《房產(chǎn)測(cè)量培訓(xùn)手冊(cè)》

房產(chǎn)測(cè)量

房屋面積測(cè)繪的目的

房屋面積測(cè)繪是利用測(cè)繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋各相關(guān)信息，為房地產(chǎn)權(quán)

管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

房屋面積測(cè)繪工作的內(nèi)容

房屋面積測(cè)繪的內(nèi)容包括:房屋平面控制測(cè)量、房屋數(shù)據(jù)采集、房屋平面圖繪制、

房屋面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔、變更測(cè)繪。

房屋面積測(cè)繪的類型

房屋面積測(cè)繪的類型包括：房屋預(yù)售登記測(cè)繪、房屋權(quán)屬登記測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪。

房屋面積測(cè)繪的計(jì)量單位

房屋面積測(cè)繪時(shí)，長(zhǎng)度以米為單位，取至0.01米：面積以平方米為單位，取至0.01

平方米。

房屋面積測(cè)繪的依據(jù)

《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》北京市地方標(biāo)準(zhǔn)DB11/T661-2009

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000

一、房屋面積測(cè)算的術(shù)語和建筑術(shù)語

1、房屋建筑面積：層高在2.20m以上（含2.20m）有上蓋的永久性建筑的外墻（柱）

勒角以上各層的外圍水平投影面積之和。包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。

2、房屋專有部分：建筑物內(nèi)具有獨(dú)立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者

特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性。建筑物內(nèi)共有部分以外的均為專有部

分。

3、房屋共有部分：建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等以

及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。共有

部分分為可分?jǐn)偛糠趾筒豢煞峙挪糠帧?/p>

4、房屋建筑面積預(yù)測(cè)繪：依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)圖，根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，對(duì)房

屋的特征信息進(jìn)行采集計(jì)算，并同時(shí)生成物理數(shù)據(jù)，出具預(yù)測(cè)技術(shù)報(bào)告書為房屋

預(yù)售管理提供依據(jù)的過程。

5、房屋建筑面積實(shí)測(cè)繪：房屋竣工后，根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，對(duì)房屋的特征信息

進(jìn)行實(shí)地采集計(jì)算，并同時(shí)生成房屋物理數(shù)據(jù)，出具房屋面積測(cè)算成果，為房屋

管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。

6、房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪：對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建

筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于建設(shè)工程的房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記、舊城改

造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)等。

7、房屋面積變更測(cè)算：因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、

房屋編號(hào)）等發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪。

8、幢：分為自然幢和邏輯狀。自然幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次

的房屋，邏輯幢是根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要，對(duì)自然幢按照結(jié)構(gòu)或類型進(jìn)行邏

輯分割而成的房屋。

9、層高：上下相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。

10、樓層凈高：樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。

11、自然層：按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。自然層按照完整的自然數(shù)序列（1,

2,3……）計(jì)數(shù)，夾層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層、避難層等不計(jì)入自然層

數(shù)。

12、避難層：建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏

散避難的樓層。

13、露臺(tái)：與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利

用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。

14、凸窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺(tái)高度大于等于0.20米的凸出外墻

的窗。

15、公共（消防）通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道

路連通的穿越建筑的通道。

二、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總

和計(jì)算；

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計(jì)

算建筑面積；

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的

回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算；

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算

面積；

5、房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)

房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算；

6、挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；

7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算；

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投

影面積計(jì)算；

9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算；

10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括

采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算；

11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)

算；

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算；

13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算；

14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m

以上部位的外圍水平面積計(jì)算；

15、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

三、計(jì)算一半建筑面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半

計(jì)算；

2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車硼、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面

積的一半計(jì)算；

3、未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；

4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算；

5,有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

四、不計(jì)算建筑面積的范圍

1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下

室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、

無柱雨篷等；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；

8、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；

9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；

10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

五、房屋預(yù)售登記測(cè)繪（預(yù)測(cè)）

1、甲方應(yīng)提供的資料

（1）施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告及通知單復(fù)印件；

（2）蓋審核章的藍(lán)圖及設(shè)計(jì)施工圖電子義檔；

（3）人防部門批準(zhǔn)或備案的人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單復(fù)印件；

（4）共有面積分?jǐn)傉f明及配套的分?jǐn)偛蕡D原件；

（5）國(guó)有土地使用證及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表復(fù)印件一份；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖復(fù)印件；（7）相關(guān)說明。

2、技術(shù)交底

（1）部門經(jīng)理在項(xiàng)目技術(shù)交底及工程策劃會(huì)議中，對(duì)該項(xiàng)目要進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)分析

研究，并予以確認(rèn)，做到每個(gè)細(xì)節(jié)不遺漏；

（2）分析研究后，圖測(cè)項(xiàng)目如對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、分?jǐn)傉f明等有不清楚或有異議時(shí)，及

時(shí)與客戶聯(lián)系進(jìn)行核實(shí)；

（3）下達(dá)測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書，測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書主要包括：分?jǐn)偛课慌c分?jǐn)傉f明、陽

臺(tái)與平臺(tái)露臺(tái)、墻后與保溫、樓梯與外樓梯、大廳與樓（電）梯間、地下室與地

下車庫(kù)、（走、檐）廊、坡屋頂與躍層、樓頂與附屬用房、物業(yè)管理用房、市政

基礎(chǔ)設(shè)施類、其他等的測(cè)量確認(rèn)及計(jì)算方法。

3、實(shí)施測(cè)繪

（1）作業(yè)人在接到測(cè)繪任務(wù)后，嚴(yán)格按照國(guó)家的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、地標(biāo)、有關(guān)現(xiàn)行

政策、文件及下達(dá)的測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書上的技術(shù)要求、計(jì)算方法對(duì)圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)

算、繪圖等作業(yè)。

（2）由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織召開“內(nèi)業(yè)聯(lián)席會(huì)”，針對(duì)作業(yè)測(cè)量中出現(xiàn)的問題要予

以確認(rèn)并逐一記錄。（特別是規(guī)證中的技術(shù)指標(biāo)是否和測(cè)算的數(shù)據(jù)吻合）

（3）作業(yè)隊(duì)自己所完成的測(cè)繪作業(yè)要做到：計(jì)算出的數(shù)據(jù)及繪制的圖紙準(zhǔn)確無誤,

錯(cuò)誤消除在自檢和互檢之中，把錯(cuò)誤降低到最低。

（4）質(zhì)量管理部對(duì)作業(yè)組所完成的測(cè)繪作業(yè)進(jìn)行全面的檢查，質(zhì)檢組要在總工程

師的指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照國(guó)家的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、有關(guān)現(xiàn)行文件及測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書上

的技術(shù)要求及計(jì)算方法對(duì)測(cè)繪過程進(jìn)行全面的質(zhì)量檢查，要做到嚴(yán)格把關(guān)，做到

100%內(nèi)業(yè)檢查。

4、備案

按房屋預(yù)售登記測(cè)繪成果備案材料目錄整理好資料去大廳備案。

5、資料提交與歸檔

提交客戶兩份，歸檔一份（按公司的要求進(jìn)行歸檔）。

六、房屋權(quán)屬登記測(cè)繪（實(shí)測(cè)）

1、甲方應(yīng)提供的資料

（1）實(shí)、預(yù)測(cè)樓號(hào)對(duì)照表；

（2）公安部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目坐落證明文件復(fù)印件；

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖復(fù)印件；

（4）房屋竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件；

（5）人防部門批準(zhǔn)或備案的人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單復(fù)臼件；

（6）共有面積分?jǐn)傉f明及配套的分?jǐn)偛蕡D原件一份；

（7）房屋預(yù)售測(cè)繪成果報(bào)告書復(fù)印件一份；

（8）房屋預(yù)售合同所附分?jǐn)傉f明復(fù)印件（需業(yè)主簽字）；

（9）國(guó)有土地使用證及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表復(fù)印件一份；

（10）建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告書復(fù)印件；

（11）設(shè)計(jì)施工圖電子文檔。

2、技術(shù)交底

（1）在技術(shù)交底及工程策劃會(huì)議前，去實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地核查，檢查竣工后的建

筑與原設(shè)計(jì)是否一致，施工過程中是否變更。

（2）實(shí)測(cè)項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)變更或施工中的改變所引起建筑面積的變化，及時(shí)

與客戶聯(lián)系進(jìn)行核實(shí)。

（3）下達(dá)測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書，測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書主要包括：分?jǐn)偛课慌c分?jǐn)傉f明、陽

臺(tái)與平臺(tái)露臺(tái)、墻后與保溫、樓梯與外樓梯、大廳與樓（電）梯間、地下室與地

下車庫(kù)、（走、檐）廊、坡屋頂與躍層、樓頂與附屬用房、物業(yè)管理用房、市政

基礎(chǔ)設(shè)施類、其他等的測(cè)量確認(rèn)及計(jì)算方法；

3、實(shí)施測(cè)繪

（1）作業(yè)組在接到測(cè)繪任務(wù)后，組織測(cè)繪技術(shù)人員對(duì)該工程項(xiàng)目的圖測(cè)進(jìn)行分析

研究，繪制草圖，嚴(yán)格按照國(guó)家的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、地標(biāo)、有關(guān)現(xiàn)行政策文件及下

達(dá)的測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書的技術(shù)要求及計(jì)算方法，對(duì)已竣工的建筑進(jìn)行外業(yè)測(cè)量，采

集測(cè)繪計(jì)算所需要的數(shù)據(jù)。

（2）內(nèi)業(yè)計(jì)算前要據(jù)以整理草圖，其間如發(fā)現(xiàn)有漏測(cè)或測(cè)錯(cuò)的部位，要及時(shí)返回

現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)、重測(cè)，補(bǔ)測(cè)的數(shù)據(jù)圖應(yīng)附在草圖后。

（3）每一個(gè)工程項(xiàng)目外業(yè)測(cè)量完畢后需有蓋工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主持召開“外業(yè)聯(lián)席

會(huì)”，針對(duì)外業(yè)測(cè)量中出現(xiàn)的問題要予以確認(rèn)，盡量避免下個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)類似的問

題；

（4）質(zhì)量管理部對(duì)作業(yè)組所完成的測(cè)繪作業(yè)進(jìn)行全面的檢查，質(zhì)檢組要在總工程

師的指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照國(guó)家的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、有關(guān)現(xiàn)行文件及測(cè)繪作業(yè)指導(dǎo)書上

的技術(shù)要求及計(jì)算方法對(duì)測(cè)繪過程進(jìn)行全面的質(zhì)量檢查，要做到嚴(yán)格把關(guān)，做到

100%內(nèi)業(yè)檢查。

4、備案

按房屋權(quán)屬登記測(cè)繪成果備案材料目錄整理好資料去大廳備案。

5、資料提交與歸檔

提交客戶兩份，歸檔一份（按公司的要求進(jìn)行歸檔）

5、房屋數(shù)據(jù)實(shí)地采集前草圖的繪制要求

房屋測(cè)量草圖是建筑物、建筑之間相對(duì)位置關(guān)系和房產(chǎn)調(diào)查的實(shí)地記錄，是房屋

面積計(jì)算和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。

房屋數(shù)據(jù)實(shí)地采集前草圖的繪制要求：

（1）應(yīng)繪制所要測(cè)量房產(chǎn)的界線、分產(chǎn)權(quán)界線，共有部分界線及其所在部位；

（2）夾層、架空層、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等應(yīng)單獨(dú)繪制草圖并注明所在

部位；

（3）應(yīng)依據(jù)相關(guān)資料注記共有部分的名稱；

（4）應(yīng)繪制房屋的平臺(tái)、斜坡屋頂下方不計(jì)入建筑面積部位的圖形；

（5）應(yīng)繪制室內(nèi)墻體、柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等凸凹部位的圖形。

6、草圖的現(xiàn)場(chǎng)注記應(yīng)滿足的要求

（1）外業(yè)數(shù)據(jù)采集的草圖記錄必須在實(shí)地完成；

（2）房屋測(cè)量草圖上的數(shù)據(jù)只可劃改，不可涂改；

（3）實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)應(yīng)標(biāo)注在草圖的相應(yīng)位置，當(dāng)無法標(biāo)注時(shí)，應(yīng)引至空白處標(biāo)

注清楚；

（4）草圖上漢字的字頭一律向北（上）注記，數(shù)字字頭應(yīng)向北（上）、向西（左）

注記。沿墻體所測(cè)得的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)緊靠草圖上相應(yīng)的墻體處平行于墻體記錄；

（5）應(yīng)注記現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、墻厚數(shù)據(jù)及層（凈）高數(shù)據(jù)；

（6）跨墻體、跨構(gòu)筑物（如在草圖上可顯示的垛、凹槽）測(cè)得數(shù)據(jù)必須在草圖上

標(biāo)出該長(zhǎng)度的起止位置。墻厚數(shù)據(jù)的圓圈必須壓住該數(shù)據(jù)所表示的墻體；

（7）應(yīng)注記房屋坐落、街巷名稱、鄰戶門牌、指北方向、實(shí)際樓號(hào)、幢號(hào)、單元

號(hào)、房間號(hào)、層數(shù)、所在層次、標(biāo)注實(shí)際開門位置等；

（8）應(yīng)在草圖上標(biāo)注陽臺(tái)的封閉狀況、凸窗的窗臺(tái)狀況、平臺(tái)的位置及其他特殊

部位說明；

（9）應(yīng)注記測(cè)量員、記錄員、檢查員、儀器編號(hào)、測(cè)量日期、必要時(shí)加注天氣狀

況；

（10）當(dāng)草圖所示與房屋現(xiàn)實(shí)狀況不一致時(shí)，宜另繪草圖，也可直接在草圖上修

改，同時(shí)應(yīng)標(biāo)注被改動(dòng)部位。

7、房屋數(shù)據(jù)的實(shí)地采集

（1）己建成或局部建成的房屋，需要該房屋的各類可測(cè)得數(shù)據(jù)時(shí)，必須進(jìn)行實(shí)地

采集；

（2）據(jù)采集采用的設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀、紅外測(cè)

距儀、全站儀等；

（3）采集的內(nèi)容一般包括：房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度數(shù)據(jù)、房屋特征點(diǎn)

的位置數(shù)據(jù)、房屋的房角坐標(biāo)數(shù)據(jù)；

（4）實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集時(shí)，對(duì)于形狀規(guī)則的房屋，要進(jìn)行總尺和分尺邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)校核；

（5）實(shí)地采集時(shí)，相同的套或單元應(yīng)進(jìn)行數(shù)據(jù)檢核，總長(zhǎng)度或分段長(zhǎng)度應(yīng)有多余

測(cè)量數(shù)據(jù)；

（6）已竣工房屋存在一些不規(guī)則結(jié)構(gòu)時(shí)，可使用儀器實(shí)測(cè)該結(jié)構(gòu)若干特征點(diǎn)或拐

點(diǎn)的點(diǎn)位，通過解析法計(jì)算計(jì)算建筑面積；

（7）當(dāng)房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要校核總邊長(zhǎng)與分段之和時(shí)而

又無法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用儀器實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長(zhǎng)值。

（8）當(dāng)一間（單元）房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，應(yīng)

分別測(cè)量層高在2.20米以上和以下兩部分的邊長(zhǎng)數(shù)值并輔以略圖說明；

（9）當(dāng)房屋的墻體為向外傾斜的斜面時(shí)，邊長(zhǎng)尺寸量取到傾斜位置底部；

（10）當(dāng)斜坡屋頂及傾斜墻體房屋的層高難于測(cè)量時(shí)，應(yīng)量取室內(nèi)凈高2.10m處，

同時(shí)量取相應(yīng)的定位數(shù)據(jù)。

（11）陽臺(tái)需采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺(tái)頂板水平投影尺寸、陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)尺寸、陽臺(tái)

頂板水平投影域與陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影域的相對(duì)位置關(guān)系、陽臺(tái)頂板至底板的

垂直距離。當(dāng)陽臺(tái)的維護(hù)結(jié)構(gòu)突出于陽臺(tái)底板之外時(shí)，還應(yīng)采集陽臺(tái)底板的水平

投影尺寸。；

（12）平臺(tái)需采集的數(shù)據(jù)包括：平臺(tái)下方建筑的外圍尺寸、平臺(tái)下方建筑外圍與

平臺(tái)周邊建筑外圍的相對(duì)位置關(guān)系；

（13）有柱廊需量取廊柱之間、廊柱與廊的圍護(hù)結(jié)構(gòu)之間的相對(duì)位置關(guān)系；無柱

廊應(yīng)量取廊的頂蓋投影面積及位置數(shù)據(jù)。對(duì)于異型柱所構(gòu)成的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，量取異

型柱2.10米高度處的柱外圍尺寸作為該圍護(hù)的尺寸；

（14）窗需要量取窗外側(cè)與主體墻的位置關(guān)系，量取窗臺(tái)與地面之間的位置關(guān)系、

窗底板到頂板之間的垂直距離；

（15）墻體分為建筑物室內(nèi)墻體和建筑物外墻體，采集建筑物內(nèi)的邊長(zhǎng)及室內(nèi)墻

體厚度數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)取未進(jìn)行裝飾貼面處理的部位進(jìn)行測(cè)量，建筑物的外墻體包括

結(jié)構(gòu)墻體、保溫層以及敷設(shè)于其外的貼面、掛層、幕墻等（用于裝飾造型的除外）

實(shí)測(cè)建筑物外廓邊長(zhǎng)及外墻體的厚度時(shí)，應(yīng)沿建筑物外墻體的最外層表面的勒角

以上量取數(shù)據(jù)。

（16）車位、商業(yè)攤位等特殊房屋的數(shù)據(jù)采集：a）以界址點(diǎn)連線作為界線的車

位，量取相鄰界址點(diǎn)間直線距離及界址點(diǎn)相對(duì)位置關(guān)系；b）車位、商業(yè)攤位有維

護(hù)結(jié)構(gòu)的，量取維護(hù)結(jié)構(gòu)所圍成的空間距離及維護(hù)結(jié)構(gòu)厚度。

（17）對(duì)地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，可實(shí)測(cè)室內(nèi)邊長(zhǎng)，及外墻

厚度。當(dāng)外墻厚度無法測(cè)量時(shí)，可參考建設(shè)工程施工圖。

七、現(xiàn)狀測(cè)繪（拆遷測(cè)繪）

1、拆遷測(cè)量的目的

拆遷測(cè)量是為配合拆遷評(píng)估而進(jìn)行的房地產(chǎn)測(cè)量工作，其目的是為拆遷評(píng)估準(zhǔn)確

提供產(chǎn)權(quán)人院落內(nèi)建筑物的面積及院落的占地面積。

2、拆遷測(cè)量的方法

拆遷測(cè)量與其它測(cè)量（如地形測(cè)圖、地籍測(cè)量）既有相同的測(cè)量方法，也有不同

的技術(shù)要求。其區(qū)別為：

（1）地形測(cè)圖及地籍測(cè)量聯(lián)體房無須分開表示，但在拆遷測(cè)量中，由于房屋的朝

向、建造時(shí)間的差異，其補(bǔ)償?shù)膬r(jià)款不同，因此須根據(jù)評(píng)估的要求進(jìn)行分割；

（2）精度上的不同，其它測(cè)量的誤差可正可負(fù)，而拆遷測(cè)量面對(duì)的是一家一戶的

個(gè)體，少測(cè)一厘米，都可能引起異議，因此在拆遷測(cè)量中有個(gè)約定俗成的原則“誤

差只能是正”。

3、拆遷測(cè)量的內(nèi)容及技術(shù)要求，

（1）門牌號(hào)、產(chǎn)權(quán)人名字填寫要準(zhǔn)確，此項(xiàng)以產(chǎn)權(quán)證（紅本）為準(zhǔn)；

（2）測(cè)繪編號(hào)的編制：如2008,其中“2”為拆遷測(cè)量評(píng)估組的組號(hào)，“008”為

該組拆遷測(cè)量評(píng)估進(jìn)戶的流水號(hào)；

（3）在房地產(chǎn)草圖的右上角記錄下產(chǎn)權(quán)證上的平面圖及數(shù)據(jù)，以便用來核對(duì)實(shí)測(cè)

數(shù)據(jù)；

（4）量測(cè)前先畫好房地產(chǎn)草圖，作圖用近似比例尺，借墻或無墻畫虛線，建筑物

一般按逆時(shí)針順序編號(hào)；

（5）房屋的認(rèn)定：a）面積大于7平方米，凈高（柱高）大于2米；b）三面有墻,

一面正式門窗；c）屋面有保溫；

（6）數(shù)據(jù)采集：a）距離測(cè)量使用手持測(cè)距儀、鋼尺或皮尺，為保證被拆遷戶的

利益及測(cè)量評(píng)估工作的順利進(jìn)行，對(duì)所測(cè)的院落及建筑物需作必要的放尺，放尺

一般不超過10厘米（此數(shù)據(jù)與甲方協(xié)商確定，原則是不引起糾紛），放尺的原則

是放房不放墻，長(zhǎng)的多放短的少放。通常的做法是厘米讀數(shù)小于5的取5,介于5

和10之間的取10。當(dāng)放尺受限制時(shí)（由于鄰居的原因，一定要保證北房的放尺；

b）建筑物的長(zhǎng)寬尺寸及院落的其他尺寸須齊全準(zhǔn)確，畫圖要封閉（測(cè)量四周），

每完成一戶的測(cè)量工作要現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)數(shù)據(jù)，確保無遺漏、無錯(cuò)誤；c）建筑物及院落

的長(zhǎng)寬尺寸兩側(cè)不等時(shí)，要找出不一致的原因，建筑物及院落確實(shí)有非直角時(shí)，

確定非直角所在的位置并量測(cè)面角元素。

（7）聯(lián)體房北房要單測(cè)，原因是北房的拆遷補(bǔ)償通常比其它房高。兩院落的建筑物

設(shè)計(jì)尺寸相同時(shí)，量測(cè)的數(shù)據(jù)要一致，草圖上注明XX測(cè)繪編號(hào)與XX測(cè)繪編號(hào)同

一條脊，以方便資料整理時(shí)進(jìn)行核對(duì)；（其中：X代表阿拉伯?dāng)?shù)字）

（8）同一條街的院落外圍平齊時(shí)，垂直街道方向的院落總尺寸要一致，放尺原則要

相同；

（9）測(cè)量草圖經(jīng)檢查無誤并于評(píng)估核對(duì)后，測(cè)量員、記錄員要簽字，準(zhǔn)確的填寫測(cè)

量日期；

（10）內(nèi)業(yè)成圖計(jì)算：作圖要按房地產(chǎn)平面圖模版的樣式統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，圖上的各項(xiàng)標(biāo)

注及計(jì)算須準(zhǔn)確。

4、拆遷測(cè)量的政策性

拆遷測(cè)量是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，其資料的準(zhǔn)確與否不僅涉及拆遷人和被拆遷

人的利益，也關(guān)乎企業(yè)的聲譽(yù)，這就要求作業(yè)人員在工作中盡職盡責(zé)，嚴(yán)格按《規(guī)

范》的要求進(jìn)行測(cè)量，資料須經(jīng)過檢查驗(yàn)收后方可發(fā)出，堅(jiān)決杜絕返工，確保測(cè)

量成果的標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確、可靠。

附件1

CitoRS工作流程

一、前期準(zhǔn)備工作

i.“工程管理”建立項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱由測(cè)繪單位自己確定，便于管理。

2.建立“物理幢”，CiloRS是以物理幢為單位進(jìn)行作業(yè)的。

3.增加/新建DWG文件

?增加原始成果圖，需要對(duì)其進(jìn)行處理，將所有樓層的“建筑面積線、套內(nèi)面積線、

陽臺(tái)面積線、空間扣減面積線、層高不足2.2米面積線、注記”等各類線體分類放置

到同一圖層中。

?新建DWG文件，首先利用“樓層管理”建立物理憧中各個(gè)樓層，之后分別在各樓

層中的各種線體圖層中繪制圖形，例如：繪制“01層建筑面積線”那么就需要先把

CAD圖層調(diào)整至“01建筑面積線”，然后冉繪制圖形。

4.“房產(chǎn)管理——功能名稱、共有名稱“，添加物理幢中所需功能區(qū)與共有部位名稱

5.“房產(chǎn)圖形一一初始化環(huán)境”，添加系統(tǒng)所需線型、字體。

二、圖形識(shí)別與戶室定義

1.“房產(chǎn)圖形一一樓層管理”，建立物理幢中各個(gè)樓層。注意，地下層的“樓層編碼”中不

能含有“0”；房屋附屬層、閣樓層、夾層等樓層，實(shí)際樓層為“0”。

2.“房產(chǎn)圖形一一圖形識(shí)別”，識(shí)別樓層中各類線體到對(duì)應(yīng)的CAD圖層中。該功能中需要

注意的是第9項(xiàng)一一“面積取半的附屬部位”，這里指的是類似于別墅的門廳，且面積取

半，可以算作某已戶室的附屬部位。

3.”房產(chǎn)量算一圖形檢查“，CitoRS處理圖形時(shí)是以閉合的空間區(qū)域?yàn)橐罁?jù)的，所以圖形

中不允許有未閉合的區(qū)域。利用“圖形檢查”將所有未閉合的地方修改正確。

4.“房產(chǎn)量算一自動(dòng)定義”，賦予圖形中每個(gè)閉合空間區(qū)域一個(gè)標(biāo)識(shí)。

三、房屋屬性定義及共有部位分?jǐn)傊付?/p>

1.“房產(chǎn)量算一一共有部位一一指定”，指定物理幢中所有“共有部位”。

2.“房產(chǎn)量算一一注記樓號(hào)”

3.“房產(chǎn)量算一一注記單元”

4.