2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)試

卷A卷附答案

單選題（共40題）

1、某建筑物的建筑面積為200m2,有效年齡為12年，重置成本為800元/成，

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為

（）O

A.10.2萬(wàn)元

B.11.0萬(wàn)元

C.11.3萬(wàn)元

D.11.5萬(wàn)元

【答案】C

2、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里

B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南

D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過(guò)

【答案】D

3、某住宅的建筑面積為100m2,買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)為10000元/m2,價(jià)款分

兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付；交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方承

擔(dān)。已知買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付

合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%,則對(duì)其建立

比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】D

4、下列對(duì)報(bào)酬資本化的相關(guān)表述正確的是（）。

A.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期

中

B.報(bào)酬資本化公式中估價(jià)對(duì)象對(duì)未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益可以每期不變，也可以

按一定規(guī)律變動(dòng)

C.報(bào)酬資本化公式中的未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益、報(bào)酬率、持有期單位可以不

同，計(jì)算結(jié)果后再相幺轉(zhuǎn)化

D.在實(shí)際估價(jià)時(shí)，報(bào)酬率可以根據(jù)實(shí)際情況的變化而變化

【答案】B

5、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132nl2,應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

部分建筑面積為9n12,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/ni2,該套住宅按

建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/成。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】C

6、在人流量很小的地方建造商場(chǎng)，無(wú)論誰(shuí)來(lái)建造該商場(chǎng)，都需要花費(fèi)很多成

本，但該商場(chǎng)卻不會(huì)有那么高的價(jià)值，這說(shuō)明了（）。

A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整

B.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整

C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

【答案】C

7、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素

A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是

【答案】D

8、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收

益價(jià)格

D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高

賣(mài)價(jià)

【答案】C

9、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2,建筑面積為100m2,首付12萬(wàn)元，

余款半年后支付8萬(wàn)元，一年后支付10萬(wàn)元。已知年利率為8%,則該可比實(shí)

例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

【答案】B

10、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于

A.因時(shí)制宜

B.因地制宜

C.因人制宜

D.陰陽(yáng)亡失

【答案】A

11＞在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

C.過(guò)去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

【答案】D

12、下列哪項(xiàng)不屬于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虛，治宜補(bǔ)法，實(shí)邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉

B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補(bǔ)法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補(bǔ)

C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患

D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

【答案】D

13、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登

記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是

()O

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價(jià)格單位

D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

【答案】C

14、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年

5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估

價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。

A.2006年5月30日

B.現(xiàn)在

C.重新估價(jià)的作業(yè)日期

D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

【答案】A

15、某宗土地成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，

銷(xiāo)售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%,則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為()萬(wàn)元。

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

【答案】D

16、不屬于土地使用權(quán)的是（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.宅基地使用權(quán)

C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】D

17、五志過(guò)極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】A

18、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式

取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使

用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取

得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】B

19、下列不屬于心與腎之間美系的是

A.水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

20、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。

A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

B.直線趨勢(shì)法

C.二次拋物線趨勢(shì)法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

21、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動(dòng)

B.價(jià)值

C.利息

D.地租

【答案】B

22、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。

A.使用上的補(bǔ)償

B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償

C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

【答案】B

23、下面所列估價(jià)中估價(jià)委托人既不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)對(duì)象利害

關(guān)系人的是（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)被查封的房地產(chǎn)估價(jià)

【答案】D

24、按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)

及特殊房地產(chǎn)等。

A.收益性

B.用途

C.市場(chǎng)性

D.地段

【答案】B

25、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要

【答案】D

26、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

C.聘請(qǐng)其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買(mǎi)該

房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

【答案】D

27、與臟腑無(wú)直接絡(luò)屬、相互無(wú)表里關(guān)系的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】B

28、某大廈總建筑面積為10000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值

2500萬(wàn)元。某人擁有該大度的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑

面積為2401n2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

【答案】C

29、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷(xiāo)

售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)

估該工廠用地的市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評(píng)估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

30、下列除哪項(xiàng)外均是氣和津液的關(guān)系

A.氣能載津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

31、某宗房地產(chǎn)土地面積300nl2,建筑面積250nl2,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳

舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方

米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為（）元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】A

32、下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）o

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫(xiě)字樓

【答案】B

33、（）是隨著時(shí)間的推移而減少的；

A.原始價(jià)值

B.賬面價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值

D.投資價(jià)值

【答案】B

34、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)

發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給_____,使其現(xiàn)期供給o（）

A.增加,增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少

【答案】C

35、某建筑物的建筑面積為120nl2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的

重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2*,用直線法計(jì)算該

建筑物當(dāng)前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】B

36、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（）。

A.最佳用途和最佳規(guī)模

B.最佳集約度

C.最佳規(guī)模和最佳集約度

D.最佳用途

【答案】C

37、某套住宅的使用面積為100m2,成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器

的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%,余款一年后支付；假設(shè)年折

現(xiàn)率為6樂(lè)使用面積與建筑面積的比率為75%,則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算

的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】A

38、出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。

A.成本法

B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

C.收益法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

【答案】C

39、收集信息（）的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。

A.充實(shí)、完整、準(zhǔn)確

B.豐富、完整、真實(shí)

C.廣泛、真實(shí)、完整

D.完整、真實(shí)、準(zhǔn)確

【答案】D

40、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6冊(cè)為吸引

3年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

【答案】A

多選題（共20題）

1、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（）。

A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)

日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估

價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】AB

2、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及

()

A.估價(jià)師聲明

B.估價(jià)假設(shè)和限制條件

C.估價(jià)特殊說(shuō)明

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

【答案】ABD

3、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估

價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】AB

4、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)

工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】ABCD

5、路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場(chǎng)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”

E.是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

【答案】BCD

6、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】ABD

7、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來(lái)凈收益估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評(píng)估買(mǎi)賣(mài)價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

【答案】ABD

8、比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）.

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】ACD

9、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】AC

10、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椋ǎ┎?/p>

同。

A.開(kāi)發(fā)成本

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.納稅狀況

D.對(duì)未來(lái)的信心

E.市場(chǎng)利率

【答案】ABCD

口、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。

A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向知程度是不盡相同

的

B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上

漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

【答案】AC

12、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C.財(cái)政收支及金融狀況、利率

D.物價(jià)、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

【答案】ACD

13、關(guān)于估價(jià)委托書(shū)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書(shū)

B.估價(jià)委托書(shū)應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫(xiě)，估價(jià)師不得代其起草

C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書(shū)注明

D.估價(jià)委托書(shū)可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求

E.估價(jià)委托書(shū)應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)

【答案】ACD

14、以下屬于重新購(gòu)建價(jià)格的是（）。

A.建筑物的重置價(jià)格

B.土地的重置價(jià)格

C.建筑物的重建價(jià)格

D.土地的重建價(jià)格E房地的重建價(jià)格

【答案】AC

15、亞當(dāng)?斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對(duì)地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級(jí)差地租

【答案】AC

16、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說(shuō)法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)

B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)

程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同

一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減

D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到

同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是擰算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減

E.對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售不兌費(fèi)

等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來(lái)發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的

【答案】ABCD

17、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門(mén)窗的自然破損

【答案】AC

18、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估

價(jià)所需的資料主要包括（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

C.同類(lèi)房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料

【答案】ABCD

19、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。

A.成交價(jià)格

B.議價(jià)時(shí)間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】ACD

20、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

大題（共10題）

一、某幢寫(xiě)字樓，土地面積400001、總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1日?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8虬（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

二、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/nf,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

五、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒(méi)有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/n）2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），

專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40斬各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35吼又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電

梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出

利率為85%,止常月租金為32元/m2,由于該寫(xiě)字樓的層高較止常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率

為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/成）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息:（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-11=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%。

X35斤467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格

C^+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%86.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200X30000=3600（萬(wàn)元）；

②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600X8%=288（萬(wàn)元）；

六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8樂(lè)該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬(wàn)元）：或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4X2100=2100

（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

七、為評(píng)估一套建筑面積為75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬(wàn)元―3.5萬(wàn)元=108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬(wàn)美元=109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格二賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬(wàn)/（1—

7%）=117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元

港幣-L2=95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000ni2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20樂(lè)平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬(wàn)元）；或"4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：「40000/4X2100=2100

（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

九、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30口用人民

幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房