房地產(chǎn) -前策標(biāo)準(zhǔn)化-滬浙一部

前策產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化滬浙一部前策產(chǎn)品部黃汶芽2018年6月前策產(chǎn)品工作指引全流程表項(xiàng)目階段序號(hào)工作類(lèi)別工作要求描述必做●選做○項(xiàng)目階段序號(hào)工作類(lèi)別工作要求描述必做●選做○獲取意向地塊信息后規(guī)劃定稿前、后一、地塊獲取前1項(xiàng)目初判對(duì)地塊質(zhì)素進(jìn)行初步研判，評(píng)判地塊跟進(jìn)價(jià)值并篩掉部分跟進(jìn)意義不大的地塊●三、規(guī)劃定稿至開(kāi)盤(pán)19貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整方案定稿后，進(jìn)行貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)●2區(qū)域立項(xiàng)篩選地塊，確定有跟進(jìn)價(jià)值的地塊，并組織各部門(mén)/版塊資源聯(lián)合研判●20示范區(qū)設(shè)置建議板房型號(hào)、貨量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)應(yīng)交樓標(biāo)準(zhǔn)、園藝標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格等要求、明細(xì)表、示意圖；后期調(diào)整建議●3項(xiàng)目盡調(diào)對(duì)地塊周邊市場(chǎng)、競(jìng)品、本體做調(diào)研，研判土地獲取意見(jiàn)○21售樓部布局及風(fēng)格建議綜合樓建議功能布局及動(dòng)線(xiàn)、裝修風(fēng)格、各功能區(qū)設(shè)置及具體裝修裝飾建議●4科學(xué)定位模擬開(kāi)盤(pán)前的真實(shí)拓客，尋找趨于完美的產(chǎn)品解決方案，確保產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，根據(jù)科學(xué)定位操作指引，開(kāi)展流程于摘牌當(dāng)天發(fā)起，執(zhí)行時(shí)間1天，以投入人數(shù)、要求完成時(shí)間為準(zhǔn)。意向強(qiáng)地塊必須于集團(tuán)定案后提前完成。（完成即發(fā)起驗(yàn)收，和產(chǎn)品自檢同步）●19-21按最新要求，可直接上“三合一”流程。22項(xiàng)目擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建通過(guò)后，各項(xiàng)單體深化設(shè)計(jì)跟進(jìn)并優(yōu)化提升○5產(chǎn)品力自檢結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃，分別針對(duì)建筑、規(guī)劃、商業(yè)、車(chē)位、裝標(biāo)、展示共六大板塊進(jìn)行對(duì)標(biāo)，根據(jù)對(duì)標(biāo)果，與項(xiàng)目總及區(qū)域設(shè)計(jì)管理部溝通，逐一確認(rèn)可行性。對(duì)成本較高的意向提升點(diǎn)，可以前置納入科學(xué)定位工作中（裝標(biāo)為主）。意向強(qiáng)地塊必須于集團(tuán)定案后提前完成。（完成即發(fā)起驗(yàn)收，和科學(xué)定位同步）●23架空層設(shè)置建議樣板房架空層“泛會(huì)所”設(shè)置，對(duì)架空層進(jìn)行多元化配套設(shè)置，提升展示效果的方式建議○6出具戶(hù)配區(qū)域前策從營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)地塊提出合理化的戶(hù)配方案，為后期設(shè)計(jì)出強(qiáng)排方案提供依據(jù)●24裝修材料變更及加減部件針對(duì)貨量區(qū)和板房洋房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行部件加減，包括建議書(shū)、調(diào)整范圍路址明細(xì)及示意圖，具體的成本、售價(jià)、利潤(rùn)測(cè)算等●7強(qiáng)排驗(yàn)證驗(yàn)證強(qiáng)排方案是符合市場(chǎng)需求且滿(mǎn)足技術(shù)規(guī)范的強(qiáng)排方案，助力區(qū)域拿地○8成本核算從營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)地塊提出合理化的產(chǎn)品價(jià)格建議，提供成本配置表（營(yíng)銷(xiāo)總簽字版）●25營(yíng)銷(xiāo)成果階段性評(píng)估新項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)成果進(jìn)行評(píng)估、做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、計(jì)劃鋪排（認(rèn)籌落位圖等）○9投資分析報(bào)告針對(duì)二手地須出具投資分析報(bào)告，重點(diǎn)關(guān)注地塊獲取溢價(jià)依據(jù)，出具合理的定價(jià)和產(chǎn)品定位?！?6項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后評(píng)估檢驗(yàn)前期地塊研判、獲取、定價(jià)及各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)精準(zhǔn)性，產(chǎn)品規(guī)劃定位、戶(hù)型、展示區(qū)、樣板房效果、科學(xué)定價(jià)合理拉差等●10區(qū)域投資預(yù)審會(huì)最終方案報(bào)送集團(tuán)評(píng)審前的最后一步嚴(yán)格內(nèi)審，區(qū)域組織各專(zhuān)業(yè)部門(mén)/板塊召開(kāi)區(qū)域預(yù)審會(huì)，進(jìn)一步優(yōu)化方案，完善資料●開(kāi)盤(pán)前、后四、持續(xù)銷(xiāo)售27以銷(xiāo)定產(chǎn)若前期地塊已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，后期可根據(jù)前期銷(xiāo)售情況開(kāi)展以銷(xiāo)定產(chǎn)○11集團(tuán)定案區(qū)域上報(bào)資料到集團(tuán)后，集團(tuán)投資策劃中心（投資策劃部）召開(kāi)集團(tuán)投資預(yù)審會(huì)負(fù)責(zé)方案評(píng)審，確定后報(bào)送莫斌總做最終決議，莫總簽字后視為定案成功○28規(guī)劃調(diào)整根據(jù)首批貨量銷(xiāo)售情況進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整建議○12地塊獲取發(fā)起建模地塊獲取后，區(qū)域前策當(dāng)天報(bào)備區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化組長(zhǎng)，提交摘牌相關(guān)資料。由標(biāo)準(zhǔn)組將之前建模的“未摘牌新項(xiàng)目模型”轉(zhuǎn)為“已摘牌項(xiàng)目模型”，至此該項(xiàng)目開(kāi)始后續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)考核?！裎濉⑵渌?9營(yíng)銷(xiāo)助拓鄉(xiāng)鎮(zhèn)好房子全覆蓋助拓，根據(jù)發(fā)文定期上傳工作成果?！竦貕K獲取前、后30市場(chǎng)監(jiān)控(數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)更新)區(qū)域內(nèi)部：每日招拍掛信息更新、周報(bào)、城市市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào)、主要競(jìng)品開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)等（根據(jù)每個(gè)區(qū)域自行調(diào)整）大區(qū)對(duì)接：市場(chǎng)份額及占有率統(tǒng)計(jì)月報(bào)，每月3號(hào)提交至大區(qū)?！穸?、摘牌至規(guī)劃定稿13定位建議在科學(xué)定位及產(chǎn)品力自檢工作完成后，項(xiàng)目定位仍存在一定的爭(zhēng)議性、復(fù)雜性時(shí)，召開(kāi)多位一體會(huì)議，用完整系統(tǒng)的定位匯報(bào)達(dá)成共識(shí)形成最終的定位決策。○31投資工具制作《城市地圖》《投資白皮書(shū)》《投資拓展布局圖》《城市熱力圖》《重點(diǎn)板塊項(xiàng)目布局建議》等。（根據(jù)每個(gè)區(qū)域自行調(diào)整）●14實(shí)施版戶(hù)配根據(jù)定位形成一版或多版《項(xiàng)目戶(hù)型配比表》，在設(shè)計(jì)管理部六位一體之前開(kāi)始會(huì)簽，最遲在六位一體會(huì)上由區(qū)域總裁（或其授權(quán)人）最終簽批確認(rèn)?！?2集團(tuán)裝修標(biāo)準(zhǔn)化跟進(jìn)裝修標(biāo)準(zhǔn)化宣貫、各項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)化落實(shí)監(jiān)控、建立區(qū)域裝標(biāo)等●15新戶(hù)型研發(fā)優(yōu)化區(qū)域前策提供戶(hù)型研發(fā)需求、優(yōu)化建議（圖文報(bào)告），參考戶(hù)型圖（標(biāo)準(zhǔn)層平面），提交后及時(shí)追蹤?！?3產(chǎn)品品質(zhì)提升（板房）每月19日之前提交在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)提升建議（針對(duì)板房的表格）●16貨量鋪排計(jì)劃在確定項(xiàng)目產(chǎn)品方案后，結(jié)合開(kāi)發(fā)進(jìn)度，協(xié)助開(kāi)展推售計(jì)劃鋪排（營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人主導(dǎo)）●34區(qū)域戶(hù)型庫(kù)建設(shè)協(xié)助區(qū)域設(shè)計(jì)管理部建立區(qū)域戶(hù)型庫(kù)、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品更新宣貫、整理主席簽批規(guī)劃指示等●17提資及方案跟進(jìn)根據(jù)會(huì)簽版戶(hù)配、戶(hù)型優(yōu)化建議填寫(xiě)建筑/商業(yè)/園林《提資表》；過(guò)程中持續(xù)跟進(jìn)方案設(shè)計(jì)的方向、進(jìn)度、成果、細(xì)節(jié)；確保方案是符合營(yíng)銷(xiāo)需求，協(xié)助通過(guò)主席簽批。●35區(qū)域裝修庫(kù)、材料庫(kù)建設(shè)協(xié)助豐富和優(yōu)化區(qū)域裝修和材料庫(kù)，推動(dòng)提升區(qū)域公共空間、各功能區(qū)設(shè)置及具體裝修裝飾建議、裝修材料標(biāo)準(zhǔn)和展示效果的方式建議等●18方案匯報(bào)主席針對(duì)存在爭(zhēng)議的項(xiàng)目，協(xié)助參與規(guī)劃方案匯報(bào)，充分反饋市場(chǎng)情況，提交主席匯報(bào)材料中的表1、表6《當(dāng)?shù)睾梅孔禹?xiàng)目情況》、表8《一城多碧戶(hù)型去化表》，協(xié)助方案匯報(bào)資料梳理等?！?6信息收集機(jī)制月度：《前策月度工作清單》-3日；《科學(xué)定位及產(chǎn)品自檢考核情況表》-每月初季度：按要求提交《區(qū)域座談會(huì)成果》、《前策產(chǎn)品定價(jià)工作清單》、《業(yè)主拜訪結(jié)果》不定期：《案例集—項(xiàng)目考察》●37前策工作制度化N+X模式管理●前策產(chǎn)品工作分為四個(gè)階段：地塊獲取前、摘牌至規(guī)劃定稿、規(guī)劃定稿后至開(kāi)盤(pán)、其他（持續(xù)銷(xiāo)售等）其中必做節(jié)點(diǎn)28項(xiàng)、選做節(jié)點(diǎn)9項(xiàng)（藍(lán)色色塊工作可根據(jù)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和常規(guī)項(xiàng)目調(diào)整開(kāi)展節(jié)點(diǎn)。）前策全流程工作“一頁(yè)紙”3【第一階段】地塊獲取前給這個(gè)階段工作扣個(gè)“大帽子”>>大前策在項(xiàng)目前期跟進(jìn)到產(chǎn)品方案落地階段，由區(qū)域六個(gè)板塊（投資、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目部），圍繞兩項(xiàng)

核心業(yè)務(wù)（土地拓展和產(chǎn)品設(shè)計(jì)）所開(kāi)展的工作總稱(chēng)。極為重要！涉及部門(mén)多——協(xié)作（質(zhì)量、效率）部門(mén)分工【投資部】【營(yíng)銷(xiāo)部】【設(shè)計(jì)部】【成本部】【財(cái)務(wù)部】【項(xiàng)目部】【區(qū)域運(yùn)營(yíng)】全成本市政配套部財(cái)稅法務(wù)獲取土地信息（地塊紅線(xiàn)、規(guī)劃指標(biāo)、地塊屬性、開(kāi)發(fā)模式等）初判可行，溝通前策跟進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)主責(zé)推動(dòng)：前策給戶(hù)配、價(jià)格設(shè)計(jì)出強(qiáng)排方案成本利潤(rùn)測(cè)算（成本、財(cái)務(wù)）完成投資定案報(bào)告集團(tuán)定案競(jìng)拍或合作收購(gòu)，

簽約拿地目標(biāo)地塊市場(chǎng)快速研判科學(xué)定位和產(chǎn)品力自檢（高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目必須做，常規(guī)項(xiàng)目選做）出初步的戶(hù)配方案及價(jià)格建議（溝通項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人）細(xì)化戶(hù)型調(diào)整方案制定銷(xiāo)售目標(biāo)、推貨節(jié)奏，并調(diào)整價(jià)格建議（溝通項(xiàng)目部及運(yùn)營(yíng)部，確立項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)周期和供貨能力，結(jié)合市場(chǎng)表現(xiàn)制定）配合投資出具

定案報(bào)告對(duì)接設(shè)計(jì)院出強(qiáng)排方案及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)深化現(xiàn)場(chǎng)踏勘或看航拍視頻快速精準(zhǔn)地核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（人機(jī)料）合理預(yù)留后期加項(xiàng)增配空間，精簡(jiǎn)成本，助力投資拿地完成市政配套的盡職調(diào)查（水、電、道路通達(dá)性等）資金組合方案，降低融資成本（融資渠道、付款節(jié)奏等）厘清項(xiàng)目財(cái)稅問(wèn)題，做好稅費(fèi)成本測(cè)算現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)監(jiān)控（制定符合集團(tuán)要求的現(xiàn)金流計(jì)劃）計(jì)算價(jià)值雙享法務(wù)盡職調(diào)查（降低法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）與政府做好溝通，明確設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃方案的要求，做好規(guī)劃報(bào)建、籌備和溝通工作。針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)間安排施工進(jìn)度計(jì)劃排出里程碑計(jì)劃6地塊獲取前的工作涉及多個(gè)橫向部門(mén)，大致可分為“地塊研判”、“方案決策”、“地塊獲取”三個(gè)階段。各項(xiàng)流程節(jié)點(diǎn)的設(shè)置均為能夠組織各個(gè)部門(mén)相互協(xié)作，群策群力，共同推動(dòng)地塊完成精確合理的研判為目標(biāo)，最終得出一版產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)操性強(qiáng)的項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)方案，助力區(qū)域土地投拓和后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。④投資分析報(bào)告工作流程7地塊獲取前的各項(xiàng)工作由投資主導(dǎo)，涵蓋設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)、市政配套部、前期工程部等部門(mén)/版塊，拿地前各個(gè)部門(mén)的參與情況以橫道圖表示。（虛線(xiàn)部分為非必要參與項(xiàng)）該階段，區(qū)域前策的工作主要集中在“地塊信息獲取及初判”—”集團(tuán)投資定案“階段，工作以新地塊研判為主，確定項(xiàng)目定位、戶(hù)配方案、價(jià)格建議、初步貨量鋪排等。各部門(mén)/版塊參與新地塊研判工作情況示意圖工作流程8項(xiàng)目研判階段各部門(mén)/版塊工作關(guān)系示意圖備注：表示參與項(xiàng)目研判的非核心部門(mén)/版塊；表示主導(dǎo)項(xiàng)目研判工作的核心部門(mén)/版塊?！魄案鞑块T(mén)具體工作內(nèi)容和協(xié)作情況工作流程91、項(xiàng)目初判（選做）【目的】：對(duì)地塊質(zhì)素進(jìn)行初步研判，評(píng)判地塊跟進(jìn)價(jià)值并篩掉部分跟進(jìn)意義不大的地塊?！緝?nèi)容】：投資團(tuán)隊(duì)搜集地塊信息；

區(qū)域前策協(xié)助投資，通過(guò)實(shí)地踏勘和市場(chǎng)分析，對(duì)地塊質(zhì)素進(jìn)行初步研判；

評(píng)判地塊跟進(jìn)價(jià)值并篩掉部分跟進(jìn)意義不大的地塊?！境晒芸亍浚捍穗A段僅為初步判斷，初判成果形式較靈活，以評(píng)價(jià)地塊跟進(jìn)價(jià)值為主要目的，以簡(jiǎn)單表格形式即可。（區(qū)域可自行決定形式）項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢102、區(qū)域立項(xiàng)（必做）【目的】：篩選地塊，確定有跟進(jìn)價(jià)值的地塊，并組織各部門(mén)/版塊資源聯(lián)合研判；【內(nèi)容】：原則上應(yīng)組織項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)，由投資對(duì)地塊進(jìn)行簡(jiǎn)單匯報(bào)及決議，確定是否繼續(xù)跟進(jìn)。

該階段區(qū)域前策主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)研判、項(xiàng)目定位初判和說(shuō)明。附：原先該節(jié)點(diǎn)需組織各部門(mén)及區(qū)域總裁召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議進(jìn)行決議（可能多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)匯報(bào)），或者向區(qū)域總裁匯報(bào)后以其簽名視為項(xiàng)目立項(xiàng)。隨著地塊增多，目前區(qū)域立項(xiàng)節(jié)點(diǎn)形式靈活，可以通過(guò)微信群內(nèi)商議，也可口頭議定，但須確保對(duì)項(xiàng)目跟進(jìn)價(jià)值進(jìn)行把關(guān)，不隨意調(diào)動(dòng)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)/版塊人力資源?！境晒芸亍浚捍穗A段為初步判斷，成果形式較靈活，以評(píng)價(jià)地塊跟進(jìn)價(jià)值為主要目的，具體要求由各區(qū)域自行擬定?！咀⒁馐马?xiàng)】:立項(xiàng)前由投資、前策跟進(jìn)，立項(xiàng)后可調(diào)動(dòng)其他橫向板塊資源共同參與研判。項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢113、項(xiàng)目盡調(diào)（必做）【目的】：對(duì)地塊周邊市場(chǎng)、競(jìng)品、本體做調(diào)研，研判土地獲取意見(jiàn)；【內(nèi)容】：項(xiàng)目地塊勘踏，風(fēng)險(xiǎn)分析，不利因素排查；

所在城市地產(chǎn)相關(guān)信息調(diào)研，地塊周邊項(xiàng)目踩盤(pán)分析；

針對(duì)上述信息從城市宏觀層面、區(qū)域規(guī)劃、市場(chǎng)表現(xiàn)、競(jìng)品情況、本地分析

撰寫(xiě)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；【成果管控】：區(qū)域前策出具市調(diào)報(bào)告或市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)，參考附件：1-1XX地塊初判報(bào)告、1-1（二手地）營(yíng)銷(xiāo)盡調(diào)報(bào)告項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢12【目的】：以模擬開(kāi)盤(pán)前的真實(shí)拓客，尋找趨于完美的產(chǎn)品解決方案，確保產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路?！緝?nèi)容】：整理驗(yàn)證分歧點(diǎn)、形成MVP驗(yàn)證方案；組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)開(kāi)展“以籌定位”工作等；

根據(jù)真實(shí)客戶(hù)需求形成規(guī)劃、戶(hù)型配比、裝修風(fēng)格、交房標(biāo)準(zhǔn)及配套等多方面建議；【注意事項(xiàng)】：高周轉(zhuǎn)要求，根據(jù)《2018年4月23日高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目前策定位工作前置要求及指引》要求開(kāi)展，主席簽批前科學(xué)定位驗(yàn)收流程完成?！境晒芸亍浚汗潭ň€(xiàn)上流程，開(kāi)展請(qǐng)示、驗(yàn)收申請(qǐng)和產(chǎn)品定位類(lèi)特殊申請(qǐng)（含以銷(xiāo)定產(chǎn)、不開(kāi)展

科學(xué)定位），流程均需確保在項(xiàng)目定規(guī)劃前發(fā)起，并上傳固定模板附件。

項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌后1-2天內(nèi)完成）13【關(guān)鍵公文】2017年03月31日：關(guān)于對(duì)新地塊科學(xué)定位監(jiān)督考核制度的通知2017年06月15日：關(guān)于發(fā)布新地塊科學(xué)定位考核評(píng)分細(xì)則的通知2017年09月07日：關(guān)于科學(xué)定位數(shù)據(jù)采集平臺(tái)全面上線(xiàn)及其啟用規(guī)范的說(shuō)明2017年09月25日：科學(xué)定位操作指引2.02017年10月30日：關(guān)于高地價(jià)項(xiàng)目啟動(dòng)大區(qū)牽頭產(chǎn)品定位工作的通知2018年01月24日：《2018年科學(xué)定位管控制度》2018年1月1日開(kāi)始執(zhí)行2018年04月23日：高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目前策定位工作前置要求及指引（修訂版）4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌后1-2天內(nèi)完成）1、“高周轉(zhuǎn)”“好房子”項(xiàng)目：集團(tuán)定案前7天內(nèi)完成注意：集團(tuán)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：不弄虛作假，會(huì)抽檢；科學(xué)定位完成后一周內(nèi)發(fā)起驗(yàn)收流程，不晚于主席規(guī)劃簽批方案前，延誤節(jié)點(diǎn)，罰款10000元/次，營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人70%，營(yíng)銷(xiāo)總30%籌備工作拓客總結(jié)后評(píng)估提交成果工作內(nèi)容提交成果工作內(nèi)容項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人+8-10位銷(xiāo)售組建團(tuán)隊(duì)發(fā)起科學(xué)定位開(kāi)展申請(qǐng)流程1個(gè)前策負(fù)責(zé)人培訓(xùn)區(qū)域前策負(fù)責(zé)人關(guān)于真實(shí)客戶(hù)驗(yàn)證進(jìn)行培訓(xùn)（微信、電話(huà)或現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)）；節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；訪談內(nèi)容和目標(biāo)等宣貫。區(qū)位價(jià)值圖/統(tǒng)一拓客口徑問(wèn)卷/拓客計(jì)劃等當(dāng)天組建工作群，包括區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總、項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人、區(qū)域前策對(duì)接人、集團(tuán)前策對(duì)接人和銷(xiāo)售人員1、每日晨會(huì)、晚會(huì)2、工作群內(nèi)匯報(bào)當(dāng)日初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果3、核對(duì)客戶(hù)名單及驗(yàn)資文件及問(wèn)卷，每天發(fā)至前策對(duì)接人4、訪談結(jié)束后總結(jié)大會(huì)（形成文字資料）現(xiàn)場(chǎng)/異地把控監(jiān)督1、項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人和區(qū)域前策對(duì)接人溝通協(xié)調(diào)處理各種問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾偏；2、20組抽檢與項(xiàng)目討論定位方案協(xié)助調(diào)整定位報(bào)告審核資料，審批流程；協(xié)助推進(jìn)協(xié)助項(xiàng)目推進(jìn)各相關(guān)部門(mén)對(duì)接落地1、2人一組訪談，共3-4組分頭拓客2、完成真實(shí)客戶(hù)身份證復(fù)印件和驗(yàn)資證明3、在工作群上傳每天收客情況。4、目標(biāo)60組真實(shí)客戶(hù)驗(yàn)證問(wèn)卷結(jié)果整理，完成總結(jié)報(bào)告制作圖表，完成報(bào)告，整理客戶(hù)資料，打包發(fā)至前策對(duì)接人審核將調(diào)整后方案與各相關(guān)部門(mén)對(duì)接落地；發(fā)起驗(yàn)收流程推進(jìn)方案調(diào)整，對(duì)接各相關(guān)部門(mén)工作；所有資料包經(jīng)過(guò)前策審核無(wú)誤后發(fā)起審批流程。根據(jù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況、客戶(hù)反饋、銷(xiāo)售訪談等，結(jié)合去化情況，對(duì)真實(shí)客戶(hù)驗(yàn)證做后評(píng)估，并評(píng)估效果。開(kāi)盤(pán)做后評(píng)估開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況及客戶(hù)反應(yīng)，對(duì)比前后方案開(kāi)盤(pán)后評(píng)估定案前9天定案前8天定案前8天定案前7天開(kāi)盤(pán)后一周實(shí)地調(diào)研；梳理資源項(xiàng)目前策驗(yàn)收4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌后1-2天內(nèi)完成）籌備執(zhí)行結(jié)論注意事項(xiàng):1.前期工作培訓(xùn)到位，執(zhí)行過(guò)程實(shí)時(shí)溝通2.多渠道拓客（企業(yè)拜訪、圈層比較有效）3.驗(yàn)資方式靈活選取4.科學(xué)定位方式多樣：以籌定產(chǎn)、以銷(xiāo)定產(chǎn)等對(duì)產(chǎn)品定位4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌后1-2天內(nèi)完成）開(kāi)展請(qǐng)示流程【注意事項(xiàng)】1、發(fā)起時(shí)間：高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目集團(tuán)定案前發(fā)起；常規(guī)項(xiàng)目摘牌當(dāng)天發(fā)起；2、審批流程：對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)；不涉及價(jià)格折扣：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總涉及價(jià)格折扣：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總→區(qū)域總裁3、若前期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)未建立、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人未確定，由區(qū)域前策跟進(jìn)人負(fù)責(zé)發(fā)起相關(guān)申請(qǐng)流程；4、微信群需邀請(qǐng)區(qū)域前策負(fù)責(zé)人、大區(qū)前策對(duì)接人、總部前策對(duì)接人。4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌當(dāng)天完成）驗(yàn)收申請(qǐng)流程【注意事項(xiàng)】1、發(fā)起時(shí)間：客戶(hù)驗(yàn)證完成后5-7天內(nèi)，且不晚于規(guī)劃方案報(bào)主席簽批日前發(fā)起；2、審批流程：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→項(xiàng)目總→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總；（對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)）3、驗(yàn)收要點(diǎn)主要包括籌備是否嚴(yán)謹(jǐn)、是否做到銷(xiāo)售狀態(tài)下派籌、驗(yàn)資方式、客戶(hù)數(shù)量及結(jié)果應(yīng)用等方面，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參考《科學(xué)定位操作指引2.0》；4、項(xiàng)目發(fā)起驗(yàn)收申請(qǐng)流程需附《XX地塊科學(xué)定位驗(yàn)證客戶(hù)明細(xì)表》，區(qū)域前策負(fù)責(zé)人對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)客戶(hù)進(jìn)行抽檢（單個(gè)項(xiàng)目抽檢客戶(hù)比例不得低于20%），并完成《XX塊科學(xué)定位客戶(hù)抽檢說(shuō)明》以附件形式上傳至流程審批環(huán)節(jié)。附件要求參考：2-2科學(xué)定位驗(yàn)收4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌后7天內(nèi)完成）不開(kāi)展請(qǐng)示【注意事項(xiàng)】1、發(fā)起時(shí)間：建議摘牌當(dāng)天完成，集團(tuán)考核不晚于地塊摘牌次日內(nèi)發(fā)起；2、審批流程：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總→總部前策對(duì)接人（對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)）3、不開(kāi)展科學(xué)定位，需滿(mǎn)足以下其中一類(lèi)條件：收購(gòu)在售、在建工程項(xiàng)目；營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)均非我司操盤(pán)項(xiàng)目；純商業(yè)項(xiàng)目（含長(zhǎng)租公寓、純寫(xiě)字樓）；一級(jí)開(kāi)發(fā)、PPP項(xiàng)目；全自持項(xiàng)目；摘牌前已定規(guī)劃且受地塊信息保密影響不具備開(kāi)展條件的項(xiàng)目4、項(xiàng)目需對(duì)定位結(jié)果承責(zé)，不開(kāi)展需附上邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诙ㄎ谎信袌?bào)告、項(xiàng)目多位一體決策會(huì)議紀(jì)要中的營(yíng)銷(xiāo)意見(jiàn)記錄。4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌當(dāng)天內(nèi)完成）以銷(xiāo)定產(chǎn)【注意事項(xiàng)】1、發(fā)起時(shí)間：不晚于地塊摘牌次日內(nèi)發(fā)起；2、審批流程：發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總（對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)）3、以銷(xiāo)定產(chǎn)需同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：申請(qǐng)項(xiàng)目為在售項(xiàng)目后續(xù)地塊或小范圍（一般為3公里內(nèi)）已有我司在售項(xiàng)目，且在售項(xiàng)目的產(chǎn)品能涵蓋新項(xiàng)目擬規(guī)劃的產(chǎn)品，并已通過(guò)近一年內(nèi)的認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)得到銷(xiāo)售驗(yàn)證；定位階段已對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研及論證，定位邏輯嚴(yán)謹(jǐn)。4、科學(xué)定位（必做，常規(guī)項(xiàng)目可放在摘牌當(dāng)天內(nèi)完成）20【目的】：提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；【內(nèi)容】：結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃，分別針對(duì)建筑、規(guī)劃、商業(yè)、車(chē)位、裝標(biāo)、展示共六大板塊進(jìn)行對(duì)標(biāo)，根據(jù)對(duì)

標(biāo)結(jié)果，與項(xiàng)目總及區(qū)域設(shè)計(jì)管理部溝通，逐一確認(rèn)可行性；對(duì)成本較高的意向提升點(diǎn)，可以前置納入科學(xué)定位工作中（裝標(biāo)為主）；【成果管控】：驗(yàn)收流程（線(xiàn)上）項(xiàng)目發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域前策負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→大區(qū)前策負(fù)責(zé)人→大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，抄送總部前策對(duì)接人；【關(guān)鍵公文】：2017年04月28日：關(guān)于推動(dòng)全國(guó)項(xiàng)目使用“產(chǎn)品力50條自檢表”的通知2017年10月24日：關(guān)于全國(guó)區(qū)域執(zhí)行“產(chǎn)品力自檢”及驗(yàn)收、考核的通知項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢5、產(chǎn)品力自檢（必做，與科學(xué)定位同步開(kāi)展，節(jié)點(diǎn)一致）1、重視產(chǎn)品力自檢工作：現(xiàn)已被提到營(yíng)銷(xiāo)中心驗(yàn)收考核層面，要求全國(guó)區(qū)域予以落實(shí)；未在主席簽批規(guī)劃后7天內(nèi)提交產(chǎn)品力自檢報(bào)告，項(xiàng)目扣罰2000元，區(qū)域扣罰500元。2、明晰產(chǎn)品力自檢目的：對(duì)比競(jìng)品，尋找我司產(chǎn)品溢價(jià)突破點(diǎn)（避免出現(xiàn)后期產(chǎn)品不落地，重新改規(guī)致使項(xiàng)目延期事件）一、適用范圍:11月1日起,全國(guó)各區(qū)域所有新獲取項(xiàng)目/地塊(含存地)均須執(zhí)行,含11月1日前已獲取但主席未簽批規(guī)劃的項(xiàng)目。二、執(zhí)行時(shí)間:各項(xiàng)目須與區(qū)域設(shè)計(jì)管理部溝通好,在上報(bào)戶(hù)型單體方案之前完成“產(chǎn)品力自檢”并向區(qū)域設(shè)計(jì)管理部提資。（滬浙區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)：拿地后即可開(kāi)展，與科學(xué)定位同步進(jìn)行）三、操作步驟:1、明確主力競(jìng)品:選擇預(yù)期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)形成分流的項(xiàng)目或當(dāng)?shù)貥?biāo)桿進(jìn)行對(duì)標(biāo),數(shù)量不限;若無(wú)競(jìng)品,則以自檢方式從50條中挑選可落地的價(jià)值點(diǎn);2、分模塊進(jìn)行對(duì)標(biāo):針對(duì)建筑、規(guī)劃、商業(yè)、車(chē)位、裝標(biāo)、展示共六大模塊進(jìn)行對(duì)標(biāo);3、根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范明確可行性:與項(xiàng)目總及區(qū)域設(shè)計(jì)管理部溝通,結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目成本效益,逐一確認(rèn)每一條的可行性；對(duì)于部分成本較高的意向價(jià)值點(diǎn)，須摸查客戶(hù)需求(建議前置納入真實(shí)客戶(hù)驗(yàn)證)。四、驗(yàn)收流程:

新項(xiàng)目須在主席簽批規(guī)劃后7天內(nèi),提交產(chǎn)品力自檢報(bào)告。審批流程:項(xiàng)目發(fā)起人——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人——區(qū)域前策負(fù)責(zé)人——區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總——大區(qū)前策負(fù)責(zé)人——大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總(終審),抄送前策產(chǎn)品部對(duì)接人。參考發(fā)文《關(guān)于全國(guó)區(qū)域執(zhí)行“產(chǎn)品力自檢”及驗(yàn)收、考核的通知》5、產(chǎn)品力自檢（必做，與科學(xué)定位同步開(kāi)展，節(jié)點(diǎn)一致）3、活用產(chǎn)品力自檢標(biāo)準(zhǔn)工具：①產(chǎn)品力50條微信小程序+②產(chǎn)品力80條自檢+③產(chǎn)品力自檢及提升建議ppt微信-發(fā)現(xiàn)-小程序-產(chǎn)品力50條1、小程序-導(dǎo)出EXCEL（按小程序?qū)С鼋坛滩僮骷纯桑?、手工錄入（產(chǎn)品力80條自檢）產(chǎn)品力自檢及提升建議報(bào)告5、產(chǎn)品力自檢（必做，與科學(xué)定位同步開(kāi)展，節(jié)點(diǎn)一致）驗(yàn)收流程5、產(chǎn)品力自檢（必做，與科學(xué)定位同步開(kāi)展，節(jié)點(diǎn)一致）【適用范圍】：1、在建工程收購(gòu)；2、營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)均不由我司主責(zé)；3、無(wú)公寓規(guī)劃的商辦類(lèi)項(xiàng)目不開(kāi)展請(qǐng)示流程5、產(chǎn)品力自檢（必做，與科學(xué)定位同步開(kāi)展，節(jié)點(diǎn)一致）特別提示！?。】茖W(xué)定位和產(chǎn)品力自檢驗(yàn)收建議合并發(fā)起，也可分開(kāi)發(fā)起。流程路徑：BIP—我的工作—新建流程—職能中心—營(yíng)銷(xiāo)中心—產(chǎn)品定價(jià)-科學(xué)定位與產(chǎn)品力-科學(xué)定位/產(chǎn)品力驗(yàn)收申請(qǐng)審批順序：發(fā)起人——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人——項(xiàng)目總經(jīng)理——區(qū)域前策負(fù)責(zé)人——區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人——大區(qū)前策負(fù)責(zé)人——營(yíng)銷(xiāo)大區(qū)總——區(qū)域總裁266、出具戶(hù)配（必做）【目的】：區(qū)域前策從營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)地塊提出合理化的戶(hù)配方案，為后期設(shè)計(jì)出強(qiáng)排方案提供依據(jù)；【內(nèi)容】：區(qū)域前策根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、客戶(hù)摸查、競(jìng)品對(duì)標(biāo)、項(xiàng)目定位、客群定位，確定產(chǎn)品選型、提出初步

的戶(hù)型配比建議。2018年全集團(tuán)在全覆蓋及高周轉(zhuǎn)要求下，建議逐步建立城市戶(hù)配經(jīng)驗(yàn)值，可快速研判?！境晒芸亍浚簯?hù)配方案：做什么產(chǎn)品，各自配比多少；若有商業(yè)部分的定位、單體、配比等工作可通過(guò)區(qū)域商管和區(qū)域前策共同確定，若無(wú)商管，則以區(qū)域前策

商業(yè)部分的定位、戶(hù)配、單體、配比均由區(qū)域商管確定，參考附件：1-1：xx地塊戶(hù)配表項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢277、強(qiáng)排驗(yàn)證（選做）【目的】：驗(yàn)證強(qiáng)排方案是符合市場(chǎng)需求且滿(mǎn)足技術(shù)規(guī)范的強(qiáng)排方案，助力區(qū)域拿地；【內(nèi)容】：設(shè)計(jì)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)前策出具的戶(hù)配建議，結(jié)合設(shè)計(jì)規(guī)范及各項(xiàng)設(shè)計(jì)條件，溝通設(shè)計(jì)管理部或外判設(shè)計(jì)院出具強(qiáng)排方案；

區(qū)域前策參與規(guī)劃方案調(diào)整（樓座分布、商業(yè)排布）等，過(guò)程中不斷討論優(yōu)化方案。【注意事項(xiàng)】：①

提交戶(hù)配建議前盡量經(jīng)過(guò)充分討論（投資、設(shè)計(jì)均有好房子考核指標(biāo)），避免強(qiáng)排過(guò)程中多次返工；

②強(qiáng)排方案數(shù)量視區(qū)域具體要求和項(xiàng)目實(shí)際情況而定，重點(diǎn)項(xiàng)目出具多版方案比較，并在后期分

別進(jìn)行成本利潤(rùn)測(cè)算，有助于科學(xué)決策。項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢288、成本核算（選做）【目的】：從營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)地塊提出合理化的產(chǎn)品價(jià)格建議，對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)排方案的成本利潤(rùn)進(jìn)行復(fù)核；【內(nèi)容】：由成本管理部主導(dǎo)全成本板塊，財(cái)務(wù)管理部財(cái)稅板塊，對(duì)項(xiàng)目多版方案的成本利潤(rùn)進(jìn)行較精確測(cè)算，通過(guò)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)比對(duì)，篩選出最優(yōu)方案。期間營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目部確定初步的貨量鋪排及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，出具各業(yè)態(tài)、產(chǎn)品（商業(yè)、住宅、車(chē)位）類(lèi)別的定價(jià)建議，讓測(cè)算結(jié)果更接近于后期實(shí)操情況；另可根據(jù)區(qū)域特性出具成本配置表（參考附件：1-3滬浙區(qū)域投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表模板），包含立面材質(zhì)、綠化園建、裝標(biāo)等方面的成本選檔，營(yíng)銷(xiāo)總簽字后一并提交投資拓展部。【注意事項(xiàng)】：該階段的貨量鋪排方案及產(chǎn)品價(jià)格建議盡量合理，并接近后期項(xiàng)目實(shí)操情況，避免影響現(xiàn)金流回正周期的預(yù)判，導(dǎo)致成本測(cè)算嚴(yán)重失真，增加項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)去化壓力。項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢299、投資報(bào)告（選做）【目的】：定案材料；（一手地不做強(qiáng)制要求，二手地須做投資定案報(bào)告）【內(nèi)容】：會(huì)前：區(qū)域前策協(xié)助投資跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)完成《投資定案報(bào)告》中市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、客群定位、戶(hù)配方案、定價(jià)建議、貨量鋪排幾個(gè)部分的內(nèi)容；

會(huì)中：區(qū)域前策參會(huì)，必要情況下，區(qū)域前策需對(duì)項(xiàng)目定位邏輯及市場(chǎng)、項(xiàng)目定位、目標(biāo)客群、

貨量鋪排等情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明；【成果管控】：該階段以在“六位一體”前協(xié)助投資完成投資定案報(bào)告中營(yíng)銷(xiāo)部分的內(nèi)容為主；前策具體協(xié)助完成《投資定案報(bào)告》中的哪些章節(jié)以區(qū)域具體分工為準(zhǔn)。參考附件：1-2xx市xx縣xx地塊土地研判報(bào)告簡(jiǎn)版項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢3010、區(qū)域投資預(yù)審會(huì)（必做）【目的】：最終方案報(bào)送集團(tuán)評(píng)審前的最后一步嚴(yán)格內(nèi)審，區(qū)域組織各專(zhuān)業(yè)部門(mén)/板塊召開(kāi)區(qū)域預(yù)審會(huì)，進(jìn)一步優(yōu)化方案，完善資料；【內(nèi)容】：區(qū)域總裁及各相關(guān)部門(mén)與會(huì)，評(píng)審項(xiàng)目定位邏輯合理性等，進(jìn)一步優(yōu)化方案；

會(huì)后區(qū)域前策協(xié)助投資完善投資定案資料（四表四圖一文件：起始價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算、申請(qǐng)價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算、同心共享表、決策意見(jiàn)表、樓市地圖、四至圖、航拍視頻、單體方案、規(guī)劃文件等），投資團(tuán)隊(duì)向集團(tuán)投策中心報(bào)送相關(guān)資料，做上會(huì)定案準(zhǔn)備;【成果管控】：區(qū)域前策參與討論，協(xié)助投資團(tuán)隊(duì)完善投資定案報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)部分；【注意事項(xiàng)】：一手地、二手地區(qū)別對(duì)待，具體操作視區(qū)域?qū)嶋H情況而定。項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢31【目的】：集團(tuán)對(duì)區(qū)域意向獲取地塊進(jìn)行專(zhuān)業(yè)把關(guān)、評(píng)審；【內(nèi)容】：區(qū)域上報(bào)資料到集團(tuán)后，集團(tuán)投資策劃中心（投資策劃部）召開(kāi)集團(tuán)投資預(yù)審會(huì)負(fù)責(zé)方案評(píng)審，確定后報(bào)送莫斌總做最終決議，莫總簽字后視為定案成功；【成果管控】：區(qū)域前策在該階段可參與總部投資定案匯報(bào)，對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，一般無(wú)需參加此項(xiàng)工作；11、集團(tuán)定案（選做）項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢3212、地塊獲取建模（必做）【目的】：地塊最終獲取；【內(nèi)容】：A、招拍掛：摘牌B、二手合作收購(gòu)用地：洽談地主方，簽定合作協(xié)議或收購(gòu)合同?！境晒芸亍浚?/p>

地塊獲取當(dāng)天，區(qū)域前策及時(shí)報(bào)備區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化組長(zhǎng)，提交摘牌相關(guān)資料。

由標(biāo)準(zhǔn)組將之前建模的“未摘牌新項(xiàng)目模型”轉(zhuǎn)為“已摘牌項(xiàng)目模型”，

至此該項(xiàng)目開(kāi)始后續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)考核。參考附件：1-5【提交標(biāo)準(zhǔn)組】【滬浙區(qū)域】湖州市織里鎮(zhèn)項(xiàng)目建模信息收集模板

1-5【提交標(biāo)準(zhǔn)組】地塊基本資料（四至、方案、決策意見(jiàn)表等）項(xiàng)目初判區(qū)域立項(xiàng)項(xiàng)目盡調(diào)出具戶(hù)配強(qiáng)排驗(yàn)證成本核算區(qū)域預(yù)審會(huì)集團(tuán)定案地塊獲取發(fā)起建模投資報(bào)告科學(xué)定位產(chǎn)品力自檢配合標(biāo)準(zhǔn)組完成摘地簡(jiǎn)報(bào)摘牌當(dāng)天把地塊資料發(fā)給標(biāo)準(zhǔn)組-邱志強(qiáng)，并答疑。（由滬浙一部前策負(fù)責(zé)人提供資料）摘牌即發(fā)起建模申請(qǐng)（理想狀態(tài)）公司要求摘牌即建模，前策需發(fā)起建模申請(qǐng)。1、填表：參考《【滬浙區(qū)域】xx市xx鎮(zhèn)項(xiàng)目建模信息表》填表，里程碑節(jié)點(diǎn)必填準(zhǔn)確（跟區(qū)域運(yùn)營(yíng)或事務(wù)李志堯確認(rèn)，從摘牌到確定約需2周時(shí)間），其余若沒(méi)確定，可寫(xiě)待定。2、上流程：首頁(yè)-流程管理-職能中心-營(yíng)銷(xiāo)中心-標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)控-項(xiàng)目建模信息表審核（參考P5）打好時(shí)間差，項(xiàng)目提前準(zhǔn)備滅燈資料（具體看下文）標(biāo)準(zhǔn)組會(huì)根據(jù)我們的建模申請(qǐng)建模，等售樓系統(tǒng)開(kāi)放后，即建模完成，紅燈亮起，實(shí)行相應(yīng)的扣罰機(jī)制。項(xiàng)目必須在售樓系統(tǒng)開(kāi)放之前準(zhǔn)備好滅燈材料。“滅燈”前的準(zhǔn)備工作：新項(xiàng)目摘牌后，前策需即刻配合以下工作——12、地塊獲取建模（必做）X處理意見(jiàn)里寫(xiě)明：審批順序和情況說(shuō)明流程結(jié)束后抄送標(biāo)準(zhǔn)組同事②上傳附件：填寫(xiě)建模信息表，要求里程碑時(shí)間必填，獲得路徑：運(yùn)營(yíng)部同事-事務(wù)對(duì)接人①流程路徑：12、地塊獲取建模（必做）35【第二階段】摘牌至規(guī)劃定稿36【目的】：在科學(xué)定位及產(chǎn)品力自檢工作完成后，項(xiàng)目定位仍存在一定的爭(zhēng)議性、復(fù)雜性時(shí)，召開(kāi)多位一體會(huì)

議，用完整系統(tǒng)的定位匯報(bào)達(dá)成共識(shí)形成最終的定位決策；【內(nèi)容】：結(jié)合科學(xué)定位及產(chǎn)品力自檢工作，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)重新梳理，加入物業(yè)發(fā)展建議（含業(yè)態(tài)、單體戶(hù)

型、外立面、園林風(fēng)格、商業(yè)等打造要點(diǎn)）【成果管控】：形成系統(tǒng)、完整的《項(xiàng)目定位報(bào)告》（形式不限，區(qū)域各自執(zhí)行即可）；通常可與設(shè)計(jì)管理部《六位一體》會(huì)并行，主要適用于重點(diǎn)、復(fù)雜、且存在決策爭(zhēng)議的項(xiàng)目，

或區(qū)域首次接觸的非標(biāo)準(zhǔn)的全新模式項(xiàng)目，可采用該方式推動(dòng)定位決策。13、定位建議（選做）37【目的】：根據(jù)定位共識(shí)，區(qū)域、項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的戶(hù)型配比及產(chǎn)品關(guān)鍵要點(diǎn)形成最終決策，從而展開(kāi)設(shè)計(jì)落地；【內(nèi)容】：根據(jù)定位形成一版或多版《項(xiàng)目戶(hù)型配比表》，在設(shè)計(jì)管理部六位一體之前開(kāi)始會(huì)簽，最遲在六

位一體會(huì)上由區(qū)域總裁（或其授權(quán)人）最終簽批確認(rèn)；【成果管控】：向區(qū)域設(shè)計(jì)管理部提供會(huì)簽完成版《項(xiàng)目戶(hù)型配比和戶(hù)型選型優(yōu)化表》。14、實(shí)施版戶(hù)配（必做）3814、實(shí)施版戶(hù)配（必做）戶(hù)配會(huì)簽，以工單形式下單，參考附件：2-5【滬浙區(qū)域】關(guān)于xx市xx地塊戶(hù)型配比表及戶(hù)型優(yōu)化建議（年月日）注：要求前策負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總、項(xiàng)目總會(huì)簽完成后提交設(shè)計(jì)管理部【目的】：在確定項(xiàng)目產(chǎn)品方案后，結(jié)合開(kāi)發(fā)進(jìn)度，協(xié)助開(kāi)展推售計(jì)劃鋪排；【內(nèi)容】：核心是示范區(qū)貨量組織與供需計(jì)劃表，區(qū)域前策協(xié)助進(jìn)行市場(chǎng)判斷（如提供市場(chǎng)份額、庫(kù)存、去化周期、售價(jià)及我司市場(chǎng)占有率等數(shù)據(jù)）、定位回顧、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及計(jì)劃，供貨分期建議等。【成果管控】：項(xiàng)目部《項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)》報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)部分，參考附件：2-6啟動(dòng)會(huì)-貨量鋪排計(jì)劃等15、貨量鋪排計(jì)劃（必做）40【目的】：前置保障產(chǎn)品力核心——戶(hù)型單體的優(yōu)化；【內(nèi)容】：區(qū)域前策提供戶(hù)型研發(fā)需求、優(yōu)化建議（圖文報(bào)告），參考戶(hù)型圖（標(biāo)準(zhǔn)層平面）；【成果管控】：項(xiàng)目戶(hù)型研發(fā)和優(yōu)化建議，相關(guān)參考附件：2-5【參考戶(hù)型】2018滬浙區(qū)域戶(hù)型庫(kù)0330簽批（在每個(gè)區(qū)域戶(hù)型庫(kù)上優(yōu)化）

16、戶(hù)型研發(fā)優(yōu)化建議（選做）4117、提資及方案跟進(jìn)（必做）【目的】：推動(dòng)設(shè)計(jì)院按照區(qū)域需要進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，跟進(jìn)方案用于匯報(bào)主席；【內(nèi)容】：根據(jù)會(huì)簽版戶(hù)配、六位一體會(huì)共識(shí)、戶(hù)型優(yōu)化建議編制建筑/商業(yè)/園林《提資表》；過(guò)程中持續(xù)跟進(jìn)方案設(shè)計(jì)的方向、進(jìn)度、成果、細(xì)節(jié)；確保方案是符合營(yíng)銷(xiāo)需求，協(xié)助通過(guò)主席簽批；【成果管控】：向設(shè)計(jì)管理部提供建筑/商業(yè)/園林《提資表》；

跟進(jìn)設(shè)計(jì)方案落地，并向區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總匯報(bào)確認(rèn)；

最終計(jì)劃匯報(bào)主席的總平規(guī)劃方案及戶(hù)型單體方案；【關(guān)鍵公文】：2016年09月18日：關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范設(shè)計(jì)提資時(shí)間節(jié)點(diǎn)的通知

2017年12月23日：關(guān)于規(guī)范園林景觀設(shè)計(jì)前置條件提資工作的通知附件2：前置設(shè)計(jì)條件-方案（營(yíng)銷(xiāo)配合項(xiàng)目完成）附件3：項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（項(xiàng)目主導(dǎo)，營(yíng)銷(xiāo)建議）學(xué)習(xí)篇：滬浙區(qū)域設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)（老版與新版）4218、方案匯報(bào)主席（必做）【目的】：提高產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)性，更好地讓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況進(jìn)行優(yōu)化落地；【內(nèi)容】：針對(duì)存在爭(zhēng)議的項(xiàng)目，協(xié)助參與規(guī)劃方案匯報(bào)，充分反饋市場(chǎng)情況；前策協(xié)助方案匯報(bào)資料梳理，如《XX項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶(hù)配說(shuō)明》；【成果管控】：區(qū)域針對(duì)區(qū)域推薦版方案與集團(tuán)設(shè)計(jì)院版方案存在爭(zhēng)議的項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人參與規(guī)劃方案匯報(bào)主席（存爭(zhēng)議類(lèi)型包括不僅限于：增減YJ260、BJ260、調(diào)整大小戶(hù)型配比、規(guī)劃聯(lián)排產(chǎn)品改用其他產(chǎn)品等），若項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人未到位，由區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總指派相應(yīng)人員參與匯報(bào)（可為區(qū)域前策負(fù)責(zé)人、片區(qū)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人等熟悉項(xiàng)目情況的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人員），并對(duì)匯報(bào)結(jié)果承責(zé)；【關(guān)鍵公文】：2017年03月12日：關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)中心參與主席匯報(bào)的通知2017年11月17日：關(guān)于明確營(yíng)銷(xiāo)管理人員參與規(guī)劃方案匯報(bào)主席的相關(guān)要求【參考附件】附件1：主席匯報(bào)表格（營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)完成表6、表1）

2-7營(yíng)銷(xiāo)參與規(guī)劃方案匯報(bào)工作指引2.0(附件)4318、方案匯報(bào)主席（必做）營(yíng)銷(xiāo)附件【注意事項(xiàng)】1、文件格式：A3以上文件，圖文清晰，方便主席查看，頁(yè)數(shù)不超過(guò)3頁(yè)，避免冗長(zhǎng)、無(wú)重點(diǎn)、匯報(bào)不完；2、核心內(nèi)容：市場(chǎng)背景、區(qū)位說(shuō)明、客群說(shuō)明、競(jìng)品情況、大戶(hù)型情況、科學(xué)定位成果、戶(hù)配建議、指標(biāo)測(cè)算對(duì)比；3、匯報(bào)主席：先于設(shè)計(jì)院匯報(bào)，在主席查看方案文件時(shí)即可口述匯報(bào)，主席提問(wèn)時(shí)暫停并回答，主席準(zhǔn)備簽字前重復(fù)核心觀點(diǎn)；4、方案獲主席簽批后，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人當(dāng)天內(nèi)通知各職能部門(mén)。注：福建區(qū)域案例只做參考。44【第三階段】規(guī)劃定稿后示范區(qū)、售樓部、裝修增減配等節(jié)點(diǎn)需項(xiàng)目規(guī)劃定稿（主席簽批）3天內(nèi)上流程；為此，前置思考、線(xiàn)下會(huì)議溝通確認(rèn)、流程了解對(duì)于前策工作非常重要，以下所有節(jié)點(diǎn)建議相關(guān)模板都可以從流程管理中下載。示范區(qū)設(shè)置建議（含售樓部前后廣場(chǎng)、示范區(qū)景觀園林、架空層、板房設(shè)置及調(diào)整建議、裝修風(fēng)格建議等）售樓部設(shè)置建議（布局、裝修風(fēng)格等）園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（結(jié)合項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部一起完成）01規(guī)劃定稿主席簽字規(guī)劃定稿后，基本上單體及外立面會(huì)跟著確定裝修增減配建議（集團(tuán)版基礎(chǔ)上增加減配送部件）商業(yè)街設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)建議（不用寫(xiě)方案，只需跟各部門(mén)討論確定布置形態(tài)、外立面風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等）貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓部設(shè)置建議、示范區(qū)設(shè)置建議、裝修增減配需主席簽批規(guī)劃方案后方能發(fā)起流程，建議各項(xiàng)目提前準(zhǔn)備文件，3天內(nèi)發(fā)起全部流程；以上所有流程都需完成線(xiàn)下召開(kāi)精裝、景觀示范區(qū)策劃會(huì)，項(xiàng)目總、營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人、前策負(fù)責(zé)人等線(xiàn)下確認(rèn)后才能完成流程上傳。涉及板房、售樓處、裝修等流程結(jié)束后需立馬傳閱區(qū)域裝修設(shè)計(jì)對(duì)接人。0606050403貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)流程（建議先上）特別提示?。?！召開(kāi)示范區(qū)（景觀、裝修）策劃會(huì)，尤其需要設(shè)計(jì)管理部的確認(rèn)19、貨量區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)建議、調(diào)整（必做）（一）流程發(fā)起時(shí)間：項(xiàng)目規(guī)劃主席定稿后即可發(fā)起（二）流程路徑：新建流程-職能中心-營(yíng)銷(xiāo)中心-產(chǎn)品定價(jià)-交付標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整（三）針對(duì)按公司要求執(zhí)行裝修和毛坯，即洋房、別墅精裝交付，商鋪及公建毛坯交付（四）針對(duì)不按公司要求執(zhí)行裝修與毛坯的項(xiàng)目（毛坯或選裝）（五）審批順序受客觀因素影響：營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人——項(xiàng)目總——區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總——區(qū)域總裁——營(yíng)銷(xiāo)中心前策產(chǎn)品部總經(jīng)理（黃祺煒）剔除客觀因素影響：營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人——項(xiàng)目總——區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總——區(qū)域總裁——營(yíng)銷(xiāo)中心前策產(chǎn)品部總經(jīng)理（黃祺煒）——營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理（程光煜）注：可向區(qū)域流程完成的項(xiàng)目請(qǐng)教經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域前策會(huì)相對(duì)熟悉這些文件。需在此處及附件說(shuō)明裝修交付標(biāo)準(zhǔn)參照哪版選擇毛坯僅限以下2種情況：1、受客觀因素（政府限價(jià)或住宅產(chǎn)品有面積增送，需政府驗(yàn)收后二次改造）影響。2、剔除以上兩種客觀因素影響。47【目的】：展現(xiàn)完美的示范區(qū)環(huán)境和動(dòng)線(xiàn)，提供給客戶(hù)絕佳的看房體驗(yàn)【內(nèi)容】：確定展示區(qū)范圍、周邊環(huán)境和動(dòng)線(xiàn)；

根據(jù)板房型號(hào)確定裝修標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)應(yīng)交樓標(biāo)準(zhǔn)、園藝標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格等；

后期調(diào)整建議；【注意事項(xiàng)】：嚴(yán)格根據(jù)最終定稿規(guī)劃確定展示區(qū)范圍，管控項(xiàng)目樣板房實(shí)際裝修風(fēng)格與流程是否一致；

同時(shí)，加強(qiáng)與順茵溝通，確保方案落地可實(shí)施性?！境晒芸亍浚壕€(xiàn)上流程為發(fā)起人→項(xiàng)目部總經(jīng)理→區(qū)域前策產(chǎn)品負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→裝修設(shè)計(jì)院→區(qū)域總裁

對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)20、示范區(qū)設(shè)置建議（必做）20、示范區(qū)設(shè)置建議（必做）設(shè)置要點(diǎn)：1、位置選擇：道路通達(dá)性好，高度集中、兩邊延伸，融合示范單位，集中配套，含運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、架空層、商業(yè)街等；2、封閉且單向循環(huán)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)置：確?？蛻?hù)只能延一個(gè)方向通往板房，并利用動(dòng)線(xiàn)沿路設(shè)置各種配套體驗(yàn)，如“入口-商業(yè)街-園林-銷(xiāo)售中心-兒童游樂(lè)區(qū)-園林-樣板區(qū)-4.0智慧體驗(yàn)館-銷(xiāo)售中心”3、縮小示范區(qū)范圍：簡(jiǎn)化建筑數(shù)量，將所有配套集中于銷(xiāo)售中心、動(dòng)線(xiàn)及板房?jī)?nèi)；①示范區(qū)、參觀動(dòng)線(xiàn)建議：20、示范區(qū)設(shè)置建議（必做）②板房設(shè)置建議：1、板房設(shè)置：標(biāo)注示范單位明細(xì)表及參觀動(dòng)線(xiàn)；實(shí)體樣板房?jī)?yōu)先。2、板房風(fēng)格：不同產(chǎn)品板房風(fēng)格及具體設(shè)計(jì)要求，參照《主席確認(rèn)的軟裝標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型風(fēng)格庫(kù)V2.0》，如有區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化，則可參照區(qū)域軟裝庫(kù)（目前僅浙江、莞深、惠深有區(qū)域軟裝風(fēng)格庫(kù)，可參考學(xué)習(xí)）；與同城其他板房區(qū)分風(fēng)格。3、板房標(biāo)示示意圖：標(biāo)注板房具體位置；小區(qū)所有戶(hù)型都必須做樣板房。50【目的】：展現(xiàn)我司高端樓盤(pán)品質(zhì)，提供給客戶(hù)良好的購(gòu)房體驗(yàn)【內(nèi)容】：確定綜合樓功能布局及動(dòng)線(xiàn)、裝修風(fēng)格

各功能區(qū)設(shè)置及具體裝修裝飾建議【注意事項(xiàng)】：和工程部確認(rèn)是否是終稿的建筑施工圖功能布局要求合理性、完整性【成果管控】：線(xiàn)上流程為發(fā)起人→項(xiàng)目部總經(jīng)理→區(qū)域前策產(chǎn)品負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域總裁21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）關(guān)于售樓部布局設(shè)置，我們總結(jié)了幾條原則：1、進(jìn)門(mén)見(jiàn)沙盤(pán)2、兒童游樂(lè)區(qū)必須在洽談區(qū)可視范圍之內(nèi)3、單動(dòng)線(xiàn)，俗稱(chēng)不走回頭路4、智慧4.0體驗(yàn)館是樣板房回到洽談區(qū)的必經(jīng)之路5、注意洽談區(qū)與售樓處的面積比例關(guān)系6、VIP室和洗手間不得設(shè)置在主動(dòng)線(xiàn)上7、沙盤(pán)區(qū)挑空8、區(qū)位模型的位置和形式：區(qū)位圖可以傳統(tǒng)區(qū)位圖和LED區(qū)位圖2種形式呈現(xiàn)9、鳳凰優(yōu)選的位置和面積：原則上設(shè)置在社區(qū)主入口兩側(cè)的第一間商鋪，按小區(qū)規(guī)模劃分面積。若售樓部離小區(qū)主入口較遠(yuǎn)，則設(shè)置在售樓部的入口兩側(cè)10、健身房、書(shū)吧：根據(jù)小區(qū)規(guī)模和綜合樓規(guī)模選配，建議不設(shè)置；11、辦公區(qū)的設(shè)置要求（包括必備的功能間和命名方式、面積）：必須出現(xiàn)電營(yíng)室（即會(huì)議室）；與展示區(qū)標(biāo)準(zhǔn)模板分別設(shè)立；明源、行政辦、合同室盡量鄰近；12、明源打印區(qū)的位置要求：靠近洽談區(qū)13、水吧臺(tái)的位置：視線(xiàn)覆蓋至全部洽談區(qū)。14、模型區(qū)的相關(guān)設(shè)置在此建議書(shū)中僅需體現(xiàn)尺寸、工藝及需要突出的信息點(diǎn)即可，如有特殊工藝需在此注明要求裝修設(shè)計(jì)院協(xié)助預(yù)留水、電、空間、特殊材質(zhì)等，具體執(zhí)行細(xì)節(jié)項(xiàng)目按我部及資源組發(fā)布的模型相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)指引及版式15、要求各項(xiàng)目在銷(xiāo)售中心內(nèi)預(yù)留廣告位，項(xiàng)目可根據(jù)圖紙與裝修設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目部共同協(xié)商，提前在銷(xiāo)售中心內(nèi)部預(yù)留出適合作為賣(mài)點(diǎn)輸出、項(xiàng)目展示的廣告位置，要求顯著位置、尺寸大、平整、方便更換畫(huà)面，具體廣告形式不限（例如：燈箱、噴畫(huà)、掛畫(huà)、LED等）16、預(yù)留LED屏或液晶顯示屏的位置，并需在圖中明確標(biāo)明清楚選擇的位置。21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）主席最新指示（3月7日）21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）售樓部設(shè)置建議：售樓部布局及裝修風(fēng)格建議設(shè)置要點(diǎn)：1、平面布局：參考集團(tuán)最新標(biāo)準(zhǔn)綜合樓平面布局，結(jié)合自身項(xiàng)目做深化處理；2、外立面風(fēng)格：標(biāo)準(zhǔn)好房子風(fēng)格，其他可選參照《集團(tuán)建筑外立面風(fēng)格使用指引（第一版）》；3、售樓中心內(nèi)部風(fēng)格：參照最新標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)代奢華版，現(xiàn)代時(shí)尚版、蓮韻東方版21、售樓部布局和裝修風(fēng)格建議（必做）流程路徑：BIP—我的工作—新建流程—職能中心—營(yíng)銷(xiāo)中心—產(chǎn)品定價(jià)—展示區(qū)類(lèi)設(shè)置建議審批順序：發(fā)起人—營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人—項(xiàng)目總—前策負(fù)責(zé)人—區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總Bip：營(yíng)銷(xiāo)中心-產(chǎn)品定價(jià)-展示區(qū)類(lèi)設(shè)置建議，內(nèi)含：1、售樓部布局、裝修風(fēng)格建議2、架空層泛會(huì)所設(shè)置建議3、板房設(shè)置及調(diào)整建議（即示范區(qū)設(shè)置建議）所需附件都可自行下載56【目的】：使產(chǎn)品更具有前瞻力，更能貼合市場(chǎng)需求；【內(nèi)容】：項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建通過(guò)后，各項(xiàng)單體深化設(shè)計(jì)跟進(jìn)并優(yōu)化提升；【注意事項(xiàng)】：區(qū)域前策參與項(xiàng)目部、運(yùn)營(yíng)部、設(shè)計(jì)管理部聯(lián)合審圖會(huì)議，各部門(mén)對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初方案達(dá)成基本一致意見(jiàn)之后，再推規(guī)劃局做初步設(shè)計(jì)審查；【成果管控】：以區(qū)域具體分工為準(zhǔn)，可出具《擴(kuò)初階段優(yōu)化意見(jiàn)》。22、項(xiàng)目初擴(kuò)階段設(shè)計(jì)跟進(jìn)（選做）57【目的】：進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)架空層進(jìn)行進(jìn)行多元化配套設(shè)置，提升展示效果，增加產(chǎn)品附加值?！緝?nèi)容】：利用軟、硬質(zhì)景觀的和諧搭配，通過(guò)石材、木材、花卉、矮墻等以及植物材料多種元素，最終使室內(nèi)外的景觀相互交織、滲透，構(gòu)成綠化生態(tài)、樹(shù)木制氧三大景觀系統(tǒng)，引入“泛會(huì)所”概念，進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)配套功能【注意事項(xiàng)】：符合樓盤(pán)整體風(fēng)格，展現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)主題社區(qū)文化；加強(qiáng)與順茵溝通，確保方案落地可實(shí)施性。【成果管控】：線(xiàn)上流程為發(fā)起人—項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第一負(fù)責(zé)人→項(xiàng)目總經(jīng)理→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→區(qū)域總裁（終審）→抄送產(chǎn)品定價(jià)部；對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)。23、架空層設(shè)置建議（選做）23、架空層設(shè)置建議（選做）目前無(wú)項(xiàng)目設(shè)置架空層，條件允許可做泛會(huì)所，打造兒童游樂(lè)區(qū)、老年康健區(qū)、書(shū)吧、休閑空間等功能空間，提升社區(qū)品質(zhì)。系統(tǒng)自帶標(biāo)準(zhǔn)化建議書(shū)模板;如集團(tuán)發(fā)文新模板，按發(fā)文（下同）架空層泛會(huì)所設(shè)置建議59【目的】：為能更好的適應(yīng)市場(chǎng)，輔助產(chǎn)品溢價(jià)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，快速去化；【內(nèi)容】：針對(duì)貨量區(qū)洋房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行部件加減，包括建議書(shū)、調(diào)整范圍路址明細(xì)及示意圖，具體的成本、售價(jià)、利潤(rùn)測(cè)算等；【注意事項(xiàng)】：根據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品庫(kù)的品牌和型號(hào)進(jìn)行加減部件，嚴(yán)格控制成本，利潤(rùn)率需有明顯提升；目前減配流程為區(qū)域總裁終審，建議增配流程直接減去采購(gòu)中心節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)與區(qū)域采購(gòu)的線(xiàn)下

溝通，減少線(xiàn)上流程時(shí)間；【成果管控】：線(xiàn)上流程為發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第一負(fù)責(zé)人→項(xiàng)目總經(jīng)理→區(qū)域前策產(chǎn)品負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→裝修設(shè)

計(jì)院院長(zhǎng)→集團(tuán)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)人→營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)大區(qū)總→區(qū)域總裁→設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人→主席終審；對(duì)于已成立營(yíng)銷(xiāo)片區(qū)的區(qū)域，該流程需在營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人后，增加片區(qū)負(fù)責(zé)人節(jié)點(diǎn)。24、裝修材料變更及加減部件（必做）24、裝修材料變更及加減部件（選做）先理解集團(tuán)的裝標(biāo)：目前已有3套明確的裝標(biāo)線(xiàn)，包括基礎(chǔ)版、舒適版、尊貴版，均已獲得主席簽批，前策有必要做好營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)部宣貫。24、裝修材料變更及加減部件（選做）區(qū)域裝標(biāo)庫(kù)：若有區(qū)域已建立區(qū)域裝標(biāo)庫(kù)，可按區(qū)域裝標(biāo)執(zhí)行。營(yíng)銷(xiāo)中心、設(shè)計(jì)中心：裝修提資（1）提資時(shí)間：4月15日完成提資（2）提資內(nèi)容：區(qū)域裝標(biāo)（3）流程指引：裝修院2+2+2，要么就用集團(tuán)標(biāo)，要么就用集團(tuán)標(biāo)+區(qū)域裝（最多給你2套選擇）參考發(fā)文：【營(yíng)銷(xiāo)公文】《關(guān)于建立區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的通知》、《關(guān)于建立區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的補(bǔ)充通知》24、裝修材料變更及加減部件（選做）2018年6月8日《關(guān)于各項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)化的通知》2018年4月29日《關(guān)于集團(tuán)各項(xiàng)目所有住宅單位嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)化的通知》集團(tuán)于2018年4月29日、6月8日連發(fā)2個(gè)公文，要求各項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)化，不得單個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)走升標(biāo)流程。特殊項(xiàng)目一事一議。24、裝修材料變更及加減部件（選做）單個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)步驟指引：項(xiàng)目裝修增減配流程如下：1、主席簽批規(guī)劃方案前，營(yíng)銷(xiāo)須出具升標(biāo)意見(jiàn)，重點(diǎn)梳理需升級(jí)的配件和升級(jí)后的配件示意（本項(xiàng)工作一定要前置，須與前策溝通）；2、主席簽批規(guī)劃方案前須完成與項(xiàng)目總、成本、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、工程的溝通：采購(gòu)提供配件型號(hào)價(jià)格等，成本核算升標(biāo)后增加的成本及利潤(rùn)變化，設(shè)計(jì)把控升標(biāo)效果及后期板房及施工圖紙跟進(jìn)，工程（裝修工程師）從技術(shù)上判斷是否可行及后期落地。要求拉群確認(rèn)；3、主席簽批規(guī)劃方案后1天內(nèi)，完成加減表和建議書(shū)，上流程，并將流程傳閱至區(qū)域采購(gòu)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目采購(gòu)及區(qū)域設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)師，并線(xiàn)下知會(huì)。24、裝修材料變更及加減部件（選做）學(xué)習(xí)案例：滬浙區(qū)域·安吉翰林府總結(jié)下安吉翰林府的做法：YJ115YJ140YJ190YJ260入戶(hù)玄關(guān)增加重力掛鉤入戶(hù)門(mén)鎖改智能門(mén)鎖廚房升級(jí)或增加方太油煙機(jī)、爐灶PVC改鋼琴烤漆凈水器開(kāi)關(guān)全部昇輝改西門(mén)（金屬色，更顯質(zhì)感）

考慮智能馬桶開(kāi)關(guān)面板根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，長(zhǎng)三角區(qū)域客戶(hù)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求較高，并且較多的客戶(hù)對(duì)我司裝修有較高的期待值。具體裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整如下：本次增加選配精裝標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)測(cè)算，本次調(diào)整（按可售建筑面積）裝修成本增加22.92元/㎡(調(diào)整前裝修成本800元/㎡；調(diào)整后裝修成本為822.92元/㎡），原預(yù)估銷(xiāo)售均價(jià)13000元/方，利潤(rùn)率17.26%,增加配送部件后預(yù)估銷(xiāo)售均價(jià)13115元/方，利潤(rùn)率17.42%。參考附件：【滬浙區(qū)域】湖州安吉碧桂園靈峰路項(xiàng)目洋房建議部件法裝標(biāo)提升成本預(yù)算明細(xì)表20171106，以供大家參考學(xué)習(xí)。24、裝修材料變更及加減部件（選做）附件注意事項(xiàng)：選擇【區(qū)域建議部件法】，并按照項(xiàng)目實(shí)際戶(hù)型命名，如YJ115建議部件法。表格內(nèi)每項(xiàng)都要求填寫(xiě)，如果沒(méi)有填寫(xiě)內(nèi)容，則用“-”或者“/”填在空格內(nèi)。做填空題做算術(shù)題24、裝修材料變更及加減部件（選做）流程指引（一）流程發(fā)起時(shí)間：裝修與毛坯分區(qū)流程結(jié)束后即可發(fā)起（二）流程路徑：新建流程-職能中心-營(yíng)銷(xiāo)中心-產(chǎn)品定價(jià)-產(chǎn)品裝修類(lèi)方案報(bào)批選取不同配件流程終審人不同所有模板都可在流程內(nèi)下載。24、裝修材料變更及加減部件（選做）流程指引，參考集團(tuán)公文——關(guān)于發(fā)布《好房子舒適版洋房裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)方案V1》的通知 總裁審批權(quán)限：高頻選配材料+降標(biāo)程博權(quán)限：用尊貴版裝標(biāo)里的材料其他情況都要走到主席審批！68【目的】：檢驗(yàn)前期營(yíng)銷(xiāo)工作實(shí)際開(kāi)展情況，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和后續(xù)計(jì)劃鋪排等工作；【內(nèi)容】：認(rèn)籌落位情況分析，評(píng)估前期項(xiàng)目定位是否合理、是否存在供需失衡；產(chǎn)品力自檢各細(xì)項(xiàng)實(shí)施情況；

綜合樓、示范區(qū)開(kāi)放效果；

客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目、產(chǎn)品的真實(shí)體驗(yàn)；

各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)推廣效果；

是否存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等?！咀⒁馐马?xiàng)】：嚴(yán)格審核認(rèn)籌數(shù)據(jù)，最大限度剔除“水籌”對(duì)真實(shí)情況的干擾；【成果管控】：開(kāi)盤(pán)前由項(xiàng)目行政同事更新最新的認(rèn)籌數(shù)據(jù)，區(qū)域前策形成《新項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成果階段性評(píng)估報(bào)告》，并由項(xiàng)目同事上傳至標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)。同時(shí)，通過(guò)已認(rèn)籌客戶(hù)摸排，指導(dǎo)制定開(kāi)盤(pán)價(jià)格策略。25、新項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成果階段性評(píng)估（必做）6925、新項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成果階段性評(píng)估（選做）70【目的】：檢驗(yàn)前期地塊研判和獲取、定價(jià)及各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)精準(zhǔn)性，及產(chǎn)品定位、展示區(qū)、樣板房效果、科學(xué)定價(jià)合理拉差等，并總結(jié)開(kāi)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出后期營(yíng)銷(xiāo)工作改進(jìn)建議，可供后續(xù)人員借鑒學(xué)習(xí)；【內(nèi)容】：對(duì)比拿地時(shí)承諾及開(kāi)盤(pán)后各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況；檢驗(yàn)前期產(chǎn)品定位、產(chǎn)品力自檢、售樓部示范區(qū)展示等工作的效果；

提煉總結(jié)可借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，如推廣拓客、價(jià)格制定等；

過(guò)程中待改進(jìn)的地方及后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)思路；【注意事項(xiàng)】：做好前期《投資決策表》和《承責(zé)函》存檔備份；【成果管控】：要求開(kāi)盤(pán)7天內(nèi)完成，形成《開(kāi)盤(pán)后評(píng)估》。26、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后評(píng)估（必做）71參考附件A3-726、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后評(píng)估（必做）72【第四階段】開(kāi)盤(pán)至二次開(kāi)盤(pán)73【目的】：若前期地塊已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，建議采用精準(zhǔn)度更高的以銷(xiāo)定產(chǎn)，根據(jù)前期銷(xiāo)售情況開(kāi)展以銷(xiāo)定產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目

后期在產(chǎn)品業(yè)態(tài)、戶(hù)型、園林風(fēng)格、配套、精裝標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議；【內(nèi)容】：判斷每個(gè)戶(hù)型的認(rèn)籌和成交數(shù)據(jù)與整盤(pán)該戶(hù)型套數(shù)比，來(lái)判斷戶(hù)型配比是否合理；已成交客戶(hù)是否對(duì)產(chǎn)品有修改意見(jiàn)，對(duì)共性問(wèn)題要及時(shí)應(yīng)用到后期產(chǎn)品定位中去；意向客戶(hù)未認(rèn)籌的原因進(jìn)行梳理，若有產(chǎn)品原因可納入統(tǒng)計(jì)分析；若計(jì)劃新增產(chǎn)品，可邀請(qǐng)未成交客戶(hù)來(lái)驗(yàn)證新產(chǎn)品需求情況；【注意事項(xiàng)】：在快速出圖、報(bào)建，實(shí)現(xiàn)供貨前提下，結(jié)合推售情況推導(dǎo)出戶(hù)型配比，調(diào)整規(guī)劃、供貨范圍等；【成果管控】：完成后發(fā)起線(xiàn)上流程，發(fā)起人→項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人→前策產(chǎn)品負(fù)責(zé)人→區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理（抄送集團(tuán)前策對(duì)接

人）。27、以銷(xiāo)定產(chǎn)（選做）7427、以銷(xiāo)定產(chǎn)（選做）75【目的】：結(jié)合以銷(xiāo)定產(chǎn)、客戶(hù)深度訪談結(jié)論，確保項(xiàng)目適銷(xiāo)對(duì)路；【內(nèi)容】：根據(jù)首批貨量銷(xiāo)售情況進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整建議，并充分驗(yàn)證是否有調(diào)規(guī)的必要性；【注意事項(xiàng)】：做好項(xiàng)目蓄客及開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)階段的跟進(jìn)；【成果管控】：對(duì)于涉及規(guī)劃調(diào)整的項(xiàng)目暫無(wú)線(xiàn)上流程，需有熟悉項(xiàng)目和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人員拿著規(guī)劃上報(bào)主席；跟進(jìn)首期產(chǎn)品去化速度、銷(xiāo)售價(jià)格及客群屬性做好熱銷(xiāo)產(chǎn)品分析；收集客戶(hù)對(duì)產(chǎn)