深圳市城市更新地價(jià)測(cè)算介紹

深圳市城市更新地價(jià)測(cè)算介紹深圳市規(guī)劃和自然資源局2

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年4

月地價(jià)測(cè)算案例演示城市更新地價(jià)規(guī)則介紹一二2城市更新地價(jià)規(guī)則介紹一3新供應(yīng)變更與補(bǔ)繳新供應(yīng)用地地價(jià)計(jì)算公式如下：宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)）宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)）宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)）新供應(yīng)城市更新、新出讓土地（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)41.“規(guī)則1.7”測(cè)算公式5附表1

建筑類型適用地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)表

附表2

土地使用年期修正系數(shù)表

附表3

產(chǎn)權(quán)條件修正系數(shù)表

附表4

產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)表

附表5

產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)表

附表6

地上商業(yè)樓層修正系數(shù)表

附表7

地下空間修正系數(shù)表附表10

拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)計(jì)算表2.基礎(chǔ)修正系數(shù)及城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)基礎(chǔ)修正系數(shù)項(xiàng)目修正系數(shù)（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)基礎(chǔ)修正---附表1：建筑類型適用地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)表建筑類型對(duì)應(yīng)《深標(biāo)》，未涵蓋的配建類型按主體確定旅館業(yè)建筑、會(huì)議中心、游樂(lè)設(shè)施、加氣站、肉菜市場(chǎng)及幼兒園、郵政網(wǎng)點(diǎn)（所）、社會(huì)停車場(chǎng)、加油站原則上應(yīng)在出讓方案或供應(yīng)合同中明確該類建筑類型限整體轉(zhuǎn)讓。6（1）基礎(chǔ)修正系數(shù)7（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)基礎(chǔ)修正---附表2：土地使用年期修正系數(shù)表竣工超面積使用年期修正系數(shù)用剩余年期修正系數(shù)。基礎(chǔ)修正---附表3：產(chǎn)權(quán)條件修正系數(shù)表M0的修正系數(shù)：不是一個(gè)固定值，需要通過(guò)M1和辦公分別使用完各自的系數(shù)后加權(quán)，需要分別使用M1和辦公兩套系數(shù)舉例：M0(不得轉(zhuǎn)讓)=【M1市場(chǎng)價(jià)*

M1不得轉(zhuǎn)讓系數(shù)（1）】*50%+【辦公市場(chǎng)價(jià)*辦公容積率修正*辦公年期修正*辦公不得轉(zhuǎn)讓系數(shù)（0.6）】*50%M0(分割轉(zhuǎn)讓)

同上（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)8基礎(chǔ)修正---附表4：產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)表城市更新項(xiàng)目不適用基礎(chǔ)修正---附表5：產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)表城市更新項(xiàng)目不適用（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)9基礎(chǔ)修正--附表6：地上商業(yè)樓層修正系數(shù)表分兩種情況：已建成的，按實(shí)際樓層（錄入各樓層面積及修正系數(shù)1,0.6,0.5,0.4）；新供應(yīng)土地，使用樓層綜合系數(shù)（系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算，僅需錄入商業(yè)面積）。三層

1900m2(系數(shù)0.5)一層

1900m2(系數(shù)0.6)一層

1900m2(系數(shù)1)三層

1700m2(系數(shù)0.5)二層

2000m2(系數(shù)0.6)一層

2000m2(系數(shù)1)新供應(yīng)已建成舉例：配套商業(yè)建面5700平米，住宅用地1萬(wàn)，覆蓋率25%第一，計(jì)算商業(yè)樓層：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整)

3層第二，計(jì)算每層的商業(yè)建筑面積：5700/3=1900平米(三層平均)10（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)基礎(chǔ)修正--附表6：地上商業(yè)樓層修正系數(shù)表新供應(yīng)：可用綜合系數(shù)測(cè)算已建成：按照規(guī)劃驗(yàn)收的實(shí)際商業(yè)樓層測(cè)算（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)11基礎(chǔ)修正---附表7 地下空間修正系數(shù)表一般情況：0.3，其中商業(yè)按照1層的價(jià)格直接修正，不再考慮樓層系數(shù)特殊情況：交通設(shè)施：0.112（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)13城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)：分住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)四類按照可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積內(nèi)的用地類別或改造類型的面積占比加權(quán)確定分用途項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）①-計(jì)算確定②-查表確定（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)項(xiàng)目修正--附表10：拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)計(jì)算表2已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地未辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地3城中村用地4舊屋村用地5深府〔2006〕258號(hào)文件確定的70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目除城中村用地、舊屋村用地外的其余用地6國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地國(guó)有已批用地改造為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地（包括文體設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、社會(huì)福利用地）國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地7歷史用地處置國(guó)有已批居住、商業(yè)服測(cè)務(wù)算業(yè)次用序地6改中造存為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地在多種類型的，國(guó)有已批用地（除居住、按商比業(yè)例服分務(wù)攤業(yè)用地）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)①面積分?jǐn)傄?guī)則，計(jì)算改造類型占比測(cè)算次序 用地類別或改造類型1 小地塊城市更新項(xiàng)目應(yīng)移交未移交用地14②對(duì)應(yīng)適用用途修正因子—四大類（查表確定）（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)1516用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子占比2已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地1.11.11.11.10.69%3城中村用地0.0230.0410.0340.03465.27%6國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地0.40.750.60.157.78%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地0.10.180.150.1523.78%適用住宅用途適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)1.1*0.69%+0.023*65.27%+0.4*7.78%+0.1*23.78%=1.1*0.69%+0.041*65.27%+0.75*7.78%+0.18*23.78%=1.1*0.69%+0.034*65.27%+0.6*7.78%+0.15*23.78%=1.1*0.69%+0.034*65.27%+0.15*7.78%+0.15*23.0.07760.13590.112678%=0.0771適用建筑類型附表1：宿舍、人才住房、安居型商品房附表1：商業(yè)，旅游設(shè)施，加氣等附表1：辦公、旅館、文化設(shè)施等附表1：廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等17備注5《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審批管理工作的通知》(深規(guī)土規(guī)【2018】4號(hào))和《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源【2019】1號(hào)）中規(guī)定按評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的建筑面積，按本規(guī)則1.7條公式測(cè)算地價(jià)，其中項(xiàng)目修正系數(shù)為1.1。備注8城市更新單元規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地范圍外的地下停車場(chǎng)（庫(kù)）部分，按本規(guī)則1.7條公式測(cè)算地價(jià)，其中產(chǎn)權(quán)條件修正系數(shù)為不得轉(zhuǎn)讓情形的系數(shù)、項(xiàng)目修正系數(shù)為1。（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)特殊城市更新項(xiàng)目系數(shù)18按38號(hào)文要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新項(xiàng)目，城中村用地和舊屋村用地項(xiàng)目修正系數(shù)按相應(yīng)修正因子的0.8倍計(jì)算（全部建筑類型）。按38號(hào)文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新項(xiàng)目，適用“國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地外）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”的，除人才住房、保障性住房外的住宅建筑面積按住宅修正因子的0.8倍計(jì)算。按38號(hào)文要求配建人才公寓的城市更新項(xiàng)目，適用“國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地外）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”的，除人才公寓外的商務(wù)公寓建筑面積按辦公修正因子的0.8倍計(jì)算。（一）城市更新新供應(yīng)用地地價(jià)注意事項(xiàng)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝

（測(cè)算時(shí)點(diǎn)變更后建筑總價(jià)值-測(cè)算時(shí)點(diǎn)變更前建筑總價(jià)值）*130%應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝（測(cè)算時(shí)點(diǎn)變更后建筑總價(jià)值-測(cè)算時(shí)點(diǎn)變更前建筑總價(jià)值）利用條件變更竣工超面積改面積、功能、改產(chǎn)權(quán)條件等19條款：2.1

土地利用條件變更情形城市更新用地已簽訂供應(yīng)合同的土地，變更土地利用條件的，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更后對(duì)應(yīng)建筑面積×變更后基礎(chǔ)修正系數(shù))–∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更前對(duì)應(yīng)建筑面積×變更前基礎(chǔ)修正系數(shù))不再使用更新項(xiàng)目系數(shù)（二）城市更新用地供應(yīng)后變更土地利用條件的地價(jià)（二）城市更新用地供應(yīng)后變更土地利用條件的地價(jià)20城市更新項(xiàng)目中由供應(yīng)合同受讓方（不包括轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利主體）申請(qǐng)變更工業(yè)樓宇及配套用房產(chǎn)權(quán)條件的，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更后對(duì)應(yīng)建筑面積×變更后基礎(chǔ)修正系數(shù)×

變更后拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù))–∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更前對(duì)應(yīng)建筑面積×變更前基礎(chǔ)修正系數(shù)×變更前拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù))仍然使用更新項(xiàng)僅計(jì)算變更部分 目系數(shù)例外情形：21城市更新地價(jià)規(guī)則介紹地價(jià)測(cè)算案例演示一二城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例一福田區(qū)某區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，新出讓宗地B303-0040，土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：48308（元/m2），商業(yè)：49712（元/m2），辦公：21187（元/m2），工業(yè)：3476（元/m2）本項(xiàng)目按照2016年38號(hào)文配建保障性住房。22更新前：拆除范圍用地面積76374.2平方米，

具體情況：1、已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地469.15平方米；2、城中村用地54383.8平方米；3、國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地13873.21平方米；4、國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）1478.63平方米；5、兩規(guī)處理用地6169.41平方米。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例一23更新后：開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積67999.2平方米，規(guī)劃建筑面積398090平方米（含3000平方米不計(jì)容面積），改造類型為改為商業(yè)、居住用地。其中住宅307110平方米，商業(yè)47860平方米，郵政所100平方米，肉菜市場(chǎng)1500平方米，建設(shè)用地范圍外且不得轉(zhuǎn)讓地下停車場(chǎng)3000平方米，其余無(wú)償配建保障房及公建配套38520平方米，公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)移交政府。建筑覆蓋率為40%，出讓年期為70年。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例一24第一步項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)、辦公建筑功能，按照住宅、商業(yè)、辦公分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)第二步按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）25城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例一第一步：按照住宅、商業(yè)、辦公分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)改造類型為改為商業(yè)、居住類型用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子（除人才住房及保障性住房外的住房)適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子占比2已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地1.11.11.1說(shuō)/明30.69%3城中村用地0.01804=0.02255*0.80.03247=0.04059*0.80.02706=0.03382*0.8/79.98%6國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地0.10.1備8注40.15/12.46%6國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地0.32=0.4*0.80.90.6/1.33%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地0.10.180.15/5.54%2627改造類型為改為商業(yè)、居住類型項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）適用住宅用途（除人才住房及保障性住房外的住房)適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)1.1*0.69%+0.01804*79.98%+0.1*12.46%+0.32*1.33%+0.1*5.54%=0.04431.1*0.69%+0.03247*79.98%+0.18*12.46%+0.9*1.33%+0.18*5.54%=0.07791.1*0.69%+0.02706*79.98%+0.15*12.46%+0.6*1.33%+0.15*5.54%=0.0642/建筑類型住宅商業(yè)、肉菜市場(chǎng)郵政所、停車場(chǎng)/第一步：按照住宅、商業(yè)、辦公分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）住宅地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X項(xiàng)目住宅修正系數(shù)=48308X307110 X

1X

1

X

1

X

0.9348X

0.0443=614377703元商業(yè)地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X商業(yè)樓層修正系數(shù)X項(xiàng)目商業(yè)修正系數(shù)=49712

X

47860X

1

X

1.0889X

1

X

0.8X0.0779=161454210元28第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）郵政所地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X項(xiàng)目辦公修正系數(shù)=21187X100 X

0.1X1.1064

X

1

X

1.0735X0.0642=16155元肉菜市場(chǎng)地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X商業(yè)樓層修正系數(shù)X項(xiàng)目商業(yè)修正系數(shù)=49712X1500 X0.3X1.0889X1X0.8X

0.0779=1518061元地下停車場(chǎng)地價(jià)（不計(jì)容積率）=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X項(xiàng)目修正系數(shù)=21187X3000 X0.1X1.1064

X

0.6 X1=4219433元29第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地地價(jià)=住宅地價(jià)+商業(yè)地價(jià)+郵政所地價(jià)+肉菜市場(chǎng)地價(jià)+地下停車場(chǎng)地價(jià)+公配地價(jià)=7.82億元宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）公共配套設(shè)施地價(jià)：產(chǎn)權(quán)歸政府，不計(jì)收地價(jià)30城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例二福田區(qū)某區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，新出讓宗地一B303-0038，土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：45961（元/m2），商業(yè)：50020（元/m2），辦公：19944（元/m2），工業(yè)：3466（元/m2）宗地二B303-0043土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：48886（元/m2），商業(yè)：49919（元/m2），辦公：19828（元/m2），工業(yè)：3455（元/m2）宗地三B303-0045土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：49810（元/m2），商業(yè)：49843（元/m2），辦公：19783（元/m2），工業(yè)：3452（元/m2）本項(xiàng)目按照2016年38號(hào)文配建保障性住房。31更新前：拆除范圍用地面積76374.2平方米，

具體情況：1、小地塊應(yīng)移交未移交用地469.15平方米；2、城中村用地4383.8平方米；3、國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地63873.21平方米；4、國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）1478.63平方米；5、兩規(guī)處理用地6169.41平方米。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例二32更新后：開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積48393.12平方米，規(guī)劃建筑面積260000平方米，其中宗地一改造類型為改為商業(yè)、居住類型，總建筑面積為215000平方米（其中住宅200000平方米，肉菜市場(chǎng)5000平方米，無(wú)償移交公租房10000平方米），建筑覆蓋率為40%，出讓年期為70年。宗地二改造類型為改為公建類型，總建筑面積為30000平方米（其中文體設(shè)施22000平方米，配套商業(yè)8000平方米），建筑覆蓋率為40%，建成后限整體轉(zhuǎn)讓，出讓年期為50年。宗地三改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型，總建筑面積為15000平方米（其中研發(fā)11000平方米，配套宿舍4000平方米），建筑覆蓋率為40%，建成后不得轉(zhuǎn)讓，出讓年期為30年。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例二33第一步項(xiàng)目涉及改造為居住、商業(yè)類型，改造為公建類型和改造為工業(yè)、研發(fā)類型，按照宗地一、宗地二、宗地三不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)（需要計(jì)算三套更新系數(shù)）第二步按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）34城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例二35用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子（除人才住房及保障性住房外的住房）適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子占比2小地塊城市更新項(xiàng)目應(yīng)移交未移交用地1.11.11.1/0.97%3城中村用地0.013=0.0162*0.80.0234=0.0292*0.80.0194=0.0243*0.8/9.06%6國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地0.10.180.15/80.35%6國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地0.32=0.4*0.80.90.6/1.86%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地0.10.180.15/7.76%第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)改造類型為改為商業(yè)、居住類型36改造類型為改為商業(yè)、居住類型項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）適用住宅用途（除人才住房及保障性住房外的住房)適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途城市更新1.1*0.97%+0.013*1.1*0.97%+0.0234*1.1*0.97%+0.0194*項(xiàng)目修正系數(shù)9.06%+0.1*80.35%+0.32*1.86%+0.1*7.76%=0.10599.06%+0.18*80.35%+0.9*1.86%+0.18*7.76%=0.18819.06%+0.15*80.35%+0.6*1.86%+0.15*7.76%=0.1558/第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)37第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)改造類型為改為公建類型用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子占比2小地塊城市更新項(xiàng)目應(yīng)移交未移交用地/1.11.1/0.97%3城中村用地/0.0234=0.0292*0.80.0194=0.0243*0.8/9.06%6國(guó)有已批用地改造為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地(包括文體設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、社會(huì)福利用地)/0.180.15/82.21%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地/0.180.15/7.76%38改造類型為改為公建類型項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）適用住宅用途適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)/1.1*0.97%+0.0234*9.06%+0.18*82.21%+0.18*7.76%=0.17471.1*0.97%+0.0194*9.06%+0.15*82.21%+0.15*7.76%=0.1474/第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)39第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子（廠房、研發(fā)不得轉(zhuǎn)讓）占比2小地塊城市更新項(xiàng)目應(yīng)移交未移交用地1.1///1.10.97%3城中村用地0.013=0.0162*0.8///09.06%6國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地0.4///082.21%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地0.1///07.76%40改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）適用住宅用途適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途適用工業(yè)用途（廠房、研發(fā)不得轉(zhuǎn)讓）城市更新1.1*0.97%+0.01.1*0.97%+0項(xiàng)目修正系數(shù)13*9.06%+0.4*82.21%+0.1*7.76%=0.3484///*9.06%+0*82.21%+0*7.76%=0.0107第一步：按照不同改造類型分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地一地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）住宅地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X項(xiàng)目住宅修正系數(shù)=9.16億元肉菜市場(chǎng)地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X商業(yè)樓層修正系數(shù)X項(xiàng)目商業(yè)修正系數(shù)=0.15億元公共配套設(shè)施地價(jià)：產(chǎn)權(quán)歸政府，不計(jì)收地價(jià)宗地一地價(jià)=住宅地價(jià)+肉菜市場(chǎng)地價(jià)+公共配套設(shè)施地價(jià)=9.31億元41第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地二地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）文體設(shè)施地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X項(xiàng)目辦公修正系數(shù)=0.17億元配套商業(yè)地價(jià)=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X商業(yè)樓層修正系數(shù)X項(xiàng)目商業(yè)修正系數(shù)=0.37億元宗地二地價(jià)=文體設(shè)施地價(jià)+配套商業(yè)地=0.54億元42第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)宗地三地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×對(duì)應(yīng)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)

）其中：研發(fā)地價(jià)＝[（工業(yè)市場(chǎng)價(jià)格×基礎(chǔ)修正系數(shù)×50%）+

（辦公市場(chǎng)價(jià)格×基礎(chǔ)修正系數(shù)×50%）]×對(duì)應(yīng)建筑面積×城市更新項(xiàng)目工業(yè)修正系數(shù)研發(fā)用房地價(jià)=【

(工業(yè)土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X0.5+辦公土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X0.5)】X建筑面積X項(xiàng)目工業(yè)修正系數(shù)=86.8萬(wàn)元43第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)44宗地三地價(jià)=研發(fā)用房地價(jià)+配套宿舍地價(jià)=1114.7萬(wàn)元總地價(jià)=宗地一地價(jià)+宗地二地價(jià)+宗地三地價(jià)=9.97億元配套宿舍地價(jià)（該配套建筑經(jīng)基礎(chǔ)修正后的樓面單價(jià)

<

產(chǎn)業(yè)主體功能修正后的樓面單價(jià)）（取研發(fā)）=經(jīng)基礎(chǔ)修正后的研發(fā)樓面單價(jià)X建筑面積X項(xiàng)目住宅修正系數(shù)=1027.9萬(wàn)元城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例三—竣工超面積福田區(qū)某區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，出讓宗地B303-0040，土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：48308（元/m2），商業(yè)：49712（元/m2），辦公：21187（元/m2），工業(yè)：3476（元/m2）。竣工超面積需補(bǔ)繳地價(jià)。本項(xiàng)目按照2016年38號(hào)文配建保障性住房。45拆除范圍用地面積76374.2平方米，

具體情況：1、已辦理征手續(xù)的零星用地469.15平方米；2、舊屋村用地24383.8平方米；3、國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地13873.21平方米；4、國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）1478.63平方米；5、歷史處置用地36169.41平方米。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例三—竣工超面積46竣工前：開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積67999.2平方米，規(guī)劃建筑面積395090平方米，改造類型為改為商業(yè)、居住類型，其中住宅302110平方米，商業(yè)52860平方米（一層25699.68平方米，二層27160.32平方米），郵政所100平方米，肉菜市場(chǎng)1500平方米（全為一層），其余無(wú)償配建保障房及公建配套38520平方米，建筑覆蓋率為40%，出讓年期為70年?？⒐ず螅嚎偨ㄖ娣e為396090平方米，其中住宅302910平方米，商業(yè)52960平方米（一層25599.68平方米，二層27360.32平方米），郵政所100平方米，肉菜市場(chǎng)1600平方米（全為一層），其余無(wú)償配建保障房及公建配套38520平方米。47城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例三—竣工超面積變更后總地價(jià)=住房地價(jià)+商業(yè)地價(jià)+郵政所地價(jià)+肉菜市場(chǎng)地價(jià)+保障房及公建配套=159.8億元變更前總地價(jià)=住房地價(jià)+商業(yè)地價(jià)+郵政所地價(jià)+肉菜市場(chǎng)地價(jià)+保障房及公建配套=159.4億元應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)=（變更后-變更前）X1.3=0.5億元宗地地價(jià)＝∑（分用途市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)

）

不用乘以項(xiàng)目系數(shù)48城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例三—竣工超面積城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例四—變更（整轉(zhuǎn)或不得轉(zhuǎn)讓變分割）（簽訂合同時(shí)按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)）福田區(qū)某區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，經(jīng)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃確定，改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)用地。出讓宗地B303-0040，土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：48308（元/m2），商業(yè)：49712（元/m2），辦公：21187（元/m2），工業(yè)：3476（元/m2）。現(xiàn)城市更新實(shí)施主體（供應(yīng)合同受讓方）來(lái)文申請(qǐng)，調(diào)整合同中工業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)條件，部分用地變?yōu)榉指钷D(zhuǎn)讓。需要補(bǔ)繳地價(jià)。

（簽訂合同時(shí)按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)）本項(xiàng)目未按照2016年38號(hào)文配建保障性住房。49拆除范圍用地面積76374.2平方米，

具體情況：1、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的零星用地469.15平方米；2、城中村用地44383.8平方米；2、國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地3873.21平方米；3、國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）1478.63平方米；4、兩規(guī)處理用地16169.41平方米。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例四—變更（整轉(zhuǎn)或不得變分割）（簽訂合同時(shí)按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)）50變更前：開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積67999.2平方米，規(guī)劃建筑面積395090平方米，改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型，其中研發(fā)152110平方米，限整體轉(zhuǎn)讓廠房130000平方米，不得轉(zhuǎn)讓配套宿舍50000平方米，辦公20000平方米，商業(yè)4460平方米，其余無(wú)償配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及公建配套38520平方米，建筑覆蓋率為40%，出讓年期為40年。變更后：現(xiàn)城市更新實(shí)施主體（供應(yīng)合同受讓方）來(lái)文申請(qǐng)，調(diào)整合同中工業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)條件，廠房130000平方米及配套宿舍50000平方米改變?yōu)榉指钷D(zhuǎn)讓。城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例四—變更（整轉(zhuǎn)或不得變分割）（簽訂合同時(shí)按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)）5152第一步：按照不同用途分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型用地類別或改造類型適用住宅用途修正因子適用商業(yè)用途修正因子適用辦公用途修正因子適用工業(yè)用途修正因子占比2已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地1.11.11.11.10.69%3城中村用地0.022550.040590.033820.0338265.27%6國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地0.40.750.60.157.87%6國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地0.10.180.150.1523.78%53改造類型為改為工業(yè)、研發(fā)類型項(xiàng)目修正系數(shù)

=

∑（各類用地類型或改造類型面積占開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的比值×對(duì)應(yīng)適用用途修正因子）適用住宅用途適用商業(yè)用途適用辦公用途適用工業(yè)用途城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)0.07760.13590.11260.0771第一步：按照不同用途分別測(cè)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)第二步：

按照公式計(jì)算項(xiàng)目地價(jià)變更后地價(jià)（土地利用條件變更部分）=2.9億變更后廠房地價(jià)

（變更部分）=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X各類基礎(chǔ)修正X項(xiàng)目工業(yè)修正系數(shù)=1.9億變更后配套宿舍地價(jià)（變更部分）=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X各類基礎(chǔ)修正X項(xiàng)目住宅修正系數(shù)

=1億變更前總地價(jià)（土地利用條件變更部分）=0.9億變更前廠房地價(jià)

（變更部分）=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X各類基礎(chǔ)修正X項(xiàng)目工業(yè)修正系數(shù)=0.6億變更前配套宿舍地價(jià)（變更部分）=土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X各類基礎(chǔ)修正X項(xiàng)目住宅修正系數(shù)

=0.3億應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)=變更后（土地利用條件變更部分）-變更前（土地利用條件變更部分=2.9億-0.9億=2億54城市更新項(xiàng)目測(cè)算案例五—變更（整轉(zhuǎn)或不得轉(zhuǎn)讓變分割）（簽訂合同時(shí)未按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)）福田區(qū)某區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，經(jīng)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃確定，改造類型為改為商業(yè)、居住用地。出讓宗地B303-0040，土地市場(chǎng)價(jià)格：住宅：48308（元/m2），商業(yè)：49712（