桂林奧林匹克花園整體發(fā)展戰(zhàn)略及下半年?duì)I銷推廣規(guī)劃

整體發(fā)展戰(zhàn)略及下半年?duì)I銷推廣規(guī)劃關(guān)于桂林奧林匹克花園的說(shuō)法……還有，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)這塊土地的無(wú)限熱情……這更是代言桂林人居未來(lái)的一生之城！發(fā)展目標(biāo)支撐點(diǎn)現(xiàn)狀核心問(wèn)題解決方案本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。12本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?！獙?shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有價(jià)值地開(kāi)發(fā)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。持續(xù)向上的品牌動(dòng)力/充足的市場(chǎng)需求持續(xù)向上的品牌動(dòng)力/充足的市場(chǎng)需求 只有吸引充足的市場(chǎng)需求，才能確保項(xiàng)目的銷售速度，為穩(wěn)健開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。合理的物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，是建立在對(duì)市場(chǎng)和地塊價(jià)值研判基礎(chǔ)上的、符合客戶需求的價(jià)值品牌是大盤(pán)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，持續(xù)向上的品牌能夠讓項(xiàng)目自身產(chǎn)生速度和價(jià)值上行的動(dòng)力。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂市場(chǎng)：區(qū)域分析、項(xiàng)目占位分析桂林市場(chǎng)：城市分析、片區(qū)價(jià)值分析異地市場(chǎng)：發(fā)展?fàn)顟B(tài)、前景分析項(xiàng)目規(guī)劃分析開(kāi)發(fā)狀態(tài)分析品牌影響力分析品牌認(rèn)知度分析本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂新區(qū)位于廣西東北部，桂林市西郊。臨桂新區(qū)東距桂林城市中心區(qū)約10公里，是桂林向西發(fā)展的重要空間載體。臨桂新區(qū)中心區(qū)位于臨桂縣西部，西北方向至機(jī)場(chǎng)路，南至萬(wàn)福路，總用地面積13.03平方公里。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂新區(qū)作為桂林城市向西發(fā)展的中心城區(qū)，未來(lái)的城市副中心，將承擔(dān)城市綜合服務(wù)職能和城市中心職能，并向其周邊區(qū)域輻射，加速桂林城市向西發(fā)規(guī)劃將臨桂新區(qū)分為四大區(qū)域：縣城現(xiàn)狀建成區(qū)、新區(qū)中心區(qū)、廟嶺組團(tuán)和西城工業(yè)園區(qū)。西城工業(yè)園區(qū)將為桂林主城提供強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，通過(guò)疏解老城產(chǎn)業(yè)、人口和功能，進(jìn)一步完善桂林產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)提升桂林城市競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂新區(qū)中心區(qū)，建成后將體現(xiàn)為行政辦公、商貿(mào)服務(wù)和休閑居住三大功能。本案位于中心區(qū)核心區(qū)域。項(xiàng)目周邊規(guī)劃有：行政中心、會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商貿(mào)中心、科技館、市民廣場(chǎng)、中央公園、民俗公園等市政、生活、行政配套，并且規(guī)劃有多條城市主要干道（機(jī)場(chǎng)路、萬(wàn)福路等）連接外部區(qū)域，區(qū)位價(jià)值日益凸顯。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。51.86 31.838060402002004—2007年臨桂地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)（單位：億元）70.6440.232004年2005年2006年2007年51.86 31.838060402002004—2007年臨桂地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)（單位：億元）70.6440.232004年2005年2006年2007年8060402002004—2007年臨桂固定資產(chǎn)投資走勢(shì)（單位：億元）70.4442.612.926.62004年2005年2006年2007年本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。??0??020502004—2007年臨桂房地產(chǎn)投資走勢(shì)（單位：億元）14.2914.298.25.013.82004年2005年2006年2007年一方面，臨桂區(qū)域具有良好的發(fā)展前景，吸引了一大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者，臨桂樓市日漸成另一方面，相對(duì)落后的基礎(chǔ)設(shè)施、較為空白的市政生活配套，難以為臨桂高速發(fā)展提供有力保障。區(qū)域綜合價(jià)值的提升，成為左右臨桂房地產(chǎn)發(fā)展的核心利器。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。15548961911465155489619114657320200001500010000500002004—2007年臨桂城鎮(zhèn)人均可支配收入走勢(shì)（單位：元）2004年2005年2006年2007年2004—2007年臨桂農(nóng)民人均純收入走勢(shì)（單位：元）50004000300020001000037593759319625302004年2005年2006年2007年4546臨桂人民生活水平進(jìn)一步得到提高，逐步拉近與象山區(qū)、七星區(qū)等成熟城區(qū)之間的差距，并且在2007年，首次高于桂林全市平均水平。城鎮(zhèn)居民收入水平提升較快，農(nóng)村收入水平相對(duì)較低，貧富差距進(jìn)一步顯現(xiàn)。城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，但受到人口數(shù)量的限制，難以形成充足的市場(chǎng)購(gòu)買力。臨桂區(qū)域在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)內(nèi)購(gòu)房主力群體仍將為城鎮(zhèn)居民。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。1、在售項(xiàng)目需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行消化。臨桂當(dāng)前在售項(xiàng)目體量總計(jì)約為600萬(wàn)㎡，扣除前期銷售部分，實(shí)際未入市及開(kāi)發(fā)體量約為500萬(wàn)㎡，在市場(chǎng)環(huán)境無(wú)大變化的前提下，按照2006年現(xiàn)房銷售面積60萬(wàn)㎡計(jì)算，目前剩余體量需要約9年時(shí)間才可完全銷售。2、未來(lái)居住用地供應(yīng)量大。根據(jù)《臨桂縣中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，未來(lái)中心區(qū)西南面、北面均規(guī)劃為居住用地，未來(lái)供應(yīng)將持續(xù)加本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂本地市場(chǎng)容量需求分析：2008年，臨桂縣人口總數(shù)約為45萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口僅為5.5萬(wàn)人，按照規(guī)劃，2018年臨桂縣城人口規(guī)劃約為18萬(wàn)人，按人均30㎡計(jì)算，到2018年，臨桂城鎮(zhèn)市場(chǎng)容量需求約為300萬(wàn)㎡，當(dāng)前在售項(xiàng)目即可滿足，且還有大量剩余。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。項(xiàng)目名稱鳳凰城金水灣·境界國(guó)際文化新城碧園·印象桂林奧林匹克花園★★★★★★★★★★★★★★★★★項(xiàng)目體量★★★★★★★★★★★★★★★★項(xiàng)目規(guī)劃★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)品設(shè)計(jì)★★★★★★★★★★★★★★★銷售情況★★★★★★★★★★★★★★★客群層次★★★★★★★★★★★★★★★★營(yíng)銷推廣★★★★★★★★★★★★★★★物業(yè)管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★客戶認(rèn)知★★★★★★★★★★★★★★★★老業(yè)主口碑★★★★★★★★★★★★★★★★合計(jì)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本案在區(qū)域地段、項(xiàng)目體量、客群層次及物業(yè)管理四個(gè)方面領(lǐng)先臨桂，而在其他六個(gè)方面（項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售情況、營(yíng)銷推廣、客戶認(rèn)知及老業(yè)主口碑）并不占優(yōu)，甚至處于弱勢(shì)局面；在與同區(qū)5個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的各因素綜合對(duì)比中，本案僅位居第三位，較遠(yuǎn)辰﹒國(guó)際文化新城及碧園﹒印象桂林仍有一定差距。綜上，我司認(rèn)為本案綜合競(jìng)爭(zhēng)力上，仍有大幅的提升空間。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂區(qū)域市場(chǎng)需求小結(jié)：1、城市向西，促進(jìn)臨桂經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)投資及市場(chǎng)供應(yīng)快2、臨桂人口基數(shù)小，而作為購(gòu)房主力群體的城鎮(zhèn)人口規(guī)模極為有限，即便按照政府規(guī)劃，市場(chǎng)容量依然有限，無(wú)法消化在售項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)。3、臨桂區(qū)域，本案當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力處于中流水平，本地客戶無(wú)法支撐項(xiàng)目順利去化。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。桂林位于廣西省東北部，東面與賀州地區(qū)毗鄰，西面、南面與柳州地區(qū)相連，北面與湖南省桂林下轄秀峰、象山、七星、疊彩、雁山五區(qū)及臨桂、陽(yáng)朔、平樂(lè)等12縣區(qū)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。桂林市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，發(fā)展速度較為平穩(wěn)；2004—2008年桂林市地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)（單位：億元）883.02883.02746.83619.12457.862004年2005年2006年2007年2008年10009008007006005004003002000536.92桂林市2008年人均生產(chǎn)總值為17435元（折合2552美元），根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均GDP超過(guò)1000美元后，社會(huì)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)將會(huì)升級(jí)，從原來(lái)的日產(chǎn)消費(fèi)品轉(zhuǎn)移到舒適型的住房、汽車、休閑娛樂(lè)及投資等方面。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。2008年，桂林第一產(chǎn)業(yè)增加值171.51億元，增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值299.45億元，增長(zhǎng)17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值312.06億元，增長(zhǎng)11.0%，三產(chǎn)比為19.4：45.2：35.4。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的2005—2008年桂林三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)2008年2007年2006年2005年1940%4520%1940%4520%..35.40%21.20%42.60%36.30%21.70%41.30%37%23.70%39.70%36.60%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)桂林第一、第三產(chǎn)業(yè)比重逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展，并成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，擺脫了過(guò)去單純依靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)收入的局面?！肮I(yè)化進(jìn)程先于城市化進(jìn)程，工業(yè)化是城市化的主要?jiǎng)恿Α边@兩大特征正在桂林發(fā)生作用。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。年份全市人口總數(shù)493.88萬(wàn)人495.11萬(wàn)人499.29萬(wàn)人城鎮(zhèn)人口數(shù)量城鎮(zhèn)人口占比0339108149本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。桂林市區(qū)商品住宅供需分析：2008年，桂林商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售82.08萬(wàn)㎡，實(shí)際登記預(yù)售面積為71.53萬(wàn)㎡，供大于求。截至2008年，桂林商品住宅累積可售面積108.42萬(wàn)㎡；桂林在售項(xiàng)目未來(lái)累計(jì)供應(yīng)體量約為800—1000萬(wàn)，不考慮未來(lái)增量，按照2007年及2008年實(shí)際年銷售面積90萬(wàn)㎡計(jì)算，9—11年才可完全消化。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。代表樓盤(pán)：安廈·世紀(jì)城，彰泰城秀峰區(qū)：鬧鐘取靜，大隱于市，既擁有幽居代表樓盤(pán)：耀和榮裕、萬(wàn)正西區(qū)國(guó)際代表樓盤(pán)：水晶酈城、公園綠濤灣代表樓盤(pán)：印象桂林、奧林匹克花園、國(guó)際文化新城代表樓盤(pán)：博望園、陽(yáng)光疊彩本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。根據(jù)“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但受到區(qū)域土地資源的限制，工業(yè)發(fā)展空間較為有限，同時(shí)。過(guò)度重視發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，而忽略了第三產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，必將導(dǎo)致區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的下降。作為城市核心區(qū)，象山區(qū)各項(xiàng)配套發(fā)展較為成熟，第三產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域發(fā)展主要?jiǎng)恿?，該區(qū)域同樣受到土地資源及舊城改造成本的限制，發(fā)展空間較為有限，但是，在短時(shí)間內(nèi)，老城區(qū)的地位難以動(dòng)搖。根據(jù)“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”的發(fā)展戰(zhàn)略，臨桂新區(qū)成為這一階段大桂林的發(fā)展重點(diǎn)，大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，對(duì)新區(qū)的快速發(fā)展具有重大意義，而處于大力發(fā)展初級(jí)的臨桂，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)值不高。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。根據(jù)市政府“重點(diǎn)西移,兼顧東延,適度發(fā)展南北向”的城市發(fā)展原則,疊彩區(qū)發(fā)展受到極大制約，缺乏工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，而過(guò)度依靠第三產(chǎn)業(yè)，難以從根本上帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力劣受城市規(guī)劃制約以及工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”的進(jìn)一步實(shí)施，工業(yè)發(fā)展空間受到極大的限制；固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)難度加大，導(dǎo)致該區(qū)固定資產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)缺乏有力支撐，增長(zhǎng)后本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)供需及客戶結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)，桂林商品住宅整體供大于求，且這一桂林商品住宅整體供需顯現(xiàn)供大于求局面，為了消化現(xiàn)有存量及未來(lái)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。2008年桂林商品住房購(gòu)買結(jié)構(gòu)14.31%85.69%根據(jù)報(bào)道，2008年桂林商品住宅外銷（賣給臨桂市外的購(gòu)房者）比例不超過(guò)15%，市內(nèi)購(gòu)房者占據(jù)了絕對(duì)主力，相比國(guó)內(nèi)同類型城市外銷比例，三亞（90%以上）、廈門(mén)（50%左右），桂林外銷比例具有極大的提升空間。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。通過(guò)對(duì)異地置業(yè)客戶的了解，桂林外銷客戶主要分為以下三類：1、居住養(yǎng)老型客戶。此類購(gòu)房者多為已退休或即將退休的單位職工，他們大都能承受桂林的房?jī)r(jià)，并且桂林的山水人居條件優(yōu)越，適合養(yǎng)老。2、旅游度假型客戶。這類購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較雄厚，看重的物業(yè)一般都比較高端，如獨(dú)棟別墅。3、投資型客戶。這類購(gòu)房者大都看好桂林的發(fā)展前景，因此希望通過(guò)投資和出租來(lái)取得收益。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。1、區(qū)域吸引力有待提高。獨(dú)特的自然資源，吸引了大量游客前往桂林旅游，但是單純的依靠旅游資源，難以吸引外地客戶前來(lái)置業(yè)、投資、居住，桂林城市綜合價(jià)值還有待提高，以此來(lái)提升區(qū)域吸引能力。2、地產(chǎn)商品牌知名度不高。桂林外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商極少，忠誠(chéng)客戶仍以本地客戶為主，相比其他知名開(kāi)發(fā)商（萬(wàn)科、碧桂園等）輻射能力及知名度受到很大限制，因此，外地跟隨置業(yè)者比例極小。3、推廣力度不足。單純依靠個(gè)別開(kāi)發(fā)商的對(duì)外推廣，能力及效果極為有限，為了達(dá)到更好的效果，必須由政府牽頭，媒體及開(kāi)發(fā)企業(yè)共同執(zhí)行，才能有效的將桂林地產(chǎn)推向全國(guó)，吸引更多的外地置業(yè)者本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。作為世界知名旅游度假勝地及中國(guó)十大宜居城市，桂林擁有優(yōu)越的自然資源環(huán)境，每年吸引了大量的游客來(lái)訪，為桂林樓市外銷提供了巨大的外銷市場(chǎng)。2、中低價(jià)格相比國(guó)內(nèi)同類型旅游城市（例如廈門(mén)、三亞、杭州等），桂林樓市銷售價(jià)格整體水平相對(duì)較低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可較大程度的吸引異地購(gòu)房者前來(lái)置業(yè)。3、地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展受到區(qū)域價(jià)值的影響，桂林房地產(chǎn)投資置業(yè)所占比例相對(duì)較小，供需相對(duì)平衡，2007年桂林房?jī)r(jià)的漲幅一直維持在10%以內(nèi)，相比北京、上海、深圳、廈門(mén)等城市15%以上的漲幅，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)健，物業(yè)保值增值能力相對(duì)較高。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。4、開(kāi)發(fā)水平較高近年來(lái)，隨著大量外地優(yōu)秀開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)及專業(yè)營(yíng)銷結(jié)構(gòu)的入駐，為桂林地產(chǎn)帶來(lái)了新的理念，無(wú)論在項(xiàng)目整體規(guī)劃、產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀及物業(yè)管理等方面，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般5、地產(chǎn)外銷戰(zhàn)略市場(chǎng)容量的有限，已經(jīng)難以支撐桂林樓市供銷平衡的局面，開(kāi)拓外部市場(chǎng)勢(shì)在必行。根據(jù)桂林市政府的指導(dǎo)思想，桂林地產(chǎn)外銷戰(zhàn)略已經(jīng)全面展開(kāi)，依托桂林在西部大開(kāi)發(fā)的重要地位，外銷戰(zhàn)略已經(jīng)在西北市場(chǎng)逐步鋪開(kāi)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。方面，桂林購(gòu)房客戶規(guī)模較為有限，難以繼相比其他同類型旅游城市，桂林外地置業(yè)客戶比例極其有限，在政府、相關(guān)機(jī)構(gòu)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。①本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。②本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。③本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。④本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。⑤本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。業(yè)內(nèi)人士：遠(yuǎn)辰﹒業(yè)內(nèi)人士：遠(yuǎn)辰﹒國(guó)際文化新城銷售經(jīng)理王先生1）“奧林匹克”品牌是一個(gè)很好的平臺(tái)，對(duì)于大盤(pán)初期入市而言，2）品牌的延續(xù)及深入不夠，在項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品中，體現(xiàn)品牌的核心精神的東西少之又少。3）較高的價(jià)格為周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。僅僅依托品牌力量，難以支撐奧園較高的產(chǎn)品定價(jià)，同時(shí)限制了受眾客群層面，為周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目提供了較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)力。4）2008年，項(xiàng)目亮相及供應(yīng)上不夠，項(xiàng)目市場(chǎng)熱度明顯下降。5）老業(yè)主維護(hù)上存在問(wèn)題，負(fù)面?zhèn)鞑ッ黠@。早期產(chǎn)品存在的一些問(wèn)題，未能及時(shí)得到解決，導(dǎo)致客戶不滿情緒，負(fù)面評(píng)價(jià)對(duì)本案形象造成較大的影響。6）過(guò)度依賴“奧林匹克”品牌，營(yíng)銷推廣策略上，手段、方法不多，不能與購(gòu)房者產(chǎn)生共鳴。7）項(xiàng)目未能展現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力，例如：內(nèi)部景觀、社區(qū)配套等。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。地產(chǎn)媒體人士：桂林晚報(bào)房地產(chǎn)專1）“奧園”與“金水灣”在桂林都具有較高的市場(chǎng)知名度。1）“奧園”與“金水灣”在桂林都具有較高的市場(chǎng)知名度。2）從品質(zhì)上講，認(rèn)為“遠(yuǎn)辰·國(guó)際文化新城”是最好的。3）對(duì)于“奧園”來(lái)講，應(yīng)當(dāng)大力推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的價(jià)值認(rèn)知度。4）價(jià)格定位過(guò)高，一方面，本地剛性需求客戶難以承受銷售價(jià)位，提高了購(gòu)買門(mén)檻，導(dǎo)致銷售速度上相對(duì)緩慢；另一方面，投資回報(bào)率相對(duì)較低，影響了部分市區(qū)購(gòu)房者的購(gòu)買期望（黃女士本人在前兩年購(gòu)買了碧園﹒印象桂林項(xiàng)目，購(gòu)買主導(dǎo)原因?yàn)閮r(jià)位較低、比較適合投本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。臨桂購(gòu)房客戶：陳經(jīng)商戶先生臨桂人個(gè)體經(jīng)商戶1）價(jià)位較高，戶型面積較大，實(shí)用性不強(qiáng)，性價(jià)比不高。2）聽(tīng)說(shuō)一期工程質(zhì)量不好，降低購(gòu)買預(yù)期。3）產(chǎn)品外立面檔次不夠。4）對(duì)“奧林匹克”品牌認(rèn)識(shí)不夠，項(xiàng)目形象未能很好的對(duì)外界進(jìn)（該客戶鐘愛(ài)奧園項(xiàng)目，但由于價(jià)格水平、產(chǎn)品戶型、內(nèi)部配套及老客戶評(píng)價(jià)等方面因素，最終選擇國(guó)際文化新城）本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。業(yè)主投訴問(wèn)題點(diǎn)施工擾民本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?，F(xiàn)實(shí)情景分析結(jié)論現(xiàn)實(shí)情景分析結(jié)論本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。只有持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶資源的最大化占有，才能推動(dòng)項(xiàng)目品牌持續(xù)健康向上地發(fā)展只有開(kāi)發(fā)異地市場(chǎng)，才能確只有開(kāi)發(fā)異地市場(chǎng)，才能確?？蛻粜枨蟮某渥?，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定和健康只有充分發(fā)揮區(qū)域價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，才能確保走出臨桂，引領(lǐng)桂林市場(chǎng)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。），本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。圣地亞哥以“廈門(mén)西岸·一生之城”強(qiáng)勢(shì)亮相，通過(guò)與海滄的關(guān)聯(lián)和與白鷺洲的距離，弱化傳統(tǒng)印象中偏遠(yuǎn)、雜亂的龍池，而轉(zhuǎn)身為大廈門(mén)發(fā)展的這一舉措讓圣地亞哥擺脫了龍池的局限，該項(xiàng)目成交客戶中，來(lái)自廈門(mén)島本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。圣地亞哥一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)圣地亞哥一期開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)加推產(chǎn)品算價(jià)、選房加推產(chǎn)品算價(jià)、選房本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。一期開(kāi)盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)湖疊墅開(kāi)盤(pán)三期開(kāi)盤(pán)新品加推2006.72006.92007.62007.7本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。a.情侶焰火晚會(huì)新年元旦溫馨點(diǎn)燃a.情侶焰火晚會(huì)新年元旦溫馨點(diǎn)燃b.精英杯網(wǎng)球邀請(qǐng)賽完美落幕c.五一風(fēng)情體驗(yàn)周e.國(guó)慶歡聚啤酒音樂(lè)節(jié)上演f.第二屆新年煙火晚會(huì)，讓愛(ài)川流不息g.圣地亞哥業(yè)主答謝會(huì)、新年厚禮答謝業(yè)主n.別致成人兒童節(jié)、重拾童年歡樂(lè)時(shí)光o.水世界嘉年華，今日在掀狂歡浪潮p.全民大富翁激情點(diǎn)燃、玩游戲贏金幣q.傳遞愛(ài)心放飛夢(mèng)想，音樂(lè)教室啟動(dòng)v.五一親子游園會(huì)，認(rèn)購(gòu)砸金蛋送大禮w.業(yè)主80分大賽圓滿落幕x.“周末有約”大型青年派對(duì)綻放圣地亞哥y.南平舉辦客戶答謝會(huì)，組織到現(xiàn)場(chǎng)看房z.“誰(shuí)是大贏家”釣魚(yú)比賽 本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。結(jié)合上述案例分析和城市年輪對(duì)項(xiàng)目的理解，提出“持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”策略如下：持續(xù)超持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。從上述統(tǒng)計(jì)可看出，商業(yè)街、酒店、水系或湖泊、中小學(xué)和會(huì)所是新區(qū)大盤(pán)最常本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。示范區(qū)完全部完工業(yè)牌特色本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。英國(guó)牛津國(guó)際文化教育集團(tuán)(Oxford英國(guó)牛津國(guó)際文化教育集團(tuán)(OxfordCultureandEducationInternationalGroup)位于世界著名的牛津科學(xué)園，是一個(gè)從事文化教育領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)與研究、國(guó)際文化的推廣交流、國(guó)際教育合作、人力資源國(guó)際交流、教育培訓(xùn)、聯(lián)合辦學(xué)、公務(wù)考察、監(jiān)護(hù)服務(wù)、文化旅游等為一體的專業(yè)文化教育集團(tuán)。小牛津已獲得國(guó)家外專局批發(fā)的“聘請(qǐng)牛津通過(guò)外專局聘請(qǐng)專業(yè)外教進(jìn)行地道的美語(yǔ)教學(xué)。小牛津在北京師范大學(xué)設(shè)有專項(xiàng)獎(jiǎng)學(xué)金，雙方在學(xué)前教育領(lǐng)域有著多年的良好合作關(guān)系，使小牛津始終擁有一支穩(wěn)定的、高素質(zhì)的師資隊(duì)伍。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。優(yōu)點(diǎn)：唯一性更強(qiáng)，吸引力大；對(duì)項(xiàng)目缺點(diǎn)：需提供土地，成本高；通過(guò)贊助費(fèi)的形式，爭(zhēng)取片區(qū)內(nèi)將進(jìn)駐小學(xué)的定址盡可能靠近項(xiàng)目。缺點(diǎn)：小學(xué)成為區(qū)域共享的市政配套，項(xiàng)目?jī)H可享受距離最近的優(yōu)勢(shì)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。[樣板區(qū)]樣板區(qū)往往受工程和裝修進(jìn)度影響較大，樣板區(qū)往往受工程和裝修進(jìn)度影響較大，為提前展示項(xiàng)目品質(zhì)，建議通過(guò)以下方1、底層實(shí)景先出，上層施工照舊；2、裝修樣板房未出前，先做清水房；3、清水房通過(guò)壁畫(huà)、局部空間家具、裝飾品的添加，加深客戶體驗(yàn)感受。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。[看房通道]看房通道是客戶前往體驗(yàn)樣板房的通道，看房通道是客戶前往體驗(yàn)樣板房的通道，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)展示感受起到重要影響。建1、融入運(yùn)動(dòng)元素，以震撼的視覺(jué)效果弱化在通道中行走的疲勞感；2、溫馨人性化的小提示牌，體現(xiàn)項(xiàng)目本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。[商業(yè)街區(qū)]受限于招商的難度，新區(qū)大盤(pán)的商業(yè)配受限于招商的難度，新區(qū)大盤(pán)的商業(yè)配套常常難以快速啟動(dòng)。故建議通過(guò)以下方式，提前營(yíng)造商業(yè)的都市化情境：1、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)街景、休閑座椅、藝術(shù)化的路面處理等元素，引發(fā)對(duì)未來(lái)2、商業(yè)櫥窗店招提前包裝，強(qiáng)調(diào)繁華。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。[導(dǎo)視系統(tǒng)]導(dǎo)視系統(tǒng)不僅起到指引的作用，有創(chuàng)意導(dǎo)視系統(tǒng)不僅起到指引的作用，有創(chuàng)意的導(dǎo)視系統(tǒng)更能起到點(diǎn)亮區(qū)域視覺(jué)的效1、形式多樣的導(dǎo)視牌，營(yíng)造現(xiàn)代、國(guó)際2、獨(dú)特的路面導(dǎo)視系統(tǒng)，彰顯項(xiàng)目的時(shí)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。奧林匹克精神領(lǐng)先的、快速的、高品質(zhì)的奧運(yùn)五環(huán)精神具有國(guó)際視野的、奧運(yùn)五環(huán)精神具有國(guó)際視野的、包容的奧園品牌精神奧園品牌精神健康的、運(yùn)動(dòng)的、智能的、環(huán)保的、快樂(lè)的本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，是反映環(huán)境設(shè)計(jì)上要緊扣項(xiàng)目在環(huán)境景觀中體現(xiàn)項(xiàng)目的主題理念是首要方向。體現(xiàn)項(xiàng)目主題景使景觀環(huán)境具備主題性，并與主題性的配套相結(jié)合，使社區(qū)每一本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。）；本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。持續(xù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?？蛻艚?jīng)營(yíng)管理的價(jià)值本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。商家聯(lián)盟商家聯(lián)盟投訴處理客戶通訊投訴處理客戶通訊積分計(jì)劃積分計(jì)劃桂林奧龍會(huì)專屬活動(dòng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠專屬活動(dòng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?？蛻艚?jīng)營(yíng)管理客戶經(jīng)營(yíng)管理操作團(tuán)隊(duì)客戶服務(wù)中心銷售服務(wù)團(tuán)隊(duì)普通會(huì)員關(guān)系維護(hù)會(huì)員活動(dòng)策劃執(zhí)行常規(guī)事務(wù)處理特殊會(huì)員（有購(gòu)買意向）關(guān)系維護(hù)會(huì)員活動(dòng)配合本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。標(biāo)桿案例—天津·梅江南板塊?區(qū)位：天津市中心區(qū)南部?發(fā)展歷程：1998年開(kāi)始，由松江集團(tuán)主導(dǎo)“修路換土地”，通過(guò)修建友誼路貫通中心區(qū)與梅江南區(qū)域，并獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，隨后進(jìn)行部分土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)，并出讓部分土地。隨著友誼路的貫通、“梅江南”概念的提出，及友誼路商務(wù)中心、西青開(kāi)發(fā)區(qū)的形成，以及區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，梅江南形成了天津的生態(tài)居住區(qū)。友誼友誼路商務(wù)心奧運(yùn)奧運(yùn)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。天津的“富人區(qū)”幾塊原生態(tài)自然濕地基礎(chǔ)配套：住宅全面開(kāi)發(fā)之前，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、金融等配套均已建設(shè)，后期各種商業(yè)配套陸續(xù)進(jìn)入。各項(xiàng)目的發(fā)展均依托梅江南“環(huán)境+配套”的區(qū)域價(jià)值，環(huán)境+配套打造的宜居條件使梅江南成為天津的高端住區(qū)。由政府、媒體、開(kāi)發(fā)商共同組織的論壇——[大梅江]一個(gè)崛起的高尚新城區(qū)萬(wàn)科水晶城——萬(wàn)科水晶城——“住在梅江,選擇水晶城”本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場(chǎng)所，華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場(chǎng)所，聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開(kāi)發(fā)、在花園中建房子。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。優(yōu)美的環(huán)境：充分利用原有地形，打造“花園中的城市”，構(gòu)建閑適、優(yōu)雅、私密、浪漫、親切的環(huán)境。目前華僑城城區(qū)綠地覆蓋率達(dá)53%，被評(píng)為聯(lián)合國(guó)的“國(guó)際花園社豐富的產(chǎn)品線：覆蓋獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層等多種住宅類型，建立高品質(zhì)豪宅的標(biāo)桿。完善的生活配套：文化藝術(shù)上有何香凝美術(shù)館、OCT當(dāng)代藝術(shù)中心和華夏藝術(shù)中心；教育上有華僑城小學(xué)，華僑城中學(xué)、國(guó)際幼教中心、中央科教所南山附屬學(xué)校和暨南大學(xué)中旅學(xué)院；運(yùn)動(dòng)配套上高爾夫俱樂(lè)部、體育中心、網(wǎng)球場(chǎng)、波托非諾室內(nèi)恒溫游泳池；商業(yè)設(shè)施上有沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、酒吧一條街、風(fēng)味食街等。清晨，在清脆的鳥(niǎo)鳴中起床，早餐后駕車駛過(guò)安靜的林或是帶上家人到華夏藝術(shù)中心聽(tīng)音樂(lè)會(huì)，或者找或是帶上家人到華夏藝術(shù)中心聽(tīng)音樂(lè)會(huì)，或者找打球，或是到世界之窗看演出。在華僑城住了一年多，這一年市內(nèi)高端人士，亦有不少客戶買來(lái)分時(shí)度假，外銷市場(chǎng)非?？捎^，主要是深圳外資企業(yè)老總、高層，港籍私營(yíng)老板，外地如北京等地的藝術(shù)家等。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。?客戶群經(jīng)歷演變，前期多吸引追求良好社區(qū)環(huán)境的中高端客戶，而后期隨著區(qū)域?帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升整個(gè)區(qū)域在城本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。區(qū)域啟動(dòng)階段區(qū)域發(fā)展階段區(qū)域啟動(dòng)階段區(qū)域發(fā)展階段區(qū)域成熟階段l價(jià)格逐步接近城區(qū)近郊住l兩條產(chǎn)品線—聯(lián)排、洋房l低密度獨(dú)棟豪宅、高端高本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。低密度獨(dú)棟豪宅、高端高層產(chǎn)品聯(lián)排、洋房以中低端小高層產(chǎn)品為主，及中高端小高別墅產(chǎn)品為輔層同步開(kāi)發(fā)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。功能建議一房?jī)煞咳克姆炕竟δ苋骺臻g★★★★★★★雙廳★★★★★雙陽(yáng)臺(tái)☆★★★雙衛(wèi)☆★★★南主臥☆★★★★★★凸窗★★★★★★★擴(kuò)展功能明電梯廳☆☆☆☆☆☆☆入戶花園☆☆☆☆☆南北通透☆☆★★★餐廳采光☆☆☆☆★★★更衣間☆☆儲(chǔ)藏間☆☆☆保姆房☆空間尺度（面寬）客廳≥3.3米客廳≥3.6米客廳≥3.9米客廳≥3.6米客廳≥4.2米客廳≥4.5米客廳≥4.5米主臥≥3.0米主臥≥3.3米主臥≥3.6米主臥≥3.3米主臥≥3.6米主臥≥3.6米主臥≥3.9米本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。約74㎡本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?！?+X”與“3+X”本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。室外門(mén)窗型材、玻璃保溫節(jié)能——室外門(mén)窗選用斷橋鋁合金型材，玻璃采用LOW-E玻璃，能防止室內(nèi)熱量散失和門(mén)窗玻璃結(jié)露。*斷橋鋁合金型材可較大地降低鋁合金門(mén)窗本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。置換式新風(fēng)系統(tǒng)——房間內(nèi)地板上設(shè)有送風(fēng)口，衛(wèi)生間設(shè)回風(fēng)口，各房間通過(guò)門(mén)楣上方預(yù)留的消音通風(fēng)口以平衡和保證各房間的風(fēng)量，采用置換式新風(fēng)系統(tǒng)，冬夏季24小時(shí)送新風(fēng)，標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)五星級(jí)酒店新風(fēng)又節(jié)能舒適。新風(fēng)送入室內(nèi)前要經(jīng)過(guò)凈化、調(diào)節(jié)濕度、預(yù)熱(冷)，可以使室內(nèi)空氣品質(zhì)得到提升，并且能帶走室內(nèi)家具裝修等散發(fā)出來(lái)的有害物質(zhì)，保障人們的健康。置換式新風(fēng)系統(tǒng)示意圖本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。是很好的熱泵熱源和空調(diào)冷源，這種溫度特性使得地源熱泵比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。*干掛石材幕墻其實(shí)是采用金屬掛件將石材飾面直接懸掛在主體結(jié)構(gòu)上，形成一種完整的圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系。干掛石材幕墻的金屬掛件示意圖本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。預(yù)埋，每戶留有吸塵器末端插口。系統(tǒng)投入使用后，住得很簡(jiǎn)單，避免了普通家用吸塵器的二次揚(yáng)塵和噪音污本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。室外百葉簾可以使用小時(shí)、每天或每周的定時(shí)系統(tǒng)進(jìn)行本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。332121556464本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。?首層、二層半地下室2.6米）贈(zèng)送（60平米左右），高窗設(shè)計(jì)進(jìn)行采光?三層雙露臺(tái)贈(zèng)送（各?首層配設(shè)110平米花園，三層配設(shè)32平米空中花園?頂層復(fù)式設(shè)計(jì)，贈(zèng)送屋頂超大露臺(tái)米本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。香江別墅規(guī)劃香江別墅規(guī)劃加了側(cè)院”本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。香江別墅香江別墅本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。香江別墅香江別墅成都三利宅院成都三利宅院本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。雪梨澳鄉(xiāng)總體規(guī)劃（B區(qū)）雪梨澳鄉(xiāng)總體規(guī)劃（B區(qū)）本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播?？煞Q作“小獨(dú)棟別墅”本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。南向外立面本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。參考海南、青島等地異地營(yíng)銷的主攻區(qū)域和本項(xiàng)目的地緣和人緣，鎖定本案異地營(yíng)銷主要區(qū)域?yàn)椋?、太原：能源型城市，大量財(cái)富暴發(fā)型、高投資意識(shí)的煤礦業(yè)主客戶?！铩?、西安：西部重鎮(zhèn)，輻射西部高官客戶和陜北大量礦★★★3、溫州：民營(yíng)企業(yè)天堂，大量高收入人群，最具購(gòu)房投資意識(shí)的區(qū)域?！铩铩?、北京：華北經(jīng)濟(jì)中心，輻射華北、東北高官客戶、★★★5、廣東：珠三角經(jīng)濟(jì)中心，距桂林較近，擁有大量高收入、高投資意識(shí)的中產(chǎn)階層。★6、福建：海峽西岸經(jīng)濟(jì)中心，具有人緣優(yōu)勢(shì)，擁有大量高收入、高投資意識(shí)的企業(yè)主、礦主和企業(yè)高管。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。++++本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。組織看房游配套服務(wù)本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。）＋注：城市年輪在廈門(mén)和龍巖擁有十年20余個(gè)樓盤(pán)代理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)千位高端客戶資料本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)入市時(shí)間入市體量遠(yuǎn)辰﹒國(guó)際文化新城碧園﹒印象桂林山水﹒鳳凰城碧園﹒香樟林金水灣﹒及第苑海派大龍﹒西城新天地合計(jì)臨桂新區(qū)各主要項(xiàng)目將于2009年底集中放量，幾大主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)普通商品住宅入市體量將達(dá)到2393套，考慮當(dāng)前在售產(chǎn)品中的未售體量及其他項(xiàng)目，未來(lái)臨桂實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)體量將突破3000套。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。城3686市場(chǎng)供應(yīng)以90—150㎡的三房產(chǎn)品為主，其中又以110—130㎡的三房為主，三房成為市場(chǎng)供應(yīng)主體，也是市場(chǎng)需求相對(duì)較大的產(chǎn)品。兩房產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較小，具備較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)銷售價(jià)格促銷活動(dòng)遠(yuǎn)辰﹒國(guó)際文化新城碧園﹒印象桂林一次性付款9.8折，按揭9.9折山水﹒鳳凰城一口價(jià)碧園﹒香樟林一次性付款9.8折，按揭9.9折金水灣總價(jià)優(yōu)惠1.6萬(wàn)元，一次性9.7折，按揭9.8折海派送白色家用電器（電視、冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)）大龍﹒西城新天地隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的快速回升，臨桂區(qū)域商品價(jià)格得到進(jìn)一步回升，但價(jià)格增長(zhǎng)較為緩慢。區(qū)域價(jià)值的不足，成為影響臨桂商品住宅成交及銷售價(jià)格提升的核心因素。為了加快項(xiàng)目的去化速度，通常各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將兩房總價(jià)控制在27萬(wàn)元內(nèi)，三房總價(jià)控制在35萬(wàn)元內(nèi)。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。 BCG本方案是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)本公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外傳播。79392055年10年15年20年793920