XX酒店可行性研究報告

拉薩市康桑賓館可行性研究報告23拉薩市“康桑賓館”是西藏天海旅游有限責任公司投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為高級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心?？瞪Ｙe館嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。西藏天海旅游有限責任公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，在拉薩市奪底北路修建高級商務(wù)旅游西藏天海旅游有限責任公司是由西藏天海集團有限責任公司重組原有四家交通企業(yè)賓館住宿、餐飲、旅行社及旅游運輸?shù)嚷糜螛I(yè)務(wù)，出資280萬元，于2010年3月注冊設(shè)立的全資子公司。2009年，為加快國有企業(yè)的改革，推動國有老企業(yè)的整體更好、更快、更大的發(fā)展，經(jīng)自治區(qū)政府批準，由交通運輸廳監(jiān)管并履歷50余年曲折、奮爭與輝煌發(fā)展和變革歷程的原西藏拉薩汽車運輸總公司、西藏交通工業(yè)總公司、西藏交通客運總公司、西藏天域交通賓館4家老交通國有企業(yè)進行聯(lián)合重組，并改制成立西藏天海集團有限隨著中央第五次西藏工作座談會的召開，公司迎來了新的發(fā)展契機。在新的歷史時期，西藏天海旅游有限責任公司將繼承老企業(yè)的優(yōu)4良傳統(tǒng)，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)公司改革發(fā)展全局，按照自治區(qū)“一產(chǎn)上水平、二產(chǎn)抓生點、三產(chǎn)大發(fā)展”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合中央第五此西藏工作座談會提出將西藏打造成為世界旅游目的地的總體發(fā)展思路，依托西藏天海集團有限責任公司打造“西藏天?！逼放频膬?yōu)勢和企業(yè)現(xiàn)有資源，積極開展多項旅游服務(wù)項目經(jīng)營，并努力向各地區(qū)延1.1.1項目名稱拉薩市康桑賓館西藏天海旅游有限責任公司1.1.3研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準》以及其它國家、自治區(qū)、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容拉薩市康桑賓館，屬于高級商務(wù)旅游酒店，單體12層，總建筑），積：2590.56㎡，主體占地面積3200平方米。5經(jīng)過對全國和拉薩經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2009-2010年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■項目的興建是必要的、可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)拉薩市高檔酒店市場是■高檔酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2009-2010年將該項目投放市場的時機是可行的；■目前我司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件十分成熟；62.1.1項目投資環(huán)境分析拉薩市地處喜馬拉雅山脈北側(cè)，受下沉氣流的影響，全年多晴朗天氣，降雨稀少，冬無嚴寒，夏無酷暑，屬高原季風半干旱氣候。歷史最高氣溫29.6攝氏度，最低氣溫零下16.5攝氏度，年平均氣溫7.4攝氏度。降雨量集中在6、7、8、9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照時間3000小時以上，素有“日光城”的美譽。2009年以來拉薩市統(tǒng)籌“六城同創(chuàng)”工作，國際旅游城市建設(shè)邁出新步伐。堅持以“六城同創(chuàng)”為抓手，全力推進城市規(guī)劃、建設(shè)與管理，大力改善城市環(huán)境，努力向建設(shè)具有高原和民族特色的國際旅游城市邁進。充分發(fā)揮江蘇省的援藏優(yōu)勢，充分調(diào)動各方面的積極性，主動加強與國家建設(shè)部等部委的匯報溝通，通過艱苦努力、細致工作，《拉薩市城市總體規(guī)劃（2009-2020）》獲得國務(wù)院批復。拉薩市出臺了組織實施好拉薩市城市總體規(guī)劃的意見，明確了城市規(guī)劃建設(shè)的基本原則、工作任務(wù)、具體措施和保障機制。積極推進市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，江蘇路等7條市政道路街景改造、北京中路維修改造工程全面完工，西二路北段和魯堆林卡路延長段市政工程、德吉南路和林廓東路改造工程、東西大門和太陽島綜合整治工程進展順利。加快三個新區(qū)開發(fā)建設(shè)，政府東遷工程、柳梧大廈、海亮新城、聯(lián)通公司業(yè)務(wù)樓、藏藥研發(fā)中心等工程建設(shè)穩(wěn)步推進，東城區(qū)土地征收儲備工7作進展順利。加強市政設(shè)施維護，實現(xiàn)了常管常新常用。有序推進拉魯?shù)?個小區(qū)改造，城中村改造步伐明顯加快。中干渠拉魯濕地段景觀綠化工程順利完成，城市供排水管網(wǎng)改擴建工程全面開工，城市污水處理廠項目開始招投標，納金大橋開工奠基，東嘎水廠完成初步設(shè)計。第一次全國污染源普查基本完成，重點區(qū)域環(huán)境綜合整治取得明顯成效。探索城市綠化管護新機制，完善城市管理、監(jiān)督、考核運行機制，城市管理水平進一步提高。大力發(fā)展城市公交事業(yè)，城市公交營運能力得到增強，市民出行條件得到改善。推進出租車行業(yè)改革和中巴車改革轉(zhuǎn)型，出租車、城市公交行業(yè)運行質(zhì)量和服務(wù)水平明顯改大力改進旅游環(huán)境。強化旅游宣傳促銷,努力建設(shè)具有高原和民族特色的國際旅游城市，旅游業(yè)再現(xiàn)強勁發(fā)展勢頭。全年接待國內(nèi)外萬人次,比上年增長1.35倍；接待海外游客10.32萬人次，比上年增長2.94倍。全年實現(xiàn)旅游總收入32.85億元，比上年增長1.73倍。創(chuàng)匯3235.06萬美元，比上年增2.03倍。拉薩良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，近年來工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究82.2.1拉薩市2009年上半年經(jīng)濟分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2009年上半年拉薩國民經(jīng)濟保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、2009年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）154.27億元，按可比價格第二產(chǎn)業(yè)增加值46.08億元，增長20.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值99.63億元，增長10.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整,比重由2008年的5.7:28.85:65.45調(diào)整為5.5：29.9：64.6。2、2009年全市工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值35.11億元，實現(xiàn)增加值16.04億元。其中：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值31.04億元，規(guī)模以下工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值4.07億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成銷售產(chǎn)值29.51億元，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率95.06%。工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步向好。到2009年底，市屬規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)38家，完成工業(yè)產(chǎn)值14.17億元，比上年下降2.4%。其中：輕工業(yè)完成產(chǎn)值7.69億元，增長24.6%；重工業(yè)完成產(chǎn)值6.48億元，下降1市屬規(guī)模以上工業(yè)完成水泥產(chǎn)量20.07萬噸，地毯18085平方米,中成藥（藏醫(yī)藥）25.09噸，自來水9200.66萬噸，軟飲料63427.17噸，鉛鋅礦88529.26噸。9建筑業(yè)蓬勃發(fā)展。2009年列入統(tǒng)計范圍市屬建筑企業(yè)28家，完成產(chǎn)值8.78億元。全年房屋建筑施工面積85.6萬平方米，房屋建筑竣工面積50.16萬平方米。3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計完成136.1億元,同比增長24.86%；4、全年實現(xiàn)社會消費品零售總額75.91億元，比2008年增長20.48%。累計增幅與去年同期持平；5、市場物價微升，職工居民收入有所增加；6、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；7、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；8、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2拉薩市歷年酒店經(jīng)營情況分析入年達到階段性頂峰；2、2008年拉薩市酒店的入住率和2007年相比有一定的的下降，其原因是受到3.14事件的影響，但在自治區(qū)各級黨委、政府的高度重視下，旅游業(yè)在下半年逐漸回升并維持在06年水平以上。2.2.3拉薩市2010年酒店整體經(jīng)濟預測及分析進入2010年，拉薩酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金和雪頓節(jié)周期間，拉薩市酒店開房率更高達90%以上。具體表現(xiàn)如下：有利于拉薩房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；2、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”，從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴3、當前經(jīng)濟正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強煤電油運綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長；4、拉薩市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面上升，并且在拉薩市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。2、投資導向3、拉薩投資導向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝距今產(chǎn)業(yè)升級的技術(shù)改造項目（3）具有地方特色和比較優(yōu)勢的特色旅游業(yè)、高原特色生物產(chǎn)業(yè)（4）市場廣闊，附加值高的特色農(nóng)牧產(chǎn)品加工業(yè)（5）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（6）房地產(chǎn)開發(fā)項目4、經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，拉薩近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，大規(guī)模投資進行城市建設(shè)，使市容市貌容有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化文明高原特色城市的模型。2009年財政收入保持平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。全年完成地方財政一般預算收入10.05億元，按同比口徑計算，比上年增長25.1%。財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全年完成財政總支出37.73億元，按同比口徑計算，比上年增長14.28%。其中：教育支出74753萬元，增長11.34%；醫(yī)療衛(wèi)生支出17487萬元，增長25.01%；工業(yè)、商業(yè)、金融等事業(yè)支出2825萬元，增長10.83%；社會保障和就業(yè)支出21205萬元。金融市場穩(wěn)健運行。年末全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額684.33億元，比年初增長24.51%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款127.3億元，增長21.88%。全部金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額163.94億元，增長14.58%。金融機構(gòu)累計現(xiàn)金收入471.45億元，增長16.58%；累計現(xiàn)金支出458.3億元，減少16.04%。2.3.2拉薩酒店市場分析拉薩高檔酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率星無星無1、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有康桑賓館和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；2、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；3、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。拉薩高檔酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設(shè)施源1、各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般要利潤來源。3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標n建筑面積：4200㎡（不包括地下車庫）n客房面積2590.56㎡n其他面積：1200㎡1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-12層：酒店客房n客房總數(shù)：140間標準客房：70套；高級客房：30套豪華客房：20套；豪華套房：5套商務(wù)套房：5套；酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：帝豪桑拿中心4層：雪域KTV娛樂會所3.1.2景觀價值分析項目的景觀資源豐富，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周優(yōu)勢（S）1、項目位于拉薩區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰新政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）1、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；2、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；3、項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機會（O）1、中央第五次援藏會議帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性威脅（T）營帶來不確定因素。策略（強化優(yōu)勢與機會策略）3.2.2應(yīng)對策略策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項目拉薩地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各旅游公司包團入住。兩大兩大WT1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我們認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。由于該項目上市時機良好，加上公司長期的旅游開發(fā)經(jīng)驗，客源競爭較小，預計客房入住壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低項目的投資風險，提高公司的品牌形象。整體來看，康桑賓館的營銷模式是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及拉薩經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非?？瞪Ｙe館為西藏天海旅游有限責任公司全資擁有，是拉薩為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高12層，總投資5849.99萬元?？瞪Ｙe館是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于奪底北路。酒店嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。市場需求分析隨著拉薩旅游業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的專家、知名人士前來觀光、考察，滋生了對中高檔次賓館酒店的需求。目前拉薩上檔次的酒店不多，僅在xx新城區(qū)推出了新城國際大酒店地塊?？梢灶A見，本項目的市場需求量將會十分可觀。根據(jù)國家發(fā)改委有關(guān)項目申請報告的編制要求，資源開發(fā)方案主要針對資源開發(fā)類項目，應(yīng)闡述資源儲量和品質(zhì)勘探情況，論述擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價值等。礦產(chǎn)資源、水利水能資源和森林資源是資源開發(fā)項目的物質(zhì)基礎(chǔ)，直接關(guān)系到項目開發(fā)方案和建設(shè)規(guī)模的確定。資源開發(fā)項目包括：金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦、化學礦，水利水電和森林采伐等項目。由于本項目不涉及到上述資源的開發(fā)，不屬于資源開發(fā)項目，因此本報告不再進行資源開發(fā)方案的論證。項目資源包括土地、能源、水體及人才等等，是人類賴以生存和發(fā)展的戰(zhàn)略性基礎(chǔ)資源，是國民經(jīng)濟的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，直接制約著國民經(jīng)濟的發(fā)展和影響人民生活水平的提高。就與本建設(shè)項目直接有關(guān)資源要素如土地、能源和水資源來說，本項目在設(shè)計建設(shè)中應(yīng)注意合理開發(fā)并有效利用資源的設(shè)計原則，主要設(shè)計原則如下：(1)為貫徹國家對能源實行開發(fā)和節(jié)約并重的方針，節(jié)能降耗，少損耗，提高經(jīng)濟效益；(2)在土地利用上，應(yīng)節(jié)約用地，充分利用地形地貌，通過提高項目容積率，提高土地的綜合利用水平；(3)在水資源利用上，設(shè)計盡量考慮循環(huán)水方案和節(jié)水用具，以保護環(huán)境和節(jié)約水資源；(4)在建筑設(shè)計中注意建筑節(jié)能，貫徹實施利用太陽能等新能源；(5)采用低耗高效節(jié)能燈具、高效低耗的節(jié)能型電力變壓器及低耗開關(guān)元件，減少正常使用時的電力損耗。5.2.2資源需求量本工程采用自來水作為水源，從周圍2條市政道路上各引入一條DN150自來水管，在地塊內(nèi)呈環(huán)狀布置。生活用水量計算見表5-1。序號用水類型用水標準最高日用水量1酒店客房400L/床.d2餐飲40L/人.次3娛樂6m3/d4住宅300L/人.d220m3/d5綠化、道路澆灑2.0L/m2.d3.7m3/d6未預見水量51.3m3/d7合計567m3/d本工程最高日用水量為567m3/d。排水系統(tǒng)：采用污廢合流系統(tǒng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后，廚房廢水經(jīng)隔油池處理后與生活廢水一道排入附近市政污水管。污廢水排入量按用水量的80%估計，則排污量約為453.6m3/d。1）用電負荷負荷等級：除消防負荷為二級負荷外，其余用電負荷按三級負荷考慮供電；設(shè)計采用10KV雙路獨立電源供電，負荷測算：酒店大樓內(nèi)用電設(shè)備安裝容量估為每平方100VA，商業(yè)用電設(shè)備安裝容量估為每平方80VA，住宅用電設(shè)備安裝容量估為辦公用房采用熒光燈，設(shè)備用房采用熒光燈，辦公大面積照明考慮采用熒火燈光帶為主。大樓外設(shè)立面泛光照明。走道，餐廳，會議室及客房等處采用節(jié)能型筒燈或熒光燈和筒燈相結(jié)合的照明方式；照明住戶內(nèi)以白熾燈為主，道路照明采用高壓金屬鹵化物桿燈，樓采用節(jié)能吸頂燈。節(jié)能和合理用能是我國的一項基本方針，本項目堅持貫徹國務(wù)院頒發(fā)的《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2007年）和國家發(fā)改委、科技部聯(lián)合發(fā)布的《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年）等法律和技術(shù)的規(guī)定，采取必要的節(jié)能措施。具體還需要遵循以下標準和規(guī)范要求：(1)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ134-2001本工程屬乙類節(jié)能建筑，建筑物體形系數(shù)小于0.35，符合規(guī)(1)建筑物外窗均采用隔熱型鋁合金窗框，中空玻璃。(2)小區(qū)的居住建筑間距滿足日照要求。(3)外墻填充墻采用240厚水泥多孔磚，墻體外側(cè)做保溫砂漿20厚以滿足外墻的保溫要求。(4)外窗氣密性等級，酒店1～6層的外窗及陽臺門不低于規(guī)定的4級；酒店的外窗及陽臺門不低于GB7107規(guī)定的4級。(1)合理選用配電變壓器的安裝容量，并選用低損耗、低噪聲的SC10型配電變壓器和國家認證機構(gòu)確認的配電設(shè)備。(2)提高功率因數(shù)，降低變壓器的無功功率，系統(tǒng)無功在低壓側(cè)集中電容補償，熒光燈盡量采用電子鎮(zhèn)流器，如采用電感鎮(zhèn)流器采用單燈電容補償。(3)配電系統(tǒng)采用兩臺變壓器，單母線分段，提高供電的靈活性，由于拉薩候特點，夏季的空調(diào)負荷較大，兩臺變壓器同時投入運行，春秋季負荷較輕，由一臺變壓器，這樣可使變壓器始終在經(jīng)濟運行方(4)合理選擇供電線路的路徑縮短供電線路長度，以降低線路損(5)照明節(jié)能：照明設(shè)計在滿足《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004所對應(yīng)的照度標準、照明的均勻度、光色、功率密度規(guī)定前提下，盡量采可能地高效節(jié)能類光源，樓梯間照明采用雙光源的燈具，平時由自熄式開關(guān)控制，火災(zāi)時由燈具內(nèi)自帶電源使其強制點亮。熒光燈選用電子鎮(zhèn)流器，使其功率因數(shù)不小于0.9。項目位于拉薩市奪底北路地塊，占地面積約1400平方米。該地塊的場地平整、變配電、市政配套設(shè)施等三通一平工作均由市政府統(tǒng)一實施。(2)不利影響分析本項目用地非礦床及地下文物等保護區(qū)域，因此本項目的建設(shè)不會導致壓覆礦床和文物。6.1.2建設(shè)條件6.1.2.1自然條件該區(qū)外6.1.2.2外部建設(shè)條件項目地塊位于拉薩市東北部，緊鄰新市政府所在地，交通十分方便場地自設(shè)變配電室和發(fā)電機房，電源就近引入，要求電力部門提供10KV電源，具體接入方案與當?shù)仉娏Σ块T商定。水源可從附近市政給水管網(wǎng)引入。排水采用雨污分流制。雨水可經(jīng)雨水管網(wǎng)收集后就近排入水體中。污廢水經(jīng)處理達標后排入市政污通訊可從附近市政道路綜合通信纜線接入?？傊S著拉薩城基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，項目建設(shè)的外部條件基本具備，但項目建設(shè)單位必須注意工程建設(shè)和城市規(guī)劃的有機結(jié)合，效地安排工程建設(shè)和應(yīng)對措施。(2)規(guī)劃總用地面積275400m2，建設(shè)用地面積約2800建筑密度：≤35%(2)建（構(gòu)）筑物按下列要求退讓用地邊界線，且符合C、綠化環(huán)境要求綠地率：≥30%本項目的設(shè)計方案嚴格按照規(guī)劃局出具的地塊規(guī)劃設(shè)計在少量的交通噪音污染，但也無特殊環(huán)境條件。本項目建設(shè)會產(chǎn)生一定的“三廢”，但其治理方法是可行和有效的，在全面落實本文提到的環(huán)保和污染控制措施后，本項目建設(shè)對周圍環(huán)境影響不大，項目在環(huán)保上基本可行。根據(jù)本工程已經(jīng)批復的建設(shè)項目環(huán)境影響報告書，對本項目的環(huán)保措施有關(guān)內(nèi)容簡述如下：(1)環(huán)境質(zhì)量標準大氣評價標準采用《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）中的地表水執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002）中Ⅱ類標聲環(huán)境標準采用《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）的2、4類標準，臨新城大道采用4類標準，其余三側(cè)采用2類；(2)污染物排放標準廢水：xx鎮(zhèn)城關(guān)污水處理廠已建設(shè)完工開始運行，本項目屬該污水處理廠納污范圍，則本項目廢水執(zhí)行《污水綜合排放標準》中(GB8978-1996)中的三級標準。廢氣：廢氣排放執(zhí)行《中華人民共和國國家標準大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）中新污染源二級排放標準。噪聲：執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》中的2、4類標準。(1)施工揚塵的影響分析在整個施工期，產(chǎn)生揚塵的作業(yè)有土地平整、打樁、回填、道路澆注、建材運輸、露天堆放，裝卸和攪拌過程，如遇久旱無雨季節(jié)，加上大風，施工揚塵污染較為突出。調(diào)研同類工程，距施工現(xiàn)場100米處的TSP監(jiān)測值在0.12-0.79mg/m2。施工工地的揚塵主要來自汽車行駛的揚塵、堆料場起風揚法及裝卸建筑材料等作業(yè)揚塵，其中汽車行駛產(chǎn)生的揚塵約占揚塵總量的一半以上，且影響范圍較大，因此本工程施工期應(yīng)特別注意施工揚塵的防治問題，須制定必要的防治措施。如施工階段對主要道路進行定期清掃，灑水作業(yè)（每天4-5次可使空氣中揚塵量大減少（降70%左右達到較好的效果。同時加強施工管理，合格安排混凝土攪拌與建筑材料的堆放場地，對易起塵的建筑材料加蓋篷布或?qū)嵭袔靸?nèi)堆放管理，汽車運輸沙土和建材也采取相應(yīng)的措施，以減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響。(2)施工噪聲的影響分析施工噪聲具有階段性、臨時性和不固定性，根據(jù)本工程的特點，不同的施工階段和施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲不同，在多臺機構(gòu)設(shè)備同時作業(yè)時，各機械聲級將會疊加1-5bB。在各類施工機械中，噪聲最高的為挖掘機，達114dB。另外，打樁機、壓路機、電鋸、振搗器、鏟土機在100dB以上，根據(jù)項目的施工特點，施工期所用的機械設(shè)備基本元隔聲、隔振措施，聲源聲級較高，對項目周邊影響較大。本項目的建筑機械動力噪聲對項目周邊的環(huán)境影響很大，因此合理安排施工作業(yè)，夜間嚴禁施工，減少噪聲對周圍環(huán)境的影響。目前塔坪地塊正在開發(fā)建設(shè)中，周邊尚無住宅和辦公場所，因此，本項目施工對周邊的(3)施工廢水影響分析1）施工泥漿主要來自堆放的建筑垃圾，開挖土石方及堆砂場被雨水沖刷產(chǎn)生的念泥沙污水，還有混凝土攪拌跑、冒、滴、漏水。因此在施工場地必須臨時沉淀池，使污水沉清后外排，并定時清挖沉渣。2）生活廢水現(xiàn)場施工人員產(chǎn)生的生活污水是本項目建設(shè)期的主要污染源。根據(jù)工程分析，施工高峰期，預計施工人員約200人，用水量以50L/d人計，施工現(xiàn)場生活污水產(chǎn)生量為10m2/d，BOD5為2.0kg/d，CODer3.5kg/d。上述生活污水如直接排放，會加重納污水體的有機污染負設(shè)置臨時廁所和化糞池，經(jīng)處理達標后外排。(4)固體廢棄物影響分析施工過程中產(chǎn)生的固廢包括施工人員生活垃圾和建筑垃圾（包裝袋、廢建材等），這類物品若處置不當，也可以對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此必須做好這些垃圾的處理工作。首先要對其中可以回收利用的建筑垃圾進行回收，不能回收的可進行填方處理自行消化或者定點堆埋處理。生活垃圾妥善收集，及時送環(huán)衛(wèi)部門處置。7.1.3營運期環(huán)境影響分析(1)廢水因項目的污水屬城關(guān)處理廠的納污范圍，故污水排放執(zhí)行《污水給定排放標準》（GB8978-1996）三級標準，污水進項目自建沼氣凈化池處理后排入新城污水管道并入城關(guān)污水處理廠處理。1）小區(qū)的噪聲源項目內(nèi)配有1個配電房和1個鍋爐房，配電房中的柴油發(fā)電機只有偶爾停電時使用柴油發(fā)電機。根據(jù)項目的總平面設(shè)計方案，配電房在酒店一層，配電房在外墻與項目住房的外墻相距約28米，中間有15米的綠化帶；中央空調(diào)冷卻塔在酒店屋頂層，噪聲約為70-75dB；柴油發(fā)電機運行時會產(chǎn)生的聲源比較大，約在80-90dB之間，經(jīng)過兩個24磚墻的阻隔（降噪約30dB及距離的衰減和中間綠化帶的隔音，到達住戶的噪聲約為40-50dB，達到GB（3096-93）II類區(qū)標準。預計對項目住宅區(qū)影響不大，但發(fā)電機的振動對酒店本身會產(chǎn)生一定影響。故應(yīng)對機房進行隔聲屏蔽，底座安裝減振墊起到降噪減振的作用。同樣鍋爐房也應(yīng)采取措施，對鍋爐房的風機安裝隔聲罩，可起到降噪作用。酒店中KTV包廂，設(shè)在酒店的四層共有19個，據(jù)類比，KTV包廂的聲級達95dB，如KTV包廂的隔音效果不好，會對酒店的上、下層造成影響。故包廂裝修時應(yīng)采用隔聲效果好的材料。如在墻四周及天花板安裝吸音棉墊，除入口處，其余采用全封閉式包廂。2）外環(huán)境對項目的影響主要為項目旁慈送堂路交通噪聲對本項目會產(chǎn)生一定影響。預測結(jié)果表明，晝間新城道路兩側(cè)在不同的車流條件下均能達到（GB3096-93）IV類區(qū)標準；但夜間各車流條件下，道路兩側(cè)噪聲值均超標，近期25米距離超標3.7分貝，遠期25米距離超標5.9分貝。(3)廢氣項目建成使用后，產(chǎn)生廢氣的地方有發(fā)電機房產(chǎn)生的燃油廢氣和汽車尾氣等。1）發(fā)電機械油廢氣本項目設(shè)有配電房，有1臺500KW的備用發(fā)電機。備用發(fā)電機燃用輕質(zhì)柴油，運行時會產(chǎn)生燃油廢氣，年使用次數(shù)不多，只偶爾停電時使用。廢氣中含有So2、Nox和CO等污染物，故配電房應(yīng)設(shè)排氣筒將燃油廢氣引至室外屋頂排放。2）汽車尾氣項目設(shè)有機動車停車位60個。汽車廢氣包括排氣管尾氣、曲軸箱漏氣及油箱和化油箱燃然系統(tǒng)的泄漏等。汽車廢氣中主要污染因子為CO、HC、NO2、SO2和Pb等，汽車廢氣各污染物排放量與車型和車輛數(shù)等有關(guān)，一般項目進出車基本為小型車，如轎車、微型車等，并且在項目內(nèi)行駛速度較慢，可以視作怠速。一般車輛不會同時進出，同時停放，產(chǎn)生尾氣排放量不大。產(chǎn)生的尾氣可迅速擴散，對周圍大氣環(huán)境影響不大。對地下停車室產(chǎn)生的汽車尾氣應(yīng)設(shè)排氣管至屋頂排3）廚房油煙廢氣根據(jù)對同等規(guī)模的酒店類比調(diào)查，廚房炒菜時產(chǎn)生油煙廢氣產(chǎn)生的濃度為25m3/n3，油煙廢氣中成份十分復雜，既含有油脂、蛋白質(zhì)及原料佐料在受熱條件下進行物理化學反應(yīng)產(chǎn)生的有機煙氣，也有加熱操作過程中液滴濺裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合牧，因此存在的形態(tài)有TSP，又有氣體分子的有機太污染物。測試發(fā)現(xiàn)，食用油加熱到150-200℃時產(chǎn)生的氣態(tài)污染物中有不少是有害物質(zhì)。故油煙廢氣必須經(jīng)處理后達標外排，經(jīng)過類比調(diào)查，經(jīng)過凈化處理后油煙廢氣濃度一般在1.33~1.77mg/m2之間，平均值約為1.5mg/m2，達到《飲食業(yè)油煙排放標準》（GB18483-2001）油煙濃度為2mg/m的要求，油煙廢氣通過排氣筒至屋頂排放，酒店的層數(shù)12層與住戶的層數(shù)一樣高，煙囪高度要高出酒店屋頂3米其他油煙廢氣對環(huán)境影響不大。4）鍋爐廢氣影響分析項目鍋爐采用輕柴油作為燃料油，燃料油燃燒過程產(chǎn)生SO2及NOx等大氣污染物，根據(jù)對同等燃料油O#輕質(zhì)柴油和同等鍋爐（1.5t/h）風機風量計算污染物排放濃度及排放速率能夠達到《鍋爐大汽污染物排放標準》一般不需要進行除塵脫硫處理。鍋爐廢氣經(jīng)不低于酒店屋頂5米內(nèi)排氣筒排放后對環(huán)境儂氣影響不大。5）項目的固體廢棄物主要是生活垃圾。生活垃圾的產(chǎn)生量與消費水平，生活水平有關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，人均日產(chǎn)垃圾1kg左右，故垃圾產(chǎn)生量按1kg/人/日，則日產(chǎn)生垃圾0.8t，年產(chǎn)生量為320噸。因此，應(yīng)做好生活垃圾的收集，防止散落對環(huán)境造成影響，并及時清運，送環(huán)保部門處理。內(nèi)容類型排放源染污物名稱防治措施預期治理效果大氣染污物塵2、發(fā)電機廢氣3、地下車庫4、燃油鍋爐5、廚房油煙COHC1、灑水作業(yè)，每天至少3-4次2、給排氣筒引至屋頂排放3、地下車庫廢氣需引至樓頂排放4、排氣筒排放不低于酒店屋5、油煙凈化器至屋頂排放達標排放1、施工期間生活污水設(shè)置化達標油水分離池油水分離池水污物物水2、生活污水餐飲廢水WH3等2、CODcc、BOD等糞池處理外排，施工廢水設(shè)置沉淀池處理外排。2、室內(nèi)實行情清污分流，室外雨污分流制。污水管道按最大排放量設(shè)計，以免污水超負荷溢出污染環(huán)境。3、小區(qū)污水排放執(zhí)行《污水（GB8978-1996）中二級排放標準后排入污水管道再并入城關(guān)污水處理廠一并處理。4、項目的生活污水先經(jīng)自建沼氣凈化池進行預處理，設(shè)計日處理能力為118噸的生活污水池溶積≥353m2。在沼氣凈化池入口處設(shè)油水分離池。外排固體廢物生活垃圾廢紙箱廢酒瓶廢塑料袋剩飯菜對廢紙箱、廢酒瓶類可以回收的應(yīng)盡量回收；其余不能回收的由項目垃圾筒和垃圾收集點收集，小區(qū)和酒店分別設(shè)置一個垃圾收集點和數(shù)個垃圾筒，再練天由環(huán)衛(wèi)工作運至xx鎮(zhèn)南面的垃圾中轉(zhuǎn)站統(tǒng)一處理。實現(xiàn)零排放噪聲機施工，并按《建筑施工場界噪聲限值》進行控制.。2、發(fā)電機雖然年使用次數(shù)不多，但產(chǎn)生的聲源較強，影響較故應(yīng)安排在單獨屏蔽的工作室與外界隔離，建立鍋爐房進行隔聲屏蔽，風機安裝隔聲罩。其余采用全封閉，不安裝窗戶。生態(tài)保護措施及預期效果1、本項目為商住區(qū)，根據(jù)規(guī)劃平面圖綠地率達30.1%，附合項目綠2、項目建成營運后，污水處理設(shè)施經(jīng)當?shù)丨h(huán)保部門驗收合格后，每年至少一次委托環(huán)保部門監(jiān)測，以保證處理設(shè)施正常運行。7.1.5環(huán)境影響分析結(jié)論本項目選址附合環(huán)保要求。該項目在建設(shè)期及建成使用期要產(chǎn)生污水、噪聲、廢氣和固體廢棄物，經(jīng)環(huán)評分析，只要采取嚴格的科實本報告提出的各項環(huán)保措施的基礎(chǔ)上，切實做到“三同時”，并在使用期內(nèi)持之以恒地加強管理，從環(huán)保角度看，本項目建設(shè)是可行的。7.2.1主體工程水土保持分析與評價（1）拉薩市康桑賓館建設(shè)，將有效的帶動拉薩市城北的發(fā)展。整個工程的選址主要制約因素為周邊有未開發(fā)的地塊，在工程的建設(shè)期對周邊造成一定的影響。因此，在工程施工期間，應(yīng)加強對工程建設(shè)的監(jiān)督管理，減少對周邊環(huán)境的影響。（2）本項目避開了泥石流易發(fā)區(qū)，崩塌滑坡危險區(qū)，沒有涉及市級以上人民政府劃分確定和已建的水土保持重點試驗區(qū)、監(jiān)測站工程所在地屬水土流失一般防治區(qū)，該地區(qū)水土流失類型以降雨和地表徑流沖刷引起的水力侵蝕為主，主要形式為面蝕，其次為溝建設(shè)中極易造成水土流失。本工程的土石方量，主要為主體工程的開挖量，根據(jù)工程平面布置圖，結(jié)合地下室開挖高度，開挖高度為3m。工程開挖土石方26360m3，工程合計填筑土石方3414m3，棄方22946m3。工程另需綠化用土1882m3，全部外購。本項目地已經(jīng)平整，沒有表層土需要剝(1)綠化工程評價康桑賓館項目地塊較為規(guī)整，項目中未硬化區(qū)域全部進行綠化，由城市綠化、小區(qū)內(nèi)綠地和庭院內(nèi)部綠地三個層次相結(jié)合，形成集中與分散相結(jié)合、點、線面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。以水土保持角度分析，工程現(xiàn)狀平面裝立面布置減少了土石方的開挖填筑量，未感化區(qū)域綠化，這此措施均有利于水土保持。(2)圍墻工程評價主體工程設(shè)計中設(shè)計圍墻740m，能有效的防治水土流失向周邊(3)排水系統(tǒng)評價主體工程設(shè)計的排水系統(tǒng)起到了一定的截排水作用，具有一定的水土保持效果。排水接入中心區(qū)污水管道系統(tǒng)，處理達標后排入城市污水干管，雨水通過雨水管道排放。(3)施工組織設(shè)計評價施工臨時設(shè)施布置在工程綠化區(qū)域內(nèi)，減少了施工臨時占地。工程、的基礎(chǔ)采用預制管樁和人工挖孔樁相結(jié)合，沒有采用鉆孔灌注樁(地質(zhì)條件決定)工程不能自身消耗的土方，運至拉薩市政府指定的地點消納，政府指定的地點為拉薩市相關(guān)部門負責管理，現(xiàn)場已做有水土流失防治措施。土方外運費用列入主體工程估算。從水土保持角度分析，減少施工臨時占地的同時也減少了項目建設(shè)對原地貌的破壞，有利于水土保持：工程施工不產(chǎn)生泥漿，有利于水土項目建設(shè)對水土流失的影響主要在建設(shè)期和自然恢復期。建設(shè)期損壞原地貌及植被，使工程用地范圍內(nèi)原地貌植被所具有的水土保持功能迅速降低或喪失，大量松散堆積物易被沖刷造成流失；自然恢復期植被恢復是一個緩慢的過程，水土流失程度仍高于工程未建造前的水項目建設(shè)伴隨著剝離表土、土方回填、施工道路運輸、材料堆放、建立臨時設(shè)施等施工活動，這些活動都將占用土地，破壞原有地貌、毀壞植被和原有水土保持設(shè)施，降低植被覆蓋率，破壞原有生態(tài)防護體系，同時，大量地表裸露，勢必加大水土流失發(fā)生的可能性和危害此外，在項目建設(shè)過程中，若臨時防護措施采取不到位，產(chǎn)生的新增水土流失將給項目區(qū)及其周邊環(huán)境和村鎮(zhèn)的生產(chǎn)生活帶來危害。因此，科學預測工程建設(shè)過程中造成的水土流失及其影響，為盡可能減少工程施工對原地貌的破壞、合理布設(shè)防護措施、有效防治新增水土流失、重建和恢復區(qū)域生態(tài)防護體系提供依據(jù)，以保證項目建設(shè)的安全施工和運營以及生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)，為當?shù)亟?jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展(1)工程的開發(fā)建設(shè)活動易造成水土流失：本工程具有較好的