響溢價(jià)及代扣代繳個(gè)人所得稅金額）。截至2017年6月30日，目標(biāo)公司資產(chǎn)總計(jì)14,471萬(wàn)元；負(fù)債總計(jì)13,339萬(wàn)元，主要為目標(biāo)公司對(duì)關(guān)聯(lián)公司債務(wù)3,846萬(wàn)元及計(jì)提的債務(wù)9,328萬(wàn)元；目標(biāo)公司凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元。單位：萬(wàn)元基本信息及推進(jìn)建議其他負(fù)債基本信息及推進(jìn)建議8

類別債務(wù)人債權(quán)人債務(wù)金額（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）土地抵押+查封青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司、青島庚辰昊龍汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰昊獅汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰潤(rùn)通汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰汽車銷售服務(wù)有限公司（各200萬(wàn)）青島市黃島區(qū)瑞豐小額貸款有限公司1,000（200自有債務(wù)+800擔(dān)保債務(wù)）9,500青島庚特國(guó)際貿(mào)易有限公司中國(guó)工商銀行股份有限公司膠南支行6,000（擔(dān)保債務(wù)）青島庚辰祥獅汽車銷售服務(wù)有限公司青島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司膠南支行（據(jù)庚辰及民澤小貸公司介紹，該筆債權(quán)已轉(zhuǎn)民澤小貸）1,500（擔(dān)保債務(wù)）土地抵押青島庚辰昊獅汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰昊龍汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰融通汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰華亞汽車銷售服務(wù)有限公司、青島庚辰潤(rùn)通汽車銷售服務(wù)有限公司（各200萬(wàn)）青島市黃島區(qū)民澤小額貸款有限責(zé)任公司1,000（擔(dān)保債務(wù)）股權(quán)凍結(jié)王照海、崔芹李愛香808（股東債務(wù)）2,147趙甜631（股東債務(wù)）青島庚辰祥獅汽車銷售服務(wù)有限公司青島膠南海匯村鎮(zhèn)銀行股份有限公司708（股東擔(dān)保債務(wù)）合計(jì)11,64711,6474.盡調(diào)后庚辰汽車負(fù)債及擔(dān)保情況表（截止2017.06.30）庚辰汽車債務(wù)為16,293萬(wàn)元，其中，涉及權(quán)利限制情況的負(fù)債為11,647萬(wàn)元(涉及股權(quán)凍結(jié)：2147萬(wàn)元；涉及土地抵押及查封：9500萬(wàn)元)，供應(yīng)商應(yīng)付款800萬(wàn)元、內(nèi)部往來款3,918萬(wàn)元。涉及權(quán)利限制的負(fù)債類別債務(wù)人債權(quán)人債務(wù)金額（萬(wàn)元）供應(yīng)商應(yīng)付款青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司上汽通用汽車金融有限責(zé)任公司800內(nèi)部往來款青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司青島庚辰集團(tuán)有限公司3,846其他應(yīng)付款72合計(jì)4,718基本信息及推進(jìn)建議9

5.交易背景2014年因庚辰汽車經(jīng)營(yíng)規(guī)模過度擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)虧損，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，擬向遠(yuǎn)洋轉(zhuǎn)讓庚辰汽車100%股權(quán)；東地塊（商業(yè)地塊）為新政前最后一批無(wú)需通過招拍掛變性的土地；通過2017年1月23日盡職調(diào)查，目前庚辰汽車股東（王照海、崔芹）存在未涉及股權(quán)凍結(jié)的債務(wù)金額約為4,736萬(wàn)元，若原股東繼續(xù)持股，存在債權(quán)人向股東追償債務(wù)、再次凍結(jié)庚辰汽車股權(quán)的可能。鎖定目標(biāo)地塊獲取實(shí)際投入3億元。其中：

可計(jì)開發(fā)土地成本：15,284萬(wàn)元（原始土地成本4,080萬(wàn)元，新增土地成本11,204萬(wàn)元），

交易溢價(jià)：14,716萬(wàn)元。溢價(jià)部分產(chǎn)生的稅費(fèi)由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔(dān)。通過設(shè)置西地塊（工業(yè)地塊）護(hù)牌條件，確保我方對(duì)西地塊（工業(yè)地塊）的底價(jià)獲?。ㄔu(píng)估底價(jià)：2,300元/㎡，總價(jià)9,200萬(wàn)元），若超出底價(jià)，超出部分從溢價(jià)（含土地返還款）中扣除；若西地塊（工業(yè)地塊）未獲取，且在競(jìng)價(jià)過程中達(dá)到4,600元/㎡(我方承諾在競(jìng)價(jià)過程中出價(jià)不低于4,600元/㎡，總價(jià)18,400萬(wàn)元)，則西地塊土地返還款(稅后5,826萬(wàn)元)與遠(yuǎn)洋2：8分成，遠(yuǎn)洋20%(稅后約1,165萬(wàn)元)。6.交易模式—承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)洋擬收購(gòu)庚辰汽車100%股權(quán)，同時(shí)承擔(dān)庚辰汽車債務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)地塊的獲取。101.交易總價(jià)21,897萬(wàn)元，其中：股權(quán)對(duì)價(jià)12,397萬(wàn)元，承接債務(wù)9,500萬(wàn)元。

股權(quán)對(duì)價(jià)（12,397萬(wàn)元）=凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元+股權(quán)溢價(jià)11,265萬(wàn)元其中：股權(quán)溢價(jià)11,265萬(wàn)元=1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額+7,149萬(wàn)元按約定取

得工業(yè)地塊后應(yīng)支付的溢價(jià)金額+3,101萬(wàn)元按約定獲取土地并收到返還4,134萬(wàn)元后，應(yīng)支付的金額

（扣除當(dāng)期繳納的所得稅1,034萬(wàn)元）；承接債務(wù)（9,500萬(wàn)元）承接債務(wù)9,500萬(wàn)元，用以履行對(duì)庚辰關(guān)聯(lián)公司的擔(dān)保義務(wù)，解除資產(chǎn)查封。2.補(bǔ)繳土地出讓金11,204萬(wàn)元，其中：商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元，工業(yè)地塊9,200萬(wàn)元。交易總支出33,101萬(wàn)元交易總價(jià)21,897萬(wàn)元股權(quán)對(duì)價(jià)12,397萬(wàn)元承接債務(wù)9,500萬(wàn)元補(bǔ)繳土地出讓金11,204萬(wàn)元商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元工業(yè)地塊9,200萬(wàn)元凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元股權(quán)溢價(jià)11,265萬(wàn)元溢價(jià)款（土返款）3,101萬(wàn)元溢價(jià)款7,149萬(wàn)元超出凈資產(chǎn)額1,015萬(wàn)元土地返還款返至項(xiàng)目公司1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額若西地塊（工業(yè)地塊）按底價(jià)2,300元/㎡獲取，交易總支出共計(jì)33,101萬(wàn)元，包含交易總價(jià)21,897萬(wàn)元（含土地返還款3,101萬(wàn)元），補(bǔ)繳土地出讓金11,204萬(wàn)元?；拘畔⒓巴七M(jìn)建議33,101萬(wàn)元交易總支出款項(xiàng)分解圖111.交易總價(jià)15,422萬(wàn)元，其中：股權(quán)對(duì)價(jià)5,922萬(wàn)元，承接債務(wù)9,500萬(wàn)元。

股權(quán)對(duì)價(jià)（5,922萬(wàn)元）=凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元+股權(quán)溢價(jià)4,790萬(wàn)元其中：股權(quán)溢價(jià)4,790萬(wàn)元=1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額+

（-2,051）萬(wàn)元按約

定取得工業(yè)地塊后應(yīng)支付的溢價(jià)金額+5,826萬(wàn)元按約定獲取土地并收到返還7,768萬(wàn)元后，應(yīng)支付的金

額（扣除當(dāng)期繳納的所得稅1,942萬(wàn)元）；承接債務(wù)（9,500萬(wàn)元）承接債務(wù)9,500萬(wàn)元，用以履行對(duì)庚辰關(guān)聯(lián)公司的擔(dān)保義務(wù)，解除資產(chǎn)查封。2.補(bǔ)繳土地出讓金20,404萬(wàn)元，其中：商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元，工業(yè)地塊18,400萬(wàn)元。交易總支出35,826萬(wàn)元交易總價(jià)15,422萬(wàn)元股權(quán)對(duì)價(jià)5,922萬(wàn)元承接債務(wù)9,500萬(wàn)元補(bǔ)繳土地出讓金20,404萬(wàn)元商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元工業(yè)地塊18,400萬(wàn)元凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元股權(quán)溢價(jià)4,790萬(wàn)元溢價(jià)款（土返款）5,826萬(wàn)元溢價(jià)款-2,051萬(wàn)元超出凈資產(chǎn)額1,015萬(wàn)元土地返還款返至項(xiàng)目公司1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額若西地塊（工業(yè)地塊）按樓面地價(jià)4,600元/㎡獲取，交易總支出共計(jì)35,826萬(wàn)元，包含交易總價(jià)15,422萬(wàn)元（含土地返還款5,826萬(wàn)元），補(bǔ)繳土地出讓金20,404萬(wàn)元?；拘畔⒓巴七M(jìn)建議35,826元交易總支出款項(xiàng)分解圖121.交易總價(jià)16,308萬(wàn)元，其中：股權(quán)對(duì)價(jià)6,808萬(wàn)元，承接債務(wù)9,500萬(wàn)元。

股權(quán)對(duì)價(jià)（6,808萬(wàn)元）=凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元+股權(quán)溢價(jià)5,676萬(wàn)元其中：股權(quán)溢價(jià)5,676萬(wàn)元=1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額+4,661萬(wàn)元按約定未獲

取土地并收到返還7,768萬(wàn)元后，應(yīng)支付的80%土返的金額（扣除當(dāng)期繳納的所得稅1,942萬(wàn)元）；承接債務(wù)（9,500萬(wàn)元）承接債務(wù)9,500萬(wàn)元，用以履行對(duì)庚辰關(guān)聯(lián)公司的擔(dān)保義務(wù)，解除資產(chǎn)查封。2.補(bǔ)繳土地出讓金2,004萬(wàn)元，其中：商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元。交易總支出18,312萬(wàn)元交易總價(jià)16,308萬(wàn)元股權(quán)對(duì)價(jià)6,808萬(wàn)元承接債務(wù)9,500萬(wàn)元補(bǔ)繳土地出讓金2,004萬(wàn)元商業(yè)地塊2,004萬(wàn)元凈資產(chǎn)1,132萬(wàn)元股權(quán)溢價(jià)5,676萬(wàn)元溢價(jià)款（土返款）4,661萬(wàn)元超出凈資產(chǎn)額1,015萬(wàn)元土地返還款返至項(xiàng)目公司1,015萬(wàn)元（1,015=2,147-1,132）超出凈資產(chǎn)金額若西地塊（工業(yè)地塊）按樓面地價(jià)4,600元/㎡未獲取，交易總支出共計(jì)18,312萬(wàn)元，包含交易總價(jià)16,308萬(wàn)元（含土地返還款4,661萬(wàn)元），補(bǔ)繳土地出讓金2,004萬(wàn)元。基本信息及推進(jìn)建議35,826元交易總支出款項(xiàng)分解圖13交易預(yù)計(jì)收入——關(guān)于土地返還款說明若獲取西地塊（工業(yè)用地）

按照我司與庚辰方面約定，若以底價(jià)2,300元/㎡獲取，目標(biāo)公司（遠(yuǎn)洋）預(yù)計(jì)將收到土地返還款

4,134萬(wàn)元（稅前），4,134*25%=1,034萬(wàn)元。按照約定，

我司需將目標(biāo)公司取得的土返金額作為溢價(jià)組成部分支付給庚辰汽車原股東，相關(guān)所得稅金額從溢價(jià)

款中扣除，即增加溢價(jià)金額3,101萬(wàn)元；

若以底價(jià)4,600元/㎡獲取，目標(biāo)公司（遠(yuǎn)洋）預(yù)計(jì)將收到土地返還款7,768萬(wàn)元（稅前），

7,768*25%=1,942萬(wàn)元，扣除相關(guān)所得稅金額后，增加溢價(jià)金額5,826萬(wàn)元；若未獲取西地塊（工業(yè)用地）

按照我司與庚辰方面約定，若競(jìng)拍地價(jià)達(dá)到4,600元/㎡，目標(biāo)公司預(yù)計(jì)可收到土地返還款7,768萬(wàn)元

（稅前）。返還款須在當(dāng)期繳納所得稅7,768*25%=1,942萬(wàn)元。按照約定，我司需將目標(biāo)公司取

得的土返金額的80%作為溢價(jià)組成部分支付給原股東（王照海、崔芹），20%歸遠(yuǎn)洋所得，即增加溢價(jià)

金額4,661萬(wàn)元；遠(yuǎn)洋取得稅后返還收入1,165萬(wàn)元?；拘畔⒓巴七M(jìn)建議14土地返還款計(jì)算公式說明基本信息及推進(jìn)建議土返政策說明2017年5月25日青島市黃島區(qū)為盤活存量用地下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)盤活存量土地明確土地補(bǔ)償和收益分配政策的實(shí)施意見（試行）的通知》。區(qū)內(nèi)將土地原用途調(diào)整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，土地納入儲(chǔ)備后通過招拍掛方式出讓，將予以補(bǔ)償，補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償(根據(jù)原土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償）和收益分配補(bǔ)償（招拍掛后，根據(jù)土地變更后的新規(guī)劃用途產(chǎn)生的增值收益對(duì)原土地使用者給予政府補(bǔ)貼。若庚辰項(xiàng)目西側(cè)工業(yè)用地以樓面地價(jià)2,300元/㎡摘牌成功，則土地出讓金返還款為：4,134萬(wàn)元土地剩余年限補(bǔ)償費(fèi)：1,000萬(wàn)元（評(píng)估）政府補(bǔ)貼=（9,200萬(wàn)土地款-計(jì)提基金9,200萬(wàn)*21%-1,000萬(wàn)土地補(bǔ)償費(fèi)）*50%=3,143萬(wàn)元土地返還款=1,000萬(wàn)元+3,143萬(wàn)元=4,143萬(wàn)元21%計(jì)提基金組成：5%國(guó)有土地收益基金、10%地鐵建設(shè)基金、6%交通建設(shè)基金若庚辰項(xiàng)目西側(cè)工業(yè)用地以樓面地價(jià)4,600元/㎡摘牌成功，則土地出讓金返還款為：7,768萬(wàn)元土地剩余年限補(bǔ)償費(fèi)：1,000萬(wàn)元（評(píng)估）政府補(bǔ)貼=（18,400萬(wàn)土地款-計(jì)提基金18,400萬(wàn)*21%-1,000萬(wàn)土地補(bǔ)償費(fèi)）*50%=6,768萬(wàn)元土地返還款=1,000萬(wàn)元+6,768萬(wàn)元=7,768萬(wàn)元15股權(quán)交易支付路徑若西地塊（工業(yè)地塊）按2,300元/㎡獲取，則直接支付給目標(biāo)公司原自然人股東王照海、崔芹8,551萬(wàn)元，我方代扣代繳個(gè)人所得稅；通過目標(biāo)公司歸還庚辰集團(tuán)賬面往來款方式，支付3,846萬(wàn)元。合計(jì)支付12,397萬(wàn)元若西地塊（工業(yè)地塊）按4,600元/㎡獲取，則直接支付給目標(biāo)公司原自然人股東王照海、崔芹2,076萬(wàn)元，我方代扣代繳個(gè)人所得稅；通過目標(biāo)公司歸還庚辰集團(tuán)賬面往來款方式，支付3,846萬(wàn)元。合計(jì)支付5,922萬(wàn)元承接債務(wù)支付路徑完成股權(quán)收購(gòu)后，遠(yuǎn)洋向目標(biāo)公司發(fā)放股東借款9,500萬(wàn)元；目標(biāo)公司收到股東借款后，履行擔(dān)保義務(wù)，分別向第三方債權(quán)人償還債務(wù)合計(jì)9,500萬(wàn)元，解除土地查封?；拘畔⒓巴七M(jìn)建議基本信息及推進(jìn)建議167.交易流程

STEP1：債務(wù)情況復(fù)核集團(tuán)論證會(huì)后，遠(yuǎn)洋與庚辰汽車股東（王照海、崔芹）簽訂合作框架協(xié)議，在2017年1月23日盡職調(diào)查基礎(chǔ)上，組織補(bǔ)充盡職調(diào)查；由政府出面背書，組織庚辰汽車股東（王照海、崔芹）、債權(quán)人、遠(yuǎn)洋三方召開債務(wù)重組會(huì)議，出具會(huì)議紀(jì)要；庚辰汽車股東（王照海、崔芹）全部清理庚辰汽車應(yīng)付款、內(nèi)部往來賬、拖欠稅款，并取得遠(yuǎn)洋認(rèn)可的清理憑證；三方簽訂債務(wù)清償協(xié)議、合作協(xié)議，設(shè)立共管賬戶。

債務(wù)情況復(fù)核100%股權(quán)收購(gòu)解除土地抵押查封，債務(wù)清償東地塊補(bǔ)繳土地出讓金西地塊獲取、開發(fā)STEP1STEP2STEP3STEP4STEP5基本信息及推進(jìn)建議17

STEP2：100%股權(quán)收購(gòu)遠(yuǎn)洋向共管賬戶轉(zhuǎn)入2,147萬(wàn)元（股東層面，涉及股權(quán)凍結(jié)）；債權(quán)人解除股權(quán)查封，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)100%控股庚辰汽車；通過共管賬戶支付債權(quán)人2,147萬(wàn)元。遠(yuǎn)洋共管賬戶債權(quán)人庚辰汽車王照海、崔芹①轉(zhuǎn)入2,147萬(wàn)元②解除股權(quán)查封股東③100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓④支付2,147萬(wàn)元基本信息及推進(jìn)建議18STEP3：解除土地抵押查封，債務(wù)清償遠(yuǎn)洋通過股東借款的方式向庚辰汽車借款9,500萬(wàn)元，用于債務(wù)清償；庚辰汽車向共管賬戶轉(zhuǎn)入9,500萬(wàn)元；債權(quán)人解除土地抵押、查封；通過共管賬戶向債權(quán)人支付9,500萬(wàn)元；庚辰汽車將目標(biāo)地塊抵押給遠(yuǎn)洋。

遠(yuǎn)洋共管賬戶債權(quán)人目標(biāo)地塊庚辰汽車①提供9,500萬(wàn)元借款③解除抵押、查封④抵押、查封解除完成⑤支付9,500萬(wàn)元②轉(zhuǎn)入9,500萬(wàn)元⑥抵押目標(biāo)地塊基本信息及推進(jìn)建議19STEP4：東地塊（商業(yè)地塊）補(bǔ)繳土地出讓金（詳見《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

合同》），實(shí)現(xiàn)首期開發(fā)

政府部門商業(yè)地塊容積率1.2庚辰汽車商住地塊容積率2.0土地性質(zhì)調(diào)整前土地性質(zhì)調(diào)整后完成土地性質(zhì)變性補(bǔ)繳2,004萬(wàn)元土地出讓金東地塊（商業(yè)地塊）基本信息及推進(jìn)建議20STEP5：西地塊（工業(yè)地塊）獲取、開發(fā)由庚辰汽車原股東王照海出面設(shè)置護(hù)牌條件，完成西地塊入儲(chǔ)；西地塊獲取后，東、西地塊規(guī)劃方案進(jìn)行合并報(bào)規(guī)，規(guī)劃方案通過審批后，土地證合證，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)。

項(xiàng)目整體獲?。ò次鞯貕K2300元/㎡計(jì)算）單位：萬(wàn)元實(shí)際凈流出

30,000交易總支出=①＋⑨

33,101①交易總價(jià)=②+⑧

21,897②股權(quán)對(duì)價(jià)=③+④

12,397③凈資產(chǎn)

1,132④股權(quán)溢價(jià)=⑤+⑥+⑦

11,265⑤超出凈資產(chǎn)金額

1,015⑥取得工業(yè)地塊后的溢價(jià)

7,149⑦土地返還款（稅后）

3,101⑧承接債務(wù)

9,500⑨補(bǔ)繳土地出讓金=⑩+?

11,204⑩東地塊（商業(yè)地塊）

2,004?西地塊（工業(yè)地塊）

9,200預(yù)計(jì)流入

3,101西地塊土地出讓金（稅后）

3,101項(xiàng)目整體獲?。ò次鞯貕K4600元/㎡計(jì)算）單位：萬(wàn)元實(shí)際凈流出

30,000交易總支出=①＋⑨

35,826①交易總價(jià)=②+⑧

15,422②股權(quán)對(duì)價(jià)=③+④

5,922③凈資產(chǎn)

1,132④股權(quán)溢價(jià)=⑤+⑥+⑦

4,790⑤超出凈資產(chǎn)金額

1,015⑥取得工業(yè)地塊后的溢價(jià)

-2,051⑦土地返還款（稅后）

5,826⑧承接債務(wù)

9,500⑨補(bǔ)繳土地出讓金=⑩+?

20,404⑩東地塊（商業(yè)地塊）

2,004?西地塊（工業(yè)地塊）

18,400預(yù)計(jì)流入

5,826西地塊土地出讓金（稅后）

5,826僅獲取東地塊（商業(yè)地塊）單位：萬(wàn)元實(shí)際凈流出

13,615交易總支出=①＋⑨

13,615①交易總價(jià)=②+⑧

11,547②股權(quán)對(duì)價(jià)=③+④2,147③凈資產(chǎn)

1,132④股權(quán)溢價(jià)=⑤+⑥+⑦1,015⑤超出凈資產(chǎn)金額

1,015⑥取得工業(yè)地塊后的溢價(jià)

-

⑦土地返還款（稅后）

-⑧承接債務(wù)

9,500⑨補(bǔ)繳土地出讓金=⑩+?

2,004⑩東地塊（商業(yè)地塊）

2,004?西地塊（工業(yè)地塊）

-僅獲取東地塊實(shí)際總投入13,615萬(wàn)元。東西地塊整體獲取實(shí)際總投入30,000萬(wàn)元。基本信息及推進(jìn)建議21敏感性分析庚辰汽車債務(wù)東地塊土地出讓金西地塊樓板地價(jià)西地塊土地出讓金土地返還款溢價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）11,6472,0042,3009,2004,13411,28311,6472,0042,80011,2004,92410,07311,6472,0043,00012,0005,2409,58911,6472,0043,20012,8005,5569,10511,6472,0043,50014,0006,0308,37911,6472,0043,80015,2006,5047,65311,6472,0044,00016,0006,8207,16911,6472,0044,08716,3496,9586,95811,6472,0044,30017,2007,2946,44311,6472,0044,60018,4007,7685,717基本信息及推進(jìn)建議22西地塊（工業(yè)地塊）護(hù)牌條件自身護(hù)牌條件因日照問題，若單獨(dú)開發(fā)西地塊（工業(yè)地塊），設(shè)計(jì)小高層建筑，會(huì)對(duì)齊長(zhǎng)城花園產(chǎn)生日照折減。只有東、西地塊統(tǒng)一規(guī)劃，平衡指標(biāo)，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。單獨(dú)開發(fā)將面臨損容問題。外部護(hù)牌條件擬在招拍掛公告中設(shè)置護(hù)牌條件，加強(qiáng)排他性，提高競(jìng)拍優(yōu)勢(shì)經(jīng)股東（王照海、崔芹）與國(guó)土局溝通，地塊上原有附著物汽車維修保養(yǎng)車間（在西地塊內(nèi)）可在招拍掛后拆除。競(jìng)買人需與庚辰汽車簽訂清償協(xié)議后方可報(bào)名，參加招拍掛。目前青島市招拍掛政策為“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”。通常地價(jià)在溢價(jià)100%后中止競(jìng)拍，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)房?jī)r(jià)，若護(hù)牌西地塊護(hù)牌失敗，則在競(jìng)價(jià)過程中將報(bào)價(jià)達(dá)到熔斷價(jià)（按100%熔斷，則西地塊評(píng)估熔斷價(jià)為4,600元/㎡），轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)竟房?jī)r(jià)。庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承諾將協(xié)助進(jìn)行對(duì)竟房?jī)r(jià)的價(jià)格預(yù)測(cè)。

基本信息及推進(jìn)建議23競(jìng)房?jī)r(jià)材料提交候選人憑相關(guān)證明參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)時(shí)間：2017年7月10日上午10:00限時(shí)報(bào)價(jià)（宣布可以報(bào)價(jià)后10分鐘內(nèi)）每個(gè)競(jìng)得候選人只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)所需資料：1、材料提交時(shí)間及競(jìng)房?jī)r(jià)時(shí)間：2017年7月10日上午10:002、由競(jìng)買申請(qǐng)人的法定代表人或委托代理人簽字并加蓋競(jìng)買申請(qǐng)人公章的《競(jìng)買申請(qǐng)書》原件；3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件和復(fù)印件（原件核對(duì)后退回，復(fù)印件留下存檔）；4、法定代表人證明及身份證原件、復(fù)印件；5、對(duì)授權(quán)委托的，須提交授權(quán)委托書原件和委托代理人身份證原件、復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件；6、競(jìng)買保證金的到賬憑證（銀行交款單據(jù)及土地交易網(wǎng)上打印的收據(jù)）;7、競(jìng)買保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)出具的資信證明；最接近出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格的報(bào)價(jià)單位競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。報(bào)價(jià)正反差相同且均為最接近出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格，則以報(bào)價(jià)較低的競(jìng)買人競(jìng)得。出讓人組織現(xiàn)場(chǎng)宣布成交結(jié)果1、確定土地競(jìng)得人2、土地成交價(jià)格（即土地最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度10元/㎡）3、商品房銷售價(jià)格有兩家或以上報(bào)價(jià)相同且均為最接近出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格，則出讓人組織相同報(bào)價(jià)的競(jìng)得候選人再次報(bào)價(jià)線下竟房?jī)r(jià)流程說明1月23日2月23日4月16日5月10日5月22日6月24日獲得西地塊（工業(yè)地塊）控規(guī)調(diào)整批文。與評(píng)估公司評(píng)估價(jià)格，評(píng)估底價(jià)約為2,300元/㎡。與庚辰汽車所在街道辦座談，了解公司情況、溝通組織債務(wù)清償事宜。獲取東地塊（商業(yè)地塊）商住批文。啟動(dòng)債權(quán)人面談工作，確定債務(wù)金額，商議清償方式。與庚辰汽車股東（王照海、崔芹）協(xié)商鎖定交易總價(jià)款，由合作方護(hù)牌。自2017年1月23日盡調(diào)后，各階段工作成果24基本信息及推進(jìn)建議基本信息及推進(jìn)建議8.測(cè)算假設(shè)1——整體開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際投入為30,000萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)4,500元/㎡；項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積66,656㎡，計(jì)劃2018年6月9日首開，2019年9月底清盤，銷售周期16個(gè)月。整盤銷售均價(jià)18,395元/㎡，總貨值12.1億元。其中：

高層均價(jià)16,500元/㎡；小高層均價(jià)17,500元/㎡；洋房均價(jià)19,500元/㎡；

loft均價(jià)11,000元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/㎡）；底商均價(jià)21,000元/㎡；車位10萬(wàn)元/個(gè)。東、西地塊整體開發(fā)效益表毛利率溢價(jià)后凈利率IRRNPV（萬(wàn)元）53.0%13.3%74.9%13,675用地面積總建面容積率/商業(yè)配比停車指標(biāo)33,328㎡總建筑面積87680㎡2.0/20%住宅總戶數(shù)468戶，規(guī)劃地下停車位540個(gè)，車位配比1:1.15。地上總建面66,656㎡地下總建面21,024㎡地下人防車位（35.2%）240住宅及配套住宅52,546㎡非人防車位面積11,824㎡地下非人防車位（50.5%）344配套950㎡商業(yè)13,160㎡人防車位面積9,200㎡地上停車位（14.3%）972526基本信息及推進(jìn)建議測(cè)算假設(shè)2——僅開發(fā)東地塊項(xiàng)目實(shí)際投入為13,651萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)5,140元/㎡；項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積26,555㎡，計(jì)劃2018年6月9日首開，2019年6月底清盤，銷售周期13個(gè)月。12.推進(jìn)建議項(xiàng)目投資指標(biāo)符合集團(tuán)投資標(biāo)準(zhǔn)，建議積極獲??！項(xiàng)目用地面積㎡總建面容積率/商業(yè)配比停車指標(biāo)青島市黃島區(qū)庚辰4s店地塊13,277.5總建筑面積34,007㎡2.0/20%住宅總戶數(shù)196戶，規(guī)劃地下停車位215個(gè)，車位配比1:1.1。地上總建面26,555㎡地下總建面7,452㎡人防車位（49.8%）136住宅及配套住宅20,772㎡非人防車位面積2,536㎡非人防車位（28.9%）79配套450㎡地上停車位（21.3%）58商業(yè)5,333㎡人防車位面積4,916㎡整盤銷售均價(jià)19,039元/㎡，總貨值5.0億元。其中：

小高層均價(jià)17,500元/㎡；底商均價(jià)21,000元/㎡；車位10萬(wàn)元/個(gè)。若西地塊（工業(yè)地塊）未獲取，則西地塊土地出讓金，遠(yuǎn)洋與庚辰汽車原股東（王照海、崔芹）2：8分成，遠(yuǎn)洋20%【1,165萬(wàn)元（稅后），按樓面地價(jià)4,600元/㎡測(cè)算】。東地塊單獨(dú)開發(fā)效益表毛利率溢價(jià)后凈利率IRRNPV（萬(wàn)元）54.8%11.2%69.1%5,204目

錄項(xiàng)目概況獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)防控第一部分第二部分第三部分市場(chǎng)分析第四部分經(jīng)營(yíng)方案第五部分效益測(cè)算第六部分綜合建議本案位于青島“三城聯(lián)動(dòng)”的西岸城區(qū)，地處開發(fā)區(qū)，為青島重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；本案與萬(wàn)和四季同屬原黃島香江路板塊，板塊成熟度較高。江山南路團(tuán)結(jié)路奮進(jìn)路嘉陵江路本案齊長(zhǎng)城路1.1項(xiàng)目概況-區(qū)位萬(wàn)和四季香江路板塊28東部?jī)?yōu)化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核雙港、九區(qū)聯(lián)動(dòng)，生態(tài)基底、軸帶貫通，組群發(fā)展、產(chǎn)城相融

構(gòu)建“主城區(qū)—特色城市組群—特色小鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)化格局西海岸區(qū)域發(fā)展規(guī)劃本案1.8KM29項(xiàng)目名稱西地塊（B工業(yè)地塊）東地塊（A商業(yè)地塊）用地性質(zhì)二類居住用地用地面積20,050.51㎡13,277.51㎡容積率≤2.0建筑面積40,101.02㎡26,555.02㎡建筑總面積合計(jì)：66,656.04㎡綠地率≥35%建筑高度≤60mBA項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)及其他設(shè)計(jì)條件按照《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則》配建社區(qū)服務(wù)用房。停車泊位：《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則》2017版，120＜住宅套型建筑面積≤200平米的，配建標(biāo)準(zhǔn)不少于1.5個(gè)/戶；90＜住宅套型建筑面積≤120平米的，配建標(biāo)準(zhǔn)不少于1.2個(gè)/戶；住宅套型建筑面積≤90平米的，配建標(biāo)準(zhǔn)不少于1個(gè)/戶，新建居住區(qū)不得設(shè)置機(jī)械停車位。若東西地塊為同一單位獲取，兩個(gè)地塊可以統(tǒng)一規(guī)劃，平衡相關(guān)指標(biāo)。地塊商住比2:8。1.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目周邊以建成多層小區(qū)為主，西側(cè)緊鄰6F住宅小區(qū)齊長(zhǎng)城花園，東側(cè)隔團(tuán)結(jié)路為6F住宅小區(qū)西于家河社區(qū)，南側(cè)一墻之隔為麥德龍超市北側(cè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，北側(cè)鄰近加氣站。本案麥德龍超市齊長(zhǎng)城路五臺(tái)山路加氣站麥德龍西于家河齊長(zhǎng)城花園2003年6F多層，976戶80-100㎡套二/100-140㎡套三西于家河1997年6F多層，1,050戶60-90㎡套二、110㎡套三濱海學(xué)院,民辦高校全日制在校生1.8萬(wàn)人教職工1,093人齊長(zhǎng)城花園團(tuán)結(jié)路301.3項(xiàng)目概況-地塊四至加氣站地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，高速通勤方便；區(qū)域內(nèi)交通通達(dá)性高，距離規(guī)劃M6號(hào)地鐵線站點(diǎn)100m，預(yù)計(jì)2020年建成通車，周邊市政道路網(wǎng)成熟，通達(dá)性強(qiáng)。青島西站膠東機(jī)場(chǎng)青島站青島北站23KM16KM27KM41KM昆侖山路江山南路太行山路香江路濱海大道嘉陵江路齊長(zhǎng)城-同江路衡山路長(zhǎng)江路M1M13機(jī)場(chǎng)：距膠東機(jī)場(chǎng)約41km,車程約1小時(shí)。鐵路站：距青島站16km，車程30分鐘，距青島北站27km，車程50分鐘，距青島西站23km，1小時(shí)。高速公路網(wǎng)發(fā)達(dá)公路：地塊北鄰齊長(zhǎng)城路，東臨團(tuán)結(jié)路，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可快速到達(dá)濱海大道、疏港高速等交通要道。地鐵：距M13嘉陵江路站2km，可與M1換乘；距離M6團(tuán)結(jié)路站100m。團(tuán)結(jié)路M6本案本案奮進(jìn)路1.4項(xiàng)目概況-交通

商業(yè)配套：麥德龍（超市與倉(cāng)庫(kù)結(jié)合，實(shí)行會(huì)員制度，商品大部分為批發(fā)銷售）教育配套：

小學(xué)劃片：黃島區(qū)雙語(yǔ)小學(xué)原嘉陵江路第二小學(xué)，始建于2013年。為區(qū)政府投資一億元興建的省級(jí)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)，教學(xué)實(shí)力雄厚。初中劃片：開發(fā)區(qū)第六中學(xué)（較香江路板塊內(nèi)另一中學(xué)開發(fā)區(qū)第四中學(xué)略差）醫(yī)療配套：青島大學(xué)附屬醫(yī)院（三甲醫(yī)院）地塊位于香江路商圈北端，所在區(qū)域商業(yè)及醫(yī)療配套較完善。對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)為雙語(yǔ)小學(xué)、開發(fā)區(qū)第六中學(xué)，其中雙語(yǔ)小學(xué)為區(qū)政府重點(diǎn)打造的省級(jí)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)，教學(xué)實(shí)力雄厚。1.5項(xiàng)目概況-配套資源32嘉年華澳樂購(gòu)山東科技大學(xué)長(zhǎng)江路商圈江山路小學(xué)香江路商圈中國(guó)石油大學(xué)青島理工大學(xué)黃島區(qū)雙語(yǔ)小學(xué)開發(fā)區(qū)第一中學(xué)致遠(yuǎn)中學(xué)開發(fā)區(qū)第六中學(xué)青島大學(xué)附屬醫(yī)院萬(wàn)利國(guó)際上流匯長(zhǎng)江利群商廈麥德龍麥凱樂香江醫(yī)院開發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院開發(fā)區(qū)第四中學(xué)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季維客廣場(chǎng)1.6項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理33核心價(jià)值梳理——01香江路板塊為黃島區(qū)核心居住區(qū)，南側(cè)5km為唐島灣，西側(cè)7km為小珠山景區(qū)，東南9km為金沙灘，距離適中。02區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通通達(dá)性高，可快速去往主城區(qū)及膠南；1小時(shí)內(nèi)可到達(dá)青島站等交通樞紐。緊鄰地鐵M6030405板塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)：板塊配套優(yōu)勢(shì)：板塊交通優(yōu)勢(shì)：板塊資源優(yōu)勢(shì)：板塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)：坐擁黃島最大商圈——香江路商圈；板塊內(nèi)名校云集，生活配套齊全，2km生活半徑全覆蓋。板塊為黃島核心區(qū)，板塊內(nèi)教育、商業(yè)等資源豐富，生活配套齊全，板塊認(rèn)可度高；借助地鐵建設(shè)，板塊價(jià)值將會(huì)再度提升，吸引眾多改善人群青睞。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)學(xué)校眾多，涵蓋各能級(jí)，教育資源豐富；西鄰青醫(yī)附院，醫(yī)療資源齊全，資源豐富，可滿足居民生活需求。黃島主城區(qū)的品質(zhì)改善社區(qū)稀缺凸顯價(jià)值：黃島稀缺品質(zhì)改善社區(qū)34目

錄項(xiàng)目概況獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)防控第一部分第二部分第三部分市場(chǎng)分析第四部分經(jīng)營(yíng)方案第五部分效益測(cè)算第六部分綜合建議352.1項(xiàng)目背景-庚辰汽車情況東地塊（商業(yè)地塊）2012.10.21獲??；占地面積：20,050.51㎡；土地性質(zhì)：商業(yè)；土地年限：40年。西地塊（工業(yè)地塊）2012年.12.18.獲取占地面積：

13,277.51㎡；土地性質(zhì)：工業(yè)；土地年限：50年。王照海(60%股權(quán))崔芹(40%股權(quán))青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司2012年9月26日成立注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元庚辰汽車基本信息公司名稱青島庚辰黃島汽車產(chǎn)業(yè)有限公司注冊(cè)號(hào)370211230094276注冊(cè)資本CNY2,000萬(wàn)（實(shí)繳）法人代表王照海公司類型有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）成立日期2012年9月26日登記機(jī)關(guān)青島市工商行政管理局青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局登記狀態(tài)存續(xù)營(yíng)業(yè)期限長(zhǎng)期有效股東及出資比例王照海1,200萬(wàn)60%崔芹800萬(wàn)40%注冊(cè)地址青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)團(tuán)結(jié)路378號(hào)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)雪佛蘭品牌汽車銷售；銷售：汽車配件、農(nóng)用車、摩托車配件、潤(rùn)滑油、橡膠輪胎、橡膠制品、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)品）、五金機(jī)電、建筑材料、鋼材、金屬制品、電子產(chǎn)品；汽車租賃（不含客運(yùn)及小型貨車）；故障車拖車服務(wù)；二手車經(jīng)紀(jì)服務(wù)（二手車鑒定評(píng)估除外）及相關(guān)手續(xù)代辦。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。兩人系夫妻關(guān)系，王照海為公司法人代表。2014年因庚辰汽車經(jīng)營(yíng)規(guī)模過度擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)虧損，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。涉及限制權(quán)力的負(fù)債總額達(dá)11,647萬(wàn)元。其中：1、庚辰汽車債務(wù)導(dǎo)致公司股權(quán)凍結(jié)（涉及債務(wù)2,147萬(wàn)元）2、土地抵押查封（涉及9,500萬(wàn)元）。②支付債權(quán)人2,147萬(wàn)清理債務(wù)④抵押解封⑤支付債權(quán)人9,500萬(wàn)，清償債務(wù)⑥補(bǔ)繳2,004萬(wàn)元土地出讓金③100%股權(quán)收購(gòu)①股權(quán)解封20%(約1,165萬(wàn)元)⑧土地返還款部分2:8分成80%（約4,661萬(wàn)）交易前狀態(tài)王照海庚辰黃島汽車40%崔芹60%西地塊（工業(yè)地塊）東地塊（商業(yè)地塊）2.2交易結(jié)構(gòu)100%股權(quán)⑦支付土地出讓金9,200元、分次支付溢價(jià)7,149萬(wàn)元，土地出讓金3,101萬(wàn)元（土地返還款全部歸王照海）滿足交易前提條件后遠(yuǎn)洋李愛香808萬(wàn)膠南海匯708萬(wàn)趙甜631萬(wàn)涉及股權(quán)凍結(jié)債權(quán)人庚辰黃島汽車西地塊（工業(yè)地塊）東地塊（商業(yè)地塊）農(nóng)商銀行1,500萬(wàn)瑞豐小貸1,000萬(wàn)工商銀行4,000萬(wàn)民澤小貸1,000萬(wàn)涉及土地查封債權(quán)人遠(yuǎn)洋庚辰黃島汽車西地塊（工業(yè)地塊）東地塊（商業(yè)地塊）商住用地（商業(yè)地塊）庚辰黃島汽車西地塊（工業(yè)地塊）商住地塊（商業(yè)地塊）遠(yuǎn)洋入儲(chǔ)掛牌西地塊（工業(yè)地塊）取得預(yù)售許可證付清摘牌成功摘牌失敗崔芹王照海2.2交易結(jié)構(gòu)-對(duì)價(jià)支付節(jié)點(diǎn)（以樓面地價(jià)2,300元/㎡獲?。┑谖骞P款項(xiàng)支付2017.11.203,000萬(wàn)（合作方溢價(jià)）西地塊摘牌后第六筆款項(xiàng)支付2018.08.147,250（合作方溢價(jià)，包括3,101萬(wàn)土地返還款）西地塊取得預(yù)售許可證首筆款支付2017.08.182,147萬(wàn)（股權(quán)收購(gòu)款）股權(quán)轉(zhuǎn)讓后第二筆款項(xiàng)支付2017.08.18土地抵押解封9,500萬(wàn)（清償債務(wù)）第三筆款項(xiàng)支付2017.08.252,004萬(wàn)（補(bǔ)繳東地塊土地出讓金）完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，東地塊解封后第四筆款項(xiàng)支付2017.11.209,200（西地塊土地出讓金）西地塊摘牌后當(dāng)前支付比例累計(jì)支付比例待支付比例2.2交易結(jié)構(gòu)-融資方案股權(quán)轉(zhuǎn)讓款部分2,417萬(wàn)元擬通過集團(tuán)自有資金支付

；承接債務(wù)資金9,500萬(wàn)元擬通過向集團(tuán)申請(qǐng)委貸方式支付；商業(yè)地塊補(bǔ)繳出讓金部分2,004萬(wàn)元擬通過集團(tuán)委貸資金支付；工業(yè)地塊招拍掛的土地出讓金部分9,200萬(wàn)元，擬先由集團(tuán)自有資金支付，再通過信托公司，以應(yīng)收賬款保理融資方式置換前期投入資金的50%；38遠(yuǎn)洋集團(tuán)庚辰公司信托工業(yè)地塊出表方式：建議用遠(yuǎn)洋控制的表外公司作為收購(gòu)主體。融資金額：出讓金的50%融資期限：2年（滿6個(gè)月可提前還款）融資成本：8%-9%轉(zhuǎn)讓債權(quán)受益權(quán)（50%）發(fā)放股東借款形成對(duì)庚辰債權(quán)支付土地出讓金9,200萬(wàn)項(xiàng)目達(dá)到開發(fā)貸款條件后，擬通過開發(fā)貸款解決建設(shè)資金，置換前期投入資金。關(guān)于承債還款部分承債事由：當(dāng)前目標(biāo)公司為其關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)債務(wù)保證義務(wù)，核心資產(chǎn)土地處于查封狀態(tài)，須履行擔(dān)保義務(wù)；承債金額：9,500萬(wàn)元；涉稅事項(xiàng)：遠(yuǎn)洋收購(gòu)目標(biāo)公司后，須對(duì)目標(biāo)公司發(fā)放股東借款9,500萬(wàn)元，替原關(guān)聯(lián)公司償還債務(wù)；

償債后，目標(biāo)公司在賬面形成對(duì)原關(guān)聯(lián)公司債權(quán)，未來做債務(wù)重組損失處置，損失部分除非經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，否則不允許在所得稅前扣除。償債支出作為整個(gè)交易的一部分，未來庚辰方面不會(huì)予以歸還，形成的賬面損失無(wú)法稅前扣除。若在交易前將預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，則目標(biāo)公司凈資產(chǎn)將發(fā)生改變，承接債務(wù)將計(jì)入溢價(jià)，代扣代繳個(gè)人所得稅。392.2交易結(jié)構(gòu)-交易主要涉稅事項(xiàng)關(guān)于土地返還款部分

返還主體：目標(biāo)公司（遠(yuǎn)洋收購(gòu)后）；

返還金額：4,134萬(wàn)元；

返還路徑：政府直接返還給目標(biāo)公司；

涉稅事項(xiàng)：

1.目標(biāo)公司收到返還款當(dāng)期須按返還金額的25%繳納所得稅1,034萬(wàn)元。按照同目標(biāo)公司約定，返還

款對(duì)應(yīng)的所得稅未來從交易溢價(jià)中扣減；2.按稅法規(guī)定，未來土地增值稅清算時(shí)該部分返還款直接沖減土地成本。402.3盡調(diào)后債務(wù)金額及處理方式盡調(diào)后債務(wù)金額處理方式通過2017年1月23日盡職調(diào)查：庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔(dān)保債務(wù)（涉及股權(quán)凍結(jié)）金額約為2,147萬(wàn)元庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔(dān)保債務(wù)作為股權(quán)對(duì)價(jià)款的組成部分以委托付款的方式由我方直接向債權(quán)人償還，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；庚辰汽車自有及擔(dān)保債務(wù)由我方通過向庚辰汽車借款形式償還債權(quán)人；債務(wù)金額確定：債權(quán)人面談→政府組織債權(quán)重組會(huì)議→三方簽訂債務(wù)清償協(xié)議；

庚辰汽車及其股東就現(xiàn)有/或有債務(wù)、限制性權(quán)利情況、涉訴情況予以明確并在合作協(xié)議中予以保證；債務(wù)償還風(fēng)控措施：簽署第三方銀行委托付款協(xié)議→解除庚辰汽車股權(quán)和土地的限制性措施→辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)→向債權(quán)人支付債務(wù)款項(xiàng)。通過2017年1月23日盡職調(diào)查：庚辰汽車自有及擔(dān)保債務(wù)金額（涉及土地查封、抵押）金額約為9,500萬(wàn)元

412.3盡調(diào)后未涉及權(quán)利限制的債務(wù)金額及處理方式盡調(diào)后債務(wù)金額盡調(diào)后債務(wù)問題解決方式通過2017年1月23日盡職調(diào)查：庚辰集團(tuán)對(duì)庚辰汽車享有到期債權(quán)3,846萬(wàn)元根據(jù)庚辰汽車反映，庚辰集團(tuán)對(duì)庚辰汽車享有到期債權(quán)約3,846萬(wàn)元，后期存在庚辰集團(tuán)向庚辰汽車主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)豁免：庚辰汽車股轉(zhuǎn)前，庚辰集團(tuán)向庚辰汽車出具債務(wù)豁免確認(rèn)書。債務(wù)承接：①償還方式，遠(yuǎn)洋收購(gòu)庚辰汽車股權(quán)時(shí)承接該筆債務(wù)→由遠(yuǎn)洋向股轉(zhuǎn)后的庚辰汽車提供借款償還庚辰集團(tuán)該筆債務(wù)；②償還時(shí)點(diǎn)，西地塊取得預(yù)售許可證后；③款項(xiàng)來源，自遠(yuǎn)洋本次應(yīng)付的合作溢價(jià)款（7,149萬(wàn)元）中的等額款項(xiàng)作為債務(wù)金額償還給庚辰集團(tuán)（合作溢價(jià)款項(xiàng)則相應(yīng)較少）。保證責(zé)任：就上述方式在合作協(xié)議中進(jìn)行約定，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失均由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔(dān)。若3,846萬(wàn)元按債務(wù)豁免，則需計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，按25%計(jì)所得稅（所得稅為961.5萬(wàn)元）。422.3盡調(diào)后未涉及權(quán)利限制的債務(wù)金額及處理方式盡調(diào)后債務(wù)金額盡調(diào)后債務(wù)問題處理方式庚辰汽車存在800萬(wàn)元對(duì)外應(yīng)付款項(xiàng)庚辰汽車拖欠稅款約98萬(wàn)元未披露債務(wù)根據(jù)庚辰汽車反映，庚辰汽車合同資料于2014年度發(fā)生大規(guī)模丟失，經(jīng)測(cè)算，其對(duì)上汽通用汽車金融有限責(zé)任公司應(yīng)付款項(xiàng)金額約為800萬(wàn)元。1、上汽通用汽車金融有限責(zé)任公司已向庚辰汽車及股東出具款項(xiàng)結(jié)清確認(rèn)書，后續(xù)我司將委派律師對(duì)此情況進(jìn)行核實(shí)查證。

2、在合作協(xié)議中庚辰汽車及股東就前述情況予以保證，若出現(xiàn)情況不符，相關(guān)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔(dān)，款項(xiàng)將從對(duì)價(jià)款中扣除。自2014年第2季度至2017年1月19日，庚辰汽車應(yīng)繳未繳稅款總額為98萬(wàn)元，稅種為土地使用稅。由庚辰汽車在合作協(xié)議簽署前負(fù)責(zé)清繳相應(yīng)稅款，在合作協(xié)議中予以明確及保證。除涉訴案件及個(gè)人征信報(bào)告確定的債務(wù)范圍外，庚辰汽車及股東存在尚未披露債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目土地及股權(quán)仍存在被未披露債權(quán)人查封的可能性。由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）個(gè)人承擔(dān)未披露債務(wù)的法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并在合作協(xié)議中予以明確及保證。根據(jù)2017年1月23日盡職調(diào)查顯示432.4盡調(diào)后交易風(fēng)險(xiǎn)提示盡調(diào)后風(fēng)險(xiǎn)問題概述控制措施土地開發(fā)時(shí)間、投資強(qiáng)度未達(dá)到出讓合同約定要求、土地存在長(zhǎng)期閑置問題庚辰汽車于2012年簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，東地塊（商業(yè)地塊）和西地塊（工業(yè)地塊）開發(fā)投資總額分別不低于4,800萬(wàn)元及7,300萬(wàn)元，根據(jù)庚辰汽車提供資料，前述兩宗土地投資額度共計(jì)551萬(wàn)元。1、庚辰汽車反饋，已落實(shí)政府目標(biāo)項(xiàng)目不會(huì)因開發(fā)時(shí)間、投資強(qiáng)度未達(dá)合同約定及土地閑置問題而承擔(dān)違約責(zé)任或繳納政府罰金。2、由庚辰汽車及股東（王照海、崔芹）出具承諾或在合作協(xié)議中明確約定，如發(fā)生政府就前述問題追究法律責(zé)任情形的，由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。4S店項(xiàng)目未辦理完善的建設(shè)手續(xù)目前，4S店在東地塊（商業(yè)地塊）尚未取得建筑工程施工許可證，4S店項(xiàng)目整體尚未經(jīng)消防及環(huán)保驗(yàn)收合格，亦未辦理房產(chǎn)證。1、合作協(xié)議簽訂前，由庚辰汽車及股東負(fù)責(zé)拆除并完善相關(guān)手續(xù)。2、合作協(xié)議中明確4S店不屬于本次合作范圍，由于4S店自身及拆除事宜產(chǎn)生的法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）承擔(dān)，合作協(xié)議中將對(duì)此予以明確并保證，同時(shí)庚辰汽車提供4S店相關(guān)拆除手續(xù)的文件做為合作協(xié)議附件。政府支持及融資限制庚辰汽車被列入失信被執(zhí)行人名單，其在政府支持及融資方面將受到限制。庚辰汽車債務(wù)清償完畢后，由庚辰汽車股東（王照海、崔芹）協(xié)調(diào)相關(guān)債權(quán)人解除失信措施，合作協(xié)議中予以明確約定并承擔(dān)保證責(zé)任。442.4盡調(diào)后交易風(fēng)險(xiǎn)提示盡調(diào)后風(fēng)險(xiǎn)問題概述控制措施庚辰汽車股東（王照海、崔芹）自有及擔(dān)保債務(wù)庚辰汽車股東（王照海、崔芹）目前仍存在未涉及股權(quán)凍結(jié)的自有及擔(dān)保債務(wù)金額約為4,736萬(wàn)元（涉及9筆，據(jù)庚辰汽車股東（王照海、崔芹）介紹，3筆有土地房產(chǎn)抵押擔(dān)保、2筆有車輛做抵押擔(dān)保、3筆在債權(quán)人處有保證金、1筆無(wú)資產(chǎn)擔(dān)保），債權(quán)人存在向庚辰汽車股東追償債務(wù)，凍結(jié)庚辰汽車股權(quán)可能。1、遠(yuǎn)洋100%收購(gòu)庚辰汽車股權(quán)，股權(quán)收購(gòu)后實(shí)現(xiàn)庚辰汽車與股東（王照海、崔芹）的完全剝離，確保庚辰汽車資產(chǎn)、股權(quán)不再因股東（王照海、崔芹）的個(gè)人債務(wù)而受到權(quán)利限制情況發(fā)生，保證庚辰汽車及項(xiàng)目的正常開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，維護(hù)遠(yuǎn)洋品牌的良好社會(huì)聲譽(yù)。2、合作協(xié)議中，庚辰汽車股東（王照海、崔芹）對(duì)前述問題予以保證并承擔(dān)一切責(zé)任和損失。后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施有關(guān)庚辰汽車及股東相關(guān)債務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)信息來源于2017年1月23日完成的盡職調(diào)查。為控制交易風(fēng)險(xiǎn)，保證各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，合作協(xié)議簽署前，將組織對(duì)庚辰汽車及其股東的補(bǔ)充盡職調(diào)查。2.5庚辰汽車股東近期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況452017年1月23日盡調(diào)結(jié)束到現(xiàn)在，經(jīng)了解，庚辰汽車股東王照海為山東唐弓集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人，唐弓集團(tuán)法人代表王春科為其堂兄弟。山東唐弓集團(tuán)有限公司旗下?lián)碛幸黄S田、北京現(xiàn)代、上汽通用雪佛蘭、東風(fēng)悅達(dá)起亞、東風(fēng)雪鐵龍、東風(fēng)標(biāo)致六大汽車品牌授權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)，在黃島區(qū)經(jīng)營(yíng)6家4S店和一家汽車城。另經(jīng)查證，王照?，F(xiàn)為現(xiàn)為黃島區(qū)政協(xié)委員、膠南街道辦事處小鄧陶村黨支部書記。46目

錄項(xiàng)目概況獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)防控第一部分第二部分第三部分市場(chǎng)分析第四部分經(jīng)營(yíng)方案第五部分效益測(cè)算第六部分綜合建議3.1城市發(fā)展-城市發(fā)展規(guī)劃北岸城區(qū)（城陽(yáng)+紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)）：做高做新。北岸城區(qū)是青島市域城鎮(zhèn)布局的空間中樞，以高水平打造科技型、生態(tài)型、人文型新城區(qū)為目標(biāo)，合理控制開發(fā)時(shí)序，為建設(shè)青島市未來的公共服務(wù)和公共管理中心預(yù)留發(fā)展空間。代表：青島高新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)東岸城區(qū)（市南+市北+嶗山+李滄）：做優(yōu)做美。東岸城區(qū)是城市空間轉(zhuǎn)型發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，彰顯青島歷史文化特色，著力加快有機(jī)更新、改善人居環(huán)境、解決“城市病”問題，走內(nèi)涵式發(fā)展道路。代表：金家?guī)X金融新區(qū)、歡樂濱海城西岸城區(qū)（第九個(gè)國(guó)家新區(qū)）：做大做強(qiáng)。西岸城區(qū)是國(guó)家批復(fù)的青島西海岸新區(qū)的核心區(qū)域，是實(shí)施國(guó)家海洋強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的主體空間，引領(lǐng)和帶動(dòng)青島市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。代表：西海岸中央商務(wù)區(qū)三灣三城、三城聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目位于重點(diǎn)規(guī)劃的西岸城區(qū)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)加快升級(jí)，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展，將吸引更多人口，成為青島中心城區(qū)重要部分，未來發(fā)展前景廣闊。473.1.1城市發(fā)展-城市經(jīng)濟(jì)總體特征單位：萬(wàn)人單位：億元黃島區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，總量位居國(guó)家級(jí)新區(qū)前三強(qiáng)，2016年GDP2,871億元，占全市總量近3成，且增速遠(yuǎn)高于青島增速；黃島區(qū)年均新增常住人口1.7萬(wàn)，2016年區(qū)域人口占青島總?cè)丝?6%，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。區(qū)域GDP總量（億）GDP增速占比黃島區(qū)2,87110.65%29%即墨市1,1807.23%12%膠州市1,0365.58%10%城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）1,0226.15%10%市南區(qū)1,0167.53%10%平度市8134.30%8%市北區(qū)6917.86%7%萊西市5606.52%6%嶗山區(qū)5507.91%5%李滄區(qū)3569.68%4%全市10,0117.90%100%2016年青島各城區(qū)GDP及增速：483.1.2區(qū)域發(fā)展規(guī)劃-空間布局規(guī)劃49黃島區(qū)為中國(guó)第九個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，是國(guó)家海洋戰(zhàn)略實(shí)施的新支點(diǎn)。2016年區(qū)域發(fā)展提速，項(xiàng)目位于新區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，將坐享新區(qū)發(fā)展紅利。發(fā)展戰(zhàn)略：東部?jī)?yōu)化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核雙港、九區(qū)聯(lián)動(dòng)，生態(tài)基底、軸帶貫通，組群發(fā)展、產(chǎn)城相融構(gòu)建主城區(qū)—特色城市組群—特色小鎮(zhèn)”新型城鎮(zhèn)化格局西海岸區(qū)域發(fā)展規(guī)劃未來發(fā)展：青連鐵路及青島西站投入運(yùn)營(yíng)M1、M6、M13相繼開通，黃島進(jìn)入多軌時(shí)代靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)正式投入使用西海岸中央商務(wù)區(qū)完全建成2017年預(yù)計(jì)2030年2018年年底2018年-2019年3.1.2區(qū)域發(fā)展規(guī)劃-區(qū)域概況50本案地處香江路板塊，為黃島中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)資源豐富，臨近三甲醫(yī)院，生活配套齊全，板塊認(rèn)可度高，改善產(chǎn)品存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。老黃島黃島中心區(qū)黃島區(qū)居住區(qū)域由原來的老黃島向南發(fā)展，目前香江路板塊、鳳凰島旅游度假區(qū)板塊已成為黃島成熟居住區(qū)。目前，黃島改善項(xiàng)目主要集中在濱海沿線，依托板塊內(nèi)豐富的海景資源，深受改善客戶青睞；而香江路板塊內(nèi)剛需項(xiàng)目居多，改善型品質(zhì)住宅項(xiàng)目較少，市場(chǎng)存在缺口。香江路板塊商業(yè)資源豐富，名校云集，生活配套齊全，交通便利，未來地鐵開通后，板塊價(jià)值將會(huì)繼續(xù)提升。板塊附近地緣性客戶眾多，且北鄰辛安工業(yè)園區(qū)，未來對(duì)改善型產(chǎn)品的需求巨大。本案本案M13號(hào)線M1號(hào)線香江路商圈長(zhǎng)江路商圈濱海商圈疏港高速膠州灣隧道西海岸中央商務(wù)區(qū)中德生態(tài)園交通規(guī)劃：地鐵M1號(hào)線、M13號(hào)線正在建設(shè)，未來規(guī)劃有M6號(hào)線、M12號(hào)線，與青島主城區(qū)、膠南市以及北岸城區(qū)聯(lián)系更加便捷，區(qū)域價(jià)值繼續(xù)提升；區(qū)域規(guī)劃：本案位于黃島區(qū)香江路板塊，板塊內(nèi)教育、商業(yè)、人文資源豐富，為黃島商業(yè)中心、居住核心區(qū)，未來規(guī)劃為西海岸新區(qū)核心區(qū)，側(cè)重于居住、商業(yè)功能；商業(yè)規(guī)劃：黃島區(qū)目前形成了香江路商圈、長(zhǎng)江路商圈和濱海商圈等三大商圈。香江路商圈主要有利群購(gòu)物中心和香江路步行街，以傳統(tǒng)商街為主；長(zhǎng)江路商圈以家佳源和佳世客為中心，側(cè)重于大型商超；濱海商圈以嘉年華奧特萊斯、永旺夢(mèng)樂城和新城吾悅廣場(chǎng)為中心，新興購(gòu)物體驗(yàn)中心為主。香江路板塊教育、商業(yè)資源豐富，規(guī)劃側(cè)重居住及商業(yè)功能；板塊交通路網(wǎng)完善，通達(dá)性良好，未來重點(diǎn)規(guī)劃M6（2020年通車），距離本案僅100m。513.1.2區(qū)域發(fā)展規(guī)劃-區(qū)域規(guī)劃3.2房地產(chǎn)政策及預(yù)判2017年3月起重啟限購(gòu)，在認(rèn)房又認(rèn)貸、取得不動(dòng)產(chǎn)證后2年方可上市交易等政策干預(yù)下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，尤其是投資需求將被遏制。橫向?qū)Ρ韧人匠鞘?，青島房地產(chǎn)調(diào)控力度相對(duì)溫和，在當(dāng)前市場(chǎng)可控前提下，未來預(yù)期政策調(diào)控力度趨于溫和。2016年10月相對(duì)寬松特征：9項(xiàng)嚴(yán)查行動(dòng)、限價(jià)、限簽、房貸收緊影響：此輪政策重在過程監(jiān)管，主要針對(duì)開發(fā)商的開發(fā)行為，營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；購(gòu)房環(huán)境整體仍較為寬松，無(wú)限購(gòu)，且首套、二套房首付最低為20%、30%，房貸利率由原來的85折逐步收緊為9折；對(duì)市場(chǎng)成交影響較小，潛在成交量大，但因限價(jià)限簽等簽約速度較慢，房?jī)r(jià)仍不斷攀升收緊

特征：重啟限購(gòu)，但只針對(duì)外地人；提高首付比例加碼

特征：認(rèn)房又認(rèn)貸、關(guān)閉短期炒房通路青島嚴(yán)查行動(dòng)：內(nèi)容突出為10月禁止?jié)q價(jià)，部分區(qū)域或項(xiàng)目限制網(wǎng)簽，抽查項(xiàng)目各類手續(xù)及營(yíng)銷行為等2016年11月開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查2017年2月房貸收緊，青島部分銀行利率提至9折：中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行、光大銀行；興業(yè)銀行為九五折外地人限購(gòu)1套住房；市區(qū)首套和二套房首付款比例分別提升至30%和40%；對(duì)第三套房停止放貸2017年3月15日2017年3月30日認(rèn)房又認(rèn)貸、取得不動(dòng)產(chǎn)證后2年方可上市交易2017年5月21日繼續(xù)加碼

特征：限制房?jī)r(jià)，提高信貸利率房?jī)r(jià)不得高于去年均價(jià)最高月份價(jià)格；不得強(qiáng)制捆綁車位、儲(chǔ)藏室銷售，變相抬高房?jī)r(jià)2017年6月1日青島多家銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率523.2房地產(chǎn)政策及預(yù)判受政策收緊影響，本輪成交下滑趨勢(shì)已初現(xiàn)，但受土地供應(yīng)較少導(dǎo)致的供應(yīng)量不足，有效市場(chǎng)需求量仍然較大等影響，未來房?jī)r(jià)將保持堅(jiān)挺，市場(chǎng)成交量維持相對(duì)穩(wěn)定，小幅波動(dòng)。53全國(guó)政策導(dǎo)向…………收緊青島商品房銷售走勢(shì)10年13年收緊11年16年無(wú)實(shí)質(zhì)性的全國(guó)調(diào)控政策出臺(tái)本輪調(diào)控開始04年確立土地市場(chǎng)化出讓制度06年市場(chǎng)回暖……17年……”國(guó)六條”、“70/90“政策927新政，限制二套房雛形第一輪2006-2008第二輪2009-2012第三輪2013-2015放開放開房地產(chǎn)市場(chǎng)成型08年青島政策導(dǎo)向收緊年份20102011201220132014201520162017全國(guó)國(guó)十一條、國(guó)十條、19個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令新國(guó)八條，限購(gòu)城市達(dá)到46個(gè)國(guó)五條加碼：限購(gòu)+房產(chǎn)稅雙擴(kuò)容限購(gòu)取消、降息、分類調(diào)控、限貸松綁降準(zhǔn)、降息；去庫(kù)存；公積金松綁；房補(bǔ)貼樓市去杠桿，19個(gè)重點(diǎn)城市限購(gòu)多城市限購(gòu)、調(diào)控加碼青島青島實(shí)行限購(gòu)令繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)令繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)、限貸黃島、城陽(yáng)放開限購(gòu)全面放開限購(gòu)青島各區(qū)域限簽、限價(jià)升級(jí)2010至目前全國(guó)及青島房地產(chǎn)政策3.3.1土地市場(chǎng)-城市54青島市近年來公開土地市場(chǎng)規(guī)模下滑明顯，線下收并購(gòu)成為各大房企獲取地塊的主要手段；目前可供開發(fā)土地規(guī)模縮減。主城區(qū)土地稀缺，需求被迫外溢；土地成交集中在即墨、城陽(yáng)、高新、膠州等外圍區(qū)市。2012年-2017年青島市住宅土地成交面積和樓板價(jià)走勢(shì)青島2017年上半年全市土地成交219萬(wàn)㎡，成交土地規(guī)模驟減，近三年平均樓板價(jià)在1,600-2,200元/㎡之間，土地價(jià)格居高；土地供應(yīng)熱潮逐漸減退，2012-2014年為青島市土地供應(yīng)規(guī)模高峰，2015年起土地供應(yīng)規(guī)模銳減，年均供應(yīng)下降到1,000萬(wàn)㎡左右；住宅土地區(qū)域成交方面，主城區(qū)土地成交稀少，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在黃島市、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)等外圍區(qū)市。2017年青島市各區(qū)市住宅土地成交面積和樓板價(jià)走勢(shì)克而瑞土地?cái)?shù)據(jù)截至2017年7月3日，下同。3.3.2土地市場(chǎng)-區(qū)域55黃島區(qū)土地市場(chǎng)經(jīng)過2013年集中供求后，近年來市場(chǎng)規(guī)模下滑明顯，庫(kù)存不斷釋放；2016年末出臺(tái)熔斷和“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”機(jī)制，控制價(jià)格趨勢(shì)明顯。2012年-2017年黃島區(qū)住宅土地市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)2013年為黃島區(qū)住宅土地市場(chǎng)集中供地高峰期，成交規(guī)模達(dá)305萬(wàn)㎡，2014年之后市場(chǎng)規(guī)模逐年減少，2017年增加土地供應(yīng)，受熔斷機(jī)制和設(shè)立護(hù)牌條件成交影響，土地成交率低且均價(jià)回落，區(qū)域土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。