2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題6

2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題6(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：35，分數(shù)：35.00)1.

估價中的不同意見記錄______。

（分數(shù)：1.00）

A.應作為估價資料保存

√

B.不應作為估價資料保存

C.由估價機構(gòu)決定是否保存

D.依委托人的意見決定是否保存解析：[考點]本題考查的是保存估價資料。

保存的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書和估價委托合同；③估價所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價項目來源和溝通情況記錄；⑤估價作業(yè)方案；⑥估價對象實地查勘記錄；⑦估價報告內(nèi)部審核記錄；⑧估價中的不同意見記錄；⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。2.

主要用于檢驗其他求取建筑安裝工程費的方法的測算結(jié)果的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

√解析：3.假設開發(fā)法在本質(zhì)上是一種()。

（分數(shù)：1.00）

A.倒算法

B.預測法

C.收益法

√

D.成本法解析：4.

下列影響房地產(chǎn)價格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實物因素的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.建筑結(jié)構(gòu)

B.周圍環(huán)境

√

C.建筑物內(nèi)空間布局

D.土地開發(fā)程度解析：房地產(chǎn)實物因素包括土地實物因素和建筑物實物因素。①土地實物因素包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢；d．地質(zhì)；e．土壤；f．土地開發(fā)程度。②建筑物實物因素包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設施設備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．建筑功能；g．外觀；h．新舊程度。B項屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。5.()是房地產(chǎn)估價的基本原則。

（分數(shù)：1.00）

A.最高最佳原則

B.獨立、客觀、公正

√

C.估價時點原則

D.合法原則解析：房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。6.

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查勘判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為______。

（分數(shù)：1.00）

A.27%

B.21%

C.73%

D.79%

√解析：當R=0時，該建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%7.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，相應的樓面地價為700元／m2，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變通為商業(yè)用地，容積率為5．0，相應的樓面地價為960元／m2，則應補地價為()。

（分數(shù)：1.00）

A.300萬元

B.30萬元

C.4240萬元

D.1272萬元

√解析：8.

下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期

B.建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同

C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期

D.經(jīng)營期可以準確預測答案

√解析：A項，開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即估價時點)，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。B項，建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。C項，由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期。D項，預測開發(fā)經(jīng)營期，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起來。其中，建設期的預測要相對容易些，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測。9.不符合最高最佳利用原則應同時滿足條件的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.經(jīng)濟上可行

B.法律上允許

C.價值最小化

√

D.技術(shù)上可能解析：10.()可以使資金使用者不付利息,房地產(chǎn)使用者不付租金。

（分數(shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)抵押

B.房地產(chǎn)典當

√

C.房地產(chǎn)出租

D.沒有這種事解析：11.

某住宅小區(qū)附近興建了一座化工廠，該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價值下降，這種折舊屬于______。

（分數(shù)：1.00）

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

√

D.設備折舊解析：12.

基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地______。

（分數(shù)：1.00）

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

√

D.成交價格解析：13.

下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

√

D.提高購房貸款利率解析：選項A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導致價格下降；B選項增加有效供給，結(jié)果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；D選項提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投資成本降低，刺激投資導致價格上升。14.

若標準宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為______。

（分數(shù)：1.00）

A.78%

√

B.85%

C.117%

D.150%解析：根據(jù)下表可知，此時的累計深度價格修正率為117%，又平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度。所以，臨街深度為15m宗地價格的平均深度價格修正率=117%×10/15=78%?；凇八娜环▌t”制作的臨街深度價格修正率表15.

估價業(yè)務應當以______名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。

（分數(shù)：1.00）

A.估價師

B.估價機構(gòu)業(yè)務承接人員

C.估價機構(gòu)

√

D.項目負責人解析：16.

某商鋪建筑面積為4000m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為40年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為150元/m2；運營費用率為租金收入的35%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.457.66

√

B.533.00

C.695.00

D.711.00解析：[考點]本題考查的是凈收益每年不變的公式。

V=[(150×4000×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(萬元)。17.間接比較修正的綜合計算公式為：估價對象價格=()。

（分數(shù)：1.00）

A.

B.

√

C.

D.解析：18.某收益性房地產(chǎn)，有效毛收入為I，運營費用為E，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長gI，運營費用增長gE，該類房地產(chǎn)的報酬率為Y，則計算該房地產(chǎn)價值的公式為()。

（分數(shù)：1.00）

A.

√

B.

C.

D.解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查收益法中凈收益的求取。本題為凈收益按一定比例遞增或遞減的情況，這種情況在輔導教材中介紹的很詳細，在復習時應注意加減符號，應在理解的基礎上加強記憶。19.以下有關(guān)假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.假設開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是成本法的“倒算法”

B.假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設活動較多的情況下，得到了廣泛應用

C.對于應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應采用假設開發(fā)法進行估價

√

D.假設開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的常用方法之一解析：20.下列說法中錯誤的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.從全社會來看，報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低

B.房地產(chǎn)價值與報酬率正相關(guān)

√

C.風險大的房地產(chǎn)的價值低，風險小的房地產(chǎn)的價值高

D.報酬率應等同于具有同等風險的投資報酬率解析：此題屬于掌握的范疇?？疾榈氖菆蟪曷实母拍?。報酬率是一種收益率，是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解報酬率的含義。21.

判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為______。

（分數(shù)：1.00）

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

√解析：在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。由題意可知，交易情況修正系數(shù)=1÷(1-6%)=1.064。22.下列哪種房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型()。

（分數(shù)：1.00）

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

√

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂房地產(chǎn)解析：23.估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括()。

（分數(shù)：1.00）

A.有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

√

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核解析：24.

某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價值為______/萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.2340

B.3780

√

C.4140

D.5220解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬元錯誤解法總建筑面積=3000×3=9000(m2)，該房地產(chǎn)的總價值=4800×3000+3000×9000=4140(萬元)。錯在沒有考慮建筑物折舊，而且忽略了可比實例成交價格的已知條件。25.以下數(shù)值中，不是假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格

B.測算后續(xù)必要支出及應得利潤

√

C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤

D.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用解析：26.在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、()等其他形式來償付。

（分數(shù)：1.00）

A.勞務

√

B.工資

C.貸款

D.高貸解析：在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付，例如，以房地產(chǎn)作價入股換取設備、技術(shù)等。27.

建筑物實物因素中的采光和______尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

（分數(shù)：1.00）

A.保溫

B.隔聲

C.日照

√

D.隔熱解析：28.在估價報告中陳述()，既是維護估價人員正當權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。

（分數(shù)：1.00）

A.估價師聲明

√

B.估價的假設和限制條件

C.估價方法

D.估價對象解析：29.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為()萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.27.6

B.28.2

√

C.29.0

D.29.9解析：30.

對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。以上描述的方法屬于長期趨勢法方法中的______。

（分數(shù)：1.00）

A.指數(shù)修勻法

B.平均增減量法

C.移動平均法

√

D.平均發(fā)展速度法解析：31.

某棟大廈的總建筑面積為10000m2，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為______。

（分數(shù)：1.00）

A.1.67%

√

B.2.33%

C.2.75%

D.3.33%解析：32.

許多待開發(fā)房地產(chǎn)在運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用______求取。

（分數(shù)：1.00）

A.比較法

B.成本法

√

C.收益法

D.假設開發(fā)法解析：33.

估價對象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%，從2007年開始年收入增長2%，經(jīng)營費用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.2044.87

B.4296.54

√

C.5526.56

D.7337.33解析：34.()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

（分數(shù)：1.00）

A.2003年1月1日

B.2004年1月1日

C.2004年12月1日

D.2003年12月1日

√解析：35.

國有土地上房屋征收補償金額應當采用______標準。

（分數(shù)：1.00）

A.非市場價值

B.市場價值

√

C.現(xiàn)狀價值

D.殘余價值解析：如果未來將集體土地征收補償改為按照被征收土地的價值進行補償，則會存在集體土地所有權(quán)價值評估。而國有土地上房屋征收補償已于2001年從實物安置補償改為貨幣補償，并規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。二、多項選擇題(總題數(shù)：15，分數(shù)：30.00)36.

在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括______。

（分數(shù)：2.00）

A.估價服務費的支付方式

B.擬搜集的估價所需資料及其來源渠道

√

C.預計所需的時間、人力、經(jīng)費

√

D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排

√

E.違約責任解析：37.收益法中確定資本化率的基本方法有()。

（分數(shù)：2.00）

A.市場提取法

√

B.累加法

√

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資報酬率排序插入法

√

E.收益乘數(shù)法解析：確定資本化率的基本方法有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。38.

凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣除______以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

（分數(shù)：2.00）

A.有效毛收入

B.空置和收租損失

√

C.運營費用

√

D.抵押貸款還本付息

E.所得稅解析：凈收益是凈運營收益的簡稱，是指從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入?；谧赓U收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用。由公式可以明顯的看出，凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣除空置和收租損失和運營費用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入，即從有效毛收入中扣除運營費用的收入。39.

下列關(guān)于房地產(chǎn)估價人員應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有______。

（分數(shù)：2.00）

A.應做到誠實正直，公正執(zhí)業(yè)

√

B.為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

√

D.應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

√解析：本題考核的是房地產(chǎn)估價人員應遵守的職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，主要的內(nèi)容如下：(1)應當誠實正直，依法獨立、客觀、公正地估價；(2)應當回避利害關(guān)系人或者有利益關(guān)系的房地產(chǎn)的估價業(yè)務；(3)不應承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務；(4)應當勤勉盡責地做好每項估價工作，包括對委托人提供的估價所依據(jù)的資料進行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進行認真的實地查勘；(5)應當保守在估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私，妥善保管委托人提供的資料；(6)應當維護估價師、估價機構(gòu)和估價行業(yè)的聲譽，不得以貶低其他估價師或者其他估價機構(gòu)、低收費、商業(yè)賄賂的方式進行不正當競爭；(7)不得以估價者的身份在非自己估價的報告上簽字、蓋章，不得將估價師注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義；(8)應當具有自豪感、責任感，不斷努力學習專業(yè)知識，積累估價經(jīng)驗，提高專業(yè)勝任能力。40.投資價值的含義有()。

（分數(shù)：2.00）

A.價值的投資

√

B.愿意投資

C.利用投資得到利潤

D.投資有可行性

E.從某個特定的投資者的角度來衡量的價值

√解析：41.以下可以成為房地產(chǎn)估價對象的有()。

（分數(shù)：2.00）

A.住宅樓中的某套住房

√

B.保齡球館的一條球道

C.在建工程

√

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

√

E.賓館的大堂解析：42.

關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，正確的有______。

（分數(shù)：2.00）

A.采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用

√

B.修復到新的或相當于新的狀況的必要費用

√

C.大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

√

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用解析：預計修復成本小于或者等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，即：修復成本≤修復后的房地產(chǎn)價值—修復前的房地產(chǎn)價值，是可修復的；反之，是不可修復的，即預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。43.對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)認識正確的有()。

（分數(shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值

B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

√

C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

√

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

√

E.房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術(shù)

√解析：44.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()等。

（分數(shù)：2.00）

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

√

C.樓層

D.建筑容積率

E.繁華程度

√解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查對房地產(chǎn)價格影響因素總的認識。影響因素中的區(qū)位因素是對某地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素。解決此題的關(guān)鍵在于正確理解一般因素、區(qū)域因素、個別因素的含義，將其區(qū)分清楚。45.

下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有______。

（分數(shù)：2.00）

A.公共服務設施

B.地役權(quán)的設立

√

C.建筑密度

D.土地用途

E.物業(yè)管理

√解析：對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中，對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：①房屋所有權(quán)狀況，包括說明房屋所有權(quán)人和說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)兩部分；②出租或占用情況，即說明有無出租、占用情形；③他項權(quán)利設立情況，即說明是否設立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利；④其他特殊情況；⑤其他。如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費標準、管理規(guī)約等。46.

單位體積法主要適用于同一類型的建筑物的單位體積建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如______等。

（分數(shù)：2.00）

A.住宅

B.辦公樓

C.別墅

D.儲油罐

√

E.地下油庫

√解析：47.下列情形下可以應用路線價法評估的有()。

（分數(shù)：2.00）

A.城市土地整理時進行的價格評估

√

B.城市房屋拆遷補償目的的價格評估

√

C.房地產(chǎn)稅收目的的價格評估

√

D.臨街商業(yè)用地出租目的的價格評估

E.需要大范圍內(nèi)同時對大量土地進行估價的情形

√解析：48.

關(guān)于投資價值和市場價值的說法中，正確的有______。

（分數(shù)：2.00）

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

√

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般收益率

√

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D.投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件

√

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的解析：[考點]本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。

選項C，評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最低收益率；選項E，投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。49.歸納起來，古今中外主要有()分配方式。

（分數(shù)：2.00）

A.武力爭奪

√

B.禮讓

√

C.抽簽

√

D.排隊

√

E.比較解析：50.樓面地價應該是()二者之比值。

（分數(shù)：2.00）

A.建筑容積率與土地單價

B.土地單價與建筑覆蓋率

C.土地單價與建筑容積率

√

D.土地總價與總建筑面積

√

E.土地總價與建筑容積率解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分數(shù)：15.00)51.估價報告一般應采取書面形式。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：52.對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。53.

建筑安裝工程費包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：建筑安裝工程費，包括：①建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費；②安裝工程費；③裝飾裝修工程費等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。54.假設開發(fā)法其實就是成本法的倒算法，它與成本法其實沒有什么區(qū)別。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：55.開發(fā)經(jīng)營期的起點是房地產(chǎn)開始動工的日期，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

（分數(shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。56.

自有資金資本化率通常為未來幾年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：57.

估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：58.

假設開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。假設開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法測算的通常是一次性的價格剩余。59.

兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率低。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：60.在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：61.

在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得103分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得99分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.961。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/103×99/100=0.961。62.

在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調(diào)整。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：當房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行市場狀況調(diào)整。而當房地產(chǎn)價格為上漲或者下跌時，則必須進行市場價格狀況調(diào)整，以使其符合估價時點的房地產(chǎn)市場狀況。63.

地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為便利使用自己的土地而使用他人土地的權(quán)利。最典型的地役權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：64.

由于時間的原因，甲估價機構(gòu)在估價報告完成后，直接將其交給了委托人乙，這種做法是可行的。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價師簽名、估價機構(gòu)蓋章等手續(xù)后，估價機構(gòu)應按照有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定的方式，及時將估價報告交給委托人。因此，估價報告完成后必須經(jīng)內(nèi)部審核并簽字、蓋章，甲估價機構(gòu)的做法不可行。65.

目前我國土地使用權(quán)出讓的方式有招標、拍賣、掛牌、協(xié)議四種。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：國有建設用地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用