某配送中心可行性報告02355

項目名稱：建設單位：司項目負責人：項目聯(lián)系人：XX商業(yè)大廈股份有限公司(以下簡稱股份公司)創(chuàng)立于1999年9月，由原XXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由XXX商業(yè)大廈集團有限公司(占總股本90%)為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)XX天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本6869萬元，2000年末總資產(chǎn)27519萬元。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是XX市名牌商店、X省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2000年主營收入8.6億元，利潤總額4339萬元。1、經(jīng)營概況(1)經(jīng)營場所股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司主營場所占地面積1.23萬平方米，建筑面積4萬平方米，營業(yè)面積2萬平方米，擁有五層營業(yè)(2)經(jīng)營范圍銷售對象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。(3)銷售品種(4)經(jīng)營業(yè)績股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有150多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售額超過300萬元的品牌有32個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過400萬元的品牌有10個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800萬元的品牌有4個，超過1000萬元的品牌有3個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過2000萬元。位。股份公司在2000年實現(xiàn)主營業(yè)務收入85679.2萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的3.2%,位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近50個家用電器的著名品牌的銷售量位居XX市第一位。股份表1-1股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表1998年1999年2000年平均增長率銷售總額(萬元)凈利潤(萬元)2、股份公司財務狀況資產(chǎn)負債率68.9%,股份公司信用等級AA級，被授信開具8000表1-2股份公司近三年財務狀況表1998年末1999年末2000年末總資產(chǎn)(萬元)資產(chǎn)負債率(%)主營業(yè)務收入(萬元)主營業(yè)務利潤(萬元)凈利潤(萬元)凈資產(chǎn)收益率(%)3、股份公司對外股權投資情況目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除XX八XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。4、股份公司發(fā)展規(guī)劃(1)發(fā)展戰(zhàn)略的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；(2)經(jīng)營目標股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營業(yè)務收入達到11.7億元規(guī)模，年利潤總額預計達到5510萬元，繼續(xù)保持在心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡，其中汽車銷售達到5億元規(guī)模，并取得10-15只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權；股份公司進一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在2002年底建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復同意“XX東方物流配送中心及超市項目建議書”,并納入XX商業(yè)大1、國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行(2001)189號《關于(第二版);3、國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2000]999號《關于XX東方物4、股份公司與有關方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設備11、XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃；本報告在調(diào)查研究的基礎上，以當前XX商業(yè)大廈第二節(jié)研究結(jié)論計經(jīng)貿(mào)[2000]999號文批復同意建設XX東方物流配送中項目。產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”,為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤4、項目方案包括年經(jīng)營額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達到彩電10萬臺、空調(diào)10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品30萬件，一般商品80萬助配套設施工程總建筑面積48620m2,其中：超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2,其它用房面積20620m2。項目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬元，鋪底流動資金1650萬元。6、經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內(nèi)部收益率為22.00%(所得稅后),高于基準收益率，以8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈現(xiàn)值為21551萬元(所得稅后),大于零。全部投資回收期為5.70年(所得稅后，含建設期),表1-3項目主要技術經(jīng)濟指標表序號一主要技術指標l總用地面積2總建筑面積物流配送中心及超市大樓其中超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2輔助配套設施用房3建筑密度%4容積率續(xù)上表序號5綠化率%6建設周期年17勞動定員人二主要經(jīng)濟指標8項目總投資萬元資金來源全部為股票上市募集資金固定資產(chǎn)投資總額萬元鋪底流動資金萬元9營業(yè)收入萬元正常年營業(yè)稅金及附加萬元正常年總成本費用萬元正常年經(jīng)營成本萬元正常年利潤總額萬元正常年所得稅萬元正常年稅后利潤萬元正常年未分配利潤萬元正常年投資利潤率%投資利稅率%主要財務評價指標全部投資財務內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%自有資金內(nèi)部收益率%全部投資財務凈現(xiàn)值所得稅前萬元所得稅后萬元自有資金財務凈現(xiàn)值萬元全部投資回收期所得稅前年含建設期1年所得稅后年含建設期1年自有資金投資回收期年含建設期1年盈虧平衡點(生產(chǎn)能力)%1、項目的建設投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預期免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波2、物流配送中心建成后，應首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲第二章項目建設必要性及意義現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足XX,面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際因此，本項目的建設，將是我國、X省尤其是XX物流事業(yè)進一步二、我國及XX超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了《關于商業(yè)廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市(如法國家樂福、美國沃爾瑪);倉儲式會員店(如德國的麥德龍、荷蘭的萬客隆);便利店(如日本的羅森);超大型購物中心(如香港特區(qū)的新東安百貨);商品批發(fā)集散中心(如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行);標準化食品超市等。超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首(百貨僅占7.25%),同年日本各種超市銷售額也占18.5%(便利店占5%,百貨店占8.1%)。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司(如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等)紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，XX的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。面對國外超市在國內(nèi)市場引進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此，本項目的建設將是XX超市業(yè)尤其是XX國內(nèi)三、XX商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位，在X省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎；同時，股份公以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎的計算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭經(jīng)受更為嚴峻的考驗。為獲得進一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應尋找契機，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。擬投資興建的XX東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠(商)進貨，以及為銷售客戶、消費者通過網(wǎng)絡平臺和信息技術連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機結(jié)合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。務，大大削弱了通過電子商務網(wǎng)瞬間完成的電子商務所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務的滿意程度。一旦突破了這一“物流高質(zhì)量的服務需求，股份公司的電子商務將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務向社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)——“第三方物流產(chǎn)業(yè)”,為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率商品集散地，有著得天獨厚的水(大運河、長江)、陸(公路、鐵路、車站、碼頭、港口)、空(機場)立體交通網(wǎng)絡和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢?？傊?，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來的物流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標。第三章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié)投資環(huán)境分析XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內(nèi)高。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1200.2億元，比上年增長11.2%,增幅人均國內(nèi)生產(chǎn)總值27653元，比上年增長10.8%。XX市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元(全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元),農(nóng)民人均純收入5256元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額553.94億元。2000年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出6975元，比上年增長11.3%,共實現(xiàn)社會消費品零售總額351.51億元，比上年增長9.2%。恩格爾系數(shù)由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%,居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車表3-1XX市1995-2000年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標表人口國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)社會消費品零售總額外(億元)職工平均工資(元)農(nóng)民平均年純收入(元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(億元)表3-22000年XX市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況112.06億元其中：地方財政收入55.71億元二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄553.94億元金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元三、社會消費品零售額351.51億元其中：市區(qū)164.41億元江陰市70.26億元宜興市58.80億元錫山市58.04億元6.1%四、物價指數(shù)商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額220.33億元六、蔬菜生產(chǎn)市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬噸七、“三二一”工程三大市場群成交額133.17億元二大商業(yè)集團銷售額41.38億元中山路營銷總額149億元其中：商業(yè)服務業(yè)零售額74億元值由1995年的761億元增加到2000年的1200億元，年均增長11.8%;人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的17751元增加到2000年的著力點，把XX經(jīng)濟總量較大的優(yōu)勢進一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)裕的生活?！笆濉逼陂g，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上(預期調(diào)控目標);到2010年，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年第二節(jié)市場環(huán)境分析隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，XX的商貿(mào)活動十分活躍，2000年社會消費品零售額近351.51億元，比上年同期增長9.2%,其中，城鎮(zhèn)消費品零售額242.18億元，比上年同期增長12.5%;農(nóng)村消費品零售額109.33億元，比上年同期增長2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額265.26億元，比上年同期增長9.3%。市場零售物價指數(shù)為98.6,居民消費價格指數(shù)100。市82家、連鎖網(wǎng)點243家，連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額15.6億元，比去年增長25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商貿(mào)2000年XX市零售額超億元的大中型商場12家(見表3-3),2000年XX市超10億元商品市場13家(見表3-4)。XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前XX各類超市總營業(yè)面積已超過20萬平方米，限額以上超級市場年營業(yè)額已達根據(jù)對XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看，超市型商品性消費支出(超市型商品性消費支出界定為在居民商品品性消費支出總?cè)萘繛?7.58億元。再考慮到XX市社會經(jīng)濟的發(fā)品性消費支出總?cè)萘繎?0億元以上。目前XX市綜合性大型超表3-32000年XX市超億元零售企業(yè)序號1XXX商業(yè)大廈集團有限公司209453萬元2XX第一百貨(集團)有限公司88327萬元3麥德龍錫山超市81335萬元4XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元5天惠超市股份有限公司38842萬元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元7X蘇南商廈股份有限公司23832萬元8江陰百貨大樓23470萬元9新大洲空調(diào)大世界22541萬元XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元XX三陽百盛廣場有限公司15881萬元中百超市(配銷)有限公司14103萬元表3-42000年XX市超10億元商品市場序號1江南商品物資交易城70.00億元2XXX生產(chǎn)資料交易市場29.38億元3XX市房地產(chǎn)交易市場27.89億元4XX華東汽車商城25.17億元5XXX生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場24.64億元6華東石化物資交易市場23.74億元7江陰食品城22.60億元8XX食品商城15.91億元9廣益商城副食品批發(fā)市場15.80億元江陰紡織商場12.99億元XXX汽車交易市場11.49億元華東不銹鋼中心批發(fā)市場10.44億元招商城小商品服裝市場10.23億元表3-5XX主要超市名稱表序號名稱備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市2XX好買得超市公司3XX華聯(lián)超市4XX長發(fā)超市5XX中信家家樂超市6中百超市7XX永安超市8XX天惠超市9XX匯華超市XX百業(yè)超市XX市糖煙酒超市太平洋倉儲超市湖濱商場超市小百合超市有限公司匯豐超市公司XX市上海為民超市錫州超市友誼超市XX八佰伴歐倍德佳樂福麥德龍(個)(個)(萬元)市區(qū)批發(fā)業(yè)市區(qū)零售業(yè)市區(qū)零售業(yè)安經(jīng)營方式連鎖商店6非連鎖商店零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店超級市場48專業(yè)商店其他11、我國物流市場總規(guī)模分析根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占GDP的比重為16.9%,達718億美元(按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億元),按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應在200億美元左右(1654億人民幣)。2000年我國GDP為89404億元，如按上述比例計算，2000年我國全社會的物流成本約為15109億元，第三方物流的市場份額在4209億元左右。對未來10年進行預測：假設按照2000年我國物流總成本占GDP比例16.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%,2010年中國物流成本占GDP比例為12.9%,則2001-2010這十年我國物流成本占GDP比例的算術平均值約為14.9%;我國第三方物流在物流市場上的比例前五年(2001-2005)按照國際平均數(shù)1/3左右計算，后五年按照1/2計算，測算結(jié)果，到2010年，我國物流總成本將達到28000多億元，第三2、物流市場機會分析(1)國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生例如，根據(jù)1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，18.2萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的9.6%,如果加上應收帳款12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。1998年，這18.2萬家企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，而發(fā)達國家平均為20天?？梢姡覈髽I(yè)(2)客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場(3)外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研國公司對物流服務的需求要旺盛得多。到2000年底，世界500強企業(yè)中，已有300多家進入了中國市場。這些跨國公司的運作，要求一(4)加入WTO帶來的市場機會。今年年底或明年初我國極有可能加入WTO,關稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。可以預見，隨著進一步深化社會分工和擴大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。3、本項目物流市場分析及預測本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務的對象有XX市第一百貨勢的分析，這些服務對象所需提供配送服務的配送總金額近期內(nèi)在5億元左右，遠期將在10億元以上。本項目的配送對象見圖3-1。級配送對象級配送對象第一賣場第二賣場第五賣場第三賣場第一賣場第二賣場第五賣場二級配送對象二級配送對象東方裝潢東方裝潢蘆莊店沁園店西郊店學前店小桃園店蘆莊店沁園店西郊店三級配送對象三級配送對象江陰江陰國際購物中心江陰百貨大樓宜興市華聯(lián)商廈宜興市華都商場宜興市華地廣場宜興市通達商場宜興市蘇南商廈泰興網(wǎng)點靖江網(wǎng)點張家港網(wǎng)點鎮(zhèn)江網(wǎng)點常州網(wǎng)點錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場×市第一百×市第一百貨集團X市天惠超市公司市八佰伴商貿(mào)中城圖3-1配送對象示意圖第四章建設目標及建設內(nèi)容第一節(jié)建設目標XX商業(yè)大廈股份有限公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，特別是我國即將其中，物流配送中心及超市的建設是股份公司多元發(fā)展的重要方本項目建設地點為XX,在充分利用XX商業(yè)大廈股份有限公2、目標年限設計使用年限15年。3、超市規(guī)模商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類20000余種商品，年銷售金額超過6億元。4、配送及倉儲規(guī)模日訂單發(fā)生量5000張，12000筆包括家電類、日用品類、學習辦公用品類等總品種數(shù)39大類，10000種日發(fā)生品種數(shù)2000種進貨提前期5天配送提前期24小時庫存量相當于15-20天的銷售量★配送及倉儲面積：16000平方米第二節(jié)建設規(guī)模及內(nèi)容為實現(xiàn)上述建設目標，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超超市賣場、辦公等用房。其中，超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2,其它用房面積19970m2。1、輔助配套設施用房650m2,主要為冷凍機房、變電室、泵4、物流配送中心及超市所需的物流設備、信息系統(tǒng)及辦公用第五章項目場址與建設條件本項目場址所在地XX市為X省省轄市，位于東經(jīng)119度31分至120度36分、北緯31度7分至32度，地處長江三角洲江湖XX市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%;水域面積為769平方公里，占16.5%,耕地面積176.58千公頃；城市建成區(qū)面積為97.8平方公里。項目場址位于XX市區(qū)廣瑞路14、18號，現(xiàn)分別為XXX商業(yè)大廈集團有限公司的倉儲用地與XX市國貿(mào)控股(集團)有限公司積47400平方米，距XX市中心僅1500米，毗鄰XX火車站和汽車站，有鐵路專用線直通XX火車站；鄰近有312國道，距滬寧、錫澄高速公路約3~5公里，5公里方圓內(nèi)有多個居民新村小區(qū)以及根據(jù)初步方案，本項目用地一廣瑞路18號(土地面積21,903.1平方米)、廣瑞路14號(土地面積25,507.4平方米)擬分別采取[2001]第040號、[2001]第039號土地評估報告，股份公司擬收購的廣瑞路18號【錫崇國用(2000)字第215號】國有出讓土地使用權評估價格為1157.99萬元，擬租賃的廣瑞路14號【錫崇國用(1999)字第21號】國有出讓土地使用權評估價格為1327.43萬元。另外，根據(jù)X中天資產(chǎn)評估事務所有限公司蘇中資評報字(2001)第53號資產(chǎn)評估報告出具的評估結(jié)果，位于廣瑞路18號、股份公司擬受讓的XXX華錦集團有限公司所有的與擬收購土地相關的建筑物及設備的評估價值為661.41萬元。一、自然條件XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無邊，水網(wǎng)發(fā)育，地面高程1—5米，地形由中西向東緩緩傾斜。XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔329米，錫山為75米。本項目建設場址位于XX市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設物流配送中心及大型超市。XX南瀕太湖，北枕長江，京杭運河穿城而過，地表水豐富，外來水源補給充足，屬長江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。太湖總面積2250平方公里，東西寬56公里，南北長68公里，平均水深2米；京杭運河，全長1794公里，其中老運河12.4公里，河床寬30—90米。本項目建設場址附近無主要河流。XX屬亞熱帶季風海洋性氣候，常年主導風為東南風，四季變化分明，氣候溫和濕潤，雨量充沛，無霜期長，熱量豐富。溫度：年平均溫度最冷月平均氣溫最熱月平均氣溫極端最低氣溫極端最熱氣溫濕度：最冷月平均相對濕度76%最熱月平均相對濕度86%降雨量：年總降雨1100mm冬季大氣壓1028.3MB積雪：冬季最大積雪深度無霜期：230天XX是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。7條水運干線溝通相連，9條公路也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。XX機場開通6條國內(nèi)航線。近幾年來，XX大交通建設全面展開，建成了滬寧高速公路XX段，完成了蘇南大運河XX段整治，境內(nèi)將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路通過，形成了一個高速公路交匯點，XX作為交通樞紐的地位日益明顯。XX市距上海虹橋國際機場120公里，距南京祿口國際機場180公里，距XX機場20公里(該機場主要服務于國內(nèi)航線)。XX的海洋客、貨運輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進出口貨物可以十分便利、可靠地通過海運抵達世界各地。XX市區(qū)與這些港口有高速公路和國道相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為XX交通提供更為便捷的條件。經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進入上海市區(qū)，312國道橫貫XX全境。經(jīng)錫澄高速公路，XX與江陰長江大橋(世界第四大斜拉橋)貫通。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點位于XX市。線寬度均為35m,四車道，混凝土路面，質(zhì)量較高。通過廣瑞路可項目場址距XX市汽車站約1000m,距XX火車站約1000m。狀況優(yōu)。建設地所處區(qū)域由XX市供電局供電，骨干輸電線路35kV,管徑700mm,供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。建設地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1200mm,雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面建設地屬XX電信局四分局市話服務范圍，電話交換方式為數(shù)第六章項目經(jīng)營方案及設備系統(tǒng)流配送中心方案(包括物流配送中心的選擇及流程、主要設備設施、信息系統(tǒng)、經(jīng)營及管理策略等，詳見第一節(jié)至第四節(jié))和超市方案(包括超市的經(jīng)營方案、營銷策略、技術設備等，詳見第五節(jié)至第七節(jié))分別進行研究。第一節(jié)物流配送中心的選擇及流程綜合物流三個階段，正邁向EC物流的新階段，伴隨著EC出現(xiàn)了1、物流供應鏈模式EC信息流使股份公司部門之間、內(nèi)外之間、子公司鏈的思想就被引進物流管理，產(chǎn)生了物流供應鏈。供應鏈(supp綜合物流配送中心是將兩種以上不同類型的物流中心集約在物流信息處理等。物流中心模式是順應EC物流呈現(xiàn)出了JIT運送5、物流中心機能(1)商品銷售機能(2)倉儲保管機能(3)商品的輸配送機能(4)商品的流通加工機能(5)資訊提供機能方的物流中心，即以家電、日化等39大類產(chǎn)品為服務種類，以超近期主要服務對象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場1定：本項目配送規(guī)模，即年貨物流通量達到彩電10萬臺、空調(diào)10表6-1自動化立體倉庫面積需求測算物品底面積(層)(臺)(次)彩電空調(diào)洗衣機電腦其它家電一般商品合計注：1、物品堆放占地面積與建筑面積比為1:1.5;表6-2配送品種方案序號主要品種一家電類二日用品類化妝品、箱包、玩具、音像制品、小五金、體育用品等三學習用品類書、練習冊、筆、其它學習用具等四其它品類包括輕工機械類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等入庫檢驗分揀及儲存入庫檢驗送達服務客戶驗收加工或分裝配送運輸送達服務客戶驗收加工或分裝第二節(jié)主要物流配送設備設施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設備的配置有相應的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫內(nèi)外裝卸及運輸、信息管理軟硬件等設施。但從其流程來看，設備由四部分組成：一是庫區(qū)設備、二是庫外運輸設備、三是信息管理系統(tǒng)設備、四是公用設備。16000m2,其中普通倉儲配送區(qū)13000m2、自動化立體倉庫區(qū)★站臺以高頻單件揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為傳送帶；揀選過程結(jié)束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動分揀設備。高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)(DPS),其余貨架和貨位，均以二、普通倉儲配送區(qū)設備選擇原則為管理信息系統(tǒng)現(xiàn)代化和庫內(nèi)設備機械化。該區(qū)設備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監(jiān)控系統(tǒng)、高度調(diào)節(jié)運輸車輛主要有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車主要用于貨物在配送中心內(nèi)部的運輸，箱式貨車主要用于貨物的外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。根據(jù)擬建庫區(qū)內(nèi)部運輸情況，暫考慮電瓶搬運車配置5輛、升降車5輛、夾包機2臺。根據(jù)對外配送地區(qū)的情況分別考慮箱式貨車的配備，初步確定城區(qū)安排2.5噸車20輛，城外安排10噸車12輛。考慮食品冷藏需要，另外購置10噸和16噸進口冷藏車各1輛。本項目超市不再另外配置運輸車輛。庫區(qū)擬選用高架庫貨架，貨架高6米，分三層，其單元規(guī)格為長1.2米、深為1米、高為2米，貨架面積為1.5萬平方米。高架庫貨架包括貨架與托盤，托盤擬采用木質(zhì)托盤。貨架間距需滿足升普通倉儲配送區(qū)物流設備配備情況參見表6-3。序號1電瓶搬運車5輛林德2升降車5輛瑞典BT,國內(nèi)用人民幣支付3夾包機2臺4箱式貨車(2.5t)20輛-汽、依維柯5箱式貨車(10t)12輛6冷藏車(10t)1輛全進口7冷藏車(16t)1輛全進口8高架庫貨架含托盤9監(jiān)控系統(tǒng)1套電動高度調(diào)節(jié)板44國內(nèi)用人民幣支付合計當今的流通領域已將物流的高科技(如自動分揀機、自動化立體倉庫、信息處理及通訊自動化等)廣泛應用于配送中心。其中，自動化立體倉庫是用高層貨架儲存貨物，以巷道堆垛起重機存取貨自動化立體倉庫的出現(xiàn)是物流技術的一個劃時代的革新。它不僅徹底改變了倉儲行業(yè)勞動密集、效率低下的落后面貌，而且大大拓展1、巷道堆垛起重機高18.4m,巷道長60m,采用高性能堆垛機，主要速度指標為運行速度4~120m/min、升降速度4~40m/min、貨叉速度4~20/40m/min,閉環(huán)調(diào)速，絕對認址，擬購置5臺；2、貨架共10排，10層，44列，共8800個貨位，每層高1.7中間控制級和直接控制級組成，管理級對倉庫進行在線和離線管接控制級是由PLC(可編程序控制器)組成的控制系統(tǒng)對各設備進6、該區(qū)計算機管理及監(jiān)控系統(tǒng)包括服務器(雙機熱備份)、序號1高性能堆垛機5臺運行速度—4~120m/min升降速度—4-40m/min貨叉速度—4~20/40m/min2貨架系統(tǒng)8800貨位表面噴塑3入出庫輸送機系統(tǒng)機、空托盤收集機、尺寸檢測系統(tǒng)、上箱架、自動控制系統(tǒng)等，約100臺套4計算機管理及監(jiān)控系統(tǒng)包括相關軟、硬件5木質(zhì)托盤8800個6其它配件包括天地軌、安全供電滑觸線、電纜、橋架、供電柜等7其它相關費用包括設計費、安裝調(diào)試費、運輸費、培訓費、工程管理費等合計第三節(jié)配送中心信息系統(tǒng)來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設備、物流技術上提高其自動化、省力化外，管理信息的建設是提高作業(yè)效率，提升其現(xiàn)代化信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生，另一方面又起著引導物流進行有規(guī)律運動的重要作用，它是分析商品流、導向資一筆貨物的信息是提高效率、節(jié)約成本的關鍵。系統(tǒng)信息流簡圖見要貨要貨要貨配送需求供貨商庫存管理作業(yè)計劃編制配貨配載管理驗貨編碼采購管理生成訂單訂貨計劃決策分析到貨管理訂貨進貨到貨財務要貨發(fā)貨訂貨訂貨到貨圖6-2配送中心信息流簡圖★最大限度地縮短商品出入庫的時間，減少無謂的勞動力消3、信息系統(tǒng)配置后端的分離，使處理盡可能向被處理數(shù)據(jù)靠攏，從而使網(wǎng)絡交通量降低，相應時間縮短，提高系統(tǒng)性能，減輕對網(wǎng)絡帶寬的要求。配送中心的信息管理將采用一級管理，即數(shù)據(jù)庫服務器管理中心的所有數(shù)據(jù)均可由各部門客戶端進行存取。同時，中心的管理層可實時查看所需數(shù)據(jù)，各部門間的數(shù)據(jù)可以共享，以信息系統(tǒng)中心保證各部門存取數(shù)據(jù)可靠、安全。因此，首先須保證硬件的暢通，既網(wǎng)絡的暢通和數(shù)據(jù)庫服務器與前端客戶機的穩(wěn)定；另外對數(shù)據(jù)庫也具有一定的要求，在滿足頻繁存取和具備管理大容量數(shù)據(jù)能力的基于以上要求，對本配送中心的系統(tǒng)設計如下：數(shù)據(jù)庫服務器采用計算機工作站；操作系統(tǒng)采用WindowsNT平臺；數(shù)據(jù)庫采用大型關系數(shù)據(jù)庫，以確保數(shù)據(jù)庫核心的可靠性；前端采用高性能、高可靠性的微機或終端訪問數(shù)據(jù)庫；通訊采用網(wǎng)絡、串口和無線通訊三種方式；網(wǎng)絡采用以太網(wǎng)，利用TCP/IP協(xié)議。根據(jù)需要，為了數(shù)據(jù)采集的靈活方便，系統(tǒng)內(nèi)部增加部分無線終端，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)方便、及時、快捷的存取。中心內(nèi)部實現(xiàn)對作業(yè)以使揀選者方便、直觀地進行揀選，使作業(yè)面上的操作與后臺管理相一致，實現(xiàn)前后臺準確、快速的響應。在建設配送中心時不僅要達到信息流的現(xiàn)代化標準，同時要實現(xiàn)部分物流調(diào)和的自動化，在物流的特殊關口、特殊部位，例如入庫、出庫、檢測、物品的合流等處提供一種方便、快捷的檢測手段，以保證物流傳送過程中不產(chǎn)生瓶頸問題，因此需安裝條碼設備、物流檢測傳感器、傳輸設備控在充分考慮系統(tǒng)的開放性、集成性、實用性、先進性、可靠性和經(jīng)濟性的基礎上，按照系統(tǒng)總目標的建設要求，形成本配送中心信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)，詳見圖6-3。平臺操作系統(tǒng)進貨管理配送需求門店信息管理商品庫存管理配貨配載運力管理決策支持財務管理商業(yè)信息公開發(fā)布應用系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫公共信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫圖6-3信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)示意圖從系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖可以看出，系統(tǒng)具有充分的開放性，既能滿足物流配送中心的發(fā)展需要，又從技術上充分考慮了不同層次的信息要求；不但促進了網(wǎng)上電子商務的發(fā)展，而且可以為社會用戶提供基于上述總體結(jié)構(gòu)，確定以下信息系統(tǒng)功能模型圖與系統(tǒng)功能樹，分別參見圖6-4、圖6-5。商品經(jīng)營決策經(jīng)營決策政策指令配送中心銷售指令(變價、清倉、盤點等)配送商品信息(至門店)信息系統(tǒng)物流設施人員車輛圖6-4物流配送中心信息系統(tǒng)功能模型圖管管理信息系統(tǒng)物流送中心—產(chǎn)品市場行情管理—退貨管理企業(yè)發(fā)展規(guī)劃—中心綜合統(tǒng)計分析圖6-5物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹包括：進貨作業(yè)系統(tǒng)(InwardOperation)包括：點倉作業(yè)系統(tǒng)(CycleCounting)物流計費系統(tǒng)(LogisticsBill物流計費(LogisticsBilling)運輸計費(TransportationBilling)包括：再包裝系統(tǒng)(RepackagingOperation)組裝作業(yè)(AssemblyOperation)拆包裝作業(yè)(BreakPackOperation)補貨作業(yè)(ReplenishmentOperation)包括：潛力客戶跟蹤(PotentialClientTracing)網(wǎng)上下單作業(yè)系統(tǒng)(InternetPlacingInstructions網(wǎng)上車輛跟蹤/查詢系統(tǒng)(InternetVehicleTraci包括：數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換中心(Data2Excel)無約束優(yōu)化裝箱(Non-ConstraintContainerLoading)物流配送中心通過DDN專線與各相關電子商務網(wǎng)站進行通第四節(jié)物流配送中心經(jīng)營及管理策略3、不斷學習，提高技術素質(zhì)服務價格，還必須采取以下措施：堅持品牌經(jīng)營，產(chǎn)品(服務)經(jīng)1、凡是須放入庫內(nèi)存放的一切物品必須辦理入庫手續(xù)方可入2、除總經(jīng)理、行政中心總監(jiān)及配送中心所有員工外，任何人3、樹立機械化、自動化的觀念，注重先進設備、技術、人才5、實時動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每1小時更新1次。6、推行準時配送系統(tǒng)。準時配送是配送合理化重要內(nèi)容。配第五節(jié)超市經(jīng)營方案表6-5超市經(jīng)營品種方案序號序號序號生鮮商品三紡織品五大眾消費品I奶制品1男裝1成品2面包2兒童用品2洗滌菜3糕點3內(nèi)衣裝3美容美發(fā)4自助熟食4女裝4清潔護理5肉類5鞋類5小吃早餐6魚類6家用紡織品6餅千7冷凍食品四非食品非技術(2)7飲料煙酒8蔬果1家用五金8團購品9干果/南北貨2工具二非食品非技術(1)3像制品1照相4游戲及玩具2音像5體育用品3家具6廚房與餐桌用品4大家電7學習辦公用品5小家電8清潔整理用品6通訊9箱包珠寶超市服務半徑初步確定為3公里，同時以XX城區(qū)為基礎，擴本項目超市正常經(jīng)營年營業(yè)額超過6億元。本項目超市構(gòu)成參見圖6-6。奶制品面包糕點蔬果生鮮商品成品洗滌菜餅干飲料煙酒費品工具像制品具桌用品照相音像家具通訊織品服務臺收款臺文秘裝飾維修清潔綜合部數(shù)據(jù)安裝目供應商付款其它人事培訓人力資源圖6-6超市構(gòu)成圖第六節(jié)超市營銷策略精心布置貨架及各銷售區(qū)，盡可能展示20000余品種各類商以無可挑剔的一流服務，讓消費者在得到購物欲望滿足的同如為特殊需要的顧客提供超出經(jīng)營品種而指定的需求和專門服務第七節(jié)超市技術設備垂直電梯、辦公用具等)。表6-6超市主要設備采購清單序號超市營業(yè)設備該部分投資約為260萬元1手推車輛2冷藏柜及配件套3標簽條套4面團、糕點設備套35各種貨架套6部門標志牌個7收銀設備及配件套8切面包片機架及配件套39熟食加工設備及熟食柜套續(xù)上表序號二公用工程設備設施該部分投資計入有關專業(yè)冷水機組套3350RT(單套)臺440×10?Kcalh(單臺)風機盤管及新風機組套1冷卻塔套1監(jiān)控報警系統(tǒng)套自動噴淋滅火系統(tǒng)套1計算機及通訊設備套1干式變壓器臺22500kVA(單臺)柴油發(fā)電機組套1三其它自動扶梯部4全進口垂直電梯部3中外合資辦公用具第一節(jié)總體設計概況市賣場面積12000m2、倉儲及配送面積16000m2;冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等輔助配套設施用房650m2;為物流配送中心及超市配套的給排水及消防、電氣(強弱電)、暖通等公項目基地原為倉儲用地，場內(nèi)倉庫、道路及其它建(構(gòu))筑物第二節(jié)總平面布置1、功能分區(qū)明確、合理、得當，布局緊湊，節(jié)約用地，管理2、基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面“T”型，安排在基地中部。考慮到物流配送中心和超市的功能及主體2層，局部1層；物流配送用房主要安排在大樓西部，主體3層，局部1層。散與休閑提供開闊空間，既滿足了項目的功能需求，又可形成較大的氣勢和商業(yè)氣氛。該廣場以南、以北分別安排一定規(guī)模的室外汽大樓西北部室外場地主要為配貨配載區(qū)，倉儲及配送貨物由此變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等物流配送中心及超市輔助配套設施用房根據(jù)各自功能需要合理布置在基地西北角。本項目基地面積47400m2,總的來說可由三部分構(gòu)成：(1)物流配送中心及超市大樓，占地面積18960m2;(2)室外廣場、停車場、道路及輔助配套設施，占地面積14220m2;(3)集中及分散綠化，綠化占地面積14220m2。本項目交通設計以人車分流、互不干擾、使用便利為原則，同時滿足交通規(guī)劃及消防部門有關要求。根據(jù)基地周邊道路及交通情況，擬將基地主出入口安排在其東面廣瑞路一側(cè)，共設置兩個，北端為配送中心出入口、中部為超市出入口。物流配送中心客戶及運輸車輛由配送中心出入口進入基地后，沿基地北側(cè)內(nèi)部道路可直達位于基地西南的擬建大樓物流配送區(qū)。超市顧客由基地東側(cè)超市出入口進入基地后，經(jīng)多功能廣場可方便、快捷地進入擬建大樓超市區(qū)。整個基地對于進出超市和物流配送中心的車輛作統(tǒng)一安排，停車場主要有三處：(1)基地東部、多功能廣場以南和以北，分別為室外汽車停泊場和自行車停車場，供超市顧客及其它社會車輛使用；(2)基地西北部，供進出配送中心的車輛室外停泊，同時兼作內(nèi)部停車場；(3)物流配送中心及超市大樓半地下室(大部),地下停車場進口和出口分別位于大樓西北拐角和大樓東南角，分別由基地配送中心出入口和超市出入口進、出基地。此外，出租車主入口位于基地東南側(cè)，出租車進入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊接客。基地內(nèi)道路以環(huán)行為骨架，配以枝狀道路，人流與物流互不干整個基地外側(cè)設有環(huán)行消防通道。建筑物與周持足夠的防火間距和留有環(huán)形車道。消防車道的寬度不應小于3.5m,道路上空遇有管架等障礙物時，其凈高不應小于4m。環(huán)形表7-1項目主要技術經(jīng)濟指標表序號1總用地面積2總建筑面積物流配送中心及超市大樓其中超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2輔助配套設施用房3建筑密度%4容積率5綠化率%第三節(jié)建筑方案6、建筑設計防火規(guī)范【GBJ16-87(1997年版)】超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2,其它用房面積大樓內(nèi)聯(lián)系上下交通方式包括自動扶梯、垂直電梯及多處樓設4部全進口自動扶梯；垂直電梯共設3部，可直達大樓半地下室物流配送中心及超市大樓各功能用房面積分配參見表7-2。其中，一層倉庫及配送用房包括3000m2自動化立體倉庫。表7-2大樓有關用房功能與面積分配表序號1超市賣場002倉庫及配送003加工間及冷庫0004收貨區(qū)005辦公室06小商店007小吃及餐飲008通道、走廊9衛(wèi)生間0工程技術用房0室內(nèi)停車場000*面積合計1、材料表見表7-3。序號踢角1辦公區(qū)乳地板或乙烯板乳膠漆2庫房卸貨區(qū)內(nèi)墻涂料噴白內(nèi)墻涂料噴白混凝土耐磨地坪水泥3操作區(qū)保溫板保溫板吊頂防滑地磚地磚保溫板4營業(yè)區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆，角鋼護角5餐飲區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆6衛(wèi)生間150×300瓷磚吊頂150×150防滑地磚水泥150×150地磚7廚房150×300瓷磚內(nèi)墻涂料噴白150×150防滑地磚水泥150×300地磚8設備用房水泥砂漿地坪水泥內(nèi)墻涂料噴白9商店乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白乙烯板水泥乳膠漆坡度-0.3%。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無框綠色表7-4輔助配套設施工程功能與面積分配表序號名稱面積備注—配套設施用房1冷凍機房2變電室3泵房4鍋爐房5發(fā)電機房*小計二其它I多功能廣場2室外自行車停車場1650個停車位小計第四節(jié)結(jié)構(gòu)方案(1)建筑結(jié)構(gòu)統(tǒng)一標準【GBJ68-84】(2)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范【GBJ9-87】(3)建筑地基基礎設計規(guī)范【GBJ7-89】(4)混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范【GBJ10-89】(5)建筑抗震設計規(guī)范【GBJ11-89】(6)建筑抗震設防分類標準【GB50223-95】(7)地下工程防水技術規(guī)范【GBJ108-87】行業(yè)(部)標準(1)建筑樁基技術規(guī)范【JGJ94-94】根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖(50年超越概率10%,1990年)》,XX地區(qū)屬VI度區(qū)。考慮到擬建工程屬人員密集場所，抗震設防等級提高一度，按7度計算。按照《建筑抗震設防分類標準》 物流配送中心及超市大樓結(jié)構(gòu)形式采用預應力鋼筋混凝土框半地下室車庫4.0kN/m2,倉儲用房10kN/m2,超市賣場3.5kN/m2,辦公用房1.5kN/m2,衛(wèi)生間2.5kN/m2。第五節(jié)公用工程方案1、設計依據(jù)根據(jù)國家有關給排水設計規(guī)范、基地外圍給排水現(xiàn)狀條件以及項目建設單位關于本項目給排水方面的要求進行設計。(1)建筑給水排水設計規(guī)范【GBJ15-88】(2)室外給水設計規(guī)范【GBJ13-86】(3)室外排水設計規(guī)范【GBJ14-87】(1)用水量項目用水包括員工用水、顧客用水、副食品加工用水、餐飲用水、地面沖洗用水、綠化用水、空調(diào)補充水等。根據(jù)初步估算，項目最大日用水量720m3/d。(2)供水水源項目場址區(qū)域由XX市自來水公司供水，基地附近主干道兩側(cè)主供水管徑Dn700,供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。本項目擬從廣瑞路上的市政供水管網(wǎng)接入水源，根據(jù)項目用水量及今后發(fā)展需要，本次水增容管徑取Dn200。(3)供水系統(tǒng)包括生活雜用水系統(tǒng)和飲用水系統(tǒng)，其中生活雜用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客盥洗用水、副食品加工用水、地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補充水，該水為一般自來水，不經(jīng)任何處理；生活飲用水系統(tǒng)主要供超市工作人員及顧客飲用水、食品加工用水，飲用水采用砂濾-活性炭-反滲透-臭氧消毒工藝設備。(1)排水體制本項目排水體制為雨污分流制?；馗浇饕缆穬蓚?cè)主排水管徑為d1200,雨污水均可排入市政排水管網(wǎng)。(2)污廢水項目生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并市污水管道。根據(jù)初步估算，項目最大日污廢水排放量(除去循環(huán)補充水量)為340m3/d。(3)雨水路雨水口收集后納入市政雨水管?；孛娣e4.74公頃，設計重現(xiàn)期一年，取主排水口管徑Dn900。設計依據(jù)及范圍(1)采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范【GBJ19-87】(2)建筑設計防火規(guī)范【GBJ16-87(1997年版)】(3)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范【GB50067-97】(4)鍋爐房設計規(guī)范【GB50041-92】(5)民用建筑暖通空調(diào)設計技術措施2、有關設計參數(shù)(1)室內(nèi)設計參數(shù)表7-5空調(diào)設計部分室內(nèi)參數(shù)序號噪聲聲級相對濕度℃%℃%1門廳、走道3超市、商店2辦公(2)通風換氣次數(shù)冷凍機房面包房變電室鍋爐房配電室衛(wèi)生間泵房倉庫廚房發(fā)電機房根據(jù)對物流配送中心及超市大樓內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)作用范圍的有關用房空調(diào)負荷估算，該樓夏季冷負荷約為3680kW,冬季熱負荷約為1380kW。容量1050RT(總制冷量約為6000kW)?？照{(diào)熱源選用中外合資燃氣全自動無壓熱水鍋爐，40×10?kcal×4臺，總?cè)萘?60×10?kcal/h(總制熱量約合1856kW)。(1)通風：設備用房、倉庫等采用自然進風、機械排風；面(2)防火排煙：通風、空調(diào)系統(tǒng)的風管采用非燃材料，風管(3)冷庫及加工區(qū)：果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫按溫度中供冷，庫房內(nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣；每一區(qū)域(大、小)和果(1)民用建筑電氣設計規(guī)范【JGJ/T16-92】(2)10kV及以下變電所設計規(guī)范【GB50053-94】(3)供配電系統(tǒng)設計規(guī)范【GB50052-95】(4)低壓配電設計規(guī)范【GB50054-95】(5)民用建筑照明設計標準【GBJ133-90】(6)建筑防雷設計規(guī)范【GB50057-94】(7)建筑設計防火規(guī)范【GBJ16-87(1997年版)】(8)火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范【GBJ116-88】設計范圍包括為物流配送中心及超市大樓配套的變配電、照步估算，項目總用電負荷約為3120kW。擬選用兩臺2500kVA變壓項目場址區(qū)域由XX市供電局供電，骨干輸電線路35kV,供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。本項目擬在基地內(nèi)設變電站一座，由電業(yè)提供二路10kV高壓電源，地纜引入。低壓供電系統(tǒng)為單母線分段運行，母聯(lián)開關采用自動或手動合閘且設置機械聯(lián)分照明、冷庫(包括冷凍、冷藏等)、信息處理系統(tǒng)等使用。信息處理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等電源均經(jīng)UPS(不少于15分鐘)供應。照度及光源有如下要求：超市營業(yè)區(qū)照度為1000LX,以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈；辦公室照度為400LX,采用熒光燈作主要出入口，通道等照度為200LX,一般通道照度為100LX;四周在屋面裝設不大于15×15m的網(wǎng)格；利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋作防雷引下線，引下線間距不大于20m;利用建筑物鋼筋混低壓配電系統(tǒng)保護采用TN-S系統(tǒng)，接地系統(tǒng)采用聯(lián)接地電阻小于10。進出建筑物的各種線路及金屬管道應在進出處在辦公室設置電話、傳真機等通訊設備，在營業(yè)大廳設置IC實現(xiàn)對現(xiàn)場的監(jiān)視。監(jiān)控系統(tǒng)由中心監(jiān)控室(包括控制器、多路監(jiān)視屏、錄像機等)、各監(jiān)視點的攝像機、連接電纜等組成。本工程煤氣主要供超市的食品加工及餐飲用氣(設煤只),餐飲區(qū)每個廚房另設煤氣表各一只。(1)建筑設計防火規(guī)范【GBJ16-87(1997年版)】(2)自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范【GBJ84-85】(3)火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范【GBJ116-88】(4)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范【GB50067-97】2、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管(接入管管徑Dn200),若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考(1)消防水量根據(jù)有關規(guī)范，確定本工程消防水量為751/s,其中室內(nèi)消火(2)消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設二臺加壓泵(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(3)自動噴淋系統(tǒng)(4)其它建筑物與周邊建筑物之間保持足夠的防火間距和留有環(huán)形車道。消防車道的寬度不應小于3.5m,道路上空遇有管架等障礙物時，其凈高不應小于4m。環(huán)形消防車道至少應有兩處與其它車道場，供大型消防車使用的回車場面積不應小于15m×15m。第一節(jié)環(huán)境保護準。本項目環(huán)境保護工作接受XX市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境2、《大氣污染物綜合排放標準》【GB1623、《污水綜合排放標準》【GB8978-1996】4、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》【GB3095-1996】(1)妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設施(2)不在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會(3)使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；(4)采取有效措施控制施工中的揚塵；(5)禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；(6)對產(chǎn)生噪聲、振動的施工機械，采取限時施工等有效措(1)采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污(2)各空調(diào)、通風機房內(nèi)墻、門、窗做吸音隔聲處理；(3)所有空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)，其風管上均設消聲器；(4)選用的主要設備要求噪音低，運行振動??；所有帶振源(5)廚房間排油煙要經(jīng)過過濾，減少油煙排出室外；(6)蒸汽鍋爐及空調(diào)水系統(tǒng)均使用軟化水；(7)建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕鋼龍骨石膏板等，盡可能3、在基地廣場及其它空地處種植樹木、草坪，進行綠化，以4、在項目建設期間及項目建成后，需請環(huán)保部門對本項目作1、空調(diào)系統(tǒng)設計時考慮過渡季節(jié)全新風方式，冬季盡量利用2、采用高效率的熱交換器，提高能源利用率；新風機組、回根據(jù)不同用途及分區(qū)設置適當數(shù)量的水表以節(jié)約用水和進行平衡4、建筑外墻玻璃采用雙層中空度膜玻璃，保溫隔熱，頂層空5、各走道采用緊湊型節(jié)能燈，門廳及室外泛光照明采用金屬6、利用建筑空間，盡量采用自然排風方式，節(jié)省設備購置費第三節(jié)勞動安全1、終端限位保護：在水平行走、垂直升降和貨叉伸縮的終端2、電氣聯(lián)鎖保護：堆垛機在出入庫作業(yè)時，保護貨叉不能動3、正位檢測保護：堆垛機在出入庫作業(yè)時，只有在水平(列)方向和垂直(層)方向停準時，貨叉才能伸縮，即貨叉運動是受條4、載貨臺斷繩保護：當鋼絲繩或鏈條斷裂時，通過斷繩保護第九章組織機構(gòu)及勞動定員本著機構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機本項目建設單位為XX商業(yè)大廈股份有限公司，項目籌建和建設由股份公司辦公室具體負責，采取國內(nèi)招標方式落實設計、施工、監(jiān)理單位及主要設備材料，與承包單位簽訂合同，制定施工進度計劃，搞好工程的質(zhì)量、工期、造價控制。物流配送中心及超市建成后，將成為股份公司的分公司，實行股份公司董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負責執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。該分公司的管理機構(gòu)實行直線職能型，其組織機構(gòu)圖參見圖行政人事部辦公室市場營銷部財務審計部超市賣場組織機構(gòu)圖參見表9-2。安安全保衛(wèi)顧客服務收銀理貨圖9—2超市賣場組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)勞動定員及培訓本項目計劃勞動定員為800人。所需人員除部分中高級管理人期30天，按不同管理工作和營業(yè)崗位分別進行。在分公司日常運第十章項目進度計劃表10-1單位：月序號1234567891項目前期準備工作2工程勘察與設計3土建施工4設備采購5設備安裝6營業(yè)準備7竣工驗收并交付使用第十一章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算1、《X省建筑工程概算定額》(1999);1、根據(jù)工程建設方案，本項目需新建物流配送中心及超市建筑面積47970m2,其中超市賣場面積12000m2、倉儲及配送面積按每平方米建筑面積1000元造價估算；輔助配套設施工程按每平方米建筑面積800元造價估算。專業(yè)工程中的給排水工程(包括消防設施)按每平方米100元估算，電氣工程包括消防電設施按每平方米250元估算；暖通工程按每平方米350元估算；室外工程按建3、土地費用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心及超市所占用的土地及其附屬建筑設備。用于收購土地使用權(土地面積21903.1平方米)及其附屬建筑、設備與租賃土地使用權(土地面積25507.4平方米)的費用根據(jù)專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果計算：據(jù)X金寧達土地評估有限公司金地估宗評[2001]第040號、[2001]第039號土地評估報告，股份公司擬收購XX市國貿(mào)控股(集團)有限公司位于XX市廣瑞路18號的錫崇國用(2000)字第215號國有出讓土地使用權和租賃XXX商業(yè)大廈集團有限公司位于XX市廣瑞路14號宗地的錫崇國用(1999)字第21號國有出讓土地使用權的評估價格分別為1157.99萬元、1327.43萬元。據(jù)X中天資產(chǎn)評估事務所有限公司蘇中資評報字(2001)第53號資產(chǎn)評估報告出具的評估結(jié)果，股份公司擬受讓XXX華錦集團有限公司所有的與上述收購土地相關的建筑物及設備的評估價值為661.41萬元。上述所租賃土地(廣瑞路14號)的剩余使用期限為37.79年，則收購土地使用權及其附屬建筑、設備與租賃土地的費用為及其它相關費用約45萬元，本項目土地費用按1900萬元計。4、本項目電增容5000kVA,供電貼費按200元/kVA估算；水增容費按Dn200計，需水增容費240萬元。5、市政公用基礎設施配套費按100元/m2計取。6、新型墻體材料發(fā)展基金按10元/m2計算。7、消防設施建設費按2元/m2計算。8、結(jié)建人防費按30元/m2計算。9、教育地方附加費按20元/m2計算。10、白蟻防治費按2.3元/m2計算。11、咨詢費按工程費用的0.3%估算。12、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費按工程費用的1.5%估算。13、勘察設計費按工程費用的1.5%估算。不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的5%估本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為17650.00萬元，其中：工程及設備費用13193.74萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的74.75%;工程建設其它費用3615.79萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的20.49%;不可預見費840.48萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的4.76%。本項目流動資金按物流配送中心及超市運轉(zhuǎn)需求情況進行估萬元，流動資金借款3850萬元。鋪底流動資金1650萬元計入項目本項目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資17650萬元；鋪底流動資金1650萬元。按照工程實施進度，建設期為1年。固定資產(chǎn)投資均在建設期投入(2001年11月-2002年10月)。流動資金根據(jù)各年需要分表11-1項目分年投資計劃表序號指標名稱單位2001年度2002年度2003年度1固定資產(chǎn)投資萬元//2鋪底流動資金萬元/3合計萬元第二節(jié)資金籌措根據(jù)投資估算，本項目固定資產(chǎn)投資總額為本項目需流動資金5500萬元。其中，鋪底流動資金1650萬元擬由股份公司募股資金解決，其余流動資金3850萬元擬向銀行借第十二章財務評價傳統(tǒng)百貨商場經(jīng)營的單一模式向大型倉儲超市與百貨商場并重發(fā)本項目財務評價確定計算期為15年，其中：建設期1年，經(jīng)營期14年。第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實際運轉(zhuǎn)情況并結(jié)合庫房總面積16000平方米，利用率70%,收費標準為0.6元/儲收入為417萬元。本項目預計彩電年周轉(zhuǎn)量為10萬臺，裝卸費用按2.1元/臺計算；空調(diào)年周轉(zhuǎn)量為10萬臺，裝卸費用按2.2元/臺計算；其它家電30萬件，裝卸費用按1.4元/件計算；其它大宗商品年周轉(zhuǎn)量為裝卸費用按0.8元/件計算；本項目正常年裝卸費收入為179萬元。長途配送半徑平均以70公里計算。項目短途運輸需2.5噸運輸車輛為20輛，每天按1.5個臺班，每個臺班按96元收入計算，項目正常年短途運輸收入為105萬元；長途運輸需10噸運輸車輛12輛，另需10噸和16噸冷藏車各1輛，元，空載率按90%計算，正常年長途運輸收入為177萬元。本項目正常年配送業(yè)務收入共計為282萬元。龍年銷售已超過8億元。雖然麥德龍具有國際品牌的優(yōu)勢，但其地水平，確定本項目超市正常年單位面積(平方米)營業(yè)額按4.0萬元計，正常年超市經(jīng)營收入為60040萬元。收入為60918萬元。根據(jù)國家有關的稅收規(guī)定，本項目增值稅率按17%計，裝卸費收入營業(yè)稅率為3%,庫房倉儲、配送業(yè)務、分揀配貨等收入營業(yè)稅率為5%,城市維護建設稅按營業(yè)稅額的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的4%計算。測算出本項目正常年營業(yè)稅金及附加為1593第二節(jié)總成本費用估算目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》及有關物流配送公司的實際運勢，本項目超市商品零售成本按占超市收入的84%測算，為504402、外購燃料、動力費用參照有關標準，本項目燃料費按配送及裝卸收入的5%估算，水電費按營業(yè)收入的0.8%估算。3、房產(chǎn)稅和土地使用費房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%的1.2%估算，土地使用費按0.54、職工工資及福利項目投入營業(yè)后預計定員800人，其中配送中心職工為46人。本項目超市職工工資福利按超市銷售收入的1%計，配送中心職工人均年工資福利按1.2萬元計。本項目正常年職工工資及福利為656折舊、攤銷費固定資產(chǎn)折舊按照國家有關規(guī)定采用分類直線折舊法計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%,機器設備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權攤銷年限按35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年6、維修費用維修費用按年折舊費用的10%估算。7、財務費用本項目財務費用主要為流動資金銀行借款利息，流動資金借款利率取5.70%。8、銷售費用參照商業(yè)物流企業(yè)及超市并結(jié)合股份公司目前的銷售費用水9、其它費用其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往商業(yè)企業(yè)有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業(yè)收入的0.5%估算。本項目正常年總成本費用為53214萬元，其中：固定成本2111萬元，可變成本51102萬元，年經(jīng)營成本52060萬元。第三節(jié)項目盈利能力分析本項目正常年收入總額為60918萬元，營業(yè)稅金及附加為1593萬元，總成本費用為53214萬元，計算可知利潤總額為6111萬元。根據(jù)國務院137號令發(fā)布的《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，本項目所得稅率為33%,正常年所得稅為2017萬元，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為409萬元，盈余公益金為205萬元。該項目正常年未分配利潤為3480本項目損益情況詳見附表8。年利潤總額投資利潤率=一一=31.66%項目總投資(投資總額+流動資金)年利潤總額+銷售稅金及附加投資利稅率=一=39.92%項目總投資(投資總額+流動資金)本項目全部投資現(xiàn)金流量詳見附表9,自有資金現(xiàn)金流量詳見附表10。根據(jù)現(xiàn)金流量分析，計算求得結(jié)果見表12-1。表12-1現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號全部投資所得稅后財務內(nèi)部收益率%2投資回收期年3財務凈現(xiàn)值(ic=8%)萬元以上結(jié)果表明：本項目財務內(nèi)部收益率為22.00%(稅后),大于基準內(nèi)部收益率，投資回收期5.70年(稅后),說明企業(yè)盈利能力能滿足基準要求，財務凈現(xiàn)值為21551萬元(ic=8%,稅后)項目計算期內(nèi)各年資金來源與運用詳見附表11。從表中可以第四節(jié)項目不確定性分析一、盈虧平衡分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各年實際成本構(gòu)成計算，以項目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(BEP),其公式為：經(jīng)測算，本項目盈虧平衡點(BEP)為25.68%。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，本項目生產(chǎn)能力利用率達到25.68%時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項目該項指標表明，項目有一定的抗風險能力。二、項目敏感性分析項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本評價對影響項目財務效益的項目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在-10%～+10%的范圍內(nèi)進行了敏感性分析。分析結(jié)果詳見附表12。結(jié)果表明：運營收入、經(jīng)營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經(jīng)營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動。第十三章綜合效益評價第一節(jié)經(jīng)濟效益評價本項目占地面積47400m2,主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積48620m2,其中：超市賣場面積12000m2,倉儲及配送面積16000m2,其它用房面積19970m2。本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為17650.00萬元，其中：工程及設備費用13193.74萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的74.75%;工程建設其它費用3615.79萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的20.49%;不可預見費840.48萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的4.76%。本項目流動資金按物流配送中心及超市運轉(zhuǎn)需求情況進行估萬元，流動資金借款3850萬元。鋪底流動資金1650萬元計入項目項目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬元，鋪底流動資金1650萬元。固定資產(chǎn)投資均在建設期投入(2001年11月-2002年10月)。心年貨物流通量達到