片區(qū)綜合開發(fā)模式及實務(wù)操作

片區(qū)綜合開發(fā)模式實務(wù)操作及風(fēng)險防范許輝內(nèi)容

片區(qū)綜合開發(fā)與PPP模式12CONTENTSPAGE

片區(qū)綜合開發(fā)核心邊界分析

片區(qū)綜合開發(fā)與PPP模式一表現(xiàn)形式特色小鎮(zhèn)特色小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)新城田園綜合體產(chǎn)業(yè)片區(qū)1、片區(qū)綜合開發(fā)常住60％、戶籍45％

某產(chǎn)業(yè)新城項目規(guī)劃用地平衡表開發(fā)模式PPP模式華夏幸福濱江單體三級公司模式一級、二級、三級傳統(tǒng)2、片區(qū)綜合開發(fā)模式2024/10/29案例分享某特色小鎮(zhèn)項目由企業(yè)和政府共同出資設(shè)立項目公司進行融資開發(fā)建設(shè)，因融資難度較大，企業(yè)和政府協(xié)商向政策性銀行貸款（銀行要求政府占股51%，企業(yè)占股49%），且政府的注冊資本由企業(yè)墊付，此項目風(fēng)險有哪些？2024/10/29政府：政府債務(wù)企業(yè)：資產(chǎn)權(quán)屬712號令：政府投資資金，以直接投資方式為主。對于經(jīng)營性項目，采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式。“國家加強對政府投資資金的預(yù)算約束。政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金?！?024/10/29三級公司一級開發(fā)二級開發(fā)運營維護政府：基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套企業(yè)：經(jīng)營性用地項目拆遷補償安置政府采購工程服務(wù)BT工程政府購買服務(wù)服務(wù)（棚改）PPP工程服務(wù)3、PPP模式某公園建設(shè)項目12政府采購－BT－政府購買服務(wù)－PPP某產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目

企業(yè)自主投資（一級開發(fā)、前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套）－引入PPP模式對開發(fā)模式升級。案例分享2024/10/29片區(qū)綜合開發(fā)核心邊界分析二1、合作內(nèi)容主要服務(wù)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計土地一級開發(fā)土地前期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)運營維護服務(wù)有些項目還會打包招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、區(qū)域發(fā)展咨詢等服務(wù)單體PPP回報機制（21號文）競合理利潤率一致10%紅線服務(wù)內(nèi)容建設(shè)期＋運營期>10年片區(qū)PPP回報機制（10、15、15、45）競各單項回報率2、片區(qū)PPP項目和單體PPP項目區(qū)別開發(fā)機制經(jīng)營性用地比例？非經(jīng)營性用地比例？《財政部關(guān)于推進政府和社會資本合作規(guī)范發(fā)展的實施意見》財金［2019］10號：“新簽約項目不得從政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算安排PPP項目運營補貼支出?！?、10號文對片區(qū)PPP項目的影響1、基金預(yù)算為何被叫停？2、基金預(yù)算還能用嗎？3、拆遷資金籌集問題？4、合作范圍規(guī)劃選址（土地規(guī)劃）規(guī)劃面積規(guī)劃紅線外的配套2024/10/29第十八條國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國土空間開發(fā)、保護的質(zhì)量和效率。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護、建設(shè)活動的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。國土空間規(guī)劃◆2020年地產(chǎn)項目需把握好的一個調(diào)規(guī)時機◆土地利用總體規(guī)劃確定農(nóng)用地、未利用地、建設(shè)用地土地利用總體規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀2024/10/29◆土地利用總體規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀概念不同！?。　麸L(fēng)險：某片區(qū)PPP項目流產(chǎn)保定某門窗廠違建土地利用總體規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地耕地園地林地其他農(nóng)用地設(shè)施農(nóng)用地水田水澆地旱地農(nóng)村道路等土地利用現(xiàn)狀分類城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃為何沒有概念性規(guī)劃？城鄉(xiāng)規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容常見土地性質(zhì)合理利用規(guī)劃雪道建設(shè)用地草地（農(nóng)用地）河道建設(shè)用地溝渠（農(nóng)用地）道路建設(shè)用地農(nóng)村道路（農(nóng)用地）需要出讓或劃撥，成本高直接流轉(zhuǎn)土地規(guī)劃在項目中的作用產(chǎn)業(yè)用地的相關(guān)規(guī)定一站式查詢規(guī)劃信息不必擔(dān)心土規(guī)、城規(guī)不一致問題降低項目取得風(fēng)險國土空間規(guī)劃多規(guī)合一的優(yōu)點多規(guī)合一5、合作期限傳統(tǒng)模式：一般無期限PPP模式：10-30年6、還款來源傳統(tǒng)模式：無PPP模式：一般公共預(yù)算、基金預(yù)算7、合作排他區(qū)域內(nèi)排他和區(qū)域外排他必要條款，同一區(qū)域兩個片區(qū)項目，壓力大。關(guān)鍵是片區(qū)項目的盈利點。8、資金閉合資金閉合出讓收入稅收收入非稅收入專項資金

土地取得的直接成本政府凈收益間接成本扣除資金土地成本政府收益全地價◆土地價格構(gòu)成圖0100200300400500600010020030040050060045.25%050%40%10%100%51.68%土地收入稅收收入3.07%非稅收入專項資金？9、資金閉合中各項占比圖10、資金占比中各項包含的內(nèi)容

項

內(nèi)容

占總收入比例土地收入土地出讓金65.5%稅收收入一級開發(fā)稅契稅、土地出讓印花稅、耕地占用稅30%二級開發(fā)稅建筑安裝工程類稅收、銷售環(huán)節(jié)稅收及出租環(huán)節(jié)稅收產(chǎn)業(yè)稅服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的稅收：增值稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅工業(yè)稅收：增值稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅非稅收入教育附加費、地方教育附加費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費4.5%專項資金？？？11、退出機制傳統(tǒng)PPP豁免／延期豁免12、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（PPP）服務(wù)什么如何取費資金來源土地一二級開發(fā)問題◆帶規(guī)劃設(shè)計方案出讓土地◆產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費◆地域性收益返還政策◆資金閉合中的收入分成◆政府決心13、資金來源及政府性基金使用◆資金來源：《財政部關(guān)于印發(fā)2018年政府收支分類科目的通知》（財預(yù)〔2017〕106號文）212科08款：①征地和拆遷補償支出；②土地開發(fā)支出；③城市建設(shè)支出（用于國有土地配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)建設(shè)）◆如何使用政府性基金1、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好盤活財政存量資金工作的通知》（國辦發(fā)〔2017〕70號文）“第三條（二）清理政府性基金預(yù)算結(jié)轉(zhuǎn)資金。各級政府性基金預(yù)算結(jié)轉(zhuǎn)資金原則上按有關(guān)規(guī)定繼續(xù)?？顚Ｓ谩＝Y(jié)轉(zhuǎn)資金規(guī)模較大的，應(yīng)調(diào)入一般公共預(yù)算統(tǒng)籌使用。每一項政府性基金結(jié)轉(zhuǎn)資金規(guī)模一般不超過該項基金當(dāng)年收入的30%。”2、《預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金管理暫行辦法》（財預(yù)〔2018〕35號）“第六條政府性基金預(yù)算結(jié)轉(zhuǎn)資金規(guī)模超過該項基金當(dāng)年收入30%的部分，應(yīng)當(dāng)補充預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金。”2024/10/2914、指標(biāo)增減掛鉤占補平衡、產(chǎn)能區(qū)域內(nèi)指標(biāo)如何處理？新土地管理法之集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對片區(qū)項目影響三2024/10/29

土地取得的直接成本政府凈收益間接成本扣除資金土地成本政府收益全地價集體土地入市之為何抗?fàn)帲?024/10/29⊙全地價（出讓金總額）＝土地取得成本＋政府收益土地征收補償費⊙土地取得成本國有土地上房屋征收補償安置費土地收購儲備補償費

上述成本中包括利息、費用等⊙政府收益＝政府有關(guān)規(guī)費＋政府凈收益⊙政府計提的有關(guān)規(guī)費

2024/10/29政府有關(guān)規(guī)費（10項）

1、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金2、保障性住房建設(shè)資金3、國有土地收益基金4、失地農(nóng)民風(fēng)險基金5、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險基金6、省級鐵路建設(shè)資金（河北?。?、農(nóng)田水利建設(shè)資金8、教育資金9、軌道交通專項資金（石家莊）10、新菜地開發(fā)基金（暫停收取）2024/10/29第43條嚴(yán)格的使用條件第63條嚴(yán)格流轉(zhuǎn)的限制原《土地管理法》任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。使用集體建設(shè)用地有三種情形：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外對集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市2024/10/29一是刪除了原法第43條建設(shè)項目必須使用國有土地的規(guī)定，為集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)留下了法律空間二是明確入市的條件三是明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的管理措施四是明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能內(nèi)涵五是集體建設(shè)用地納入土地利用年度計劃新《土地管理法》2024/10/29集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。2024/10/29符合規(guī)劃依法登記表決同意入市的前提條件思考：是否實現(xiàn)了集體土地自由交易？是否是小產(chǎn)權(quán)房的春天？2024/10/29某度假村項目12酒店、公寓、餐廳、寫字樓某農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目

農(nóng)業(yè)部分、流轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)部分、集體土地取得案例分享問題

1、是否對土地財政產(chǎn)生重大的沖擊？政府是否獲取土地收益或者稅收？

2、集體土地收益如何使用和分配？3、政府不再基于土地所有者的身份出現(xiàn)，只是集體土地交易的管理者和服務(wù)者，能否調(diào)動積極性？

4、供應(yīng)程序入市前程序土地儲備（前期開發(fā)）拆遷安置補償（一級開發(fā)）儲備土地的前期開發(fā)應(yīng)按照該地塊的規(guī)劃，完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進行土地平整，滿足必要的“通平”要求已經(jīng)達到“三通一平”或“七通一平”條件的土地雖然沒有達到凈地的物理狀態(tài)，但出讓前已經(jīng)完成了土地使用權(quán)的收回和拆遷安置補償?shù)裙ぷ鳎呀?jīng)不存在其他權(quán)利人從土地的外部形態(tài)上看，地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地出讓時沒有完成地上的拆遷補償，存在多方面的法律關(guān)系沒有滌除物理毛地法律凈地法律毛地物理凈地53儲備地應(yīng)凈地供應(yīng)2024/10/29基準(zhǔn)地價起始價、底價義烏、平羅地區(qū)80%南海、文昌地區(qū)70%思考：土地供應(yīng)價格必然會很低嗎？宅基地、集體建設(shè)用地不同2024/10/29協(xié)議出讓公開出讓按照試點經(jīng)驗：已有土地使用者，繼續(xù)使用土地可以采取協(xié)議方式2024/10/29簽訂成交確認書的主體需統(tǒng)一：國土局：（晉江、義烏）公共資源交易中心：（金寨）出讓方：（武進、薊州）2024/10/29集體經(jīng)濟組織通過民主程序形成入市決議編制入市土地供應(yīng)方案申請政府審批（土地、規(guī)劃）委托評估向土地管理部門提出入市申請土地交易市場／公共資源交易中心進行土地供應(yīng)簽訂成交確認書和出讓（租賃／入股）合同繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金辦理不動產(chǎn)權(quán)登記集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序2024/10/29入市決議的主要內(nèi)容集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決議的主要內(nèi)容：1、載明集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人、位置、四至、面積、用途等；2、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有償使用方式、使用年限；3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易形式；4、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市起始價，采取招拍掛方式的是否設(shè)定底價；5、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價款支付方式；6、