營(yíng)銷報(bào)告 常州奧林匹克花園二期營(yíng)銷市場(chǎng)報(bào)告(新)

營(yíng)銷報(bào)告常州奧林匹克花園二期營(yíng)銷市場(chǎng)報(bào)告(新)第一部分：區(qū)域市場(chǎng)歷史及現(xiàn)狀第八部分：消費(fèi)者及投資者行為分析第九部分：常州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望第十部分：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤屬性研究及本案營(yíng)銷策略建議常州其他區(qū)域典型性競(jìng)爭(zhēng)樓盤概覽開始不平衡、空置面積大幅減少，房地產(chǎn)熱直接導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格的快速攀升。詳細(xì)分析見下述報(bào)告。商品房停待工項(xiàng)目少，市場(chǎng)持續(xù)良性穩(wěn)步發(fā)展。面積）下降。供應(yīng)稀缺導(dǎo)致近期市場(chǎng)持續(xù)升溫。＋（ 生大額增幅。遷戶的置業(yè)需求將得到釋放。屋購(gòu)買的需求仍將持續(xù)存在，并支撐常州樓市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)將朝著長(zhǎng)期平衡的方向發(fā)展。但是短期內(nèi)存在的供需缺口意味著市場(chǎng)吸納量大、有積極意義。目前常州相對(duì)無錫、蘇州城市房?jī)r(jià)偏低，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的建設(shè)，常州房?jī)r(jià)將逐漸提升。漸活躍。加人均住房面積等硬性指標(biāo)。近年來常州政府出臺(tái)的重要政策有以下幾條：市場(chǎng)健康發(fā)展。相關(guān)文件：遷的力度，常州房產(chǎn)市場(chǎng)的需求才得以擴(kuò)大和釋放，并且城市化進(jìn)程也進(jìn)一步得到加強(qiáng)。相關(guān)文件：款與將要購(gòu)買得商品房之間的價(jià)格差距。的重要地段、城市主要出入口地段和老居住政策調(diào)整幅度非常大，從中我們也可以了解政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)發(fā)展的支持心態(tài)。次、多樣使用，加強(qiáng)了公積金的實(shí)用性。相關(guān)文件：1.允許借款人及其配偶可在貸款后，按規(guī)定提取其住房公積金存款。2.允許借款人既可部分提前歸還貸款，也可一次性還清貸款。部分提前還貸的最低限額為一萬元人民幣。3.允許職工多次申請(qǐng)貸款，原貸款已還清的，可按規(guī)定再次申請(qǐng)貸款。原貸款尚未還清且還貸正常的，可按差額申請(qǐng)貸例，為常州市商品房銷售確定了政策導(dǎo)向的有利機(jī)制。同公積金貸款消費(fèi)市場(chǎng)。力的同時(shí)，也造成了地價(jià)的上漲，直接影響到今后商品房市場(chǎng)的價(jià)格。相關(guān)文件：對(duì)土地的宏觀調(diào)控能力。價(jià)格的抬高，造成開發(fā)成本的加大，商品房?jī)r(jià)格高漲。6.市場(chǎng)未來發(fā)展及放量預(yù)測(cè)是近期市場(chǎng)焦點(diǎn)。以開發(fā)成本提高為保障，價(jià)格受市場(chǎng)指導(dǎo)將保持快速上升態(tài)勢(shì)。成熟的區(qū)域。產(chǎn)生重要影響，我們有理由相信城南的部分城市功能開始向科技教育及旅游產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)變，中，對(duì)于城南的房地產(chǎn)來說，其發(fā)展的空間及潛力巨大。備深厚的人文優(yōu)勢(shì)與歷史沉淀，而城北前些年的城市建設(shè)純屬拓荒型。但是對(duì)于兩者而言，厚實(shí)得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長(zhǎng)一段時(shí)間。產(chǎn)界史無前列的奇跡，也反映出新北區(qū)已經(jīng)越來越被置業(yè)者或投資者看好。盤相媲美的新城·南都出現(xiàn)必將成為城南與城北相較量最有力的籌碼，也即將拔高城南房?jī)r(jià)常州將進(jìn)一步提高城西、城東控制性詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，加快城市副中心的建設(shè)步伐。明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序健康的軌道運(yùn)行。），地緩解了常州市商品房供求矛盾。令人咋舌！適用房處于明顯短缺狀態(tài)。宏觀調(diào)控逐步到位房產(chǎn)市場(chǎng)趨向理性體保持較為快速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展勢(shì)頭。常州與蘇南幾個(gè)城市的重點(diǎn)指標(biāo)同比增幅超過一倍，甚至兩倍，是高位上的風(fēng)光，還商品房開發(fā)、市場(chǎng)銷售、土地拍賣、資金來源等方面，都呈現(xiàn)出一系列新的變化。變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。市新開工項(xiàng)目數(shù)量、建筑面積迅速增加。其中當(dāng)年新開工項(xiàng)目施工面積達(dá)349.88萬平方產(chǎn)開發(fā)資金總體比較寬裕，但結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，來自銀行貸款的資金數(shù)量逐步萎縮，個(gè)百分點(diǎn)。房源的現(xiàn)象，樓盤價(jià)格以異乎尋常的速度迅速竄升，而開發(fā)商也放棄了慣用的“低開高走”樓盤在實(shí)際銷售中已經(jīng)通過打折等手段吸引購(gòu)房者。將會(huì)有所減緩，商品房?jī)r(jià)格也將會(huì)更加趨向理性和穩(wěn)定。金鏈斷裂危機(jī)，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢(shì)必對(duì)下一階段房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)構(gòu)成明顯影響。市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流。度較低，而且由于多層住宅的公攤面積較少，得房率高，同時(shí)與小高層產(chǎn)品相比價(jià)格偏低，步階段，大量舊房沒有被拆遷。場(chǎng)的居住觀念有了很大的改變。 有了很大的改變。將會(huì)進(jìn)一步的增加，多層比例逐步減少，小正超越多層住宅成為市場(chǎng)的主流。三房難成主流，多功能小面積的小三房更受市場(chǎng)青睞。高層及高層商品房產(chǎn)品。根據(jù)對(duì)常州市區(qū)內(nèi)住宅情況的調(diào)查分析，含小高層住宅類型的社區(qū)在各板塊均占多數(shù)。市場(chǎng)主流產(chǎn)品。抗性已不存在。我們常州房產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)大區(qū)域板塊，各板塊比較市市中心關(guān)河路-五角場(chǎng)-勞動(dòng)路地段成熟、生活方便價(jià)格高，客戶承付能力拆遷量大，有開發(fā)余地起點(diǎn)高未來供應(yīng)量大，黃山路沿線區(qū)市政府北移，城市副中心缺乏產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)外認(rèn)同度北環(huán)路以北，通江大北環(huán)路以北，通江大西部城懷德路—?jiǎng)趧?dòng)西路以的發(fā)起者，易于進(jìn)一步鞏固、樹立項(xiàng)目及開發(fā)商的雙重品牌。支撐有欠缺。其他幾個(gè)區(qū)域由于發(fā)展基本成熟，價(jià)格和形象已經(jīng)深入民心。著常州樓盤規(guī)模化開發(fā)的趨勢(shì)，這三個(gè)居住板塊將逐漸具有更大的影響力。州市場(chǎng)價(jià)格的最低谷。及區(qū)域感的認(rèn)同，使得區(qū)域內(nèi)樓盤去化速度較快。元/㎡，而且銷售周期也日漸縮短，這也真實(shí)地反映出新北區(qū)已經(jīng)市場(chǎng)有一個(gè)在未來可以和新北區(qū)、湖塘區(qū)板塊發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。狀，升值潛力巨大。有一個(gè)具體的價(jià)格。相對(duì)于西區(qū)和新北區(qū)板塊，東區(qū)的別墅尚處于發(fā)育期。整體檔次得以提高客源結(jié)構(gòu)較其它類型社區(qū)多樣化，打破常州市場(chǎng)上客源的地域性。 公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)中公寓的品質(zhì)顯然高于純公寓社區(qū)營(yíng)業(yè)主、城市高收入人群在此購(gòu)房占很大比例，從而促動(dòng)了新北區(qū)整體板今仍未開始銷售，還在做著市場(chǎng)培育。系統(tǒng)的規(guī)劃，市場(chǎng)接受度不高。1234567891234567891234567121234123本區(qū)域樓盤布局以分散式排列為主,占到被調(diào)查的53%左右,這些樓盤大多占地面積較新區(qū)樓盤規(guī)模以大中型小區(qū)為主，房型以三房?jī)蓮d為主,除別墅以外面積基本控制在周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目較多。有很大的發(fā)展空間。區(qū)、長(zhǎng)江路黃山路沿線、天安工業(yè)村周邊商業(yè)圈商業(yè)用房出租情況分析，目前每平方米街交車及多部中巴通過。米以上，毛坯租賃均價(jià)約為2元/平方米/天。目前該區(qū)域?yàn)樾卤笔卸鞲駹栂禂?shù)的下降趨勢(shì)比較緩慢。從常州市恩格爾系數(shù)的變化曲線圖我們可以得知：食品消費(fèi)支出仍然占據(jù)首要地位，表明常州市城鎮(zhèn)居民生活段，但距離富裕水平還有很大的差距。的消費(fèi)需求增加，實(shí)際上這也是常州市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)中心區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，意味著常州市對(duì)商業(yè)需求不但擴(kuò)大，社區(qū)形式向市中為完善周邊配套設(shè)施的不足，促使未來社區(qū)化商業(yè)的繁榮，出行直線距離擴(kuò)大。續(xù)的增長(zhǎng)，這是常州市城市居民消費(fèi)支出能力迅速增強(qiáng)的重要原因根據(jù)國(guó)際和上海、廣州、穩(wěn)步增加。隨著常州市城市居民收入和消費(fèi)支出能力的增強(qiáng)，他們改類消費(fèi)支出方面主要體現(xiàn)在改善居住環(huán)境和居住條件方面。從消費(fèi)者的家庭構(gòu)成、年齡、收入、職業(yè)和工作性質(zhì)五個(gè)方面來進(jìn)行描述和分析：市場(chǎng)具有以下消費(fèi)傾向：常州市住宅市場(chǎng)未來的房型的需求以三房為主。面積也要求較大，往往以三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d從消費(fèi)者的年齡構(gòu)成來看，主要具有如下特點(diǎn)：從上面的數(shù)據(jù)來看，這也與常州市城鎮(zhèn)居民的收入狀況基本相符。這說明：比較少。因此，從消費(fèi)者的職業(yè)構(gòu)成來看，對(duì)常州市 對(duì)于常州市住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求我們得出以下結(jié)論：體。揭貸款；還有就是政府政策的支持和引導(dǎo)。 從上面的結(jié)果來看，我們可以知道：房區(qū)域的選擇也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。響常州市消費(fèi)者的首要因素。工作、生活以及與親戚朋友交往的便捷度。因此對(duì)所購(gòu)住宅周邊的交通條件非常重視。心區(qū)域，以擴(kuò)大客源的區(qū)域范圍。絕對(duì)主導(dǎo)地位的局面將被小高層所取代，消費(fèi)者對(duì)高層住宅的需求也越來越大。和新的消費(fèi)理念的進(jìn)入，越來越多的消費(fèi)者較混亂，在里面居住安全度不高.很多消費(fèi)者認(rèn)為社區(qū)規(guī)模太大，意味著建設(shè)周期較長(zhǎng)，前加強(qiáng)企業(yè)品牌的宣傳;私營(yíng)業(yè)主、城市較高收入人群、高科技園區(qū)工作者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，常州市消費(fèi)者對(duì)薛家地區(qū)的認(rèn)知主要在以下幾個(gè)方面：于外環(huán)線以外，周邊多為工業(yè)用地和農(nóng)田，生活機(jī)能不成熟.路等班次較少的公交車輛，出租車交通幾乎為零.薛家從區(qū)域位置上而言，其離市中心區(qū)域的直線距離并不是很遠(yuǎn)★總結(jié)通過對(duì)消費(fèi)者層面的研究和分析，我們得出如影響消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域的主要因素是工作方便、以單純的炒房為目的，投資者的整體結(jié)構(gòu)仍在現(xiàn)一定波動(dòng)調(diào)整，也不會(huì)大量出手，不會(huì)導(dǎo)致樓市的整體崩盤?？梢钥吹较M(fèi)者對(duì)明年的信心明顯減弱。出手。完善，在新區(qū)一帶，辦公用房熱會(huì)隨著時(shí)間逐步升溫的。其供應(yīng)。政策。遷總量的銜接。從以上政府政策要求看，我們可以清楚的認(rèn)識(shí)到政府調(diào)控房地產(chǎn)可避免的轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房、次新房、二手房，預(yù)計(jì)對(duì)高一級(jí)的房產(chǎn)消費(fèi)。這種越級(jí)消費(fèi)可能會(huì)提高對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期，將進(jìn)一步促使開發(fā)商拿地的成本上升，從而使房?jī)r(jià)繼續(xù)攀一些開發(fā)商借相關(guān)利好之勢(shì)，越過實(shí)際的高估或非理性盲目抬高價(jià)格。此外，常州加大老住宅小區(qū)改造力度，延長(zhǎng)了住宅壽命，市民居住條件由此大也成為不爭(zhēng)的事實(shí)。心。一般大眾投資的熱潮正在常州樓市中涌妨將冷靜思考。已投資為目的的購(gòu)房者并非最終的消費(fèi)群體，他們購(gòu)房后階段，形成新的無法統(tǒng)計(jì)的二級(jí)半市場(chǎng)。到一些已交付使用的新建小區(qū)去樓盤燈光稀疏，甚至整棟樓房無燈光，三級(jí)市場(chǎng)新建的商品房尋求轉(zhuǎn)讓的比例卻明顯增加。虛擬的需求，造成了供需失衡的假象。明顯縮水，目前被套牢的輿論導(dǎo)向也正盛，加之商業(yè)用房擊。收縮。這將使得房地產(chǎn)行業(yè)自覺發(fā)生一次洗牌運(yùn)動(dòng)，優(yōu)勝劣汰將成必然。熱和局部開發(fā)空白的不合理現(xiàn)象。 也將成為銷售熱點(diǎn)。新區(qū)的寫字樓將繼續(xù)處于不溫不火的狀態(tài)。元/平方米（市中心區(qū)域）新的發(fā)展階段。但是，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的逐步完善，房充足的住宅供給量，同時(shí)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，總體供求關(guān)系將趨升住宅質(zhì)量的同時(shí)，使建筑材料成本上升，在一定程度上也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。一期是以小高層公寓產(chǎn)品為主打的項(xiàng)目，曾經(jīng)創(chuàng)出過新北區(qū)的最高價(jià)格，可見其品質(zhì)不低。優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位新北區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目集中區(qū)域，周邊區(qū)環(huán)境，吸引人氣。三期之后開始大批量推出聯(lián)排別墅產(chǎn)品及少量獨(dú)棟別墅調(diào)項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)：整體競(jìng)爭(zhēng)力.因此對(duì)提升本案的價(jià)值會(huì)有一定的影響,勤業(yè)地區(qū)作為西區(qū)板塊內(nèi)一個(gè)成熟的商業(yè)集中區(qū)，公司所開發(fā)。因此，在湖塘地區(qū)，新城房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目均得到了市場(chǎng)較高的認(rèn)同。優(yōu)勢(shì)：銷售,該項(xiàng)目的推廣期長(zhǎng)達(dá)近一年，營(yíng)銷手段的長(zhǎng)期推廣，刺激了潛在客源的購(gòu)房心理.區(qū)的概念.因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)。以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。的理論分析和新區(qū)市場(chǎng)的研判,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并對(duì)二期項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)后期價(jià)格的提升速度也將放緩。均價(jià)檢驗(yàn)（要求）：底價(jià)表總銷金額÷總銷售面積≧總均價(jià)視實(shí)際的銷售情況有所調(diào)整，且每次價(jià)格調(diào)整都應(yīng)得到領(lǐng)導(dǎo)的確認(rèn)。上，結(jié)合整體營(yíng)銷計(jì)劃與價(jià)格策略之綜合考量，建議二期銷控策花園洋房實(shí)施短銷控，高爾夫組團(tuán)實(shí)施強(qiáng)銷控，即根據(jù)不同的銷售階段與去化情況，實(shí)施短期靈活的銷控策略。格執(zhí)行分級(jí)銷售控制的制度與手續(xù)。