物業(yè)承接查驗規(guī)范

34.2物業(yè)承接查驗應(yīng)當在縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管4 5 6 7 89查驗項目1竣工總平面圖2建筑專業(yè)竣工圖、結(jié)構(gòu)專業(yè)竣工圖、電氣專業(yè)竣工圖、給排水專業(yè)竣工圖、暖通專業(yè)竣工圖3地下管網(wǎng)竣工圖4園林景觀竣工圖5工程竣工驗收備案證明、工程規(guī)劃驗收合格證明6單體工程竣工驗收證明(每一份施工許可證對應(yīng)一份竣工驗收證明)7供電、電梯、消防、燃氣、人防工程、隱蔽工程、智能化系統(tǒng)等竣工驗收合格證明89物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、會所等資料1)變配電系維護使用說明書維護使用說明書高壓配電系統(tǒng)圖資料斷路器安裝、使用、維修說明書無功功率補償柜控制器使用、維護說明書低壓配電柜系統(tǒng)圖進線柜、聯(lián)絡(luò)柜、市電電源與發(fā)電機電源切換原理圖料維修使用說明書發(fā)電機技術(shù)參數(shù)說明書供暖系統(tǒng)資料生活泵控制原理圖、變頻器、顯示屏維護使用說明書各類泵出廠合格證及產(chǎn)品說明書生活飲用水檢測報告、合格證或二次供水衛(wèi)生許可證明設(shè)備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水、供表A.1資料查驗的內(nèi)容(續(xù))查驗項目資料機房井道布置圖安裝說明書使用維護說明書(含潤滑匯總表、電梯功能表和符號及代號說明)動力電路和安全電路的電氣原理圖元件的安全電路)型式試驗合格證書復(fù)印件，限速器與漸進式電梯安裝工程施工技術(shù)資料自檢記錄、檢驗報告電梯年檢報告及檢驗合格證(以及2年一檢的限速器檢驗資料)采購合同、維保合同大中修及改造施工維修報告消防主機、聯(lián)動柜及氣體滅火系統(tǒng)等使用說明書消防泵、噴淋泵控制柜電氣原理圖消防設(shè)備、儀表調(diào)試運行檢驗記錄、管道沖洗消防報警系統(tǒng)圖各類主要設(shè)備合格證明空調(diào)系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊系統(tǒng)竣工圖空調(diào)、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報告料門禁、道閘等各設(shè)備維護使用說明書智能化(BA控制)系統(tǒng)圖、接線圖、平面圖料查驗項目前期物業(yè)服務(wù)合同房屋建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議、各類設(shè)施設(shè)備保設(shè)施設(shè)備維保(外委)合同清運協(xié)議、公交配套協(xié)議、幼兒園/學校/醫(yī)院等協(xié)議)各類設(shè)備采購合同及質(zhì)保期限e)其他資料1)園林景觀、公共照明資料公共照明設(shè)施清單及控制回路圖泳池、水景泵及照明控制原理圖竣工圖立體停車庫平面圖、系統(tǒng)圖、電氣圖、監(jiān)控圖及除上述外的其他需要移交的資料查驗項目1a)電氣電井/電纜溝內(nèi)應(yīng)無雜物23電纜線槽、橋架蓋板平整穩(wěn)固，無缺失4照明開關(guān)、燈具應(yīng)正常使用5電表排列整齊，外觀質(zhì)量良好，無銹蝕、無損傷、標識齊全67電表編號應(yīng)與各戶房號相對應(yīng)8照明開關(guān)開啟順暢，外觀質(zhì)量良好，無損傷9線材色標合理，接地接觸良好，相序測試接線正確，短路保護測試正常4)照明樓梯間照明宜采用光控紅外感應(yīng)開關(guān)控制燈具回路控制與照明配電箱及回路的標識應(yīng)一致，開關(guān)與地下室車庫照明宜為多回路控制，其中每路照明亮度5)防雷設(shè)施防雷接地帶應(yīng)平整順直，固定支持件間距均勻，固定可靠并刷漆進行防銹處理堅固，導(dǎo)通正常1)排水溝溝底平整，無反坡、凹兜，邊墻應(yīng)平整直順、勾縫密實，與明渠護欄完整、面層整潔安全標識清晰、合理布置，水質(zhì)清凈面磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂縫和缺損粘貼須牢固，無空鼓、裂縫，接縫應(yīng)平直、光查驗項目池隔油池不應(yīng)敞口，其頂板應(yīng)設(shè)固定或活動的非燃燒材料蓋板5)水表井/間3照明開關(guān)、燈具應(yīng)正常使用6)雨/污水/閥門井井蓋標識清晰，無裂紋及破損，易開啟。設(shè)防墜7)空調(diào)排水管空調(diào)排水管外觀質(zhì)量良好，管道不堵不漏，排水通暢c)消防/人防/安防設(shè)施1)消防設(shè)施聯(lián)動測試卷簾門、消防風機和風閥、電梯迫降、消火栓、滅火器應(yīng)貼有使用指南圖解；消火栓箱門的開啟與關(guān)閉正常防火門門扇啟閉靈活，并無反彈、翹角、卡阻和關(guān)閉不嚴現(xiàn)象查看人民防空辦公室批準的人防工程許可文件和頒發(fā)的3)安防設(shè)施安防設(shè)施外觀良好，無破損、無銹蝕、無缺漏系統(tǒng)控制功能及通訊功能正常施1)景觀道路查驗項目d)園林施綠化取水井周邊應(yīng)有硬化的操作區(qū)域，排水花卉種植地應(yīng)無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種草坪無雜草、無枯黃；成坪后覆蓋率應(yīng)不低于95%,單塊裸露面積不宜大于25cm2喬、灌木栽植成活率不應(yīng)低于95%,名貴樹木應(yīng)設(shè)置標牌且栽植水景景觀無漏、池壁表面應(yīng)無裂縫和缺損，色澤一照明景觀效果、開關(guān)符合設(shè)計要求等垃圾箱外觀平整潔凈，垃圾分類標識明顯，設(shè)置合理，固定式垃圾箱安裝牢固1)物業(yè)服務(wù)用房具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建門窗、墻身、屋頂、地面、插座、網(wǎng)絡(luò)等完好(一)建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百(二)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分2)公共洗手間照明、開關(guān)正常使用，表面應(yīng)完好，無破損、無污染，標識清晰感應(yīng)龍頭、便池等應(yīng)正常使用，感應(yīng)靈敏度在正常范圍內(nèi)地面坡向應(yīng)正確、無積水、坡度應(yīng)不小于0門及其把手、鎖具應(yīng)正常使用，無破損、無銹蝕、無污染、無異響3)垃圾收集站垃圾收集站宜采用冷庫型或設(shè)置排氣過濾裝置，減少異味影響地面應(yīng)有防水層；房間內(nèi)配置沖洗水龍頭，地面具應(yīng)設(shè)置地上車棚，棚架外觀無傾斜、變形、表面潔凈、光滑非機動車集中停放點宜設(shè)置電瓶車充電電源，電源查驗項目5)崗?fù)復(fù)?nèi)無滲漏6)信報箱安裝牢固，外觀平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；標識清晰設(shè)施完好，功能正常信息屏電子信息屏圖像高清無雜點，語音清晰各設(shè)施安裝牢固、表面整潔、無毛刺安全使用指南書寫工整、字跡清晰、設(shè)置明顯查驗項目1電系統(tǒng)1)變配電室變配電室門牌標識字體清晰、無缺損234變配電室通風設(shè)施運行良好，無銹蝕、無損傷、無異常聲響56變配電室內(nèi)的變配電設(shè)備前絕緣膠墊無破損7位于綠區(qū)89外觀質(zhì)量良好，牢固件緊固、無銹蝕、無損傷超溫報警系統(tǒng)和控制風機系統(tǒng)安裝牢固、外觀質(zhì)高低壓變電設(shè)備及裸母線的正上方不得有燈具外殼無銹蝕、無損傷、表面烤漆平整配電柜門開啟角度不小于90度，可以靈活啟閉各開關(guān)、旋鈕等部件手動操作無異常。抽屜柜查驗市電停、送電與發(fā)電機自動啟停連鎖功能正常檢查接線端子緊固全，并有相關(guān)部門檢測的合格證書(合格證書在有效期內(nèi))外殼無銹蝕、無損傷，表面烤漆平整自動控制器應(yīng)具有手動和自動投切兩種方式，手動投切無異常補償柜功率因數(shù)控制器功能完好，補償后功率補償柜電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻、相間對地絕緣查驗項目電系統(tǒng)母線排列應(yīng)由左至右為L1、L2、L3相，顏色為L1黃電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)范，排列整齊、無損壞電纜的首端、末端和分支處應(yīng)設(shè)標志牌，直埋電纜應(yīng)設(shè)標示樁電纜敷設(shè)排列整齊，水平敷設(shè)的電纜，首尾兩端、轉(zhuǎn)彎兩側(cè)及每隔5~10m處設(shè)固定點電纜橋架水平安裝的支架間距為1.5~3m,垂直安裝的支架間距不大于2m求。電纜終端、電纜接頭安裝牢固，接地良好，電電纜進線口、穿越樓板和穿越不同防火區(qū)應(yīng)有防火隔堵措施配電箱/柜盤面垂直，相互間或與基礎(chǔ)型鋼應(yīng)用螺栓連接配電箱/柜門內(nèi)側(cè)宜有電氣原理圖，且應(yīng)與配電箱內(nèi)零線和地線匯流排安裝牢固照明、插座漏電保護裝置動作電流不大于30mA,動作時間不大于0.1s7)發(fā)電機房發(fā)電機房應(yīng)設(shè)置備用照明，其作業(yè)面的最低照度不應(yīng)低于正常照明的照度儲油間應(yīng)設(shè)置能自行關(guān)閉的甲級防火門，并向發(fā)電機方向開啟發(fā)電機排氣管及消聲器應(yīng)固定在專用支架上，排氣管無泄漏發(fā)電機房應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警及滅火系統(tǒng)，并能夠動作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制1)生活水泵水泵基礎(chǔ)高出地面的高度應(yīng)便于水泵安裝，不應(yīng)小于溝底面的距離，當管徑不大于150mm時，不應(yīng)小于200mm;水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間宜用短管連接，短管上方要有放氣閥生活水泵應(yīng)正常運轉(zhuǎn)，對比設(shè)計圖紙檢查水泵揚程、流量、功生活水泵運轉(zhuǎn)時應(yīng)無雜音、無滲漏、各牢固件無松查驗項目1)生活水泵生活水泵房排水溝、集水坑蓋板齊全，集水坑的排污泵、高水位手動斷電檢查：斷電后，當恢復(fù)正常供電時，水泵變頻控制系統(tǒng)檢查生活水泵變頻控制系統(tǒng)設(shè)置的每臺泵運行根據(jù)現(xiàn)場實際情況，宜設(shè)置供水壓力的上限、下限范圍正常運行變頻器顯示壓力與管道壓力相符，觀察壓力表的波動范圍應(yīng)在0.03MPa內(nèi)水泵運轉(zhuǎn)時滑動軸承的溫度不應(yīng)大于70℃,滾動軸承的溫度不應(yīng)大于82)給水管網(wǎng)每個單元的總閥、分區(qū)閥門、自動排氣閥、低端排空閥位置正確3)排水管網(wǎng)求蓋板完整無缺損池底無滲漏，地面平整，排水坡向正確c)電梯1)電梯機房電梯設(shè)備外觀質(zhì)量良好，無銹蝕、無損傷電氣元件標志和導(dǎo)線端子編號或接插件編號應(yīng)清晰，電氣元件工作無異常每臺電梯單獨裝設(shè)電源開關(guān)，并有與曳引機和控曳引機油量適當、油標齊全、油位清晰、無滲漏限速器繩輪、鋼帶輪、導(dǎo)向輪應(yīng)安裝牢固，轉(zhuǎn)動靈活曳引輪、導(dǎo)向輪在空載或滿載情況下對垂直線的偏差均不深度尺測量磨損深度機房內(nèi)應(yīng)貼有發(fā)生困人故障時，救援步驟、方法和轎廂移動裝置使用的詳細說明機房內(nèi)容易接近的明顯部位。在電動機或盤車輪上應(yīng)有與查驗項目c)電梯系統(tǒng)1)電梯機房機房內(nèi)應(yīng)保證通鳳，環(huán)境運行溫度為5-40度，檢修門、井道安全門及檢修活板門均不有得朝井道內(nèi)開啟，隨行電纜不應(yīng)打結(jié)和波浪扭曲現(xiàn)象，不得與線槽、線管發(fā)生卡阻3)轎廂記證、乘梯須知轎廂內(nèi)應(yīng)標明額定載重量、人數(shù)、制造單位的銘牌，轎廂有效照明燈具和應(yīng)急照明安裝牢固，數(shù)量齊全，照度符合要求轎廂排氣扇運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響電梯五方通話裝置齊全且通話清晰，求救裝置與監(jiān)控中心聯(lián)動底坑應(yīng)設(shè)有停止電梯運行的非自動復(fù)位的紅色停止開關(guān)和電源底坑內(nèi)緩沖裝置、急停裝置、電源插座、井道燈的開關(guān)完d)消防系統(tǒng))消防泵系統(tǒng)消防泵外觀質(zhì)量良好，無銹蝕、無損傷、標識齊全消防泵運轉(zhuǎn)時應(yīng)無雜音、無滲漏、各牢固件無松動消防水箱外觀完好，水位控制器、信號傳感器、低壓報警器運行正常各管道標識清晰、支架安裝牢固室外消火栓的間距不應(yīng)大于120m,消火系統(tǒng)全查驗項目消防箱玻璃無破碎，標識齊全，箱內(nèi)配件(水帶、水槍、軟管卷盤、消防錘)齊全，箱內(nèi)查驗項目d)消防消火栓穩(wěn)壓泵系統(tǒng)運行功能正常打開消火栓水泵出水管上試水閥，當采用主電源啟動查驗工作泵、備用泵、吸水管、出水管及出水管上的號閥等的規(guī)格、型號、數(shù)量，應(yīng)符合設(shè)計要求噴淋泵外觀質(zhì)量良好，無銹蝕、無損傷、標識齊全核對圖紙查驗，水流指示器、信號閥、濕式報警閥的能應(yīng)符合設(shè)計要求噴淋泵體、管道及連接處應(yīng)無滲漏現(xiàn)象噴淋泵運轉(zhuǎn)時應(yīng)無雜音、無滲漏、各牢固件無松動查驗系統(tǒng)中的末端試水裝置、試水閥、排氣閥正常，系統(tǒng)末端濕式報警閥水力警鈴安裝位置宜安裝在室外或易發(fā)現(xiàn)力不應(yīng)小于0.05MPa,且距水力警鈴4)消防報警系統(tǒng)核對圖紙查驗，探測器與火災(zāi)報警裝置、模塊的品牌、型號、規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量應(yīng)正確操作查驗：系統(tǒng)聯(lián)動功能良好，煙感、溫感、卷簾門控制中心報警系統(tǒng)火災(zāi)應(yīng)急廣播滿足設(shè)計要求：以進行選區(qū)廣播，對所有共用揚聲器進行強行切換，應(yīng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)接地干線應(yīng)牢固，采用專用接地裝置時，接地電阻值不應(yīng)大于4Q;采用手動開啟風機，風機應(yīng)正常運轉(zhuǎn)，葉輪方向應(yīng)正確，運行平穩(wěn)，無異常振動與聲響風管穿越隔墻時，管道與隔墻之間的空隙，應(yīng)采用水泥砂漿等風管表面應(yīng)平整，無損壞，風管的連接以及風管與風機的連接應(yīng)無明顯缺陷送鳳機、排煙風機應(yīng)能正常手動啟動和停止，狀態(tài)信號應(yīng)在送風口、排煙閥(口)應(yīng)能正常手動開啟和復(fù)位，閥門關(guān)閉嚴密，動作信號應(yīng)在消防控制查驗項目統(tǒng)查驗外觀質(zhì)量良好，無破損、無異響、安裝位置正確核對圖紙查驗出口指示燈、應(yīng)急燈數(shù)量正確查驗項目d)消防6)疏散指當采用蓄電池作為疏散照明的備用電源時，在非點亮狀態(tài)下應(yīng)有保持蓄電池的充電電源應(yīng)大于5s,疏散照明不應(yīng)大于5s低于5.0lx;對于疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)防護區(qū)的疏散通道/疏散指示，標志和應(yīng)急照明裝置符合設(shè)計要求防護區(qū)內(nèi)入口處聲光報警器，氣體噴放指示燈，入口安全標志顯示正常e)空調(diào)1)空調(diào)主機主機機座安裝位置宜高出地面200—300mm,機房設(shè)有排水槽。排水溝、主機與機座之間應(yīng)有橡膠減振墊，主機的進操作試運行，查驗各儀表顯示正常，各自動控制及保護裝置安系統(tǒng)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常振動與聲響，運轉(zhuǎn)時環(huán)境噪聲晝間不得大于55d查驗外觀質(zhì)量良好，無損傷、零部件齊全、管道無滲漏冷凝水排水管的坡度應(yīng)符合設(shè)計要求。當設(shè)計無要求時，管道坡度宜大向出水口。設(shè)備與排水管的連接應(yīng)采用軟接，并應(yīng)保持暢通冷凝水管道固定支、吊架的間距標準：管徑為40mm時，間距小于1.4m,管徑50mm時，間距小操作試運行，查驗各儀表顯示正常，無異常振動和無異常聲響門、油漆等符合設(shè)計文件查驗項目全罩是否完好、牢固檢查冷卻塔配水、淋水裝置、填料、擋水板是否完管檢查管路、閥門、儀表、附件是否符合設(shè)計標準、無滲漏、防污空調(diào)室內(nèi)噪聲應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定要求查驗項目風機運行良好，無異響、無異常振動送風口和排風口不應(yīng)相對布置，在同一高度布置時，水平距離不應(yīng)小于1m;1)監(jiān)控中心監(jiān)控中心設(shè)施運行良好，無銹蝕、無損傷、無異常聲響電電源放電時間不應(yīng)低于30min一般入侵探測裝置的系統(tǒng)報警響應(yīng)時間應(yīng)不大于2s,張力式電子圍警響應(yīng)時間應(yīng)不大于5s門禁管理系統(tǒng)各零部件無銹蝕損傷、無異常聲響核對圖紙查驗，門禁管理系統(tǒng)的品牌、型號、規(guī)格、功能、質(zhì)電磁鎖、刷卡器安裝牢固，動作靈敏，刷卡、APP、人臉識別開門操作響應(yīng)時間應(yīng)小于2s全員應(yīng)能迅速安全通過查驗項目道路指引、交通標識、設(shè)置及標識正確標識牌安裝牢固道閘外觀平整、光滑，黑黃顏色清晰；限速器及限位器設(shè)置合理，安裝牢固崗?fù)らT窗等完好閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)各部件外觀質(zhì)量良好，無銹蝕、無損傷核準設(shè)備數(shù)量、外觀質(zhì)量良好、安裝部位、全及時、準確樓宇對講系統(tǒng)在主出入口、樓棟口及監(jiān)控中心備1)立體停車庫停車設(shè)備的出入口、操作室、檢修場所等明顯可全自動立體停車庫門開啟順暢，停車盤功能正常，無異響升降、平移機構(gòu)運轉(zhuǎn)正常，無變形異響；滾輪無啃軌、卡軌、充電樁不應(yīng)影響車門或后備箱正常開啟查驗項目6)樓宇對講系統(tǒng)核對施工系統(tǒng)圖、布線圖、點位圖等，應(yīng)完整有效，廠家提供的室內(nèi)機安裝牢固，通話質(zhì)量優(yōu)良，可視屏圖像清晰，電控鎖開啟對系統(tǒng)的通話語音應(yīng)清，圖像能分辨出訪客的面部特征，開鎖功能應(yīng)正靠、及時、準確樓宇對講系統(tǒng)在主出入口、樓棟口及監(jiān)控中心7)緊急報警系統(tǒng)緊急報警裝置應(yīng)有防誤觸發(fā)措施，人工啟動后能立即發(fā)出緊急報警信號，發(fā)出報警后能自備1)立體停車庫停車設(shè)備的出入口、操作室、檢修場所等明顯可全自動機動車庫的設(shè)備操作位置應(yīng)能看到人員和車輛的進出，當不能全自動立體停車庫門開啟順暢，停車盤功能正常，無異響升降、平移機構(gòu)運轉(zhuǎn)正常，無變形異響；滾輪無啃軌、卡軌、電樁充電樁外觀完好，無破損，安裝牢固，配線規(guī)整、清晰、美觀。充電樁不應(yīng)影響車門或后備箱正常開啟檢查項目12卷材鋪貼搭接寬度正確，接縫嚴密，不得有3涂膜防水層的厚度應(yīng)符合設(shè)計要求，涂層無裂縫、皺裙、流4鋼性防水層表面應(yīng)平整、壓光，不起砂，不起皮，無開裂；分隔縫應(yīng)5平瓦屋面的基層應(yīng)平整、牢固，瓦片排列整齊、平直、搭接合理、接縫嚴密，無殘缺瓦片6屋面女兒墻高度應(yīng)符合建筑規(guī)范標準，上人屋面女兒墻高度不低于1300m7缺棱掉角89缺棱掉角面層與下一層的結(jié)合(粘結(jié))應(yīng)牢固，無空鼓。分格縫和灰線應(yīng)清晰美觀；空鼓，且每自然間(標準間)不超過總數(shù)的5%可不計墻面抹灰表面平整度、立面垂直度應(yīng)符合砌筑工程技術(shù)規(guī)范要求，普通抹抹灰層與基層之間及各抹灰層之間應(yīng)粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層和空鼓，面外立面空調(diào)百葉窗應(yīng)無松動、變形，螺絲擰實牢固外墻飾面磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，應(yīng)無裂痕和缺損外立面瓷磚鋪貼嚴密牢固，縫隙填充膠均勻外立面墻體涂刷材料均勻，粘貼牢固、無漏刷e)大堂幕墻拼花圖案清晰，無裂縫，色澤一致，勾縫密實順直，無缺棱掉角美觀。吊頂飾面板材料表面應(yīng)潔凈、色澤一致，無翹曲、無裂縫、無缺損頂棚天花膩子刮灰應(yīng)平整亮麗，無波紋、無色差，無障礙通道、貨物通道坡地面平整，無凹凸下檢查項目電梯廳地面、墻面瓷磚應(yīng)鋪貼嚴密，表面潔凈，無空鼓、開裂，勾縫順直電梯廳門口地磚應(yīng)有一定坡度，坡度宜大于地面完成面1%電梯廳天花頂棚接槎平整，頂棚材料接縫緊密、表面光滑、潔凈頂棚膩子抹灰層潔凈光滑，涂刷均勻，色澤一致，無裂紋、無爆灰、無翹曲公共消防樓梯通道，踏步尺寸應(yīng)一致無大小頭，階梯踏步寬度應(yīng)在240—300mm范