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文檔簡介
,,,,,,,,
,項目測算匯總表,,,,,說明:,
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,項目名稱,,,,,1、,本表格中,黃色部分為需要填寫部分,灰色部分為公式,不需要填寫,不可修改;
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項目基本情況,,,,,,,
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,所在城市,北京,城市劃分,一線城市,,,
,,,注:一線城市為北京、上海、廣州和深圳;其他為二線城市,,,,
,地址,,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),商業(yè),,,
,總租賃建筑面積,"15,740",,,,,
,公寓部分總建筑面積(平米),"15,740",公寓部分總套內(nèi)面積(平米),"3,000",,2、,公寓部分建筑面積為總租賃面積減去商業(yè)面積計算得出,套內(nèi)面積需根據(jù)實際調(diào)查排房情況填寫
,商業(yè)部分總建筑面積(平米),-,商業(yè)部分總可租賃面積(平米),-,,3、,商業(yè)可出租面積(與產(chǎn)證建筑面積不同)需根據(jù)實際調(diào)查排房情況填寫
,客房數(shù),314,得房率(公寓部分),19%,,,
,公寓單房建筑面積(平米),50.13,公寓單房套內(nèi)面積(平米),9.55,,,
,總租賃期(年),15,免租期(月),6,,,
,,,工程期(月),3,,4、,工程期包括項目的設(shè)計期和工程建設(shè)期
,,,,,,,,
項目簽約條件,,,,,,,
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,項目匯總,,,,,,
,,,,,,,,
,首年租金成本(元),"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,5、,首年租金按照合同約定的租金填寫(按12個月計算,不扣除免租期的租金)
,,,,,,,,
,公寓部分簽約條件,,,,,,
,,,,,,,,
,首年租金成本(元),"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,,
,租金成本遞增方式:每幾年,1,租金成本定期增長率,3%,,6、,按照實際情況填寫,如果租期內(nèi)一直不增長,則遞增方式填“1”(必須填),增長率空置即可。
,租賃押金,"1,888,800",中介費,,,,
,租金支付方式(月數(shù)),6,轉(zhuǎn)讓費,,,7、,租金(不含押金)支付方式按照月份填寫,如租金是季付,則填寫“3”,如果是半年付,則填寫“6”,以此類推
,,,,,,,,
,商業(yè)部分簽約條件,,,,,,
,,,,,,,,
,首年租金成本(元),0,起始租金成本(日/平米),3.00,,8、,首年實際支付租金按照合同約定的租金填寫
,租金成本遞增方式:每幾年,3,租金成本定期增長率,5%,,9、,按照實際情況填寫,如果租期內(nèi)一直不增長,則遞增方式填“1”(必須填),增長率空置即可。
,租賃押金,,中介費,-,,,
,租金支付方式(月數(shù)),,轉(zhuǎn)讓費,,,,
,,,,,,,,
項目經(jīng)營假設(shè),,,,,,,
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,項目匯總,,,,,,
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,第二年總括收入合計(元),"16,913,610",第二年平均租金收入(元/日/平米),2.94,,10、,此處匯總的為第二年(穩(wěn)定期)的運(yùn)營情況,收入為租金收入
,第二年單房運(yùn)營成本合計,"1,164,312",,,,,
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,公寓部分假設(shè),,,,,,
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,首年單房租金收入(元/月/間),"4,500",首年租金收入(元/日/平米),2.95,,11、,單房租金收入不含其他收入
,其他收入占比,,首年總括租金收入(元/日/平米),2.95,,9、,其他收入按照比例進(jìn)行估計
,租金收入年增長率,5%,單房運(yùn)營成本(元/月/間),300,,12、,單房運(yùn)營成本含人工等所有運(yùn)營成本,目前各城市各項目均假設(shè)250元/間,可根據(jù)項目的實際情況填寫。每年設(shè)固定增長率3%
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,商業(yè)部分假設(shè),,,,,,
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,平均租金(元/日/平米),3.00,租金年增長率,5.0%,,,
,商業(yè)運(yùn)營成本(占收入比例),,,,,13、,商業(yè)運(yùn)營成本按照收入比例進(jìn)行估計
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項目總投入,,,,,,,
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,項目匯總,,,,,,
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,總裝修投入,"15,700,000",總標(biāo)準(zhǔn)裝修每平米造價,997,,14、,裝修投入不含其他資本化費用
,項目總投入(不含租金資本化),"15,700,000",項目總投入(含租金資本化),"15,700,000",,15、,總投入均含中介費和轉(zhuǎn)讓費
,總每平米成本(不含租金資本化),997,總每平米成本(含租金資本化),997,,,
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,公寓部分假設(shè),,,,,,
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,總標(biāo)準(zhǔn)裝修成本,"15,700,000",標(biāo)準(zhǔn)裝修單房造價,"50,000",,16、,公寓部分以單房為核算單位
,單房中介費,-,單房轉(zhuǎn)讓費,-,,,
,,,總單房成本(不含租金資本化),"50,000",,,
,資本化租金,0,單房資本化租金,0,,17、,如果裝修期超過免租期,則會出現(xiàn)資本化租金,增加單房投資成本
,,,總單房成本(含租金資本化),"50,000",,,
,,,后續(xù)追加投入(元/間),,,18、,"租期超過10年的,每第八年每房追加翻新投入RMB30,000/間"
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,商業(yè)部分假設(shè),,,,,,
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,總標(biāo)準(zhǔn)裝修成本,-,每平米裝修費用(建筑面積),"1,000",,19、,商業(yè)部分以平米為核算單位
,每平米中介費用,-,每平米轉(zhuǎn)讓費用,-,,,
,,,總每平米成本(不含租金資本化),"1,000",,,
,資本化租金,-,每平米資本化租金,-,,,
,,,總每平米成本(含租金資本化),"1,000",,,
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結(jié)果,,,,,,,
,,公寓部分,商業(yè)部分,合計,,,
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,首年租金占比,67%,100%,67%,,,
,第二年YOC(不含租金資本化),20%,0%,20%,,,
,累計現(xiàn)金流,"81,106,962",-,"60,830,222",,20、,公寓和商業(yè)分別不考慮所得稅,合計金額扣除所得稅影響
,回收期(第x年),5,1,6,,21、,僅考慮首期投資(含押金)的回收期,公寓和商業(yè)分別不考慮所得稅,合計回收期計算時扣除所得稅影響
,IRR,31%,#NUM!,25%,,22、,公寓和商業(yè)分別的IRR不考慮所得稅,合計IRR計算時扣除所得稅影響
,注:YOC=EBITDA/總單房成本,,,,,,
,EBITDA=租金收入-營業(yè)稅-租賃成本-運(yùn)營成本(含人工),,,,,,
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,上會標(biāo)準(zhǔn)說明,,,,,,
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1,一般條件(需同時滿足),,,,,,
,首年租金占比不超過65%(含),且第二年YOC(不含租金資本化)不低于15%(含);,,,,,,
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2,在滿足以下任意一個特殊前提的情況下,上述條件可放寬至以下兩個條件之一:,,,,,,
1),首年租金占比不超過75%(含),且第二年YOC(不含租金資本化)不低于20%,,,,,,
2),首年租金占比不超過60%(含),且第二年YOC(不含租金資本化)不低于10%,,,,,,
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,特殊前提如下:,,,,,,
1),租期超過15年;,,,,,,
2),租期內(nèi)租金成本漲幅每兩年低于5%;,,,,,,
3),位置或物業(yè)條件特別好,可以作為一個城市區(qū)域的地標(biāo)項目,平均單房租金超過6000元每月;,,,,,,
4),改造成本特別低,可以使得YOC高于25%;,,,,,,
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其他固定假設(shè),,,,,,,
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工期,,,,,,,
設(shè)計期,30,天,,,,,
工程期,90,天,,,,,
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出租率假設(shè),,,,,,,
開業(yè)第一個月,開業(yè)第二個月,開業(yè)第三個月及以后月份,,,,,
35%,70%,95%,,,,,
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