2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題9

2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題9(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在()下的估價結(jié)果具有近似性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.同一估價原則、同一估價時點

B.同一估價目的、同一估價方法

C.同一估價目的、同一估價時點

√

D.同一估價原則、同一估價目的解析：為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有相近性。2.

某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.88.51

B.85.45

C.88.92

D.87.16

√解析：3.

一已知其臨街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)，臨街寬度15m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.109

B.117

√

C.124

D.130解析：4.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4800

B.5124

C.5800

√

D.7124解析：5.在某商業(yè)街深度30.48m(100ft)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為45.72m(150ft)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1504

B.1404

√

C.1304

D.1204解析：6.估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔的主要作用不包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有助于估價機(jī)構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

√

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核解析：估價資料歸檔有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查和考核，有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機(jī)構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.368萬元

B.552萬元

√

C.561萬元

D.920萬元解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(萬元)8.

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.凈收益A每年不變

B.收益年限n為有限年

C.報酬率y不等于零

D.價格V符合評估時點市場情況

√解析：9.

某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用是______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.98

√

B.102

C.108

D.116解析：[考點]本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類?！拔逋ㄒ黄健币话闶侵妇邆涞缆?、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整?！拔逋ㄒ黄健钡馁M用為：道路20+給水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98(元/m2)。10.某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2100萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為，2200萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值為()萬元，

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2000

B.1970

C.2070

√

D.2170解析：該題有兩種計算方法：(1)該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝130-100＝30(萬元)該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2100-30＝2070(萬元)(2)該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2200-130＝2070(萬元)解決此題的關(guān)鍵在于熟練掌握計算公式，要注意平時加強(qiáng)練習(xí)。11.年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，計息12次，則年終本利和為()元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1060

B.1060.9

C.1061.36

D.1061.68

√解析：12.

需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003～2007年的價格并計算其逐年上漲額如下表第2列、第3列所示(單位：元/m2)。年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額房地產(chǎn)價格的趨勢值20036810

200471303207145200574603307480200678103507815200781503408150

用平均增減量趨勢法估計，該宗房地產(chǎn)2009年的價格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.17575

√

B.8820

C.8500

D.8584解析：13.

房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的______三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有用性、稀缺性、有效需求

√

B.供給、需求、利用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價值、使用價值、供求解析：房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即必須同時具有：①有用性，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居?。虎谙∪毙?，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它；③有效需求，是指這樣一種需求狀態(tài)，即人們不僅愿意購買它，而且有能力購買它。14.

某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地總價值為2400萬元，其中土地總價值為800萬元。某人購買了其中的300m2，該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

√解析：15.

即使沒有完善的土地市場，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵循______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.適合原則

B.替代原則

C.最佳用途原則

√

D.謹(jǐn)慎原則解析：16.工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于()的建筑物的估價。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.具有重要價值

B.具有現(xiàn)實價值

C.具有巨大價值

D.具有歷史價值

√解析：17.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1250

B.1750

√

C.2050

D.2150解析：理論上應(yīng)補(bǔ)交地價＝5000×5×150-5000×4000＝1750(萬元)18.某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60％從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5．5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30％、40％和30％，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2265元／m2

B.2346元／m2

C.2698元／m2

D.3968元／m2

√解析：19.

因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

√

D.經(jīng)濟(jì)折舊解析：20.

估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.三個月

B.半年

C.一年

√

D.兩年解析：21.

在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)腳_____從而確定最終的估價結(jié)果。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.調(diào)整

B.取整

C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果

D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果

√解析：在得出一個綜合測算結(jié)果后，還應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終的評估價值，特別是應(yīng)考慮一些不可量化的價值和價格影響因素。這是因為房地產(chǎn)價值和價格的影響因素眾多，許多因素對房地產(chǎn)價值或價格的影響難以反映在估價公式中，所以不能拘泥于估價公式的測算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)估價師的經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深人了解，同時可聽取、參考有關(guān)專家的意見建議來把握最終的評估價值。當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終的評估價值。此外，最終評估價值的精度還應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。22.

評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

√

C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況解析：在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：①價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。23.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.交通擁擠

B.建筑技術(shù)進(jìn)步

√

C.城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化解析：24.

把修正和調(diào)整出的各個比較價值直接相加，再除以這些比較價值的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個比較價值，這種方法是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.簡單算術(shù)平均數(shù)

√

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.最大數(shù)解析：[考點]本題考查的是計算最終的比較價值。

簡單算術(shù)平均數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個比較價值直接相加，再除以這些比較價值的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個比較價值。25.某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2004年價格見下表。某類房地產(chǎn)1998～2004年價格(單位：元/m2)

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3200

B.3185

C.3257

D.3156

√解析：26.

在消費者收入增加時，反倒會減少對______的需求。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

√解析：因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當(dāng)消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。27.

當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用______進(jìn)行預(yù)測。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.指數(shù)修勻法

B.移動平均法

C.平均增減量法

D.平均發(fā)展速度法

√解析：28.在合法利用下，()一般低于市場價值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.謹(jǐn)慎價值

B.快速變現(xiàn)價值

C.在用價值

√

D.投資價值解析：29.市場上有一宗房地產(chǎn)的賣者，其最低的銷售價格為38萬元，一個買者愿意支付的最高價格為42萬元，則最可能的成交價格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.38萬元

B.38萬～42萬元

√

C.42萬元

D.42萬元以下解析：30.

已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.65.4

√

B.81.8

C.87.2

D.109.0解析：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價為x萬元，則有36=x(40%+30%+20%)，解得x=40萬元。臨街寬度為20ft，臨街深度為125ft的地塊的總價=40萬元×(40%+30%+20%+10%+9%)=43.6萬元，乙地塊的總價=43.6萬元÷20×30=65.4萬元。31.

現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

√

B.存量+新竣工量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-滅失量

C.存量+新竣工量+空置房量-滅失量

D.存量+新增竣工量-滅失量解析：32.

估價資料的保管期限自估價報告出具日期起算，不得少于10年。但某個房地產(chǎn)抵押貸款估價項目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貸款期限為20年，則檔案保管期為______年以上。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.8

B.10

C.15

D.20

√解析：33.價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且()的一種分配方式。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.應(yīng)急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

√解析：價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。34.

下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法中，錯誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價格

B.房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格

C.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響

D.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較短

√解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。

房地產(chǎn)價格的特點：①與區(qū)位密切相關(guān)；②實質(zhì)上是權(quán)益的價格；③同時有買賣價格和租賃價格；④易受交易者的個別情況影響；⑤形成的時間通常較長；⑥包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項D錯誤，房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般商品價格形成的時間通常較短。35.路線價法實質(zhì)是一種()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.經(jīng)濟(jì)法

B.權(quán)益法

C.市場法

√

D.比價法解析：二、多項選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.明確估價對象，首先應(yīng)對估價對象的范圍予以界定，具體包括估價對象實物構(gòu)成上的范圍，例如空間上的范圍()等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.坐落

√

B.四至

√

C.周圍環(huán)境與景觀

D.高度

√

E.深度

√解析：37.決定房地產(chǎn)供給量的因素有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.該種房地產(chǎn)的價格水平

√

B.相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

√

D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

√

E.房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期

√解析：38.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.形狀相似

B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

√

C.面積接近

√

D.地塊相連

√

E.可及性相當(dāng)解析：39.公開市場價值是指在下列()交易條件下最可能實現(xiàn)的交易價格。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易雙方自愿地進(jìn)行交易

√

B.交易雙方掌握必要的市場信息

√

C.交易雙方有較充裕的時間

√

D.交易雙方有必要的專業(yè)知識

√

E.交易雙方都對要交易的房地產(chǎn)感興趣解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其相應(yīng)的含義。公開市場價值是在公開市場上最可能形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間來進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握公開市場價值的含義。40.

下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√

B.青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√

C.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.耕地占用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

E.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

√解析：41.兩種重新購建價格可以說是重新購建價格的基準(zhǔn)，它們分別為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.重整價格基準(zhǔn)

B.重建價格基準(zhǔn)

C.重置價格基準(zhǔn)

D.折舊價格基準(zhǔn)

√

E.替代價格基準(zhǔn)

√解析：42.

開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用______測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

√

E.推測法解析：43.

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

√

B.三級資質(zhì)

√

C.二級資質(zhì)

√

D.一級資質(zhì)

√

E.臨時級資質(zhì)解析：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。44.房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.臨時用地土地使用權(quán)

√

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

√

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

√

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

E.出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)

√解析：45.以下費用和稅金中，屬于征收集體土地下的土地取得成本的相關(guān)稅費的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.征地管理費

√

B.耕地占用稅

√

C.印花稅

D.契稅

E.新菜地開發(fā)建設(shè)基金

√解析：46.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.都是價格，用貨幣來表示

√

B.都有波動，受供求因素的影響

√

C.都是按質(zhì)論價

√

D.都有國家政策的扶持

E.都是絕對合理的價值體現(xiàn)解析：房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。47.

選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括______方面。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.最佳的用途

√

B.建筑規(guī)模

√

C.檔次

√

D.大小

E.區(qū)位解析：在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。48.

關(guān)于報酬率的說法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風(fēng)險

B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

√

E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系

√解析：[考點]本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。

報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。49.

剩余技術(shù)主要有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地剩余技術(shù)

√

B.建筑物剩余技術(shù)

√

C.自有資金剩余技術(shù)

√

D.抵押貸款剩余技術(shù)

√

E.綜合剩余技術(shù)解析：50.

估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑密度

√

B.土地使用期限

√

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

√

E.周邊道路交通管制狀況解析：A選項建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項屬于區(qū)位狀況。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。52.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要是因為可比實例的建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、新舊程度等與估價對象存在著差異。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要是因為可比實例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況與估價對象存在著差異。53.計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴(kuò)建費用和所得稅要扣除。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：54.

某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整為2008年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2006年1月1日為100)。則該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為2305.88元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：本題中，以2006年1月1日作為基期，應(yīng)采用定基價格指數(shù)；計算如下：可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷成交日期的定基價格指數(shù)；因此，該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格=1800×98.0÷76.5=2305.88(元/m2)。55.

某建筑物總價值100萬元，其中主體、設(shè)備、裝修的價值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為0，則用直線法計算出的年折舊額為6.59萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：56.

出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：57.

明確估價對象的實物狀況，是搞清楚估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：58.即使在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：59.收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：60.

均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。61.

采用比較法估價時，一般要求選取3～10個可比實例即可。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：如果要求選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大。因此，從某種意義上講，選取可比實例主要在精而不在多，一般選取3至5個即可，但不得少于3個。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。62.

如果評估的是已經(jīng)完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐恋貎r值，則不應(yīng)將房屋征收補(bǔ)償費等費用作為扣除項目。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：63.

凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：64.

重建價格關(guān)鍵是“復(fù)制”估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：65.本著平等互利的原則，經(jīng)原建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：四、計算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公頃)、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房地產(chǎn)每平方米建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。

（分?jǐn)?shù)：10.00）_________________________________________________________