某住宅小區(qū)可行性報告

1 1 2 3 5 6第二章市場分析 7 7 8 2.5價格定位 2.6擬建項目定位 第三章項目建設(shè)條件 21第四章項目開發(fā)方案 22 224.3勞動安全 4.5建筑節(jié)能 第五章項目營銷策劃方案 5.2項目定價 5,4項目銷售 5.5項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃 第六章投資估算及資金籌措 6.1項目總投資估算的依據(jù) 6.2項目的總投資估算的原則 7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 7.2財務(wù)盈利能力分析 7.3清償能力分析 49 7.5敏感性分析 7.6靜態(tài)評價指標 7.7項目財務(wù)評價結(jié)論 第八章結(jié)論及建議 8,1方案評價結(jié)論 8.2對建設(shè)單位的建議 附件：財務(wù)評價報表第一章總論1.1建設(shè)項目簡介項目位置與規(guī)模1###并并##并##公司已完成了該項目立項、計劃、規(guī)劃定點及征地合同手續(xù)，交通：交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，主要公交有33路、601路、702路、9121.2項目建設(shè)的必要性21.3可行性研究編制依據(jù)價格〔2002〕1980號);341、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標1小區(qū)總用地2可建設(shè)用地3住宅用地4公建用地5道路用地6公共綠地7居住戶數(shù)戶8居住人數(shù)戶均3.5人9總建筑面積包括地下室面積地上總建筑面積住宅建筑面積公建建筑面積地下總建筑面積住宅平均層數(shù)層總建筑密度%容積率綠地率%停車位個地下120個，地上45個停車率%投資回收期：2.68年(稅前)財務(wù)凈現(xiàn)值：1180萬元(稅前)522萬元(稅后)5內(nèi)部收益率：23.78%(稅前)17.45%(稅后)貸款償還期：2.15年財務(wù)凈現(xiàn)值：597萬元；內(nèi)部收益率：20.29%總成本利潤率：25.56%;銷售利潤率：19.22%。1.5可行性研究的主要結(jié)論6第二章市場分析2.1房地產(chǎn)宏觀市場分析控措施，政府在2006年和2007年更是加大了宏觀調(diào)控力度。2006年9月至2007年9月在房地產(chǎn)交易秩序、違規(guī)行為等方面進行了調(diào)這一系列政策對市場的健康運行無疑起到了良好的規(guī)范作用——市場競7(主要指私營企業(yè)主以及其它地區(qū)人口的購房需求),分析表明，上述需求2007年第3季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6870.11億元，同比增長31.92%,增幅比去年同期增加7.47個百分點，比第2季度增加2.5個百分點；商品住宅完成投資6870.11億元，同比增長31.92%,增幅增加7.47個百分點。以上為西安市10年來同期最高水平。實現(xiàn)財政總收入62.94億元，增長27.5%;全社會固定資產(chǎn)投資完成623.52億元，較上年同比增長38.8%;社會消費品零售總額完成442.24億元，增長17.4%;城市居民人均收入增長15.4%。宏8市場銷售92.3西安城北房地產(chǎn)市場分析4、威脅(T)2.5價格定位表2-1金橋太陽島名稱金橋太陽島總建筑面積容積率均價綠化率建筑類別高層，小高層，多層開盤時間2005年入住時間2007年物業(yè)地址城北北二環(huán)與文景路交匯西南角交通狀況211、33、601、37、1、702等周邊配套學(xué)校鐵一中、西安中學(xué)、西安外國語學(xué)院、雅荷幼兒園商場家樂醫(yī)院萬杰醫(yī)院、長安醫(yī)院表2-2吉祥鳳凰名稱吉祥鳳凰總建筑面積容積率均價綠化率建筑類別高層，小高層開盤時問2007年入住時間2009年物業(yè)地址城北西安市北關(guān)十字西南角交通狀況600、618、528、70、18、20等周邊配套學(xué)校未央?yún)^(qū)第一幼兒園、北關(guān)小學(xué)、23中學(xué)、市10中商場民生、家家福醫(yī)院地礦醫(yī)院、交大二院表2-3白樺林居名稱總建筑面積容積率均價4300元/m2綠化率建筑類別小高層、花園洋房、商業(yè)用房開盤時間2005年入住時間2007年物業(yè)地址城北區(qū)鳳城八、九路之間文景路以東交通狀況600、714、228專線、901等周邊配套學(xué)校經(jīng)發(fā)白樺林居幼兒園、交大經(jīng)發(fā)實驗中小學(xué)、西安中學(xué)商場人人樂醫(yī)院鳳城醫(yī)院、長安醫(yī)院選擇可比案例計算修正系數(shù)項目名稱比較因素修正系數(shù)區(qū)域因素交易情況交易時間個別因素金橋太陽島吉祥鳳凰白樺林居表2-5可比實例權(quán)重項目名稱金橋太陽島吉祥鳳凰白樺林居權(quán)重各可比實例小高層價格如表2-6:項目名稱小高層價格(元/m2)金橋太陽島吉祥鳳凰白樺林居金橋太陽島比準價格：3800×1.08=4121元/m2白樺林居比準價格：4500×0.96=4326元/m2小高層銷售均價=4121×0.5+4287×0.3+4326×0.2≈4212元/m2◆高層價格定位各可比實例高層價格如表2-7:表2-7可比實例高層價格項目名稱高層價格(元/m2)金橋太陽島吉祥鳳鳳白樺林居金橋太陽島比準價格：3700×1.08=4013元/m2吉祥鳳凰比準價格：4000×1.02=4083元/m2白樺林居比準價格：4100×0.96=3941元/m2高層銷售均價=4013×0.5+4083×0.3+3941×0.2≈4019元/m2/m2,本項目將在均價基礎(chǔ)上針對區(qū)域因素、交易情況、交易時間和個別比較因素市場均價區(qū)域因素交易情況交易時間個別因素修正系數(shù)5780元/m22.6擬建項目定位小高層住宅均價為4200元/m;高層住宅均價為4000元/m2;商業(yè)用房銷售均價為6500元/m2;地下車位價格為10萬元/車位。第三章項目建設(shè)條件3.1自然條件3、濕度：最冷月平均67%,最熱月平均72%;5、風(fēng)：夏季平均風(fēng)速2.2M/S,冬季平均風(fēng)速1.8M/S,全年主導(dǎo)風(fēng)向為3.2項目規(guī)劃用地條件3.3項目市政配套條件第四章項目開發(fā)方案4.1建設(shè)規(guī)模》依循“均好性”原則，重組現(xiàn)代都市生活◆車行道路系統(tǒng)◆停車場住宅建筑◆住宅建筑布局◆住宅選型左右)、中(90m2)、小(40～80m2)三類近十種戶型。盡量采用大面寬，小進公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)景觀、綠化系統(tǒng)◆綠化系統(tǒng)規(guī)劃7、人防規(guī)劃8、管網(wǎng)綜合規(guī)劃各種管線的埋深原則：電力、電訊電纜0.7米、給水管1.0米(管中心)、污水管2.7米(管內(nèi)底)、雨水管3.5米(管內(nèi)底)。各支管可消防設(shè)計安全方面4.3勞動安全4.4環(huán)境保護◆區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護：高新區(qū)是西安市科技經(jīng)濟發(fā)展的中心，本項目的◆城市街景通視效果的改善：由于項目現(xiàn)狀與高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的分析如表4-1:表4-1環(huán)境影響因子分析表環(huán)境影響因子規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)期運營期地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃231交通改善1旅游業(yè)發(fā)展1施工機械、交通噪聲11揚塵、瀝青煙塵等1土壤、植被等21生活污水、垃圾、工程廢水33◆施工噪聲的影響距施工機械5米處，大多數(shù)機械都在80-90dB之間，當(dāng)共同作用時，其能量疊加值大于90d。經(jīng)測算施工機械距敏感區(qū)域50米以外才能達到干線交通噪聲晝夜標準。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間(22:00-6:00),嚴禁使用大型施工機械?！羰┕て陂g揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響《建設(shè)項目環(huán)境管理實施細則》[86]國環(huán)字第003號文；《陜西省建設(shè)項目環(huán)境管理細則》陜政發(fā)[1996]86號文；污水綜合排放標準GBJ8978—96;《渭河水系(陜段)污水綜合排放標準》DB61—224—96等。4.5建筑節(jié)能4.6建設(shè)進度安排由于本工程的竣工日期為2009年四季度，其間要經(jīng)歷2個冬季和2個雨2008年2009年123412341.前期準備2.規(guī)劃設(shè)計3.設(shè)計方案報批4.基礎(chǔ)工程5.土建工程6.安裝工程7.裝修工程8.室外工程9.竣工驗收第五章項目營銷策劃方案5.1項目營銷策劃方案5.2項目定價5.3項目市場推廣挖掘賣點制定推廣計劃◆推廣費用預(yù)算推廣費用為286萬元?！舾麟A段推廣思路項目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任預(yù)熱期：在這一時期，推廣的內(nèi)容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道項目整個項目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。在本階段注意與廣告公司的銜接，推廣手段上應(yīng)重點采用廣告推廣，考慮到西安房地產(chǎn)的實際情況，建議媒例如華商報、西安晚報等。同時也注意采用銷售促進措施，例如在不同時期內(nèi)選取一兩個戶型做優(yōu)惠活動，本期內(nèi)購房的消費者，可享受相應(yīng)優(yōu)惠，實行這種銷售促進策略有利于吸引大量的購房者，提高人氣，同時又可使項目強銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適在價格上，也可進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內(nèi)容，同時采用適量的價格策略。在這一時期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實際銷售情況，對個別盤尾房進行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告廣告推廣◆廣告內(nèi)容◆廣告媒體在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站(如：等)上發(fā)布本項目的具

現(xiàn)場墻壁

路牌

車身601路、702路、912路、221路、601路、111路、50路等。通過這種流動■活動推廣◆樓盤慶典儀式◆社會公益活動5.4項目銷售◆形象樓書◆功能樓書銷售人員的準備◆確定銷售人員◆確定培訓(xùn)內(nèi)容服務(wù)理念價格促銷住博會促銷5.5項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃1、住宅和商業(yè)用房銷售面積及收入實現(xiàn)計劃，具體見表5-1(下頁):2、停車位的銷售收入實現(xiàn)計劃表，具體見表5-2(下頁)。表5-1住宅和商業(yè)用房銷售面積及收入實現(xiàn)計劃表時間內(nèi)容合計123412341期銷售比例小高層銷售面積銷售收入高層銷售面積銷售收入商業(yè)銷售收入總銷售收入時間內(nèi)容合計12341234銷售比例銷售個數(shù)00銷售收入00第六章投資估算及資金籌措6.1項目總投資估算的依據(jù)價格[2002]10號);4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額(1999);法〉實施細則》的通知(市建發(fā)[2000]418號);6.2項目的總投資估算的原則6.3總投資估算項目用地面積為19.95畝，土地取得成本119萬元/畝，本項目總建筑面積3.74萬m2,其中小高層住宅19039.1m2,高層住宅12515.3m2,公共建筑面積200m2,地根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額(1999)》,結(jié)合市場調(diào)查和西安=5790(萬元)勘察設(shè)計費根據(jù)國家計委(現(xiàn)國家發(fā)展與改革委員會)與建設(shè)部于2002年3月1日景觀和勘察設(shè)計費合計為142萬元。4、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(室外工程費)之和的2%,共計為149萬元。6.4項目總投資的資金來源其余為借款2800萬元，建設(shè)期借款利息為261萬元，1-3年期銀行貸款利率第七章財務(wù)評價7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定計算期：3年銷售價格：見2.5價格定位7.2財務(wù)盈利能力分析為17.45%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(基準收益率=12%)為522萬元，稅后的靜態(tài)投資回收期為2.52年，稅后的動態(tài)投資回收期為2.75年；所得稅前的財務(wù)內(nèi)部收益率為23.78%,稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(基準收益率=12%)為1180萬元，稅前益率=12%)為597萬元。7.3清償能力分析7.4盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變目的是找出該臨界值，以判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，旨P---計劃銷售收入Q---銷售收入實現(xiàn)率T---每平方米銷售面積的稅金及附加F---總成本中的固定費用解得Q=80.49%故當(dāng)銷售收入實現(xiàn)率Q=80.49%為項目的盈虧平衡點，即當(dāng)銷售收入實現(xiàn)80.49%時，項目即可保本。低于這個比率，項目將會出現(xiàn)虧損；高于這個比7.5敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案表7-1價格、總投資對內(nèi)部收益率的敏感性分析價格變化投資變化0銷售價格變動臨界點0投資變動臨界點依據(jù)上表數(shù)據(jù)，在投資不變的情況下，采用插入法計算銷售價格變動的+α),投資不變時銷售價格變動的臨界點如上表7-1所示。投資上漲12.44%時，內(nèi)部收益率達到臨界值12%。投資允許變動的幅度為(-α,+12.44%),銷售價格不變時投資變化的臨界點如上表7-1所示。7.6靜態(tài)評價指標7.7項目財務(wù)評價結(jié)論第八章結(jié)論及建議8.2對建設(shè)單位的建議根據(jù)我們對項目方案的分析與論證以及我們對項目和市場的了解，向建3、項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素(投資上升幅度臨界點詳見7.5敏感性分析),建議開發(fā)商做好開發(fā)過程中的成本4、重視營銷方案的設(shè)計。銷售價格是影響項目盈利素。銷售價格的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響(銷售價格下降幅度臨界點詳見7.5敏感性分析),因此，要想提高項目收益，必須具備切實可現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，在保證工程質(zhì)用過程中嚴格資金管理，并保證按時按量償還銀行借款的本金和利息。同時實施銀行按揭貸款，以解決居民目前的