2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫附答案(基礎(chǔ)題)

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫附答案

（基礎(chǔ)題）

單選題（共40題）

1、房地產(chǎn)的（）對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。

A.權(quán)益和區(qū)位

B.權(quán)益

C.實物和權(quán)益

D.區(qū)位

【答案】D

2、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？

A.濁邪外阻

B.氣不內(nèi)守

C.氣的升舉無力

D.氣隨血脫

【答案】A

3、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.額外的利益或好處

D.房地產(chǎn)權(quán)利

【答案】D

4、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。

A.固定價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)

【答案】B

5、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）

的比率。

A.問價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型

【答案】C

6、塞因塞用針對的病機是

A.真寒假熱

B.真熱假寒

C.真虛假實

D.真實假虛

【答案】C

7、分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。

A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師

B.分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人

C.分支機構(gòu)

D.設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)

【答案】D

8、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥

款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)

系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4樂貸款年利率

為7%,報酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（）萬元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】B

9、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)

期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下

”年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬

7Co

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

【答案】A

10、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.2,樓面

地價為1500元加2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6,樓面地價不變，則

該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地囚規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】D

11、關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是（）。

A.征收的實質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題

B.征用的實質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用

人，可以不予補償

C.征用的實質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征收是無償?shù)?，征用是有償?shù)?/p>

【答案】A

12、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官

使用的誤差范圍通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.對于難度很大的估價業(yè)務(wù)可放寬至±25%

D.有時可放寬至±20%

【答案】B

13、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實

是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.長期趨勢法

C.成本法

D.收益法

【答案】B

14、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量

化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)模ǎ?/p>

而確定最終的估價結(jié)果。

A.調(diào)整

B.取整

C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果

D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果

【答案】D

15、在建工程一般不適用于（）估價。

A.成本法

B.市場法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】B

16、威廉?阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc

（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】A

17、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補償估價的

是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹(jǐn)慎原則

【答案】D

18、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的

估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為（）。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽

證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢

性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】B

19、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升

高；由此遠離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零

【答案】C

20、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是

A.足陽明經(jīng)

B.足太陽經(jīng)

C.手太陽經(jīng)

D.手少陽經(jīng)

【答案】A

21、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。

A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競爭的地區(qū)

【答案】B

22、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓

使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物

剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（）

年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

23、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法

的測算結(jié)果。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】D

24、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建成本

【答案】A

25、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及

房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒?。

A.實物分割

B.拍賣分割

C.折價分割

D.變賣分割

【答案】A

26、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】B

27、在評估期房價格時，（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)

B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)

【答案】D

28、下列哪項是影響血運行的因素

A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是

【答案】D

29、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一

因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向（）。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.單邊波動

【答案】B

30、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其

恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】A

31、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500II）2,凈租金為730元

小2?年，空置率為15%0周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元

/成?年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫

字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30

年，報酬率為7.5%,則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。

A.78

B.102

C.180

D.302

【答案】B

32、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。

A.可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格

B.可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額=可比實例正常價格

C.可比實例成交價格一交易情況修正數(shù)額=可比實例正常價格

D.可比實例成交價格+交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格

【答案】A

33、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)

按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價為1500元

/m2o該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

34、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻

木甚則萎廢不用，屬于

A.氣滯血瘀

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣和血互根互用的功能失調(diào)

【答案】B

35、估價對象為一I日廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后

補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)

期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,

采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.5%

【答案】C

36、在國有土地上房屋征收評估中，對己出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影

響。這一估價假設(shè)屬于（）。

A.未定事項假設(shè)

B.背離事實假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)

【答案】B

37、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地

產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

為4000元/m2,重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值

為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

38、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是

（）O

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】A

39、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用

（）O

A.敘述式報告

B.口頭報告

C.書面報告

D.表格式報告

【答案】D

40、成本利潤率的計算公式是（）0

A.開發(fā)利潤一（土地取得成本-開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

B.開發(fā)利潤+（土地取得成本-開發(fā)成本）

C.開發(fā)利潤+（土地取得成本-開發(fā)成本+投資費用）

D.開發(fā)利潤+開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

【答案】A

多選題（共20題）

1、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】ABC

2、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份

的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300nl2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積2501n2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交口期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積2501n2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】ABC

3、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C,都需要進行交易情況修正

D,都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】AD

4、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有

（）O

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】ABD

5、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳

用途的選擇要考慮土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】ACD

6、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】ABD

7、下列選項中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有

（）O

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封

【答案】AB

8、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟折舊

的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

【答案】CD

9、下列房地產(chǎn)中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。

A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.未來狀況下的房地產(chǎn)

D.“干凈”的房地產(chǎn)

E.共有的房地產(chǎn)

【答案】ABC

10、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。

A.一個球場

B.一個高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個游泳館

【答案】BCD

11、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【答案】BD

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】AD

13、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實質(zhì)上是一種比較

法，單位比較法主要有（）。

A.分部分項法

B.工料測量法

C.年限法

D.單位面積法

E.單位體積法

【答案】D

14、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準(zhǔn)。

A.估價對象區(qū)位狀況

B.估價作業(yè)日期

C.建筑物實物狀況

D.土地用途

E.估價對象權(quán)益狀況

【答案】ACD

15、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價

值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價

值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】AB

16、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴建費用

E.所得稅

【答案】ABD

17、下列估價目的中，對己被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的

有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】BC

18、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。

A.可比實例一定是交易實例

B.可比實例不一定是交易實例

C.交易實例一定是可比實例

D.交易實例不一定是可比實例

E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

【答案】AD

19、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】ABCD

20、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

大題（共10題）

一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000ni2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20樂平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或"4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：「40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8吼

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

三、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8虬請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（己抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

四、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

五、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60樂運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3羯改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5隊居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1￥1=126O6.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：(1)可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價格;賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+L2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%o請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：『40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/n）2（含裝修、設(shè)備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)

【答案】(1)計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200X8%=96(元/m2)；

③管理費用：(1200+96)X3%=38.88(元/m2)；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：(1200+96+38.88+3%C)X60%X[(1+6%)1.5-1]+

(1200+96+38.88+3%C)X40%X[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：(1200+96+38.88+3%。

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3/C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600(萬元)；

②專業(yè)費用：3600X8%=288(萬元)；

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500用2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7樂房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完